Colectatorii de datorii „Zombie” cu prescripție și executări ipotecare Zombie Second¶

Primirea unei amenințări de proces pentru un card de credit sau o factură medicală veche de 10 ani sau deschiderea bruscă a unui Notificare de nerespectare și executare silită pe o a doua ipotecă tăcută sau pe o linie de credit pentru capital propriu (HELOC) de care nu ați mai auzit din 2009, este o urgență financiară gravă. În America de Nord, Europa și Australia, cumpărătorii de datorii cumpără portofolii de datorii negarantate negarantate și ipoteci secundare latente „80/20” pentru bani pe dolar și lansează campanii de colectare sau de executare silită. În cazurile de datorii zombie negarantate, o singură plată de „bună-credință” de 5 USD sau o promisiune scrisă de plată poate resuscita legal un termen de prescripție expirat și vă poate expune unui proces complet. În cazurile de a doua ipotecă zombie, cumpărătorii de bilete de capital privat așteaptă până când valoarea casei tale crește, aplică 10 până la 15 ani de dobândă și comisioane retroactive în anii în care nu au fost trimise nicio declarație lunară și programează o licitație de executare silită pentru casa ta. Oprirea ambelor amenințări necesită invocarea unor protecții stricte de răspundere în conformitate cu Regulamentul CFPB F, afirmând **Regula privind declarația periodică a Truth in Lending Act (TILA) Regulamentul Z împotriva dobânzii retroactive, contestarea lanțurilor de titluri de bilete la ordin rupte și implementarea apărărilor statutare anti-renavigare.

Fă asta acum¶

1. ** Protejați-vă siguranța personală dacă un colector de datorii sau un server de procesare apare la ușa dumneavoastră.** Dacă cineva vine la tine acasă pretinzând că este ofițer de mandat, executor judecătoresc sau inspector de proprietate și refuză să plece sau face amenințări fizice, intră înăuntru, încuie-ți ușa și sună localul numere de urgență (911 în Statele Unite și Canada, 112 în Uniunea Europeană, 999 în Regatul Unit, 000 în Australia). Păstrați o distanță de cel puțin 2 metri (6,5 picioare) în spatele unei uși încuiate.
2. NU plătiți un singur dolar, nu autorizați un debit de „bună-credință” de 5 USD sau semnați vreo confirmare pentru o datorie veche. În majoritatea statelor S.U.A., provinciile canadiene și jurisdicțiile de drept comun, efectuați chiar și o plată parțială de 1 USD sau semnând o promisiune scrisă de a plăti pentru o datorie prescrisă resetarea limitărilor pe mai mulți ani puterea legală a cumpărătorului de datorii de a vă da în judecată pentru întregul sold plus dobânda.
3. Trageți cele trei rapoarte de credit oficiale și verificați Data primei delincvență (DOFD). Înainte de a răspunde unui recuperator de datorii negarantate, verificați luna și anul exact în care contul a intrat în delict și nu a fost niciodată actualizat. În conformitate cu Legea federală de raportare a creditelor echitabile (15 U.S.C. Secțiunea 1681c), majoritatea datoriilor negarantate delincvente trebuie eliminate definitiv din raportul dvs. de credit 7 ani plus 180 de zile după data primei delincvență, indiferent de câte ori datoria este revândută.
4. Dacă sunteți amenințat cu executarea silită pentru o a doua ipotecă inactivă sau HELOC, trimiteți imediat o cerere scrisă calificată formală (QWR), o cerere de informații (RFI) și o notificare de eroare (NOE) imediat. În conformitate cu Legea privind procedurile de soluționare imobiliară (**RESPA, 12 CFR Secțiunile 1024.35 și 1024.35 și 102 CFR), trimiteți o scrisoare certificată la serviciul4. Adresă QWR/NOE care solicită: (a) biletul la ordin cu cerneală umedă inițial și toate avizele/alungirile, (b) istoricul complet de plăți și debitări pe durata de viață a împrumutului, © copii ale oricăror formulare 1099-C de anulare a datoriilor sau notificări de „debitare” emise vreodată și (d) extrase de cont trimise periodic în ultimii 15 ani.
5. Trimiteți o cerere de validare a datoriilor FDCPA pe 30 de zile și o scrisoare de încetare cu prescripție. În termen de 30 de zile calendaristice de la primul contact al unui colector terță parte sau al unui cumpărător de datorii ipotecare, trimiteți prin e-mail o scrisoare certificată prin care contesta datoria sub 15 U.S.C. Secțiunea 1692g și solicitând ca aceștia să verifice lanțul de proprietate și să înceteze toate apelurile telefonice (vezi Hărțuirea recuperatorilor de datorii).
6. Nu ignora niciodată o citație judecătorească sau o notificare înregistrată de vânzare cu executare silită. Chiar dacă o datorie sau o a doua ipotecă este prescrisă din punct de vedere legal, termenul de prescripție este o apărare afirmativă în majoritatea jurisdicțiilor (ceea ce înseamnă că trebuie să o ridici în mod activ în instanță sau într-o acțiune judiciară pentru a opri o vânzare nejudiciară, sau colectorul va câștiga o hotărâre automată sau o licitație implicită). Pentru pașii pentru prima ipotecă, vezi Notificare de executare silită, toleranță ipotecară și reducerea pierderilor.

flowchart TD
    A["Primiți cerere pentru datoria veche/latentă"] --> B{"Datoria este negarantată sau este un Zombie Second Mortgage / HELOC?"}
    B -->|"Datorii negarantate (card de credit, medical, împrumut personal, deficiență auto)"| C["Plătește ZERO și semnează NIMIC; verificați Data primei delincvențe (DOFD) și Statutul de prescripție al statului"]
    C --> D{"A expirat statutul de prescripție de stat/provincial?"}
    D -->|"Da: Datorie zombie prescrise"| E["Trimiteți o notificare certificată de dispută cu prescripție și de încetare a comunicării; raportați orice amenințare de proces conform CFPB Reg F"]
    D -->|"Nu: În termenul de prescripție"| F["Trimiteți cererea de validare a datoriei FDCPA pe 30 de zile; pregătește Răspunsul dacă este notificat cu o citație civilă"]
    B -->|"Zombie Second Mortgage / 80-20 Piggyback Loan / Old HELOC"| G["Serviți imediat notificarea RESPA de eroare (NOE), cererea de informații (RFI) și cererea de validare FDCPA"]
    G --> H{"Creditorul anterior a accelerat împrumutul sau nu a trimis extrasele lunare TILA de ani de zile?"}
    H -->|"Împrumutul a fost accelerat cu ani în urmă"| I["Afirmați statutul de prescripție pentru ipoteca imobiliară (de exemplu, NY FAPA/bara de accelerare de stat de 4 până la 6 ani)"]
    H -->|"Niciun extras lunar trimis în anii de repaus"| J["Invocați îndrumarea CFPB TILA Reg Z: Solicitați eliminarea tuturor dobânzilor și taxelor retroactive acumulate în anii tăcuți"]

Faza 1: „Datoria zombie” negarantată și capcana de renaștere a statutului limitărilor¶

Datoria zombie negarantată se referă la soldurile vechi ale cardurilor de credit, facturile medicale, împrumuturile pentru ziua de plată, facturile de telecomunicații sau soldurile deficitare ale împrumuturilor auto (rămase după repunerea în posesie a mașinii) care au cel puțin 3 până la 15 ani. Băncile originale „debitează” conturile neplătite negarantate după 180 de zile de delincvență în scopuri fiscale și contabile, apoi vând foi de calcul digitale masive de conturi debitate cumpărătorilor de datorii pentru 1 până la 4 cenți pe dolar.

Înțelegerea celor două ceasuri separate pentru fiecare datorie de consum¶

Consumatorii confundă în mod obișnuit Ceasul de raportare a creditelor cu Ceasul de limitare a procesului. Ele sunt guvernate de legi complet diferite și rulează pe termene separate:

1. Ceasul de raportare al Biroului de credit (Federal FCRA, 15 U.S.C. Section 1681c©):
2. Fixat la 7 ani (+ 180 de zile): în Statele Unite, un cont delicvent poate apărea în rapoartele dvs. de credit Equifax, Experian și TransUnion timp de cel mult 7 ani (măsurat de la o dată de 180 de zile după Data primei delincvențe sau DOFD, care a precedat colectarea sau debitarea). În Canada, fereastra de eliminare a raportării creditului este de 6 până la 7 ani; în Regatul Unit, este 6 ani de la implicit; în Australia, este de 5 ani pentru valorile standard standard.
3. ** „Reînvechirea” ilegală a rapoartelor de credit:** Un cumpărător de datorii nu poate reporni legal ceasul de raportare a creditului pe 7 ani cumpărând datoria, deschizând o „noă dată de tranzacționare de colectare” sau chiar obligându-vă să efectuați o plată parțială. Dacă un cumpărător de datorii modifică Data primei delincvență din raportul dvs. de credit pentru a face ca o datorie din 2015 să arate ca o datorie din 2024, a comis o re-imbatranire ilegală în conformitate cu Legea de raportare a creditului echitabil. Contestați imediat în scris cu birourile de credit și cu CFPB.
4. Ceasul privind statutul de prescripție al procesului (legea contractului de stat/provincial):
5. Interval între 3 și 10 ani (cel mai frecvent 3 până la 6 ani): Acesta este termenul limită pentru care un creditor sau un cumpărător de creanțe să depună o acțiune civilă împotriva dumneavoastră în instanță. Odată ce expiră acest termen, datoria devine „prescriptivă.”
6. Ceea ce interzice Regulamentul CFPB F (12 CFR Secțiunea 1006.26): În conformitate cu Regulamentul federal CFPB F, unui recuperator de datorii i se interzis strict să dea în judecată sau să amenințe că va da în judecată un consumator pentru o datorie prescrisă. Chiar și a sugera că o acțiune în justiție ar putea avea loc pentru o datorie prescrisă este o încălcare a răspunderii stricte a legii federale.

Cum funcționează Capcana de renaștere a statutului de limitări (și statele care au interzis-o)¶

În timp ce un colector nu vă poate da în judecată pentru o datorie prescrisă în majoritatea statelor (și în Mississippi și Wisconsin, expirarea termenului de prescripție stinge complet datoria în sine), un colector în majoritatea altor state are totuși dreptul să vă ceară să plătiți o datorie prescrisă în mod voluntar, cu condiția să nu amenințe cu un proces obligatoriu și să nu includă un proces obligatoriu.

Iată pericolul: în aproximativ jumătate din statele din SUA și mai multe provincii canadiene, se aplică în continuare regula de drept comun de Renaștere prin plată parțială sau confirmare scrisă: - Renașterea plăților parțiale: Trimiterea unui cec de 5 USD, oferirea unui colector cardul dvs. de debit pentru o taxă de 10 USD sau permiterea unui colector să efectueze o plată mică repornește termenul de prescripție pe mai mulți ani de la data acelei plăți. - Renașterea Confirmării scrise: Semnarea unei oferte de decontare, răspunsul la un e-mail sau la un mesaj text care spune „Știu că datorez acești bani și voi încerca să vă plătesc luna viitoare” sau semnarea unui plan de dificultate poate constitui, din punct de vedere legal, o nouă promisiune scrisă de plată care reîncepe termenul de prescripție. - State cu protecție anti-renaștere statutară: - State de stingere (Colectare interzisă sau renaștere interzisă definitiv): Mississippi (Miss. Cod Secțiunea 15-1-3), Wisconsin (Wis. Stat. Secțiunea 893.05) și New York (Consumer Credit Fairness Act / CPLR Secțiunea, care a stabilit statutul de credit pentru consumator** 214-3**, an. limitări și a interzis permanent orice renaștere prin plată parțială sau confirmare scrisă odată expirată). - State în care plata parțială singură nu poate reactiva o datorie prescrisă: California (Cal. Cod Proc. Secțiunea 360 și Codul Civ. Secțiunea 1788.14: necesită o nouă promisiune scrisă semnată de plată, iar colectorii nu pot da în judecată cu privire la datoria prescrisă), **Secțiunea Codul Texas 392. datoria de consum prescrisă nu poate fi revigorată prin plată sau confirmare), Maryland, Arizona, Massachusetts, Illinois, Carolina de Nord, Oregon, Washington și Nevada.

Faza 2: A doua ipotecă zombie și criza de executare silită HELOC¶

În timp ce datoria zombie negarantată este o amenințare de proces, o a doua ipotecă zombie este o amenințare directă de a vă lua casa.

Cum se creează o a doua ipotecă Zombie¶

În timpul boom-ului imobiliar din 2004 până în 2008, milioane de proprietari au achiziționat locuințe folosind „împrumuturi piggyback 80/20” (un prim credit ipotecar de 80 la sută și o a doua ipotecă de 20 la sută pentru a evita asigurarea ipotecară privată) sau au încheiat Linii de credit pentru capital propriu (HELOC). Când criza financiară din 2008 a lovit și valoarea caselor a scăzut, milioane de proprietari au rămas în urmă și au negociat o Modificare a împrumutului pentru primul credit ipotecar.

Ce sa întâmplat cu a doua ipotecă de 20 la sută? 1. Deoarece casa era adânc sub apă (valorind mai puțin decât prima ipotecă), executarea silită a celei de-a doua ipoteci în 2010 ar fi adus zero dolari pentru cel de-al doilea credit ipotecar. 2. În loc să execute silite, a doua bancă ipotecară a debitat în liniște a doua ipotecă din registrele sale interne, a încetat să mai trimită extrasele de facturare lunare și a vândut nota de a doua ipotecă neplată unui cumpărător de datorii pentru 1 până la 5 cenți pe dolar. 3. Deoarece proprietarul și-a modificat prima ipotecă și nu a primit niciodată o altă factură lunară pentru a doua ipotecă timp de 10 până la 15 ani, proprietarul a crezut în mod rezonabil că a doua ipotecă a fost fuzionată cu modificarea primei ipoteci, iertată conform Acordului Național de Ipoteca din 2012 sau eliminată. 4. The Ambush Today: Chiar și atunci când un bilet la ordin este debitat sau răspunderea personală este descărcată în cadrul falimentului din capitolul 7, un drept de garanție ipotecar înregistrat (Deed of Trust) rămâne atașat la evidențele funciare ale județului împotriva titlului de proprietate (in rem) cu excepția cazului în care se înregistrează o eliberare formală de garanție/recuperare. Acum că valoarea caselor a crescut, cumpărătorii de datorii de capital privat trimit brusc o Notificare de nerespectare/intenție de a executa execuție, cerând principalul inițial plus 40.000 USD până la 80.000 USD în dobândă retroactivă și comisioane de întârziere acumulate de-a lungul a 14 ani.

Faza 3: Cele 6 arme legale pentru a învinge o executare a doua ipotecă zombie¶

Dacă primiți o cerere de colectare, o notificare de neîndeplinire obligație sau o notificare de vânzare a administratorului fiduciar pentru o a doua ipotecă tăcută sau HELOC, solicitați imediat aceste șase apărări legale federale și de stat:

Faza 4: Audit pas cu pas pentru a verifica dacă a doua ipotecă Zombie a fost într-adevăr iertată sau stinsă¶

1. Verificați 2012 National Mortgage Settlement (NMS) și HAMP 2MP Records: Între 2010 și 2016, în cadrul federal Home Affordable Modification Programme Second Lien Modification Program (2MP) și $25 Billion National Mortgage Settlement (care implică Bank of America/Wellsvia, Country/Welloworgan/Wellow) Chase/WaMu, Citigroup și Ally/GMAC), marile bănci au fost obligate să stingă și să elibereze sute de mii de a doua ipotecă. Ocazional, o bancă a stins datoria pe plan intern, nu a reușit să înregistreze eliberarea dreptului de drept al județului și a inclus accidental contul într-o vânzare în vrac ani mai târziu. Solicitați jurnalul complet de service de la banca originală.
2. Trageți transcrierea IRS privind salariile și veniturile pentru Formularul 1099-C: Verificați dacă banca inițială a emis un Formular IRS 1099-C (Anularea datoriilor) cu cod de eveniment identificabil F sau G. Combinat cu corespondența de decontare, acest lucru ajută la dovedirea că nu există nicio datorie subiacentă.
3. Verificați-vă istoricul titlului de înregistrare/registru funciar: Extrageți copii ale: (a) Al doilea act de încredere original (verificați Data de scadență: o bancnotă de 10 sau 15 ani care a ajuns la scadență în 2016 sau 2021 declanșează adesea o limită strictă de la 4 la 6 ani); (b) orice Notice of Default (NOD) anterioară înregistrată între 2008 și 2015 (care dovedește accelerarea anterioară); și © fiecare Cesiune de Act de încredere înregistrată (verificarea lipsurilor sau cedentilor defuncți).
4. Depuneți o plângere oficială la CFPB și procurorul general al statului dvs.: Depuneți la consumerfinance.gov/complaint și cu Unitatea de Fraudă a Consumatorului a Procurorului General al Statului, ambele care urmăresc în mod activ cererile ilegale de dobânzi TILA pentru perioada de tăcere pentru a doua ipotecă zombie.

Faza 5: Scrisori literale pentru a opri recuperatorii de datorii zombi și ipotecile secundare zombie¶

Șablon 1: dispută și scrisoare de încetare a comunicării, negarantate, „datorie zombie”¶

Trimiteți această scrisoare prin Poștă certificată USPS cu confirmare de retur solicitată (sau poștă recomandată) oricărui colector care solicită plata unei datorii negarantate expirate:

[Date]

VIA CERTIFIED MAIL - RETURN RECEIPT REQUESTED
Tracking Number: [Insert Tracking Number]

To: [Name of Debt Buyer / Collection Agency]
[Street Address]
[City, State/Province, Postal Code]

Re: Account / Reference Number: [Insert Reference Number]
Alleged Original Creditor: [Insert Original Creditor]

NOTICE OF DISPUTE, TIME-BARRED DEBT STATUS, AND CEASE-AND-DESIST DEMAND

To Whom It May Concern:

I am writing in response to your communication dated [Date] regarding the above-referenced account.

1. FORMAL DISPUTE AND NON-ACKNOWLEDGMENT: I dispute this alleged debt in its entirety. Nothing in this letter constitutes an acknowledgment of any debt, a promise to pay, or a waiver of any statute of limitations defense.

2. NOTICE OF TIME-BARRED STATUS (12 CFR Section 1006.26): Based on the Date of First Delinquency of this alleged account, the applicable statute of limitations for filing any legal action expired years ago. Under CFPB Regulation F (12 CFR Section 1006.26(b)) and the Fair Debt Collection Practices Act (15 U.S.C. Section 1692e), you are strictly prohibited from bringing or threatening to bring any legal action on a time-barred debt. In addition, the credit reporting period under the Fair Credit Reporting Act (15 U.S.C. Section 1681c(c)) has expired; any attempt to report or re-age this account on my credit reports will result in immediate legal action.

3. DEMAND TO CEASE ALL COMMUNICATION (15 U.S.C. Section 1692c(c)): Pursuant to 15 U.S.C. Section 1692c(c) and applicable state/provincial law, I hereby demand that you immediately CEASE AND DESIST all further communications with me regarding this account, whether by telephone, mail, text, or electronic means, except to confirm in writing that your collection efforts have been terminated.

Sincerely,

____________________________________
[Your Printed Name - Do Not Sign If Concerned About Signature Copying, or Sign Over Typed Name]
[Your Mailing Address]

Șablon 2: Zombie Second Mortgage Notificare de eroare RESPA (NOE), Solicitare de informații (RFI) și Litigiu de dobândă retroactivă TILA¶

Trimiteți această scrisoare prin Poștă certificată cu confirmare de returnare solicitată la adresa specifică desemnată de administratorul ipotecar pentru notificările QWR/NOE/RFI (verificați site-ul lor web sau verso-ul scrisorii pentru adresa exactă „Solicitare scrisă calificată/Notificare de eroare”):

[Date]

VIA CERTIFIED MAIL - RETURN RECEIPT REQUESTED
Tracking Number: [Insert Tracking Number]

To: [Name of Zombie Second Mortgage Servicer & Debt Buyer]
Attention: Qualified Written Request / Notice of Error / Loss Mitigation Department
[Designated QWR / NOE Street Address]

Re: Borrower Name(s): [Your Full Name(s)]
Property Address: [Your Home Street Address]
Alleged Loan / Account Number: [Insert Account Number]

QUALIFIED WRITTEN REQUEST (QWR), NOTICE OF ERROR (12 CFR Section 1024.35),
REQUEST FOR INFORMATION (12 CFR Section 1024.36), AND FDCPA DISPUTE (15 U.S.C. Section 1692g)

To Whom It May Concern:

I am the homeowner of the property located at the address above. I recently received your notice dated [Date] demanding payment and/or threatening foreclosure on a dormant second mortgage / HELOC on which no monthly periodic statements have been sent for approximately [Number, e.g., 12 to 15] years. I dispute the validity, enforceability, and amount of this alleged debt in its entirety. Nothing in this letter revives or acknowledges any debt.

1. FORMAL NOTICE OF SERVICING ERRORS (12 CFR Section 1024.35):
Please take formal notice of the following servicing errors that you must investigate and correct:
(a) UNLAWFUL RETROACTIVE INTEREST AND FEES UNDER TILA REGULATION Z (12 CFR Section 1026.41(e)(6)): Neither you nor any prior servicer sent monthly periodic billing statements on this charged-off loan between [Year, e.g., 2009] and [Year, e.g., 2025]. Under 12 CFR Section 1026.41(e)(6) and the CFPB's April 2023 Advisory Opinion, a servicer is prohibited from accruing or charging any interest, late fees, or corporate advances during any period in which periodic statements were suspended following charge-off. Assessing or demanding retroactive interest and fees for those silent years violates TILA and 15 U.S.C. Section 1692f(1). Demand is hereby made that you immediately remove 100% of all interest and fees accrued during all months in which periodic statements were not delivered.
(b) EXPIRATION OF STATUTE OF LIMITATIONS: This loan was defaulted and accelerated more than [Number] years ago, rendering any judicial or non-judicial foreclosure action time-barred under state law and strictly prohibited under CFPB Regulation F (12 CFR Section 1006.26(b)).

2. REQUEST FOR INFORMATION AND FDCPA VALIDATION (12 CFR Section 1024.36 & 15 U.S.C. Section 1692g):
Please provide copies of the following documents within statutory RESPA deadlines:
(a) A complete, legible copy of the original Promissory Note and Deed of Trust/Mortgage, including the front and back of all pages and all endorsements and allonges demonstrating an unbroken chain of title to the current owner, plus the exact physical location of the original wet-ink Note;
(b) The full legal name, street address, and contact information of the current owner/investor of the Note;
(c) A complete life-of-loan transaction history from origination (circa [Year]) to the present, itemizing principal, interest rate, interest charges, and fees for every month;
(d) The exact date the loan was charged off, the principal balance at the date of charge-off, and copies of any prior Notice of Default, Notice of Acceleration, or IRS Form 1099-C issued on this account; and
(e) Copies of every monthly periodic billing statement sent to me between [Year] and the present.

Under RESPA (12 CFR Sections 1024.35 and 1024.36), you must provide written acknowledgment of this Notice within five (5) business days and a complete written response and documentary production within thirty (30) business days, during which time you must halt all collection and foreclosure actions pursuant to 15 U.S.C. Section 1692g(b).

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature & Printed Name]
[Your Property Address & Phone Number]

Faza 6: Cadre internaționale de prescripție și deficit ipotecar¶

• Regatul Unit (Statute-Barred Debt & Mortgage deficits under the Limitation Act 1980):
• Datoria de consum negarantată (6 ani în Anglia, Țara Galilor și Irlanda de Nord; 5 ani în Scoția): În conformitate cu Secțiunea 5 din Limitation Act 1980, o datorie contractuală simplă negarantată (carte de credit, descoperit de cont, împrumut personal, factură de utilități) devine prescripție de la data a fara acțiune de la data data (6 ani) o plată sau a semnat o confirmare scrisă în acea perioadă de 6 ani). În conformitate cu Financial Conduct Authority (FCA) Consumer Credit Sourcebook (CONC 7.15), un colector nu poate afirma sau sugera că pot fi luate măsuri legale de executare odată ce o datorie este prescrisă. În Scoția, în conformitate cu Prescription and Limitation (Scotland) Act 1973, datoriile consumatorilor sunt complet stinse după 5 ani fără plată sau confirmare scrisă, ceea ce înseamnă că datoria încetează din punct de vedere legal și nu poate fi revigorată chiar dacă greșești ulterior.
• Deficiențe ipotecare (12 ani la capital, 6 ani la dobândă): În conformitate cu Secțiunea 20 din Limitation Act 1980, dacă o locuință este reposedată sau are o taxă ipotecară inactivă în Anglia și Țara Galilor, termenul de prescripție este de 12 ani pentru a recupera capitalul principal și numai 6 ani pentru a recupera dobânda. În plus, conform regulilor FCA Mortgages and Home Finance: Conduct of Business (MCOB 13.6), dacă un creditor intenționează să urmărească un deficit ipotecar după vânzare/recuperare, trebuie să notifice împrumutatul cu privire la intenția sa în termen de 6 ani de la vânzare.
• Canada (Lege provinciale de limitare și stingere):
• Fiecare provincie canadiană stabilește o perioadă de prescripție de bază strictă pentru acțiunea în justiție pentru o datorie negarantată (calculată de la data ultimei plăți sau confirmare scrisă înainte de expirare): 2 ani în Ontario (Limitations Act, 2002), British Columbia (Limitation Act, SBC 2012), (klzzwxh:0113),amitations t **Noua Scoțiși **u Brunswick; **3 i* în **Quebec** (*odul civil Quebec unde pirarea termenului de prescripție de 3 ani stingdreptul acțiune); și 6 ani** în **Manitoba**Insula Prințului Edward* Newfoundland și Labrador și teritorii.
• Regulă cheie anti-renaștere în Ontario și BC: În conformitate cu Secțiunea 13(9) din Legea Ontario Limitations, 2002 și Secțiunea 24(7) din Actul BC Limitation, o confirmare sau o plată parțială resetează numai ceasul de 2 ani dacă este făcută **ÎNAINTE de perioada de limită ÎNAINTE de limită. Odată ce perioada de prescripție de 2 ani a expirat în Ontario sau BC, o plată ulterioară sau o confirmare scrisă NU revigorează dreptul de a acționa. Pentru creditele ipotecare imobiliare din Ontario, perioada de prescripție este de 10 ani în conformitate cu Real Property Limitations Act.
• Australia (lege de limitare a statului și cod național de credit):
• Pentru cardurile de credit, împrumuturile personale și facturile negarantate, perioada de prescripție este de 6 ani în Noua Țara Galilor de Sud, Victoria, Queensland, Australia de Vest, Australia de Sud și Tasmania (și 3 ani în Teritoriul de Nord). Important, în Noua Țara Galilor de Sud (în conformitate cu Secțiunea 63 din Limitation Act 1969 (NSW)), expirarea termenului de prescripție de 6 ani stinge complet titlul și dreptul datoriei, ceea ce înseamnă că o datorie prescrisă în NSW este moartă pentru totdeauna și nu poate fi reînviată printr-o plată ulterioară. În conformitate cu Orientările ACCC și ASIC de colectare a creanțelor, amenințarea cu acțiuni în justiție sau urmărirea unei datorii prescrise după ce un consumator afirmă că nu va fi efectuată nicio plată este o conduită inadmisibilă.

Întrebări frecvente¶

O descărcare de faliment din capitolul 7 de acum 10 ani șterge un drept de garanție Zombie Second Mortgage asupra casei mele?¶

Nu, nu automat. O descărcare de gestiune de la capitolul 7 de la faliment vă șterge definitiv răspunderea personală (in personam) atât pentru prima cât și pentru cea de-a doua ipotecă, ceea ce înseamnă că cel de-al doilea colector de credite ipotecare zombie nu vă poate da niciodată în judecată personal pentru o judecată de bani sau să vă poprize salariul. Cu toate acestea, în conformitate cu hotărârea Curții Supreme din SUA în Johnson v. Home State Bank şi Dewsnup v. Timm, un drept de drept ipotecar înregistrat asupra bunurilor imobiliare trece intact prin capitolul 7 faliment (in rem). Cumpărătorul de datorii poate încerca în continuare să execute silite împotriva casei în sine, cu excepția cazului în care garanția este interzisă de statutul de prescripție al ipotecii din statul dumneavoastră, înfrântă în temeiul Regulamentului Z TILA sau eliminată într-un nou caz de reorganizare din capitolul 13.

Ce se întâmplă dacă un recuperator mă dă în judecată în instanță pentru o datorie despre care știu că a depășit termenul de prescripție?¶

În continuare trebuie să depuneți un scris formal Raspunde cu grefierul înainte de termenul limită de răspuns (de obicei 20 până la 30 de zile) și ridicați în mod explicit Apărare afirmativă: expirarea termenului de prescripție. În majoritatea statelor, un judecător nu va verifica vechimea datoriei dacă nu vă prezentați; dacă ignorați citația, colectorul va câștiga o Hotărâre în lipsă automată executorie pe o perioadă de 10 până la 20 de ani. Depuneți răspunsul ridicând apărarea cu privire la statutul de prescripție și contactați un avocat FDCPA pentru consumatori pentru a-l contrada pe colector, deoarece acțiunea în judecată pentru o datorie prescrisă este o încălcare a răspunderii stricte a Regulamentului CFPB F (12 CFR Secțiunea 1006.26(b)) care vă dă dreptul la daune legale plus onorariile avocatului.

Pot să-mi vând sau să-mi refinanțăm casa dacă o a doua ipotecă Zombie apare încă în căutarea mea de titlu?¶

Când încercați să vindeți sau să refinanțați, compania de asigurări de titluri va refuza să închidă, cu excepția cazului în care al doilea Act de încredere înregistrat este eliberat. Cu toate acestea, NU trebuie să plătiți o cerere de plată umflată la masa de închidere. În primul rând, dacă termenul de prescripție pentru executarea ipotecară a expirat în statul dvs., un avocat imobiliar poate depune o acțiune Acțiune de titlu liniștită (sau o petiție legală de descărcare de gestiune, cum ar fi în conformitate cu secțiunea 1501(4) din RPAPL din New York) care cere unui judecător să șterge a doua ipotecă prescrisă din evidențele funciare ale județului pentru zero dolari. În al doilea rând, dacă garanția nu este prescrisă, aplicarea Regulamentului Z TILA pentru a elimina 10 până la 15 ani de dobândă ilegală de tăcere obligă colectorul să reducă cererea de plată sau să se mulțumească cu o mică parte din principal.

Dacă contest o datorie zombie în raportul meu de credit, contestarea ei reia termenul de prescripție?¶

Nu. Înregistrarea unei dispute la Equifax, Experian sau TransUnion în temeiul Legii de raportare a creditelor echitabile sau trimiterea unei scrisori scrise de dispută de validare a datoriilor către o agenție de colectare care să menționeze „Contest această datorie în întregime”, nu repornește niciodată termenul de prescripție sau ceasul de raportare a creditului de 7 ani. A afirma în scris că contestați datoria este exact opusul unei recunoașteri sau unei promisiuni scrise de plată.

Surse verificate¶

• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) (Statele Unite ale Americii): Regulament F (Fair Debt Collection Practices Act), 12 CFR Section 1006.26 și CFPB Advisory Opinion on Time-Barred Debt (aprilie 2023).
• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) (Statele Unite): Truth in Lending Act (TILA) Regulamentul Z, 12 CFR Secțiunea 1026.41(e)(6) și RESPA Regulament X, 12 CFR Secțiunile 1024.35 și 1024.36.
• Federal Trade Commission (FTC) (Statele Unite ale Americii): Fair Credit Reporting Act (FCRA), 15 U.S.C. Secțiunea 1681c©.
• Reforme statutare ale statului (Statele Unite ale Americii): Legea de prevenire a abuzului de foreclosure din New York (FAPA, CPLR Secțiunea 213(4)) și Consumer Credit Fairness Act (CPLR Secțiunea 214-i); Secțiunea 1788.14 Cod civil California; Secțiunea 392.307 Cod financiar Texas.
• FCA (Regatul Unit), Ontario Limitations Act (Canada) și ACCC/ASIC (Australia): Limitation Act 1980 (Regatul Unit) și FCA CONC 7.15 / MCOB 13.6; Legea privind limitările din Ontario, 2002 (secțiunea 13(9)); și NSW Limitation Act 1969 (Secțiunea 63).

Ghiduri aferente¶

• Hărțuirea recuperatorilor de datorii
• Notificare de executare silită, toleranță ipotecară și reducerea pierderilor
• Întreprinderi mici sau faliment personal: triajul capitolului 7 vs. 13
• Servit cu un proces civil
• Furt de fapte, fraudă cu titlul de locuință și apărare falsificată împotriva unui act de renunțare
• Numere de urgență în funcție de țară