Skip to content

Bloqueo de arrendamentos comerciais, retención de propietarios e inventario de empresas de rescate

Os números de emerxencia varían segundo o país. Esta páxina usa 911, o número dos Estados Unidos e Canadá. Moitos outros países usan 112, 999 ou outro número. Busca o número do teu país.

Chegar pola mañá á súa tenda de venda polo miúdo, restaurante, clínica médica, almacén ou edificio de oficinas para atopar pesadas cadeas de aceiro bloqueadas nas portas, os cilindros da pechadura perforados e un "Aviso de bloqueo comercial/Restricción de propietarios de bens" pegado ao cristal é unha crise operativa aguda. A diferenza dos inquilinos residenciais, que están protexidos universalmente en case todas as xurisdicións mediante estritas prohibicións estatutarias contra os bloqueos de propietarios sen unha orde de desafiuzamento xudicial, os inquilinos comerciais operan nun ambiente legal moi dividido. Dependendo do estado, provincia ou país exacto onde estean as súas instalacións, un propietario comercial que cambie as pechaduras ou se apodere do seu equipamento de cociña, maquinaria de fabricación ou inventario de venda polo miúdo por aluguer impago pode ser un delicto de entrada forzosa descaradamente ilegal que lle dá dereito a unha restauración policial inmediata e a indemnización triple, ou un remedio legal de paz ou unha garantía legal negociación do alguacil dentro dos cinco días anteriores á venda dos seus bens en poxa pública.

Sobrevivir a un bloqueo de arrendamento comercial ou a unha incautación de dificultades sen perder a súa base de clientes, as súas existencias perecedoiros, os ficheiros médicos ou financeiros dos clientes e os equipos de terceiros arrendados requiren unha rápida selección legal e física nas primeiras 24 a 72 horas. Ao non tentar nunca cortar un cadeado do propietario nin forzar a entrada manualmente (o que converte unha disputa de arrendamento civil nun roubo criminal ou detención por violación da paz), verificar inmediatamente se a súa xurisdición prohibe os bloqueos comerciais de autoaxuda, presentar unha solicitude de emerxencia ex parte para un escrito de restauración ou unha pre-caducidade Os clientes HIPAA/GDPR rexistran que un propietario ten prohibido legalmente incautar e aproveitando as proteccións automáticas de permanencia automática da quebra do capítulo V do capítulo 11 cando sexa necesario, os propietarios de empresas poden recuperar os seus locais ou rescatar os seus activos operativos antes de que se produza a destrución permanente.

Fai isto agora

  1. Manteña a seguridade física e nunca corte as pechaduras nin forza a entrada nas instalacións. Se un enfrontamento cun propietario, garda de seguridade privada ou alguacil comercial se converte en ameazas físicas ou bloquea a alguén no interior do edificio, chame ao seu número de emerxencia local (911 nos Estados Unidos e Canadá, 112 en toda a Unión Europea, 999 en todo o Reino Unido ou véxase). números de emerxencia) inmediatamente; Nunca use cortadores de parafusos ou un cerralleiro para entrar de novo nunha instalación pechada sen unha orde xudicial, xa que isto pode resultar na detención inmediata por intrusión ou roubo.
  2. Fotografia o aviso de peche, o cadeado e o estado interior a través das fiestras de inmediato. Antes de saír da porta, fai fotos e vídeos en alta resolución con selo de tempo e de cada aviso en papel pegado á entrada, o cilindro ou cadeas da pechadura novas, os selos visibles do alguacil ou do sheriff e o estado do teu equipamento interior e do teu inventario visible a través do cristal.
  3. Determine nun prazo de 2 horas se o seu estado ou país prohíbe os peches comerciais de "autoaxuda". En estados como California, Florida, Illinois e Washington (e para os decomisos de arrendamentos que atopen oposición ou violacións da paz), os propietarios teñen legalmente prohibido bloquear a un inquilino comercial sen unha sentenza de desafiuzamento xudicial; noutros (como Texas, baixo as estritas regras da Sección 93.002 do Código de Propiedade de Texas, ou as dificultades para alugueres comerciais de dereito común canadense), están permitidos os bloqueos restrinxidos ou as incautacións dos funcionarios xudiciais, pero están suxeitos ás regras de redención estatutarias inmediatas.
  4. Esixir un acceso supervisado inmediato para rescatar animais vivos, produtos perecedoiros, produtos farmacéuticos e rexistros de privacidade regulados. Mesmo nas xurisdicións que permiten peches comerciais ou gravames do propietario, un propietario non pode permitir legalmente que morran animais vivos de veterinarios ou de tendas de animais. produtos farmacéuticos ou confiscar ficheiros médicos e fiscais confidenciais de pacientes/clientes protexidos pola HIPAA ou o GDPR.
  5. Notifíquese aos prestamistas de equipos de terceiros, aos titulares de gravames UCC-1 e aos consignadores nun prazo de 24 horas. Un embargo comercial do propietario xeralmente non pode anular un Comprar intereses de garantía de diñeiro (PMSI) ou incautar equipos propiedade dunha empresa de arrendamento de terceiros; enviar inmediatamente aos seus arrendatarios de equipos e expedidores de inventario unha copia do aviso de bloqueo para que os seus equipos xurídicos poidan atender as demandas estatutarias de reclamación de título de terceiros ao propietario e ao alguacil.
  6. Presentar unha moción ex-parte de emerxencia para o escrito de reingreso ou unha orde de restrición temporal (TRO) antes de que finalice o reloxo da poxa. Se o bloqueo infrinxe os procedementos legais de notificación, produciuse mentres o aluguer non estaba en mora ou ten lugar nun estado só de desafiuzamento xudicial, encargue hoxe a un litigador de bens inmobles comerciais que presente unha solicitude de restauración inmediata ante un tribunal civil.

Nunca intentes entrar a medianoite de 'autoaxuda' para baleirar o teu almacén

Cando un propietario comercial pecha as portas ou publica un aviso de restricción (apoderamento de bens do inquilino por aluguer sen pagar), os propietarios de negocios desesperados adoitan contratar un cerralleiro á medianoite ou usan unha chave de reposición para cargar o seu inventario e os seus ordenadores nun camión de aluguer. Nas xurisdicións que recoñecen os gravámenes estatutarios do propietario ou as dificultades para alugueres comerciais (como Ontario e Columbia Británica en Canadá, Texas e Pensilvania nos Estados Unidos, ou baixo a Recuperación dos atrasos comerciais/CRAR do Reino Unido), a retirada de bens que foron embargados ou embargados formalmente por un alguacil é un delito legal grave chamado Poundbreach ou distración automática. ou triple (3x) danos civís, responsabilidade persoal contra o propietario da empresa e posible persecución penal por roubo de bens gravados. Recupere sempre o seu inventario mediante unha orde xudicial, unha fianza formal ou un acordo de liberación por escrito do xudicial.

Árbore de decisión de defensa do bloqueo de arrendamento comercial e de incautación de equipos

flowchart TD
    Start["Aviso de defecto, período de cura ou candado físico en portas comerciais"] --> StageCheck{"O propietario xa cambiou as pechaduras ou apoderouse do edificio?"}

    StageCheck -->|"Non: Aviso por defecto recibido / Aviso de curación"| CureWindow{"O período de cura contractual (por exemplo, de 5 a 15 días) aínda está aberto?"}
    CureWindow -->|"Si"| Yellowstone["Arquivo a orde de emerxencia de Yellowstone/TRO antes de que caduque o período de cura<br/>Peaxe (conxela) o reloxo de cura do arrendamento mentres o tribunal resolve a disputa<br/>Impide que o propietario rescinda o arrendamento ou bloquee as portas"]
    CureWindow -->|"Non (aviso caducou)"| NegotiateForbearance["Propoñer un acordo formal por escrito de tolerancia de aluguer ou de entrega e mudanza<br/>Eliminar legalmente o material alugado a terceiros, os rexistros de clientes e os servidores principais antes do bloqueo"]

    StageCheck -->|"Si: bloqueos modificados ou incautación do alguacil activo"| LawCheck{"A súa xurisdición prohibe os peches comerciais de 'autoaxuda' non xudiciais?"}

    LawCheck -->|"Si (Estado só xudicial, por exemplo, CA, FL, IL)"| IllegalLockout["O bloqueo do propietario é unha detención forzosa ilegal ou un agravio de conversión<br/>1. Atender solicitudes escritas inmediatas para a restauración das chaves nun prazo de 4 horas<br/>2. Presentar solicitude ex parte de orde de afastamento temporal (TRO) e escrito de posesión<br/>3. Demanda por beneficios diarios perdidos, inventario estragado e danos punitivos"]

    LawCheck -->|"Non (Estado de bloqueo condicional/distraction, por exemplo, TX, Canadá, Reino Unido)"| AuditCompliance{"O propietario seguiu estrictamente todas as regras de peche legal ou xudicial?"}
    AuditCompliance -->|"Non (aviso incorrecto, cargos non relacionados co aluguer, violación da paz ou ferramentas exentas incautadas)"| ProceduralDefect["Presentar unha queixa xurada de emerxencia para o escrito de reingreso (p. ex., Código Prop. TX 93.002)<br/>O tribunal ordena a restauración inmediata da chave + sanción legal contra o propietario"]
    AuditCompliance -->|"Si"| RescueOptions["Executar o protocolo legal de rescate de activos:<br/>1. Ofrecer declaracións de propiedade UCC-1/PMSI de terceiros aos equipos alugados gratuítos<br/>2. Demanda a liberación de rexistros de clientes HIPAA/GDPR e ferramentas estatutarias do comercio<br/>3. Subcapítulo V Capítulo 11 Quebra para activar a suspensión automática (11 U.S.C. 362)"]

Fase 1: defensa previa ao bloqueo, o "Aviso de curación" e os mandatos de Yellowstone

Na maioría dos arrendamentos comerciais, un propietario non pode declarar legalmente un contrato de arrendamento rescindido nin iniciar un bloqueo o primeiro día de retraso do aluguer ou un pacto de arrendamento en disputa. Os alugueres comerciais estándar conteñen unha Disposición de incumprimento e cura que obriga ao propietario a entregar un Aviso de incumprimento/Aviso de curación por escrito que outorga ao inquilino unha xanela específica (normalmente de 3 a 10 días para os impagos do aluguer monetario, e de 15 a 30 días para os impagos non monetarios, como presuntos incumprimentos, queixas ou subarrendamentos, queixas de ruído ou infraccións de seguros).

Como conxelar o reloxo de cura cunha orde Yellowstone (ou TRO de peaxe)

Cando un propietario envía un Aviso de curación alegando un incumprimento impugnado (por exemplo, afirmando que debe $ 45,000 en conciliacións de Mantemento da Área Común/CAM en disputa ou alegando que o sistema de escape do seu restaurante infrinxe as regras de arrendamento), enfróntase a unha trampa legal fatal: se agarda ata os 10 ou 15 días de curación, o período de curación de 10 ou 15 días caducará o seu caso xudicial. valioso contrato de arrendamento a longo prazo para sempre o día 16, e un xuíz non pode revivir un contrato de arrendamento comercial rescindido aínda que despois ofreza pagar.

  1. Doutrina de prohibición de Yellowstone: orixinaria de Nova York (First National Stores, Inc. contra Yellowstone Shopping Center, Inc.) e adoptada en paralelo mediante peticións de peaxe de Orde de restricción temporal (TRO) nos tribunais comerciais de todo o país, un inquilino comercial pode deter a rescisión do contrato presentando un prazo de emerxencia para que caduque a moción xudicial**.
  2. Os catro elementos necesarios para gañar unha orde de Yellowstone:
  3. Ten un contrato de arrendamento comercial válido;
  4. Recibiches un aviso formal de incumprimento, aviso de curación ou ameaza de rescisión do arrendamento do propietario;
  5. Presentaches a túa orde para mostrar a causa e a solicitude de TRO antes do vencemento do período de cura establecido no contrato de arrendamento; e
  6. Demostras ao tribunal que estás preparado e que podes curar o suposto incumprimento por calquera medio que non sexa abandonar as instalacións se o tribunal decide finalmente que se produciu un incumprimento.
  7. Nunca agarde ata o último día da xanela de notificación: se recibe un aviso de cura de 5 ou 10 días, póñase en contacto cun litigador de inmobles comerciais o día 1. Unha vez que o reloxo de cura toque cero ás 23:59 do último día, o contrato de arrendamento finaliza automaticamente no momento do aviso de cancelación do propietario e o xulgado dálle o poder ao xulgado*.

Fase 2: bloqueos de autoaxuda fronte ao desafiuzamento xudicial en todas as xurisdicións

Se chegas ao teu negocio e as pechaduras xa están modificadas, o teu contraataque legal inmediato depende das normas legais que regulan os arrendamentos comerciais na túa xurisdición. A diferenza da lei de propietarios e inquilinos residenciais, a lei de arrendamentos comerciais varía drasticamente entre as fronteiras.

Comparación xurisdiccional das leis de bloqueo e restrición comercial

Xurisdición Son legais os bloqueos de "autoaxuda" non xudiciais? Permítese a retención do propietario (a incautación de equipos/inventarios para aluguer)? Recurso legal inmediato do arrendatario
California, Florida, Illinois, Washington, D.C. (Estados exclusivamente xudiciais estritos) NON Os bloqueos comerciais de autoaxuda, os cortes dos servizos públicos e o encadeamento de portas son estrictamente ilegais (por exemplo, Código Civ. Cal. Sec. 1159 / Fla. Stat. Sec. 83.05). O propietario debe presentar unha demanda xudicial de detención ilegal e utilizar o xerife do condado. NON sen un escrito de embargo xudicial previo ou execución posterior á sentenza. Presente unha Solicitude Ex Parte de TRO e Interdicto Obrigatorio de inmediato ordenando ao propietario que entregue as chaves en cuestión de horas, ademais de demandar a entrada/retención forzosa, a conversión e a perda de beneficios comerciais.
Texas (regras de bloqueo estatutario estrito, código de propiedade de Texas, sección 93.002) SI, temporalmente, se o inquilino está moroso no aluguer. Non obstante, o propietario debe publicar un aviso por escrito na porta principal indicando a localización/número de teléfono exacto onde o inquilino pode obter unha nova chave durante o horario comercial habitual do inquilino ao pagar o aluguer atrasado. O propietario ten un Landlord Lien legal (Sec. 54.021 do Código Prop. TX) na propiedade do inquilino dentro do edificio, que se pode executar só mediante unha Orden de socorro emitida polo xulgado a través dun xuíz de paz, non de venda privada unilateral. Se o propietario se nega a darche a chave despois de que pagas o aluguer atrasado, o bloquea por cargos que non sexan de aluguer ou non publica o aviso legal da porta, presenta unha Queixa xurada por escrito de reingreso no Tribunal de Xustiza (Sec. 93.002(g)). O inquilino recupera a posesión máis o maior de 1 mes de aluguer ou 500 dólares, máis danos reais e honorarios de avogado.
Nova York e estados de dereito común (autoaxuda condicional) Raramente permitido na práctica. Só se permite técnicamente se: (1) está reservado explícitamente no contrato de arrendamento escrito, (2) o inquilino está claramente en defecto, E (3) o reingreso realízase 100 % pacíficamente sen forza, enfrontamento de perforación de bloqueo ou violación da paz. NON; Nova York aboliu a angustia de dereito común para o aluguer. O propietario non pode confiscar e poxar unilateralmente o equipo do inquilino sen unha sentenza xudicial. Baixo NY RPAPL Sec. 853, se un propietario expulsa ou bloquea a un inquilino comercial de "forma forzosa ou ilegal" (que os tribunais interpretan en liñas xerais para incluír cambios de bloqueo non autorizados), o inquilino ten dereito a Danos triples (3 veces o valor comercial perdido real) e a restauración xudicial inmediata.
Reino Unido (Inglaterra e Gales, decomiso por reentrada pacífica e CRAR) SI (Decomiso por reingreso pacífico) se o contrato de arrendamento contén unha cláusula de decomiso e o aluguer non se paga despois do período de carencia (normalmente de 14 a 21 días), sempre que ninguén estea físicamente dentro do edificio oposto á entrada. SI, baixo normas CRAR estritas (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007). Non obstante, Aviso: O propietario NON PODE perder o contrato de arrendamento (bloquear as portas) E exercer o CRAR (apoderar bens); facer un renuncia ao dereito ao outro. O CRAR require un aviso por escrito de 7 días claros por parte dun axente de execución certificado só para o aluguer puro. Solicite inmediatamente ao Tribunal do Condado ou ao Tribunal Superior de Xustiza a Liberación da Caducidade (segundo a Lei de Propiedade de 1925, Sec. 146 / Lei de Tribunais Superiores de 1981). Os tribunais restauran habitualmente o contrato de arrendamento se o inquilino paga o aluguer atrasado e os custos legais do propietario con prontitude.
Canadá (Ontario, BC, Alberta, Commercial Tenancies Acts) SI (Reingreso / Terminación) despois do período de carencia legal (por exemplo, 15 días despois da data de vencemento do aluguer segundo o artigo 18 da Lei de arrendamentos comerciais de Ontario), utilizando un alguacil comercial autorizado cando as instalacións estean desocupadas. SI (Angustia por aluguer): o propietario pode contratar un alguacil para incautar os bens do inquilino por atrasos de aluguer mentres o contrato de arrendamento estea en vigor. Regra xurídica crítica: segundo a lexislación canadense, un propietario non pode rescindir o contrato de arrendamento (bloquear o inquilino permanentemente) e coartar (apoderar) os bens do inquilino ao mesmo tempo; incautar bens despois de rescindir o contrato de arrendamento é un agravio Socorro ilegal. Solicite inmediatamente ao Tribunal Superior de Xustiza un Liberación de decomiso ou unha medida cautelar que deteña a venda do alguacil. Se o propietario cambiou as pechaduras (rescindindo o contrato de arrendamento) e simultaneamente incautou o seu inventario para a súa venda, demanda inmediatamente por socorro e conversión ilegal para recuperar o 100% do seu equipo.

Fase 3: Aproveitamento dos erros de procedemento do propietario para anular un bloqueo inmediatamente

Mesmo en xurisdicións como Texas, Ontario ou o Reino Unido onde os bloqueos comerciais ou as accións de socorro dos funcionarios xudiciais están legalmente permitidos por leis específicas, os propietarios comerciais e os xestores de propiedade agresivos incumpren as normas legais en máis da metade de todos os bloqueos. A auditoría do bloqueo para estes defectos mortais exactos dálle ao seu avogado as municións para gañar unha orde xudicial de restauración inmediata:

Os 6 erros legais mortais que cometen os propietarios durante un bloqueo ou unha incautación

  1. A trampa de dobre inmersión "Decomiso + captura" (Canadá, Reino Unido e estados de dereito común):
  2. Segundo o dereito común establecido e as leis de arrendamento comerciais modernas (como a CTA de Ontario e o CRAR do Reino Unido), Distress for Rent (apoderarse do inventario do inquilino e do equipamento para vender por aluguer impago) só existe mentres a relación propietario-inquilino está activa.
  3. Pola contra, Decomiso / Terminación por reingreso (cambiar as pechaduras para finalizar o contrato de arrendamento e expulsar ao inquilino) termina a relación propietario-inquilino.
  4. Cando un propietario cambia as pechaduras, publica un "Aviso de rescisión do contrato de arrendamento" e ao mesmo tempo afirma que está a incautar o equipo de cociña ou o inventario do almacén para vendelo por aluguer atrasado, a incautación do seu equipo é 100 % ilegal. Ao rescindir primeiro o contrato de arrendamento, o propietario extinguiu o seu propio dereito a prender os seus bens e debe liberar inmediatamente todos os seus equipos e inventarios.
  5. Bloqueo ou restrición por cargos que non sexan de aluguer:
  6. Segundo estatutos como o Reino Unido Commercial Rent Arrears Recovery (CRAR) e a Sección 93.002 do Código de Propiedade de Texas, os poderes de bloqueo ou restrición aplícanse estrictamente ao aluguer moroso (e baixo o CRAR do Reino Unido, estritamente aluguer principal, IVE e xuros, excluídos os cargos de servizo, seguros ou facturas de mantemento), aínda que as "etiquetas de arrendamento adicionais".
  7. Se un propietario te bloquea por unha factura de reparación de HVAC en disputa, unha estimación de CAM non facturada ou unha disputa de tarifas legais cando se paga o aluguer base, o bloqueo é ilegal.
  8. Non proporcionar aviso obrigatorio da porta ou acceso con chave (Sec. Código Prop. de Texas 93.002):
  9. En Texas, cando un propietario comercial cambia as pechaduras para o aluguer en mora, debe colocar un aviso por escrito na porta principal do inquilino indicando un lugar no lugar ou un número de teléfono onde o inquilino pode recibir a nova chave 24 horas ao día ou durante o horario comercial habitual do inquilino inmediatamente despois de pagar o aluguer moroso. Se o propietario se nega a darche a chave ata que pagues tamén o aluguer acelerado futuro ou as sancións non facturadas, podes obter unha Autorización de reingreso de inmediato do Xulgado de Paz local.
  10. Incumprimento da paz ou entrada mentres está ocupado:
  11. Nin un propietario nin un alguacil comercial privado teñen o poder legal dun alguacil do condado que executa un escrito de posesión xudicial. Non poden usar a forza física contra un empregado, atravesar un edificio ocupado mentres o persoal está dentro nin ameazar con violencia.
  12. Retención nocturna ou fóra do horario legal:
  13. Segundo as regras tradicionais de socorro de dereito común (e os estatutos provinciais canadenses), un alguacil non pode executar unha incautación de socorro de aluguer comercial entre o solpor e o amencer ou un domingo, e segundo o CRAR do Reino Unido, os axentes de execución só poden entrar entre as 06:00 e as 21:00 a menos que a empresa teña diferentes horarios comerciais.
  14. Embargo de "Ferramentas do oficio" exentas:
  15. A maioría das xurisdicións eximen un valor en dólares estatutario específico do propietario dunha empresa "Ferramentas do comercio" (por exemplo, ata 1.350 libras esterlinas no Reino Unido en virtude da normativa Taking Control of Goods, ou as exencións legais provinciais/estatais para ferramentas e equipos necesarios para un medio de vida persoal individual) da incautación do propietario.

Fase 4: rescate de equipos, inventarios e rexistros de clientes arrendados a terceiros

Cando un propietario comercial pecha as túas portas ou publica un gravame de inventario do alguacil sobre o contido das túas instalacións, unha gran porcentaxe dos elementos físicos atrapados no interior do edificio non pertencen legalmente ao negocio do inquilino ou están gravados por proteccións estatutarias federais ou estatais.

Protocolo categoría por categoría para extraer activos atrapados en 48 horas

1. Equipos alugados a terceiros, maquinaria financiada e garantía UCC-1/PPSA

En restaurantes, clínicas médicas, consultorios odontológicos, talleres de reparación de automóbiles, imprentas e almacéns, as máquinas máis caras do chan (como máquinas de café expreso comerciais, conxeladores, máquinas CNC, carretillas elevadoras, escáneres de diagnóstico médico e servidores de puntos de venda) case sempre se alugan a empresas de financiamento de equipos de terceiros ou están suxeitas a un Código **C-1 comercial ou UC-1. Lei de garantía de bens persoais (PPSA) Compra de xuros de garantía de diñeiro (PMSI).

  • Por que o propietario non pode conservalos: segundo o artigo 9 da UCC nos Estados Unidos, a PPSA en Canadá e a Lei de tribunais, tribunais e execución do Reino Unido, un embargo legal ou un poder de confiscación do propietario está subordinado a un interese de garantía de diñeiro de compra (PMSI) previamente perfeccionado debidamente e non pode confiscar equipos que sexan titulares legalmente para ceder ou ceder a un cliente independente. coches nun taller de carrocería ou roupa de clientes nunha tintorería).
  • Acción inmediata: reúna hoxe todos os contratos de arrendamento de equipos, a declaración de financiamento UCC-1, o acordo de envío e a orde de traballo do cliente. Fai que o arrendador alleo ou o teu avogado faga unha Declaración legal xurada de propiedade de terceiros / Interese de seguridade superior tanto ao propietario como ao alguacil comercial esixindo unha xanela supervisada de 4 horas para desbloquear e retirar os bens de terceiros. Advirte ao propietario por escrito que o rexeitamento a ceder bens de terceiros expón o propietario a unha demanda directa por Conversión e interferencias ilícitas do banco de equipos.

2. Rexistros médicos, legais, financeiros e de clientes confidenciais (HIPAA / GDPR / GLBA)

Se a súa oficina pechada contén fichas médicas ou dentales do paciente, notas de terapia de saúde mental, ficheiros legais do cliente, documentos de preparación de impostos, ficheiros I-9 do persoal dos empregados ou servidores sen cifrar que conteñan información de identificación persoal do cliente (PII):

  • The Privacy Law Shield: un propietario comercial non é unha entidade cuberta nin un custodio autorizado segundo a Health Insurance Portability and Accountability Act (HIPAA) dos Estados Unidos, a Gramm-Leach-Bliley Act (GLBA) ou o Regulamento xeral de protección de datos (GDPR) do Reino Unido/UE. Os rexistros clínicos e dos clientes teñen un valor de liquidación legal cero nunha poxa de alguacil (un propietario non pode vender legalmente radiografías de pacientes ou declaracións fiscais dos clientes ao público).
  • Acción inmediata: envíe un aviso de emerxencia por escrito ao propietario e á súa empresa de xestión da propiedade indicando que o bloqueo do acceso aos rexistros médicos dos pacientes ou aos ficheiros confidenciais dos clientes compromete a atención continuada do paciente e constitúe unha adquisición/incumprimento non autorizado de rexistros protexidos segundo a lei federal e estatal. Esixir acceso supervisado inmediato dentro de 24 horas estrictamente para eliminar gráficos en papel, unidades de copia de seguridade e blocs de receitas.

3. Alimentos perecedoiros, produtos farmacéuticos controlados, materiais perigosos e animais vivos

  • Substancias controladas e medicamentos con receita médica: se unha clínica médica, hospital veterinario ou farmacia está bloqueada con substancias controladas da DEA Schedule II a V dentro, notifíquelle ao propietario por escrito que posuír ou exercer o control sobre unha instalación pechada que contén narcóticos controlados sen un rexistro da DEA infrinxe a lei federal e dispoña a eliminación ou eliminación inmediata coa supervisión da lei.
  • Inventario de produtos perecedoiros e deber de mitigar: se os teus frigoríficos conteñen 30.000 dólares de carne fresca, marisco, produtos frescos ou produtos biolóxicos sensibles á temperatura que deben manterse entre 1 e 4 graos Celsius (34 e 40 graos Fahrenheit), notifícalo inmediatamente ao propietario por escrito que permite apagar inmediatamente a unidade eléctrica ou desactivar a unidade eléctrica. a retirada/venda de bens perecedoiros infrinxe o Deber de mitigar os danos legal do propietario e crea unha infracción inmediata do código sanitario municipal.

Envía estes avisos inmediatamente a través de ambos correos electrónicos (ao propietario, xestor da propiedade, avogado do propietario e alguacil) e correo nocturno/correo certificado para que unha exposición con selo de tempo estea lista para anexar á túa solicitude xudicial de emerxencia mañá pola mañá.

Guión 1: demanda de emerxencia para restaurar a posesión despois dun bloqueo ilegal de autoaxuda

Asunto: AVISO LEGAL URXENTE: bloqueo comercial ilegal e demanda de restauración inmediata da posesión, [enderezo do local]
"Ten en conta que o [Data] aproximadamente a [Hora], os representantes de [Nome do propietario] cambiaron ilegalmente as pechaduras/cadeados a entrada dos locais comerciais alugados por [Nome da empresa do arrendatario] en [Enderezo] sen un escrito xudicial de posesión ou orde xudicial.

Segundo as leis de [Estado/Xurisdición, por exemplo, Código Civil de California, Sec. 1159 / Estatutos da Florida Sec. 83,05 / NY RPAPL Sec. 853], os peches comerciais de "autoaxuda" non xudiciais son estrictamente ilegais e constitúen entrada forzosa, desafiuzamento ilícito e conversión de bens comerciais. Cada hora que a nosa empresa permanece bloqueada está causando danos directos e cuantificables, incluíndo ingresos diarios perdidos de [Cantidade] USD, interrupción dos salarios dos empregados, deterioro do inventario perecedoiro por valor de [Cantidade] de USD e danos irreparables ás relacións con clientes.

Ademais, as instalacións conteñen [rexistros médicos do paciente protexidos pola HIPAA federal / ficheiros financeiros dos clientes / equipos arrendados de terceiros propiedade de (Nome do arrendador)] sobre os cales [Nome do propietario] non ten ningunha reclamación legal ou autoridade de custodia.

A non ser que as chaves de traballo e o acceso total sen obstáculos ás instalacións sexan restaurados a [Nome do contacto do inquilino] antes da [Hora exacta, por exemplo, ás 14:00 de hoxe, dentro de 4 horas], o noso avogado de litixios presentará inmediatamente unha Solicitude Ex Parte para unha Orde de Restricción Temporal, Escrito de Posesión e danos graves e punitivos (incluídos) aviso."

Guión 2: Aviso de propiedade de terceiros, bens exentos e angustia ilegal (cando se publica un aviso de alguacil ou de gravame)

Asunto: AVISO FORMAL DE PROPIEDADES DE TERCEROS, GARANTÍAS UCC-1 SENIOR E DEMANDA DE ELIMINACIÓN SUPERVISADA, [Enderezo do local]
"Para [Nome do propietario] e [Nome do alguacil/axencia de execución]: recibimos o seu Aviso de [Socorro/Embarque/Bloqueo] con data de [Data] relativo ao [Enderezo do local].

1. Aviso de dobre recurso ilegal (extinción + restrición): ao cambiar as pechaduras e excluír ao inquilino da posesión, o propietario optou por perder/rescindir o contrato de arrendamento. Segundo a lei de arrendamento comercial establecida, un propietario non pode renunciar ao arrendamento e impoñer ao mesmo tempo os bens do inquilino. A súa suposta incautación do equipo dentro das instalacións é unha conversión ilegal.
2. Propiedade de gravame de terceiros e senior protexida: adxuntase a este aviso copias de contratos de arrendamento de equipos de terceiros, rexistros de fianzas de clientes e solicitudes de intereses de garantía de diñeiro de compra (UCC-1 / PPSA) perfeccionadas que cobren a seguinte maquinaria e inventario: [Lista de números de serie/equipos específicos]. Estes bens NON son propiedade non gravada do inquilino e están legalmente exentos da restrición do propietario.
3. Rexistros e produtos perecedoiros regulados: os locais conteñen rexistros regulados [HIPAA médicos / legais / fiscais] e produtos perecedoiros almacenados a 4 graos centígrados (40 graos Fahrenheit) que teñen un valor de poxa comercial cero e que non poden ser mantidos ou transferidos legalmente por un propietario.

Esiximos a confirmación inmediata por [Hora de hoxe] dunha xanela de acceso supervisado o [Data de mañá] ás [Hora] para eliminar todas as ferramentas exentas do comercio, os rexistros de clientes regulados, as existencias perecedoiros e os bens arrendados ou de propiedade de terceiros."

Fase 6: Usando o Subcapítulo V (Capítulo 11) Quebra para deter un bloqueo e forzar o reingreso

Cando unha empresa está lexitimamente atrasada no aluguer comercial debido a un choque de ingresos temporal e se enfronta a un desafiuzamento legal inminente ou a unha poxa de equipos de xudicial nun prazo de 48 horas, a lei federal de quebras ofrece un escudo de emerxencia inmediata.

Como a estadía automática (11 U.S.C. Section 362) obriga a abrir as portas de novo

  1. Instant Nationwide Injunction: Menores de 11 U.S.C. A sección 362 do Código de bancarrota dos Estados Unidos (e a reestruturación paralela mantense baixo a Companies' Creditors Arrangement Act / CCAA ou a Proposta da División I da Lei de bancarrota e insolvencia en Canadá e Company Moratoria / Administration baixo a Lei de insolvencia do Reino Unido de 1986), o minuto exacto que unha empresa presenta unha petición de reorganización voluntaria. 11** para pequenas empresas), unha Estancia automática entrará en vigor por lei.
  2. Parar as poxas de equipos e as ordes de restrición: aínda que un propietario ou un alguacil comercial xa se apoderase da cociña, do equipamento de fabricación ou do inventario de venda polo miúdo do seu restaurante e programara unha poxa pública para mañá pola mañá, sempre que o contrato de arrendamento non estivese xa válido e finalizase definitivamente antes de que se presentase a solicitude de quebra e o título do equipo aínda non se poxará automaticamente**. conxela a venda**.
  3. Turnover of Property of the Estate (11 U.S.C. Section 542): En virtude da Sección 542 do Código de bancarrota e Estados Unidos contra Whiting Pools, Inc., os bens incautados por un acredor antes da bancarrota que aínda non foron vendidos seguen sendo "propiedade da propiedade da bancarrota", e o tribunal pode ordenar que o propietario da quebra se dea ** instalacións e equipos de volta ao negocio operativo**.
  4. Aviso, debes presentar a solicitude ANTES de que o contrato de arrendamento remate legalmente: baixo 11 U.S.C. Sección 362(b)(10) e Sección 365©(3), se un contrato de arrendamento comercial xa foi válida e completamente rescindido segundo a lei estatal antes de presentar a petición de quebra, un tribunal de quebra non pode resucitar un arrendamento comercial morto. Non obstante, a estadía automática aínda protexerá todos os teus equipos físicos, inventario e ordenadores dentro do edificio para que non sexan vendidos polo propietario, dándoche unha xanela supervisada polo xulgado para trasladar o teu equipo a un novo lugar.

Preguntas frecuentes

Can my commercial landlord legally change the locks on my business overnight without taking me to eviction court first?

It depends on the state, province, or country where your property is located. In jurisdictions including California, Florida, Illinois, and Washington, commercial "self-help" lockouts are strictly illegal, and a landlord who padlocks your doors without a court judgment and a sheriff eviction writ can be sued for immediate restoration of possession and lost business profits. In jurisdictions such as Texas (under Texas Property Code Section 93.002), Ontario and British Columbia in Canada, and England and Wales (under peaceable re-entry rules), commercial landlords have limited statutory rights to change locks for unpaid rent, provided they follow strict notice, peaceable entry, and key-redemption rules.

If my landlord locks me out of my store or office, can I call a locksmith to drill the lock or cut the chain so I can get my computers and inventory?

No, never cut a landlord padlock or force entry into the building without a court order or bailiff authorization. Breaking into a locked-out commercial facility exposes you to criminal arrest for burglary or breach of the peace, and if your inventory has been formally distrained by a bailiff in Canada, the UK, or Texas, removing impounded goods without permission is a statutory offense called "poundbreach" that triggers double or triple civil damages against you personally.

Can a commercial landlord seize and sell equipment inside my business that I am leasing from a third-party finance company or that has a bank UCC-1 lien on it?

Generally, no. A commercial landlord distraint lien only attaches to unencumbered property owned by the tenant and is subordinate to a prior perfected Purchase Money Security Interest (PMSI) or third-party ownership. A landlord cannot lawfully confiscate and auction off machinery owned by a third-party equipment leasing company, inventory held on consignment, or customer property left for repair. Immediately notify your equipment lessors and UCC-1 secured lenders so they can serve a formal Third-Party Claim of Title on the landlord and bailiff.

What is a Yellowstone injunction, and how does it stop a commercial landlord from terminating my lease?

A Yellowstone injunction (named after a landmark New York commercial real estate case and mirrored by Temporary Restraining Order tolling motions in other states) is an emergency court order that freezes ("tolls") the running of the Cure Period after a landlord serves a Notice of Default or Notice to Cure. If you file for a Yellowstone injunction BEFORE the cure window in your lease expires, the landlord is barred from terminating your lease or locking your doors while the judge decides whether you violated the lease, preserving your right to fix any problem and keep your lease alive.

Guías relacionadas

Fontes comprobadas

  • Estatutos de propietarios e inquilinos comerciais do estado (Estados Unidos): Sección 1159 do Código Civil de California (Prohibición de entrada forzosa e detención na autoaxuda comercial), Sección 93.002 do Código de propiedade de Texas (Regras de notificación de claves de bloqueo) e Sección 54.021 (Privación do propietario), Sección RPA58 de Florida, Estatutos de Nova York. (Danos agudos por expulsión ilegal).
  • Código de bancarrota dos Estados Unidos (11 U.S.C.): Sección 362 (Estancia automática vs. Arrendamentos de bens inmobles non residenciais vencidos), Sección 365 (Asunción ou rexeitamento de arrendamentos comerciais) e Sección 542 (Función de negocios de bens embargados baixo Estados Unidos contra Whiting Pools).
  • Artigo 9 do Código Comercial uniforme (UCC) (Estados Unidos) e Lei de seguridade de bens persoais (PPSA) (Canadá): Prioridade de intereses de garantía de diñeiro de compra (PMSI) e arrendamentos de equipos fronte aos embargos de retención do propietario.
  • Ministerio de Xustiza e HM Courts & Tribunals Service (Reino Unido): Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007 Part 3 (Commercial Rent Arrears Recovery / CRAR 7-Day Notice Rules) and Law of Property Act 1925 Section 146 (Relief from Forfeiture).
  • Ministerio de Asuntos Municipais e Vivenda de Ontario (Canadá): Seccións 18 a 20 da Lei de arrendamentos comerciais e prohibición de dereito común sobre a confiscación simultánea de arrendamentos e dificultades de aluguer.