Cobradores de dívidas 'zumbis' com prazo prescrito e execuções hipotecárias secundárias zumbis¶

Receber uma ameaça de processo judicial por causa de um cartão de crédito ou conta médica de 10 anos, ou abrir um Aviso de Inadimplência e Execução de Hipoteca repentino em uma segunda hipoteca silenciosa ou Linha de Crédito de Home Equity (HELOC) da qual você não tem notícias desde 2009, é uma grave emergência financeira. Em toda a América do Norte, Europa e Austrália, os compradores de dívida compram carteiras de dívidas não garantidas e inativas e segundas hipotecas "80/20" adormecidas por cêntimos de dólar e lançam campanhas de cobrança ou execução hipotecária de alta pressão. Em casos de dívidas zumbis não garantidas, um único pagamento de “boa fé” de US$ 5 ou uma promessa por escrito de pagamento pode ressuscitar legalmente um prazo de prescrição expirado e expô-lo a um processo completo. Em casos de segunda hipoteca zumbi, os compradores de notas de private equity esperam até que o valor da sua casa aumente, acrescentam 10 a 15 anos de juros e taxas retroativas durante anos em que nenhum extrato mensal foi enviado e agendam um leilão de execução hipotecária de sua casa. Parar ambas as ameaças requer a invocação de proteções de responsabilidade estritas sob o Regulamento F do CFPB, a afirmação da regra de declaração periódica do Regulamento Z da Lei da Verdade em Empréstimos (TILA) contra juros retroativos, a contestação de cadeias de títulos de notas promissórias quebradas e a implantação de defesas estatutárias anti-revivificação.

Faça isso agora¶

1. Proteja sua segurança pessoal se um cobrador de dívidas ou servidor de processo aparecer à sua porta. Se alguém chegar à sua casa alegando ser subtenente, oficial de justiça ou inspetor de propriedade e se recusar a sair ou fizer ameaças físicas, entre, tranque a porta e ligue para o local números de emergência (911 nos Estados Unidos e Canadá, 112 em toda a União Europeia, 999 no Reino Unido, 000 na Austrália). Mantenha pelo menos 2 metros (6,5 pés) de distância atrás de uma porta trancada.
2. ** NÃO pague um único dólar, autorize um débito de "boa-fé" de $ 5 ou assine qualquer reconhecimento de uma dívida antiga. ** Na maioria dos estados dos EUA, províncias canadenses e jurisdições de direito consuetudinário, fazer até mesmo um pagamento parcial de $ 1 ou assinar uma promessa por escrito de pagamento de uma dívida prescrita ** redefine o prazo de prescrição plurianual para zero **, restaurando o poder legal do comprador da dívida para processá-lo pelo saldo total mais juros.
3. ** Obtenha seus três relatórios de crédito oficiais e verifique a Data da Primeira Inadimplência (DOFD). ** Antes de responder a um cobrador de dívidas sem garantia, verifique o mês e o ano exatos em que a conta ficou inadimplente pela primeira vez e nunca foi atualizada. De acordo com o Fair Credit Reporting Act federal (15 U.S.C. Seção 1681c), a maioria das dívidas inadimplentes não garantidas devem ser permanentemente eliminadas de seu relatório de crédito 7 anos mais 180 dias após a Data da Primeira Inadimplência, independentemente de quantas vezes a dívida for revendida.
4. **Se for ameaçado de execução hipotecária de uma segunda hipoteca inativa ou HELOC, envie uma solicitação formal qualificada por escrito (QWR), uma solicitação de informações (RFI) e um aviso de erro (NOE) imediatamente. ** De acordo com a Lei de Procedimentos de Liquidação de Imóveis (RESPA, 12 CFR Seções 1024.35 e 1024.36), envie uma carta autenticada para o endereço QWR/NOE designado do prestador de serviços exigindo: (a) a nota promissória original em tinta úmida e todos os endossos / concessões, (b) o histórico completo de pagamento e cobrança do empréstimo, © cópias de quaisquer formulários de cancelamento de dívida 1099-C ou avisos de "baixa" já emitidos, e (d) cópias de todos os extratos periódicos mensais enviados nos últimos 15 anos.
5. Envie uma solicitação de validação de dívida de 30 dias da FDCPA e uma carta de cessação com prazo prescrito. Dentro de 30 dias corridos após o primeiro contato de um cobrador terceirizado ou comprador de dívida hipotecária, envie uma carta autenticada contestando a dívida sob 15 U.S.C. Seção 1692g e exigindo que eles verifiquem a cadeia de propriedade e cessem todas as chamadas telefônicas (ver Assédio do cobrador de dívidas).
6. **Nunca ignore uma intimação judicial ou um aviso de venda de execução hipotecária registrado. ** Mesmo que uma dívida ou segunda hipoteca esteja legalmente prescrita, o prazo de prescrição é uma defesa afirmativa na maioria das jurisdições (o que significa que você deve levantá-la ativamente em tribunal ou em uma ação judicial para impedir uma venda não judicial, ou o cobrador ganhará uma sentença automática à revelia ou leiloará sua casa). Para etapas de hipoteca de primeira garantia, consulte Aviso de execução hipotecária, tolerância de hipoteca e mitigação de perdas.

flowchart TD
    A["Receber demanda sobre dívidas antigas/inativas"] --> B{"A dívida não é garantida ou é uma segunda hipoteca zumbi / HELOC?"}
    B -->|"Dívida quirografária (cartão de crédito, médico, empréstimo pessoal, deficiência de automóvel)"| C["Pague ZERO e não assine NADA; verifique a Data da Primeira Inadimplência (DOFD) e o Estatuto de Limitações do Estado"]
    C --> D{"O prazo prescricional estadual/provincial expirou?"}
    D -->|"Sim: dívida zumbi com prazo prescrito"| E["Enviar notificação certificada de disputa e cessação de comunicação com prazo prescrito; relatar qualquer ameaça de processo sob CFPB Reg F"]
    D -->|"Não: dentro do prazo prescricional"| F["Enviar solicitação de validação de dívida FDCPA de 30 dias; preparar a resposta se for notificado por intimação civil"]
    B -->|"Segunda hipoteca zumbi / Empréstimo nas costas 80-20 / HELOC antigo"| G["Servir notificação de erro (NOE), solicitação de informações (RFI) da RESPA e demanda de validação da FDCPA imediatamente"]
    G --> H{"O credor anterior acelerou o empréstimo ou deixou de enviar extratos mensais da TILA durante anos?"}
    H -->|"Empréstimo foi acelerado anos atrás"| I["Afirmar estatuto de limitações de hipoteca de propriedade real (por exemplo, NY FAPA / barra de aceleração estadual de 4 a 6 anos)"]
    H -->|"Nenhum extrato mensal enviado durante os anos de inatividade"| J["Invocar Orientação CFPB TILA Reg Z: Exigir a remoção de todos os juros e taxas retroativas acumuladas durante anos silenciosos"]

Fase 1: "Dívida Zumbi" não garantida e a armadilha do renascimento do Estatuto de Limitações¶

Dívida zumbi não garantida refere-se a saldos antigos de cartões de crédito, contas médicas, empréstimos consignados, contas de telecomunicações ou saldos deficientes de empréstimos para automóveis (sobras após a reintegração de posse de um carro) com pelo menos 3 a 15 anos. Os bancos originais normalmente “baixam” contas não garantidas não pagas após 180 dias de atraso para fins fiscais e contabilísticos, e depois vendem enormes folhas de cálculo digitais de contas baixadas a compradores de dívidas por 1 a 4 cêntimos por dólar.

Compreendendo os dois relógios separados em cada dívida do consumidor¶

Os consumidores confundem rotineiramente o Relógio de Relatórios de Crédito com o Relógio do Estatuto de Limitações de Ações Judiciais. Eles são regidos por leis completamente diferentes e funcionam em prazos separados:

1. Relógio de Relatórios do Credit Bureau (Federal FCRA, 15 U.S.C. Seção 1681c©):
2. Fixo em 7 anos (+ 180 dias): Nos Estados Unidos, uma conta inadimplente pode aparecer em seus relatórios de crédito Equifax, Experian e TransUnion por no máximo 7 anos (medidos a partir de uma data de 180 dias após a Data da primeira inadimplência, ou DOFD, que precedeu a cobrança ou baixa). No Canadá, o período de eliminação dos relatórios de crédito é de 6 a 7 anos; no Reino Unido, faltam 6 anos para o incumprimento; na Austrália, é de 5 anos para padrões padrão.
3. “Reenvelhecimento” ilegal de relatórios de crédito: Um comprador de dívida não pode reiniciar legalmente o relógio de relatório de crédito de 7 anos comprando a dívida, abrindo uma “nova data de linha de negociação de cobrança” ou mesmo fazendo com que você faça um pagamento parcial. Se um comprador de dívida alterar a data da primeira inadimplência em seu relatório de crédito para fazer com que uma dívida de 2015 pareça uma inadimplência de 2024, ele cometeu reenvelhecimento ilegal de acordo com o Fair Credit Reporting Act. Dispute imediatamente por escrito com as agências de crédito e o CFPB.
4. Relógio de prescrição de ações judiciais (lei contratual estadual/provincial):
5. Varia de 3 a 10 anos (mais comumente de 3 a 6 anos): Este é o prazo para um credor ou comprador de dívida entrar com uma ação civil contra você em tribunal. Uma vez expirado esse prazo, a dívida torna-se “prescrita”.
6. O que o Regulamento F do CFPB proíbe (12 CFR Seção 1006.26): De acordo com o Regulamento F do CFPB federal, um cobrador de dívidas está estritamente proibido de processar ou ameaçar processar um consumidor por uma dívida prescrita. Até mesmo sugerir que uma ação legal pode ocorrer em relação a uma dívida prescrita é uma violação de responsabilidade estrita da lei federal.

Como funciona a Armadilha de Reavivamento do Estatuto de Limitações (e estados que a baniram)¶

Embora um cobrador não possa processá-lo por uma dívida prescrita na maioria dos estados (e no Mississippi e Wisconsin, a expiração do prazo de prescrição ** extingue completamente a dívida em si **), um cobrador na maioria dos outros estados ainda pode solicitar que você pague voluntariamente uma dívida prescrita, desde que não ameace uma ação judicial e inclua divulgações obrigatórias de prescrição quando necessário.

Aqui está o perigo: em cerca de metade dos estados dos EUA e em várias províncias canadenses, a regra do direito consuetudinário de Reavivamento por Pagamento Parcial ou Reconhecimento Escrito ainda se aplica: - Revivificação do pagamento parcial: Enviar um cheque de US$ 5, dar a um cobrador seu cartão de débito por uma taxa de US$ 10 ou permitir que um cobrador execute um pequeno pagamento reinicia o prazo de prescrição plurianual a partir da data desse pagamento. - Reavivamento do reconhecimento por escrito: Assinar uma oferta de acordo, responder a um e-mail ou mensagem de texto dizendo "Eu sei que devo esse dinheiro e tentarei pagar no próximo mês" ou assinar um plano de dificuldades pode constituir legalmente uma nova promessa escrita de pagamento que reinicia o prazo de prescrição. - Estados com proteções estatutárias anti-reavivamento: - Estados de extinção (coleta proibida ou reavivamento permanentemente barrado): Mississippi (Miss. Code Seção 15-1-3), Wisconsin (Wis. Stat. Seção 893.05) e Nova York (Consumer Credit Fairness Act / CPLR Seção 214-i, que estabelece um estatuto de limitações de crédito ao consumidor de 3 anos e permanentemente vedado qualquer reavivamento por pagamento parcial ou reconhecimento por escrito, uma vez expirado). - ** Estados onde o pagamento parcial por si só não pode reviver uma dívida prescrita: ** ** Califórnia ** (Cal. Code Civ. Proc. Seção 360 e Civ. Code Seção 1788.14: requer uma nova promessa escrita assinada de pagamento, e os cobradores não podem processar dívidas prescritas), ** Texas ** (Tex. Fin. Code Seção 392.307: dívidas do consumidor prescritas não podem ser reavivadas mediante pagamento ou confirmação), Maryland, Arizona, Massachusetts, Illinois, Carolina do Norte, Oregon, Washington e Nevada.

Fase 2: A Segunda Hipoteca Zumbi e a Crise Silenciosa de Execução Hipotecária HELOC¶

Embora a dívida zumbi não garantida seja uma ameaça de processo, uma segunda hipoteca zumbi é uma ameaça direta de tomar sua casa.

Como uma segunda hipoteca zumbi é criada¶

Durante o boom imobiliário de 2004 a 2008, milhões de proprietários de casas compraram casas usando "empréstimos nas costas 80/20" (uma primeira hipoteca de 80% e uma segunda hipoteca de 20% para evitar seguro hipotecário privado) ou contrataram Linhas de crédito de patrimônio residencial (HELOCs). Quando a crise financeira de 2008 atingiu e os valores das casas despencaram, milhões de proprietários ficaram para trás e negociaram uma Modificação do Empréstimo em sua primeira hipoteca.

O que aconteceu com a segunda hipoteca de 20%? 1. Como a casa estava profundamente submersa (valendo menos do que a primeira hipoteca por si só), a execução da segunda hipoteca em 2010 teria rendido zero dólares para o credor da segunda hipoteca. 2. Em vez de executar a hipoteca, o banco da segunda hipoteca silenciosamente cobrou a segunda hipoteca nos seus livros internos, parou de enviar extratos de faturação mensais e vendeu a nota de segunda hipoteca inadimplente a um comprador de dívida por 1 a 5 cêntimos por dólar. 3. Como o proprietário modificou sua primeira hipoteca e nunca recebeu outra fatura mensal da segunda hipoteca por 10 a 15 anos, o proprietário acreditava razoavelmente que a segunda hipoteca foi incorporada à modificação da primeira hipoteca, perdoada sob o Acordo Nacional de Hipoteca de 2012, ou extinta. 4. A emboscada hoje: Mesmo quando uma nota promissória é cobrada ou a responsabilidade pessoal é exonerada na falência do Capítulo 7, **uma garantia hipotecária registrada (Escritura de Fideicomisso) permanece anexada aos registros de terras do condado contra o título de propriedade (in rem) a menos que uma liberação / retransmissão de garantia formal seja registrada. ** Agora que os valores das casas aumentaram, os compradores de dívidas de private equity enviam um repentino ** Aviso de inadimplência / intenção de execução hipotecária **, exigindo o principal original ** mais $ 40.000 a $ 80.000 em juros retroativos e taxas de atraso acumuladas ao longo dos 14 anos em que nunca enviaram uma única fatura. **

Fase 3: As 6 armas legais para derrotar a execução hipotecária Zombie Second Mortgage¶

Se você receber uma demanda de cobrança, Notificação de Inadimplência ou Notificação de Venda do Administrador em uma segunda hipoteca silenciosa ou HELOC, faça valer estas seis defesas legais federais e estaduais imediatamente:

Fase 4: Auditoria passo a passo para verificar se sua segunda hipoteca zumbi foi realmente perdoada ou extinta¶

1. Verifique o National Mortgage Settlement (NMS) de 2012 e os registros HAMP 2MP: Entre 2010 e 2016, sob o programa federal Home Affordable Modification Program Second Lien Modification Program (2MP) e o $25 Billion National Mortgage Settlement (envolvendo Bank of America/Countrywide, Wells Fargo/Wachovia, JPMorgan Chase/WaMu, Citigroup e Ally/GMAC), os principais bancos foram obrigados a extinguir e libertar centenas de milhares de segundas hipotecas. Ocasionalmente, um banco extinguiu a dívida internamente, não conseguiu registrar a liberação da garantia do condado e acidentalmente incluiu a conta em uma venda a granel anos depois. Exija o registro completo de serviços do banco original.
2. ** Obtenha suas transcrições de salários e rendimentos do IRS para o Formulário 1099-C:** Verifique se o banco original emitiu um Formulário 1099-C do IRS (Cancelamento de dívida) com código de evento identificável F ou G. Combinado com a correspondência de liquidação, isto ajuda a provar que não existe dívida subjacente.
3. Verifique o histórico do título do registro de imóveis / registro de imóveis do seu condado: Retire cópias de: (a) o Segundo Escritura de Fideicomisso original (verifique a Data de Vencimento: uma nota balão de 10 ou 15 anos que venceu em 2016 ou 2021 geralmente aciona um estatuto estrito de limitações de 4 a 6 anos a partir do vencimento); (b) qualquer Notificação de Inadimplência (NOD) anterior registrada entre 2008 e 2015 (comprovando aceleração prévia); e © toda Cessão de Escritura de Fideicomisso registrada (verificação de lacunas ou cedentes extintos).
4. Apresente uma reclamação formal ao CFPB e ao procurador-geral do seu estado: Arquive em consumerfinance.gov/complaint e com a Unidade de Fraude do Consumidor do Procurador-Geral do Estado, ambos os quais processam ativamente demandas ilegais de juros de período silencioso da TILA sobre segundas hipotecas zumbis.

Fase 5: Cartas literais para impedir cobradores de dívidas zumbis e segundas hipotecas zumbis¶

Modelo 1: Disputa de "dívida zumbi" sem garantia e com prazo prescrito e carta de cessação de comunicação¶

Envie esta carta via Correio certificado pelo USPS com solicitação de recibo de devolução (ou correio registrado) para qualquer cobrador que exija o pagamento de uma dívida não garantida expirada:

[Date]

VIA CERTIFIED MAIL - RETURN RECEIPT REQUESTED
Tracking Number: [Insert Tracking Number]

To: [Name of Debt Buyer / Collection Agency]
[Street Address]
[City, State/Province, Postal Code]

Re: Account / Reference Number: [Insert Reference Number]
Alleged Original Creditor: [Insert Original Creditor]

NOTICE OF DISPUTE, TIME-BARRED DEBT STATUS, AND CEASE-AND-DESIST DEMAND

To Whom It May Concern:

I am writing in response to your communication dated [Date] regarding the above-referenced account.

1. FORMAL DISPUTE AND NON-ACKNOWLEDGMENT: I dispute this alleged debt in its entirety. Nothing in this letter constitutes an acknowledgment of any debt, a promise to pay, or a waiver of any statute of limitations defense.

2. NOTICE OF TIME-BARRED STATUS (12 CFR Section 1006.26): Based on the Date of First Delinquency of this alleged account, the applicable statute of limitations for filing any legal action expired years ago. Under CFPB Regulation F (12 CFR Section 1006.26(b)) and the Fair Debt Collection Practices Act (15 U.S.C. Section 1692e), you are strictly prohibited from bringing or threatening to bring any legal action on a time-barred debt. In addition, the credit reporting period under the Fair Credit Reporting Act (15 U.S.C. Section 1681c(c)) has expired; any attempt to report or re-age this account on my credit reports will result in immediate legal action.

3. DEMAND TO CEASE ALL COMMUNICATION (15 U.S.C. Section 1692c(c)): Pursuant to 15 U.S.C. Section 1692c(c) and applicable state/provincial law, I hereby demand that you immediately CEASE AND DESIST all further communications with me regarding this account, whether by telephone, mail, text, or electronic means, except to confirm in writing that your collection efforts have been terminated.

Sincerely,

____________________________________
[Your Printed Name - Do Not Sign If Concerned About Signature Copying, or Sign Over Typed Name]
[Your Mailing Address]

Modelo 2: Notificação de Erro Zombie Second Mortgage RESPA (NOE), Solicitação de Informações (RFI) e Disputa de Juros Retroativos TILA¶

Envie esta carta por Correio Certificado com Solicitação de Recibo de Devolução para o endereço específico designado pelo gestor de hipoteca para avisos QWR/NOE/RFI (verifique o site ou o verso da carta para obter o endereço exato de "Solicitação por Escrito Qualificada/Notificação de Erro"):

[Date]

VIA CERTIFIED MAIL - RETURN RECEIPT REQUESTED
Tracking Number: [Insert Tracking Number]

To: [Name of Zombie Second Mortgage Servicer & Debt Buyer]
Attention: Qualified Written Request / Notice of Error / Loss Mitigation Department
[Designated QWR / NOE Street Address]

Re: Borrower Name(s): [Your Full Name(s)]
Property Address: [Your Home Street Address]
Alleged Loan / Account Number: [Insert Account Number]

QUALIFIED WRITTEN REQUEST (QWR), NOTICE OF ERROR (12 CFR Section 1024.35),
REQUEST FOR INFORMATION (12 CFR Section 1024.36), AND FDCPA DISPUTE (15 U.S.C. Section 1692g)

To Whom It May Concern:

I am the homeowner of the property located at the address above. I recently received your notice dated [Date] demanding payment and/or threatening foreclosure on a dormant second mortgage / HELOC on which no monthly periodic statements have been sent for approximately [Number, e.g., 12 to 15] years. I dispute the validity, enforceability, and amount of this alleged debt in its entirety. Nothing in this letter revives or acknowledges any debt.

1. FORMAL NOTICE OF SERVICING ERRORS (12 CFR Section 1024.35):
Please take formal notice of the following servicing errors that you must investigate and correct:
(a) UNLAWFUL RETROACTIVE INTEREST AND FEES UNDER TILA REGULATION Z (12 CFR Section 1026.41(e)(6)): Neither you nor any prior servicer sent monthly periodic billing statements on this charged-off loan between [Year, e.g., 2009] and [Year, e.g., 2025]. Under 12 CFR Section 1026.41(e)(6) and the CFPB's April 2023 Advisory Opinion, a servicer is prohibited from accruing or charging any interest, late fees, or corporate advances during any period in which periodic statements were suspended following charge-off. Assessing or demanding retroactive interest and fees for those silent years violates TILA and 15 U.S.C. Section 1692f(1). Demand is hereby made that you immediately remove 100% of all interest and fees accrued during all months in which periodic statements were not delivered.
(b) EXPIRATION OF STATUTE OF LIMITATIONS: This loan was defaulted and accelerated more than [Number] years ago, rendering any judicial or non-judicial foreclosure action time-barred under state law and strictly prohibited under CFPB Regulation F (12 CFR Section 1006.26(b)).

2. REQUEST FOR INFORMATION AND FDCPA VALIDATION (12 CFR Section 1024.36 & 15 U.S.C. Section 1692g):
Please provide copies of the following documents within statutory RESPA deadlines:
(a) A complete, legible copy of the original Promissory Note and Deed of Trust/Mortgage, including the front and back of all pages and all endorsements and allonges demonstrating an unbroken chain of title to the current owner, plus the exact physical location of the original wet-ink Note;
(b) The full legal name, street address, and contact information of the current owner/investor of the Note;
(c) A complete life-of-loan transaction history from origination (circa [Year]) to the present, itemizing principal, interest rate, interest charges, and fees for every month;
(d) The exact date the loan was charged off, the principal balance at the date of charge-off, and copies of any prior Notice of Default, Notice of Acceleration, or IRS Form 1099-C issued on this account; and
(e) Copies of every monthly periodic billing statement sent to me between [Year] and the present.

Under RESPA (12 CFR Sections 1024.35 and 1024.36), you must provide written acknowledgment of this Notice within five (5) business days and a complete written response and documentary production within thirty (30) business days, during which time you must halt all collection and foreclosure actions pursuant to 15 U.S.C. Section 1692g(b).

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature & Printed Name]
[Your Property Address & Phone Number]

Fase 6: Estatuto de prescrição internacional e estruturas de défice hipotecário¶

• Reino Unido (Dívida Prescrita por Lei e Deficiências Hipotecárias sob a Lei de Limitação de 1980):
• Dívida do consumidor sem garantia (6 anos na Inglaterra, País de Gales e Irlanda do Norte; 5 anos na Escócia): De acordo com a Seção 5 da Lei de Limitação de 1980, uma dívida contratual simples sem garantia (cartão de crédito, cheque especial, empréstimo pessoal, conta de serviços públicos) torna-se prescrita após 6 anos a partir da data em que a causa da ação foi acumulada (a menos que o devedor tenha feito um pagamento ou assinado um reconhecimento por escrito durante esse período). período de 6 anos). De acordo com o Livro de fontes de crédito ao consumidor da Autoridade de Conduta Financeira (FCA) (CONC 7.15), um cobrador não pode declarar ou sugerir que uma ação de execução legal pode ser tomada quando uma dívida prescreve. Na Escócia, de acordo com a Lei de Prescrição e Limitação (Escócia) de 1973, as dívidas dos consumidores são completamente extintas após 5 anos sem pagamento ou reconhecimento por escrito, o que significa que a dívida deixa de existir legalmente e não pode ser recuperada mesmo se você cometer um erro posteriormente.
• Déficits hipotecários (12 anos sobre o principal, 6 anos sobre juros): De acordo com a Seção 20 da Lei de Limitação de 1980, se uma casa for recuperada ou tiver uma taxa de hipoteca inativa na Inglaterra e no País de Gales, o período de prescrição é de 12 anos para recuperar o principal do capital e apenas 6 anos para recuperar juros hipotecários. Além disso, de acordo com as regras FCA Mortgages and Home Finance: Conduct of Business (MCOB 13.6), se um credor pretender prosseguir com um défice de hipoteca após a venda/reintegração de posse, deve notificar o mutuário da sua intenção no prazo de 6 anos após a venda.
• Canadá (Atos de Limitação Provincial e Extinção):
• Cada província canadense estabelece um período de prescrição básico estrito para processar uma dívida não garantida (calculado a partir da data do último pagamento ou reconhecimento por escrito antes do vencimento): 2 anos em Ontário (Lei de Limitações, 2002), Colúmbia Britânica (Lei de Limitação, SBC 2012), Alberta (Lei de Limitações), Saskatchewan, Nova Escócia e Nova Brunswick; 3 anos em Quebec (Código Civil de Quebec, onde a expiração do prazo de prescrição de 3 anos extingue o direito de ação); e 6 anos em Manitoba, Ilha do Príncipe Eduardo, Terra Nova e Labrador e nos territórios.
• Regra Anti-Revival Fundamental em Ontário e BC: De acordo com a Seção 13(9) da Lei de Limitações de Ontário de 2002 e a Seção 24(7) da Lei de Limitações de BC, um reconhecimento ou pagamento parcial somente redefine o relógio de 2 anos se for feito ANTES de expirar o período de prescrição de 2 anos. Depois que o período de prescrição de 2 anos expirar em Ontário ou BC, um pagamento subsequente ou reconhecimento por escrito NÃO revive o direito de processar. Para hipotecas de bens imóveis em Ontário, o prazo de prescrição é de 10 anos de acordo com a Lei de Limitações de Bens Imóveis.
• Austrália (Leis de Limitação Estatal e Código de Crédito Nacional):
• Para cartões de crédito, empréstimos pessoais e contas sem garantia, o período de prescrição é de 6 anos em Nova Gales do Sul, Victoria, Queensland, Austrália Ocidental, Austrália do Sul e Tasmânia (e 3 anos no Território do Norte). É importante ressaltar que em Nova Gales do Sul (de acordo com a Seção 63 da Lei de Limitação de 1969 (NSW)), a expiração do período de prescrição de 6 anos extingue completamente o título e o direito da dívida, o que significa que uma dívida prescrita em NSW está morta para sempre e nunca poderá ser recuperada por um pagamento posterior. De acordo com Diretrizes de cobrança de dívidas ACCC e ASIC, ameaçar com ação legal ou buscar uma dívida prescrita por lei depois que um consumidor declara que nenhum pagamento será feito é uma conduta injusta.

Perguntas frequentes¶

Uma quitação de falência do Capítulo 7 de 10 anos atrás elimina um penhor da Zombie Second Mortgage sobre minha casa?¶

Não, não automaticamente. Uma quitação de falência do Capítulo 7 elimina permanentemente o seu responsabilidade pessoal (pessoalmente) em sua primeira e segunda hipoteca, o que significa que o cobrador zumbi da segunda hipoteca nunca poderá processá-lo pessoalmente por uma sentença monetária ou enfeitar seu salário. No entanto, de acordo com a decisão da Suprema Corte dos EUA em Johnson v. Banco do Estado de origem e Dewsnup v., um penhor hipotecário registrado sobre imóveis passa intacto pelo Capítulo 7 da falência (em real). O comprador da dívida ainda pode tentar executar a hipoteca contra a própria casa, a menos que a garantia seja barrada pelo estatuto de limitações da hipoteca do seu estado, derrotado sob o Regulamento Z da TILA ou eliminado dentro de um novo caso de reorganização do Capítulo 13.

E se um cobrador de dívidas me processar em tribunal por uma dívida que eu sei que já ultrapassou o prazo de prescrição?¶

Você ainda deve apresentar uma declaração formal por escrito Resposta com o escrivão antes do prazo de resposta (normalmente 20 a 30 dias) e levantar explicitamente a questão Defesa Afirmativa: Expiração do prazo prescricional. Na maioria dos estados, um juiz não verificará a idade da dívida se você não comparecer; se você ignorar a intimação, o cobrador ganhará uma sentença à revelia automática, executória por 10 a 20 anos. Apresente sua resposta levantando a defesa do Estatuto de Limitações e entre em contato com um advogado do consumidor da FDCPA para contra-processar o cobrador, porque processar uma dívida prescrita é uma violação de responsabilidade estrita do Regulamento F do CFPB (12 CFR Seção 1006.26 (b)) que lhe dá direito a danos legais mais honorários advocatícios.

Posso vender ou refinanciar minha casa se uma segunda hipoteca zumbi ainda estiver aparecendo na minha pesquisa de título?¶

Quando você tenta vender ou refinanciar, a seguradora do título se recusará a fechar, a menos que o segundo Contrato Fiduciário registrado seja divulgado. No entanto, você NÃO precisa pagar uma demanda de pagamento inflacionada na mesa de fechamento. Primeiro, se o prazo de prescrição da execução hipotecária expirou em seu estado, um advogado imobiliário pode entrar com uma ação Ação de título silencioso (ou uma petição de quitação sumária legal, como sob a Seção 1501(4) da RPAPL de Nova York) pedindo a um juiz que expurgue a segunda hipoteca prescrita dos registros de terras do condado por zero dólares. Em segundo lugar, se a garantia não prescrever, fazer cumprir o Regulamento Z da TILA para eliminar 10 a 15 anos de juros ilegais do período de silêncio força o cobrador a reduzir a exigência de pagamento ou a contentar-se com uma pequena fração do principal.

Se eu contestar uma dívida zumbi em meu relatório de crédito, contestá-la reinicia o prazo de prescrição?¶

Registrar uma disputa com Equifax, Experian ou TransUnion sob o Fair Credit Reporting Act, ou enviar uma Carta de Disputa de Validação de Dívida por escrito para uma agência de cobrança declarando "Eu contesto esta dívida em sua totalidade", nunca reinicia o prazo de prescrição ou o relógio de relatório de crédito de 7 anos. Afirmar por escrito que você contesta a dívida é exatamente o oposto de um reconhecimento por escrito ou promessa de pagamento.

Fontes verificadas¶

• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) (Estados Unidos): Regulamento F (Lei de Práticas Justas de Cobrança de Dívidas), 12 CFR Seção 1006.26 e Opinião Consultiva do CFPB sobre Dívidas Prescritas (abril de 2023).
• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) (Estados Unidos): Truth in Lending Act (TILA) Regulamento Z, 12 CFR Seção 1026.41(e)(6) e RESPA Regulamento X, 12 CFR Seções 1024.35 e 1024.36.
• Federal Trade Commission (FTC) (Estados Unidos): Fair Credit Reporting Act (FCRA), 15 U.S.C. Seção 1681c ©.
• Reformas Estatutárias Estaduais (Estados Unidos): Lei de Prevenção ao Abuso de Execução Hipotecária de Nova York (FAPA, CPLR Seção 213(4)) e Lei de Justiça de Crédito ao Consumidor (CPLR Seção 214-i); Seção 1788.14 do Código Civil da Califórnia; Seção 392.307 do Código Financeiro do Texas.
• FCA (Reino Unido), Lei de Limitações de Ontário (Canadá) e ACCC/ASIC (Austrália): Lei de Limitações de 1980 (Reino Unido) e FCA CONC 7.15 / MCOB 13.6; Lei de Limitações de Ontário, 2002 (Seção 13(9)); e Lei de Limitação de NSW de 1969 (Seção 63).

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