وقتی پابندی والے 'زومبی' قرض جمع کرنے والے اور زومبی دوسرے رہن کی پیش بندی¶

10 سال پرانے کریڈٹ کارڈ یا میڈیکل بل پر قانونی چارہ جوئی کا خطرہ موصول ہونا، یا خاموش سیکنڈ مارگیج یا ہوم ایکویٹی لائن آف کریڈٹ (HELOC) پر اچانک ڈیفالٹ اور فورکلوزر کا نوٹس کھولنا جس سے آپ نے 2009 سے نہیں سنا ہے، ایک شدید مالیاتی ہنگامی صورتحال ہے۔ پورے شمالی امریکہ، یورپ اور آسٹریلیا میں، قرض کے خریدار پہلے سے طے شدہ غیر محفوظ قرضوں کے پورٹ فولیوز خریدتے ہیں اور ڈالر پر پیسوں کے لیے غیر فعال "80/20" پگی بیک سیکنڈ مارگیجز خریدتے ہیں اور ہائی پریشر کلیکشن یا فورکلوزر مہمات شروع کرتے ہیں۔ غیر محفوظ زومبی قرض کے معاملات میں، ایک $5 "نیک نیتی" کی ادائیگی یا ادائیگی کا تحریری وعدہ قانونی طور پر ختم شدہ حدود کے قانون کو دوبارہ زندہ کر سکتا ہے اور آپ کو ایک مکمل قانونی چارہ جوئی سے دوچار کر سکتا ہے۔ زومبی سیکنڈ مارگیج کیسز میں، پرائیویٹ ایکویٹی نوٹ خریدار آپ کے گھر کی قیمت بڑھنے تک انتظار کرتے ہیں، ان سالوں کے دوران 10 سے 15 سال کے سابقہ ​​سود اور فیسوں پر ٹیک لگاتے ہیں جب کبھی کوئی ماہانہ گوشوارے نہیں بھیجے جاتے تھے، اور آپ کے گھر پر فورکلوزر نیلامی کا شیڈول بناتے ہیں۔ دونوں خطرات کو روکنے کے لیے CFPB ریگولیشن F کے تحت ذمہ داری کے سخت تحفظات کی ضرورت ہوتی ہے، Truth in Lending Act (TILA) ریگولیشن Z متواتر بیان کے اصول پر زور دیتے ہوئے، سابقہ ​​سود کے خلاف، ٹائٹل کی ٹوٹی ہوئی وعدہ نامہ کی زنجیروں کو چیلنج کرنا، اور قانونی اینٹی ریویول ڈیفنس کو تعینات کرنا۔

اب یہ کرو¶

1. اگر کوئی قرض جمع کرنے والا یا پروسیس سرور آپ کے دروازے پر ظاہر ہوتا ہے تو اپنی ذاتی حفاظت کی حفاظت کریں۔ اگر کوئی آپ کے گھر پر وارنٹ آفیسر، بیلف، یا پراپرٹی انسپکٹر ہونے کا دعویٰ کرتا ہے اور جانے سے انکار کرتا ہے یا جسمانی دھمکیاں دیتا ہے، تو اندر جائیں، اپنے دروازے کو لاک کریں، اور اپنے مقامی کو کال کریں۔ ہنگامی نمبر (امریکہ اور کینیڈا میں 911، یورپی یونین میں 112، برطانیہ میں 999، آسٹریلیا میں 000)۔ بند دروازے کے پیچھے کم از کم 2 میٹر (6.5 فٹ) فاصلہ رکھیں۔
2. **ایک ڈالر بھی ادا نہ کریں، $5 "نیک نیتی" ڈیبٹ کی اجازت دیں، یا پرانے قرض پر کسی بھی تسلیم شدہ دستخط پر دستخط کریں۔ ** امریکی ریاستوں، کینیڈا کے صوبوں، اور عام قانون کے دائرہ اختیار میں، یہاں تک کہ $1 کی جزوی ادائیگی کرنا یا وقتی ممنوعہ قرض کی ادائیگی کے تحریری وعدے پر دستخط کرنا، یا کثیر سال کی حد کو دوبارہ بند کرنے کے لیے ** اسٹیٹس کو دوبارہ بند کرنا۔ قرض کے خریدار کی قانونی طاقت آپ پر پورے بیلنس اور سود کے لیے مقدمہ دائر کرنے کا۔
3. اپنی تین آفیشل کریڈٹ رپورٹس کھینچیں اور ڈیٹ آف فرسٹ ڈیلینکونسی (DOFD) کو چیک کریں۔ کسی غیر محفوظ قرض جمع کرنے والے کو جواب دینے سے پہلے، درست مہینے اور سال کی تصدیق کریں کہ اکاؤنٹ پہلے مجرم ہوا اور اسے کبھی کرنٹ نہیں لایا گیا۔ فیڈرل فیئر کریڈٹ رپورٹنگ ایکٹ (15 U.S.C. سیکشن 1681c) کے تحت، زیادہ تر غیر محفوظ شدہ قرضوں کو آپ کی کریڈٹ رپورٹ سے مستقل طور پر 7 سال جمع 180 دن پہلے جرم کی تاریخ کے بعد صاف کیا جانا چاہیے، قطع نظر اس سے کہ قرض کتنی بار بیچا گیا ہو۔
4. **اگر غیر فعال دوسرے رہن یا HELOC پر فوری بند ہونے کا خطرہ ہو تو، فوری طور پر ایک باضابطہ اہل تحریری درخواست (QWR)، معلومات کی درخواست (RFI)، اور غلطی کا نوٹس (NOE) فوری طور پر بھیجیں۔ ** رئیل اسٹیٹ سیٹلمنٹ پروسیجرز ایکٹ (**RESPA، 12 CFR سیکشنز 1034. ** 1034 ** 536 بھیجیں) خدمت کنندہ کے نامزد کردہ QWR/NOE ایڈریس پر تصدیق شدہ خط جس میں مطالبہ کیا گیا ہے: (a) اصل گیلی سیاہی کا وعدہ نوٹ اور تمام تائیدات/الانسز، (b) قرض کی مکمل ادائیگی اور چارج کی تاریخ، © کسی بھی 1099-C کی کاپیاں قرض کے فارموں کی منسوخی یا "چارج اور ماہانہ جاری کردہ نوٹس" (ہر ماہ کے ساتھ جاری کردہ) پچھلے 15 سالوں میں بھیجے گئے بیانات۔
5. **ایک FDCPA 30 دن کے قرض کی توثیق کا مطالبہ اور وقت کی پابندی کا خط بھیجیں۔ ** تیسرے فریق کے جمع کرنے والے یا رہن کے قرض کے خریدار کے پہلے رابطے کے **30 کیلنڈر دنوں کے اندر، 15 U.S.C کے تحت قرض کا تنازعہ کرتے ہوئے ایک مصدقہ خط بھیجیں۔ سیکشن 1692g اور مطالبہ کرتے ہوئے کہ وہ ملکیت کے سلسلے کی تصدیق کریں اور تمام ٹیلی فون کالز بند کریں (دیکھیں قرض جمع کرنے والے کو ہراساں کرنا)۔
6. کبھی بھی عدالتی سمن یا فارکلوزر سیل کے ریکارڈ شدہ نوٹس کو نظر انداز نہ کریں۔ اگر قرض یا دوسرا رہن قانونی طور پر وقتی طور پر ممنوع ہو تو بھی، زیادہ تر دائرہ اختیار میں حدود کا قانون ایک مثبت دفاع ہے (مطلب ہے کہ آپ کو اسے فعال طور پر عدالت میں یا عدالتی کارروائی میں اٹھانا ہوگا تاکہ کسی غیر عدالتی فیصلے کو روکا جا سکے یا اپنا گھر نیلام کریں)۔ فرسٹ لین مارگیج کے اقدامات کے لیے، دیکھیں پیشگی اطلاع، رہن کی برداشت، اور نقصان میں تخفیف.

flowchart TD
    A["پرانے / غیر فعال قرض پر مطالبہ وصول کریں۔"] --> B{"کیا قرض غیر محفوظ ہے یا زومبی سیکنڈ مارگیج / HELOC؟"}
    B -->|"غیر محفوظ قرض (کریڈٹ کارڈ، طبی، ذاتی قرض، آٹو کی کمی)"| C["صفر ادا کریں اور کچھ نہیں پر دستخط کریں؛ پہلی جرم کی تاریخ (DOFD) اور ریاستی قانون کی حدود کو چیک کریں۔"]
    C --> D{"کیا ریاستی/صوبائی حدود کی میعاد ختم ہو چکی ہے؟"}
    D -->|"جی ہاں: ٹائم بارڈ زومبی قرض"| E["سرٹیفائیڈ ٹائم بارڈ ڈسپیوٹ اور سیز کمیونیکیشن نوٹس بھیجیں۔ CFPB Reg F کے تحت کسی بھی مقدمہ کے خطرے کی اطلاع دیں۔"]
    D -->|"نہیں: حدود کے قانون کے اندر"| F["30 دن کا FDCPA قرض کی توثیق کا مطالبہ بھیجیں؛ اگر سول سمن کے ساتھ پیش کیا گیا ہو تو جواب تیار کریں۔"]
    B -->|"زومبی سیکنڈ مارگیج / 80-20 پگی بیک لون / پرانا HELOC"| G["RESPA نوٹس آف ایرر (NOE)، معلومات کی درخواست (RFI)، اور FDCPA توثیق کا مطالبہ فوری طور پر پیش کریں۔"]
    G --> H{"کیا پچھلے قرض دہندہ نے قرض میں تیزی لائی تھی یا سالوں تک TILA کے ماہانہ گوشوارے بھیجنے میں ناکام رہے؟"}
    H -->|"قرضے میں سال پہلے تیزی آئی تھی۔"| I["اسسٹٹ ریئل پراپرٹی مورگیج سٹیٹیوٹ آف لمیٹیشنز (مثلاً، NY FAPA / ریاست 4 سے 6 سال کی ایکسلریشن بار)"]
    H -->|"غیر فعال سالوں کے دوران کوئی ماہانہ بیانات نہیں بھیجے گئے۔"| J["CFPB TILA Reg Z گائیڈنس کی درخواست کریں: خاموش سالوں کے دوران جمع ہونے والے تمام سابقہ سود اور فیسوں کو ہٹانے کا مطالبہ"]

مرحلہ 1: غیر محفوظ "زومبی قرض" اور قانون کی حدود کا احیاء کا جال¶

غیر محفوظ شدہ زومبی قرض سے مراد پرانے کریڈٹ کارڈ بیلنس، میڈیکل بلز، پے ڈے لون، ٹیلی کام بلز، یا آٹو لون ڈیفیسینسی بیلنس (کار دوبارہ قبضے کے بعد باقی رہ گئے) جو کم از کم 3 سے 15 سال پرانے ہیں۔ اصل بینک عام طور پر ٹیکس اور اکاؤنٹنگ کے مقاصد کے لیے 180 دن کے جرم کے بعد غیر ادا شدہ غیر محفوظ اکاؤنٹس کو "چارج آف" کرتے ہیں، اور پھر قرض کے خریداروں کو 1 سے 4 سینٹ کے عوض ڈالر پر چارج شدہ اکاؤنٹس کی بڑے پیمانے پر ڈیجیٹل اسپریڈ شیٹس فروخت کرتے ہیں۔

ہر صارف کے قرض پر دو الگ الگ گھڑیوں کو سمجھنا¶

صارفین معمول کے مطابق کریڈٹ رپورٹنگ کلاک کو Lawsuit Statute of Limitations Clock کے ساتھ الجھاتے ہیں۔ وہ مکمل طور پر مختلف قوانین کے تحت چلتے ہیں اور الگ الگ ٹائم لائنز پر چلتے ہیں:

1. کریڈٹ بیورو رپورٹنگ کلاک (فیڈرل ایف سی آر اے، 15 یو ایس سی سیکشن 1681c©):
2. 7 سال (+ 180 دن) پر طے شدہ: ریاستہائے متحدہ میں، ایک مجرم اکاؤنٹ آپ کے Equifax، Experian، اور TransUnion کریڈٹ رپورٹس پر زیادہ سے زیادہ 7 سال کے لیے ظاہر ہو سکتا ہے (First Delinquency کی تاریخ**، یا DOFD، جو کہ وصولی سے پہلے کی تاریخ سے 180 دن بعد ماپا جاتا ہے)۔ کینیڈا میں، کریڈٹ رپورٹنگ پرج ونڈو 6 سے 7 سال ہے۔ برطانیہ میں، یہ ڈیفالٹ سے 6 سال ہے۔ آسٹریلیا میں، معیاری ڈیفالٹس کے لیے یہ 5 سال ہے۔
3. **کریڈٹ رپورٹس کی غیر قانونی "ری-ایجنگ": ** ایک قرض خریدار ** قانونی طور پر 7 سالہ کریڈٹ رپورٹنگ کلاک کو قرض خرید کر، "نئی کلیکشن ٹریڈ لائن ڈیٹ" کھول کر یا آپ کو جزوی ادائیگی کرنے پر مجبور کر کے ** نہیں کر سکتا۔ اگر قرض کا خریدار 2015 کے قرض کو 2024 کے ڈیفالٹ جیسا بنانے کے لیے آپ کی کریڈٹ رپورٹ پر پہلی جرم کی تاریخ کو تبدیل کرتا ہے، تو انہوں نے فیئر کریڈٹ رپورٹنگ ایکٹ کے تحت غیر قانونی دوبارہ عمر رسیدہ کا ارتکاب کیا ہے۔ کریڈٹ بیورو اور CFPB کے ساتھ تحریری طور پر اس پر فوری طور پر تنازعہ کریں۔
4. مقدمات کا قانون (ریاست / صوبائی معاہدہ قانون):
5. 3 سے 10 سال تک کی حدود (عام طور پر 3 سے 6 سال): یہ قرض دہندہ یا قرض کے خریدار کے لیے عدالت میں آپ کے خلاف دیوانی مقدمہ دائر کرنے کی آخری تاریخ ہے۔ اس ڈیڈ لائن کے ختم ہونے کے بعد، قرض "وقت کی پابندی" ہو جاتا ہے۔
6. CFPB ریگولیشن F کس چیز سے منع کرتا ہے (12 CFR سیکشن 1006.26): وفاقی CFPB ریگولیشن F کے تحت، ایک قرض جمع کرنے والے کو **وقتی پابندی والے قرض پر صارف کے خلاف مقدمہ کرنے یا مقدمہ کرنے کی دھمکی دینے سے سختی سے منع کیا گیا ہے۔ یہاں تک کہ یہ بتانا کہ قانونی کارروائی وقتی پابندی والے قرض پر ہوسکتی ہے وفاقی قانون کی سخت ذمہ داری کی خلاف ورزی ہے۔

سٹیٹیوٹ آف لمیٹیشنز ریوائیول ٹریپ کیسے کام کرتا ہے (اور وہ ریاستیں جنہوں نے اس پر پابندی لگا دی ہے)¶

جب کہ ایک کلکٹر اکثریتی ریاستوں (اور مسیسیپی اور وسکونسن میں، حدود کے قانون کی میعاد مکمل طور پر قرض کو خود ہی ختم کر دیتا ہے) میں آپ پر مقدمہ نہیں کر سکتا، لیکن زیادہ تر دیگر ریاستوں میں ایک کلکٹر کو اب بھی آپ سے وقتی ممنوعہ قرض رضاکارانہ طور پر ادا کرنے کے لیے کہنے کی اجازت ہے، بشرطیکہ وہ قانون کی پابندی نہ کرے اور وقتی پابندی کی ضرورت نہ ہو۔

یہ خطرہ ہے: تقریباً نصف امریکی ریاستوں اور کئی کینیڈا کے صوبوں میں، جزوی ادائیگی یا تحریری اعتراف کے ذریعے بحالی کا عام قانون کا قاعدہ اب بھی لاگو ہوتا ہے: - جزوی ادائیگی کا احیاء: $5 کا چیک بھیجنا، ایک کلکٹر کو $10 کی فیس کے لیے اپنا ڈیبٹ کارڈ دینا، یا کلکٹر کو چھوٹی ادائیگی چلانے کی اجازت دینا اس ادائیگی کی تاریخ سے کئی سالہ حدود کا قانون دوبارہ شروع کرتا ہے۔ - تحریری اعتراف کی بحالی: کسی تصفیہ کی پیشکش پر دستخط کرنا، ای میل یا ٹیکسٹ میسج کا جواب دیتے ہوئے کہ "مجھے معلوم ہے کہ میرے پاس یہ رقم واجب الادا ہے اور میں آپ کو اگلے ماہ ادا کرنے کی کوشش کروں گا" یا مشکل کے منصوبے پر دستخط کرنا قانونی طور پر ادائیگی کے لیے ایک نیا تحریری وعدہ تشکیل دے سکتا ہے جو حدود کے قانون کو دوبارہ شروع کرتا ہے۔ - ریاستیں جن کے پاس آئینی تجدید کے خلاف تحفظات ہیں: - بجھانے والی ریاستیں (مجموعی طور پر ممنوعہ یا بحالی کو مستقل طور پر روک دیا گیا ہے): مسیسیپی (مس کوڈ سیکشن 15-1-3)، وسکونسن (وائس اسٹیٹ سیکشن 893.05) اور نیو یارک (کنزیومر کریڈٹ / پی ایل 4 سیکشن ** جو سیکشن 1-1-4) 3 سالہ صارفین کے کریڈٹ کی حدود کا قانون اور ایک بار ختم ہونے کے بعد جزوی ادائیگی یا تحریری اعتراف کے ذریعے کسی بھی بحالی کو مستقل طور پر روک دیا گیا)۔ - ایسی ریاستیں جہاں اکیلے جزوی ادائیگی وقتی پابندی والے قرض کو بحال نہیں کرسکتی ہے: کیلیفورنیا (Cal. Code Civ. Proc. سیکشن 360 اور Civ. کوڈ سیکشن 1788.14: ادائیگی کے لیے ایک نئے دستخط شدہ تحریری وعدے کی ضرورت ہے، اور جمع کرنے والے وقتی پابندی والے قرض پر مقدمہ نہیں کر سکتے ہیں)، Tex. 392.7: وقتی پابندی والے صارف قرض کو ادائیگی یا اعتراف کے ذریعے بحال نہیں کیا جا سکتا)، میری لین **ایریزو، **میساچوس، **ایلی نوائے، نارتھ کولینا، **اورون، **واگٹن، اور نیواڈا۔

فیز 2: زومبی سیکنڈ مارگیج اور خاموش HELOC فورکلوزر بحران¶

اگرچہ غیر محفوظ زومبی قرض ایک مقدمہ کا خطرہ ہے، ایک زومبی سیکنڈ مارگیج آپ کے گھر کو لے جانے کا براہ راست خطرہ ہے۔

زومبی سیکنڈ مارگیج کیسے بنایا جاتا ہے۔¶

2004 سے 2008 ہاؤسنگ بوم کے دوران، لاکھوں مالکان نے "80/20 پگی بیک لونز" (نجی مارگیج انشورنس سے بچنے کے لیے 80 فیصد پہلا مارگیج اور 20 فیصد دوسرا مارگیج) کا استعمال کرتے ہوئے گھر خریدے یا ہوم ایکویٹی لائنز آف کریڈٹ (HELOCs) لے لیے۔ جب 2008 کا مالیاتی بحران آیا اور گھر کی قدریں گر گئیں، لاکھوں گھر کے مالکان پیچھے پڑ گئے اور انہوں نے اپنے پہلے رہن پر قرض میں ترمیم پر بات چیت کی۔

20 فیصد سیکنڈ مارگیج کا کیا ہوا؟ 1. چونکہ گھر پانی کے اندر گہرا تھا (صرف پہلے رہن سے کم قیمت)، 2010 میں دوسرے رہن پر پیش گوئی کرنے سے دوسرے قرض دہندہ کے لیے ** صفر ڈالر** حاصل ہوتے۔ 2. پیش گوئی کرنے کے بجائے، دوسرے رہن والے بینک نے خاموشی سے اپنی داخلی کتابوں پر دوسرے رہن کو چارج آف کر دیا، ماہانہ بلنگ اسٹیٹمنٹس بھیجنا بند کر دیا، اور ڈیفالٹ شدہ دوسرے رہن کے نوٹ کو قرض کے خریدار کو ڈالر پر 1 سے 5 سینٹ میں بیچ دیا۔ 3. چونکہ گھر کے مالک نے اپنے پہلے رہن میں ترمیم کی اور ** دوسرے رہن پر 10 سے 15 سال تک کوئی دوسرا ماہانہ بل نہیں ملا**، گھر کے مالک کو معقول طور پر یقین تھا کہ دوسرے رہن کو پہلے رہن کی ترمیم میں ضم کر دیا گیا تھا، جسے 2012 کے قومی رہن کے تصفیے کے تحت معاف کر دیا گیا تھا، یا مٹا دیا گیا تھا۔ 4. دی ایمبش ٹوڈے: یہاں تک کہ جب باب 7 دیوالیہ پن میں ایک پرومیسری نوٹ کو چارج کیا جاتا ہے یا ذاتی ذمہ داری کو ڈسچارج کیا جاتا ہے، ایک ریکارڈ شدہ رہن کا حق (ڈیڈ آف ٹرسٹ) جائیداد کے عنوان کے خلاف کاؤنٹی لینڈ ریکارڈز کے ساتھ منسلک رہتا ہے (in rem) جب تک کہ ایک باضابطہ لین ریلیز / ری کنوینس ریکارڈ نہ کیا جائے۔ اب جب کہ گھر کی قیمتیں بڑھ چکی ہیں، نجی ایکویٹی قرض کے خریدار اچانک ڈیفالٹ کا نوٹس / پیشگی بند کرنے کا ارادہ بھیجتے ہیں، اصل پرنسپل کا مطالبہ کرتے ہوئے ** کے علاوہ $40,000 سے $80,000 کا مطالبہ کرتے ہیں اور انہوں نے کبھی بھی 4 سال سے زائد عرصے کے لیے ایک سود نہیں بھیجا۔ بل۔**

فیز 3: زومبی سیکنڈ مارگیج فارکلوزر کو شکست دینے کے لیے 6 قانونی ہتھیار¶

اگر آپ کو جمع کرنے کی ڈیمانڈ، نوٹس آف ڈیفالٹ، یا خاموش سیکنڈ مارگیج یا HELOC پر ٹرسٹی کی فروخت کا نوٹس موصول ہوتا ہے، تو فوری طور پر ان چھ وفاقی اور ریاستی قانونی دفاع پر زور دیں:

فیز 4: مرحلہ وار آڈٹ اس بات کی تصدیق کرنے کے لیے کہ آیا آپ کا زومبی سیکنڈ مارگیج واقعی معاف یا ختم کر دیا گیا تھا۔¶

1. 2012 کے نیشنل مارگیج سیٹلمنٹ (NMS) اور HAMP 2MP ریکارڈز کو چیک کریں: 2010 اور 2016 کے درمیان، وفاقی Home Affordable Modification Program Second Lien Modification Program (2MP) اور **$25 بلین نیشنل مارگیج بینک آف امریکہ، ویلڈ وولنٹ/کوئیلنٹ وولنٹ Fargo/Wachovia, JPMorgan Chase/WaMu, Citigroup, and Ally/GMAC)، بڑے بینکوں کو لاکھوں دوسرے رہن کو بجھانے اور جاری کرنے کی ضرورت تھی۔ کبھی کبھار، ایک بینک قرض کو اندرونی طور پر بجھا دیتا ہے، کاؤنٹی لیین کی رہائی کو ریکارڈ کرنے میں ناکام رہتا ہے، اور سال بعد غلطی سے اکاؤنٹ کو بلک سیل میں شامل کر دیتا ہے۔ اصل بینک سے مکمل سروسنگ لاگ کا مطالبہ کریں۔
2. ** فارم 1099-C کے لیے اپنی IRS اجرت اور آمدنی کی نقلیں کھینچیں:** چیک کریں کہ آیا اصل بینک نے قابل شناخت ایونٹ کوڈ کے ساتھ IRS فارم 1099-C (قرض کی منسوخی) جاری کیا ہے F یا G. تصفیہ خط و کتابت کے ساتھ مل کر، یہ ثابت کرنے میں مدد کرتا ہے کہ کوئی بنیادی قرض موجود نہیں ہے۔
3. اپنا کاؤنٹی ریکارڈر / لینڈ رجسٹری ٹائٹل ہسٹری چیک کریں: اس کی کاپیاں کھینچیں: (a) اصل سیکنڈ ڈیڈ آف ٹرسٹ (میچورٹی ڈیٹ چیک کریں: 10-سال یا 15 سالہ بیلون نوٹ جو 2016 یا 2021 میں پختہ ہوا ہے اکثر-6 سال کی حد سے-4 سال تک کی سختی- پختگی)؛ (ب) 2008 اور 2015 کے درمیان ریکارڈ کیا گیا کوئی بھی سابقہ ​​نوٹس آف ڈیفالٹ (NOD) (پہلے ایکسلریشن کو ثابت کرنا)؛ اور © ہر ریکارڈ شدہ اسائنمنٹ آف ڈیڈ آف ٹرسٹ (خالی یا ناکارہ تفویض کرنے والوں کی جانچ کرنا)۔
4. CFPB اور اپنے اسٹیٹ اٹارنی جنرل کے ساتھ باضابطہ شکایت درج کریں: فائل کریں consumerfinance.gov/complaint اور آپ کے اسٹیٹ اٹارنی جنرل کے کنزیومر فراڈ یونٹ کے ساتھ، جو دونوں زومبی سیکنڈ مارگیجز پر غیر قانونی TILA سائلنٹ پیریڈ سود کے مطالبات پر فعال طور پر مقدمہ چلاتے ہیں۔

فیز 5: زومبی ڈیبٹ کلیکٹرز اور زومبی سیکنڈ مارگیجز کو روکنے کے لیے لفظی خطوط¶

سانچہ 1: غیر محفوظ شدہ "زومبی قرض" تنازعہ اور مواصلاتی خط¶

یہ خط بذریعہ USPS مصدقہ میل مع واپسی کی رسید کی درخواست کی گئی (یا رجسٹرڈ میل) کے ذریعے کسی بھی کلکٹر کو بھیجیں جو ایک ختم شدہ غیر محفوظ شدہ قرض پر ادائیگی کا مطالبہ کرتا ہے:

[Date]

VIA CERTIFIED MAIL - RETURN RECEIPT REQUESTED
Tracking Number: [Insert Tracking Number]

To: [Name of Debt Buyer / Collection Agency]
[Street Address]
[City, State/Province, Postal Code]

Re: Account / Reference Number: [Insert Reference Number]
Alleged Original Creditor: [Insert Original Creditor]

NOTICE OF DISPUTE, TIME-BARRED DEBT STATUS, AND CEASE-AND-DESIST DEMAND

To Whom It May Concern:

I am writing in response to your communication dated [Date] regarding the above-referenced account.

1. FORMAL DISPUTE AND NON-ACKNOWLEDGMENT: I dispute this alleged debt in its entirety. Nothing in this letter constitutes an acknowledgment of any debt, a promise to pay, or a waiver of any statute of limitations defense.

2. NOTICE OF TIME-BARRED STATUS (12 CFR Section 1006.26): Based on the Date of First Delinquency of this alleged account, the applicable statute of limitations for filing any legal action expired years ago. Under CFPB Regulation F (12 CFR Section 1006.26(b)) and the Fair Debt Collection Practices Act (15 U.S.C. Section 1692e), you are strictly prohibited from bringing or threatening to bring any legal action on a time-barred debt. In addition, the credit reporting period under the Fair Credit Reporting Act (15 U.S.C. Section 1681c(c)) has expired; any attempt to report or re-age this account on my credit reports will result in immediate legal action.

3. DEMAND TO CEASE ALL COMMUNICATION (15 U.S.C. Section 1692c(c)): Pursuant to 15 U.S.C. Section 1692c(c) and applicable state/provincial law, I hereby demand that you immediately CEASE AND DESIST all further communications with me regarding this account, whether by telephone, mail, text, or electronic means, except to confirm in writing that your collection efforts have been terminated.

Sincerely,

____________________________________
[Your Printed Name - Do Not Sign If Concerned About Signature Copying, or Sign Over Typed Name]
[Your Mailing Address]

ٹیمپلیٹ 2: زومبی سیکنڈ مارگیج RESPA نوٹس آف ایرر (NOE)، معلومات کی درخواست (RFI)، اور TILA سابقہ سود کا تنازعہ¶

اس خط کو بذریعہ مصدقہ میل مع واپسی کی رسید کی درخواست کی گئی کے ذریعے بھیجیں مخصوص ایڈریس پر جو مارگیج سروسر کی طرف سے QWR/NOE/RFI نوٹسز کے لیے نامزد کیا گیا ہے

[Date]

VIA CERTIFIED MAIL - RETURN RECEIPT REQUESTED
Tracking Number: [Insert Tracking Number]

To: [Name of Zombie Second Mortgage Servicer & Debt Buyer]
Attention: Qualified Written Request / Notice of Error / Loss Mitigation Department
[Designated QWR / NOE Street Address]

Re: Borrower Name(s): [Your Full Name(s)]
Property Address: [Your Home Street Address]
Alleged Loan / Account Number: [Insert Account Number]

QUALIFIED WRITTEN REQUEST (QWR), NOTICE OF ERROR (12 CFR Section 1024.35),
REQUEST FOR INFORMATION (12 CFR Section 1024.36), AND FDCPA DISPUTE (15 U.S.C. Section 1692g)

To Whom It May Concern:

I am the homeowner of the property located at the address above. I recently received your notice dated [Date] demanding payment and/or threatening foreclosure on a dormant second mortgage / HELOC on which no monthly periodic statements have been sent for approximately [Number, e.g., 12 to 15] years. I dispute the validity, enforceability, and amount of this alleged debt in its entirety. Nothing in this letter revives or acknowledges any debt.

1. FORMAL NOTICE OF SERVICING ERRORS (12 CFR Section 1024.35):
Please take formal notice of the following servicing errors that you must investigate and correct:
(a) UNLAWFUL RETROACTIVE INTEREST AND FEES UNDER TILA REGULATION Z (12 CFR Section 1026.41(e)(6)): Neither you nor any prior servicer sent monthly periodic billing statements on this charged-off loan between [Year, e.g., 2009] and [Year, e.g., 2025]. Under 12 CFR Section 1026.41(e)(6) and the CFPB's April 2023 Advisory Opinion, a servicer is prohibited from accruing or charging any interest, late fees, or corporate advances during any period in which periodic statements were suspended following charge-off. Assessing or demanding retroactive interest and fees for those silent years violates TILA and 15 U.S.C. Section 1692f(1). Demand is hereby made that you immediately remove 100% of all interest and fees accrued during all months in which periodic statements were not delivered.
(b) EXPIRATION OF STATUTE OF LIMITATIONS: This loan was defaulted and accelerated more than [Number] years ago, rendering any judicial or non-judicial foreclosure action time-barred under state law and strictly prohibited under CFPB Regulation F (12 CFR Section 1006.26(b)).

2. REQUEST FOR INFORMATION AND FDCPA VALIDATION (12 CFR Section 1024.36 & 15 U.S.C. Section 1692g):
Please provide copies of the following documents within statutory RESPA deadlines:
(a) A complete, legible copy of the original Promissory Note and Deed of Trust/Mortgage, including the front and back of all pages and all endorsements and allonges demonstrating an unbroken chain of title to the current owner, plus the exact physical location of the original wet-ink Note;
(b) The full legal name, street address, and contact information of the current owner/investor of the Note;
(c) A complete life-of-loan transaction history from origination (circa [Year]) to the present, itemizing principal, interest rate, interest charges, and fees for every month;
(d) The exact date the loan was charged off, the principal balance at the date of charge-off, and copies of any prior Notice of Default, Notice of Acceleration, or IRS Form 1099-C issued on this account; and
(e) Copies of every monthly periodic billing statement sent to me between [Year] and the present.

Under RESPA (12 CFR Sections 1024.35 and 1024.36), you must provide written acknowledgment of this Notice within five (5) business days and a complete written response and documentary production within thirty (30) business days, during which time you must halt all collection and foreclosure actions pursuant to 15 U.S.C. Section 1692g(b).

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature & Printed Name]
[Your Property Address & Phone Number]

مرحلہ 6: بین الاقوامی قانون کی حدود اور رہن کی کمی کا فریم ورک¶

• برطانیہ (حدود ایکٹ 1980 کے تحت قانون کی پابندی شدہ قرض اور رہن کی کمی):
• غیر محفوظ صارفین کا قرض (انگلینڈ، ویلز، اور شمالی آئرلینڈ میں 6 سال؛ اسکاٹ لینڈ میں 5 سال): حد بندی ایکٹ 1980 کے سیکشن 5 کے تحت، ایک سادہ غیر محفوظ معاہدہ قرض (کریڈٹ کارڈ، اوور ڈرافٹ، ذاتی قرض، یوٹیلیٹی بل) بن جاتا ہے۔ مقروض نے اس 6 سال کی مدت کے دوران ادائیگی کی یا تحریری اقرار نامے پر دستخط کیے)۔ فنانشل کنڈکٹ اتھارٹی (FCA) کنزیومر کریڈٹ سورس بک (CONC 7.15) کے تحت، ایک کلکٹر یہ بیان نہیں کر سکتا اور نہ ہی اس بات کا اشارہ دے سکتا ہے کہ ایک بار جب قرض کو قانون کے تحت روک دیا جائے تو قانونی نفاذ کی کارروائی کی جا سکتی ہے۔ اسکاٹ لینڈ میں، پریسکرپشن اینڈ لمیٹیشن (اسکاٹ لینڈ) ایکٹ 1973 کے تحت، صارفین کے قرضے 5 سال کے بعد بغیر ادائیگی یا تحریری اعتراف کے مکمل طور پر ختم ہوجاتے ہیں، یعنی قرض قانونی طور پر ختم ہوجاتا ہے اور اگر آپ بعد میں غلطی کرتے ہیں تو اسے بحال نہیں کیا جاسکتا۔
• رہن کی کمی (پرنسپل پر 12 سال، سود پر 6 سال): حد بندی ایکٹ 1980 کے سیکشن 20 کے تحت، اگر انگلینڈ اور ویلز میں کوئی گھر دوبارہ قبضے میں لیا جاتا ہے یا اس پر غیر فعال رہن کا چارج ہوتا ہے، تو حد کی مدت 12 سال ہے ** 12 سال** صرف pciprin ** کی وصولی کے لیے** ** رہن کا سود**۔ مزید برآں، FCA مارگیجز اینڈ ہوم فنانس: کنڈکٹ آف بزنس (MCOB 13.6) قواعد کے تحت، اگر کوئی قرض دہندہ فروخت/قبضہ کے بعد رہن کی کمی کو پورا کرنے کا ارادہ رکھتا ہے، تو اسے فروخت کے 6 سال کے اندر قرض لینے والے کو اپنے ارادے سے مطلع کرنا چاہیے۔
• کینیڈا (صوبائی حد بندی کے ایکٹ اور بجھاؤ):
• ہر کینیڈا کا صوبہ غیر محفوظ شدہ قرض پر مقدمہ کرنے کے لیے ایک سخت بنیادی حد بندی کی مدت مقرر کرتا ہے (آخری ادائیگی کی تاریخ سے شمار کیا جاتا ہے یا میعاد ختم ہونے سے پہلے تحریری اعتراف): 2 سال اونٹاریو میں (حدود ایکٹ، 2002)، برٹش کولمبیا (*حد بندی ایکٹ، SBC0)، ****** ساسکچیوان، نووا اسکاٹیا، اور نیو برنسوک؛ کیوبیک میں 3 سال (سول کوڈ آف کیوبیک، جہاں نسخے کی 3 سالہ مدت کی میعاد ختم ہو جاتی ہے عمل کا حق ختم ہوجاتا ہے)؛ اور مینیٹوبا، پرنس ایڈورڈ آئی لینڈ، نیو فاؤنڈ لینڈ اور لیبراڈور، اور علاقوں میں 6 سال۔
• اونٹاریو اور BC میں کلیدی اینٹی ریوائیول رول: Ontario Limitations Act, 2002 کے سیکشن 13(9) کے تحت** اور BC Limitation Act کے سیکشن 24(7)** کے تحت، ایک اقرار یا جزوی ادائیگی صرف 2 سال کی گھڑی کو ری سیٹ کرتی ہے اگر یہ ** BE 2 سال کی حد مقرر کی جاتی ہے۔ ایک بار جب اونٹاریو یا BC میں 2 سال کی پابندی کی مدت ختم ہو جائے تو، اس کے بعد کی ادائیگی یا تحریری اقرار مقدمہ کرنے کے حق کو بحال نہیں کرتا۔ اونٹاریو میں حقیقی املاک کے رہن کے لیے، حقیقی جائیداد کی حدود ایکٹ کے تحت حد کی مدت 10 سال ہے۔
• آسٹریلیا (اسٹیٹ لمیٹیشن ایکٹس اور نیشنل کریڈٹ کوڈ):
• غیر محفوظ کریڈٹ کارڈز، ذاتی قرضوں اور بلوں کے لیے، نیو ساؤتھ ویلز، وکٹوریہ، کوئنز لینڈ، ویسٹرن آسٹریلیا، جنوبی آسٹریلیا، اور تسمانیہ (اور شمالی علاقہ میں 3 سال) میں حد کی مدت 6 سال ہے۔ اہم بات یہ ہے کہ، نیو ساؤتھ ویلز میں (حد بندی ایکٹ 1969 (NSW) کے سیکشن 63 کے تحت)، 6 سال کی حد کی مدت ختم ہونے سے ** قرض کے عنوان اور حق کو مکمل طور پر ختم ہوجاتا ہے**، یعنی NSW میں وقتی پابندی والا قرض ہمیشہ کے لیے ختم ہوچکا ہے اور بعد میں ادائیگی کے ذریعے اسے کبھی زندہ نہیں کیا جاسکتا۔ ACCC اور ASIC ڈیبٹ کلیکشن گائیڈلائنز کے تحت، کسی صارف کے کہنے کے بعد کہ کوئی ادائیگی نہیں کی جائے گی، قانونی کارروائی کی دھمکی دینا یا قانون سے ممنوع قرض کی پیروی کرنا غیر ذمہ دارانہ طرز عمل ہے۔

اکثر پوچھے گئے سوالات¶

کیا 10 سال پہلے کا باب 7 دیوالیہ پن میرے گھر پر زومبی سیکنڈ مارگیج کا حق ختم کرتا ہے؟¶

نہیں، خود بخود نہیں۔ ایک باب 7 دیوالیہ پن کا ڈسچارج مستقل طور پر آپ کا صفایا کرتا ہے۔ ذاتی ذمہ داری (شخصیت میں) آپ کے پہلے اور دوسرے دونوں رہن پر، یعنی زومبی دوسرا مارگیج جمع کرنے والا کبھی بھی آپ پر رقم کے فیصلے کے لیے ذاتی طور پر مقدمہ نہیں کر سکتا یا آپ کی اجرت کو سجا نہیں سکتا۔ تاہم، میں امریکی سپریم کورٹ کے فیصلے کے تحت جانسن بمقابلہ ہوم اسٹیٹ بینک اور Dewsnup v. Timm, رئیل اسٹیٹ پر ایک ریکارڈ شدہ رہن کا حق باب 7 دیوالیہ پن سے گزرتا ہے (ریم میں)۔ قرض کا خریدار اب بھی گھر کے خلاف ہی پیش گوئی کرنے کی کوشش کر سکتا ہے جب تک کہ آپ کی ریاست کے رہن کے قانون کی حدود کے ذریعہ حقدار کو روک دیا گیا ہو، TILA ریگولیشن Z کے تحت شکست نہ دی گئی ہو، یا ایک نئے باب 13 کی تنظیم نو کے کیس میں چھین لیا گیا ہو۔

کیا ہوگا اگر ایک قرض جمع کرنے والا مجھ پر عدالت میں کسی ایسے قرض پر مقدمہ کرے جس کے بارے میں میں جانتا ہوں کہ حدود کے قانون سے گزر چکا ہے؟¶

آپ کو ابھی بھی رسمی تحریری فائل کرنا ہوگی۔ جواب دیں۔ عدالتی کلرک کے ساتھ جواب کی آخری تاریخ سے پہلے (عام طور پر 20 سے 30 دن) اور واضح طور پر مثبت دفاع: حدود کے قانون کی میعاد ختم ہونا. زیادہ تر ریاستوں میں، اگر آپ پیش نہ ہو پاتے ہیں تو جج قرض کی عمر کی جانچ نہیں کرے گا۔ اگر آپ سمن کو نظر انداز کرتے ہیں، تو کلکٹر 10 سے 20 سال کے لیے ایک خودکار ڈیفالٹ ججمنٹ جیت لے گا۔ قانون کی حدود کے دفاع میں اپنا جواب درج کریں اور کلکٹر کا مقابلہ کرنے کے لیے صارف FDCPA اٹارنی سے رابطہ کریں، کیونکہ وقتی پابندی والے قرض پر مقدمہ کرنا CFPB ریگولیشن F (12 CFR سیکشن 1006.26(b)) کی سخت ذمہ داری کی خلاف ورزی ہے جو آپ کو قانونی نقصان کے علاوہ قانونی نقصان کا حق دیتا ہے۔

کیا میں اپنے گھر کو فروخت یا ری فنانس کر سکتا ہوں اگر زومبی سیکنڈ مارگیج اب بھی میرے ٹائٹل کی تلاش میں دکھائی دے رہا ہے؟¶

جب آپ بیچنے یا ری فنانس کرنے کی کوشش کرتے ہیں تو ٹائٹل انشورنس کمپنی اس وقت تک بند ہونے سے انکار کر دے گی جب تک کہ ریکارڈ شدہ دوسری ڈیڈ آف ٹرسٹ جاری نہ ہو جائے۔ تاہم، آپ کو اختتامی میز پر فلائی ہوئی ادائیگی کی مانگ ادا کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ سب سے پہلے، اگر آپ کی ریاست میں مارگیج فارکلوزر قانون کی میعاد ختم ہو گئی ہے، تو ایک رئیل اسٹیٹ اٹارنی فائل کر سکتا ہے۔ خاموش عنوان ایکشن (یا قانونی خلاصہ ڈسچارج پٹیشن، جیسا کہ نیو یارک RPAPL سیکشن 1501(4) کے تحت) ایک جج سے کہتا ہے کہ کاؤنٹی کے زمینی ریکارڈز سے صفر ڈالر میں وقتی پابندی والے دوسرے رہن کو خارج کرے۔ دوسرا، اگر حقدار وقت کی پابندی نہیں ہے تو، TILA ریگولیشن Z کو نافذ کرنے سے 10 سے 15 سال کے غیر قانونی خاموش مدت کے سود کو ختم کرنا کلکٹر کو ادائیگی کی مانگ کو کم کرنے یا پرنسپل کے ایک چھوٹے سے حصے کے لیے طے کرنے پر مجبور کرتا ہے۔

اگر میں اپنی کریڈٹ رپورٹ پر زومبی قرض پر تنازعہ کرتا ہوں، تو کیا اس پر اختلاف کرنا حدود کے قانون کو دوبارہ شروع کرتا ہے؟¶

نمبر۔ فیئر کریڈٹ رپورٹنگ ایکٹ کے تحت Equifax، Experian، یا TransUnion کے ساتھ تنازعہ دائر کرنا، یا جمع کرنے والی ایجنسی کو ایک تحریری قرض کی توثیق کا تنازعہ خط بھیجنا جس میں کہا گیا ہے کہ "میں اس قرض کو مکمل طور پر تنازع کرتا ہوں،" کبھی بھی حدود کے قانون یا 7 سالہ کریڈٹ رپورٹنگ گھڑی کو دوبارہ شروع نہیں کرتا ہے۔ تحریری طور پر یہ دعویٰ کرنا کہ آپ قرض پر تنازعہ کرتے ہیں تحریری اعتراف یا ادائیگی کے وعدے کے بالکل برعکس ہے۔

ذرائع نے چیک کیا۔¶

• کنزیومر فنانشل پروٹیکشن بیورو (CFPB) (ریاستہائے متحدہ): ریگولیشن F (Fair Debt Collection Practices Act), 12 CFR سیکشن 1006.26 اور CFPB ایڈوائزری رائے برائے وقتی پابندی والے قرض (اپریل 2023)۔
• کنزیومر فنانشل پروٹیکشن بیورو (CFPB) (ریاستہائے متحدہ): Truth in Lending Act (TILA) ریگولیشن Z, 12 CFR سیکشن 1026.41(e)(6) اور RESPA ریگولیشن X, 12 CFR سیکشنز 1024.35 اور 1360.
• فیڈرل ٹریڈ کمیشن (FTC) (امریکہ): فیئر کریڈٹ رپورٹنگ ایکٹ (FCRA)، 15 U.S.C. سیکشن 1681c©۔
• ریاست کی قانونی اصلاحات (ریاستہائے متحدہ): نیویارک فورکلوزر ابیو پریونشن ایکٹ (FAPA، CPLR سیکشن 213(4)) اور کنزیومر کریڈٹ فیئرنس ایکٹ (CPLR سیکشن 214-i)؛ کیلیفورنیا سول کوڈ سیکشن 1788.14؛ ٹیکساس فنانس کوڈ سیکشن 392.307*۔
• FCA (برطانیہ)، اونٹاریو لمیٹیشن ایکٹ (کینیڈا)، اور ACCC/ASIC (آسٹریلیا): حد بندی ایکٹ 1980 (یو کے) اور FCA CONC 7.15 / MCOB 13.6؛ اونٹاریو لمیٹیشن ایکٹ، 2002 (سیکشن 13(9))؛ اور NSW لمیٹیشن ایکٹ 1969 (سیکشن 63)۔

متعلقہ گائیڈز¶

• قرض جمع کرنے والے کو ہراساں کرنا
• پیشگی اطلاع، رہن کی برداشت، اور نقصان میں تخفیف
• چھوٹا کاروبار یا ذاتی دیوالیہ پن: باب 7 بمقابلہ 13 ٹرائیج
• دیوانی مقدمہ کے ساتھ کام کیا۔
• ڈیڈ چوری، ہوم ٹائٹل فراڈ، اور جعلی کلیم ڈیڈ ڈیفنس
• ملک کے لحاظ سے ہنگامی نمبر