Skip to content

رہن کی ڈیفالٹ، فورکلوزر نوٹس، اور نقصان میں تخفیف

ایمرجنسی نمبرز ملک کے لحاظ سے مختلف ہوتے ہیں۔. یہ صفحہ 911، ریاستہائے متحدہ اور کینیڈا کے لیے نمبر استعمال کرتا ہے۔ بہت سے دوسرے ممالک 112، 999، یا کوئی اور نمبر استعمال کرتے ہیں۔ اپنے ملک کا نمبر تلاش کریں۔.

اپنے گھر کے رہن پر پیچھے پڑنا یا آفیشل نوٹس آف ڈیفالٹ (NOD)، بریچ لیٹر، یا فورکلوزر سمنز وصول کرنا ان سب سے زیادہ دباؤ والے مالی بحرانوں میں سے ایک ہے جس کا سامنا ایک گھرانہ کر سکتا ہے۔ بہت سے مکان مالکان گھبراہٹ میں منجمد ہو جاتے ہیں اور اپنے مارگیج سروسر سے میل کھولنا بند کر دیتے ہیں کیونکہ ان کا ماننا ہے کہ ایک بار جب کوئی بینک لفظ "فورکلوزر" کا ذکر کرتا ہے تو گھر کو کھونا ناگزیر ہے جب تک کہ وہ دسیوں ہزار ڈالر کی چھوٹ کی ادائیگی میں فوری طور پر تار نہ لگائیں۔

حقیقت میں، رہن کے قرض دہندگان اور سرویسرز سخت وفاقی اور قومی فورکلوزر سروسنگ قوانین (جیسے RESPA ریگولیشن X، 12 CFR 1024.41 ریاستہائے متحدہ میں، **Pre-Action Protocol for Possession Claims for Possession Claims) کے زیر انتظام ہیں۔ کینیڈا میں چھٹکارے کے قوانین)۔ وفاقی قانون کے تحت، ایک مارگیج سروسر اس وقت تک پہلی قانونی فورکلوزر دستاویز بھی فائل نہیں کر سکتا جب تک کہ آپ کا قرض 120 کیلنڈر دنوں سے زیادہ نہ ہو، اور اگر آپ ایک مکمل نقصان کم کرنے کی درخواست جمع کراتے ہیں 37 کیلنڈر دنوں سے پہلے ایک مقررہ فورکلوژر سیل سے، سروسر قانونی طور پر ممنوع ہے یا عدالتی کارروائی سے روکا جا سکتا ہے۔ ("دوہری ٹریکنگ") جب تک کہ یہ آپ کی درخواست کا جائزہ نہ لے اور آپ کے اپیل کے حقوق ختم نہ کر دے۔ یہ گائیڈ فورکلوزر کی کارروائی کو روکنے، قانونی طور پر بلٹ پروف نقصان کم کرنے کا پیکج جمع کرانے، رہن کو برداشت کرنے یا قرض میں ترمیم پر مجبور کرنے، عدالتی اور غیر عدالتی پیش بندیوں کے خلاف دفاع، اور مجرمانہ ڈیڈ چوری "فورکلوزر ریسکیو" گھوٹالوں سے بچنے کے لیے مرحلہ وار روڈ میپ فراہم کرتا ہے۔

اب یہ کرو

  1. اپنے مارگیج سروسر یا ٹرسٹی سے ہر لفافہ فوری طور پر کھولیں اور تین اہم تاریخیں ریکارڈ کریں: لکھیں (1) صحیح پہلے جرم کی تاریخ (جب آپ کی سب سے پرانی غیر ادا شدہ ماہانہ قسط واجب الادا تھی)، (2) کیور ڈیڈ لائن آپ کے بریچ / ایکسلریشن لیٹر پر چھپی ہوئی (3 دن) اور 3 دن (3 دن) پیشگی فروخت / نیلامی کی تاریخ** یا عدالتی سمن کے جواب کی آخری تاریخ (عام طور پر عدالتی پیش بندی کی ریاستوں میں 20 سے 30 دن)۔ وفاقی اور ریاستی قانون کے تحت ہر قانونی ڈھال اس بات پر منحصر ہے کہ نیلامی یا عدالتی ڈیفالٹ سے پہلے کتنے کیلنڈر دن باقی ہیں۔
  2. اس بات کا تعین کریں کہ آیا آپ کی ریاست یا دائرہ اختیار عدالتی پیش بندی (عدالتی مقدمے کے ذریعے) استعمال کرتا ہے یا غیر عدالتی پیش بندی (ایک ٹرسٹی کے ذریعے فروخت کی طاقت): 22 یو ایس جوڈیشل فورکلوزر اسٹیٹس میں (جیسے نیویارک، فلوریڈا، الینوائے، نیو جرسی، اوہائیو)، آپ کو سول اور اوہائیو کی عدالتوں میں مقدمہ درج کرنا چاہیے۔ ** عدالتی کلرک کے ساتھ تحریری جواب داخل کرنا چاہیے** سمن کی آخری تاریخ سے پہلے خودکار ڈیفالٹ فیصلے کو روکنے کے لیے۔ غیر عدالتی پاور آف سیل ریاستوں میں (جیسے کیلیفورنیا، ٹیکساس، جارجیا، واشنگٹن، ورجینیا، اور ایریزونا)، قرض دہندہ پہلے آپ پر عدالت میں مقدمہ کیے بغیر ڈیفالٹ کے نوٹس اور ٹرسٹی کی فروخت کا نوٹس ریکارڈ کرنے کے بعد ٹرسٹی کی نیلامی کو شیڈول کرنے کے لیے ڈیڈ آف ٹرسٹ کا استعمال کرتا ہے۔
  3. اپنے مارگیج سروسر کے نقصان کی تخفیف / ہوم ریٹینشن ڈپارٹمنٹ کو کال کریں اور "نقصان کم کرنے کی درخواست کے پیکٹ" (یکساں قرض لینے والے اسسٹنس فارم) کی درخواست کریں: 12 CFR 1024.40 کے تحت، آپ کے سروسر کو ضروری ہے کہ آپ کے اکاؤنٹ سے 5 دن پہلے آپ کے اکاؤنٹ کے عملے کو قرض دینے سے 5 دن پہلے وقف شدہ سنگل پوائنٹ آف رابطہ (SPOC) کو تفویض کریں۔ ان سے کہو کہ وہ آفیشل Loss Mitigation ایپلی کیشن پیکٹ کو ای میل کریں اور درست سرمایہ کار یا ضمانت کنندہ کی شناخت کریں جو آپ کے رہن (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA/HUD, VA, USDA، یا ایک نجی پورٹ فولیو ٹرسٹ) کی حمایت کرتا ہے، کیونکہ حکومت کے حمایت یافتہ سرمایہ کاروں کو مخصوص ہموار ترمیمی ترمیم کا حکم دیا گیا ہے۔
  4. ایک مفت، حکومت سے تصدیق شدہ HUD ہاؤسنگ کونسلر سے آج ہی رابطہ کریں: ریاستہائے متحدہ میں، Homeowner's HOPE ہاٹ لائن کو 1-888-995-4673 پر کال کریں یا ملاحظہ کریں۔ consumerfinance.gov/find-a-housing-counselor HUD سے منظور شدہ غیر منفعتی ہاؤسنگ کونسلر کے ساتھ صفر لاگت پر کام کرنے کے لیے۔ ایک HUD کونسلر آپ کے مارگیج سروسر کے ساتھ تین طرفہ کالوں میں شامل ہو سکتا ہے، آپ کے نقصان کو کم کرنے کی ریاضی کا آڈٹ کر سکتا ہے، اور ریاستی ہوم اونر اسسٹنس فنڈ (HAF) گرانٹس کے لیے درخواست دینے میں آپ کی مدد کر سکتا ہے۔
  5. کسی بھی طے شدہ فورکلوزر سیل کی تاریخ سے کم از کم 37 کیلنڈر دن پہلے ایک "چہرے سے مکمل نقصان کم کرنے کی درخواست" جمع کروائیں: وفاقی CFPB ڈوئل ٹریکنگ پابندی (12 CFR 1024.41(f) اور (g)) کے تحت، اگر آپ کے خدمت کنندہ کو ** 02th سے پہلے نقصان کی درخواست موصول ہوتی ہے۔ جرم کا دن، یا کم از کم 37 کیلنڈر دن پہلے مقررہ پیشگی فروخت)، سروسر کو وفاقی قانون کے ذریعے سختی سے منع کیا گیا ہے فورکلوزر شروع کرنے، فورکلوزر کے فیصلے یا فروخت کے حکم کے لیے آگے بڑھنے، یا جب تک آپ کی درخواست کا پوری طرح سے جائزہ نہیں لیا جاتا اور کسی بھی وقت اپیل کا فیصلہ نہیں کیا جاتا اس وقت تک فورکلوزر نیلامی کا انعقاد کرنا۔
  6. کبھی بھی کوئٹ کلیم ڈیڈ، وارنٹی ڈیڈ، یا "سیل-لیز بیک" کے معاہدے پر دستخط نہ کریں جو آپ کے گھر کو "بچانے" کا وعدہ کرتے ہوئے کسی تیسرے فریق کے ساتھ ہے: فوجداری فورکلوزر ریسکیو سکیمرز پہلے سے طے شدہ فائلنگ کے عوامی نوٹس کی نگرانی کرتے ہیں اور گھر کے مالکان کو دستاویزات پر دستخط کرنے کے لیے دباؤ ڈالتے ہیں جو گھر کے قانونی ٹائٹل کو خفیہ طور پر گھر چھوڑنے والے مالک کو منتقل کرتے ہیں۔ اگر کوئی آپ کی جائیداد پر غیر قانونی سیلف ہیلپ لاک چینج، یوٹیلیٹی منقطع، یا بغیر کسی شیرف اور دستخط شدہ عدالتی رٹ کے جسمانی دھمکی دینے کی کوشش کرتا ہے، تو کسی محفوظ جگہ پر جائیں اور اپنے مقامی ہنگامی نمبر (امریکہ اور کینیڈا میں 911، یوروپی یونین میں 112، برطانیہ میں 999) پر کال کریں یا ہمارے ساتھ رابطہ کریں۔ ہنگامی نمبر ڈائریکٹری

Danger

کسی بھی نجی کمپنی، "مارگیج آڈٹ فرم،" یا غیر اٹارنی کنسلٹنٹ کو کبھی بھی پیشگی فیس ادا نہ کریں جس کا دعویٰ ہو کہ وہ قرض میں ترمیم کے لیے بات چیت کر سکتے ہیں یا فورکلوزر روک سکتے ہیں۔ یو ایس فیڈرل ٹریڈ کمیشن کے مارگیج اسسٹنس ریلیف سروسز (MARS) رول (ریگولیشن O، 12 CFR پارٹ 1015) کے تحت، کسی بھی کمپنی کے لیے 100 فیصد غیر قانونی ہے کہ وہ ایک ڈالر کی فیس وصول کرے یا جمع کرے **جب تک کہ اس نے تحریری قرض میں ترمیم کی پیشکش فراہم کی ہو اور آپ نے آپ کے حقیقی قرض دہندہ سے اس پیشکش کو قبول کیا ہو اور اسے قبول کیا ہو۔ کسی کے لیے بھی یہ غیر قانونی ہے کہ وہ آپ کو اپنے مارگیج سروسر کے ساتھ بات کرنا بند کرنے کو کہے یا آپ کے رہن کی ادائیگیاں آپ کے بینک کے بجائے تیسرے فریق کے ایسکرو اکاؤنٹ میں بھیجے۔

فیصلے کا فلو چارٹ: فورکلوزر کو روکنا اور نقصان کو کم کرنا

flowchart TD
    Start["رہن کی چھوٹی ہوئی ادائیگیاں، خلاف ورزی کا خط موصول ہوا، ڈیفالٹ کا نوٹس، یا عدالتی سمن"] --> StageCheck{"فارکلوزر ٹائم لائن پر آپ کا قرض کہاں ہے؟"}
    StageCheck -->|"دن 1 سے 120 مجرم (پری فورکلوزر پروٹیکٹڈ ونڈو)"| Pre120["فیڈرل 120 دن کی پیشگی پابندی فعال (12 CFR 1024.41(f)(1))"]
    Pre120 --> ShortOrLong{"کیا آپ کی مالی مشکلات عارضی ہے (3 سے 12 ماہ) یا مستقل؟"}
    ShortOrLong -->|"عارضی مشکلات (ملازمت کا نقصان، بیماری، آفت)"| Forbearance["باضابطہ بربرنس پلان کی درخواست کریں جس کے بعد ادائیگی موخر ہو یا برداشت کے اختتام پر جزوی دعویٰ"]
    ShortOrLong -->|"مستقل آمدنی میں کمی یا زیادہ بقایا جات"| SubmitPackage["ڈوئل ٹریکنگ منجمد کرنے کے لیے مکمل نقصان کم کرنے کی درخواست کا پیکٹ جمع کروائیں"]
    StageCheck -->|"گزشتہ دن 120: ڈیفالٹ کا نوٹس یا عدالتی پیشگی سمن پیش کیا گیا۔"| ForeclosureType{"عدالتی (عدالتی مقدمہ) یا غیر عدالتی (ٹرسٹی سیل)؟"}
    ForeclosureType -->|"جوڈیشل فورکلوزر سمن"| FileAnswer["فائل تحریری عدالتی جواب + 20 سے 30 دنوں کے اندر لازمی عدالتی پیشگی تصفیہ کانفرنس کی درخواست کریں"]
    FileAnswer --> SubmitPackage
    ForeclosureType -->|"ڈیفالٹ / ٹرسٹی سیل کا غیر عدالتی نوٹس"| Check37Days{"کیا نیلامی کی تاریخ سے پہلے 37 سے زیادہ کیلنڈر دن باقی ہیں؟"}
    Check37Days -->|"ہاں، فروخت سے 38+ دن پہلے"| SubmitPackage
    SubmitPackage --> Eval["سروسر کو لازمی طور پر فروخت روکنا چاہیے (دوہری ٹریکنگ پر پابندی)، 30 دنوں کے اندر تشخیص، اور 14 دن کی اپیل کا حق دینا"]
    Check37Days -->|"نہیں، 37 دن سے کم (یا فروخت اس ہفتے ہے)"| EmergencyHalt["ایمرجنسی سیل ہالٹ: بحالی کے ذریعے بقایا جات کا علاج، RESPA کی خلاف ورزیوں کے لیے TRO مقدمہ دائر کریں، یا باب 13 دیوالیہ پن خودکار قیام فائل کریں"]

مرحلہ 1: فیڈرل فورکلوزر ٹائم لائن اور "دوہری ٹریکنگ" شیلڈ کو جانیں

ریاستہائے متحدہ میں، کنزیومر فنانشل پروٹیکشن بیورو (CFPB) رئیل اسٹیٹ سیٹلمنٹ پروسیجرز ایکٹ (RESPA, Regulation X, 12 CFR پارٹ 1024) کے تحت نیشنل مارگیج سروسنگ کے قوانین کو نافذ کرتا ہے۔ جب تک کہ جائیداد آپ کی اصلی رہائش گاہ ہے (اور آپ کا خدمت گزار 5,000 یا اس سے کم قرضوں کی خدمت کرنے والا کوئی چھوٹا قرض دہندہ نہیں ہے)، بینک کو آپ کے گھر لے جانے سے پہلے ایک سخت تاریخی ترتیب کی پابندی کرنی ہوگی:

قانونی RESPA ریگولیشن X ٹائم لائن

دن گزر چکے ہیں / سنگ میل مارگیج سروسر کو قانونی طور پر کیا کرنے کی ضرورت ہے۔ آپ کی قانونی شیلڈ اور مطلوبہ کارروائی
16ویں دن سے 36ویں دن مجرم **ابتدائی مداخلت براہ راست رابطہ (12 CFR 1024.39(a)): سروسر کو نقصان کے تخفیف کے اختیارات کی وضاحت کے لیے جرم کے 36ویں دن تک لائیو فون رابطہ قائم کرنے کے لیے نیک نیتی سے کوششیں کرنی چاہئیں۔ کال کا جواب دیں، بتائیں کہ آپ کو مالی مشکلات کا سامنا ہے، اور فوری برداشت یا نقصان کم کرنے کے پیکٹ کی درخواست کریں۔
45واں دن مجرم **تحریری نوٹس اور رابطے کا تسلسل (12 CFR 1024.39(b) اور 1024.40): 45ویں دن تک، خدمت کنندہ کو تحریری نقصان کو کم کرنے کے اختیارات بھیجنا چاہیے اور سنگل پوائنٹ آف رابطہ (SPOC) اہلکاروں کو تفویض کرنا چاہیے۔ براہ راست فون کی توسیع کو ریکارڈ کریں اور اپنی سنگل پوائنٹ آف رابطہ ٹیم کا پورٹل اپ لوڈ کریں۔
دن 1 سے دن 120 مجرم **120 دن کی پری فورکلوزر پرہیبیشن (12 CFR 1024.41(f)(1)): ایک سروسر کو وفاقی قانون کے ذریعہ اس وقت تک منع کیا گیا ہے جب تک کہ آپ کا رہن 120 کیلنڈر دنوں سے زیادہ مجرم نہ ہو جائے۔ اپنی مکمل نقصان کی تخفیف کی درخواست ** دن 120 کو یا اس سے پہلے ** جمع کروائیں تاکہ خدمت کنندہ آپ کی درخواست اور کسی بھی اپیل کے حل ہونے تک فورکلوزر شروع نہیں کر سکتا۔
ایک طے شدہ فروخت سے 37 دن پہلے **پوسٹ فائلنگ "ڈول ٹریکنگ" پر پابندی (12 CFR 1024.41(g)): اگر آپ مکمل نقصان کی تخفیف کی درخواست ایک طے شدہ فورکلوزر سیل سے 37 کیلنڈر دن پہلے جمع کراتے ہیں، تو سروسر کو فوری کلوزر کو فوری طور پر روکنا ہوگا اور عدالتی کارروائی کو روک نہیں سکتا۔ 5 کاروباری دنوں کے اندر (12 CFR 1024.41(b)(2))، خدمت کنندہ کو تحریری طور پر رسید تسلیم کرنا چاہیے اور یہ بتانا چاہیے کہ آیا پیکٹ مکمل ہے، پھر 30 دن کے اندر تمام اختیارات کا جائزہ لیں۔
فروخت سے 90+ دن پہلے **14 دن کے قرض میں ترمیم کی اپیل کا حق (12 CFR 1024.41(h)): اگر آپ کی مکمل درخواست فروخت سے کم از کم 90 دن پہلے پہنچی ہے اور قرض میں ترمیم کرنے سے انکار کر دیا گیا ہے، تو آپ کے پاس آزاد عملے کے ذریعہ نظرثانی شدہ اپیل دائر کرنے کے لیے 14 کیلنڈر دن ہیں۔ 14 دن کی اپیل دائر کریں اگر سروسر نے آپ کی آمدنی کا غلط تخمینہ لگایا، فلائی ہوئی ویلیویشن کا استعمال کیا، یا سرمایہ کار کے 40 سالہ ترمیمی آبشار کو چھوڑ دیا۔

Warning

12 CFR 1024.41(i) کے تحت، ایک مارگیج سروسر سے صرف قانونی طور پر ضروری ہے کہ وہ آپ کے قرض کی زندگی کے دوران ایک مکمل نقصان کی تخفیف کی درخواست کے لیے ضابطہ X دوہری ٹریکنگ تحفظات کی تعمیل کرے، **جب تک کہ آپ نے ایک پیشگی درخواست کے بعد اپنا رہن موجودہ نہیں لایا۔ یقینی بنائیں کہ آپ کی نقصان کم کرنے کی درخواست 100 فیصد مکمل ہے اور تصدیق شدہ میل اور پورٹل اپ لوڈ کی رسیدوں کے ساتھ جمع کرائی گئی ہے۔

مرحلہ 2: عدالتی بمقابلہ غیر عدالتی پیش بندی (اور اپنی ایکویٹی کی حفاظت کیسے کریں)

فورکلوزر کیسے آگے بڑھتا ہے، اور آیا جج خود بخود بینک کے طرز عمل کا جائزہ لیتا ہے، مکمل طور پر اس بات پر منحصر ہے کہ آیا آپ کا دائرہ اختیار رہن (عدالتوں کے ذریعے نافذ) یا ڈیڈ آف ٹرسٹ کو "پاور آف سیل" کی شق کے ساتھ استعمال کرتا ہے (ایک ٹرسٹی کے ذریعے عدالت سے باہر نافذ)۔

موازنہ: عدالتی بمقابلہ غیر عدالتی پیش بندی

فیچر عدالتی پیش بندی (عدالتی مقدمہ) غیر عدالتی پیش بندی (فروخت کی طاقت / ٹرسٹی نیلامی)
یہ کہاں استعمال ہوتا ہے تقریباً 22 امریکی ریاستیں (بشمول NY, FL, IL, NJ, PA, OH, IN, CT, MA, SC, KY, LA, KS, IA, WI, ND, NE, NM, VT, DE, ME, HI) کے علاوہ کینیڈا (BC, AB, MB, NSUK, ** عدالت) اور قبضے کا دعویٰ)۔ تقریباً 28 امریکی ریاستیں اور DC (بشمول CA, TX, WA, VA, GA, AZ, NV, OR, CO, MI, MN, NC, TN, MO, MD, UT, ID, AL, MS, AR, WV, NH, WY, AK) کے علاوہ ** پاور آف سیلز، صوبے میں NPEONI** NL)۔
** عمل کیسے شروع ہوتا ہے** دن 120 کے بعد، قرض دہندہ ریاستی عدالت میں دیوانی سمن اور فورکلوژر شکایت دائر کرتا ہے اور کاؤنٹی کے اراضی ریکارڈ میں Lis Pendens ریکارڈ کرتا ہے۔ دن 120 کے بعد، ٹرسٹی کاؤنٹی ریکارڈر کے دفتر میں ایک نوٹس آف ڈیفالٹ (NOD) ریکارڈ کرتا ہے، اس کے بعد (عام طور پر 90 دن بعد) Notice of Trustee's Sale (NOTS) نیلامی کی تاریخ مقرر کرتا ہے۔
آپ کو فوری طور پر کیا کرنا چاہیے سروس کے 20 سے 30 دنوں کے اندر کورٹ کلرک کے ساتھ تحریری جواب داخل کریں، اور لازمی کورٹ فورکلوزر سیٹلمنٹ کانفرنس میں شرکت کریں (CPLR 3408، IL، CT، اور NJ کے تحت NY جیسی ریاستوں میں ضروری ہے)۔ ٹرسٹی کی فروخت کی تاریخ سے 37 دن پہلے ایک مکمل نقصان کم کرنے کی درخواست جمع کروائیں۔ اگر خدمت کنندہ RESPA یا ریاست کے گھر کے مالک کے قوانین کی خلاف ورزی کرتا ہے، تو ایک وکیل ایک مقدمہ دائر کر سکتا ہے جس میں عارضی روک تھام کے حکم (TRO) کو فروخت کرنے کا حکم دیا جائے۔
اہم قانونی دفاع اسٹینڈنگ کی کمی (مدعی کے پاس فائل کرتے وقت اصل توثیق شدہ وعدہ نوٹ نہیں ہوتا ہے)، لازمی 30 دن کی خلاف ورزی کا نوٹس بھیجنے میں ناکامی، یا RESPA کی دوہری ٹریکنگ کی خلاف ورزیاں۔ NOD سے پہلے کے رابطہ کے قوانین کو پورا کرنے میں ناکامی، مکمل درخواست زیر التواء ہونے کے دوران دوہری ٹریکنگ، ڈیفالٹ کا عیب دار نوٹس، یا نیلامی سے قبل باب 13 دیوالیہ پن کی درخواست دائر کرنا۔
** فدیہ اور کمی کے فیصلوں کا حق** زیادہ تر عدالتی ریاستیں قرض دہندہ کو کمی کا فیصلہ حاصل کرنے کی اجازت دیتی ہیں، حالانکہ بہت سے لوگ بعد از فروخت ریڈیمپشن کا حق مدت دیتے ہیں۔ بہت سی غیر عدالتی ریاستیں غیر عدالتی ٹرسٹی کی فروخت کے بعد پرائمری ریزیڈنس پرچیز-منی مارگیجز پر **کمی کے فیصلوں پر پابندی لگاتی ہیں (جیسے کیلیفورنیا CCP 580b/580d، AZ، ​​WA، اور OR)۔

مرحلہ 3: "نقصان کم کرنے والی آبشار" کو سمجھیں (برداشت، التوا، اور ترمیم)

جب آپ نقصان میں تخفیف کی درخواست جمع کراتے ہیں، تو آپ کا مارگیج سروسر ایک سخت ریاضی کی پیروی کرتا ہے "Loss Mitigation Waterfall" ایجنسی یا سرمایہ کار جو آپ کے رہن کا مالک ہے یا اس کی ضمانت دیتا ہے (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA / HUD, VA، یا USDA)۔ دیکھیں کہ آیا فینی ماے یا فریڈی میک آپ کے قرض کا استعمال کرتے ہوئے مالک ہیں۔ KnowYourOptions.com/loanlookup یا MyHome.FreddieMac.com.

گھر کی برقراری کے نقصان کو کم کرنے کے 5 درجے (اپنے گھر کو رکھنا)

  1. باضابطہ رہن کی برداشت کا منصوبہ (3 سے 12 ماہ):
    • کے لیے بہترین: قلیل مدتی، عارضی مالی جھٹکے (ملازمت کا نقصان، عارضی طبی معذوری، قدرتی آفت، یا خاندانی رخصت)۔
    • یہ کیسے کام کرتا ہے: آپ کی ماہانہ رہن کی ادائیگیوں کو 3 سے 6 ماہ تک روکتا ہے یا کم کرتا ہے (12 ماہ تک قابل توسیع)
    • بربرنس کے اختتام پر کلیدی اصول: آپ کو برداشت کی مدت کے اختتام پر برداشت کی تمام چھوٹی ہوئی ادائیگیوں کو ایک ہی رقم میں واپس کرنے کی ضرورت نہیں ہے کسی بھی Fannie Mae، Freddie Mac، FHA، VA، یا USDA قرض پر۔ برداشت سے باہر نکلتے وقت ہمیشہ ادائیگی موخر یا FHA جزوی دعوی کی درخواست کریں۔
  2. ادائیگی ڈیفرل یا FHA "جزوی دعوی" (آپ کی ماہانہ ادائیگی میں صفر تبدیلی):
    • ان کے لیے بہترین: گھر کے مالکان جنہیں عارضی مشکلات کا سامنا کرنا پڑا، انہوں نے اپنی معمول کی آمدنی بحال کر لی ہے، اور وہ اپنے ماہانہ رہن کی باقاعدہ رقم ادا کرنا دوبارہ شروع کر سکتے ہیں، لیکن بیک وقت بقایا جات ادا نہیں کر سکتے۔
    • یہ کیسے کام کرتا ہے: Fannie Mae/Freddie Mac Payment Deferral یا FHA اسٹینڈ ایلون جزوی دعوی کے تحت، خدمت کنندہ آپ کے پچھلے واجب الادا بقایا جات کا 100 فیصد (6 سے 12 ماہ تک کی چھوٹی ادائیگیوں، یا FHA پر 30 فیصد پرنسپل) کو سب سے زیادہ کے تحت (%0 فیصد) میں منتقل کرتا ہے۔ بیلنس** صرف اس وقت واجب الادا ہے جب آپ میچورٹی پر رہن کو بیچیں، دوبارہ فنانس کریں یا ادائیگی کریں۔
  3. ادائیگی کا منصوبہ (3 سے 12 ماہ):
    • بہترین ان کے لیے: زیادہ آمدنی والے قرض دہندگان جو 1 یا 2 ادائیگیوں سے محروم ہیں اور وہ اپنی باقاعدہ ماہانہ ادائیگی کے اوپر بقایا جات کا ایک حصہ شامل کرنے کے متحمل ہوسکتے ہیں۔
  4. قرض میں ترمیم (Fannie/Freddie Flex Modification, FHA 40-year Modification, or VA Modification):
    • کے لیے بہترین: آمدنی میں مستقل کمی یا گہرے بقایا جات والے گھر کے مالک جنہیں کم ماہانہ ادائیگی کی ضرورت ہوتی ہے (اکثر 20 فیصد ادائیگی میں کمی کو نشانہ بناتے ہیں)۔
    • یہ کیسے کام کرتا ہے: بقایا جات کو بیلنس میں جمع کرتا ہے، ادائیگی کی مدت کو 40 سال (480 ماہ) تک بڑھاتا ہے (FHA اور Fannie/Freddie کے لیے 24 CFR 203.616 کے تحت مجاز)، اور شرح سود کو کم کرتا ہے یا پرنسپل برداشت کو الگ کر دیتا ہے۔ آپ کے 3 ماہ کے ٹرائل پیریڈ پلان (TPP) کو وقت پر مکمل کرنے کے بعد، ترمیم مستقل ہو جاتی ہے اور فورکلوزر کو مسترد کر دیتی ہے۔
  5. ** اسٹیٹ ہوم اونر اسسٹنس فنڈ (HAF) یا مقامی ایمرجنسی مارگیج گرانٹس**:
    • اپنے HUD کونسلر سے چیک کریں کہ آیا آپ کی اسٹیٹ ہاؤسنگ فنانس ایجنسی آپ کے سروسر کو بقایا جات کی ادائیگی کے لیے فعال ہوم اونر اسسٹنس فنڈ گرانٹس (اکثر 25,000 سے 50,000 USD تک) پیش کرتی ہے۔

مرحلہ 4: "چہرے سے مکمل" نقصان کو کم کرنے کے پیکیج کو کیسے جمع کیا جائے

60 فیصد سے زیادہ قرض میں ترمیم کی مستردیاں اس لیے ہوتی ہیں کیونکہ سروسر پیکٹ "نامکمل" کو گمشدہ بینک اسٹیٹمنٹ پیج یا غیر دستخط شدہ ٹیکس فارم پر نشان زد کرتا ہے۔ اس چیک لسٹ کا استعمال کریں (اسٹینڈرڈ 21.6 بائی 27.9 سینٹی میٹر، یا 8.5 بائی 11 انچ پر پرنٹنگ، کم از کم 1.5 میٹر، یا 5 فٹ، فرش کی سطح سے اوپر ذخیرہ شدہ شیٹس):

  • مکمل یکساں قرض لینے والے اسسٹنس فارم (فارم 710 یا سرویر کے مساوی): ہر باکس کو بھریں (لکھیں "0.00" یا "N/A" خالی جگہ چھوڑنے کے بجائے)، *"میں چاہتا ہوں: پراپرٹی کو رکھو" کو چیک کریں اور 30 دنوں کے اندر دستخط اور تاریخ لکھیں۔
  • دستخط شدہ IRS فارم 4506-C (ٹیکس ریٹرن کے ٹرانسکرپٹ کے لیے IVES درخواست): یقینی بنائیں کہ لائن 3 آپ کے حال ہی میں جمع کروائے گئے فارم 1040 پر پرنٹ کیے گئے **گلی کے عین پتے سے میل کھاتی ہے۔
  • مکمل وفاقی ٹیکس ریٹرن (آخری 1 سے 2 سال) تمام شیڈولز کے ساتھ: ہر صفحہ اور شیڈول کے علاوہ W-2 اور 1099 فارم شامل کریں۔
  • سب سے حالیہ لگاتار پے اسٹبس کے 60 دن: سال بہ تاریخ کمائی دکھانا ضروری ہے۔ خود ملازم قرض دہندگان کو ایک دستخط شدہ سال تا تاریخ منافع اور نقصان (P&L) اسٹیٹمنٹ منسلک کرنا چاہیے جس میں کم از کم حالیہ مکمل سہ ماہی شامل ہو۔
  • **تمام اکاؤنٹس کے مکمل بینک اسٹیٹمنٹس کے 60 دن (2 پورے مہینے): ہر ایک نمبر والا صفحہ شامل کریں (مثال کے طور پر، صفحہ 1 میں سے 6 سے لے کر صفحہ 6 میں سے 6، چاہے صفحہ 6 خالی ہی کیوں نہ ہو)، یا خودکار پروسیسر سافٹ ویئر پیکٹ کو نشان زد کرے گا "نامکمل"
  • فوکسڈ ہارڈ شپ لیٹر (1 صفحہ) اور نان ویج انکم کا ثبوت: اپنی مشکل کی مخصوص تاریخ اور وجہ کی وضاحت کریں اور سوشل سیکیورٹی، SSDI، VA معذوری، پنشن، یا امدادی آمدنی کے لیے ایوارڈ لیٹر منسلک کریں۔

مرحلہ 5: اگر آپ گھر کے متحمل نہیں ہو سکتے تو شاندار باہر نکلنے کے اختیارات (اپنی ایکویٹی اور کریڈٹ بچانا)

اگر آپ کی آمدنی مستقل طور پر اتنی کم ہو گئی ہے کہ آپ رہن کی ترمیم شدہ ادائیگی کے متحمل نہیں ہو سکتے ہیں، تو کبھی دور نہ جائیں اور گھر کو فورکلوزر نیلامی میں جانے دیں:

  1. روایتی ایکویٹی سیل (اگر آپ کے گھر کی قیمت آپ کے واجبات سے زیادہ ہے):
    • اگر آپ کے گھر کی مارکیٹ ویلیو آپ کے رہن کے بیلنس اور بقایا جات سے زیادہ ہے تو، لائسنس یافتہ رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کے ساتھ کھلے بازار میں گھر کی فروخت کے لیے فوری طور پر فہرست بنائیں اور فروخت ملتوی کی درخواست کرنے کے لیے دستخط شدہ فہرست سازی کا معاہدہ (اور کوئی بھی خریداری کا معاہدہ) سروسر کو بھیجیں۔ فروخت کرنے سے رہن کی مکمل ادائیگی ہو جاتی ہے، فورکلوزر رک جاتا ہے، اور آپ کی بقیہ خالص ایکویٹی کیش کا 100 فیصد آپ کے بینک اکاؤنٹ میں ڈالتا ہے۔
  2. منظور شدہ "مختصر فروخت" (اگر آپ کے پاس گھر کی قیمت سے زیادہ واجب الادا ہے):
    • اگر آپ کا گھر پانی کے اندر ہے تو، ایک منظور شدہ مختصر فروخت کی درخواست کریں، جہاں قرض دہندہ مارکیٹ کی فروخت کی رقم کو مکمل ادائیگی کے طور پر قبول کرتا ہے، لین جاری کرتا ہے، کسی بھی کمی کے فیصلے کو تحریری طور پر معاف کرتا ہے، اور اکثر **3,000 سے 7,500 USD تک منتقلی کی امداد میں ادا کرتا ہے۔
  3. فورکلوزر کے بدلے ڈیڈ ("کیز کے لیے نقد"):
    • اگر ٹائٹل پر کوئی جونیئر لینز نہیں ہیں، تو آپ ذاتی رہن کی ذمہ داری کی مکمل ریلیز اور **ری لوکیشن فنڈز میں 3,000 سے 7,500 USD کے بدلے رضاکارانہ طور پر ڈیڈ کو واپس قرض دہندہ کو منتقل کر سکتے ہیں۔

مرحلہ 6: ہنگامی طور پر آخری منٹ کے اوزار جب فورکلوزر نیلامی میں 37 دن سے کم وقت ہو

اگر آپ کا گھر دنوں میں نیلامی کے لیے مقرر ہے اور آپ 37 دن کے ریگولیشن X کٹ آف سے محروم ہیں، تو ان تین ہنگامی قانونی لیورز میں سے ایک استعمال کریں:

  1. اپنے قانونی "بحالی کے حق" پر عمل کریں (فروخت سے پہلے بقایا جات کا علاج):
    • معیاری رہن کے معاہدے (پیراگراف 19) اور ریاستی قوانین آپ کو بحالی کی رقم (صرف ماضی کی واجب الادا ماہانہ ادائیگیوں کے علاوہ جمع شدہ تاخیری فیس اور فورکلوزر کے اخراجات، رہن کی پوری پرنسپل نہیں) کی وائر یا چیک کے ذریعے نیلامی روکنے کا قانونی حق دیتے ہیں۔ فوری طور پر ایک تحریری بحالی اقتباس کا مطالبہ کریں۔
  2. سروسنگ کی خلاف ورزیوں کی بنیاد پر عارضی روک تھام کے حکم (TRO) کے لیے دیوانی مقدمہ دائر کریں:
    • اگر خدمت کنندہ غیر قانونی ڈبل ٹریکنگ میں مصروف ہے (فروخت سے 37 دن پہلے آپ کے مکمل نقصان کی تخفیف پیکج جمع کروانے کے بعد نیلامی کی طرف بڑھ رہا ہے) یا مطلوبہ قانونی نوٹس بھیجنے میں ناکام رہا ہے تو، ایک فورکلوزر ڈیفنس اٹارنی عارضی روک تھام کے حکم (TRO injoin) کے لیے دیوانی مقدمہ اور موشن دائر کر سکتا ہے۔
  3. ایک باب 13 دیوالیہ پن کی درخواست دائر کریں اس سے پہلے کہ نیلامی گیول فالس (خودکار قیام):
    • 11 U.S.C کے تحت 362(a)، عین اسی لمحے جب آپ فیڈرل دیوالیہ پن عدالت کے کلرک کے ساتھ باب 13 (یا باب 7) دیوالیہ پن کی درخواست دائر کرتے ہیں، یہاں تک کہ شیڈول کردہ نیلامی سے 15 منٹ پہلے، وفاقی خودکار قیام نافذ ہوجاتا ہے اور **فوری طور پر قرض دہندہ کے لیے ایک سے زیادہ قرض دینے والے کے لیے غیر قانونی طور پر غیر قانونی قرار دیتا ہے۔ 11 U.S.C 362©(3)/(4)) کے تحت 12 ماہ کے اندر پیشگی برطرفی۔
    • 11 U.S.C کے تحت 1322(b)(5)، باب 13 دیوالیہ پن آپ کو رہن والے بینک کو اپنے رہن کے بقایا جات پر 36 سے 60 ماہ (3 سے 5 سال) عدالت کے زیر نگرانی دوبارہ ادائیگی کے منصوبے پر مجبور کرنے دیتا ہے جب کہ آپ مستقل طور پر جاری ماہانہ ادائیگیوں کو دوبارہ شروع کرتے ہیں، مستقل طور پر اپنے گھر اور مساوی رقم کی بچت کرتے ہیں۔

بین الاقوامی رہنمائی: برطانیہ، کینیڈا، اور آسٹریلیا

  • برطانیہ میں (FCA مارگیج چارٹر، پری ایکشن پروٹوکول، اور سیکشن 36 نورگن آرڈرز): فنانشل کنڈکٹ اتھارٹی (FCA) کے قوانین (MCOB 13) اور UK مارگیج چارٹر کے تحت، قرض دہندگان کو ٹیل کی پیشکش کے بعد دوبارہ قبضے کو آخری حربے کے طور پر ماننا چاہیے صرف سود کی ادائیگی 6 ماہ کے لیے یا رہن کی مدت میں توسیع) اور منسٹری آف جسٹس کی تعمیل کرتے ہوئے رہن کے بقایا جات کی بنیاد پر قبضے کے دعووں کے لیے پری ایکشن پروٹوکول اور 60-دن کی سانس لینے کی جگہ موریٹوریمز۔ اگر کاؤنٹی کورٹ میں لے جایا جائے تو، سماعت میں شرکت کریں اور ڈسٹرکٹ جج سے سسپنڈڈ پوزیشن آرڈر (SPO) کے لیے ** ایڈمنسٹریشن آف جسٹس ایکٹ 1970** کے سیکشن 36 کے تحت پوچھیں (Cheltenham & Gloucester v Norgan)، جو آپ کو اپنے گھر میں رہنے کی اجازت دیتا ہے آپ کی معمول کی ماہانہ ادائیگی کے علاوہ ایک چھوٹی سی رقم کی بقایاجات پر ** اصطلاح **. رہن کے سود کے لیے سپورٹ (SMI) قرضوں کے لیے اہلیت بھی چیک کریں۔
  • کینیڈا میں (پاور آف سیل بمقابلہ جوڈیشل فورکلوزر اور سی ایم ایچ سی اسسٹنس): ** پاور آف سیل** صوبوں (اونٹاریو، این بی، پی ای آئی، این ایل) میں، ایک بار ڈیفالٹ کے 15 دن کے بعد رہن کے تحت فروخت کے نوٹس کے ساتھ پیش کیا گیا، اونٹاریو کے گھر کے مالکان کے پاس 5 دن کے لیے ** 5 دن کے حساب سے رقم ہے۔ رہن ایکٹ کے سیکشن 22 کے تحت بقایا جات اور اخراجات ادا کرکے قرض کو بحال کریں۔ عدالتی پیش بندی صوبوں (BC, AB, SK, MB, NS) میں، عدالت 6 ماہ کی فدیہ کی مدت کے ساتھ Order Nisi دیتی ہے۔ اگر آپ کا رہن بیمہ شدہ ہے، تو اپنے قرض دہندہ اور CMHC (1-800-668-2642) کو کال کریں تاکہ بقایا جات کیپٹلائزیشن، ادائیگی کی التوا، یا 40 سال تک امورٹائزیشن کی توسیع کی درخواست کریں۔
  • آسٹریلیا میں (نیشنل کریڈٹ کوڈ سیکشن 72 ہارڈشپ نوٹسز اور AFCA اسٹے): اپنے بینک کی فنانشل ہارڈشپ ٹیم کو ای میل کریں جس میں کہا گیا ہے: "میں نیشنل کریڈٹ کوڈ کے سیکشن 72 کے تحت ایک باضابطہ مشکل نوٹس دے رہا ہوں۔" جواب دینے کے لیے بینک کے پاس 21 دن ہیں۔ اگر بینک سیکشن 88 ڈیفالٹ نوٹس (علاج کے لیے 30 دن) پیش کرتا ہے اور آپ کی مشکل کی درخواست کو مسترد کرتا ہے، تو آسٹریلین فنانشل کمپلینٹس اتھارٹی (AFCA) کے پاس مفت شکایت درج کریں۔ afca.org.au 30 دن کے نوٹس کی میعاد ختم ہونے سے پہلے، جو AFCA کی تحقیقات کے دوران عدالتی قبضے کو قانونی طور پر منجمد کر دیتا ہے۔

Tip

اگر آپ کی ماہانہ رہن کی ادائیگی "Escrow Shortage" (پراپرٹی ٹیکس یا گھر کے مالکان کی انشورنس میں اضافہ) کی وجہ سے بڑھ گئی ہے، تو اپنے سالانہ ایسکرو اسٹیٹمنٹ کی جانچ کریں۔ RESPA (12 CFR 1024.17(f)) کے تحت، آپ اپنے سروسر سے **12 سے 60 مہینوں تک ** 0 فیصد سود پر ایسکرو کی کمی کو پھیلانے، کم لاگت والے خطرے کی بیمہ کے لیے خریداری کرنے، اور اپنی کاؤنٹی کے Homestead Property Tax Exemption کے لیے درخواست دے سکتے ہیں۔

اکثر پوچھے گئے سوالات

Why did my mortgage company return my partial check and refuse to take my money after I missed two or three payments?

Once a mortgage typically passes 60 to 90 days of delinquency and the servicer issues a formal **Breach / Acceleration Notice**, the servicer places your account on an automated **"Foreclosure / Strict Reinstatement Hold."** Under standard mortgage contract terms, once the debt is accelerated, the bank is no longer required to accept a single regular monthly payment because accepting a partial payment can legally waive the bank's acceleration notice in some states. Instead, the automated system rejects any payment that is less than the **full Reinstatement Amount** (all missed months plus late fees) **UNLESS** you have first entered into an approved written **Forbearance Plan, Repayment Plan, or Trial Loan Modification**. Do not mail random partial checks; keep those funds safe in your savings account until your Loss Mitigation plan is approved in writing.

Can the bank change the locks on my house or throw my belongings onto the street as soon as I receive a Notice of Default or Foreclosure Notice?

No, **100 percent never**. A Notice of Default, Breach Letter, or Foreclosure Summons is merely the **beginning** of a legal process that typically takes **6 to 18+ months** to conclude. Throughout the entire pre-foreclosure and foreclosure process, **you remain the legal owner of your home and have the absolute right to live inside it**. Even if a foreclosure auction eventually takes place months later, the new buyer or bank still cannot change your locks or touch your belongings on auction day; they must first serve a formal post-foreclosure notice to vacate and obtain a court **Writ of Possession / Eviction Order** executed by the County Sheriff. If a mortgage company contractor ("property preservation vendor") tries to padlock your door while you are still occupying the home, call the police immediately and file a complaint with the **CFPB** and your State Attorney General for illegal "trash-out" trespass.

What happens to my mortgage if my spouse or parent who was the only person on the mortgage loan dies or we get divorced?

Under the federal **Garn-St. Germain Depository Institutions Act of 1982 (12 U.S.C. 1701j-3(d))** and the **CFPB "Successors in Interest" Rule (12 CFR 1024.30 and 1024.31)**, when a home is transferred to a surviving spouse, child, or relative upon the **death of a borrower**, or transferred to a spouse in a **divorce decree or legal separation agreement**, the mortgage bank is **strictly prohibited by federal law from enforcing a "due-on-sale" clause** (it cannot demand that the loan be paid off or refinanced). Once you send the servicer proof of your status as a **Confirmed Successor in Interest** (such as the death certificate and will/heirship affidavit, or the divorce decree and quitclaim deed), federal Regulation X grants you **the exact same right to apply for Loss Mitigation, Forbearance, and a Loan Modification** as the original borrower had, **without requiring you to pass a credit check or refinance at higher interest rates**.

How can I spot a criminal "Foreclosure Rescue" or "Deed Theft" scam?

Watch out for four unmistakable red flags of a criminal foreclosure scam: (1) Anyone who contacts you unsolicited after your Notice of Default is recorded and asks you to **sign over the deed** (or a Quitclaim Deed, Grant Deed, or "Land Trust") under a promise that you can "rent the house back and buy it back later" (scammers immediately evict you, pocket your rent, or take out equity loans against your house and let it foreclose anyway); (2) Anyone who demands an **upfront wire, cashier's check, or retainer fee** for loan modification services (violating the federal FTC MARS Rule); (3) Anyone who offers a **"Forensic Mortgage Audit" or "Sovereign Citizen / Quiet Title"** scheme claiming your mortgage is void because the bank securitized the note; or (4) Anyone who instructs you to **stop talking to your mortgage servicer or HUD counselor** and send your mortgage payments to the company instead.

If my house is sold at a foreclosure auction for MORE than what I owed on the mortgage, who gets the extra money ("Surplus Funds")?

**You do.** A mortgage lender is legally entitled to collect **only** the exact unpaid principal, interest, escrow advances, and documented legal/auction costs owed on the debt. If your mortgage payoff was 220,000 USD and an investor bids 310,000 USD at the foreclosure auction, that extra **90,000 USD in "Foreclosure Surplus Funds" (or Excess Proceeds) belongs 100 percent to you** (after any valid junior liens like a second mortgage are paid). In addition, in the landmark 2023 unanimous decision ***Tyler v. Hennepin County* (598 U.S. 631)**, the United States Supreme Court ruled that even when a county seizes and sells a home for **unpaid property taxes**, keeping the homeowner's surplus equity above the tax debt violates the **Takings Clause of the Fifth Amendment**. Note that you do **not** need to pay a "surplus recovery company" 30 to 40 percent of your money to claim foreclosure surplus funds; you can file a standard **Motion or Claim for Surplus Funds** directly with the court clerk or foreclosure trustee yourself or through legal aid.

Can my Homeowners Association (HOA) or Condo Association foreclose on my house even if I am 100 percent current on my bank mortgage?

Yes, in the majority of US states, a Homeowners Association (HOA) or Condominium Association holds statutory power to record an **Assessment Lien** for unpaid monthly HOA dues or special assessments and **foreclose on your home**, even if your first mortgage with the bank is completely current and even if the HOA debt is only a few thousand dollars. If you receive an HOA Notice of Intent to Lien or HOA Foreclosure Notice, treat it as a high-priority emergency: contact the HOA board or property manager in writing immediately to request a statutory payment plan (many states, such as California, Colorado, Texas, and Maryland, require HOAs to offer a written payment plan and prohibit HOA foreclosure unless delinquent assessments exceed a statutory minimum dollar or month threshold, excluding fines).

ذرائع نے چیک کیا۔

  • کنزیومر فنانشل پروٹیکشن بیورو (CFPB، ریاستہائے متحدہ): رئیل اسٹیٹ سیٹلمنٹ پروسیجرز ایکٹ (RESPA، ریگولیشن X، 12 CFR پارٹ 1024: سیکشن 1024.39 ابتدائی مداخلت، سیکشن 1024.40 رابطے کا تسلسل، سیکشن 1024 شامل کرنے کا قانون۔ 120 دن کی پیشگی پابندی، 37 دن کی دوہری ٹریکنگ کی ممانعت، اور 14 دن کی اپیل کے حقوق، اور سیکشن 1024.30 سود میں جانشین)۔
  • یو ایس ڈپارٹمنٹ آف ہاؤسنگ اینڈ اربن ڈیولپمنٹ (HUD)، Fannie Mae، and Freddie Mac (United States): FHA سنگل فیملی ہاؤسنگ پالیسی ہینڈ بک 4000.1 (نقصان کم کرنے کا واٹرفال، اسٹینڈ لون پارشل کلیم، اور 24 CFR 203 کے تحت 40 سالہ لون میں ترمیم)، Fannie Mae اور 203.1. فلیکس ترمیم)، اور گارن سینٹ۔ جرمین ایکٹ (12 U.S.C. 1701j-3)۔
  • فیڈرل ٹریڈ کمیشن (FTC، ریاستہائے متحدہ): مارگیج اسسٹنس ریلیف سروسز (MARS) رول (ریگولیشن O، 12 CFR پارٹ 1015) اور کنزیومر الرٹس برائے فورکلوزر ریسکیو اور ڈیڈ تھیفٹ سکیمز۔
  • سپریم کورٹ آف یونائیٹڈ سٹیٹس اینڈ یونائیٹڈ سٹیٹس دیوالیہ پن کوڈ (ریاستہائے متحدہ): ٹائلر بمقابلہ ہینپین کاؤنٹی، 598 یو ایس 631 (2023) (ہوم ​​ایکویٹی سرپلس کا آئینی تحفظ) اور 11 U.S.C. 362 / 1322(b)(5) (دیوالیہ پن خودکار قیام اور باب 13 رہن کے بقایا جات کا علاج)۔
  • فنانشل کنڈکٹ اتھارٹی (FCA) اور منسٹری آف جسٹس (برطانیہ): MCOB 13 (بقایا جات اور دوبارہ قبضہ)، UK مارگیج چارٹر، رہن کے بقایا جات کی بنیاد پر قبضے کے دعووں کے لیے پری ایکشن پروٹوکول، اور ایڈمنسٹریشن آف جسٹس ایکٹ 1970 سیکشن 36 (Spenses)
  • فنانشل کنزیومر ایجنسی آف کینیڈا اور کینیڈا مارگیج اینڈ ہاؤسنگ کارپوریشن (کینیڈا): صوبائی مارگیجز ایکٹ پاور آف سیل ریڈیمپشن رولز بمقابلہ جوڈیشل فارکلوزر آرڈر نیسی پروسیجرز، اور CMHC ہوم اونر ڈیفالٹ مینجمنٹ ٹولز۔
  • آسٹریلین سیکیورٹیز اینڈ انویسٹمنٹ کمیشن (ASIC) اور آسٹریلیائی مالیاتی شکایات اتھارٹی (AFCA، آسٹریلیا): نیشنل کریڈٹ کوڈ سیکشن 72 (ہارڈشپ نوٹسز)، سیکشن 88 (ڈیفالٹ نوٹسز)، اور AFCA کمپلینٹ انفورسمنٹ سٹیز۔

متعلقہ گائیڈز