Mortgage default, foreclosure notice, and loss mitigation¶

Falling behind on your home mortgage or receiving an official Notice of Default (NOD), Breach Letter, or Foreclosure Summons is one of the most stressful financial crises a household can face. Many homeowners freeze in panic and stop opening mail from their mortgage servicer because they believe that once a bank mentions the word "foreclosure," losing the house is inevitable unless they can immediately wire tens of thousands of dollars in missed payments.

In reality, mortgage lenders and servicers are governed by strict federal and national foreclosure servicing statutes (such as RESPA Regulation X, 12 CFR 1024.41 in the United States, the Pre-Action Protocol for Possession Claims based on Mortgage Arrears in the United Kingdom, and provincial statutory redemption rules in Canada). Under federal law, a mortgage servicer cannot even file the first legal foreclosure document until your loan is more than 120 calendar days delinquent, and if you submit a complete Loss Mitigation Application more than 37 calendar days before a scheduled foreclosure sale, the servicer is legally prohibited from moving for a foreclosure judgment or conducting an auction ("dual tracking") until it evaluates your application and exhausts your appeal rights. This guide provides a step-by-step roadmap to halt foreclosure proceedings, submit a legally bulletproof Loss Mitigation Package, force a mortgage forbearance or loan modification, defend against judicial and non-judicial foreclosures, and avoid criminal deed-theft "foreclosure rescue" scams.

ເຮັດອັນນີ້ດຽວນີ້¶

1. Open every envelope from your mortgage servicer or trustee immediately and record three critical dates: Write down (1) the exact Date of First Delinquency (when your oldest unpaid monthly installment was due), (2) the Cure Deadline printed on your Breach / Acceleration Letter (typically 30 days), and (3) any Scheduled Foreclosure Sale / Auction Date or Court Summons Answer Deadline (typically 20 to 30 days in judicial foreclosure states). Every statutory shield under federal and state law depends on how many calendar days remain before an auction or court default.
2. Determine whether your state or jurisdiction uses Judicial Foreclosure (through a court lawsuit) or Non-Judicial Foreclosure (Power of Sale through a trustee): In the 22 US Judicial Foreclosure states (such as New York, Florida, Illinois, New Jersey, Ohio, and Pennsylvania), the lender must sue you in civil court and you must file a written Answer with the court clerk before the summons deadline to prevent an automatic default judgment. In Non-Judicial Power of Sale states (such as California, Texas, Georgia, Washington, Virginia, and Arizona), the lender uses a deed of trust to schedule a trustee auction after recording a Notice of Default and Notice of Trustee's Sale without suing you in court first.
3. Call your mortgage servicer's Loss Mitigation / Home Retention Department and request a "Loss Mitigation Application Packet" (Uniform Borrower Assistance Form): Under 12 CFR 1024.40, your servicer must assign dedicated Single Point of Contact (SPOC) personnel to your account before your loan is 45 days delinquent. Ask them to email and mail the official Loss Mitigation application packet and identify the exact investor or guarantor backing your mortgage (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA / HUD, VA, USDA, or a private portfolio trust), as government-backed investors mandate specific streamlined modification waterfalls.
4. Contact a free, government-certified HUD Housing Counselor today: In the United States, call the Homeowner's HOPE Hotline at 1-888-995-4673 or visit consumerfinance.gov/find-a-housing-counselor to work with a HUD-approved nonprofit housing counselor at zero cost. A HUD counselor can join three-way calls with your mortgage servicer, audit your loss mitigation math, and help you apply for state Homeowner Assistance Fund (HAF) grants.
5. ** ຍື່ນສະເຫນີ "ຄໍາຮ້ອງສະຫມັກການຫຼຸດຜ່ອນການສູນເສຍໃບຫນ້າທີ່ສົມບູນ" ຢ່າງຫນ້ອຍ 37 ວັນຕາມປະຕິທິນກ່ອນທີ່ຈະມີກໍານົດໄວ້ສໍາລັບການຂາຍ foreclosure ໃດໆ : ພາຍໃຕ້ລັດຖະບານກາງ ** CFPB Dual-Tracking Ban (12 CFR 1024.41(f) ແລະ (g)), ຖ້າຫາກວ່າການບໍລິການຂອງທ່ານໄດ້ຮັບການ ** ສໍາເລັດ 1 ມື້ຂອງຄໍາຮ້ອງສະຫມັກ (2*s. ການລ່ວງລະເມີດ, ຫຼືຢ່າງໜ້ອຍ 37 ວັນຕາມປະຕິທິນກ່ອນການຂາຍການຍຶດຍຶດທີ່ກຳນົດໄວ້), ຜູ້ໃຫ້ບໍລິການແມ່ນ ຖືກຫ້າມຢ່າງເຂັ້ມງວດໂດຍກົດໝາຍຂອງລັດຖະບານກາງ ຈາກການລິເລີ່ມການກັກຂັງ, ຍ້າຍອອກຄຳຕັດສິນ ຫຼືຄຳສັ່ງຂອງການຂາຍ, ຫຼືດຳເນີນການປະມູນປິດລ້ອມ ຈົນກວ່າໃບຄຳຮ້ອງຂອງທ່ານຈະຖືກປະເມີນຢ່າງຄົບຖ້ວນ ແລະມີການຕັດສິນຕາມກຳນົດເວລາ.
6. ** ບໍ່ເຄີຍເຊັນສັນຍາ Quitclaim, ໃບຮັບປະກັນ, ຫຼືສັນຍາ "ຂາຍ-ໃຫ້ເຊົ່າ" ກັບບຸກຄົນທີສາມທີ່ສັນຍາວ່າຈະ "ຊ່ວຍປະຢັດ" ເຮືອນຂອງທ່ານ **: scammers ກູ້ໄພການກັກຂັງທາງອາຍາຕິດຕາມແຈ້ງການສາທາລະນະຂອງການຍື່ນເບື້ອງຕົ້ນແລະກົດດັນເຈົ້າຂອງເຮືອນທີ່ຕົກໃຈລົງນາມໃນເອກະສານທີ່ລັບການໂອນສິດທາງດ້ານກົດຫມາຍຂອງເຮືອນໃຫ້ກັບຜູ້ຫລອກລວງເຮືອນ. ຖ້າໃຜເຂົ້າມາໃນຊັບສິນຂອງເຈົ້າພະຍາຍາມປ່ຽນແປງການລັອກການຊ່ວຍຕົນເອງທີ່ຜິດກົດໝາຍ, ການຂັດຂວາງການທໍາງານ, ຫຼືການຂົ່ມຂູ່ທາງຮ່າງກາຍໂດຍບໍ່ມີການ sheriff ແລະຄໍາຕັດສິນຂອງສານທີ່ລົງນາມ, ຍ້າຍໄປບ່ອນທີ່ປອດໄພແລະໂທຫາເບີສຸກເສີນທ້ອງຖິ່ນຂອງເຈົ້າ (911 ໃນສະຫະລັດແລະການາດາ, 112 ໃນທົ່ວສະຫະພາບເອີຣົບ, 999 ໃນສະຫະລາຊະອານາຈັກ) ຫຼືປຶກສາຂອງພວກເຮົາ ຕົວເລກສຸກເສີນ ໄດເລກະທໍລີ.

ຕາຕະລາງຂັ້ນຕອນການຕັດສິນໃຈ: ການຢຸດເຊົາການປິດລ້ອມ ແລະຮັບປະກັນການຫຼຸດຜ່ອນການສູນເສຍ¶

flowchart TD
    Start["ການຈ່າຍເງິນຈໍານອງທີ່ພາດໂອກາດນີ້, ໄດ້ຮັບຈົດໝາຍລະເມີດ, ແຈ້ງຄວາມຜິດຕົ້ນ, ຫຼືການເອີ້ນສານ."] --> StageCheck{"ເງິນກູ້ຂອງເຈົ້າຢູ່ໃສໃນຕາຕະລາງການປິດລ້ອມ?"}
    StageCheck -->|"ມື້ທີ່ 1 ຫາ 120 ຍົກເລີກ (ໜ້າຕ່າງທີ່ປ້ອງກັນລ່ວງໜ້າ)"| Pre120["Federal 120-day Foreclosure Ban Active (12 CFR 1024.41(f)(1))"]
    Pre120 --> ShortOrLong{"ຄວາມຍາກລໍາບາກທາງດ້ານການເງິນຂອງເຈົ້າເປັນຊົ່ວຄາວ (3 ຫາ 12 ເດືອນ) ຫຼືຖາວອນບໍ?"}
    ShortOrLong -->|"ຄວາມຫຍຸ້ງຍາກຊົ່ວຄາວ (ການສູນເສຍວຽກ, ການເຈັບປ່ວຍ, ໄພພິບັດ)"| Forbearance["ຮ້ອງຂໍແຜນການ Forbearance ຢ່າງເປັນທາງການປະຕິບັດຕາມໂດຍການເລື່ອນການຈ່າຍເງິນຫຼືການຮຽກຮ້ອງບາງສ່ວນໃນຕອນທ້າຍຂອງ Forbearance"]
    ShortOrLong -->|"ການຫຼຸດຜ່ອນລາຍໄດ້ຖາວອນຫຼືການຄ້າງຈ່າຍສູງ"| SubmitPackage["ສົ່ງຊຸດຄໍາຮ້ອງສະຫມັກການຫຼຸດຜ່ອນການສູນເສຍທີ່ສົມບູນເພື່ອເຮັດໃຫ້ເກີດການຢຸດການຕິດຕາມສອງຄັ້ງ"]
    StageCheck -->|"ວັນທີ່ 120 ທີ່ຜ່ານມາ: ປະກາດການນັດໝາຍຜິດກົດໝາຍ ຫຼື ການກັກຂັງສານ"| ForeclosureType{"ຕຸລາການ (ການຟ້ອງສານ) ຫຼືບໍ່ແມ່ນສານຕັດສິນ (ຂາຍ Trustee)?"}
    ForeclosureType -->|"ການຮຽກຮ້ອງການປິດລັບຂອງສານ"| FileAnswer["ຍື່ນຄໍາຕອບຂອງສານທີ່ຂຽນ + ຄໍາຮ້ອງຂໍການປະຊຸມການຕັດສິນຂອງສານບັງຄັບໃຫ້ສານບັງຄັບພາຍໃນ 20 ຫາ 30 ມື້"]
    FileAnswer --> SubmitPackage
    ForeclosureType -->|"ແຈ້ງການທີ່ບໍ່ແມ່ນສານຕັດສິນຂອງການຂາຍ Default / Trustee"| Check37Days{"ຍັງມີຫຼາຍກວ່າ 37 ວັນປະຕິທິນກ່ອນວັນປະມູນບໍ?"}
    Check37Days -->|"ແມ່ນແລ້ວ, 38+ ມື້ກ່ອນການຂາຍ"| SubmitPackage
    SubmitPackage --> Eval["ຜູ້ໃຫ້ບໍລິການຕ້ອງຢຸດການຂາຍ (ຫ້າມຕິດຕາມສອງຄັ້ງ), ປະເມີນພາຍໃນ 30 ມື້, ແລະໃຫ້ສິດການອຸທອນ 14 ມື້."]
    Check37Days -->|"ບໍ່, ໜ້ອຍກວ່າ 37 ມື້ (ຫຼືການຂາຍແມ່ນອາທິດນີ້)"| EmergencyHalt["ຢຸດການຂາຍສຸກເສີນ: ປິ່ນປົວໜີ້ຄ້າງຈ່າຍຄືນ, ຍື່ນຟ້ອງ TRO ສໍາລັບການລະເມີດ RESPA, ຫຼືເອກະສານພາກທີ 13 ການລົ້ມລະລາຍຢູ່ອັດຕະໂນມັດ"]

ຂັ້ນ​ຕອນ​ທີ 1​: ຮູ້​ກໍາ​ນົດ​ເວ​ລາ foreclosure ຂອງ​ລັດ​ຖະ​ບານ​ກາງ​ແລະ "Dual-Tracking​" ໄສ້​¶

ໃນສະຫະລັດ, ສໍານັກງານປົກປ້ອງການເງິນຜູ້ບໍລິໂພກ (CFPB) ບັງຄັບໃຊ້ກົດລະບຽບການບໍລິການຈໍານອງແຫ່ງຊາດພາຍໃຕ້ກົດໝາຍຂັ້ນຕອນການຊໍາລະໜີ້ອະສັງຫາລິມະຊັບ (RESPA, Regulation X, 12 CFR Part 1024)**. ຕາບໃດທີ່ຊັບສິນແມ່ນ ທີ່ຢູ່ອາໄສຕົ້ນຕໍ ຂອງທ່ານ (ແລະຜູ້ໃຫ້ບໍລິການຂອງເຈົ້າບໍ່ແມ່ນຜູ້ໃຫ້ກູ້ນ້ອຍທີ່ໃຫ້ບໍລິການເງິນກູ້ 5,000 ຫຼືໜ້ອຍກວ່ານັ້ນ), ທະນາຄານຕ້ອງປະຕິບັດຕາມລໍາດັບເຫດການທີ່ເຄັ່ງຄັດກ່ອນທີ່ມັນຈະເອົາເຮືອນຂອງເຈົ້າໄດ້:

ກຳນົດເວລາ RESPA Regulation X ຕາມກົດໝາຍ¶

Step 2: Judicial vs. Non-Judicial Foreclosure (And how to protect your equity)¶

How a foreclosure proceeds, and whether a judge automatically reviews the bank's conduct, depends entirely on whether your jurisdiction uses a Mortgage (enforced through the courts) or a Deed of Trust with a "Power of Sale" clause (enforced outside of court by a trustee).

Comparison: Judicial vs. Non-Judicial Foreclosure¶

Step 3: Understand the "Loss Mitigation Waterfall" (Forbearance, Deferral, and Modification)¶

When you submit a Loss Mitigation Application, your mortgage servicer follows a strict mathematical "Loss Mitigation Waterfall" dictated by the agency or investor that owns or guarantees your mortgage (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA / HUD, VA, or USDA). Look up whether Fannie Mae or Freddie Mac owns your loan using KnowYourOptions.com/loanlookup ຫຼື MyHome.FreddieMac.com.

The 5 tiers of Home Retention Loss Mitigation (Keeping your house)¶

1. Formal Mortgage Forbearance Plan (3 to 12 Months):
   • ** ດີທີ່ສຸດ**: ໄລຍະສັ້ນ, ຊົ່ວຄາວ, ການສູນເສຍວຽກເຮັດງານທຳ, ຄວາມພິການທາງການແພດຊົ່ວຄາວ, ໄພພິບັດທາງທຳມະຊາດ, ຫຼື ການອອກຈາກຄອບຄົວ).
   • ມັນເຮັດວຽກແນວໃດ: ຢຸດຊົ່ວຄາວ ຫຼືຫຼຸດຜ່ອນການຊໍາລະຈໍານອງປະຈໍາເດືອນຂອງທ່ານເປັນເວລາ 3 ຫາ 6 ເດືອນ (ສາມາດຕໍ່ອາຍຸໄດ້ເຖິງ 12 ເດືອນ) ໃນຂະນະທີ່ຄ້າງໄວ້.
   • ກົດເກນຫຼັກໃນຕອນທ້າຍຂອງຄວາມອົດທົນ: ເຈົ້າບໍ່ຈຳເປັນຕ້ອງຈ່າຍຄືນເງິນທີ່ເສຍຄ່າອົດກັ້ນທັງໝົດເປັນເງິນກ້ອນດຽວໃນຕອນທ້າຍຂອງໄລຍະເວລາການອົດທົນ ໃນເງິນກູ້ Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA, ຫຼື USDA. ຂໍໃຫ້ ** ການເລື່ອນການຈ່າຍເງິນ ** ຫຼື ** ການຮຽກຮ້ອງບາງສ່ວນ FHA ** ເມື່ອອອກຈາກຄວາມອົດທົນ.
2. ການເລື່ອນການຈ່າຍເງິນ ຫຼື FHA "ການຮຽກຮ້ອງບາງສ່ວນ" (ບໍ່ມີການປ່ຽນແປງຕໍ່ກັບການຈ່າຍເງິນລາຍເດືອນຂອງທ່ານ):
   • ** ດີທີ່ສຸດ**: ເຈົ້າຂອງເຮືອນທີ່ປະສົບກັບຄວາມຫຍຸ້ງຍາກຊົ່ວຄາວ, ມີ ** ລາຍຮັບປົກກະຕິຂອງເຂົາເຈົ້າ **, ແລະສາມາດສືບຕໍ່ຊໍາລະຈໍານອງປະຈໍາເດືອນປົກກະຕິຂອງເຂົາເຈົ້າ, ແຕ່ບໍ່ສາມາດຊໍາລະໜີ້ຄືນທັງຫມົດໃນເວລາດຽວກັນ.
   • ມັນເຮັດວຽກແນວໃດ: ພາຍໃຕ້ Fannie Mae/Freddie Mac Payment Deferral ຫຼື FHA Standalone Partial Claim, ຜູ້ໃຫ້ບໍລິການຈະຍ້າຍ 100 ເປີເຊັນຂອງໜີ້ຄ້າງຊໍາລະຜ່ານມາຂອງທ່ານ (ສູງສຸດ 6 ຫາ 12 ເດືອນຂອງການຈ່າຍເງິນທີ່ພາດໄປ, ຫຼືສູງສຸດ 30 ເປີເຊັນຂອງເງິນຕົ້ນໃນ FHA) ເຂົ້າໄປໃນຍອດເງິນທີ່ເຫຼືອ ** PR ເທົ່ານັ້ນ)** ອັດຕາດອກເບ້ຍບໍ່ເກີນ 0% ເທົ່ານັ້ນ. ທ່ານຂາຍ, refinance, ຫຼືຊໍາລະເງິນຈໍານອງເມື່ອຄົບກໍານົດ.
3. ** ແຜນການຊໍາລະຄືນ (3 ຫາ 12 ເດືອນ) **:
   • ** ດີທີ່ສຸດສຳລັບ**: ຜູ້ກູ້ຢືມທີ່ມີລາຍໄດ້ສູງທີ່ພາດ 1 ຫຼື 2 ການຈ່າຍເງິນ ແລະສາມາດເພີ່ມສ່ວນໜຶ່ງຂອງໜີ້ຄ້າງຢູ່ດ້ານເທິງຂອງການຈ່າຍເງິນປະຈໍາເດືອນປົກກະຕິຂອງເຂົາເຈົ້າ.
4. ການດັດແກ້ເງິນກູ້ (ການດັດແກ້ Fannie/Freddie Flex, FHA 40-Year Modification, ຫຼື VA Modification):
   • ** ດີທີ່ສຸດ**: ເຈົ້າຂອງເຮືອນທີ່ມີລາຍໄດ້ ** ຫຼຸດລົງຖາວອນ ** ຫຼືຄ້າງຊໍາລະເລິກທີ່ຕ້ອງການການຈ່າຍເງິນລາຍເດືອນຕ່ໍາ (ມັກຈະຕັ້ງເປົ້າຫມາຍ ** ຫຼຸດການຈ່າຍເງິນ 20 ເປີເຊັນ **).
   • ມັນເຮັດວຽກແນວໃດ: ລົງທຶນໜີ້ຄ້າງຢູ່ໃນຍອດເງິນ, ຂະຫຍາຍໄລຍະເວລາການຊໍາລະຄືນເປັນ 40 ປີ (480 ເດືອນ) (ໄດ້ຮັບອະນຸຍາດພາຍໃຕ້ 24 CFR 203.616 ສໍາລັບ FHA ແລະ Fannie/Freddie), ແລະຫຼຸດຜ່ອນອັດຕາດອກເບ້ຍ ຫຼືກໍານົດຄວາມອົດທົນຂອງເງິນຕົ້ນ. ຫຼັງຈາກທີ່ທ່ານເຮັດສໍາເລັດແຜນໄລຍະເວລາທົດລອງ 3 ເດືອນ (TPP) ຕາມເວລາ, ການດັດແກ້ຈະກາຍເປັນຖາວອນ ແລະຍົກເລີກການກັກຂັງ.
5. ກອງທຶນຊ່ວຍເຫຼືອເຈົ້າຂອງເຮືອນຂອງລັດ (HAF) ຫຼືການຊ່ວຍເຫຼືອລ້າການຈໍານອງສຸກເສີນໃນທ້ອງຖິ່ນ:
   • ກວດເບິ່ງກັບທີ່ປຶກສາ HUD ຂອງທ່ານວ່າອົງການການເງິນທີ່ຢູ່ອາໄສຂອງລັດຂອງທ່ານໃຫ້ການຊ່ວຍເຫຼືອ ກອງທຶນຊ່ວຍເຫຼືອເຈົ້າຂອງເຮືອນ (ເລື້ອຍໆເຖິງ 25,000 ຫາ 50,000 ໂດລາ) ເພື່ອຊໍາລະໜີ້ໂດຍກົງໃຫ້ກັບຜູ້ໃຫ້ບໍລິການຂອງທ່ານ.

ຂັ້ນຕອນທີ 4: ວິທີການປະກອບຊຸດການຫຼຸດຜ່ອນການສູນເສຍ "Facially Complete".¶

ຫຼາຍກວ່າ 60 ເປີເຊັນຂອງການປະຕິເສດການດັດແກ້ເງິນກູ້ເກີດຂຶ້ນເພາະວ່າຜູ້ໃຫ້ບໍລິການໝາຍຊຸດ "ບໍ່ສົມບູນ" ຢູ່ໃນໜ້າໃບແຈ້ງຍອດທະນາຄານທີ່ຂາດຫາຍໄປ ຫຼືແບບຟອມພາສີທີ່ບໍ່ໄດ້ເຊັນ. ໃຊ້ລາຍການກວດການີ້ (ພິມຕາມມາດຕະຖານ 21.6 ຄູນ 27.9 ຊັງຕີແມັດ, ຫຼື 8.5 ຄູນ 11 ນິ້ວ, ແຜ່ນທີ່ເກັບຮັກສາໄວ້ຢ່າງໜ້ອຍ 1.5 ແມັດ, ຫຼື 5 ຟຸດ, ສູງກວ່າລະດັບພື້ນ):

• ແບບຟອມການຊ່ວຍເຫຼືອຜູ້ກູ້ຢືມທີ່ເຮັດສຳເລັດແລ້ວ (ແບບຟອມ 710 ຫຼື ທຽບເທົ່າຜູ້ຮັບໃຊ້): ຕື່ມໃສ່ທຸກກ່ອງ (ຂຽນ "0.00" ຫຼື "N/A" ແທນທີ່ຈະປ່ອຍໃຫ້ຫວ່າງ), ກວດເບິ່ງ ** "ຂ້ອຍຕ້ອງການ: ຮັກສາຊັບສິນ,"** ແລະເຊັນຊື່ແລະວັນທີພາຍໃນ 30 ມື້.
• ລົງນາມໃນແບບຟອມ IRS 4506-C (IVES Request for Transcript of Tax Return): ໃຫ້ແນ່ໃຈວ່າ Line 3 ກົງກັບ ທີ່ຢູ່ຕາມຖະຫນົນທີ່ແນ່ນອນທີ່ພິມໄວ້ໃນແບບຟອມ 1040 ທີ່ຍື່ນຫຼ້າສຸດຂອງເຈົ້າ.
• ** ສໍາເລັດການຄືນພາສີຂອງລັດຖະບານກາງ (1 ຫາ 2 ປີທີ່ຜ່ານມາ) ດ້ວຍຕາຕະລາງທັງຫມົດ**: ລວມທຸກຫນ້າແລະຕາຕະລາງບວກກັບແບບຟອມ W-2 ແລະ 1099.
• 60 ວັນຂອງຍອດຈ່າຍຕິດຕໍ່ກັນຫຼ້າສຸດ: ຕ້ອງສະແດງລາຍຮັບຈາກປີ. ຜູ້ກູ້ຢືມທີ່ເຮັດທຸລະກິດຕົນເອງຕ້ອງຄັດຕິດໃບລາຍງານຜົນກຳໄລ ແລະການສູນເສຍ (P&L)** ທີ່ລົງລາຍເຊັນຈາກປີຕໍ່ວັນທີ່ກວມເອົາຢ່າງໜ້ອຍໄຕມາດທີ່ຜ່ານມາ.
• ** 60 ມື້ (2 ເດືອນເຕັມ) ຂອງໃບແຈ້ງຍອດທະນາຄານທີ່ຄົບຖ້ວນສໍາລັບບັນຊີທັງຫມົດ**: ລວມ ** ທຸກໆຫນ້າທີ່ມີຕົວເລກດຽວ ** (ຕົວຢ່າງ: * ຫນ້າ 1 ຂອງ 6* ຜ່ານ * ຫນ້າ 6 ຂອງ 6*, ເຖິງແມ່ນວ່າຫນ້າ 6 ຫວ່າງເປົ່າ), ຫຼືຊອບແວປະມວນຜົນອັດຕະໂນມັດຈະຫມາຍໃສ່ຊຸດ ** "ບໍ່ສົມບູນ."**
• ຈົດໝາຍຄວາມລຳບາກທີ່ເນັ້ນໃສ່ (1 ໜ້າ) ແລະ ຫຼັກຖານຂອງລາຍຮັບທີ່ບໍ່ແມ່ນຄ່າຈ້າງ: ອະທິບາຍວັນທີ່ສະເພາະ ແລະສາເຫດຂອງຄວາມລຳບາກຂອງເຈົ້າ ແລະຄັດຕິດຈົດໝາຍລາງວັນປະກັນສັງຄົມ, SSDI, VA ຄວາມພິການ, ເງິນບໍານານ, ຫຼືລາຍຮັບສະໜັບສະໜູນ.

ຂັ້ນ​ຕອນ​ທີ 5​: ທາງ​ເລືອກ​ການ​ອອກ​ທີ່​ສະ​ຫງ່າ​ງາມ​ຖ້າ​ຫາກ​ວ່າ​ທ່ານ​ບໍ່​ສາ​ມາດ​ທີ່​ຈະ​ຊື້​ເຮືອນ (ການ​ປະ​ຢັດ​ທຶນ​ແລະ​ສິນ​ເຊື່ອ​ຂອງ​ທ່ານ​)¶

ຖ້າລາຍໄດ້ຂອງເຈົ້າຫຼຸດລົງຢ່າງຖາວອນຕໍ່າຈົນເຈົ້າບໍ່ສາມາດຈ່າຍໄດ້ເຖິງແມ່ນວ່າການຊໍາລະຈໍານອງທີ່ມີການປ່ຽນແປງ, ** ຢ່າຍ່າງຫນີແລະປ່ອຍໃຫ້ເຮືອນໄປຫາການປະມູນຍຶດຍຶດ **:

1. ການຂາຍຫຸ້ນແບບທຳມະດາ (ຖ້າເຮືອນຂອງເຈົ້າມີຄ່າຫຼາຍກວ່າເຈົ້າໜີ້):
   • ຖ້າມູນຄ່າຕະຫຼາດຂອງເຮືອນຂອງທ່ານເກີນຍອດເງິນຈໍານອງຂອງທ່ານບວກກັບຄ້າງຈ່າຍ, ** ບອກລາຍຊື່ເຮືອນສໍາລັບຂາຍໃນຕະຫຼາດເປີດກັບຕົວແທນອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ມີໃບອະນຸຍາດທັນທີ ** ແລະສົ່ງສັນຍາລາຍຊື່ທີ່ລົງນາມ (ແລະສັນຍາການຊື້ໃດໆ) ໃຫ້ກັບຜູ້ໃຫ້ບໍລິການເພື່ອຮ້ອງຂໍ ** ເລື່ອນການຂາຍ **. ການ​ຂາຍ​ຈ່າຍ​ຄ່າ​ຈໍາ​ນອງ​ຢ່າງ​ເຕັມ​ທີ່, ຢຸດ​ເຊົາ​ການ​ຍຶດ, ແລະ​ເອົາ **100 ສ່ວນ​ຮ້ອຍ​ຂອງ​ເງິນ​ສົດ​ທີ່​ຍັງ​ເຫຼືອ​ສຸດ​ທິ​ຂອງ​ທ່ານ​ເຂົ້າ​ໄປ​ໃນ​ບັນ​ຊີ​ທະ​ນາ​ຄານ​ຂອງ​ທ່ານ **.
2. ອະນຸມັດ “ຂາຍສັ້ນ” (ຖ້າເຈົ້າເປັນໜີ້ຫຼາຍກວ່າບ້ານຄຸ້ມຄ່າ):
   • ຖ້າເຮືອນຂອງທ່ານຢູ່ໃຕ້ນໍ້າ, ຂໍອະນຸມັດ ການຂາຍສັ້ນ, ເຊິ່ງຜູ້ໃຫ້ກູ້ຍອມຮັບການຂາຍຕະຫຼາດດໍາເນີນໄປເປັນການຈ່າຍເງິນເຕັມທີ່, ປ່ອຍເງິນກູ້, ຍົກເວັ້ນຄໍາຕັດສິນຂອງການຂາດແຄນເປັນລາຍລັກອັກສອນ, ແລະມັກຈະຈ່າຍ ** 3,000 ຫາ 7,500 USD ໃນການຊ່ວຍເຫຼືອການຍົກຍ້າຍ **.
3. ** ສັນຍາ​ລັກ​ຊັບ​ສິນ ("ເງິນ​ສໍາ​ລັບ​ກະ​ແຈ​"​) **​:
   • ຖ້າບໍ່ມີການຜູກມັດຊັ້ນຕົ້ນ, ທ່ານສາມາດໂອນສັນຍາກັບຜູ້ໃຫ້ກູ້ໂດຍສະຫມັກໃຈເພື່ອແລກປ່ຽນກັບ ** ການປ່ອຍສິນເຊື່ອສ່ວນບຸກຄົນທີ່ສົມບູນ ** ແລະ ** 3,000 ຫາ 7,500 ໂດລາໃນກອງທຶນການຍົກຍ້າຍ **.

ຂັ້ນ​ຕອນ​ທີ 6​: ເຄື່ອງ​ມື​ໃນ​ນາ​ທີ​ສຸດ​ທ້າຍ​ເຫດ​ການ​ສຸກ​ເສີນ​ໃນ​ເວ​ລາ​ທີ່​ການ​ປະ​ມູນ​ປິດ​ລ້ອມ​ບໍ່​ເກີນ 37 ມື້​.¶

ຖ້າເຮືອນຂອງເຈົ້າຖືກກຳນົດໃຫ້ປະມູນພາຍໃນຫຼາຍມື້ ແລະເຈົ້າພາດການຫຼຸດກົດລະບຽບ X ເປັນເວລາ 37 ມື້, ໃຫ້ໃຊ້ໜຶ່ງໃນສາມຂໍ້ບັງຄັບທາງກົດໝາຍສຸກເສີນນີ້:

1. Exercise Your Statutory "Right to Reinstate" (Cure Arrears Prior to Sale):
   • Standard mortgage contracts (Paragraph 19) and state statutes give you the legal right to stop the auction by paying the Reinstatement Amount (only the past-due monthly payments plus accrued late fees and foreclosure costs, not the entire mortgage principal) via wire or cashier's check. Demand a written Reinstatement Quote immediately.
2. File a Civil Lawsuit for a Temporary Restraining Order (TRO) Based on Servicing Violations:
   • If the servicer engaged in illegal dual tracking (proceeding toward auction after you submitted a complete Loss Mitigation package more than 37 days before the sale) or failed to send required statutory notices, a foreclosure defense attorney can file a civil lawsuit and Motion for a Temporary Restraining Order (TRO) to enjoin the auction.
3. File a Chapter 13 Bankruptcy Petition Before the Auction Gavel Falls (The Automatic Stay):
   • Under 11 U.S.C. 362(a), the exact moment you file a Chapter 13 (or Chapter 7) Bankruptcy petition with the federal bankruptcy court clerk, even 15 minutes before the scheduled auction, the federal Automatic Stay takes effect and immediately makes it illegal for the lender or sheriff to conduct the foreclosure auction (unless limited by multiple prior dismissals within 12 months under 11 U.S.C. 362©(3)/(4)).
   • Under 11 U.S.C. 1322(b)(5), Chapter 13 bankruptcy lets you force the mortgage bank into a 36-to-60-month (3-to-5-year) court-supervised repayment plan on your mortgage arrears while you resume regular ongoing monthly payments, permanently saving your home and equity.

International guidance: United Kingdom, Canada, and Australia¶

• In the United Kingdom (FCA Mortgage Charter, Pre-Action Protocol, and Section 36 Norgan Orders): Under Financial Conduct Authority (FCA) rules (MCOB 13) and the UK Mortgage Charter, lenders must treat repossession as a last resort after offering tailored forbearance (such as switching to interest-only payments for 6 months or extending the mortgage term) and complying with the Ministry of Justice Pre-Action Protocol for Possession Claims Based on Mortgage Arrears and 60-Day Breathing Space moratoriums. If taken to County Court, attend the hearing and ask the District Judge for a Suspended Possession Order (SPO) under Section 36 of the Administration of Justice Act 1970 (Cheltenham & Gloucester v Norgan), which lets you stay in your home by paying your normal monthly payment plus a small arrears contribution spread over the entire remaining mortgage term. Also check eligibility for Support for Mortgage Interest (SMI) loans.
• In Canada (Power of Sale vs. Judicial Foreclosure and CMHC Assistance): In Power of Sale provinces (Ontario, NB, PEI, NL), once served with a Notice of Sale Under Mortgage after 15 days of default, Ontario homeowners have a 35-day statutory Redemption Period to reinstate the loan by paying arrears and costs under Section 22 of the Mortgages Act. In Judicial Foreclosure provinces (BC, AB, SK, MB, NS), the court grants an Order Nisi with a 6-month Redemption Period. If your mortgage is insured, call your lender and CMHC (1-800-668-2642) to request arrears capitalization, payment deferral, or amortization extension up to 40 years.
• In Australia (National Credit Code Section 72 Hardship Notices and AFCA Stay): Email your bank's Financial Hardship Team stating: "I am giving a formal Hardship Notice under Section 72 of the National Credit Code." The bank has 21 days to respond. If the bank serves a Section 88 Default Notice (30 days to cure) and rejects your hardship request, lodge a free complaint with the Australian Financial Complaints Authority (AFCA) at afca.org.au before the 30-day notice expires, which legally freezes court repossession while AFCA investigates.

ຄຳຖາມທີ່ມັກຖາມເລື້ອຍໆ¶

ກວດສອບແຫຼ່ງທີ່ມາ¶

• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB, United States): Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA, Regulation X, 12 CFR Part 1024: Section 1024.39 Early Intervention, Section 1024.40 Continuity of Contact, Section 1024.41 Loss Mitigation Procedures Including the 120-Day Pre-Foreclosure Ban, 37-Day Dual-Tracking Prohibition, and 14-Day Appeal Rights, and Section 1024.30 Successors in Interest).
• US Department of Housing and Urban Development (HUD), Fannie Mae, and Freddie Mac (United States): FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 (Loss Mitigation Waterfall, Standalone Partial Claim, and 40-Year Loan Modification under 24 CFR 203.616), Fannie Mae Servicing Guide (Payment Deferral and Flex Modification), and Garn-St. Germain Act (12 U.S.C. 1701j-3).
• Federal Trade Commission (FTC, United States): Mortgage Assistance Relief Services (MARS) Rule (Regulation O, 12 CFR Part 1015) and Consumer Alerts on Foreclosure Rescue and Deed Theft Scams.
• Supreme Court of the United States & United States Bankruptcy Code (United States): Tyler v. Hennepin County, 598 U.S. 631 (2023) (Constitutional Protection of Home Equity Surplus) and 11 U.S.C. 362 / 1322(b)(5) (Bankruptcy Automatic Stay and Chapter 13 Mortgage Arrears Cure).
• Financial Conduct Authority (FCA) & Ministry of Justice (United Kingdom): MCOB 13 (Arrears and Repossessions), UK Mortgage Charter, Pre-Action Protocol for Possession Claims Based on Mortgage Arrears, and Administration of Justice Act 1970 Section 36 (Suspended Possession Orders).
• Financial Consumer Agency of Canada & Canada Mortgage and Housing Corporation (Canada): Provincial Mortgages Act Power of Sale Redemption Rules vs. Judicial Foreclosure Order Nisi Procedures, and CMHC Homeowner Default Management Tools.
• Australian Securities and Investments Commission (ASIC) & Australian Financial Complaints Authority (AFCA, Australia): National Credit Code Section 72 (Hardship Notices), Section 88 (Default Notices), and AFCA Complaint Enforcement Stays.

ຄູ່ມືທີ່ກ່ຽວຂ້ອງ¶

• triage ລົ້ມລະລາຍສຸກເສີນແລະການຢູ່ອັດຕະໂນມັດ
• ແຈ້ງການຂັບໄລ່ ແລະ ການປ້ອງກັນຜູ້ເຊົ່າ
• ແຈ້ງ​ການ​ກວດ​ສອບ​ພາ​ສີ​, ອາ​ກອນ​ຄືນ​, ແລະ​ຄ່າ​ຈ້າງ​ປ້ອງ​ກັນ​ປະ​ເທດ​
• ແຈ້ງການປິດເຄື່ອງໃຊ້ໄຟຟ້າ ແລະການຊ່ວຍເຫຼືອດ້ານພະລັງງານສຸກເສີນ
• ຄວາມຫຍຸ້ງຍາກທາງດ້ານການເງິນຢ່າງກະທັນຫັນ