Zastarani 'zombi' izterjevalci dolgov in zombi druge zaplembe hipotekarnih posojil¶

Prejem grožnje s tožbo zaradi 10 let stare kreditne kartice ali zdravstvenega računa ali nenadna odpiranje Obvestila o neplačilu in izključitvi za tiho drugo hipoteko ali kreditno linijo za lastniški kapital (HELOC), za katero niste slišali od leta 2009, je resna finančna nuja. Po vsej Severni Ameriki, Evropi in Avstraliji kupci dolgov kupujejo portfelje neplačanih nezavarovanih dolgov in mirujočih "80/20" sekundarnih hipotek za peni na dolar ter sprožijo močno akcijo izterjave ali zasega. V primerih nezavarovanega zombi dolga lahko eno samo plačilo v "dobri veri" v višini 5 USD ali pisna obljuba plačila pravno oživi pretečeni zastaralni rok in vas izpostavi popolni tožbi. V primerih zombi druge hipoteke kupci zasebnih lastniških vrednostnih papirjev počakajo, da se vrednost vašega doma dvigne, upoštevajo 10 do 15 let retroaktivnih obresti in provizij v letih, ko niso bili nikoli poslani mesečni izpiski, in načrtujejo dražbo za zaseg vašega doma. Ustavitev obeh groženj zahteva sklicevanje na zaščito stroge odgovornosti v skladu s Uredbo CFPB F, uveljavljanje **Pravila Z periodične izjave Truth in Lending Act (TILA) Uredbe Z proti retroaktivnim obrestim, izpodbijanje pretrganih meničnih verig lastnine in uvedba zakonsko predpisanih obrambnih ukrepov proti obnovitvi.

Naredi to zdaj¶

1. Zaščitite svojo osebno varnost, če se na vaših vratih pojavi izterjevalec dolgov ali strežnik za obdelavo. Če nekdo pride v vaš dom in se predstavlja za uslužbenca, sodnega izvršitelja ali lastninskega inšpektorja, in noče oditi ali fizično grozi, pojdite noter, zaklenite vrata in pokličite lokalnega številke za klic v sili (911 v ZDA in Kanadi, 112 v Evropski uniji, 999 v Združenem kraljestvu, 000 v Avstraliji). Za zaklenjenimi vrati ohranjajte vsaj 2 metra (6,5 čevljev) razdalje.
2. NE plačajte niti enega dolarja, odobrite bremenitev v "dobri veri" v višini 5 USD ali podpišite kakršno koli potrdilo o starem dolgu. V večini ameriških zveznih držav, kanadskih provinc in jurisdikcij običajnega prava celo delno plačilo v višini 1 USD ali podpis pisne obljube plačila zastaranega dolga ponastavi večletno uro zastaranja na nič in obnovi pravno moč kupca dolga, da vas toži za celotno stanje skupaj z obrestmi.
3. Vzemite svoja tri uradna kreditna poročila in preverite datum prve zamude (DOFD). Preden se odzovete nezavarovanemu izterjevalcu dolgov, preverite natančen mesec in leto, ko je račun prvič postal zamudnik in ni bil nikoli odprt. V skladu z zveznim zakonom o poštenem kreditnem poročanju (15 U.S.C. razdelek 1681c) je treba večino zapadlih nezavarovanih dolgov trajno izbrisati iz vašega kreditnega poročila 7 let plus 180 dni po datumu prve zamude, ne glede na to, kolikokrat je bil dolg preprodan.
4. Če vam grozi izključitev mirujoče druge hipoteke ali HELOC, nemudoma pošljite uradno kvalificirano pisno zahtevo (QWR), zahtevo za informacije (RFI) in obvestilo o napaki (NOE). V skladu z Zakonom o postopkih poravnave nepremičnin (RESPA, 12 oddelka CFR 1024.35 in 1024.36) pošljite overjeno pismo na serviserjev določen naslov QWR/NOE, ki zahteva: (a) originalno zadolžnico z mokrim črnilom in vse indosamente/allonge, (b) celotno zgodovino plačil in bremenitev za celotno življenjsko dobo posojila, © kopije vseh obrazcev za preklic dolga 1099-C ali obvestil o "odpisu", ki so bili kadar koli izdani, in (d) kopije vseh poslanih mesečnih periodičnih izpiskov zadnjih 15 let.
5. Pošljite FDCPA 30-dnevno zahtevo za potrditev dolga in pismo o zastaralni prekinitvi. V 30 koledarskih dneh od prvega stika tretje osebe z zbiralcem ali kupcem hipotekarnega dolga po pošti pošljite overjeno pismo, v katerem izpodbijate dolg po 15 U.S.C. Oddelek 1692g in zahteva, da preverijo lastniško verigo in prekinejo vse telefonske klice (glej Nadlegovanje izterjevalca dolgov).
6. Nikoli ne prezrite sodnega poziva ali zabeleženega obvestila o prodaji zaradi zaplembe. Tudi če je dolg ali druga hipoteka zakonsko zastarala, je zastaranje v večini jurisdikcij pritrdilna obramba (kar pomeni, da ga morate aktivno uveljavljati na sodišču ali v sodnem postopku, da ustavite nesodno prodajo, sicer bo zbiralec dobil samodejno zamudno sodbo ali dražbo tvoja hiša). Za korake prve zastavne hipoteke glejte Obvestilo o izvršbi, vzdržnost hipoteke in zmanjšanje izgube.

flowchart TD
    A["Prejmite povpraševanje po starem / mirujočem dolgu"] --> B{"Ali je dolg nezavarovan ali Zombie Second Mortgage / HELOC?"}
    B -->|"Nezavarovani dolg (kreditna kartica, zdravniška pomoč, osebno posojilo, avtomobilska pomanjkljivost)"| C["Plačajte NIČ in podpišite NIČ; preverite datum prve kršitve (DOFD) in državni zakon o zastaranju"]
    C --> D{"Ali je državni/provinčni zakon o zastaranju potekel?"}
    D -->|"Da: zastaralni zombi dolg"| E["Pošljite certificirano obvestilo o zastaranem sporu in prekinitvi komunikacije; prijavite kakršno koli grožnjo tožbe v skladu s CFPB Reg F"]
    D -->|"Ne: V okviru zastaranja"| F["Pošljite 30-dnevno zahtevo za potrditev dolga FDCPA; pripravite odgovor, če prejmete civilni poziv"]
    B -->|"Zombie Second Mortgage / 80-20 Piggyback Loan / Old HELOC"| G["Takoj pošljite obvestilo o napaki RESPA (NOE), zahtevo za informacije (RFI) in zahtevo za preverjanje FDCPA."]
    G --> H{"Ali je prejšnji posojilodajalec pospešil posojilo ali več let ni poslal TILA mesečnih izpiskov?"}
    H -->|"Posojilo je bilo pospešeno pred leti"| I["Uveljavite zakon o zastaranju hipoteke na nepremičnine (npr. NY FAPA/državna 4- do 6-letna vrstica pospeševanja)"]
    H -->|"Brez pošiljanja mesečnih izpiskov v letih mirovanja"| J["Sklicujte se na smernice CFPB TILA Reg Z: Zahtevajte odstranitev vseh retroaktivnih obresti in nadomestil, nabranih v letih mirovanja"]

Faza 1: Nezavarovan "dolg zombija" in past oživljanja zastaranja¶

Nezavarovan zombi dolg se nanaša na stara stanja na kreditni kartici, zdravstvene račune, hitra posojila, račune za telekomunikacije ali stanja primanjkljaja avtomobilskega posojila (ostala po odvzemu avtomobila), ki so stara vsaj 3 do 15 let. Prvotne banke običajno "odplačajo" neplačane nezavarovane račune po 180 dneh zamude za davčne in računovodske namene, nato pa prodajajo ogromne digitalne preglednice bremenjenih računov kupcem dolgov za 1 do 4 cente na dolar.

Razumevanje dveh ločenih ur za vsak potrošniški dolg¶

Potrošniki rutinsko zamenjujejo Uro za poročanje o kreditih z Uro zastaranja tožb. Urejajo jih popolnoma različni zakoni in potekajo v ločenih časovnih okvirih:

1. Ura poročanja kreditnega urada (Federal FCRA, 15 U.S.C. oddelek 1681c©):
2. Fiksno na 7 let (+ 180 dni): V Združenih državah se lahko zamudni račun prikaže v vaših kreditnih poročilih Equifax, Experian in TransUnion največ 7 let (merjeno od datuma 180 dni po Datumu prve zamude ali DOFD, ki je pred zbiranjem ali bremenitvijo). V Kanadi je okno za čiščenje kreditnega poročanja 6 do 7 let; v Združenem kraljestvu je 6 let od neplačila; v Avstraliji je 5 let za standardne privzete vrednosti.
3. Nezakonito "ponovno staranje" kreditnih poročil: kupec dolga ne more zakonito znova zagnati 7-letne ure poročanja o kreditni sposobnosti z nakupom dolga, odprtjem "novega datuma trgovanja z izterjavo" ali celo s tem, da vas prisili k delnemu plačilu. Če kupec dolga spremeni datum prve zamude v vašem kreditnem poročilu, da je dolg iz leta 2015 videti kot neplačilo iz leta 2024, je storil nezakonito ponovno staranje v skladu z zakonom o poštenem kreditnem poročanju. Nemudoma ga pisno izpodbijajte pri kreditnih uradih in CFPB.
4. Ura zastaranja tožbe (državno/provincialno pogodbeno pravo):
5. V razponu od 3 do 10 let (najpogosteje od 3 do 6 let): To je rok, do katerega lahko upnik ali kupec dolga vloži civilno tožbo proti vam na sodišču. Ko ta rok poteče, dolg "zastara."
6. Kaj prepoveduje predpis F CFPB (oddelek 1006.26 12 CFR): V skladu z zveznim predpisom F CFPB je izterjevalcem strogo prepovedano tožiti ali groziti, da bo tožil potrošnika v zvezi z zastaranim dolgom. Tudi namigovanje, da bi lahko prišlo do sodnega postopka v zvezi z zastaranim dolgom, je stroga kršitev zvezne zakonodaje.

Kako deluje Statute of Limitations Revival Trap (in države, ki so jo prepovedale)¶

Medtem ko vas zbiralec ne more tožiti zaradi zastaranega dolga v večini zveznih držav (ter v Mississippiju in Wisconsinu potek zastaralnega roka popolnoma izniči sam dolg), lahko zbiralec v večini drugih zveznih držav še vedno zahteva, da prostovoljno plačate zastaralni dolg, pod pogojem, da ne grozijo s tožbo in vključujejo obvezna razkritja zastaranega dolga, kjer je to potrebno.

Tu je nevarnost: v približno polovici zveznih držav ZDA in več kanadskih provincah še vedno velja pravilo običajnega prava Oživitev z delnim plačilom ali pisno potrditvijo: - Delna obnovitev plačila: Če pošljete ček v vrednosti 5 USD, daste zbiralcu svojo debetno kartico za 10 USD nadomestila ali omogočite zbiratelju, da izvede majhno plačilo, znova začne teči večletni zastaralni rok od datuma tega plačila. - Ponovna pisna potrditev: Podpis ponudbe za poravnavo, odgovor na e-poštno ali besedilno sporočilo z besedami "Vem, da dolgujem ta denar in vam bom poskušal plačati naslednji mesec," ali podpis načrta za težave lahko pravno pomeni novo pisno obljubo plačila, ki ponovno začne zastaralni rok. - Države z zakonsko določeno zaščito proti oživljanju: - Države ugasnitve (zbiranje prepovedano ali oživljanje trajno prepovedano): Mississippi (oddelek Miss. Code 15-1-3), Wisconsin (Wis. Stat. oddelek 893.05) in New York (Zakon o pravičnosti potrošniškega kredita / CPLR oddelek 214-i, ki določa 3-letno potrošniško obdobje zastaranje kredita in trajno prepovedano kakršno koli oživljanje z delnim plačilom ali pisno potrditvijo po izteku). - Države, v katerih samo delno plačilo ne more obnoviti zastaranega dolga: Kalifornija (Cal. Code Civ. Proc. Section 360 & Civ. Code Section 1788.14: zahteva novo podpisano pisno obljubo plačila in izterjevalci ne morejo tožiti zastaranega dolga), Teksas (Tex. Fin. Code Section 392.307: zastaralnega potrošniškega dolga ni mogoče obnoviti s plačilom ali potrditvijo), Maryland, Arizona, Massachusetts, Illinois, Severna Karolina, Oregon, Washington in Nevada.

2. faza: Zombie Second Mortgage in tiha kriza HELOC Foreclosure¶

Medtem ko je nezavarovan zombi dolg grožnja tožbe, je zombi druga hipoteka neposredna grožnja, da vam bodo vzeli hišo.

Kako se ustvari zombi druga hipoteka¶

Med stanovanjskim razcvetom med letoma 2004 in 2008 je na milijone lastnikov stanovanj kupilo domove z uporabo "povratnih posojil 80/20" (80-odstotna prva hipoteka in 20-odstotna druga hipoteka, da bi se izognili zasebnemu hipotekarnemu zavarovanju) ali najeli Home Equity Credit Lines of (HELOC). Ko je leta 2008 nastopila finančna kriza in so vrednosti stanovanj strmo padle, je na milijone lastnikov stanovanj zaostalo in se pogajalo o Spremembi posojila za svojo prvo hipoteko.

Kaj se je zgodilo z 20-odstotno drugo hipoteko? 1. Ker je bil dom globoko pod vodo (vreden manj kot prva hipoteka sama), bi zaseg druge hipoteke leta 2010 posojilodajalcu druge zastavne pravice prinesel nič dolarjev. 2. Namesto zaplembe je druga hipotekarna banka tiho odpisala drugo hipoteko v svojih internih knjigah, prenehala pošiljati mesečne obračune in prodala neplačano drugo hipoteko kupcu dolga za 1 do 5 centov na dolar. 3. Ker je lastnik stanovanja spremenil svojo prvo hipoteko in nikoli prejel drugega mesečnega računa za drugo hipoteko 10 do 15 let, je lastnik stanovanja razumno verjel, da je bila druga hipoteka združena s spremembo prve hipoteke, odpuščena v skladu z nacionalno hipotekarno poravnavo iz leta 2012 ali izbrisana. 4. Zaseda danes: Tudi ko je zadolžnica bremenjena ali je osebna odgovornost razrešena v stečaju po 7. poglavju, vpisana hipotekarna zastavna pravica (Deed of Trust) ostane priložena okrožnim zemljiškim knjigam proti naslovu lastnine (in rem), razen če je zabeležena uradna sprostitev zastavne pravice/ponovni prenos. Zdaj, ko so se vrednosti nepremičnin dvignile, kupci dolga zasebnega kapitala pošljejo nenadoma Obvestilo o neplačilu/nameri za zaplembo in zahtevajo prvotno glavnico plus 40.000 do 80.000 USD retroaktivnih obresti in zamudnih stroškov, nabranih v 14 letih, ko niso poslali niti enega računa.

Faza 3: 6 zakonitih orožij za premagovanje zasega zombi druge hipoteke¶

Če prejmete zahtevo za izterjavo, obvestilo o neplačilu ali obvestilo o prodaji skrbnika za tiho drugo hipoteko ali HELOC, takoj uveljavite teh šest zveznih in državnih pravnih obramb:

Faza 4: Revizija po korakih za preverjanje, ali je bila vaša zombi druga hipoteka dejansko odpuščena ali uničena¶

1. Preverite nacionalno hipotekarno poravnavo (NMS) za leto 2012 in evidenco HAMP 2MP: Med letoma 2010 in 2016 je v okviru zveznega programa Home Affordable Modification Program Second Lien Modification Program (2MP) in 25 milijard $ National Mortgage Settlement (vključuje Bank of America/Countrywide, Wells Fargo/Wachovia, JPMorgan Chase/WaMu, Citigroup in Ally/GMAC), so morale velike banke ugasniti in sprostiti na stotisoče sekundarnih hipotek. Občasno je banka interno ugasnila dolg, ni uspela zabeležiti sprostitve okrožne zastavne pravice in leta pozneje pomotoma vključila račun v množično prodajo. Od prvotne banke zahtevajte celoten servisni dnevnik.
2. Pridobite prepise plač in dohodkov IRS za obrazec 1099-C: Preverite, ali je izvirna banka izdala obrazec IRS 1099-C (odpis dolga) s prepoznavno kodo dogodka F oz G. V kombinaciji s poravnalno korespondenco to pomaga dokazati, da osnovni dolg ne obstaja.
3. Preverite zgodovino lastniških naslovov v okrožju/zemljiški knjigi: Izvlecite kopije: (a) izvirnika Druge listine o zaupanju (preverite Datum zapadlosti: 10- ali 15-letni balonček, ki je zapadel leta 2016 ali 2021, pogosto sproži strogi 4- do 6-letni zastaralni rok od zapadlosti); (b) katero koli predhodno Obvestilo o neplačilu (NOD), zabeleženo med letoma 2008 in 2015 (ki dokazuje predhodno pospeševanje); in © vsak zabeležen Odstop pogodbe o zaupanju (preverjanje vrzeli ali nedelujočih odstopnikov).
4. Vložite uradno pritožbo pri CFPB in svojem državnem državnem tožilcu: Vložite na consumerfinance.gov/complaint in z enoto za goljufije potrošnikov pri vašem državnem tožilstvu, ki oba aktivno preganjata nezakonite zahteve TILA za tiho obdobje obresti na zombi druge hipoteke.

Faza 5: Dobesedna pisma za zaustavitev zombijevskih izterjevalcev dolgov in zombijevskih sekundarnih hipotek¶

Predloga 1: Zastarano nezavarovano sporno pismo o "dolgu zombija" in prekinitev komunikacije¶

Pošljite to pismo prek USPS Certified Mail with Return Requested Requested (ali priporočene pošte) kateremu koli zbiratelju, ki zahteva plačilo preteklega nezavarovanega dolga:

[Date]

VIA CERTIFIED MAIL - RETURN RECEIPT REQUESTED
Tracking Number: [Insert Tracking Number]

To: [Name of Debt Buyer / Collection Agency]
[Street Address]
[City, State/Province, Postal Code]

Re: Account / Reference Number: [Insert Reference Number]
Alleged Original Creditor: [Insert Original Creditor]

NOTICE OF DISPUTE, TIME-BARRED DEBT STATUS, AND CEASE-AND-DESIST DEMAND

To Whom It May Concern:

I am writing in response to your communication dated [Date] regarding the above-referenced account.

1. FORMAL DISPUTE AND NON-ACKNOWLEDGMENT: I dispute this alleged debt in its entirety. Nothing in this letter constitutes an acknowledgment of any debt, a promise to pay, or a waiver of any statute of limitations defense.

2. NOTICE OF TIME-BARRED STATUS (12 CFR Section 1006.26): Based on the Date of First Delinquency of this alleged account, the applicable statute of limitations for filing any legal action expired years ago. Under CFPB Regulation F (12 CFR Section 1006.26(b)) and the Fair Debt Collection Practices Act (15 U.S.C. Section 1692e), you are strictly prohibited from bringing or threatening to bring any legal action on a time-barred debt. In addition, the credit reporting period under the Fair Credit Reporting Act (15 U.S.C. Section 1681c(c)) has expired; any attempt to report or re-age this account on my credit reports will result in immediate legal action.

3. DEMAND TO CEASE ALL COMMUNICATION (15 U.S.C. Section 1692c(c)): Pursuant to 15 U.S.C. Section 1692c(c) and applicable state/provincial law, I hereby demand that you immediately CEASE AND DESIST all further communications with me regarding this account, whether by telephone, mail, text, or electronic means, except to confirm in writing that your collection efforts have been terminated.

Sincerely,

____________________________________
[Your Printed Name - Do Not Sign If Concerned About Signature Copying, or Sign Over Typed Name]
[Your Mailing Address]

Predloga 2: Zombie Second Mortgage RESPA Obvestilo o napaki (NOE), Zahteva za informacije (RFI) in TILA Retroactive Interest Dispute¶

To pismo pošljite prek Certified Mail with Return Requested na specifičen naslov, ki ga določi hipotekarni serviser za obvestila QWR / NOE / RFI (preverite njihovo spletno stran ali zadnjo stran pisma za natančen naslov »Kvalificirana pisna zahteva / Obvestilo o napaki«):

[Date]

VIA CERTIFIED MAIL - RETURN RECEIPT REQUESTED
Tracking Number: [Insert Tracking Number]

To: [Name of Zombie Second Mortgage Servicer & Debt Buyer]
Attention: Qualified Written Request / Notice of Error / Loss Mitigation Department
[Designated QWR / NOE Street Address]

Re: Borrower Name(s): [Your Full Name(s)]
Property Address: [Your Home Street Address]
Alleged Loan / Account Number: [Insert Account Number]

QUALIFIED WRITTEN REQUEST (QWR), NOTICE OF ERROR (12 CFR Section 1024.35),
REQUEST FOR INFORMATION (12 CFR Section 1024.36), AND FDCPA DISPUTE (15 U.S.C. Section 1692g)

To Whom It May Concern:

I am the homeowner of the property located at the address above. I recently received your notice dated [Date] demanding payment and/or threatening foreclosure on a dormant second mortgage / HELOC on which no monthly periodic statements have been sent for approximately [Number, e.g., 12 to 15] years. I dispute the validity, enforceability, and amount of this alleged debt in its entirety. Nothing in this letter revives or acknowledges any debt.

1. FORMAL NOTICE OF SERVICING ERRORS (12 CFR Section 1024.35):
Please take formal notice of the following servicing errors that you must investigate and correct:
(a) UNLAWFUL RETROACTIVE INTEREST AND FEES UNDER TILA REGULATION Z (12 CFR Section 1026.41(e)(6)): Neither you nor any prior servicer sent monthly periodic billing statements on this charged-off loan between [Year, e.g., 2009] and [Year, e.g., 2025]. Under 12 CFR Section 1026.41(e)(6) and the CFPB's April 2023 Advisory Opinion, a servicer is prohibited from accruing or charging any interest, late fees, or corporate advances during any period in which periodic statements were suspended following charge-off. Assessing or demanding retroactive interest and fees for those silent years violates TILA and 15 U.S.C. Section 1692f(1). Demand is hereby made that you immediately remove 100% of all interest and fees accrued during all months in which periodic statements were not delivered.
(b) EXPIRATION OF STATUTE OF LIMITATIONS: This loan was defaulted and accelerated more than [Number] years ago, rendering any judicial or non-judicial foreclosure action time-barred under state law and strictly prohibited under CFPB Regulation F (12 CFR Section 1006.26(b)).

2. REQUEST FOR INFORMATION AND FDCPA VALIDATION (12 CFR Section 1024.36 & 15 U.S.C. Section 1692g):
Please provide copies of the following documents within statutory RESPA deadlines:
(a) A complete, legible copy of the original Promissory Note and Deed of Trust/Mortgage, including the front and back of all pages and all endorsements and allonges demonstrating an unbroken chain of title to the current owner, plus the exact physical location of the original wet-ink Note;
(b) The full legal name, street address, and contact information of the current owner/investor of the Note;
(c) A complete life-of-loan transaction history from origination (circa [Year]) to the present, itemizing principal, interest rate, interest charges, and fees for every month;
(d) The exact date the loan was charged off, the principal balance at the date of charge-off, and copies of any prior Notice of Default, Notice of Acceleration, or IRS Form 1099-C issued on this account; and
(e) Copies of every monthly periodic billing statement sent to me between [Year] and the present.

Under RESPA (12 CFR Sections 1024.35 and 1024.36), you must provide written acknowledgment of this Notice within five (5) business days and a complete written response and documentary production within thirty (30) business days, during which time you must halt all collection and foreclosure actions pursuant to 15 U.S.C. Section 1692g(b).

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature & Printed Name]
[Your Property Address & Phone Number]

Faza 6: Mednarodni okviri zastaranja in hipotekarni primanjkljaj¶

• Združeno kraljestvo (Zastarani dolg in hipotekarni primanjkljaji po Zakonu o zastaranju iz leta 1980):
• Nezavarovan potrošniški dolg (6 let v Angliji, Walesu in na Severnem Irskem; 5 let na Škotskem): Po oddelku 5 zakona o zastaranju iz leta 1980 preprost nezavarovan pogodbeni dolg (kreditna kartica, prekoračitev stanja na računu, osebno posojilo, komunalni račun) zastara po 6 letih od datuma, ko je bil vzrok za tožbo natečeno (razen če je dolžnik v tem 6-letnem obdobju izvedel plačilo ali podpisal pisno potrdilo). V skladu z Financial Conduct Authority (FCA) Consumer Credit Sourcebook (CONC 7.15) zbiralec ne more izjaviti ali namigovati, da je mogoče izvesti izvršilne ukrepe, ko dolg zastara. Na Škotskem so v skladu z Zakonom o zastaranju in zastaranju (Škotska) iz leta 1973 potrošniški dolgovi popolnoma uničeni po 5 letih brez plačila ali pisne potrditve, kar pomeni, da dolg pravno preneha obstajati in ga ni mogoče obnoviti, tudi če pozneje naredite napako.
• Hipotekarni primanjkljaji (12 let na glavnico, 6 let na obresti): V skladu z oddelkom 20 zakona o zastaranju iz leta 1980 je zastaralni rok za izterjavo glavnice kapitala 12 let za izterjavo hipotekarnih obresti, če je dom zasežen ali ima neaktivno hipoteko v Angliji in Walesu. Poleg tega mora v skladu s pravili FCA Mortgages and Home Finance: Conduct of Business (MCOB 13.6) posojilodajalec, če namerava po prodaji/odvzemu uveljavljati hipotekarni primanjkljaj, o svoji nameri obvestiti posojilojemalca v 6 letih od prodaje.
• Kanada (provincialni zakoni o omejitvah in ukinitev):
• Vsaka kanadska provinca določa strogo osnovno zastaralno obdobje za tožbo nezavarovanega dolga (izračunano od datuma zadnjega plačila ali pisne potrditve pred iztekom): 2 leti v Ontariu (Zakon o omejitvah, 2002), Britanski Kolumbiji (Zakon o zastaranju, SBC 2012), Alberta (Zakon o omejitvah), Saskatchewan, Nova Škotska in New Brunswick; 3 leta v Quebecu (Civilni zakonik Quebeca, kjer potek 3-letnega zastaralnega obdobja ugasne pravico do tožbe); in 6 let v Manitobi, Otoku princa Edvarda, Novi Fundlandiji in Labradorju in na ozemljih.
• Ključno pravilo proti oživitvi v Ontariu in BC: V skladu z oddelkom 13(9) Ontariskega zakona o zastaranju iz leta 2002 in oddelkom 24(7) zakona BC Limitation Act potrditev ali delno plačilo ponastavi 2-letno uro le, če je opravljeno PRED potekom 2-letnega zastaralnega obdobja. Ko poteče 2-letni zastaralni rok v Ontariu ali BC, naknadno plačilo ali pisna potrditev NE obnovi pravice do tožbe. Za hipoteke na nepremičnine v Ontariu je zastaralni rok 10 let po Real Property Limitations Act.
• Avstralija (državni zakoni o zastaranju in nacionalna kreditna koda):
• Za nezavarovane kreditne kartice, osebna posojila in račune je zastaralni rok 6 let v Novem Južnem Walesu, Viktoriji, Queenslandu, Zahodni Avstraliji, Južni Avstraliji in Tasmaniji (in 3 leta v Severnem ozemlju). Pomembno je, da v Novem Južnem Walesu (v skladu s oddelkom 63 zakona o zastaranju iz leta 1969 (NSW) potek 6-letnega zastaralnega obdobja popolnoma izniči lastništvo dolga in pravico, kar pomeni, da je zastaralni dolg v NSW za vedno mrtev in ga ni mogoče nikoli oživiti s kasnejšim plačilom. V skladu s smernicami ACCC in ASIC za izterjavo dolgov je grožnja s pravnim postopkom ali uveljavljanje zastaralnega dolga, potem ko potrošnik izjavi, da ne bo opravljeno plačilo, nevestno ravnanje.

Pogosta vprašanja¶

Ali razrešnica v skladu s poglavjem 7 stečaja izpred 10 let izniči zastavno pravico Zombie Second Mortgare na moji hiši?¶

Ne, ne samodejno. Odpust stečaja po 7. poglavju vas trajno izbriše osebna odgovornost (in personam) za vašo prvo in drugo hipoteko, kar pomeni, da vas zombi drugi hipotekarni izterjevalec nikoli ne more osebno tožiti zaradi denarne sodbe ali zapleniti vaše plače. Vendar pa je v skladu s sodbo vrhovnega sodišča ZDA v Johnson proti Home State Bank in Dewsnup proti Timmu, vpisana hipotekarna zastavna pravica na nepremičnini gre nedotaknjena skozi stečaj v skladu s poglavjem 7 (in rem). Kupec dolga lahko še vedno poskuša zapleniti hišo samo, razen če je zastavna pravica prepovedana zaradi zastaranja hipoteke vaše države, zavrnjena v skladu z Uredbo Z TILA ali odvzeta v novem primeru reorganizacije iz 13. poglavja.

Kaj pa, če me izterjevalec toži na sodišču zaradi dolga, za katerega vem, da je zastaral?¶

Še vedno morate vložiti uradno pisno Odgovori s sodnim uradnikom pred iztekom roka za odgovor (običajno 20 do 30 dni) in izrecno zvišati Pritrdilni zagovor: Zastaranje. V večini držav sodnik ne bo preveril starosti dolga, če se ne boste pojavili; če ignorirate poziv, bo zbiralec dobil samodejno zamudno sodbo, ki je izvršljiva 10 do 20 let. Vložite svoj odgovor v zvezi z obrambo zaradi zastaranja in se obrnite na odvetnika FDCPA za potrošnike, da vložite nasprotno tožbo proti zbiralcu, ker je tožba zaradi zastaranega dolga kršitev stroge odgovornosti uredbe F CFPB (oddelek 1006.26(b) 12 CFR), ki vam daje pravico do zakonske odškodnine in odvetniških stroškov.

Ali lahko prodam ali refinanciram svojo hišo, če se Zombie Second Mortgage še vedno prikazuje pri mojem iskanju naslova?¶

Ko poskušate prodati ali refinancirati, bo lastniška zavarovalnica zavrnila zaprtje, razen če bo izdana zabeležena druga pogodba o zaupanju. Vendar vam NI treba plačati napihnjenega izplačila za zaključno mizo. Prvič, če je v vaši državi potekel zastaralni rok za izvršbo hipoteke, lahko nepremičninski odvetnik vloži Tiho dejanje naslova (ali zakonsko predpisana peticija za razrešnico po skrajšanem postopku, na primer v skladu z oddelkom 1501(4) New York RPAPL), ki prosi sodnika, da izbriše zastarano drugo hipoteko iz okrožnih zemljiških evidenc za nič dolarjev. Drugič, če zastavna pravica ni zastarala, uveljavitev Uredbe Z TILA za odpravo 10 do 15 let nezakonitih obresti za tiho obdobje prisili zbiralca, da zmanjša zahtevo za izplačilo ali se zadovolji z majhnim deležem glavnice.

Če izpodbijam zombi dolg v svojem kreditnem poročilu, ali se z izpodbijanjem znova začne zastaralni rok?¶

Ne. Vložitev spora pri Equifax, Experian ali TransUnion v skladu z Zakonom o poštenem kreditnem poročanju ali pošiljanje pisnega pisma o sporu o potrditvi dolga agenciji za izterjavo z navedbo "Izpodbijam ta dolg v celoti," nikoli ne začne ponovno teči zastaralni rok ali 7-letna ura za poročanje o kreditni sposobnosti. Pisna trditev, da izpodbijate dolg, je pravo nasprotje pisne potrditve ali obljube plačila.

Viri preverjeni¶

• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) (Združene države): Uredba F (Fair Debt Collection Practices Act), 12 CFR Oddelek 1006.26 in CFPB svetovalno mnenje o zastaranem dolgu (april 2023).
• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) (Združene države): Truth in Lending Act (TILA) Predpis Z, 12 CFR Oddelek 1026.41(e)(6) in RESPA Predpis X, 12 CFR Oddelka 1024.35 in 1024.36.
• Zvezna komisija za trgovino (FTC) (Združene države): Zakon o poštenem poročanju o kreditih (FCRA), 15 U.S.C. Oddelek 1681c©.
• Reforme državne zakonodaje (Združene države): Newyorški zakon o preprečevanju zlorabe zaplemb (FAPA, CPLR razdelek 213(4)) in Zakon o pravičnosti potrošniškega kreditiranja (CPLR razdelek 214-i); Razdelek 1788.14 kalifornijskega civilnega zakonika; Teksaški finančni kodeks, razdelek 392.307.
• FCA (Združeno kraljestvo), Ontario Limitations Act (Kanada) & ACCC/ASIC (Avstralija): Limitation Act 1980 (UK) & FCA CONC 7.15 / MCOB 13.6; Ontarijski zakon o omejitvah, 2002 (oddelek 13(9)); in Zakon o omejitvah NSW iz leta 1969 (oddelek 63).

Sorodni vodniki¶

• Nadlegovanje izterjevalca dolgov
• Obvestilo o izvršbi, vzdržnost hipoteke in zmanjšanje izgube
• Stečaj malega podjetja ali osebni stečaj: triaža poglavja 7 proti 13
• Vročeno s civilno tožbo
• Kraja listine, goljufija z naslovom stanovanja in obramba ponarejene listine o odstopu
• Številke za klic v sili po državah