Cancelamento de seguro residencial, cobertura forçada e choque de garantia¶

Abrir seu e-mail para encontrar um Aviso de não renovação de sua seguradora residencial, um aviso de seu gestor de hipoteca impondo Seguro colocado à força pelo credor (seguro contra riscos) a 3 a 5 vezes as taxas normais de mercado, ou uma Declaração anual de divulgação de conta de garantia anunciando que seu pagamento mensal de hipoteca está saltando de $ 400 para $ 1.200 por mês no próximo mês ("choque de garantia") é uma grave emergência habitacional. Milhões de proprietários de casas com hipotecas de taxa fixa perdem as suas casas devido à execução hipotecária não porque a taxa de juro dos seus empréstimos mudou, mas porque os impostos sobre a propriedade disparados, as não renovações dos seguros contra ventos/incêndios e as taxas de seguros impostas à força fizeram com que o seu pagamento mensal de garantia duplicasse durante a noite.

A lei federal dos Estados Unidos, principalmente a Lei de Procedimentos de Liquidação de Imóveis (RESPA) e o Regulamento X do CFPB (12 C.F.R. § 1024.17 e § 1024.37), oferece armas legais estritas para reverter essas acusações. De acordo com o Regulamento X, seu gestor de hipotecas é legalmente obrigado a adiantar fundos para pagar sua apólice de seguro residencial existente dentro do prazo, mesmo que sua conta de garantia esteja completamente vazia, deve enviar a você dois avisos por escrito durante 45 dias corridos antes de cobrar um único centavo pelo seguro colocado à força e deve reembolsar 100 por cento de quaisquer cobranças sobrepostas de seguro colocado à força dentro de 15 dias corridos após o recebimento da prova de que você comprou sua própria apólice de substituição ou cobertura do plano FAIR estadual.

Faça isso agora¶

1. Audite seu Aviso de Cancelamento ou Não Renovação imediatamente para detectar um defeito físico curável (Inspeção de Telhado/Pátio com Drone): As seguradoras usam cada vez mais fotografias aéreas e de satélite para cancelar apólices de galhos de árvores pendurados a até 3 metros (10 pés) de um telhado, musgo ou telhas onduladas, trampolins não permitidos ou revestimento descascado. Leia o motivo legal exato impresso em seu aviso: se você estiver dentro da janela de aviso prévio de 30 a 60 dias antes que a não renovação entre em vigor, pergunte ao seu agente por escrito se o envio de recibos de reparo datados do empreiteiro e fotografias de alta resolução curando o perigo (como aparar galhos de árvores 3 metros (10 pés) para trás ou substituir telhas danificadas) antes da data de expiração acionará uma Retirada de Não Renovação automática.
2. Nunca deixe ocorrer uma lacuna de cobertura, vincule uma apólice de substituição ou uma apólice do Plano JUSTO ANTES que sua apólice atual expire: Depois que sua apólice residencial expirar por até 24 horas, as principais seguradoras sinalizam seu endereço no banco de dados CLUE como tendo um "Lapso de cobertura", desqualificando você das apólices preferenciais padrão. Se as seguradoras privadas retiraram-se do seu código postal de incêndio florestal, furacão ou granizo, inscreva-se por meio de qualquer corretor de seguros de propriedade licenciado pelo menos **15 dias antes da data de vencimento ** para a seguradora legal de último recurso do seu estado (Plano State FAIR, Seguro de propriedade para cidadãos na Flórida, TWIA no Texas, ou Cidadãos de LA na Louisiana), combinado com um pacote "Diferença de condições (DIC)" política.
3. Envie sua nova "Página de declarações de seguro" ao seu agente de hipoteca para acionar um reembolso obrigatório de 15 dias do seguro colocado à força (12 C.F.R. § 1024.37(g)): O seguro colocado à força pelo credor custa 300% a 500% mais do que a cobertura padrão, ao mesmo tempo que fornece proteção zero para seus móveis, roupas, pertences pessoais ou responsabilidade pessoal. Sob 12 C.F.R. § 1024.37(g), dentro de 15 dias corridos após o recebimento de sua página de declarações de seguro substituta, seu gestor de hipoteca deve cancelar a apólice imposta à força e reembolsar 100 por cento de todos os prêmios e taxas impostas à força cobrados por quaisquer dias sobrepostos de cobertura.
4. ** Aplique a regra "Incapaz de desembolsar" (12 C.F.R. § 1024.17 (k) (5)) se o seu gestor permitir que sua apólice garantida seja cancelada: ** Se você tiver uma ** conta de garantia ** em sua hipoteca, ** seu gestor de hipoteca está proibido pela lei federal de permitir que seu seguro residencial existente caduque por falta de pagamento ** (mesmo que sua conta de garantia tenha um saldo negativo e você esteja atrasado em sua hipoteca), a menos que o a seguradora cancelou a apólice por motivos de subscrição diferentes do não pagamento. Se o seu prestador de serviço se esqueceu de pagar sua conta de seguro do depósito e, em seguida, colocou o seguro forçado em seu empréstimo, envie um Aviso de erro RESPA (12 C.F.R. § 1024.35) formal, forçando o prestador de serviços a restabelecer sua apólice ou pagar a diferença de preço do próprio bolso do prestador.
5. Solicite um "spread de escassez de garantia de 24 a 60 meses" em vez de um choque de 12 meses: Quando o pagamento do depósito aumenta, na verdade você está atingindo um Golpe duplo: (1) o custo base mais alto de imposto/seguro para o próximo ano, MAIS (2) uma taxa de reembolso de 12 meses para pagar a Escassez de garantia anterior do último ano. Embora o Regulamento X exija que os prestadores de serviços distribuam uma escassez de garantia por pelo menos 12 meses, Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA e os principais prestadores de serviços de portfólio permitem que você ligue para o Departamento de Custódia e peça para redistribuir a escassez de garantias anteriores por 24, 36, 48 ou 60 meses, reduzindo o pico de pagamento mensal pela metade imediatamente.
6. Proteja sua casa contra execução hipotecária e riscos de emergência: Se o choque de garantia já tiver aumentado seu pagamento mensal além do que você pode pagar, solicite um Pacote completo de mitigação de perdas (consulte nosso guia de defesa de execução hipotecária e mitigação de perdas) antes de ficar 120 dias atrasado. Se uma tempestade, incêndio ou queda de linha de energia criar um risco imediato à segurança da vida em sua propriedade, fique a pelo menos 10 metros (33 pés) de distância de fios caídos e ligue para o número de emergência local (911 nos EUA e Canadá, 112 na UE, 999 no Reino Unido) ou verifique nosso números de emergência diretório.

Árvore de decisão: Impedindo não renovações, políticas impostas à força e picos de garantia¶

Siga este fluxo de trabalho de triagem no dia em que receber um aviso de cancelamento de seguro, um aviso de colocação forçada ou uma declaração de falta de garantia.

flowchart TD
    A["Receber não renovação de seguro, aviso forçado ou escassez de garantia"] --> B{"Qual emergência você está enfrentando?"}
    B -->|"1. Notificação de cancelamento ou não renovação enviada pela seguradora"| C{"Por que a seguradora está abandonando você?"}
    C -->|"Condição da propriedade (idade do telhado, galhos de árvores dentro de 3 m / 10 pés, detritos)"| D["Curar o defeito imediatamente + enviar fotos/recibos para subscrição OU recorrer sob moratória estadual"]
    C -->|"Retirada de transportadora regional (zona de incêndio florestal / furacão / granizo)"| E["Comprar corretor de excedentes independente + vincular plano FAIR do estado / política de cidadãos antes da data de vencimento"]
    B -->|"2. Seguro imposto à força pelo agente hipotecário (ou ameaçado)"| F{"Você tinha uma conta de garantia?"}
    F -->|"Sim e o prestador de serviços não conseguiu pagar pontualmente sua seguradora existente"| G["Violação de 12 C.F.R. 1024.17(k)(5): Enviar notificação de erro à RESPA, forçando o prestador de serviços a pagar a diferença"]
    F -->|"Política caduca por não renovação"| H["Compre Política de Substituição/Plano FAIR + Página de Declarações de Carregamento para Reembolso Obrigatório de 15 Dias (12 C.F.R. 1024.37(g))"]
    B -->|"3. Declaração anual de garantia mostra grande aumento no pagamento mensal"| I["Auditoria para faturamento duplo, isenção de bem de família ausente e almofada de excesso (> limite de 1/6)"]
    I --> J["Exigir spread de escassez de garantia de 24 a 60 meses + reanálise após redução da fatura de impostos/seguros"]

Derrotando cancelamentos e não renovações de seguros residenciais¶

Primeiro, entenda a diferença legal entre um Cancelamento Intermediário e uma Não Renovação no Vencimento:

• Cancelamento de médio prazo (proteção legal estrita): Depois que uma nova apólice residencial estiver em vigor por mais de 60 dias (o período legal de "visualização gratuita" de subscrição na maioria dos estados), os códigos de seguro estaduais proíbem a seguradora de cancelar sua apólice no meio do ano, exceto por motivos legais restritos: (1) não pagamento do prêmio, (2) fraude material ou deturpação em sua solicitação, ou (3) um substancial, aumento imprevisível do risco físico contra o qual está segurado.
• Não renovação no final do prazo de 12 meses: As seguradoras têm uma margem de manobra muito mais ampla para recusar a renovação de sua apólice quando o prazo de 12 meses da apólice terminar, desde que enviem a você um Aviso de não renovação por escrito com o motivo de subscrição específico com pelo menos 30 a 120 dias corridos de antecedência (por exemplo, 45 dias no Texas e Nova York, 75 dias na Califórnia de acordo com o Código de Seguro § 678, e 120 dias na Flórida sob Fla. Stat.

Quatro maneiras de anular ou bloquear um aviso de não renovação¶

1. Verifique se há uma moratória obrigatória de não renovação estadual pós-desastre: Se você mora em ou adjacente a um CEP onde o governador ou o comissário de seguros do estado declarou um estado de emergência de incêndio florestal, furacão, inundação ou tempestade severa, leis estaduais (como Código de Seguro da Califórnia § 675.1(b), que impõe uma Moratória de não renovação obrigatória de 1 ano para todas as apólices residenciais dentro ou adjacentes a um perímetro de desastre de incêndio florestal, bem como ordens de emergência em Flórida, Louisiana, Texas, Colorado e Havaí) proibir legalmente as seguradoras de não renovar sua apólice. Ligue imediatamente para o Departamento de Seguros do Estado se sua seguradora violar uma moratória ativa contra desastres.
2. Desafie reivindicações falsas de inspeção aérea/telhado de drone: As seguradoras usam cada vez mais imagens aéreas automatizadas de terceiros (como Cape Analytics, Nearmap ou EagleView) que confundem sombras de árvores inofensivas, suportes de painéis solares ou orvalho matinal com "grave perda de grânulos do telhado ou danos causados ​​por musgo". De acordo com as leis estaduais de divulgação de seguros, você tem o direito de exigir cópias das fotografias aéreas exatas e dos cartões de pontuação de inspeção usados ​​para não renová-lo, contratar um empreiteiro de telhados licenciado para realizar uma inspeção física no telhado certificando que o telhado tem 5+ anos de vida útil restante e enviar essa certificação para forçar uma reconsideração de subscrição.
3. Curar riscos físicos dentro da janela de aviso ("Reparar e reinstalar"): Se o aviso citar galhos de árvores pendentes dentro de 3 metros (10 pés) da linha do telhado, escovar dentro de um perímetro de espaço defensável contra incêndio florestal de 30 metros (100 pés), uma piscina sem cerca ou corrimãos ausentes, conclua o reparo imediatamente, tire fotos com carimbo de data e hora de todos os quatro ângulos e envie uma Verificação de remediação de perigos por meio de seu agente.
4. Usar mandatos estaduais de mitigação e fortificação de telhados: Em estados como Califórnia (Regulamento "Mais seguro contra incêndios florestais", 10 CCR § 2644.9), Alabama (Fortalecer casas no Alabama / IBHS FORTIFIED Roof), Flórida (My Safe Florida Home Wind Mitigation Inspection Form OIR-B1-1802) e Louisiana, as seguradoras são legalmente obrigadas a reconhecer incêndios florestais certificados ou retrofits para mitigação do vento com descontos obrigatórios nas taxas e créditos de subscrição.

Esmagando o seguro colocado à força pelo credor sob o Regulamento X da RESPA (12 C.F.R. § 1024.37)¶

Quando o seu gestor de hipotecas afirma que não tem registro de seguro contra riscos ativos em sua casa, ele compra Seguro colocado à força (também chamado de seguro colocado pelo credor) e despeja a conta, muitas vezes $4.000 a $12.000 por ano, diretamente em sua conta de garantia hipotecária.

Seus 4 direitos legais sob 12 C.F.R. § 1024.37 e § 1024.17(k)(5)¶

Como dissecar e reduzir um “choque de escassez de garantia” em 4 etapas¶

Quando o seu gestor de hipotecas executa sua Análise Anual de Conta de Garantia sob 12 C.F.R. § 1024.17, um aumento repentino de US$ 600/mês no pagamento da hipoteca raramente é causado apenas pelo imposto de um único ano ou pela fatura do seguro. Aqui está a matemática oculta por trás do Escrow Shock e como revertê-la:

Etapa 1: compreender a fórmula de garantia "Double-Whammy"¶

Suponha que seu seguro residencial anual aumentou em US$ 2.400/ano (US$ 200/mês) e seus impostos sobre a propriedade aumentaram em US$ 1.200/ano (US$ 100/mês), para um aumento anual combinado de US$ 3.600 (US$ 300/mês). Por que o pagamento mensal da sua hipoteca aumentou em $650/mês em vez de $300/mês?

1. Parte 1, A escassez de garantia do ano passado ($ 3.600/12 = +$ 300/mês): Como seu prestador de serviços pagou as contas de impostos e seguros mais altas de $ 3.600 * no ano passado *, quando havia coletado apenas o suficiente de você para as contas antigas e mais baixas, sua conta de garantia terminou o ano ** $ 3.600 no vermelho (uma "Escassez de garantia") **. O prestador de serviços adiciona +$300/mês ao seu pagamento pelos próximos 12 meses para compensar a falta de $3.600 do ano passado.
2. Parte 2, O aumento da garantia base para o próximo ano (+$ 300/mês): Exatamente ao mesmo tempo, o prestador de serviços aumenta sua coleção de garantia mensal base contínua em +$300/mês para que tenha dinheiro suficiente para pagar as contas mais altas do próximo ano.
3. **Parte 3, Ajuste de almofada de 2 meses (+\(50/mês):** Abaixo de **12 C.F.R. § 1024.17(c)(1)**, o prestador de serviços está autorizado a manter uma reserva **Almofada de Garantia** de até **um sexto (1/6 ou 2 meses)** do total anual de desembolsos de garantia. Quando suas contas anuais aumentam em US\) 3.600, sua almofada de 2 meses aumenta em outros US$ 600 (+US$ 50/mês).
4. Pico mensal total: US$ 300 (escassez passada) + US$ 300 (base futura) + US$ 50 (almofada) = +US$ 650/mês.

Etapa 2: audite sua declaração de garantia em busca dos três erros mais comuns do prestador de serviços¶

Observe atentamente a tabela Histórico e projeções da conta de garantia em seu extrato:

• Erro 1: contas de seguro contadas duas vezes (pagas tanto sua apólice antiga quanto sua nova apólice, ou imposta à força + voluntária): Quando você troca de seguradora no meio do ano, os prestadores de serviços hipotecários rotineiramente pagam ambas as seguradoras de sua conta de garantia por engano, criando uma escassez fantasma de $ 3.000 a $ 6.000. Exija que a seguradora antiga envie o cheque de reembolso do prêmio não ganho diretamente para você (e o deposite em sua conta de garantia) ou force o prestador de serviços a reverter o desembolso duplicado.
• Erro 2: Isenção de Homestead ausente ou congelamento de impostos para idosos/veteranos sobre impostos sobre a propriedade: O assessor de impostos do seu condado retirou acidentalmente sua Isenção de Homestead de residência principal (após um refinanciamento, alteração de escritura ou casamento) ou removeu um **Salve nossas casas / Proposição 13 / Limite de avaliação de 10% no Texas **? Ligue imediatamente para o assessor fiscal do seu condado; preencher um Solicitação de isenção de propriedade tardia pode reduzir retroativamente sua conta de imposto sobre a propriedade e eliminar metade de sua escassez de garantia.
• Erro 3: Almofada ilegal excedendo ⅙ do limite federal (12 C.F.R. § 1024.17©(1)): Pegue o total de desembolsos de garantia anuais projetados (excluindo PMI) e divida por 6. Esse número é o saldo mínimo máximo absoluto ("Almofada") que o prestador de serviços está autorizado pela lei federal a exigir em sua conta no ponto mais baixo do ano (e a lei estadual ou seu contrato de hipoteca podem limitar a almofada ainda mais baixa, em 1/12 ou $ 0).

Etapa 3: Exija uma "Reanálise de Garantia" imediata e um "Spread de escassez de 24 a 60 meses"¶

1. Compre e substitua sua apólice de seguro de alto preço (ou aumente sua franquia de $ 1.000 para $ 2.500 / $ 5.000): ** Aumentar sua franquia de vento / granizo e todos os riscos de $ 1.000 para $ 2.500 ou $ 5.000 (ao mesmo tempo em que elimina os passageiros de "linha de serviço" ou "roubo de identidade" superfaturados) geralmente reduz o prêmio anual do seguro residencial em ** 20% para 35% (US$ 800 a US$ 2.000/ano) durante a noite.
2. Envie a nova página de declarações inferior ao prestador de serviços e exija uma "Reanálise de Garantia Fora do Ciclo": Assim que sua nova apólice mais barata estiver vinculada (e sua seguradora antiga reembolsar o prêmio não utilizado de volta em sua conta de garantia), ligue para o Departamento de Garantia do seu prestador de serviços e exija uma Reanálise de Garantia Fora do Ciclo imediata com base no novo prêmio anual mais baixo.
3. Solicite um spread de escassez de garantia de 24, 36, 48 ou 60 meses: Se uma escassez de garantia ainda persistir, peça ao supervisor de garantia ou mitigação de perdas do prestador de serviços para distribuir o reembolso de falta de garantia por 24 a 60 meses em vez de 12 meses. Distribuir uma escassez de US$ 3.600 ao longo de 48 meses reduz a parcela de escassez de sua conta de US$ 300/mês para US$ 75/mês, economizando US$ 225 todos os meses.

Modelo para copiar e colar: Aviso de erro da RESPA (reembolso forçado e auditoria de garantia)¶

Sob 12 C.F.R. § 1024.35, você deve enviar esta carta via Correio Certificado, Recibo de Devolução Solicitado para o Endereço Exclusivo de Notificação de Erro/Solicitação Escrita Qualificada (QWR) designado pelo seu gestor de hipoteca** (impresso em seu extrato mensal de hipoteca ou no site do gestor de hipoteca, NÃO no cofre de pagamento). O prestador de serviços deve confirmar o recebimento em 5 dias úteis e resolver o erro em 30 dias úteis.

FORMAL RESPA NOTICE OF ERROR AND QUALIFIED WRITTEN REQUEST
(PURSUANT TO 12 U.S.C. § 2605(e)/(k) AND 12 C.F.R. §§ 1024.17, 1024.35, AND 1024.37)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Mortgage Servicer, Attn: Notice of Error / QWR Compliance Department]
    [Servicer's Designated Notice of Error Mailing Address from Statement]

RE: Formal Notice of Servicing Error, Loan Number: [Insert Loan Number]
    Borrower(s): [Your Full Name(s)]
    Property Address: [Your Full Street Address]

Dear RESPA Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE pursuant to 12 C.F.R. § 1024.35(b) that I am disputing serious servicing errors regarding the hazard insurance and/or escrow account administration on the above-referenced mortgage loan. I demand that you investigate and correct the following errors within thirty (30) business days:

[ ] 1. DEMAND FOR MANDATORY 15-DAY CANCELLATION & REFUND OF FORCE-PLACED INSURANCE (12 C.F.R. § 1024.37(g)):
    Enclosed is my Hazard Insurance Declarations Page from [Insurance Carrier Name], Policy No. [Policy Number], showing active coverage for the subject property from [Effective Date] to [Expiration Date]. Pursuant to 12 C.F.R. § 1024.37(g), you are legally required within fifteen (15) calendar days of receiving this proof to cancel all lender force-placed insurance and refund/credit 100% of all force-placed insurance premiums, interest, and fees assessed for all overlapping periods of coverage.

[ ] 2. VIOLATION OF ESCROW TIMELY DISBURSEMENT RULE (12 C.F.R. § 1024.17(k)(5)):
    My loan is an escrowed mortgage loan. Pursuant to 12 C.F.R. § 1024.17(k)(5), you were required to advance funds and timely disburse hazard insurance premiums to maintain my existing policy in force rather than allowing the policy to lapse for non-payment and purchasing overpriced force-placed insurance. Demand is made that you credit my escrow account for the full cost differential between my prior policy premium ($[Old Amount]) and the force-placed/replacement charges.

[ ] 3. ESCROW ACCOUNT CALCULATION ERROR & DEMAND FOR RE-ANALYSIS / SHORTAGE SPREAD (12 C.F.R. § 1024.17):
    Your recent Annual Escrow Account Disclosure Statement dated [Date] contains a calculation error: [describe error: e.g., double-counted insurance disbursements / failure to credit unearned premium refund of $[Amount] / escrow cushion exceeding the statutory 1/6th maximum under 12 C.F.R. § 1024.17(c)(1) / failure to use my updated lower insurance policy Declarations Page attached hereto].
    I demand that you (a) perform an immediate corrected Off-Cycle Escrow Re-Analysis using the attached policy rate, and (b) spread any remaining legitimate escrow shortage over [36 / 48 / 60] months to prevent unaffordable payment shock.

Please provide your written response, corrected escrow ledger, and confirmation of all fee/premium credits within the statutory timeframe.

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Property Address, Phone Number, and Email]

Enclosures: Copy of Hazard Insurance Declarations Page / Escrow Statement

Cancelamento de seguro residencial internacional e proteções de pool de alto risco¶

Se você enfrentar a não renovação do seguro de edifícios residenciais (especialmente em zonas de inundação, subsidência ou incêndios florestais) ou picos de garantia de impostos/seguros hipotecários fora dos Estados Unidos, invoque estes esquemas nacionais:

• Canadá (Insurance Bureau of Canada Assistance, subscrição de inundações terrestres/incêndios florestais e diferimento de imposto municipal sobre propriedade):
• Acesso ao seguro de propriedade de alto risco: Se sua seguradora residencial enviar um Aviso de não renovação devido à proximidade de um incêndio florestal, movimento de solo argiloso ou fiação desatualizada (como botão e tubo ou serviço de 60 A), entre em contato com o Centro de informações ao consumidor do Insurance Bureau of Canada (IBC) (1-844-227-5422) e trabalhe com um corretor independente acessando o mercado especializado MGA (Managing General Agent) para que você não deixe de cumprir seu contrato de hipoteca e seja atingido pela cobertura colocada pelo credor.
• Parar o choque de garantia do imposto sobre a propriedade (programas provinciais de adiamento do imposto sobre a propriedade): Em províncias como Colúmbia Britânica (Programa de adiamento do imposto sobre a propriedade do BC para idosos com mais de 55 anos, cônjuges sobreviventes, pessoas com deficiência ou Famílias com filhos menores de 18 anos), Alberta (diferimento do imposto sobre a propriedade para idosos) e Ontário (diferimento do imposto municipal para idosos de baixa renda/incapacidade estatutos), os proprietários elegíveis podem legalmente adiar 100% de seus impostos municipais anuais sobre a propriedade a uma taxa de juros simples baixa até que a casa seja vendida, permitindo que você instrua seu banco hipotecário a parar de cobrar o depósito do imposto sobre a propriedade do pagamento mensal da hipoteca.
• Reino Unido (Esquema Estatutário de "Flood Re" e Dever do Consumidor da FCA contra Cobranças Forçadas):
• Acesso obrigatório a seguro contra inundações acessível por meio de "Flood Re": Se sua casa no Reino Unido foi construída antes de 1º de janeiro de 2009 (e está nas faixas de imposto municipal A a H) e as seguradoras se recusam a renovar seu seguro de edifícios/conteúdo ou cotar prêmios astronômicos devido ao risco de inundação, inscreva-se através de qualquer seguradora ou corretor convencional participante usando o Flood Re Scheme apoiado pelo governo do Reino Unido (floodre.co.uk). Inundação Relimita a parte do risco de inundação da sua apólice e fixa a franquia máxima de inundação (franquia) em £250, mesmo que a sua casa tenha sido inundada repetidamente no passado.
• Regras da FCA sobre seguro de credor hipotecário: De acordo com as regras MCOB (Mortgage and Home Finance: Conduct of Business) da Autoridade de Conduta Financeira (FCA) e o Dever do Consumidor da FCA, um credor hipotecário do Reino Unido não pode forçá-lo a comprar sua própria apólice de seguro de edifícios vinculados e deve aceitar qualquer apólice alternativa que forneça cobertura equivalente, nem pode cobrar encargos administrativos punitivos se você fornecer prova de cobertura de edifícios ativos.
• Austrália (pool de resseguro contra ciclones, navegação embargo contra incêndios florestais e dificuldades na taxa do conselho):
• ARPC Cyclone Reinsurance Pool: Para proprietários de residências no norte da Austrália e zonas costeiras de ciclones que enfrentam picos massivos de prêmios ou não renovações, todas as seguradoras que assinam apólices residenciais agora são obrigadas a participar do Pool de resseguro de ciclones da Australian Reinsurance Pool Corporation (ARPC) federal, que subsidia prêmios de danos causados por ciclones e enchentes relacionados; sempre compare as cotações no site North Queensland Home Insurance, apoiado pelo governo, ou por meio de um corretor licenciado NIBA (National Insurance Brokers Association).
• Desafiando não renovações via AFCA: De acordo com a Lei de Contratos de Seguro de 1984 (Cth) Seção 58, uma seguradora deve notificá-lo por escrito pelo menos 14 dias antes de sua apólice expirar se não pretender renová-la (e se não fornecer o aviso adequado, a apólice é renovada automaticamente por lei nos termos originais). Se uma seguradora não renovar você injustamente após uma reclamação não resolvida ou cobrar custos excessivos cobrados pelo credor, apresente uma disputa urgente com a Autoridade Australiana de Reclamações Financeiras (AFCA) e solicite um Diferimento de Dificuldade de Taxas do Conselho Local de acordo com a Lei do Governo Local do seu estado para pausar as contas de imposto sobre a propriedade.

Perguntas frequentes¶

Fontes verificadas¶

• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB, Estados Unidos): Lei de Procedimentos de Liquidação de Imóveis (RESPA, 12 U.S.C. §§ 2605, 2609), Regulamento X Regras de conta de garantia (12 C.F.R. § 1024.17, incluindo o limite de ⅙ e § 1024.17(k)(5) Desembolso oportuno Mandato), Regulamento X Procedimentos de Resolução de Erros (12 C.F.R. § 1024.35), e Regulamento X Regras de Seguro Colocado à Força (12 C.F.R. § 1024.37, incluindo a Regra de Notificação de 45 Dias e Mandato de Reembolso de 15 Dias).
• Guias de serviços para uma família Fannie Mae e Freddie Mac (Estados Unidos): Guia de serviços B-1-01 (Administração de uma conta de garantia e pagamento de despesas, spreads estendidos de reembolso por falta de garantia em até 60 meses) e B-2-01 (Requisitos de seguro de propriedade).
• Departamentos de Seguros Estaduais e Leis Estatutárias de Moratória (Estados Unidos): Código de Seguros da Califórnia §§ 675.1(b) (Moratória obrigatória de não renovação de incêndios florestais de 1 ano) e 678 (Aviso de não renovação de 75 dias), 10 CCR § 2644.9 ("Mais seguro contra incêndios florestais"Descontos de mitigação obrigatórios) e Flórida Estatutos § 627.4133 (Aviso de não renovação de 120 dias).
• Insurance Bureau of Canada (IBC) e Province of British Columbia: Home Insurance Non-Renewal Consumer Guidance e BC Property Tax Diferment Act.
• Financial Conduct Authority (FCA) e Flood Re (Reino Unido): MCOB 4 e 13 Rules on Buildings Insurance e Water Act 2014 Flood Re Statutory Scheme.
• Australian Reinsurance Pool Corporation (ARPC) e Australian Financial Complaints Authority (AFCA): Lei de Seguro contra Terrorismo e Ciclone de 2003 (Pool de Resseguro de Ciclone) e Lei de Contratos de Seguro de 1984, Seção 58 (Requisitos de Notificação de Não Renovação).

Guias relacionados¶

• Aviso de execução hipotecária, tolerância de hipoteca e mitigação de perdas
• Inadimplência de imposto sobre a propriedade, venda de penhor de imposto e resgate de bem de família
• Desastres de seguros residenciais reivindicam pagamento insuficiente, avaliadores públicos e recursos
• Inadimplência de hipoteca reversa (HECM), auditorias de ocupação e direitos do cônjuge não mutuário
• Orçamento de emergência durante perda de renda
• Números de emergência por país