Nedoplatky na dani z nemovitosti, prodej daňových zástav a zastavení daňové exekuce¶

Zaostávání na místních daních z nemovitostí je jedinou nejnebezpečnější hrozbou pro vlastnictví domů, ještě nebezpečnější než zaostávání s hypotékou. I když vlastníte dům v hodnotě 400 000 USD, který je 100% zdarma a čistý s nulovým hypotečním dluhem, místní kraj, město nebo obec vlastní superpriorní zákonné zástavní právo, které má přednost před každou hypotékou a úsudkem banky. Za nezaplacenou daň z nemovitosti ve výši pouhých 2 500 až 5 000 USD může místní výběrčí daní prodat Daňový zástavní list soukromému hedgeovému fondu nebo investorovi na Wall Street (účet sankčního úroku ve výši 12 až 24 procent ročně) nebo vydražit Daňovou listinu na celý váš dům.

Zabavení daně z nemovitosti však procházejí přísnými zákonnými fázemi, které majitelům domů dávají mocné právní kroky až do posledního dne. Mezi statutárními 1 až 3letými obdobími splacení, povinnými Programy odložení daně z majetku pro seniory / osoby se zdravotním postižením / veterány a programy snížení daně z majetku, okresní Plány splátek daně v prodlení, a **Kapitola 13 Automatický konkurz při úpadku, který staví na 11, daň ** a 26, aukce U.S. vypršení platnosti odkupu v 11. hodině a přinutí krajského nebo daňového zástavního investora přijmout 60měsíční splátkový plán, můžete zachránit svůj domov a ochránit svůj kapitál. Navíc podle přelomového rozhodnutí Nejvyššího soudu USA ve věci Tyler v. Hennepin County (598 U.S. 631), pokud k daňovému prodeji skutečně dojde, je podle klauzule Fifth Addition Takeings Clause protiústavní, aby vláda nebo investor s daňovým zástavním právem zabavil váš přebytečný domácí majetek nad daňový dluh.

Udělejte to teď¶

1. Okamžitě zjistěte, zda je váš stát jurisdikcí „Tax Lien Certificate“ nebo „Tax Deed“ jurisdikcí, a zjistěte si přesnou zákonnou lhůtu: Zavolejte svému pokladníkovi hrabství / úřadu výběrčího daní (nikoli kupci soukromých dluhů nebo společnosti online letáků) ještě dnes. Požádejte o přesnou položkovou částku výplaty při vyplacení a přesné zákonné datum vypršení platnosti vašeho práva na odkup. Pokud váš kraj zpočátku prodává pouze Potvrzení o daňové zástavě, nepřijdete o svůj dům ani nebudete vystěhováni v den prodeje daňového zástavního práva, místo toho začne odbíhat 6měsíční až 3leté Statutární hodiny pro vyplacení, během kterých budete nadále bydlet ve svém domě, zatímco budete splácet nebo financovat daňovou zástavu. Naopak, pokud váš kraj plánuje konečnou Aukci daňových dokladů (nebo pokud kupující s daňovým zástavním právem podal Stížnost na vyloučení práva na odkup), je toto datum aukce nebo datum soudního rozhodnutí konečným bodem při převodu vlastnického práva, pokud okamžitě nezasáhnete.
2. Přihlaste se zpětnou platností pro osvobození a odklady daně z nemovitosti, seniory, osoby se zdravotním postižením a zdravotně postižené veterány: Miliony seniorů, vdov/vdovců, zdravotně postižených vlastníků domů a veteránů zaostávají na dani z nemovitosti jednoduše proto, že nikdy nepodali jednostránkovou okresní žádost o Senior / Disabled 1 Property Taxranze Senior / Disabled 1 Property Taxran00% Exemption**, Homestead Exemption nebo Poverty / Hardship Abatement. Mnoho států (např. Kalifornie, Texas, Florida, Illinois, Oregon, Washington, Massachusetts a Michigan) umožňuje vlastníkům domů s nízkými příjmy, seniorům (ve věku 62/65+) nebo zdravotně postiženým majitelům domů odložit 100 procent jejich nezaplacených a budoucích daní z nemovitosti, dokud dům neprodají nebo nezemřou, nebo zcela vymažou poplatky.
3. Zadejte oficiální plán plateb daně za prodlení v hrabství (před konečným datem uzávěrky): Téměř ve všech státech (například kalifornský 5letý plán trvalých splátek, texaský daňový zákoník § 33.02 povinný 12- až 36měsíční Homestead Splátková smlouva, New York RPTL § 1184 uzavírání smluv o splátkách, PennsylvaniaDelinque, Florida a Tax Illino), PennsylvaniaDelinque, Florida a Tax Illino krajského pokladníka a provedení vaší první zálohy (obvykle 10 % až 20 % nedoplatku) právně okamžitě zastaví prodej daňového dokladu nebo daňovou exekuci.
4. Pokud máte hypotéku (nebo zpětnou hypotéku), zkontrolujte, zda váš hypoteční správce převede daně do plánu splácení vázaného na účet: Protože prodej okresní daně z nemovitosti zcela vymaže zástavní právo hypoteční banky, váš hypoteční věřitel se bojí, že přijde o své zajištění. Pokud nemůžete přijít s jednorázovou částkou před aukcí daňového dokladu, váš hypoteční správce téměř vždy zálohuje daň z nemovitosti v prodlení přímo kraji, aby nemovitost zachránil, a rozloží vaši splátku na 12 až 60 měsíců v rámci úpravy nedostatku úschovy (ačkoli pokud máte HECM Reverse Mortgage, zavolejte nejprve na HUD-schváleného bytového poradce na28-59 požádat o Prodloužení rizika nebo plán splácení výchozí daně HUD, aby správce reverzní hypotéky neoznačil půjčku za splatnou).
5. Nikdy nepodepisujte svou listinu investorovi „Tax Sale Rescue“ nebo obchodníkovi s cennými papíry: Ve chvíli, kdy se vaše adresa objeví na County Delikvent Tax Roll, zaklepou na vaše dveře draví „investoři do nemovitostí“ a věřitelé s tvrdými penězi a zaplaví vaši poštovní schránku s nabídkou „zaplaťte daň ve výši 6 000 $ ještě dnes“, výměnou za nákup vašeho domu za 000 03 $ za 000 03 $ za 300 $. podvod s opcí na leasing. Nikdy nepodepisujte žádnou listinu, opci nebo úkol se soukromým právníkem.
6. Použijte nouzové vyhlášení konkurzu podle kapitoly 13 dříve, než padne palička (nebo před vypršením Období splacení) jako absolutní zákonnou pojistku: Pokud kraj nebo soukromý hedgeový fond s daňovým zástavním právem odmítne poskytnout plán plateb a aukce daňového dokladu nebo vyplacení soudního rozhodnutí o uzavření soudního rozhodnutí je několik hodin nebo dní, podejte petlici 1** Bankrot padne **Kapitola **Kapitola federální Automatický pobyt (11 U.S.C. § 362). Automatic Stay zastaví prodej okresních daní nebo exekuci soukromého daňového zástavního práva a umožní vám platit dlužné daně z nemovitosti v dostupných měsíčních splátkách po dobu 36 až 60 měsíců (3 až 5 let) podle soudem chráněného plánu podle kapitoly 13 a zároveň si ponechat 100 procent vašeho domova a vlastního kapitálu.

flowchart TD
    Delinquent["Obdržet oznámení o nezaplacení daně z nemovitosti, oznámení o prodeji zástavního práva nebo oznámení o dražbě daňového dokladu"] --> Stage{"1. Jaký typ daňového prodeje je naplánován?"}
    Stage -->|A. Tax Lien Certificate Sale (Investor Buys Debt Only, Not Deed)| LienSale["Ponecháte si titul a zůstanete doma: Začíná běžet 6měsíční až 3letá zákonná lhůta pro vyplacení (12%-24% úrok)"]
    Stage -->|B. Final Tax Deed Auction OR Suit to Foreclose Right of Redemption| DeedSale["OKAMŽITÉ NEBEZPEČÍ ZTRÁTY TITULNÍHO TITULU: Musí zastavit aukci nebo vykoupit, než Hammer Falls / Konečný rozsudek"]
    LienSale --> Relief["2. Okamžitě požádejte o odložení daně pro seniory/zdravotně postižené/veterán, zmírnění chudoby nebo zákonný plán splátek v kraji"]
    DeedSale --> Relief
    Relief --> Stopped{"3. Zastavil prodej hrabství, splátkový kalendář nebo zálohová hypotéka?"}
    Stopped -->|Yes| Comply["Získejte písemné potvrzení o odstranění balíku ze seznamu prodeje a plaťte splátky včas"]
    Stopped -->|No: Final Auction / Redemption Expiration Within Days| Ch13["4. Pohotovostní spis Kapitola 13 Konkurz před aukcí/vypršením platnosti: 11 U.S.C. § 362 Automatické zdržení zastaví prodej a rozloží nedoplatky nad 60 měsíců"]
    Ch13 --> Surplus["5. Pokud již došlo k zabavení daně: Vyžadujte veškerý přebytečný kapitál nad daňový dluh podle Nejvyššího soudu USA Tyler v. Hennepin County (598 U.S. 631)"]

Státy daňového zástavního práva vs. Státy daňových listin vs. Státy vyplacení: Znáte svá přesná pravidla¶

Ve Spojených státech, Kanadě, Spojeném království a Austrálii se vymáhání daně z nemovitosti řídí velmi odlišnými právními modely v závislosti na tom, kde se nachází váš domov:

Programy pro seniory, osoby se zdravotním postižením, veterány a programy s nízkými příjmy, které zmrazují nebo vymazávají daně z nemovitosti¶

Než si půjčíte peníze s vysokým úrokem nebo prodáte svůj dům, abyste zaplatili daně z nemovitosti, ověřte si, zda vám státní zákony dávají právo odložit (odložit), zmrazit nebo úplně snížit (vymazat) váš účet za daň z nemovitosti:

1. Statutární programy odložení daně z nemovitosti pro seniory a osoby se zdravotním postižením (odložení „státního zástavního práva“)¶

Ve více než 25 státech USA a kanadských provinciích mohou majitelé domů, kteří jsou Věk 62 nebo 65+ NEBO trvale invalidní (a v některých státech každý majitel domu, který se potýká s vážnými finančními potížemi), podat zákonné Čestné prohlášení o odložení daně z nemovitosti, které **okamžitě zastaví daňovou exekuci a odloží 100 procent budoucích prostého úroku z nemovitosti ** ve výši 2 % daně z minulosti. 6%), dokud nakonec neprodáte dům nebo zemřete:

• Texas "Over-65 / Invalid / Invalidní veterán čestné prohlášení o odložení daně" (Texas Tax Code § 33.06): The Ultimate Foreclosure Shield: V Texasu, pokud vlastníte a obýváte svou usedlost a jste Věk 65 nebo starší, zdravotně postižení (Postižení v sociálním zabezpečení jednoduchý standard, 1-stránka pro invalidy) nebo Afilingran Čestné prohlášení o odkladu daně (formulář kontrolora 50-126) s hlavním odhadcem a výběrčím daní právně nutí krajské právníky a právníky v oblasti daňové exekuce, aby okamžitě ZASTAVILI jakýkoli čekající soudní spor o výběr daní nebo plánovaný prodej šerifské daně (i když byl podán do 5 dnů před aukcí). Dokud bydlíte v domě, kraj nemůže zabavit daň z nemovitosti, tečka; daně jednoduše narůstají ve výši 5 procent jednoduchého úroku ročně, dokud se dům neprodá.
• Program odložení daně z nemovitosti pro seniory, nevidomé nebo osoby se zdravotním postižením v Kalifornii: Spravuje správce státu California State Controller (sco.ca.gov, 1-800-952-5661) pro majitele domů ve věku 62+, nevidomé nebo zdravotně postižené s alespoň 40% vlastním kapitálem a příjmem domácnosti pod zákonným limitem.
• Florida, Oregon, Washington, Illinois, Colorado, Massachusetts a kanadské provincie (BC, Alberta, Ontario): Nabízejte státem podporované programy odložení daně z majetku seniorů, kdy státní pokladna platí každý rok přímo vaši místní okresní daň a ukládá na nemovitost odkládací zástavní právo s nízkým úrokem splatné pouze při prodeji.

2. Retroaktivní usedlost, invalidní veterán a snížení chudoby / strádání¶

• 100% osvobození od daně z majetku invalidních veteránů: Prakticky každý americký stát uděluje veteránům s 100% VA hodnocením invalidity související se službou (neboli individuální nezaměstnatelnost / TDIU) a jejich nesezdaným pozůstalým manželům 100% úplné osvobození od všech daní z majetku v jejich primárním bydlišti. Pokud jste obdrželi zpětné hodnocení invalidity VA, okamžitě podejte žádost svému okresnímu posuzovateli, aby snížil daně z prodlení za roky, na které se vztahuje.
• Statutární snížení chudoby / strádání (vymazání neplatičských daní pro vlastníky domů s nízkými příjmy): Mnoho států má málo známý zákon, který umožňuje místní radě posuzovatelů, krajským komisařům nebo kontrolní komisi snížit (odpustit až 100 %) majetkové daně kvůli chudobě, invaliditě, chudobě**, například strádání**, finanční nouzi. (MCL 211,7u), Massachusetts Clause 18 Hardship Exemption (M.G.L. c. 59, § 5, cl. 18), New Hampshire RSA 76:16 Poverty Abatement, Maine Title 36 § 841(2) South Dakota South Dakota Poverty Snížení pojistek a útrap** a Sekce 13A Spojeného království o diskrečním snížení daně Rady. Okamžitě požádejte svého místního auditora nebo kancelář právní pomoci o Žádost o snížení daně z chudoby/obtížnosti.

Použití kapitoly 13 Konkurz k zastavení aukce daňového dokladu nebo vypršení platnosti vyplacení v 11. hodině¶

Co když nesplňujete podmínky pro seniorní odklad, datum uzávěrky splátek okresního pokladníka již uplynulo a váš dům má být zítra ráno vydražen při prodeji daňové listiny (nebo vaše 2 až 3leté Právo na vyplacení poté, co tento pátek vyprší prodej daňové zástavy)?

Podání konkurzní petice podle kapitoly 13 PŘED pádem aukční paličky (nebo PŘED vypršením zákonné lhůty na vyplacení) je nejúčinnější legální zbraní ve Spojených státech, jak zachránit dům před ztrátou daně z nemovitosti:

1. Automatický pobyt (11 U.S.C. § 362) Zastavuje kupce okresních a soukromých daňových zástavních práv: Přesnou minutu, kdy váš konkurzní právník elektronicky podá návrh podle kapitoly 13 u amerického konkurzního soudu a odfaxuje Oznámení o podání přihlášky k bankrotu (číslo případu) státnímu pokladníkovi okresu, státnímu pokladníkovi, daňovému šerifovi nebo soudnímu úředníkovi pro soukromou daňovou aukci** Rozsudek o exekuci provedený po této minutě je 100 procent právně NEPLATNÝ**.
2. Rozložení splacení daně na 60 měsíců (5 let) v rámci plánu podle kapitoly 13: Mimo bankrot, pokud kupující s daňovým zástavním právem je držitelem certifikátu daňového zástavního práva ve výši 12 000 USD, jehož dvouletá lhůta pro splacení uplyne v pátek, státní zákon říká, že musíte zaplatit celou 12 000 USD jednorázovou částku do pátku 15:00: 0000 USD v plné výši. dům. V rámci bankrotu podle kapitoly 13 drtivá většina federálních soudů zastává názor, že pokud podáte návrh podle kapitoly 13 před vypršením vašeho státního práva na odkup (nebo před tím, než padne kladivo na daňovou exekuci), můžete s dlužnou pohledávkou na daň z nemovitosti (ať už drženou krajem nebo soukromým měsíčním** zajištěným nárokem na splátky vůči kupujícímu) nakládat 60 měsíců (5 let)** (například 200 $ měsíčně plus zákonný úrok podle 11 U.S.C. § 511), při zachování 100 procent vašeho domova (viz našeho průvodce na malý podnik nebo osobní bankrot Kapitola 7 vs 13 třídění).

Vaše ústavní právo na přebytečný kapitál po daňovém prodeji: Tyler v. Hennepin County (598 U.S. 631)¶

Po desetiletí zhruba tucet států a četné soukromé daňové zástavní fondy praktikovaly "Home Equity Theft": pokud by starší majitel domu dlužil 4 000 USD na daních z nemovitosti a 11 000 USD na poplatcích (celkem 15 000 USD) za dům v hodnotě 250 000 USD, okresní nebo soukromý investor s daňovým zástavním právem by to prodal, 0002 $ to prodal. Ponechte si 100 procent z přebytečného kapitálu ve výši 235 000 USD jako neočekávaný zisk, takže majitel domu zůstane bez domova a peněz.

Dne 25. května 2023 v jednomyslném rozhodnutí 9 ku 0, které sepsal hlavní soudce John Roberts v Tyler v. Hennepin County, Minnesota, 598 U.S. 631 (2023), Nejvyšší soud Spojených států amerických rozhodl, že „Home Equity Theft“ je protiústavní: F. dodatek Clause

• ** Holding Nejvyššího soudu:** "Poplatník, který ztratí svůj dům ve výši 40 000 USD ve prospěch státu, aby splnil daňový dluh ve výši 15 000 USD, přispěl do veřejných financí mnohem více, než dlužila. Daňový poplatník musí dát Caesarovi to, co patří Caesarovi, ale ne více."
• Co to znamená, pokud čelíte daňové exekuci nebo jste pro ni již ztratili domov:
• You Are Legally Entitled to 100% of the Surplus Sale Proceeds Above the Tax Debt: If a county or municipality sells your property at a tax deed auction for $220,000 to satisfy a $10,000 tax bill (and assuming no mortgage liens exist), the remaining $210,000 in surplus proceeds belongs to YOU. File a formal Claim for Excess Proceeds / Surplus Funds directly with the County Treasurer or Court Clerk immediately (never pay a predatory "surplus recovery finder" 30% to 40% of your money to file a free 1-page county form; many states cap surplus-finder fees at 5% to 10% or prohibit assignments altogether).
• Stopping "Strict Foreclosure" by Private Tax-Lien Investors (New Jersey, Massachusetts, Illinois, Arizona, Nebraska, DC): If a private tax-lien buyer is trying to take title to your house via "strict foreclosure" without holding a public auction and returning your surplus equity, your attorney can file an immediate constitutional objection under Tyler v. Hennepin County (and state Supreme Court rulings like New Jersey's 257-261 20^th Avenue Realty, LLC v. Roberto) halting the strict foreclosure and forcing either a redemption extension or a public judicial sale that returns all surplus equity to you.
• Voiding Recent Past Tax Foreclosures Where Equity Was Stolen: If you or an elderly relative lost a home to tax foreclosure in the past several years where the county or a tax-lien buyer kept the surplus equity without paying you, contact the Pacific Legal Foundation (pacificlegal.org), AARP Foundation, or a local Legal Aid / consumer bankruptcy attorney immediately to evaluate a federal civil rights / Fifth Amendment Takings claim or quiet-title challenge.

Formal Application Letter for Delinquent Property Tax Hardship Installment Plan, Deferral & Penalty Waiver¶

Deliver this formal written notice in person and via USPS Certified Mail with Return Receipt Requested to your County Treasurer / Tax Collector and County Assessor before your redemption or auction deadline:

SUBJECT: FORMAL REQUEST FOR STATUTORY DELINQUENT TAX INSTALLMENT PLAN, HARD-SHIP / SENIOR DEFERRAL, AND REMOVAL FROM TAX SALE LIST
Property Street Address: [Insert Full Property Address]
Assessor's Parcel Number (APN) / Tax Block & Lot: [Insert Parcel ID / Account #]
Homeowner(s) of Record: [Your Full Legal Name(s), Phone Number, and Email]
Scheduled Tax Lien / Tax Deed Sale or Redemption Expiration Date: [Insert Date]

To the Honorable County Treasurer / Tax Collector and County Assessor:

I am the owner-occupant of the residential homestead property located at [Property Address], Parcel #[APN]. I am writing to formally exercise my statutory rights to cure and resolve the delinquent property taxes on my primary residence and to request that Parcel #[APN] be immediately removed from any scheduled tax lien or tax deed sale list.

1. REQUEST FOR STATUTORY DELINQUENT TAX INSTALLMENT PAYMENT AGREEMENT:
Pursuant to state property tax redemption statutes, I hereby apply to enter into an official Delinquent Property Tax Installment Payment Plan for the tax years [List Years] in the total principal and accrued amount of $[Amount]. I am prepared to tender the required statutory initial down payment of $[Amount] immediately upon execution of the installment agreement.

2. APPLICATION FOR STATUTORY EXEMPTIONS, SENIOR/DISABLED DEFERRAL & HARDSHIP ABATEMENT:
Please provide and process the enclosed applications for all applicable statutory relief on my primary residence, including:
- [Check if applicable:] Homeowner / Homestead Property Tax Exemption (including retroactive application for prior eligible years);
- [Check if applicable:] Senior Citizen (Age 62/65+) / Disabled Person / Disabled Veteran Property Tax Deferral or Freeze (stopping all tax sale proceedings by operation of law);
- [Check if applicable:] Statutory Financial Hardship / Poverty Property Tax Abatement and Waiver of Penalties and Interest due to documented medical/financial hardship [or mail check theft].

3. RESERVATION OF CONSTITUTIONAL SURPLUS EQUITY RIGHTS (TYLER v. HENNEPIN COUNTY):
Please take formal notice that the fair market value of my residence (approximately $[Estimated Value]) substantially exceeds the delinquent tax obligation of $[Tax Amount]. Pursuant to the United States Supreme Court ruling in Tyler v. Hennepin County, 598 U.S. 631 (2023), I expressly assert and reserve all constitutional rights under the Fifth and Fourteenth Amendments to the full equity value of my property above the lawful tax debt.

Please confirm in writing within five (5) business days the exact down-payment amount required to activate my statutory installment plan or deferral and confirm that all tax sale proceedings are stayed.

Respectfully submitted,

[Your Signature]
[Your Printed Name]
[Date]
Enclosures: Proof of Primary Residence / ID, Senior/Disability/Veteran Documentation, and Hardship Income Verification

Často kladené otázky¶

Zdroje zkontrolovány¶

• Supreme Court of the United States (United States): Tyler v. Hennepin County, Minnesota, 598 U.S. 631 (2023) (Fifth Amendment Takings Clause Prohibition on Home Equity Theft in Tax Foreclosures) and Jones v. Flowers, 547 U.S. 220 (2006) (Fourteenth Amendment Due Process Notice Requirements for Tax Sales).
• National Consumer Law Center (NCLC, United States): Home Foreclosures and Tax Lien Sales: The Other Foreclosure Crisis, State Property Tax Deferral and Abatement Compendium, and Post-Tyler State Statutory Reforms.
• State State Property Tax and Redemption Statuty (Spojené státy americké): Kalifornský zákon o příjmech a zdanění (§§ 3691, 3707, 4216-4226 pětiletý splátkový plán a 4674 nadměrné výnosy), texaský daňový zákoník (§§ 33.02 Tax33 Homestead Disral Agreement.06 Senior Agreement Čestné prohlášení a 34,21 dvouletého práva na vykoupení usedlosti), stanovy Floridy (kapitola 197: Výběr daní, prodeje a zástavní práva), zákon o dani z majetku státu Illinois (35 ILCS 200/21-70 až 21-390) a zákon o dani z nemovitostí v New Yorku11*RPTL).
• Soudy Spojených států (Spojené státy americké): Konkurzní zákoník Spojených států 11 U.S.C. §§ 362 (Automatický pobyt), 511 (Úroková sazba z daňových nároků) a 1322 (Vyrovnání a placení zajištěných daňových nároků v kapitole 13).
• Statuty o prodeji provinčních obecních daní (Kanada): Ontario Municipal Act, 2001 (Část XI: Prodej pozemků pro daňové nedoplatky a dohody o prodloužení) a Zákon o místní samosprávě Britské Kolumbie (Divize 7: Roční prodej obecní daně a 1-roční zpětný odkup).
• Zákony vlády HM a australského státu (Velká Británie / Austrálie): Zákon o financích místní samosprávy z roku 1992 (oddíl 13A Snížení daně diskreční radou) a zákon o místní samosprávě NSW z roku 1993 (oddíl 713 Prodej půdy za nezaplacené sazby).

Související průvodci¶

• Oznámení o exekuci, shovívavost hypotéky a zmírnění ztrát
• Malý podnik nebo osobní bankrot: Třídění podle kapitoly 7 vs. podle kapitoly 13
• Daňový audit, zpětné daně a obhajoba exekuce
• Odvolání urážlivé plné moci a zastavení svěřenecké krádeže
• Ztráta hlavního vydělávajícího: okamžité finanční třídění
• Tísňová čísla podle zemí