Mbyllja e qirasë tregtare, shpërndarja e qiradhënësit dhe inventarizimi i biznesit të shpëtimit¶

Mbërritja në vitrinën, restorantin, klinikën mjekësore, magazinë ose zyrën tuaj në mëngjes për të gjetur zinxhirë të rëndë çeliku të mbyllur nëpër dyer, cilindrat e kyçit të shpuar dhe një "Njoftim për Mbylljen Tregtare / Shpërndarje të Qiradhënësit të Chattels" i ngjitur në xhami është një krizë akute operacionale. Ndryshe nga qiramarrësit rezidencialë, të cilët mbrohen universalisht në pothuajse çdo juridiksion nga ndalimet e rrepta statutore kundër bllokimit të qiradhënësve pa një urdhër dëbimi nga gjyqtari, qiramarrësit e biznesit komercial operojnë në një mjedis ligjor tej mase të ndarë. Në varësi të shtetit, krahinës ose vendit të saktë ku ndodhet objekti juaj, një pronar komercial që ndryshon bravat ose sekuestron pajisjet e kuzhinës, makineritë e prodhimit ose inventarin me pakicë për qira të papaguar, mund të jetë një ** delikt i paligjshëm i hyrjes së dhunshme** që ju jep të drejtën për restaurim të menjëhershëm nga policia dhe rikuperim të menjëhershëm nga policia dhe rikuperim të trefishtë të një dëmi të rregullt ligjor,** garanci gjyqësore ose negociata paqësore përmbarimore brenda pesë ditëve përpara se pasuritë tuaja të shiten në ankand publik.

Mbijetimi i një bllokimi të qirasë komerciale ose konfiskimit të ankthit pa humbur bazën tuaj të klientit, stokun që prishet, dosjet mjekësore ose financiare të klientëve dhe pajisjet e palëve të treta me qira, kërkon kontroll të shpejtë ligjor dhe fizik në 24 deri në 72 orët e para. Duke mos u përpjekur kurrë për të prerë drynin e pronarit ose për të hyrë me forcë me dorë (që e kthen një mosmarrëveshje civile të qirasë në një vjedhje penale ose arrestim për shkeljen e paqes), duke verifikuar menjëherë nëse juridiksioni juaj ndalon bllokimet tregtare për vetë-ndihmë, duke paraqitur një kërkesë urgjente Ex Parte për një vendim restaurimi ose një skadim paraprak* makineritë e dhëna me qira dhe klienti i HIPAA/GDPR regjistron që një qiradhënës është i ndaluar ligjërisht nga sekuestrimi dhe përdorimi i mbrojtjeve automatike të qëndrimit ndaj falimentimit të Nënkapitullit V të Kapitullit 11 kur është e nevojshme, pronarët e bizneseve mund të rikuperojnë ambientet e tyre ose të shpëtojnë asetet e tyre operative përpara se të ndodhë shkatërrimi i përhershëm.

Bëje këtë tani¶

1. Ruajeni sigurinë fizike dhe mos i prisni asnjëherë bravat ose mos detyroni të hyni në ambiente. Nëse një konfrontim me një pronar, roje sigurie private ose përmbarues tregtar përshkallëzohet në kërcënime fizike ose bllokon dikë brenda ndërtesës, telefononi numrin tuaj të urgjencës lokale (911 në Shtetet e Bashkuara dhe Kanada, 112 në të gjithë Bashkimin Evropian, 999 në Mbretërinë e Bashkuar, shih në të gjithë Mbretërinë e Bashkuar, numrat e urgjencës) menjëherë; kurrë mos përdorni prerëse bulonash ose bravandreqës për të hyrë përsëri në një objekt të mbyllur pa urdhër gjykate, pasi kjo mund të rezultojë në arrestim të menjëhershëm për shkelje kriminale ose vjedhje.
2. Fotografoni menjëherë njoftimin e mbylljes, drynin dhe gjendjen e brendshme përmes dritareve. Përpara se të largoheni nga dera, nxirrni foto dhe video me vulë kohore me rezolucion të lartë të çdo njoftimi letre të ngjitur në hyrje, cilindrin ose zinxhirët e ri të bllokimit, çdo vulë të dukshme të përmbaruesit ose sherifit dhe gjendjen e pajisjeve dhe inventarit të brendshëm të dukshëm përmes xhamit.
3. Përcaktoni brenda 2 orëve nëse shteti ose vendi juaj ndalon bllokimet komerciale të "vetëndihmës". Në shtete të tilla si Kalifornia, Florida, Illinois dhe Uashingtoni (dhe për konfiskimet e qirasë që hasin kundërshtime ose shkelje të paqes), qiradhënësit u ndalohet ligjërisht të mbyllin një qiramarrës komercial pa një vendim gjyqësor për dëbim; në të tjera (të tilla si Teksasi, sipas rregullave të rrepta të Kodit të Pronës së Teksasit, Seksioni 93.002, ose shqetësimi i qirasë komerciale të ligjit kanadez), lejohen bllokime të kufizuara ose sekuestrime përmbarimore, por i nënshtrohen rregullave të menjëhershme ligjore të shlyerjes.
4. Kërkoni akses të menjëhershëm të mbikëqyrur për shpëtimin e kafshëve të gjalla, ushqimeve që prishen, farmaceutikëve dhe regjistrave të rregulluar të privatësisë. Edhe në juridiksionet që lejojnë bllokime komerciale ose barra të pronarëve, një qiradhënës nuk mund të lejojë ligjërisht kafshët e gjalla veterinare ose në dyqane kafshësh të ngordhin, të krijojë një rrezik të shëndetit publik mbi 4 gradë Celus. Fahrenheit), konfiskoni farmaceutikë të kontrolluar DEA ose konfiskoni dosjet konfidenciale mjekësore dhe tatimore të pacientit/klientit të mbrojtur nga HIPAA ose GDPR.
5. Njoftoni huadhënësit e pajisjeve të palëve të treta, mbajtësit e barrës së UCC-1 dhe dërguesit brenda 24 orëve. Një barrë komerciale e qiradhënies në përgjithësi nuk mund të anashkalojë një garanci të përsosur Blerje të Sigurisë së Parave (PMSI) ose të konfiskojë pajisjet në pronësi të një kompanie qiradhënieje të palëve të treta; dërgoni menjëherë qiradhënësit tuaj të pajisjeve dhe dërguesit e inventarit një kopje të njoftimit të bllokimit në mënyrë që ekipet e tyre ligjore të mund t'i shërbejnë qiradhënësit dhe përmbaruesit gjyqësor për kërkesat ligjore të Palës së Tretë për pretendimin e titullit.
6. ** Paraqisni një Mocion urgjent Ex Parte për Shkrim për Ri-hyrje ose Urdhër Kufizues të Përkohshëm (TRO) përpara se të mbarojë ora e ankandit.** Nëse bllokimi shkel procedurat e njoftimit ligjor, ka ndodhur ndërkohë që qiraja nuk ishte në të vërtetë me vonesë, ose ndodh në një gjendje gjyqësore vetëm për dëbim, udhëzoni sot një gjykatë civile emergjente në gjykatën civile. për rivendosjen e menjëhershme të posedimit.

Pema e vendimit të mbrojtjes për bllokimin e qirasë tregtare dhe sekuestrimin e pajisjeve¶

flowchart TD
    Start["Njoftim për parazgjedhjen, periudhën e kurimit ose dryn fizik në dyert komerciale"] --> StageCheck{"Pronari i ka ndryshuar tashmë bravat apo ka sekuestruar ndërtesën?"}

    StageCheck -->|"Jo: U mor Njoftimi i parazgjedhur / Njoftimi për shërim"| CureWindow{"A është ende e hapur periudha kontraktuale e kurimit (p.sh., 5 deri në 15 ditë)?"}
    CureWindow -->|"po"| Yellowstone["Paraqisni urgjencën e urgjencës në Yellowstone / TRO para skadimit të periudhës së kurimit<br/>Tallon (ngrijë) orën e trajtimit të qirasë ndërsa gjykata zgjidh mosmarrëveshjen<br/>Parandalon qiradhënësin të përfundojë qiranë ose të mbyllë dyert"]
    CureWindow -->|"Jo (Njoftimi ka skaduar)"| NegotiateForbearance["Propozoni Tolerancën e Qirasë me Shkrim Formal ose Marrëveshje Dorëzimi dhe Zhvendosja<br/>Hiqni pajisjet e marra me qira nga palët e treta, të dhënat e klientit dhe serverët bazë në mënyrë të ligjshme përpara bllokimit"]

    StageCheck -->|"Po: Bllokimet janë ndryshuar ose sekuestrimi i përmbarimit është aktiv"| LawCheck{"A i ndalon juridiksioni juaj bllokimet tregtare jo-gjyqësore të 'Vetë-Ndihmës'?"}

    LawCheck -->|"Po (Shteti vetëm gjyqësor, p.sh., CA, FL, IL)"| IllegalLockout["Mbyllja e qiradhënësit është një defekt i paligjshëm i mbajtjes me forcë / konvertimi<br/>1. Shërbyer kërkesën me shkrim të menjëhershme për restaurimin e çelësave brenda 4 orëve<br/>2. Paraqisni aplikacionin Ex Parte për Urdhër Kufizues të Përkohshëm (TRO) & Shkresë Posedimi<br/>3. Padi për fitime të humbura të përditshme të biznesit, inventar të dëmtuar dhe dëme ndëshkuese"]

    LawCheck -->|"Jo (Shteti i bllokimit të kushtëzuar/shtet, p.sh., TX, Kanada, MB)"| AuditCompliance{"A e ka ndjekur qiradhënësi në mënyrë rigoroze çdo lockout ose rregull të përmbarimit?"}
    AuditCompliance -->|"Jo (Njoftim i gabuar, tarifa për mos qira, shkelje e qetësisë ose mjete të përjashtuara të sekuestruara)"| ProceduralDefect["Paraqisni ankesën e betimit urgjent për dokumentin e ri-hyrjes (p.sh., TX Prop. Code 93.002)<br/>Gjykata urdhëron rivendosjen e menjëhershme të çelësit + dënimin ligjor kundër qiradhënësit"]
    AuditCompliance -->|"po"| RescueOptions["Ekzekutoni Protokollin Statutar të Shpëtimit të Aseteve:<br/>1. Shërbyer Deklaratat e Pronësisë UCC-1 / PMSI të palëve të treta për pajisjet e dhëna me qira<br/>2. Kërkesa për lëshimin e të dhënave të klientëve HIPAA/GDPR dhe Mjeteve ligjore të Tregtisë<br/>3. Kurimi i qirasë me vonesë të tenderit OSE skedari i Nënkapitullit V Kapitulli 11 Falimentimi për të shkaktuar Qëndrimin Automatik (11 U.S.C. 362)"]

Faza 1: Mbrojtja para bllokimit, urdhrat "Njoftimi për shërim" dhe Yellowstone¶

Në shumicën e qirave komerciale, një qiradhënës nuk mund të deklarojë ligjërisht një qira të përfunduar ose të fillojë një bllokim në ditën e parë që qiraja është vonë ose një marrëveshje qiraje kundërshtohet. Qiratë standarde komerciale përmbajnë një Dispozitë për parazgjedhje dhe shërim që kërkon që qiradhënësi të dërgojë një njoftim zyrtar me shkrim Njoftim për mospërmbushje / Njoftim për shërim që i jep qiramarrësit një dritare specifike (zakonisht 3 deri në 10 ditë për mospërmbushjet e qirasë monetare dhe 15 deri në 30 ditë për mospërmbushje monetare, shkelje të nënshkrimeve ose shkeljeve të sigurimit, të gjitha ankesat).

Si të ngrini orën e kurimit me një urdhër Yellowstone (ose Tolling TRO)¶

Kur një pronar jep një Njoftim për Kurim që pretendon një shkelje të kontestuar (për shembull, duke pretenduar se i detyroheni 45,000 dollarë në pajtimet e diskutueshme të Mirëmbajtjes së Zonës së Përbashkët / CAM ose pretendimi që sistemi juaj i shkarkimit të restorantit shkel rregullat e qirasë), ju përballeni me një kurth ligjor fatal: nëse prisni deri në afatin 10-ditor të skadimit të çështjes ose 15. qiradhënësi mund të përfundojë ligjërisht qiranë tuaj afatgjatë të vlefshme përgjithmonë në ditën e 16-të dhe një gjykatës nuk mund të ringjallë një qira të përfunduar tregtare edhe nëse më vonë ofroni të paguani.

1. Doktrina e Yellowstone Injunction: Me origjinë në Nju Jork (First National Stores, Inc. kundër Yellowstone Shopping Center, Inc.) dhe miratuar përmes Urdhrit të Përkohshëm Kufizues (TRO) Mocionet me pagesë në gjykatat tregtare në mbarë vendin, një qiramarrës tregtar mund të ndalojë afatin e urgjencës për qiramarrësin. skadon **.
2. Katër elementët e nevojshëm për të fituar një urdhër Yellowstone:
3. Ju keni një qira të vlefshme tregtare;
4. Ju keni marrë një Njoftim zyrtar për Mospërmbushje, Njoftim për Kurim ose kërcënim për përfundimin e qirasë nga qiradhënësi;
5. Ju keni dorëzuar porosinë tuaj për të treguar shkakun dhe aplikimin TRO përpara skadimit të periudhës së kurimit të përcaktuar në qira; dhe
6. Ju i tregoni gjykatës se jeni të përgatitur dhe të aftë për të kuruar mospërmbushjen e pretenduar me çfarëdo mënyre përveç lirimit të objektit nëse gjykata përfundimisht vendos se ka ndodhur një shkelje.
7. Mos prisni kurrë deri në ditën e fundit të dritares së njoftimit: Nëse merrni një Njoftim 5-ditor ose 10-ditor për shërim, kontaktoni një ndërgjyqëse të pasurive të paluajtshme komerciale në ditën 1. Sapo ora e kurimit të shënojë zero në orën 23:59 të ditës së fundit, qiraja përfundon automatikisht me qiradhënësin dhe i jepet gjykatës Njoftimi për anulimin*. urdhëresë.

Faza 2: Bllokime për vetëndihmë kundrejt dëbimit gjyqësor nëpër juridiksione¶

Nëse arrini në biznesin tuaj dhe bravat janë ndryshuar tashmë, kundërsulmi juaj i menjëhershëm ligjor varet nga rregullat statutore që rregullojnë qiratë tregtare në juridiksionin tuaj. Ndryshe nga ligji rezidencial qiradhënës-qiramarrës, ligji i qirasë tregtare ndryshon në mënyrë dramatike përtej kufijve.

Krahasimi juridiksional i ligjeve të bllokimit komercial dhe kufizimit¶

Faza 3: Shfrytëzimi i gabimeve procedurale të pronarit për të përmbysur menjëherë një bllokim¶

Edhe në juridiksione si Teksasi, Ontario ose Mbretëria e Bashkuar ku bllokimet tregtare ose veprimet e ankthit të përmbaruesit lejohen ligjërisht sipas statuteve specifike, pronarët komercialë dhe menaxherët agresivë të pronave shkelin rregullat ligjore në më shumë se gjysmën e të gjitha bllokimeve. Auditimi i bllokimit për këto defekte të sakta fatale i jep avokatit tuaj municionin për të fituar një urdhër të menjëhershëm rivendosjeje nga gjykata:

6 gabimet fatale ligjore që bëjnë pronarët gjatë një bllokimi ose sekuestrimi¶

1. Kurthi i dyfishtë "Forfeiture + Distraint" (Kanada, MB dhe shtetet e së drejtës së zakonshme):
2. Sipas ligjit të zakonshëm dhe Akteve moderne të Qiramarrjeve Tregtare (të tilla si Ontario CTA dhe UK CRAR), Distres for Rent (konfiskimi i inventarit dhe pajisjeve të qiramarrësit për t'i shitur me qira të papaguar) ekziston vetëm kur marrëdhëniet qiradhënës-qiramarrës janë aktive.
3. Anasjelltas, Konfiskimi / Përfundimi me Rihyrje (ndryshimi i bravave për t'i dhënë fund qirasë dhe për të nxjerrë qiramarrësin jashtë) përfundon marrëdhënien qiradhënës-qiramarrës.
4. Kur një pronar ndryshon bravat, poston një "Njoftim për përfundimin e qirasë", dhe njëkohësisht pretendon se po konfiskojnë pajisjet e kuzhinës ose inventarin e magazinës për t'i shitur me qira, sekuestrimi i pajisjeve tuaja është 100 për qind i paligjshëm. Duke përfunduar së pari kontratën e qirasë, qiradhënësi e shuan të drejtën e tij për të hequr dorë nga mallrat tuaja dhe duhet të lëshojë menjëherë të gjitha pajisjet dhe inventarin tuaj.
5. Bllokimi ose kufizimi për tarifa jo-qiraje:
6. Sipas statuteve si Rikuperimi Komercial i Qirasë së Pavarur (CRAR) dhe Kodi i Pronës së Teksasit, neni 93.002, kompetencat e bllokimit ose pengimit zbatohen rreptësisht për qiranë me vonesë (dhe sipas CRAR në Mbretërinë e Bashkuar, rreptësisht qiranë kryesore, TVSH-në dhe interesin, duke përjashtuar tarifat e mirëmbajtjes, madje edhe tarifat e mirëmbajtjes, sigurimet. qira").
7. Nëse një pronar ju mbyll jashtë për një faturë të diskutueshme riparimi HVAC, vlerësim të pafaturuar CAM ose mosmarrëveshje për tarifën ligjore kur paguhet qiraja bazë, bllokimi është i paligjshëm.
8. Dështimi për të dhënë njoftimin e detyrueshëm të derës ose aksesin e çelësit (Kodi Prop. Teksas Sec. 93.002):
9. Në Teksas, kur një qiradhënës komercial ndryshon bravat për qira me vonesë, ai duhet të vendosë një njoftim me shkrim në derën e përparme të qiramarrësit, duke deklaruar vendndodhjen ose numrin e telefonit në vend ku qiramarrësi mund të marrë çelësin e ri 24 orë në ditë ose gjatë orarit të rregullt të punës së qiramarrësit menjëherë pasi të paguajë qiranë me vonesë. Nëse qiradhënësi refuzon t'ju japë çelësin derisa të paguani edhe qiranë e përshpejtuar ose gjobat e pafaturuara në të ardhmen, mund të merrni një Drejtim të Ri-Hyrjes të menjëhershëm nga Gjykata e Paqes.
10. Shkelja e paqes ose hyrja gjatë kohës së okupimit:
11. As një qiradhënës dhe as një përmbarues privat tregtar nuk kanë fuqinë ligjore të një sherifi të qarkut që ekzekuton një akt posedimi gjyqësor. Ata nuk mund të përdorin forcë fizike kundër një punonjësi, të depërtojnë në një ndërtesë të pushtuar ndërsa stafi është brenda ose të kërcënojnë me dhunë.
12. **Shqetësimi gjatë natës ose jashtë orarit ligjor **:
13. Sipas rregullave tradicionale të ligjit të zakonshëm (dhe statuteve provinciale kanadeze), një përmbarues nuk mund të ekzekutojë një sekuestrim të rrezikut të qirasë tregtare midis perëndimit të diellit dhe lindjes së diellit ose të dielën, dhe sipas CRAR në Mbretërinë e Bashkuar, agjentët përmbarues mund të hyjnë vetëm midis orës 06:00 dhe 21:00, përveç nëse biznesi operon me orë të ndryshme tregtimi.
14. Përjashtimi i "Mjeteve të Tregtisë":
15. Shumica e juridiksioneve përjashtojnë një vlerë specifike ligjore në dollarë të një pronari biznesi personal "Mjetet e Tregtisë" (për shembull, deri në 1,350 £ në Mbretërinë e Bashkuar nën Rregulloret e Marrjes së Kontrollit të Mallrave, ose përjashtimet ligjore provinciale/shtetërore për mjetet dhe pajisjet e nevojshme për një jetesë personale individuale) nga sekuestrimi i pronarit.

Faza 4: Shpëtimi i pajisjeve, inventarit dhe të dhënave të klientit të marrë me qira nga palët e treta¶

Kur një pronar komercial mbyll dyert tuaja ose vendos një barrë përmbarimore mbi përmbajtjen e ambienteve tuaja, një përqindje e madhe e sendeve fizike të bllokuara brenda ndërtesës nuk i përkasin ligjërisht biznesit të qiramarrësit ose janë të ngarkuara nga mbrojtjet e larta ligjore federale/shtetërore.

Protokoll kategori pas kategorie për nxjerrjen e aseteve të bllokuara brenda 48 orëve¶

1. Pajisjet me qira të palëve të treta, makineritë e financuara dhe kolaterali UCC-1 / PPSA¶

Në restorante, klinika mjekësore, praktika dentare, dyqane riparimi makinash, shtypshkronja dhe magazina, makineritë më të shtrenjta në dysheme (të tilla si makinat komerciale të ekspresit, ngrirësit në këmbë, makinat CNC, pirunët, skanerët diagnostikues mjekësorë dhe serverët e pikave të shitjes ** janë pothuajse gjithmonë me qira nga një kompani e tretë tregtare ose pjesë e financimit). Kodi (UCC-1)** ose Akti i Sigurisë së Pronës Personale (PPSA) Blerja e Interesit të Sigurisë së Parave (PMSI).

• Pse qiradhënësi nuk mund t'i mbajë ato: Sipas Nenit 9 të UCC në Shtetet e Bashkuara, PPSA në Kanada dhe Aktit të Tribunaleve, Gjykatave dhe Zbatimit në Mbretërinë e Bashkuar, një barrë ligjore ose kompetenca e kufizimit të qiradhënësit është në varësi të një blerjeje të përsosur paraprake të blerjes paraprake të interesit të sigurimit të parave (PMSI) dhe nuk mund të konfiskojë në mënyrë të tretë ligjore. kompania, dërguesi ose klienti (si makinat e klientëve në një dyqan makinash ose veshjet e klientëve në një pastrues kimik).
• Veprim i menjëhershëm: Mblidhni çdo kontratë qiraje të pajisjeve, deklaratën e financimit të UCC-1, marrëveshjen e dërgesës dhe urdhrin e punës për dorëzimin e klientit sot. Lërini qiradhënësin e palës së tretë ose avokatin tuaj t'i dërgojë një Deklaratë të Betuar Statutare të Pronësisë së Palës së Tretë / Interesit të Lartë të Sigurisë qiradhënësit dhe përmbaruesit komercial që kërkon një dritare të mbikëqyrur 4-orëshe për të zhbërë dhe hequr asetet e palëve të treta. Paralajmëroni qiradhënësin me shkrim se refuzimi i lirimit të pronës së palës së tretë e ekspozon qiradhënësin ndaj një padie të drejtpërdrejtë për Konvertim dhe Ndërhyrje të Detyrueshme nga banka e pajisjeve.

2. Të dhëna konfidenciale mjekësore, ligjore, financiare dhe të klientëve (HIPAA / GDPR / GLBA)¶

Nëse zyra juaj e mbyllur përmban tabela mjekësore ose dentare të pacientëve, shënime të terapisë së shëndetit mendor, skedarë ligjorë të klientit, dokumente të përgatitjes së taksave, skedarë I-9 të personelit të punonjësve ose serverë të pakriptuar që përmbajnë informacione të identifikueshme personalisht të klientit (PII):

• Mburoja e Ligjit të Privatësisë: Një qiradhënës komercial nuk është një ent i mbuluar ose kujdestar i autorizuar sipas Ligjit të Shteteve të Bashkuara të Amerikës Për transportueshmërinë dhe përgjegjësinë e sigurimeve shëndetësore (HIPAA), Ligjin Gramm-Leach-Bliley (GLBA) ose Rregulloren e Mbretërisë së Bashkuar/BE Për Mbrojtjen e të Dhënave të Përgjithshme). Të dhënat klinike dhe të klientëve kanë vlerë zero të ligjshme likuidimi në një ankand përmbarimor (një qiradhënës nuk mund t'i shesë publikut në mënyrë të ligjshme radiografitë e pacientit ose deklaratat tatimore të klientit).
• Veprim i menjëhershëm: Shërbeni një njoftim urgjent me shkrim qiradhënësit dhe kompanisë së tyre të menaxhimit të pronës duke deklaruar se bllokimi i aksesit në të dhënat mjekësore të pacientëve ose dosjet konfidenciale të klientit rrezikon kujdesin e vazhdueshëm të pacientit dhe përbën një blerje/shkelje të paautorizuar të të dhënave të mbrojtura sipas ligjit federal dhe shtetëror. Kërkoni akses të menjëhershëm të mbikëqyrur brenda 24 orëve në mënyrë rigoroze për të hequr grafikët e letrës, disqet rezervë dhe bllokuesit e recetave.

3. Ushqim që prishet, farmaceutikë të kontrolluar, materiale të rrezikshme dhe kafshë të gjalla¶

• Substancat e kontrolluara dhe medikamentet me recetë: Nëse një klinikë mjekësore, spital veterinar ose farmaci bllokohet me substanca të kontrolluara nga DEA II deri në V, njoftoni me shkrim qiradhënësin se posedimi ose ushtrimi i kontrollit mbi një objekt të mbyllur që përmban narkotikë të kontrolluar pa një DEA rregullon regjistrimin dhe heqjen e drejtpërdrejtë me ligjin federal të rregulluar ose të pandërprerë. dëshmitarët.
• Inventari që prishet dhe detyra për të zbutur: Nëse ftohësit tuaj në këmbë përmbajnë 30,000 dollarë mish të freskët, ushqim deti, prodhime ose lëndë biologjike të ndjeshme ndaj temperaturës që duhet të mbahen midis 1 dhe 4 gradë Celsius (34 dhe 40 gradë Fahrenheit), njoftoni menjëherë qiradhënësin që të mbyllë energjinë elektrike që të njoftojë me shkrim qiradhënësin. heqja/shitja e menjëhershme e mallrave që prishen shkel Detyrën ligjore të qiradhënësit për të zbutur dëmet dhe krijon një shkelje të menjëhershme të kodit shëndetësor komunal.

Faza 5: Skriptet fjalë për fjalë të kërkesave ligjore për t'i shërbyer qiradhënësit dhe përmbaruesit¶

Dërgojini këto njoftime menjëherë përmes të dy e-mailit (qiradhënësit, menaxherit të pronës, avokatit të qiradhënësit dhe përmbaruesit) dhe korrierit / postës së certifikuar gjatë natës, në mënyrë që një ekspozitë me vulë kohore të jetë gati për t'i bashkëngjitur dosjes suaj të urgjencës në gjykatë nesër në mëngjes.

Skript 1: Kërkesa urgjente për të rivendosur posedimin pas një bllokimi të paligjshëm të vetë-ndihmës¶

Subjekti: NJOFTIM URGJENT LIGJOR: Bllokim i paligjshëm tregtar & Kërkesë për rivendosje të menjëhershme të posedimit, [Adresa e lokalit]
"Kini parasysh se në [Date] në afërsisht [Time], përfaqësuesit e [Emri i Qiradhënësit] në mënyrë të paligjshme ndryshuan bravat / bllokuan hyrjen në ambientet tregtare të dhëna me qira nga [Emri i biznesit të qiramarrësit] në [Adresa] pa një dokument posedimi ose urdhër gjykate.

Sipas ligjeve të [Shtetit/Juridiksionit, p.sh., Kodi Civil i Kalifornisë Sec. 1159 / Statutet e Floridës Sec. 83.05 / NY RPAPL Sec. 853], bllokimet tregtare jo-gjyqësore të 'vetë-ndihmës' janë rreptësisht të paligjshme dhe përbëjnë hyrje të dhunshme, dëbim të gabuar dhe konvertim të pronës së biznesit. Çdo orë që biznesi ynë mbetet i mbyllur po shkakton dëme të drejtpërdrejta dhe të matshme, duke përfshirë humbjen e të ardhurave ditore prej [Sasi] $, ndërprerje të pagave të punonjësve, prishje të inventarit që prishet me vlerë [Sasi] dollarë dhe dëm të pariparueshëm në marrëdhëniet me klientët.

Përveç kësaj, ambientet përmbajnë konfidenciale [të dhënat mjekësore të pacientit të mbrojtura nga HIPAA federale / dosjet financiare të klientit / pajisjet e marra me qira nga palët e treta në pronësi të (Emri i Qiradhënësit)] mbi të cilat [Emri i Qiradhënësit] ka zero pretendime të ligjshme ose autoritet kujdestarie.

Përveç rastit kur çelësat e punës dhe qasja e plotë e papenguar në ambiente rikthehen në [Emri i Kontaktit të Qiramarrësit] deri në [Koha e saktë, p.sh., ora 14:00 sot, 4 orë nga tani], avokati ynë i procesit gjyqësor do të paraqesë menjëherë një kërkesë Ex Parte për një Urdhër Kufizimi të Përkohshëm (Dëmtime të Përkohshme, Shpërndarëse dhe Dënuese dëmet dhe tarifat e avokatit) pa njoftim të mëtejshëm."

Skript 2: Njoftim për pronësinë e palës së tretë, pronën e përjashtuar dhe shqetësimin e paligjshëm (Kur postohet një njoftim përmbarues/barra)¶

Subjekti: NJOFTIM FORMAL PËR PRONËSINË E TRETË, barrët e lartë të UCC-1 & KËRKESA PËR HEQJE TË MBIKQYRME, [Adresa e lokalit]
"Për [Emri i qiradhënësit] dhe [Përmbaruesi / Emri i Agjencisë Zbatuese]: Ne po marrim njoftimin tuaj për [Shqetësim / Mbyllje / Bllokim] të datës [Data] në lidhje me [Adresa e objektit].

1. Njoftimi për zgjidhjen e paligjshme të dyfishtë (Përfundimi + Shpërndarja): Duke ndryshuar bravat dhe duke përjashtuar qiramarrësin nga posedimi, qiradhënësi ka zgjedhur të humbasë/përfundojë qiranë. Sipas ligjit të vendosur të qirasë tregtare, një qiradhënës nuk mund të humbasë qiranë në të njëjtën kohë dhe të heqë dorë nga pronat e qiramarrësit. Sekuestrimi juaj i supozuar i pajisjeve brenda ambienteve është një konvertim i paligjshëm.
2. Pronë e mbrojtur nga pala e tretë dhe e lartë e barrës: Këtij njoftimi i janë bashkangjitur kopjet e qirave të pajisjeve të palëve të treta, regjistrat e dorëzimit të klientëve dhe dosjet e përsosura të interesit të sigurimit të parave të blerjes (UCC-1 / PPSA) që mbulojnë makineritë dhe inventarin e mëposhtëm: [Lista Specifike / Numri Serial Equi]. Këto asete NUK janë pronë e pa ngarkuar e qiramarrësit dhe janë ligjërisht të përjashtuara nga shpërdorimi i qiradhënësit.
3. Regjistrimet e rregulluara dhe materialet që prishen: Lokalet përmbajnë të dhëna të rregulluara [HIPAA mjekësore / juridike / tatimore] dhe mallra që prishen të ruajtura në 4 gradë Celsius (40 gradë Fahrenheit) që kanë vlerë zero në ankand komercial dhe nuk mund të mbahen ose transferohen ligjërisht nga një pronar.

Ne kërkojmë konfirmim të menjëhershëm nga [Time Today] për një dritare aksesi të mbikëqyrur në [Tomorrow Date] në [Time] për të hequr të gjitha mjetet e përjashtuara të tregtisë, të dhënat e rregulluara të klientëve, stokun që prishet dhe pronën në pronësi/me qira nga palët e treta."

Faza 6: Përdorimi i Nënkapitullit V (Kapitulli 11) Falimentimi për të ndaluar bllokimin dhe për të detyruar rihyrjen¶

Kur një biznes është në mënyrë legjitime prapa qirasë komerciale për shkak të një tronditjeje të përkohshme të të ardhurave dhe përballet me një ankand të afërt të dëbimit të ligjshëm ose të pajisjeve përmbarimore brenda 48 orëve, ligji federal i falimentimit ofron një mburojë të menjëhershme emergjence.

Si Qëndrimi Automatik (11 U.S.C. Seksioni 362) i detyron dyert të hapen përsëri¶

1. Urdhëzim i menjëhershëm mbarëkombëtar: Nën 11 U.S.C. Seksioni 362 i Kodit të Falimentimit të Shteteve të Bashkuara (dhe ristrukturimi paralel qëndron sipas Akti i Marrëveshjes së Kreditorëve të Kompanive / CCAA ose Propozimi i Divizionit I të Aktit të Falimentimit dhe Falimentimit në Kanada, dhe Moratoriumi i Kompanisë/Administrata sipas Aktit të Insolvencës në Mbretërinë e Bashkuar** sipas aktit të paaftësisë paguese në MB) për riorganizim (si Nënkapitulli V i Kapitullit 11 për bizneset e vogla), një Qëndrim Automatik hyn në fuqi sipas ligjit.
2. Ndalimi i ankandeve të pajisjeve dhe garancive për pengim: Edhe nëse një qiradhënës ose përmbarues tregtar ka sekuestruar tashmë kuzhinën e restorantit, pajisjet e prodhimit ose inventarin tuaj të shitjes me pakicë dhe ka planifikuar një ankand publik për nesër në mëngjes, me kusht që qiraja të mos ishte tashmë e vlefshme dhe përfundimisht të përfundonte përpara se peticioni i falimentimit të ishte paraqitur, pajisja nuk i ka kaluar ende titullin e blerjes ngrin menjëherë shitjen.
3. Qitrimi i pronës së pasurisë (11 U.S.C. Seksioni 542): Sipas seksionit 542 të Kodit të Falimentimit dhe Shtetet e Bashkuara kundër Whiting Pools, Inc., prona e sekuestruar nga një kreditor përpara falimentimit që ende nuk është shitur mbetet "pronë e falimentimit" dhe gjykata e falimentimit mund të urdhërojë gjykatën e falimentimit. **kthejeni ambientet dhe pajisjet përsëri në biznesin operativ **.
4. Kujdes, Ju duhet të depozitoni para se të përfundojë ligjërisht qiraja: Nën 11 U.S.C. Seksioni 362(b)(10) dhe Seksioni 365©(3), nëse një qira tregtare tashmë është përfunduar në mënyrë të vlefshme dhe plotësisht sipas ligjit shtetëror përpara që të paraqisni kërkesën e falimentimit, një gjykatë falimentimi nuk mund të ringjallë një qira tregtare të vdekur. Megjithatë, Automatic Stay do të mbrojë ende të gjitha pajisjet tuaja fizike, inventarin dhe kompjuterët brenda ndërtesës nga shitja nga qiradhënësi, duke ju dhënë një dritare të mbikëqyrur nga gjykata për të zhvendosur pajisjet tuaja në një vend të ri.

Pyetjet e bëra shpesh¶

Udhëzues të lidhur¶

• Mospagesa e shitësit dhe ngrirja e fluksit të parave
• Plani i vazhdimësisë së biznesit dhe rikuperimi nga fatkeqësitë
• Kriza e financimit të listës së pagave dhe pajtueshmëria ligjore e pagave të humbura
• Falimentimi i biznesit të vogël ose personal Kapitulli 7 vs 13 triazhi
• Numrat e urgjencës dhe dërgimi ndërkombëtar

Burimet e kontrolluara¶

• Statutet Shtetërore Tregtare të Qiradhënësit dhe Qiramarrësit (Shtetet e Bashkuara): Seksioni 1159 i Kodit Civil të Kalifornisë (Hyrja me forcë dhe ndalimi i ndalimit për vetë-ndihmën tregtare), Kodi i pronës së Teksasit seksioni 93.002 (Rregullat e njoftimit kyç të bllokimit) dhe seksioni 54.021 (New York. RPAPL Seksioni 853 (Dëmtimet e trefishta për nxjerrjen e paligjshme).
• Kodi i falimentimit i Shteteve të Bashkuara (11 U.S.C.): Seksioni 362 (Qëndrimi automatik kundrejt qirave të pronës së paluajtshme jorezidenciale të skaduar), seksioni 365 (supozimi ose refuzimi i qirave komerciale) dhe seksioni 542 (Qarkullimi i pronës së sekuestruar në Shtetet e Bashkuara).
• Kodi Uniform Tregtar (UCC) Neni 9 (Shtetet e Bashkuara) dhe Aktet e Sigurisë së Pronës Personale (PPSA) (Kanada): Përparësia e Interesave të Sigurisë së Parave të Blerjes (PMSIs) dhe Qiratë e Pajisjeve mbi Barrët e Shpërndarjes së Qiradhënësit.
• Ministria e Drejtësisë dhe Shërbimi i Gjykatave dhe Tribunaleve HM (Mbretëria e Bashkuar): *Akti i Tribunaleve, Gjykatave dhe Zbatimit 2007 Pjesa 3 (Rikuperimi i borxheve të qirasë komerciale / Rregullat e njoftimit 7-ditor CRAR) dhe Ligji i Pronës 1925 Seksioni 146 (Çlirimi nga konfiskimi).
• Ministria e Çështjeve Komunale dhe Strehimit të Ontarios (Kanada): Nenet 18 deri në 20 të Aktit të Qiramarrjeve Tregtare dhe Ndalimi i Ligjit të Përbashkët mbi Konfiskimin e Konfliktit të Qirasë dhe Shqetësimin e Qirasë.