Cancellazione dell'assicurazione dei proprietari di case, copertura forzata e shock del deposito a garanzia¶

Aprire la posta e trovare un Avviso di mancato rinnovo da parte della compagnia assicurativa dei proprietari di casa, un avviso da parte del gestore dei mutui che impone un'Assicurazione forzata del prestatore (assicurazione contro i rischi) a un tasso da 3 a 5 volte superiore a quello normale di mercato o una Dichiarazione annuale di divulgazione del conto di deposito a garanzia che annuncia che la rata mensile del mutuo salirà da $ 400 a $ 1.200 al mese il prossimo mese ("shock dell'impegno") è una grave emergenza abitativa. Milioni di proprietari di case con mutui a tasso fisso perdono le loro case per pignoramento non perché il tasso di interesse del loro prestito è cambiato, ma perché le tasse sulla proprietà alle stelle, i mancati rinnovi delle assicurazioni contro il vento e gli incendi e le spese assicurative forzate hanno causato il raddoppio del pagamento mensile del deposito a garanzia da un giorno all’altro.

La legge federale negli Stati Uniti, in particolare il Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) e il Regolamento CFPB X (12 C.F.R. § 1024.17 e § 1024.37), forniscono strumenti legali rigorosi per invertire queste accuse. Ai sensi del Regolamento X, il tuo gestore di mutui ipotecari è legalmente obbligato ad anticipare fondi per pagare la tua polizza assicurativa esistente per i proprietari di casa in tempo anche se il tuo conto di deposito a garanzia è completamente vuoto, deve inviarti due avvisi scritti di avvertimento nell'arco di 45 giorni di calendario prima di addebitarti un solo centesimo per l'assicurazione forzata e deve rimborsare il 100% di eventuali spese di assicurazione sovrapposte entro 15 giorni di calendario dalla ricezione della prova che hai acquistato la tua polizza sostitutiva o la copertura del piano statale FAIR.

Fallo adesso¶

1. Controlla immediatamente la tua notifica di annullamento o mancato rinnovo per un difetto fisico curabile (ispezione del tetto/cortile tramite drone): Le compagnie assicurative utilizzano sempre più la fotografia satellitare e aerea per ritirare polizze per rami di alberi sporgenti entro 3 metri (10 piedi) da un tetto, muschio o tegole arricciate, trampolini non consentiti o rivestimenti scrostati. Leggi l'esatto motivo legale stampato sulla tua notifica: se sei entro il periodo di preavviso di 30-60 giorni prima che il mancato rinnovo abbia effetto, chiedi al tuo agente per iscritto se l'invio di ricevute di riparazione datate dell'appaltatore e fotografie ad alta risoluzione per porre rimedio al pericolo (come tagliare i rami degli alberi indietro di 3 metri (10 piedi) o sostituire tegole danneggiate) prima della data di scadenza attiverà un Ritiro automatico per mancato rinnovo.
2. Non lasciare mai che si verifichi un divario di copertura, vincola una polizza sostitutiva o una polizza del piano statale FAIR PRIMA della scadenza della polizza attuale: Una volta che la polizza per i proprietari di casa scade anche per 24 ore, le compagnie assicurative tradizionali contrassegnano il tuo indirizzo nel database CLUE come "Lapse in Coverage", escludendoti dalle polizze preferite standard. Se gli assicuratori privati ​​hanno ritirato il tuo codice postale per incendio, uragano o grandine, fai domanda tramite qualsiasi intermediario assicurativo sulla proprietà autorizzato almeno 15 giorni prima della data di scadenza per l'assicuratore legale di ultima istanza del tuo stato (State FAIR Plan, Citizens Property Insurance in Florida, TWIA in Texas o LA Citizens in Louisiana), abbinato a una polizza avvolgente "Differenza di condizioni (DIC)".
3. **Invia la tua nuova "Pagina delle dichiarazioni di assicurazione" al tuo gestore di mutui ipotecari per attivare un rimborso obbligatorio entro 15 giorni dell'assicurazione forzata (12 C.F.R. § 1024.37(g)):**Costi assicurativi forzati del prestatore dal 300% al 500% in più rispetto alla copertura standard fornendo al contempo protezione zero per i tuoi mobili, vestiti, effetti personali o responsabilità personale. Sotto 12 C.F.R. § 1024.37(g), entro 15 giorni di calendario dalla ricezione della pagina delle dichiarazioni di assicurazione sostitutiva, il gestore del mutuo deve annullare la polizza forzata e rimborsare il 100% di tutti i premi e le commissioni forzate addebitati per eventuali giorni di copertura sovrapposti.
4. Applica la regola "Impossibile erogare" (12 C.F.R. § 1024.17(k)(5)) se il tuo gestore lascia che la tua polizza depositata in deposito venga annullata: Se hai un conto di deposito a garanzia sul tuo mutuo, al tuo gestore di mutuo è vietato dalla legge federale di lasciare scadere la tua assicurazione esistente sui proprietari di casa per mancato pagamento (anche se il tuo conto di deposito a garanzia ha un saldo negativo e sei in ritardo sul mutuo), a meno che il l'assicuratore ha annullato la polizza per motivi di sottoscrizione diversi dal mancato pagamento. Se il tuo servicer si è dimenticato di pagare la polizza assicurativa dal deposito a garanzia e poi ha inserito un'assicurazione forzata sul tuo prestito, invia un formale RESPA Notice of Error (12 C.F.R. § 1024.35) costringendo il servicer a ripristinare la tua polizza o a pagare la differenza di prezzo di tasca propria.
5. Richiedi uno "Spread di carenza di deposito a garanzia da 24 a 60 mesi" anziché uno shock di 12 mesi: Quando il pagamento del deposito a garanzia aumenta, in realtà ti colpisce con un doppio colpo: (1) l'imposta di base/costo assicurativo più elevato per il prossimo anno, PIÙ (2) una commissione di rimborso di 12 mesi per ripagare la Carenza di deposito in garanzia passata dallo ultimo anno. Mentre il Regolamento X richiede ai gestori di distribuire una carenza di deposito a garanzia su almeno 12 mesi, Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA e i principali gestori di portafoglio ti consentono di chiamare il dipartimento di deposito a garanzia e chiedere di ridistribuire la carenza di deposito a garanzia passata su 24, 36, 48 o 60 mesi, dimezzando immediatamente il picco di pagamento mensile.
6. Proteggi la tua casa da pignoramenti e rischi di emergenza: Se lo shock del deposito a garanzia ha già spinto il tuo pagamento mensile oltre il limite che ti puoi permettere, richiedi un Pacchetto completo di mitigazione delle perdite (vedi il nostro Guida alla difesa dal pignoramento e alla mitigazione delle perdite) prima di restare indietro di 120 giorni. Se un temporale, un incendio o una linea elettrica caduta crea un pericolo immediato per la sicurezza della vita nella tua proprietà, mantieni almeno 10 metri (33 piedi) di distanza dai cavi caduti e chiama il numero di emergenza locale (911 negli Stati Uniti e in Canada, 112 nell'UE, 999 nel Regno Unito) o controlla il nostro numeri di emergenza directory.

Albero decisionale: blocco dei mancati rinnovi, politiche forzate e picchi di deposito a garanzia¶

Segui questo flusso di lavoro di triage il giorno in cui ricevi un avviso di cancellazione dell'assicurazione, un avviso imposto o una dichiarazione di carenza di deposito a garanzia.

flowchart TD
    A["Ricevi un'assicurazione per mancato rinnovo, avviso forzato o carenza di deposito a garanzia"] --> B{"Quale emergenza stai affrontando?"}
    B -->|"1. Avviso di annullamento o mancato rinnovo inviato dall'assicuratore"| C{"Perché l'assicuratore ti lascia?"}
    C -->|"Condizioni della proprietà (età del tetto, rami degli alberi entro 3 m/10 piedi, detriti)"| D["Correggi immediatamente il difetto + invia foto/ricevute alla sottoscrizione o fai ricorso in caso di moratoria statale"]
    C -->|"Ritiro del vettore regionale (zona incendi/uragani/grandine)"| E["Acquista broker surplus indipendente + vincola il piano FAIR statale / la politica dei cittadini prima della data di scadenza"]
    B -->|"2. Assicurazione forzata imposta (o minacciata) dal gestore del mutuo"| F{"Avevi un conto di deposito a garanzia?"}
    F -->|"Sì e il Servicer non è riuscito a pagare in tempo il tuo assicuratore esistente"| G["Violazione del 12 C.F.R. 1024.17(k)(5): Notifica RESPA di errore che obbliga il gestore a pagare la differenza"]
    F -->|"Polizza scaduta per mancato rinnovo"| H["Acquista la politica di sostituzione/piano FAIR + Carica la pagina delle dichiarazioni per il rimborso obbligatorio entro 15 giorni (12 C.F.R. 1024.37(g))"]
    B -->|"3. L’estratto conto annuale dell’impegno mostra un massiccio picco di pagamenti mensili"| I["Verifica per doppia fatturazione, esenzione per mancata homestead e cuscino in eccesso (limite > 1/6)"]
    I --> J["Domanda Spread di carenza di deposito in garanzia da 24 a 60 mesi + nuova analisi dopo aver ridotto le tasse/fattura assicurativa"]

Sconfiggere le cancellazioni e i mancati rinnovi delle assicurazioni dei proprietari di case¶

Innanzitutto, comprendi la differenza legale tra un Annullamento a medio termine e un Non rinnovo alla scadenza:

• Annullamento a medio termine (tutela legale rigorosa): Una volta che una nuova polizza per i proprietari di casa è in vigore per più di 60 giorni (il periodo di "free look" di sottoscrizione legale nella maggior parte degli stati), i codici assicurativi statali proibiscono all'assicuratore di annullare la polizza a metà anno tranne che per limitati motivi legali: (1) mancato pagamento del premio, (2) frode materiale o false dichiarazioni sulla richiesta o (3) aumento sostanziale e imprevedibile del rischio fisico assicurato contro.
• Mancato rinnovo alla scadenza del periodo di 12 mesi: Gli assicuratori hanno un margine di manovra molto più ampio per rifiutare di rinnovare la polizza allo scadere del periodo di 12 mesi, a condizione che ti inviino un Avviso di mancato rinnovo scritto con il motivo specifico della sottoscrizione con almeno 30-120 giorni di calendario in anticipo (ad esempio, 45 giorni in Texas e New York, 75 giorni in California ai sensi del Codice assicurativo § 678 e 120 giorni in Florida ai sensi della Fla. Stat. § 627.4133).

Quattro modi per annullare o bloccare un avviso di mancato rinnovo¶

1. Verificare la presenza di una moratoria statale obbligatoria per il mancato rinnovo post-catastrofe: Se si vive in o nelle vicinanze di un codice postale in cui il Governatore o il Commissario statale per le assicurazioni ha dichiarato uno stato di emergenza per incendi, uragani, inondazioni o forti tempeste, le leggi statali (come il California Insurance Code § 675.1(b), che impone una moratoria obbligatoria di 1 anno per il mancato rinnovo per tutte le polizze residenziali all'interno o adiacenti ad un perimetro del disastro di incendi, nonché ordini di emergenza in Florida, Louisiana, Texas, Colorado e Hawaii) impediscono legalmente agli assicuratori di non rinnovare la polizza. Chiama immediatamente il Dipartimento statale delle assicurazioni se il tuo assicuratore ha violato una moratoria attiva in caso di catastrofi.
2. Sfida le false richieste di ispezione aerea/drone del tetto: Gli assicuratori utilizzano sempre più immagini aeree automatizzate di terze parti (come Cape Analytics, Nearmap o EagleView) che scambiano le ombre innocue degli alberi, le staffe dei pannelli solari o la rugiada mattutina per "grave perdita di granuli del tetto o danni al muschio". Ai sensi delle leggi statali sulla divulgazione delle assicurazioni, hai il diritto di richiedere copie delle esatte fotografie aeree e delle schede di ispezione utilizzate per non rinnovarti, assumere un appaltatore di coperture autorizzato per eseguire un'ispezione fisica sul tetto attestante che il tetto ha 5+ anni di vita utile rimanente e presentare tale certificazione per forzare una riconsiderazione della sottoscrizione.
3. Riparare i rischi fisici all'interno della finestra di avviso ("Riparazione e ripristino"): Se l'avviso cita rami di alberi sporgenti entro 3 metri (10 piedi) dalla linea del tetto, spazzolare all'interno di un perimetro di spazio difendibile da incendi di 30 metri (100 piedi), una piscina non recintata o corrimano mancanti, completare immediatamente la riparazione, scattare foto con timestamp da tutti e quattro gli angoli e inviare una Verifica di risoluzione del pericolo tramite il proprio agente.
4. Utilizzare i mandati statali di mitigazione e fortificazione del tetto: In stati come California (regolamento "Safer from Wildfires", 10 CCR § 2644.9), Alabama (Strengthen Alabama Homes / IBHS FORTIFIED Roof), Florida (My Safe Florida Home Wind Mitigation Inspection Form OIR-B1-1802) e Louisiana, gli assicuratori sono legalmente tenuti a riconoscere gli incendi boschivi certificati o retrofit per la mitigazione del vento con sconti tariffari obbligatori e crediti di sottoscrizione.

Assicurazione forzata del prestatore schiacciante ai sensi del regolamento RESPA X (12 C.F.R. § 1024.37)¶

Quando il tuo gestore di mutui dichiara di non avere alcuna traccia di assicurazione contro i rischi attiva sulla tua casa, acquista un'assicurazione forzata (chiamata anche assicurazione collocata dal prestatore) e scarica il conto, spesso da $ 4.000 a $ 12.000 all'anno, direttamente sul tuo conto di deposito a garanzia del mutuo.

I tuoi 4 diritti legali ai sensi del 12 C.F.R. § 1024.37 e § 1024.17(k)(5)¶

Come sezionare e tagliare un "Shock da carenza di impegno" in 4 passaggi¶

Quando il tuo gestore di mutui ipotecari esegue la sua Analisi annuale del conto di deposito a garanzia ai sensi del 12 C.F.R. § 1024.17, un improvviso aumento di $ 600 al mese nella rata del mutuo è raramente causato solo dalle tasse o dalle fatture assicurative di un solo anno. Ecco i calcoli nascosti dietro l'Escrow Shock e come invertirlo:

Passaggio 1: comprendere la formula di deposito a garanzia del "doppio smacco".¶

Supponiamo che la tua assicurazione annuale per i proprietari di casa sia aumentata di $ 2.400/anno ($ 200/mese) e che le tasse sulla proprietà siano aumentate di $ 1.200/anno ($ 100/mese), per un aumento annuo combinato di $ 3.600 ($ 300/mese). Perché la rata mensile del mutuo è aumentata di $650/mese invece di $300/mese?

1. Parte 1, La carenza di deposito a garanzia dell'anno passato (\(3.600 / 12 = +\)300/mese): Poiché il tuo fornitore di servizi ha pagato le tasse e le fatture assicurative più elevate di \(3.600 *l'anno scorso* quando aveva raccolto da te solo abbastanza per le vecchie fatture più basse, il tuo conto di deposito a garanzia ha chiuso l'anno **\)3.600 in rosso (una "Carenza di impegno in garanzia")**. Il gestore aggiunge +$300/mese al tuo pagamento per i prossimi 12 mesi per ripagare la carenza di $3.600 dello scorso anno.
2. Parte 2, Aumento dell'impegno di base per il prossimo anno (+\(300/mese):** Allo stesso tempo, il fornitore di servizi aumenta la tua riscossione mensile di base *continua* di **+\)300/mese in modo da avere abbastanza soldi per pagare le bollette più alte del prossimo anno.
3. Parte 3, Adeguamento del cuscino di 2 mesi (+$50/mese): Sotto 12 C.F.R. § 1024.17©(1), il gestore è autorizzato a detenere una riserva Cuscino di deposito a garanzia fino a un sesto (⅙ o 2 mesi) degli esborsi totali annuali di deposito a garanzia. Quando le tue fatture annuali aumentano di $ 3.600, il tuo cuscino bimestrale aumenta di altri $ 600 (+ $ 50 al mese).
4. Picco mensile totale: $ 300 (carenza passata) + $ 300 (base futura) + $ 50 (cuscino) = + $ 650/mese.

Passaggio 2: verifica la tua dichiarazione di deposito a garanzia per i 3 errori più comuni del servizio di assistenza¶

Osserva attentamente la tabella Cronologia e proiezioni del conto di deposito a garanzia sul tuo estratto conto:

• Errore 1: fatture assicurative conteggiate due volte (pagate sia la vecchia che la nuova polizza, o collocate forzatamente + volontarie): Quando cambi compagnia assicurativa a metà anno, i gestori di mutui pagano regolarmente entrambi gli assicuratori dal tuo conto di deposito a garanzia per errore, creando una carenza fantasma da $ 3.000 a $ 6.000. Richiedi che il vecchio assicuratore ti invii direttamente l'assegno di rimborso del premio non guadagnato (e lo depositi sul tuo conto di deposito a garanzia) o costringa il gestore a annullare l'esborso duplicato.
• Errore 2: Mancanza dell'Esenzione per le Homestead o del Congelamento delle imposte sugli immobili per anziani/veterani: Il tuo assessore fiscale della contea ha accidentalmente eliminato la tua Esenzione per le Homestead per la residenza primaria (dopo un rifinanziamento, una modifica dell'atto o un matrimonio) o ha rimosso un Save Our Homes / Proposition 13 / Texas 10% Assessment Cap? Chiama immediatamente il tuo assessore fiscale della contea; la presentazione di una domanda di esenzione tardiva per la fattoria può ridurre retroattivamente la fattura dell'imposta sulla proprietà e cancellare metà della carenza di deposito a garanzia.
• Errore 3: cuscino illegale che supera ⅙ del limite federale (12 C.F.R. § 1024.17©(1)): Prendere il totale degli esborsi annuali previsti per il deposito a garanzia (escluso il PMI) e dividerlo per 6. Quel numero è il saldo massimo assoluto del punto più basso ("Cuscino") che il gestore è autorizzato dalla legge federale a richiedere nel tuo conto nel momento più basso dell'anno (e la legge statale o il tuo contratto di mutuo possono limitare il cuscino anche più in basso, a 1/12 o $ 0).

Fase 3: richiedere un'immediata "rianalisi del deposito a garanzia" e uno "spread di carenza da 24 a 60 mesi"¶

1. Acquista e sostituisci la tua costosa polizza assicurativa (o aumenta la tua franchigia da $ 1.000 a $ 2.500/$ 5.000): Aumentare la franchigia per vento/grandine e tutti i rischi da $ 1.000 a $ 2.500 o $ 5.000 (eliminando i sovrapprezzi di "servizio di linea" o di "furto d'identità") spesso riduce il premio assicurativo annuale per i proprietari di casa del 20% a 35% (da $ 800 a $ 2.000/anno) da un giorno all'altro.
2. Invia la nuova pagina di dichiarazioni inferiore al gestore e richiedi una "rianalisi del deposito a garanzia fuori ciclo": Una volta vincolata la tua nuova polizza più economica (e il tuo vecchio assicuratore rimborsa il premio non utilizzato sul tuo conto di deposito a garanzia), chiama il reparto deposito a garanzia del tuo gestore e richiedi un'immediata rianalisi del deposito a garanzia fuori ciclo basata sul nuovo premio annuale inferiore.
3. Richiedi una ripartizione della carenza di deposito a garanzia di 24, 36, 48 o 60 mesi: Se persiste una carenza di deposito a garanzia, chiedi al supervisore del servizio di garanzia o di mitigazione delle perdite di distribuire il rimborso della carenza di deposito a garanzia su 24-60 mesi invece di 12 mesi. Distribuendo una carenza di $ 3.600 su 48 mesi, la parte di carenza della bolletta diminuisce da $ 300/mese a $ 75/mese, risparmiando $ 225 ogni singolo mese.

Modello copia e incolla: Avviso di errore RESPA (rimborso forzato e verifica del deposito a garanzia)¶

Sotto 12 C.F.R. § 1024.35, è necessario spedire questa lettera tramite Posta certificata, ricevuta di ritorno all'indirizzo esclusivo Avviso di errore/Richiesta scritta qualificata (QWR) designato dal proprio gestore di mutui ipotecari (stampato sull'estratto conto mensile del mutuo o sul sito web del gestore di mutui, NON sulla cassetta di sicurezza dei pagamenti). Il gestore deve accusare ricevuta entro 5 giorni lavorativi e risolvere l'errore entro 30 giorni lavorativi.

FORMAL RESPA NOTICE OF ERROR AND QUALIFIED WRITTEN REQUEST
(PURSUANT TO 12 U.S.C. § 2605(e)/(k) AND 12 C.F.R. §§ 1024.17, 1024.35, AND 1024.37)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Mortgage Servicer, Attn: Notice of Error / QWR Compliance Department]
    [Servicer's Designated Notice of Error Mailing Address from Statement]

RE: Formal Notice of Servicing Error, Loan Number: [Insert Loan Number]
    Borrower(s): [Your Full Name(s)]
    Property Address: [Your Full Street Address]

Dear RESPA Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE pursuant to 12 C.F.R. § 1024.35(b) that I am disputing serious servicing errors regarding the hazard insurance and/or escrow account administration on the above-referenced mortgage loan. I demand that you investigate and correct the following errors within thirty (30) business days:

[ ] 1. DEMAND FOR MANDATORY 15-DAY CANCELLATION & REFUND OF FORCE-PLACED INSURANCE (12 C.F.R. § 1024.37(g)):
    Enclosed is my Hazard Insurance Declarations Page from [Insurance Carrier Name], Policy No. [Policy Number], showing active coverage for the subject property from [Effective Date] to [Expiration Date]. Pursuant to 12 C.F.R. § 1024.37(g), you are legally required within fifteen (15) calendar days of receiving this proof to cancel all lender force-placed insurance and refund/credit 100% of all force-placed insurance premiums, interest, and fees assessed for all overlapping periods of coverage.

[ ] 2. VIOLATION OF ESCROW TIMELY DISBURSEMENT RULE (12 C.F.R. § 1024.17(k)(5)):
    My loan is an escrowed mortgage loan. Pursuant to 12 C.F.R. § 1024.17(k)(5), you were required to advance funds and timely disburse hazard insurance premiums to maintain my existing policy in force rather than allowing the policy to lapse for non-payment and purchasing overpriced force-placed insurance. Demand is made that you credit my escrow account for the full cost differential between my prior policy premium ($[Old Amount]) and the force-placed/replacement charges.

[ ] 3. ESCROW ACCOUNT CALCULATION ERROR & DEMAND FOR RE-ANALYSIS / SHORTAGE SPREAD (12 C.F.R. § 1024.17):
    Your recent Annual Escrow Account Disclosure Statement dated [Date] contains a calculation error: [describe error: e.g., double-counted insurance disbursements / failure to credit unearned premium refund of $[Amount] / escrow cushion exceeding the statutory 1/6th maximum under 12 C.F.R. § 1024.17(c)(1) / failure to use my updated lower insurance policy Declarations Page attached hereto].
    I demand that you (a) perform an immediate corrected Off-Cycle Escrow Re-Analysis using the attached policy rate, and (b) spread any remaining legitimate escrow shortage over [36 / 48 / 60] months to prevent unaffordable payment shock.

Please provide your written response, corrected escrow ledger, and confirmation of all fee/premium credits within the statutory timeframe.

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Property Address, Phone Number, and Email]

Enclosures: Copy of Hazard Insurance Declarations Page / Escrow Statement

Cancellazione dell'assicurazione internazionale sulla casa e protezioni dei pool ad alto rischio¶

Se ti trovi a dover affrontare il mancato rinnovo dell'assicurazione sugli edifici domestici (specialmente in zone inondate, subsidenza o incendi boschivi) o picchi di imposte sui mutui/depositi assicurativi al di fuori degli Stati Uniti, invoca questi programmi nazionali:

• Canada (Insurance Bureau of Canada Assistance, sottoscrizione di inondazioni terrestri/incendi e differimento dell'imposta sulla proprietà municipale):
• Accesso all'assicurazione sulla proprietà ad alto rischio: Se l'assicuratore della casa invia un avviso di mancato rinnovo a causa della vicinanza di un incendio, movimento del terreno argilloso o cablaggi obsoleti (come servizio a manopola e tubo o a 60 A), contattare il Centro informazioni sui consumatori dell'Insurance Bureau of Canada (IBC) (1-844-227-5422) e collabora con un broker indipendente che accede al mercato specializzato MGA (Managing General Agent) in modo da non inadempiere al tuo contratto ipotecario e non essere colpito dalla copertura del prestatore.
• Arresto allo shock dell'imposta sulla proprietà (programmi provinciali di differimento dell'imposta sulla proprietà): Nelle province come British Columbia (programma di differimento dell'imposta sulla proprietà BC per anziani di età superiore ai 55 anni, coniugi sopravvissuti, persone con disabilità o famiglie con figli sotto i 18 anni), Alberta (differimento dell'imposta sulla proprietà per anziani) e Ontario (statuto comunale sul differimento dell'imposta per anziani/disabili a basso reddito), i proprietari di case idonei possono legalmente differire il 100% delle tasse comunali annuali sulla proprietà a un tasso di interesse semplice basso fino alla vendita della casa, consentendoti di istruire la tua banca ipotecaria a interrompere del tutto la riscossione del deposito a garanzia dell'imposta sulla proprietà dal pagamento mensile del mutuo.
• Regno Unito ("Flood Re" Statutory Scheme e FCA Consumer Duty Against Force-Place Charges):
• Accesso obbligatorio a un'assicurazione contro le alluvioni a prezzi accessibili tramite "Flood Re": Se la tua casa nel Regno Unito è stata costruita prima del 1° gennaio 2009 (ed è inclusa nelle fasce di imposta comunale da A a H) e gli assicuratori si rifiutano di rinnovare l'assicurazione sugli edifici/sul contenuto o di quotare premi astronomici a causa del rischio di alluvioni, fai domanda tramite qualsiasi assicuratore o intermediario partecipante utilizzando il Flood Re Scheme sostenuto dal governo britannico (floodre.co.uk). Flood Re limita la parte della tua polizza relativa al rischio di alluvioni e fissa la franchigia massima di alluvione (franchigia) a £250, anche se la tua casa si è allagata ripetutamente in passato.
• Norme FCA sull'assicurazione degli erogatori di mutui ipotecari: Ai sensi delle norme MCOB (Murtgage and Home Finance: Conduct of Business) della Financial Conduct Authority (FCA) e del FCA Consumer Duty, un erogatore di mutui ipotecari del Regno Unito non può obbligarti ad acquistare la propria polizza assicurativa per edifici vincolati e deve accettare qualsiasi polizza alternativa che fornisca una copertura equivalente, né può imporre spese amministrative punitive se fornisci prova di copertura attiva di edifici.
• Australia (pool di riassicurazione Cyclone, navigazione sull'embargo sugli incendi boschivi e difficoltà nel tasso del Consiglio):
• ARPC Cyclone Reinsurance Pool: per i proprietari di case nell'Australia settentrionale e nelle zone costiere colpite da cicloni che devono affrontare massicci picchi di premio o mancati rinnovi, tutti gli assicuratori che scrivono polizze per la casa sono ora obbligati a partecipare al federale Australian Reinsurance Pool Corporation (ARPC) Cyclone Reinsurance Pool, che sovvenziona i premi per i danni causati dai cicloni e dalle alluvioni; Confronta sempre le quotazioni sul sito web North Queensland Home Insurance sostenuto dal governo o tramite un broker autorizzato NIBA (National Insurance Brokers Association).
• Contestazione di mancato rinnovo tramite AFCA: Ai sensi dell'Insurance Contracts Act 1984 (Cth) Sezione 58, un assicuratore deve darti un preavviso scritto almeno 14 giorni prima della scadenza della tua polizza se non intende rinnovarla (e se non riesce a dare un preavviso adeguato, la polizza si rinnova automaticamente per legge alle condizioni originali). Se un assicuratore non ti rinnova ingiustamente dopo una richiesta di risarcimento non risolta o addebita costi eccessivi sostenuti dal prestatore, presenta una controversia urgente con l'Australian Financial Complaints Authority (AFCA) e richiedi un Rinvio delle tariffe del Consiglio locale per difficoltà ai sensi della Legge sul governo locale del tuo stato per sospendere le imposte sulla proprietà.

Domande frequenti¶

Fonti controllate¶

• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB, Stati Uniti): Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA, 12 U.S.C. §§ 2605, 2609), Regulation X Escrow Account Rules (12 C.F.R. § 1024.17, incluso il ⅙th Cushion Cap e § 1024.17(k)(5) Erogazione tempestiva Mandato), Procedure di risoluzione degli errori del Regolamento X (12 C.F.R. § 1024.35) e Norme assicurative forzate del Regolamento X (12 C.F.R. § 1024.37, inclusa la regola di preavviso di 45 giorni e il mandato di rimborso di 15 giorni).
• Guide di manutenzione per famiglie unifamiliari Fannie Mae e Freddie Mac (Stati Uniti): Guida alla manutenzione B-1-01 (Amministrazione di un conto di deposito a garanzia e pagamento delle spese, spread di rimborso per carenza di deposito a garanzia esteso fino a 60 mesi) e B-2-01 (Requisiti per l'assicurazione sulla proprietà).
• Dipartimenti assicurativi statali e leggi sulla moratoria statutaria (Stati Uniti): Codice assicurativo della California §§ 675.1(b) (moratoria obbligatoria di 1 anno per gli incendi boschivi) e 678 (avviso di mancato rinnovo di 75 giorni), 10 CCR § 2644.9 ("Sconti obbligatori per mitigazione più sicuri dagli incendi") e Statuti della Florida § 627.4133 (Avviso di mancato rinnovo di 120 giorni).
• Insurance Bureau of Canada (IBC) e Provincia della Columbia Britannica: Guida per i consumatori sul mancato rinnovo dell'assicurazione sulla casa e Legge sul differimento dell'imposta sulla proprietà BC.
• Financial Conduct Authority (FCA) e Flood Re (Regno Unito): MCOB 4 e 13 Norme sull'assicurazione sugli edifici e Water Act 2014 Flood Re Statutory Scheme.
• Australian Reinsurance Pool Corporation (ARPC) e Australian Financial Complaints Authority (AFCA): Terrorism and Cyclone Insurance Act 2003 (Cyclone Reinsurance Pool) e Insurance Contracts Act 1984 Sezione 58 (Requisiti per l'avviso di mancato rinnovo).

Guide correlate¶

• Avviso di pignoramento, tolleranza del mutuo e mitigazione delle perdite
• Delinquenza fiscale sulla proprietà, vendita di privilegi fiscali e riscatto della fattoria
• I proprietari di abitazione richiedono pagamenti inadeguati, periti pubblici e ricorsi in caso di catastrofe assicurativa
• Inadempienza del mutuo inverso (HECM), controlli sull'occupazione e diritti del coniuge non mutuatario
• Bilancio di emergenza in caso di perdita di reddito
• Numeri di emergenza per paese