Skip to content

التقصير في الرهن العقاري، وإشعار الرهن، وتخفيف الخسارة

تختلف أرقام الطوارئ حسب البلد. تستخدم هذه الصفحة الرقم 911، وهو الرقم الخاص بالولايات المتحدة وكندا. تستخدم العديد من البلدان الأخرى 112 أو 999 أو رقمًا آخر. ابحث عن الرقم الخاص ببلدك.

يعد التخلف عن سداد الرهن العقاري الخاص بمنزلك أو تلقي إشعار رسمي بالتقصير (NOD) أو خطاب خرق أو استدعاء حبس الرهن إحدى الأزمات المالية الأكثر إرهاقًا التي يمكن أن تواجهها الأسرة. يتجمد العديد من أصحاب المنازل في حالة من الذعر ويتوقفون عن فتح البريد من خدمة الرهن العقاري الخاصة بهم لأنهم يعتقدون أنه بمجرد أن يذكر البنك كلمة "حبس الرهن"، فإن فقدان المنزل أمر لا مفر منه ما لم يتمكنوا على الفور من تحويل عشرات الآلاف من الدولارات من المدفوعات الفائتة.

في الواقع، يخضع مقرضي الرهن العقاري ومقدمو الخدمات لقوانين فيدرالية ووطنية صارمة لخدمة حبس الرهن (مثل ** لائحة RESPA X، 12 CFR 1024.41 ** في الولايات المتحدة، ** بروتوكول ما قبل الإجراء لمطالبات الحيازة المستندة إلى متأخرات الرهن العقاري ** في المملكة المتحدة، وقواعد الاسترداد القانونية الإقليمية في كندا). بموجب القانون الفيدرالي، لا يمكن لمقدم خدمة الرهن العقاري حتى تقديم أول مستند قانوني لحبس الرهن حتى يكون قرضك متأخرًا لأكثر من 120 يومًا تقويميًا، وإذا قدمت طلب تخفيف الخسارة كاملًا لأكثر من 37 يومًا تقويميًا قبل بيع حبس الرهن المقرر، يُحظر على مقدم الخدمة قانونًا التحرك للحصول على حكم حبس الرهن أو إجراء مزاد ("التتبع المزدوج") حتى يقوم بتقييم طلبك واستنفاد حقوق الاستئناف الخاصة بك. يوفر هذا الدليل خريطة طريق خطوة بخطوة لوقف إجراءات حبس الرهن، وتقديم حزمة تخفيف الخسارة القانونية، وفرض تحمل الرهن العقاري أو تعديل القرض، والدفاع ضد حبس الرهن القضائي وغير القضائي، وتجنب عمليات الاحتيال "إنقاذ حبس الرهن" لسرقة الأعمال الإجرامية.

افعل هذا الآن

  1. افتح كل مظروف من مقدم خدمة الرهن العقاري أو الوصي على الفور وسجل ثلاثة تواريخ مهمة: اكتب (1) تاريخ التأخر الأول بالضبط (متى كان تاريخ استحقاق أقدم قسط شهري غير مدفوع)، (2) الموعد النهائي للعلاج المطبوع على خطاب الخرق / التسريع (عادةً 30 يومًا)، و(3) أي تاريخ بيع / مزاد مجدول لحجز الرهن أو الموعد النهائي للإجابة على استدعاء المحكمة (عادةً 20 إلى 30 يومًا في حالات الرهن القضائي). يعتمد كل درع قانوني بموجب القانون الفيدرالي وقانون الولاية على عدد الأيام التقويمية المتبقية قبل المزاد أو تقصير المحكمة.
  2. حدد ما إذا كانت ولايتك أو نطاقك القضائي يستخدم حبس الرهن القضائي (من خلال دعوى قضائية) أو حبس الرهن غير القضائي (سلطة البيع من خلال وصي): في الولايات المتحدة الـ 22 ولايات حبس الرهن القضائي (مثل نيويورك وفلوريدا وإلينوي ونيوجيرسي وأوهايو وبنسلفانيا)، يجب على المُقرض مقاضاتك في محكمة مدنية ويجب عليك تقديم إجابة مكتوبة إلى كاتب المحكمة قبل الموعد النهائي للاستدعاء لمنع حدوث أمر تلقائي الحكم الافتراضي. في ولايات سلطة البيع غير القضائية (مثل كاليفورنيا وتكساس وجورجيا وواشنطن وفيرجينيا وأريزونا)، يستخدم المُقرض سند الثقة لتحديد موعد مزاد الوصي بعد تسجيل إشعار التقصير وإشعار بيع الوصي دون مقاضاتك في المحكمة أولاً.
  3. اتصل بقسم تخفيف الخسائر / الاحتفاظ بالمنزل التابع لمقدم خدمة الرهن العقاري الخاص بك واطلب "حزمة تطبيق تخفيف الخسائر" (نموذج مساعدة المقترض الموحد): بموجب 12 CFR 1024.40، يجب على مقدم الخدمة لديك تعيين موظفين متخصصين في نقطة اتصال واحدة (SPOC) لحسابك قبل أن يصبح قرضك متأخرًا لمدة 45 يومًا. اطلب منهم إرسال حزمة الطلب الرسمية لتخفيف الخسائر عبر البريد الإلكتروني وتحديد المستثمر أو الضامن الذي يدعم رهنك العقاري (Fannie Mae، أو Freddie Mac، أو FHA / HUD، أو VA، أو USDA، أو صندوق استثمار خاص)، حيث يقوم المستثمرون المدعومين من الحكومة بتفويض شلالات تعديل مبسطة محددة.
  4. اتصل اليوم بمستشار إسكان HUD مجاني ومعتمد من الحكومة: في الولايات المتحدة، اتصل بـ الخط الساخن لـ Homeowner's HOPE على الرقم 1-888-995-4673 أو تفضل بزيارة consumerfinance.gov/find-a-housing-counselor للعمل مع مستشار إسكان غير ربحي معتمد من HUD بدون تكلفة **. يمكن لمستشار HUD الانضمام إلى مكالمات ثلاثية مع مقدم خدمة الرهن العقاري الخاص بك، ومراجعة حسابات تخفيف الخسارة، ومساعدتك في التقدم بطلب للحصول على منح صندوق مساعدة مالك المنزل (HAF) الحكومية.
  5. ** أرسل "طلب تخفيف الخسارة المكتمل وجهيًا" قبل 37 يومًا تقويميًا على الأقل من أي تاريخ محدد لبيع حبس الرهن**: بموجب الحظر الفيدرالي للتتبع المزدوج (12 CFR 1024.41(f) و(g))، إذا تلقى مقدم الخدمة الخاص بك كامل طلب تخفيف الخسارة (إما قبل اليوم 120 من الانحراف، أو على الأقل ** 37 يومًا تقويميًا قبل موعد مجدول بيع الرهن)، يُحظر على مقدم الخدمة منعًا باتًا بموجب القانون الفيدرالي بدء حبس الرهن، أو التحرك لإصدار حكم حبس الرهن أو أمر بيع، أو إجراء مزاد حبس الرهن حتى يتم تقييم طلبك بالكامل والبت في أي استئناف في الوقت المناسب.
  6. ** لا تقم أبدًا بالتوقيع على سند إنهاء المطالبة أو سند الضمان أو عقد "البيع وإعادة الاستئجار" مع أي طرف ثالث يعدك بـ "إنقاذ" منزلك **: يراقب محتالو إنقاذ الرهن الجنائي الإشعار العام للإيداعات الافتراضية ويضغطون على أصحاب المنازل المذعورين لتوقيع المستندات التي تنقل سرًا الملكية القانونية للمنزل إلى المحتال مع ترك مالك المنزل مسؤولاً عن الرهن العقاري. إذا جاء أي شخص إلى الممتلكات الخاصة بك محاولًا تغيير القفل غير القانوني للمساعدة الذاتية، أو قطع اتصال المرافق، أو التخويف الجسدي بدون مأمور وأمر محكمة موقع بالحيازة، فانتقل إلى مكان آمن واتصل برقم الطوارئ المحلي الخاص بك (911 في الولايات المتحدة وكندا، 112 عبر الاتحاد الأوروبي، 999 في المملكة المتحدة) أو استشر لدينا أرقام الطوارئ الدليل.

Danger

لا تدفع أبدًا رسومًا مقدمة لأي شركة خاصة، أو "شركة تدقيق الرهن العقاري"، أو مستشار غير محامٍ يدعي أنه بإمكانه التفاوض على تعديل القرض أو إيقاف حبس الرهن. بموجب قاعدة لجنة التجارة الفيدرالية الأمريكية قاعدة خدمات الإغاثة للمساعدة على الرهن العقاري (MARS) (اللائحة O، 12 CFR Part 1015)، من غير القانوني بنسبة 100 بالمائة لأي شركة أن تفرض أو تجمع دولارًا واحدًا كرسوم حتى بعد تقديم عرض مكتوب لتعديل القرض من مُقرضك الفعلي وتوقيعك على هذا العرض وقبوله. من غير القانوني أيضًا أن يطلب منك أي شخص التوقف عن التحدث مع خدمة الرهن العقاري الخاصة بك أو إرسال دفعات الرهن العقاري الخاصة بك بالبريد إلى حساب ضمان تابع لجهة خارجية بدلاً من البنك الذي تتعامل معه.

مخطط انسيابي للقرار: إيقاف حبس الرهن وتأمين تخفيف الخسارة

flowchart TD
    Start["مدفوعات الرهن العقاري المفقودة، أو رسالة خرق مستلمة، أو إشعار بالتقصير، أو استدعاء من المحكمة"] --> StageCheck{"أين هو القرض الخاص بك على الجدول الزمني الرهن؟"}
    StageCheck -->|"الأيام من 1 إلى 120 المتأخرة (نافذة محمية قبل الرهن)"| Pre120["الحظر الفيدرالي على حبس الرهن لمدة 120 يومًا (12 CFR 1024.41(f)(1))"]
    Pre120 --> ShortOrLong{"هل الصعوبات المالية التي تواجهها مؤقتة (من 3 إلى 12 شهرًا) أم دائمة؟"}
    ShortOrLong -->|"المصاعب المؤقتة (فقدان الوظيفة، المرض، الكوارث)"| Forbearance["اطلب خطة التسامح الرسمية متبوعة بتأجيل الدفع أو المطالبة الجزئية في نهاية فترة التسامح"]
    ShortOrLong -->|"انخفاض الدخل الدائم أو ارتفاع المتأخرات"| SubmitPackage["أرسل حزمة كاملة من طلبات تخفيف الخسارة لتفعيل تجميد التتبع المزدوج"]
    StageCheck -->|"اليوم الماضي 120: تم تقديم إشعار التقصير أو استدعاء المحكمة للرهن"| ForeclosureType{"قضائية (دعوى قضائية) أم غير قضائية (بيع الوصي)؟"}
    ForeclosureType -->|"استدعاء الرهن القضائي"| FileAnswer["تقديم إجابة كتابية من المحكمة + طلب مؤتمر تسوية الرهن الإلزامي من المحكمة في غضون 20 إلى 30 يومًا"]
    FileAnswer --> SubmitPackage
    ForeclosureType -->|"إشعار غير قضائي بالتقصير / بيع الوصي"| Check37Days{"هل هناك أكثر من 37 يومًا متبقيًا قبل تاريخ المزاد؟"}
    Check37Days -->|"نعم، أكثر من 38 يومًا قبل البيع"| SubmitPackage
    SubmitPackage --> Eval["يجب على مقدم الخدمة إيقاف البيع (حظر التتبع المزدوج)، والتقييم في غضون 30 يومًا، ومنح حق الاستئناف لمدة 14 يومًا"]
    Check37Days -->|"لا، أقل من 37 يومًا (أو البيع هذا الأسبوع)"| EmergencyHalt["وقف البيع في حالات الطوارئ: معالجة المتأخرات عن طريق إعادة الوضع إلى سابق عهده، أو رفع دعوى قضائية ضد TRO بسبب انتهاكات RESPA، أو تقديم الفصل 13 من الإفلاس التلقائي للإقامة"]

الخطوة 1: تعرف على الجدول الزمني لحبس الرهن الفيدرالي ودرع "التتبع المزدوج".

في الولايات المتحدة، يفرض مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) القواعد الوطنية لخدمة الرهن العقاري بموجب قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA، اللائحة X، 12 CFR Part 1024). طالما أن العقار هو مقر إقامتك الرئيسي (وأن مقدم الخدمة الخاص بك ليس مقرضًا صغيرًا يقدم خدمات لـ 5000 قرض أو أقل)، فيجب على البنك الالتزام بتسلسل زمني صارم قبل أن يتمكن من الاستيلاء على منزلك:

الجدول الزمني القانوني للائحة RESPA X

أيام التأخر في الاستحقاق / الحدث المهم ما الذي يتعين على خدمة الرهن العقاري القيام به قانونًا درعك القانوني والإجراء المطلوب
** اليوم 16 إلى اليوم 36 المتأخر ** الاتصال المباشر للتدخل المبكر (12 CFR 1024.39(a)): يجب على مقدم الخدمة بذل جهود بحسن نية لإنشاء اتصال هاتفي مباشر بحلول اليوم السادس والثلاثين من الانحراف لشرح خيارات تخفيف الخسارة. قم بالرد على المكالمة، وذكر أنك تواجه ضائقة مالية، واطلب فورًا التسامح أو حزمة تخفيف الخسارة.
** اليوم 45 الجانح ** ** إشعار كتابي واستمرارية الاتصال (12 CFR 1024.39(b) & 1024.40)**: بحلول اليوم الخامس والأربعين، يجب على مقدم الخدمة إرسال خيارات مكتوبة لتخفيف الخسارة وتعيين نقطة اتصال واحدة (SPOC). سجل امتداد الهاتف المباشر وبوابة التحميل لفريق نقطة الاتصال الواحدة لديك.
اليوم الأول إلى اليوم 120 المتأخر ** حظر ما قبل الرهن لمدة 120 يومًا (12 CFR 1024.41(f)(1)): يُحظر على مقدم الخدمة ** بموجب القانون الفيدرالي تقديم أول ملف لحبس الرهن حتى يصبح الرهن العقاري الخاص بك متأخرًا لأكثر من 120 يومًا تقويميًا. قم بإرسال طلب تخفيف الخسارة الكامل الخاص بك ** في اليوم 120 أو قبله ** حتى لا يتمكن مقدم الخدمة من بدء حبس الرهن حتى يتم حل طلبك وأي استئناف.
أكثر من 37 يومًا قبل موعد البيع المجدول ** حظر "التتبع المزدوج" بعد التقديم (12 CFR 1024.41(g))**: إذا قمت بتقديم طلب كامل لتخفيف الخسارة قبل أكثر من 37 يومًا تقويميًا من بيع الرهن المقرر، يجب على مقدم الخدمة إيقاف حبس الرهن على الفور ولا يمكنه التحرك لإصدار حكم أو إجراء مزاد. في غضون 5 أيام عمل (12 CFR 1024.41(b)(2))، يجب على مقدم الخدمة إقرار الاستلام كتابيًا وتحديد ما إذا كانت الحزمة مكتملة، ثم تقييم جميع الخيارات خلال 30 يومًا.
أكثر من 90 يومًا قبل البيع حق الاستئناف لتعديل القرض لمدة 14 يومًا (12 CFR 1024.41(h)): إذا وصل طلبك الكامل 90 يومًا قبل البيع على الأقل وتم رفضه لتعديل القرض، فلديك 14 يومًا تقويميًا لتقديم استئناف تمت مراجعته من قبل موظفين مستقلين. قم بتقديم الاستئناف لمدة 14 يومًا إذا أخطأ مقدم الخدمة في حساب دخلك، أو استخدم تقييمًا مبالغًا فيه، أو تخطى شلال التعديل الذي أجراه المستثمر لمدة 40 عامًا.

Warning

بموجب 12 CFR 1024.41(i)، يُطلب من مقدم خدمات الرهن العقاري قانونًا فقط الالتزام بحماية التتبع المزدوج للائحة X طلب واحد كامل لتخفيف الخسارة خلال مدة قرضك، ما لم تقدم قرضك العقاري الحالي بعد تقديم طلب مسبق. تأكد من أن طلب تخفيف الخسارة الخاص بك مكتمل بنسبة 100 بالمائة وتم إرساله مع البريد المعتمد وإيصالات تحميل البوابة الإلكترونية.

الخطوة 2: حبس الرهن القضائي مقابل حبس الرهن غير القضائي (وكيفية حماية حقوق الملكية الخاصة بك)

تعتمد كيفية تنفيذ عملية حبس الرهن، وما إذا كان القاضي يراجع سلوك البنك تلقائيًا، كليًا على ما إذا كانت السلطة القضائية الخاصة بك تستخدم الرهن العقاري (الذي يتم إنفاذه من خلال المحاكم) أو سند الثقة مع شرط "سلطة البيع" (الذي يتم إنفاذه خارج المحكمة من قبل الوصي).

المقارنة: الرهن القضائي مقابل الرهن غير القضائي

ميزة الرهن القضائي (دعوى المحكمة) حبس الرهن غير القضائي (سلطة البيع / مزاد الوصي)
أين يتم استخدامه حوالي 22 ولاية أمريكية (بما في ذلك **NY، FL، IL، NJ، PA، OH، IN، CT، MA، SC، KY، LA، KS، IA، WI، ND، NE، NM، VT، DE، ME، HI **)، بالإضافة إلى **كندا ** (BC، AB، SK، MB، NS) و المملكة المتحدة (مطالبة حيازة محكمة المقاطعة). حوالي 28 ولاية أمريكية والعاصمة (بما في ذلك CA، وTX، وWA، وVA، وGA، وAZ، وNV، وOR، وCO، وMI، وMN، وNC، وTN، وMO، وMD، وUT، وID، وAL، وMS، وAR، وWV، وNH، وWY، وAK)، بالإضافة إلى مقاطعات Power of Sale في كندا (ON، NB، PEI، NL).
كيف تبدأ العملية بعد اليوم 120، يقدم المُقرض **شكوى مدنية استدعاء وحبس الرهن في محكمة الولاية ويسجل Lis Pendens في سجلات أراضي المقاطعة. بعد اليوم 120، يسجل الوصي إشعار التقصير (NOD) في مكتب مسجل المقاطعة، يليه (عادةً بعد 90 يومًا) إشعار بيع الوصي (NOTS) لتحديد تاريخ المزاد.
ما يجب عليك فعله فورًا قدم إجابة مكتوبة إلى كاتب المحكمة في غضون 20 إلى 30 يومًا من الخدمة، واحضر مؤتمر تسوية حبس الرهن للمحكمة الإلزامي (مطلوب في ولايات مثل نيويورك بموجب CPLR 3408، وIL، وCT، وNJ). أرسل طلب تخفيف الخسارة كاملًا قبل أكثر من 37 يومًا من تاريخ البيع الخاص بالوصي. إذا انتهك مقدم الخدمة قوانين RESPA أو قوانين مالك المنزل بالولاية، فيمكن للمحامي رفع دعوى قضائية للحصول على أمر تقييدي مؤقت (TRO) للأمر بالبيع.
** الدفاعات القانونية الرئيسية ** عدم وجود وضعية (لا يحتفظ المدعي بالسند الإذني الأصلي المعتمد عند التقديم)، أو عدم إرسال إشعار الخرق الإلزامي لمدة 30 يومًا، أو انتهاكات التتبع المزدوج لنظام RESPA. الفشل في تلبية قواعد الاتصال القانونية قبل NOD، أو التتبع المزدوج أثناء تعليق الطلب الكامل، أو إشعار التقصير المعيب، أو تقديم طلب إفلاس الفصل 13 قبل المزاد.
** حق الاسترداد وأحكام النقص ** تسمح معظم الولايات القضائية للمُقرض بطلب حكم النقص، على الرغم من أن الكثير منها يمنح **فترة ما بعد البيع حق الاسترداد. تحظر العديد من الولايات غير القضائية الأحكام الناقصة على الرهون العقارية مقابل أموال شراء الإقامة الأولية بعد عملية بيع وصاية غير قضائية (مثل California CCP 580b/580d وAZ وWA وOR).

الخطوة 3: فهم "شلال تخفيف الخسارة" (التسامح والتأجيل والتعديل)

عند إرسال طلب تخفيف الخسارة، تتبع خدمة الرهن العقاري الخاصة بك قواعد رياضية صارمة "شلال تخفيف الخسارة" تمليها الوكالة أو المستثمر الذي يمتلك أو يضمن الرهن العقاري الخاص بك (Fannie Mae، أو Freddie Mac، أو FHA / HUD، أو VA، أو USDA). ابحث عما إذا كانت Fannie Mae أو Freddie Mac تمتلك قرضك باستخدام KnowYourOptions.com/loanlookup أو MyHome.FreddieMac.com.

المستويات الخمسة لتخفيف خسائر الاحتفاظ بالمنزل (الحفاظ على منزلك)

  1. الخطة الرسمية للتسامح مع الرهن العقاري (من 3 إلى 12 شهرًا):
    • الأفضل بالنسبة: الصدمات المالية المؤقتة قصيرة المدى (فقدان الوظيفة، أو العجز الطبي المؤقت، أو الكوارث الطبيعية، أو الإجازة العائلية).
    • كيف يعمل: إيقاف أقساط الرهن العقاري الشهرية مؤقتًا أو تقليلها لمدة تتراوح من 3 إلى 6 أشهر (قابلة للتمديد حتى 12 شهرًا) مع تجميد حبس الرهن.
    • القاعدة الأساسية في نهاية فترة التحمل: لا يُطلب منك أبدًا سداد جميع مدفوعات التحمل الفائتة في مبلغ مقطوع واحد في نهاية فترة التحمل على أي قرض من قروض Fannie Mae أو Freddie Mac أو FHA أو VA أو USDA. اطلب دائمًا تأجيل الدفع أو مطالبة جزئية من قروض إدارة الإسكان الفدرالية عند الخروج من فترة المهلة.
  2. تأجيل الدفع أو "مطالبة جزئية" من إدارة الإسكان الفدرالية (بدون تغيير في دفعتك الشهرية):
    • الأفضل لـ: أصحاب المنازل الذين عانوا من صعوبات مؤقتة، استعادوا دخلهم الطبيعي، ويمكنهم استئناف دفع مبلغ الرهن العقاري الشهري المنتظم، ولكن لا يمكنهم سداد المتأخرات المتأخرة دفعة واحدة.
    • كيفية العمل: بموجب تأجيل دفع فاني ماي / فريدي ماك أو المطالبة الجزئية المستقلة من قروض إدارة الإسكان الفدرالية، يقوم مقدم الخدمة بنقل 100 بالمائة من المتأخرات المستحقة (ما يصل إلى 6 إلى 12 شهرًا من الدفعات الفائتة، أو ما يصل إلى 30 بالمائة من أصل المبلغ على قروض إدارة الإسكان الفدرالية) إلى **رصيد ثانوي لا يحمل فائدة (0% معدل الفائدة السنوية) ** مستحق فقط عند بيع أو إعادة التمويل أو سداد القرض الرهن العقاري عند الاستحقاق.
  3. خطة السداد (من 3 إلى 12 شهرًا):
    • الأفضل لـ: المقترضون من ذوي الدخل المرتفع الذين فاتتهم دفعة واحدة أو دفعتين ويمكنهم تحمل إضافة جزء صغير من المتأخرات بالإضافة إلى دفعاتهم الشهرية المنتظمة.
  4. تعديل القرض (تعديل Fanni/Freddie Flex، أو تعديل FHA لمدة 40 عامًا، أو تعديل VA):
    • الأفضل بالنسبة: أصحاب المنازل الذين لديهم انخفاض دائم في الدخل أو متأخرات كبيرة ويحتاجون إلى دفعة شهرية أقل (غالبًا ما يستهدفون تخفيض الدفع بنسبة 20 بالمائة).
    • كيفية العمل: الاستفادة من المتأخرات في الرصيد، وتمديد فترة السداد إلى 40 عامًا (480 شهرًا) (مصرح به بموجب 24 CFR 203.616 لقروض إدارة الإسكان الفدرالية وFannie/Freddie)، وخفض معدل الفائدة أو تنحية أصل التسامح جانبًا. بعد إكمال خطة الفترة التجريبية (TPP) لمدة 3 أشهر** في الوقت المحدد، يصبح التعديل دائمًا ويؤدي إلى إلغاء حبس الرهن.
  5. صندوق مساعدة أصحاب المنازل (HAF) أو منح الرهن العقاري المحلية الطارئة:
    • تحقق مع مستشار HUD الخاص بك مما إذا كانت وكالة تمويل الإسكان التابعة لولايتك تقدم منحًا نشطة صندوق مساعدة مالك المنزل (غالبًا ما تصل إلى 25000 إلى 50000 دولار أمريكي) لدفع المتأخرات مباشرة إلى مقدم الخدمة الخاص بك.

الخطوة 4: كيفية تجميع حزمة تخفيف الخسارة "المكتملة ظاهريًا".

يحدث ما يزيد عن 60 بالمائة من حالات رفض تعديل القروض لأن مقدم الخدمة يضع علامة على الحزمة "غير مكتملة" على صفحة كشف حساب مصرفي مفقودة أو نموذج ضريبي غير موقع. استخدم قائمة المراجعة هذه (الطباعة على أوراق قياسية مقاس 21.6 × 27.9 سنتيمترًا، أو 8.5 × 11 بوصة، ومخزنة على ارتفاع 1.5 متر، أو 5 أقدام، فوق مستوى الأرضية على الأقل):

  • نموذج مساعدة المقترض الموحد (نموذج 710 أو ما يعادله من مقدم الخدمة): املأ كل مربع (اكتب "0.00" أو "N/A" بدلاً من ترك فراغات)، حدد "أريد: الاحتفاظ بالملكية،" وقم بالتوقيع والتاريخ في غضون 30 يومًا.
  • نموذج IRS 4506-C المُوقع (طلب IVES للحصول على نسخة من الإقرار الضريبي): تأكد من تطابق السطر 3 مع عنوان الشارع الدقيق المطبوع في أحدث نموذج 1040.
  • إقرارات الضرائب الفيدرالية الكاملة (آخر سنة إلى سنتين) مع جميع الجداول: قم بتضمين كل صفحة وجدول بالإضافة إلى نماذج W-2 و1099.
  • 60 يومًا من أحدث قسائم الدفع المتتالية: يجب أن تعرض أرباح العام حتى تاريخه. يجب على المقترضين العاملين لحسابهم الخاص إرفاق بيان الربح والخسارة (P&L) من السنة حتى تاريخه الموقع والذي يغطي ربع السنة الأخير على الأقل.
  • 60 يومًا (شهران كاملان) من كشوفات الحساب البنكية الكاملة لجميع الحسابات: قم بتضمين كل صفحة مرقمة (على سبيل المثال، الصفحة 1 من 6 إلى الصفحة 6 من 6، حتى لو كانت الصفحة 6 فارغة)، أو سيضع برنامج المعالج الآلي علامة على الحزمة "غير مكتملة".
  • خطاب المشقة المركزة (صفحة واحدة) وإثبات الدخل بخلاف الأجر: اشرح التاريخ المحدد وسبب الصعوبات التي تواجهها وأرفق خطابات مكافأة للضمان الاجتماعي، أو SSDI، أو إعاقة VA، أو المعاش التقاعدي، أو دخل الدعم.

الخطوة 5: خيارات خروج جيدة إذا كنت لا تستطيع تحمل تكلفة المنزل (حفظ رأس المال والائتمان الخاص بك)

إذا انخفض دخلك بشكل دائم لدرجة أنك لا تستطيع تحمل حتى دفعة الرهن العقاري المعدلة، لا تبتعد أبدًا وتدع المنزل يذهب إلى مزاد حبس الرهن:

  1. بيع الأسهم التقليدية (إذا كانت قيمة منزلك أكثر مما تدين به):
    • إذا تجاوزت القيمة السوقية لمنزلك رصيد الرهن العقاري الخاص بك بالإضافة إلى المتأخرات، أدرج المنزل للبيع في السوق المفتوحة لدى وكيل عقاري مرخص على الفور وأرسل اتفاقية الإدراج الموقعة (وأي عقد شراء) إلى مقدم الخدمة لطلب تأجيل البيع. يسدد البيع سداد الرهن العقاري بالكامل، ويوقف حبس الرهن، ويضع 100 بالمائة من صافي رأس المال النقدي المتبقي في حسابك المصرفي.
  2. "البيع على المكشوف" المعتمد (إذا كنت مدينًا بأكثر من قيمة المنزل):
    • إذا كان منزلك تحت الماء، فاطلب بيعًا قصيرًا معتمدًا، حيث يقبل المُقرض عائدات بيع السوق كدفعة كاملة، ويحرر الرهن، ويتنازل عن أي حكم بالنقص كتابيًا، وغالبًا ما يدفع 3,000 إلى 7,500 دولار أمريكي للمساعدة في النقل.
  3. سند بدل حبس الرهن ("النقود مقابل المفاتيح"):
    • إذا لم تكن هناك امتيازات صغيرة على حق الملكية، فيمكنك إعادة سند الملكية طوعًا إلى المُقرض مقابل الإفراج الكامل عن مسؤولية الرهن العقاري الشخصي و3000 إلى 7500 دولار أمريكي في أموال النقل.

الخطوة 6: أدوات الطوارئ في اللحظة الأخيرة عندما يكون مزاد الرهن أقل من 37 يومًا

إذا كان من المقرر بيع منزلك بالمزاد خلال أيام، وفاتتك الموعد النهائي المحدد بـ 37 يومًا للائحة X، فاستخدم إحدى أدوات الطوارئ القانونية الثلاثة هذه:

  1. ** مارس "حقك القانوني في الاستعادة" (معالجة المتأخرات قبل البيع)**:
    • تمنحك عقود الرهن العقاري القياسية (الفقرة 19) وتشريعات الولاية الحق القانوني في إيقاف المزاد عن طريق دفع مبلغ الإعادة (فقط الدفعات الشهرية المتأخرة بالإضافة إلى الرسوم المتأخرة المتراكمة وتكاليف حبس الرهن، وليس أصل الرهن العقاري بالكامل) عن طريق التحويل البنكي أو شيك مصرفي. اطلب عرض أسعار الإعادة المكتوب على الفور.
  2. رفع دعوى مدنية للحصول على أمر تقييدي مؤقت (TRO) بناءً على مخالفات الخدمة:
    • إذا انخرط مقدم الخدمة في تتبع مزدوج غير قانوني (التقدم نحو المزاد بعد تقديم حزمة كاملة لتخفيف الخسارة قبل أكثر من 37 يومًا من البيع) أو فشل في إرسال الإشعارات القانونية المطلوبة، يمكن لمحامي الدفاع عن حبس الرهن رفع دعوى مدنية وطلب أمر تقييدي مؤقت (TRO) لمنع المزاد.
  3. تقديم طلب إفلاس بموجب الفصل 13 قبل سقوط المطرقة في المزاد (الوقف التلقائي):
    • تحت ** 11 جامعة جنوب كاليفورنيا 362(أ)**، في اللحظة المحددة التي تقدم فيها التماس الإفلاس بموجب الفصل 13 (أو الفصل 7) إلى كاتب محكمة الإفلاس الفيدرالية، حتى 15 دقيقة قبل المزاد المقرر، يدخل الوقف التلقائي الفيدرالي حيز التنفيذ و يجعل من غير القانوني على الفور للمقرض أو الشريف إجراء مزاد حبس الرهن (ما لم يكن مقيدًا بعمليات الفصل المسبق المتعددة في غضون 12 شهرًا بموجب 11 U.S.C. 362(ج)(3)/(4)).
    • تحت ** 11 جامعة جنوب كاليفورنيا 1322(ب)(5)**، يتيح لك الفصل 13 من الإفلاس إجبار بنك الرهن العقاري على اتباع خطة سداد تحت إشراف المحكمة مدتها 36 إلى 60 شهرًا (3 إلى 5 سنوات) على متأخرات الرهن العقاري الخاص بك بينما تستأنف الدفعات الشهرية المستمرة المنتظمة، مما يوفر منزلك وحقوق الملكية بشكل دائم.

التوجيه الدولي: المملكة المتحدة، كندا، وأستراليا

  • في المملكة المتحدة (ميثاق الرهن العقاري، وبروتوكول ما قبل الإجراء، والقسم 36 من أوامر نورغان): بموجب قواعد هيئة السلوك المالي (FCA) (MCOB 13) وميثاق الرهن العقاري في المملكة المتحدة، يجب على المقرضين التعامل مع استعادة الملكية كملاذ أخير بعد تقديم مهلة مخصصة (مثل التحول إلى مدفوعات الفائدة فقط لمدة 6 أشهر أو تمديد مدة الرهن العقاري) والامتثال لوزارة العدل بروتوكول ما قبل الإجراء لمطالبات الحيازة بناءً على متأخرات الرهن العقاري ومساحة للتنفس لمدة 60 يومًا. إذا تم نقلك إلى محكمة المقاطعة، فاحضر جلسة الاستماع واطلب من قاضي المقاطعة إصدار أمر الحيازة المعلقة (SPO) بموجب المادة 36 من قانون إقامة العدل لعام 1970 (Cheltenham & Gloucester v Norgan)، والذي يسمح لك بالبقاء في منزلك عن طريق دفع دفعتك الشهرية العادية بالإضافة إلى مساهمة صغيرة من المتأخرات موزعة على كامل مدة الرهن العقاري المتبقية. تحقق أيضًا من أهلية الحصول على قروض دعم فوائد الرهن العقاري (SMI).
  • في كندا (سلطة البيع مقابل حبس الرهن القضائي ومساعدة CMHC): في مقاطعات سلطة البيع (أونتاريو، NB، جزيرة الأمير إدوارد، هولندا)، بمجرد تقديم إشعار بيع بموجب الرهن العقاري بعد 15 يومًا من التقصير، يتمتع أصحاب المنازل في أونتاريو بفترة استرداد قانونية مدتها 35 يومًا لإعادة القرض عن طريق دفع المتأخرات والتكاليف بموجب المادة 22 من قانون الرهن العقاري. في مقاطعات إغلاق الرهن القضائي (BC، AB، SK، MB، NS)، تمنح المحكمة أمر Nisi مع فترة استرداد مدتها 6 أشهر. إذا كان الرهن العقاري الخاص بك مؤمنًا، فاتصل بالمقرض الخاص بك وCMHC (1-800-668-2642) لطلب رسملة المتأخرات أو تأجيل الدفع أو تمديد الاستهلاك لمدة تصل إلى 40 عامًا.
  • في أستراليا (قانون الائتمان الوطني، القسم 72، إشعارات المشقة والإقامة بموجب قانون AFCA): أرسل بريدًا إلكترونيًا إلى فريق الضائقة المالية في البنك الذي تتعامل معه يفيد بما يلي: "أقدم إشعارًا رسميًا للمصاعب بموجب المادة 72 من قانون الائتمان الوطني." أمام البنك 21 يومًا للرد. إذا أرسل البنك إشعار التخلف عن السداد بموجب المادة 88 (30 يومًا للمعالجة) ورفض طلب المشقة الخاص بك، فقم بتقديم شكوى مجانية إلى هيئة الشكاوى المالية الأسترالية (AFCA) على afca.org.au قبل انتهاء صلاحية الإشعار لمدة 30 يومًا، والذي يجمد قانونًا استعادة المحكمة لملكيتها أثناء قيام AFCA بالتحقيق.

Tip

إذا قفزت دفعة الرهن العقاري الشهرية الخاصة بك بسبب "نقص الضمان" (زيادة ضريبة الأملاك أو التأمين على أصحاب المنازل)، فافحص بيان الضمان السنوي الخاص بك. بموجب RESPA (12 CFR 1024.17(f))، يمكنك أن تطلب من مقدم الخدمة الخاص بك توزيع نقص الضمان على ** 12 إلى 60 شهرًا ** بفائدة 0 بالمائة، والتسوق للحصول على تأمين ضد المخاطر بتكلفة أقل، والتقدم بطلب للحصول على الإعفاء من ضريبة الأملاك المنزلية في مقاطعتك.

الأسئلة المتداولة

Why did my mortgage company return my partial check and refuse to take my money after I missed two or three payments?

Once a mortgage typically passes 60 to 90 days of delinquency and the servicer issues a formal **Breach / Acceleration Notice**, the servicer places your account on an automated **"Foreclosure / Strict Reinstatement Hold."** Under standard mortgage contract terms, once the debt is accelerated, the bank is no longer required to accept a single regular monthly payment because accepting a partial payment can legally waive the bank's acceleration notice in some states. Instead, the automated system rejects any payment that is less than the **full Reinstatement Amount** (all missed months plus late fees) **UNLESS** you have first entered into an approved written **Forbearance Plan, Repayment Plan, or Trial Loan Modification**. Do not mail random partial checks; keep those funds safe in your savings account until your Loss Mitigation plan is approved in writing.

Can the bank change the locks on my house or throw my belongings onto the street as soon as I receive a Notice of Default or Foreclosure Notice?

No, **100 percent never**. A Notice of Default, Breach Letter, or Foreclosure Summons is merely the **beginning** of a legal process that typically takes **6 to 18+ months** to conclude. Throughout the entire pre-foreclosure and foreclosure process, **you remain the legal owner of your home and have the absolute right to live inside it**. Even if a foreclosure auction eventually takes place months later, the new buyer or bank still cannot change your locks or touch your belongings on auction day; they must first serve a formal post-foreclosure notice to vacate and obtain a court **Writ of Possession / Eviction Order** executed by the County Sheriff. If a mortgage company contractor ("property preservation vendor") tries to padlock your door while you are still occupying the home, call the police immediately and file a complaint with the **CFPB** and your State Attorney General for illegal "trash-out" trespass.

What happens to my mortgage if my spouse or parent who was the only person on the mortgage loan dies or we get divorced?

Under the federal **Garn-St. Germain Depository Institutions Act of 1982 (12 U.S.C. 1701j-3(d))** and the **CFPB "Successors in Interest" Rule (12 CFR 1024.30 and 1024.31)**, when a home is transferred to a surviving spouse, child, or relative upon the **death of a borrower**, or transferred to a spouse in a **divorce decree or legal separation agreement**, the mortgage bank is **strictly prohibited by federal law from enforcing a "due-on-sale" clause** (it cannot demand that the loan be paid off or refinanced). Once you send the servicer proof of your status as a **Confirmed Successor in Interest** (such as the death certificate and will/heirship affidavit, or the divorce decree and quitclaim deed), federal Regulation X grants you **the exact same right to apply for Loss Mitigation, Forbearance, and a Loan Modification** as the original borrower had, **without requiring you to pass a credit check or refinance at higher interest rates**.

How can I spot a criminal "Foreclosure Rescue" or "Deed Theft" scam?

Watch out for four unmistakable red flags of a criminal foreclosure scam: (1) Anyone who contacts you unsolicited after your Notice of Default is recorded and asks you to **sign over the deed** (or a Quitclaim Deed, Grant Deed, or "Land Trust") under a promise that you can "rent the house back and buy it back later" (scammers immediately evict you, pocket your rent, or take out equity loans against your house and let it foreclose anyway); (2) Anyone who demands an **upfront wire, cashier's check, or retainer fee** for loan modification services (violating the federal FTC MARS Rule); (3) Anyone who offers a **"Forensic Mortgage Audit" or "Sovereign Citizen / Quiet Title"** scheme claiming your mortgage is void because the bank securitized the note; or (4) Anyone who instructs you to **stop talking to your mortgage servicer or HUD counselor** and send your mortgage payments to the company instead.

If my house is sold at a foreclosure auction for MORE than what I owed on the mortgage, who gets the extra money ("Surplus Funds")?

**You do.** A mortgage lender is legally entitled to collect **only** the exact unpaid principal, interest, escrow advances, and documented legal/auction costs owed on the debt. If your mortgage payoff was 220,000 USD and an investor bids 310,000 USD at the foreclosure auction, that extra **90,000 USD in "Foreclosure Surplus Funds" (or Excess Proceeds) belongs 100 percent to you** (after any valid junior liens like a second mortgage are paid). In addition, in the landmark 2023 unanimous decision ***Tyler v. Hennepin County* (598 U.S. 631)**, the United States Supreme Court ruled that even when a county seizes and sells a home for **unpaid property taxes**, keeping the homeowner's surplus equity above the tax debt violates the **Takings Clause of the Fifth Amendment**. Note that you do **not** need to pay a "surplus recovery company" 30 to 40 percent of your money to claim foreclosure surplus funds; you can file a standard **Motion or Claim for Surplus Funds** directly with the court clerk or foreclosure trustee yourself or through legal aid.

Can my Homeowners Association (HOA) or Condo Association foreclose on my house even if I am 100 percent current on my bank mortgage?

Yes, in the majority of US states, a Homeowners Association (HOA) or Condominium Association holds statutory power to record an **Assessment Lien** for unpaid monthly HOA dues or special assessments and **foreclose on your home**, even if your first mortgage with the bank is completely current and even if the HOA debt is only a few thousand dollars. If you receive an HOA Notice of Intent to Lien or HOA Foreclosure Notice, treat it as a high-priority emergency: contact the HOA board or property manager in writing immediately to request a statutory payment plan (many states, such as California, Colorado, Texas, and Maryland, require HOAs to offer a written payment plan and prohibit HOA foreclosure unless delinquent assessments exceed a statutory minimum dollar or month threshold, excluding fines).

تم التأكد من المصادر

  • مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB، الولايات المتحدة): قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA، اللائحة X، 12 CFR الجزء 1024: القسم 1024.39 التدخل المبكر، القسم 1024.40 استمرارية الاتصال، القسم 1024.41 إجراءات تخفيف الخسارة بما في ذلك الحظر المسبق لمدة 120 يومًا، والتتبع المزدوج لمدة 37 يومًا الحظر، وحقوق الاستئناف لمدة 14 يومًا، والقسم 1024.30 الخلفاء في المصلحة).
  • وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) الأمريكية، Fannie Mae، وFreddie Mac (الولايات المتحدة): دليل سياسة الإسكان لعائلة واحدة من إدارة الإسكان الفيدرالية 4000.1 (شلال تخفيف الخسارة، والمطالبة الجزئية المستقلة، وتعديل القرض لمدة 40 عامًا بموجب 24 CFR 203.616)، ودليل خدمة Fannie Mae (تأجيل الدفع والتعديل المرن)، وGarn-St. قانون جيرمان (12 U.S.C. 1701j-3).
  • لجنة التجارة الفيدرالية (FTC، الولايات المتحدة): قاعدة خدمات الإغاثة للمساعدة على الرهن العقاري (MARS) (اللائحة O، 12 CFR الجزء 1015) وتنبيهات المستهلك بشأن عمليات الإنقاذ من حبس الرهن وعمليات الاحتيال من سرقة سندات الملكية.
  • المحكمة العليا للولايات المتحدة وقانون الإفلاس في الولايات المتحدة (الولايات المتحدة): تايلر ضد مقاطعة هينيبين، 598 الولايات المتحدة 631 (2023) (الحماية الدستورية لفائض حقوق ملكية المنازل) و11 جامعة جنوب كاليفورنيا. 362 / 1322(ب)(5) (وقف الإفلاس التلقائي والفصل الثالث عشر علاج متأخرات الرهن العقاري).
  • هيئة السلوك المالي (FCA) ووزارة العدل (المملكة المتحدة): MCOB 13 (المتأخرات واستعادة الممتلكات)، وميثاق الرهن العقاري في المملكة المتحدة، وبروتوكول ما قبل الإجراء لمطالبات الحيازة بناءً على متأخرات الرهن العقاري، وقانون إقامة العدل لعام 1970، القسم 36 (أوامر الحيازة المعلقة).
  • وكالة المستهلك المالي في كندا وشركة كندا للرهن العقاري والإسكان (كندا): قانون الرهن العقاري الإقليمي، قواعد استرداد قوة البيع مقابل أمر حبس الرهن القضائي، وإجراءات Nisi، وأدوات الإدارة الافتراضية لمالك المنزل من CMHC.
  • هيئة الأوراق المالية والاستثمارات الأسترالية (ASIC) وهيئة الشكاوى المالية الأسترالية (AFCA، أستراليا): المادة 72 من قانون الائتمان الوطني (إشعارات المشقة)، والقسم 88 (الإشعارات الافتراضية)، وإقامات إنفاذ شكوى AFCA.

أدلة ذات صلة