Cobradores de deudas 'zombis' prescritos y ejecuciones hipotecarias de segundas hipotecas zombis¶

Recibir una amenaza de demanda por una tarjeta de crédito o una factura médica de hace 10 años, o abrir un Aviso de incumplimiento y ejecución hipotecaria repentino sobre una segunda hipoteca silenciosa o una línea de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC) de la que no ha tenido noticias desde 2009, es una emergencia financiera grave. En América del Norte, Europa y Australia, los compradores de deuda compran carteras de deudas no garantizadas en mora y segundas hipotecas "80/20" inactivas por unos centavos de dólar y lanzan campañas de cobranza o ejecuciones hipotecarias de alta presión. En los casos de deuda zombi no garantizada, un único pago de "buena fe" de cinco dólares o una promesa de pago por escrito puede resucitar legalmente un plazo de prescripción vencido y exponerlo a una demanda completa. En los casos de segunda hipoteca zombi, los compradores de notas de capital privado esperan hasta que el valor de su vivienda aumente, añaden de 10 a 15 años de intereses y tarifas retroactivos durante los años en los que nunca se enviaron estados de cuenta mensuales y programan una subasta de ejecución hipotecaria sobre su casa. Detener ambas amenazas requiere invocar protecciones de responsabilidad estricta bajo el Reglamento F de la CFPB, hacer valer la regla de declaración periódica del Reglamento Z de la Ley de Verdad en los Préstamos (TILA) contra intereses retroactivos, cuestionar las cadenas de título de pagarés rotas y desplegar defensas legales contra la reactivación.

Haz esto ahora¶

1. Proteja su seguridad personal si un cobrador de deudas o un notificador de procesos aparece en su puerta. Si alguien llega a su casa afirmando ser un suboficial, alguacil o inspector de propiedades y se niega a irse o hace amenazas físicas, entre, cierre la puerta con llave y llame a su local. números de emergencia (911 en Estados Unidos y Canadá, 112 en toda la Unión Europea, 999 en el Reino Unido, 000 en Australia). Mantenga al menos 2 metros (6,5 pies) de distancia detrás de una puerta cerrada con llave.
2. NO pague un solo dólar, no autorice un débito de "buena fe" de $5 ni firme ningún reconocimiento sobre una deuda anterior. En la mayoría de los estados de EE. UU., provincias canadienses y jurisdicciones de derecho consuetudinario, realizar incluso un pago parcial de $1 o firmar una promesa por escrito de pagar una deuda prescrita restablece el plazo de prescripción de varios años a cero, restaurando el poder legal del comprador de la deuda para demandarlo por el saldo total más los intereses.
3. Obtenga sus tres informes de crédito oficiales y verifique la fecha de la primera morosidad (DOFD). Antes de responder a un cobrador de deudas no garantizado, verifique el mes y año exactos en que la cuenta entró en mora por primera vez y nunca se actualizó. Según la Ley federal de informes crediticios justos (15 U.S.C. Sección 1681c), la mayoría de las deudas morosas no garantizadas deben eliminarse permanentemente de su informe crediticio 7 años más 180 días después de la fecha de la primera morosidad, independientemente de cuántas veces se revenda la deuda.
4. Si se le amenaza con la ejecución hipotecaria de una segunda hipoteca inactiva o HELOC, envíe una Solicitud escrita formal calificada (QWR), una Solicitud de información (RFI) y una Notificación de error (NOE) inmediatamente. Según la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA, 12 CFR Secciones 1024.35 y 1024.36), envíe una carta certificada a la dirección QWR/NOE designada por el administrador exigiendo: (a) el original pagaré con tinta húmeda y todos los endosos/acuerdos, (b) el historial completo de pagos y cargos durante la vida del préstamo, © copias de cualquier formulario de cancelación de deuda 1099-C o avisos de "cancelación" jamás emitidos, y (d) copias de todos los estados de cuenta periódicos mensuales enviados durante los últimos 15 años.
5. Envíe una demanda de validación de deuda de 30 días de la FDCPA y una carta de cese prescrito. Dentro de los 30 días calendario del primer contacto de un tercero cobrador o comprador de deuda hipotecaria, envíe por correo una carta certificada disputando la deuda conforme a 15 U.S.C. Sección 1692g y exigiendo que verifiquen la cadena de propiedad y cesen todas las llamadas telefónicas (ver Acoso de cobradores de deudas).
6. Nunca ignore una citación judicial o un Aviso de venta por ejecución hipotecaria registrado. Incluso si una deuda o una segunda hipoteca ha prescrito legalmente, el estatuto de limitaciones es una defensa afirmativa en la mayoría de las jurisdicciones (lo que significa que debe plantearla activamente en el tribunal o en una acción judicial para detener una venta no judicial, o el cobrador ganará una sentencia automática en rebeldía o subastará su casa). Para conocer los pasos de la hipoteca de primer grado, consulte Aviso de ejecución hipotecaria, indulgencia hipotecaria y mitigación de pérdidas.

flowchart TD
    A["Recibir demanda sobre deuda antigua/inactiva"] --> B{"¿La deuda no está garantizada o es una segunda hipoteca zombi/HELOC?"}
    B -->|"Deuda no garantizada (tarjeta de crédito, atención médica, préstamo personal, deficiencia de automóvil)"| C["Paga CERO y firma NADA; verifique la fecha de la primera morosidad (DOFD) y el estatuto de limitaciones estatal"]
    C --> D{"¿Ha expirado el plazo de prescripción estatal/provincial?"}
    D -->|"Sí: Deuda zombi prescrita"| E["Enviar aviso certificado de disputa y cese de comunicación prescrito; informar cualquier amenaza de demanda según CFPB Reg F"]
    D -->|"No: dentro del plazo de prescripción"| F["Enviar demanda de validación de deuda FDCPA de 30 días; preparar la respuesta si se le entrega una citación civil"]
    B -->|"Segunda hipoteca Zombie / Préstamo complementario 80-20 / Antiguo HELOC"| G["Entregar el aviso de error (NOE) de RESPA, la solicitud de información (RFI) y la demanda de validación de la FDCPA de inmediato"]
    G --> H{"¿El prestamista anterior aceleró el préstamo o no envió estados de cuenta mensuales a TILA durante años?"}
    H -->|"El préstamo se aceleró hace años."| I["Afirmar el estatuto de limitaciones de las hipotecas sobre bienes inmuebles (por ejemplo, FAPA de Nueva York/barra de aceleración estatal de 4 a 6 años)"]
    H -->|"No se envían estados de cuenta mensuales durante los años de inactividad"| J["Invocar la guía CFPB TILA Reg Z: exigir la eliminación de todos los intereses y tarifas retroactivos acumulados durante los años silenciosos"]

Fase 1: La "deuda zombi" no garantizada y la trampa del resurgimiento del estatuto de limitaciones¶

La deuda zombie no asegurada se refiere a saldos antiguos de tarjetas de crédito, facturas médicas, préstamos de día de pago, facturas de telecomunicaciones o saldos deficientes de préstamos para automóviles (que sobran después de la recuperación de un automóvil) que tienen al menos 3 a 15 años. Los bancos originales suelen "dar de baja" cuentas impagas no garantizadas después de 180 días de mora para fines fiscales y contables, y luego vender hojas de cálculo digitales masivas de cuentas canceladas a compradores de deuda por entre 1 y 4 centavos por dólar.

Comprender los dos relojes separados de cada deuda de consumo¶

Los consumidores confunden habitualmente el Reloj de informes crediticios con el Reloj de prescripción de demandas. Se rigen por leyes completamente diferentes y se ejecutan en plazos distintos:

1. Reloj de informes de la oficina de crédito (FCRA federal, 15 U.S.C. Sección 1681c©):
2. Fijado en 7 años (+ 180 días): En los Estados Unidos, una cuenta morosa puede aparecer en sus informes crediticios de Equifax, Experian y TransUnion durante un máximo de 7 años (medido a partir de una fecha de 180 días después de la Fecha de la primera morosidad, o DOFD, que precedió al cobro o cancelación). En Canadá, el período de eliminación de informes crediticios es de 6 a 7 años; en el Reino Unido, son 6 años desde el incumplimiento; en Australia, es de 5 años para los valores predeterminados estándar.
3. "Reenvejecimiento" ilegal de los informes crediticios: Un comprador de deuda no puede reiniciar legalmente el reloj de los informes crediticios de 7 años comprando la deuda, abriendo una "nueva fecha de línea comercial de cobro" o incluso obligando a usted a realizar un pago parcial. Si un comprador de deuda altera la fecha de la primera morosidad en su informe crediticio para que una deuda de 2015 parezca un incumplimiento de 2024, ha cometido una reenvejecimiento ilegal según la Ley de Informe Justo de Crédito. Disputelo inmediatamente por escrito ante los burós de crédito y el CFPB.
4. El Reloj de Prescripción de la Demanda (Ley de Contratos Estatal/Provincial):
5. Varía de 3 a 10 años (más comúnmente de 3 a 6 años): Esta es la fecha límite para que un acreedor o comprador de deuda presente una demanda civil en su contra ante el tribunal. Una vez que este plazo expire, la deuda pasará a estar "prescripta".
6. Lo que prohíbe la Regulación F de la CFPB (12 CFR Sección 1006.26): Según la Regulación F federal de la CFPB, un cobrador de deudas tiene estrictamente prohibido demandar o amenazar con demandar a un consumidor por una deuda prescrita. Incluso dar a entender que se podrían emprender acciones legales por una deuda prescrita es una violación de responsabilidad estricta de la ley federal.

Cómo funciona la trampa del avivamiento del estatuto de limitaciones (y los estados que la han prohibido)¶

Si bien un cobrador no puede demandarlo por una deuda prescrita en la mayoría de los estados (y en Mississippi y Wisconsin, la expiración del plazo de prescripción extingue completamente la deuda en sí), un cobrador en la mayoría de los demás estados aún puede pedirle que pague una deuda prescrita voluntariamente, siempre que no amenace con una demanda e incluya divulgaciones obligatorias prescritas cuando sea necesario.

Aquí está el peligro: en aproximadamente la mitad de los estados de EE. UU. y varias provincias canadienses, la regla del derecho consuetudinario de Reactivación mediante pago parcial o reconocimiento por escrito todavía se aplica: - Reactivación del pago parcial: Enviar un cheque de $5, darle a un cobrador su tarjeta de débito por una tarifa de $10 o permitir que un cobrador realice un pago pequeño reinicia el plazo de prescripción de varios años a partir de la fecha de ese pago. - Reactivación del reconocimiento por escrito: Firmar una oferta de acuerdo, responder a un correo electrónico o mensaje de texto que diga "Sé que debo este dinero e intentaré pagarle el próximo mes" o firmar un plan de dificultades puede constituir legalmente una nueva promesa de pago por escrito que reinicie el plazo de prescripción. - Estados con protecciones legales contra avivamiento: - Estados de extinción (cobro prohibido o reactivación permanentemente prohibido): Mississippi (Código de Mississippi Sección 15-1-3), Wisconsin (Wis. Stat. Sección 893.05) y Nueva York (Consumer Credit Fairness Act/CPLR Sección 214-i, que estableció un estatuto de limitaciones para el crédito al consumo de 3 años y prohibió permanentemente cualquier reactivación mediante pago parcial o reconocimiento escrito una vez vencido). - Estados donde el pago parcial por sí solo no puede revivir una deuda prescrita: California (Código de Cal. Civ. Proc. Sección 360 y Código Civ. Sección 1788.14: requiere una nueva promesa de pago por escrito firmada, y los cobradores no pueden demandar por deudas prescritas), Texas (Código Fin. de Texas Sección 392.307: la deuda del consumidor prescrita no puede reactivarse mediante pago o reconocimiento), Maryland, Arizona, Massachusetts, Illinois, Carolina del Norte, Oregon, Washington y Nevada.

Fase 2: La segunda hipoteca zombi y la crisis silenciosa de ejecuciones hipotecarias de HELOC¶

Si bien la deuda zombie no garantizada es una amenaza de demanda, una segunda hipoteca zombie es una amenaza directa de quitarle su casa.

Cómo se crea una segunda hipoteca zombi¶

Durante el auge inmobiliario de 2004 a 2008, millones de propietarios compraron viviendas utilizando "préstamos a cuestas 80/20" (una primera hipoteca del 80 por ciento y una segunda hipoteca del 20 por ciento para evitar el seguro hipotecario privado) o contrataron Líneas de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC). Cuando llegó la crisis financiera de 2008 y el valor de las viviendas se desplomó, millones de propietarios se quedaron atrás y negociaron una Modificación de Préstamo en su primera hipoteca.

¿Qué pasó con la segunda hipoteca del 20 por ciento? 1. Debido a que la casa estaba profundamente sumergida (valía menos que la primera hipoteca sola), la ejecución hipotecaria de la segunda hipoteca en 2010 habría generado cero dólares para el prestamista del segundo gravamen. 2. En lugar de ejecutar la hipoteca, el banco de la segunda hipoteca silenciosamente cargó la segunda hipoteca en sus libros internos, dejó de enviar estados de cuenta mensuales y vendió el pagaré de la segunda hipoteca en mora a un comprador de deuda por entre 1 y 5 centavos por dólar. 3. Debido a que el propietario modificó su primera hipoteca y nunca recibió otra factura mensual por la segunda hipoteca durante 10 a 15 años, el propietario creyó razonablemente que la segunda hipoteca se fusionó con la modificación de la primera hipoteca, se condonó en virtud del Acuerdo Hipotecario Nacional de 2012, o se eliminó. 4. La emboscada hoy: Incluso cuando se cancela un pagaré o se libera la responsabilidad personal en la bancarrota del Capítulo 7, un gravamen hipotecario registrado (Escritura de fideicomiso) permanece adjunto a los registros de tierras del condado contra el título de propiedad (in rem) a menos que se registre una liberación/retransmisión formal del gravamen. Ahora que los valores de las viviendas han aumentado, los compradores de deuda de capital privado envían un repentino Aviso de incumplimiento/intención de ejecución hipotecaria, exigiendo el capital original más entre $40 000 y $80 000 en intereses retroactivos y cargos por pagos atrasados acumulados durante los 14 años en los que nunca enviaron una sola factura.

Fase 3: Las 6 armas legales para derrotar una ejecución hipotecaria Zombie Second Mortgage¶

Si recibe una demanda de cobro, un Aviso de incumplimiento o un Aviso de venta del administrador sobre una segunda hipoteca silenciosa o HELOC, haga valer estas seis defensas legales federales y estatales de inmediato:

Fase 4: Auditoría paso a paso para verificar si realmente tu Segunda Hipoteca Zombie fue condonada o extinguida¶

1. Consulte los registros del Acuerdo Hipotecario Nacional (NMS) de 2012 y del HAMP 2MP: Entre 2010 y 2016, en virtud del Programa de Modificación de Vivienda Asequible Programa de Modificación de Segundo Gravamen (2MP) federal** y el Acuerdo Hipotecario Nacional de $25 mil millones (que involucra a Bank of America/Countrywide, Wells Fargo/Wachovia, JPMorgan Chase/WaMu, Citigroup y Ally/GMAC), los principales bancos se vieron obligados a extinguir y liberar cientos de miles de segundas hipotecas. Ocasionalmente, un banco canceló la deuda internamente, no registró la liberación del gravamen del condado y accidentalmente incluyó la cuenta en una venta al por mayor años después. Exija el registro de servicio completo al banco original.
2. Obtenga sus transcripciones de salarios e ingresos del IRS para el formulario 1099-C: Verifique si el banco original emitió un Formulario 1099-C del IRS (Cancelación de deuda) con un código de evento identificable F o G. Combinado con la correspondencia de liquidación, esto ayuda a demostrar que no existe deuda subyacente.
3. Consulte el historial de títulos del registrador de su condado/registro de propiedades: Obtenga copias de: (a) la Segunda escritura de fideicomiso original (verifique la Fecha de vencimiento: un pagaré global de 10 o 15 años que venció en 2016 o 2021 a menudo desencadena un estricto estatuto de limitaciones de 4 a 6 años desde el vencimiento); (b) cualquier Aviso de Incumplimiento (NOD) previo registrado entre 2008 y 2015 (que demuestre una aceleración previa); y © cada Cesión de Escritura de Fideicomiso registrada (verificando si hay lagunas o cedentes difuntos).
4. Presente una queja formal ante la CFPB y el Fiscal General de su estado: Presente en consumerfinance.gov/complaint y con la Unidad de Fraude al Consumidor del Fiscal General del Estado, los cuales procesan activamente las demandas ilegales de intereses de período silencioso de TILA sobre segundas hipotecas zombis.

Fase 5: Cartas textuales para detener a los cobradores de deudas zombis y a las segundas hipotecas zombis¶

Plantilla 1: Carta de cese de comunicación y disputa sobre "deuda zombi" no garantizada y prescrita¶

Envíe esta carta por Correo certificado de USPS con acuse de recibo solicitado (o correo registrado) a cualquier cobrador que exija el pago de una deuda no garantizada vencida:

[Date]

VIA CERTIFIED MAIL - RETURN RECEIPT REQUESTED
Tracking Number: [Insert Tracking Number]

To: [Name of Debt Buyer / Collection Agency]
[Street Address]
[City, State/Province, Postal Code]

Re: Account / Reference Number: [Insert Reference Number]
Alleged Original Creditor: [Insert Original Creditor]

NOTICE OF DISPUTE, TIME-BARRED DEBT STATUS, AND CEASE-AND-DESIST DEMAND

To Whom It May Concern:

I am writing in response to your communication dated [Date] regarding the above-referenced account.

1. FORMAL DISPUTE AND NON-ACKNOWLEDGMENT: I dispute this alleged debt in its entirety. Nothing in this letter constitutes an acknowledgment of any debt, a promise to pay, or a waiver of any statute of limitations defense.

2. NOTICE OF TIME-BARRED STATUS (12 CFR Section 1006.26): Based on the Date of First Delinquency of this alleged account, the applicable statute of limitations for filing any legal action expired years ago. Under CFPB Regulation F (12 CFR Section 1006.26(b)) and the Fair Debt Collection Practices Act (15 U.S.C. Section 1692e), you are strictly prohibited from bringing or threatening to bring any legal action on a time-barred debt. In addition, the credit reporting period under the Fair Credit Reporting Act (15 U.S.C. Section 1681c(c)) has expired; any attempt to report or re-age this account on my credit reports will result in immediate legal action.

3. DEMAND TO CEASE ALL COMMUNICATION (15 U.S.C. Section 1692c(c)): Pursuant to 15 U.S.C. Section 1692c(c) and applicable state/provincial law, I hereby demand that you immediately CEASE AND DESIST all further communications with me regarding this account, whether by telephone, mail, text, or electronic means, except to confirm in writing that your collection efforts have been terminated.

Sincerely,

____________________________________
[Your Printed Name - Do Not Sign If Concerned About Signature Copying, or Sign Over Typed Name]
[Your Mailing Address]

Plantilla 2: Aviso de error (NOE) de RESPA de Zombie Second Mortgage, Solicitud de información (RFI) y Disputa de intereses retroactivos de TILA¶

Envíe esta carta por Correo certificado con acuse de recibo solicitado a la dirección específica designada por el administrador hipotecario para avisos QWR / NOE / RFI (consulte su sitio web o el reverso de su carta para conocer la dirección exacta de "Solicitud escrita calificada / Aviso de error"):

[Date]

VIA CERTIFIED MAIL - RETURN RECEIPT REQUESTED
Tracking Number: [Insert Tracking Number]

To: [Name of Zombie Second Mortgage Servicer & Debt Buyer]
Attention: Qualified Written Request / Notice of Error / Loss Mitigation Department
[Designated QWR / NOE Street Address]

Re: Borrower Name(s): [Your Full Name(s)]
Property Address: [Your Home Street Address]
Alleged Loan / Account Number: [Insert Account Number]

QUALIFIED WRITTEN REQUEST (QWR), NOTICE OF ERROR (12 CFR Section 1024.35),
REQUEST FOR INFORMATION (12 CFR Section 1024.36), AND FDCPA DISPUTE (15 U.S.C. Section 1692g)

To Whom It May Concern:

I am the homeowner of the property located at the address above. I recently received your notice dated [Date] demanding payment and/or threatening foreclosure on a dormant second mortgage / HELOC on which no monthly periodic statements have been sent for approximately [Number, e.g., 12 to 15] years. I dispute the validity, enforceability, and amount of this alleged debt in its entirety. Nothing in this letter revives or acknowledges any debt.

1. FORMAL NOTICE OF SERVICING ERRORS (12 CFR Section 1024.35):
Please take formal notice of the following servicing errors that you must investigate and correct:
(a) UNLAWFUL RETROACTIVE INTEREST AND FEES UNDER TILA REGULATION Z (12 CFR Section 1026.41(e)(6)): Neither you nor any prior servicer sent monthly periodic billing statements on this charged-off loan between [Year, e.g., 2009] and [Year, e.g., 2025]. Under 12 CFR Section 1026.41(e)(6) and the CFPB's April 2023 Advisory Opinion, a servicer is prohibited from accruing or charging any interest, late fees, or corporate advances during any period in which periodic statements were suspended following charge-off. Assessing or demanding retroactive interest and fees for those silent years violates TILA and 15 U.S.C. Section 1692f(1). Demand is hereby made that you immediately remove 100% of all interest and fees accrued during all months in which periodic statements were not delivered.
(b) EXPIRATION OF STATUTE OF LIMITATIONS: This loan was defaulted and accelerated more than [Number] years ago, rendering any judicial or non-judicial foreclosure action time-barred under state law and strictly prohibited under CFPB Regulation F (12 CFR Section 1006.26(b)).

2. REQUEST FOR INFORMATION AND FDCPA VALIDATION (12 CFR Section 1024.36 & 15 U.S.C. Section 1692g):
Please provide copies of the following documents within statutory RESPA deadlines:
(a) A complete, legible copy of the original Promissory Note and Deed of Trust/Mortgage, including the front and back of all pages and all endorsements and allonges demonstrating an unbroken chain of title to the current owner, plus the exact physical location of the original wet-ink Note;
(b) The full legal name, street address, and contact information of the current owner/investor of the Note;
(c) A complete life-of-loan transaction history from origination (circa [Year]) to the present, itemizing principal, interest rate, interest charges, and fees for every month;
(d) The exact date the loan was charged off, the principal balance at the date of charge-off, and copies of any prior Notice of Default, Notice of Acceleration, or IRS Form 1099-C issued on this account; and
(e) Copies of every monthly periodic billing statement sent to me between [Year] and the present.

Under RESPA (12 CFR Sections 1024.35 and 1024.36), you must provide written acknowledgment of this Notice within five (5) business days and a complete written response and documentary production within thirty (30) business days, during which time you must halt all collection and foreclosure actions pursuant to 15 U.S.C. Section 1692g(b).

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature & Printed Name]
[Your Property Address & Phone Number]

Fase 6: Estatuto de prescripción internacional y marcos de déficit hipotecario¶

• Reino Unido (déficit de deuda e hipotecas prescritos según la Ley de limitación de 1980):
• Deuda de consumo no garantizada (6 años en Inglaterra, Gales e Irlanda del Norte; 5 años en Escocia): Según la Sección 5 de la Ley de limitación de 1980, una deuda contractual simple no garantizada (tarjeta de crédito, sobregiro, préstamo personal, factura de servicios públicos) queda prescripta después de 6 años a partir de la fecha en que se acumuló la causa de la acción (a menos que el deudor haya realizado un pago o haya firmado un reconocimiento por escrito durante esos 6 años). período). Según el Libro de consulta de crédito al consumo de la Autoridad de Conducta Financiera (FCA) (CONC 7.15), un cobrador no puede afirmar ni insinuar que se pueden tomar medidas de cumplimiento legal una vez que una deuda prescriba. En Escocia, según la Ley de Prescripción y Limitación (Escocia) de 1973, las deudas de los consumidores se extinguen por completo después de 5 años sin pago ni reconocimiento por escrito, lo que significa que la deuda deja de existir legalmente y no puede reactivarse incluso si comete un error más adelante.
• Déficit hipotecario (12 años de capital, 6 años de intereses): Según la Sección 20 de la Ley de limitación de 1980, si una vivienda es embargada o tiene un cargo hipotecario inactivo en Inglaterra y Gales, el período de prescripción es de 12 años para recuperar el capital principal y solo de 6 años para recuperar los intereses hipotecarios. Además, según las reglas de FCA Mortgages and Home Finance: Conduct of Business (MCOB 13.6), si un prestamista tiene la intención de cubrir un déficit hipotecario después de la venta/recuperación, debe notificar al prestatario de su intención dentro de los 6 años de la venta.
• Canadá (Leyes provinciales de limitación y extinción):
• Cada provincia canadiense establece un período de limitación básico estricto para demandar por una deuda no garantizada (calculado a partir de la fecha del último pago o reconocimiento escrito antes de su vencimiento): 2 años en Ontario (Ley de Limitaciones, 2002), Columbia Británica (Ley de Limitaciones, SBC 2012), Alberta (Ley de Limitaciones), Saskatchewan, Nueva Escocia y Nueva Escocia. Brunswick; 3 años en Québec (Código Civil de Quebec, donde la expiración del período de prescripción de 3 años extingue el derecho de acción); y 6 años en Manitoba, Isla del Príncipe Eduardo, Terranova y Labrador y los territorios.
• Regla clave contra la reactivación en Ontario y BC: Según la Sección 13(9) de la Ley de Limitaciones de Ontario de 2002 y la Sección 24(7) de la Ley de Limitaciones de BC, un reconocimiento o pago parcial solo restablece el reloj de 2 años si se realiza ANTES de que expire el período de limitación de 2 años. Una vez que el período de prescripción de 2 años haya expirado en Ontario o BC, un pago posterior o un reconocimiento por escrito NO reaviva el derecho a demandar. Para las hipotecas sobre bienes inmuebles en Ontario, el período de prescripción es de 10 años según la Ley de Limitaciones de Bienes Inmuebles.
• Australia (Leyes de limitación estatales y Código de crédito nacional):
• Para tarjetas de crédito, préstamos personales y facturas sin garantía, el período de prescripción es de 6 años en Nueva Gales del Sur, Victoria, Queensland, Australia Occidental, Australia del Sur y Tasmania (y 3 años en el Territorio del Norte). Es importante destacar que en Nueva Gales del Sur (según la Sección 63 de la Ley de Limitación de 1969 (NSW)), la expiración del período de prescripción de 6 años extingue completamente el título y el derecho de la deuda, lo que significa que una deuda prescrita en Nueva Gales del Sur está muerta para siempre y nunca podrá ser revivida mediante un pago posterior. Según las Pautas de cobro de deudas de la ACCC y la ASIC, amenazar con emprender acciones legales o perseguir una deuda prescrita después de que un consumidor declara que no se realizará ningún pago es una conducta desmedida.

Preguntas frecuentes¶

¿Una condonación por bancarrota del Capítulo 7 de hace 10 años elimina un gravamen de la Segunda Hipoteca Zombie sobre mi casa?¶

No, no automáticamente. Una condonación por bancarrota del Capítulo 7 elimina permanentemente su responsabilidad personal (en persona) tanto en su primera como en su segunda hipoteca, lo que significa que el cobrador zombie de segundas hipotecas nunca podrá demandarlo personalmente por una sentencia monetaria ni embargar su salario. Sin embargo, según el fallo de la Corte Suprema de Estados Unidos en Johnson contra el Home State Bank y Dewsnup contra Timm, un gravamen hipotecario registrado sobre bienes raíces pasa intacto por el Capítulo 7 de bancarrota (en remiendo). El comprador de la deuda aún puede intentar ejecutar una ejecución hipotecaria contra la casa misma a menos que el gravamen esté prohibido por el estatuto de limitaciones de la hipoteca de su estado, derrotado bajo la Regulación Z de TILA o eliminado dentro de un nuevo caso de reorganización del Capítulo 13.

¿Qué pasa si un cobrador de deudas me demanda ante el tribunal por una deuda que sé que ya ha prescrito?¶

Aún debe presentar una declaración formal por escrito respuesta con el secretario del tribunal antes de la fecha límite de respuesta (generalmente de 20 a 30 días) y plantear explícitamente la Defensa afirmativa: Vencimiento del plazo de prescripción. En la mayoría de los estados, un juez no comprobará la antigüedad de la deuda si usted no se presenta; Si ignora la citación, el cobrador ganará una sentencia automática en rebeldía ejecutable por 10 a 20 años. Presente su respuesta planteando la defensa del Estatuto de Limitaciones y comuníquese con un abogado de consumidores de la FDCPA para contrarrestar al cobrador, porque demandar por una deuda prescrita es una violación de responsabilidad estricta de la Regulación F de la CFPB (12 CFR Sección 1006.26(b)) que le da derecho a recibir daños y perjuicios legales más los honorarios de los abogados.

¿Puedo vender o refinanciar mi casa si todavía aparece una Segunda Hipoteca Zombie en mi búsqueda de título?¶

Cuando intenta vender o refinanciar, la compañía de seguros de título se negará a cerrar a menos que se publique la segunda escritura de fideicomiso registrada. Sin embargo, NO tiene que pagar una demanda de pago inflada en la mesa de cierre. Primero, si el plazo de prescripción de la ejecución hipotecaria ha expirado en su estado, un abogado de bienes raíces puede presentar una Acción de título silenciosa (o una petición de descarga sumaria estatutaria, como en virtud de la Sección 1501(4) de la RPAPL de Nueva York) pidiendo a un juez que elimine la segunda hipoteca prescrita de los registros de tierras del condado por cero dólares. En segundo lugar, si el gravamen no ha prescrito, hacer cumplir la Regulación Z de TILA para eliminar de 10 a 15 años de intereses ilegales durante el período de silencio obliga al cobrador a recortar la demanda de pago o conformarse con una pequeña fracción del principal.

Si disputo una deuda zombie en mi informe crediticio, ¿disputarla reinicia el plazo de prescripción?¶

No. Presentar una disputa ante Equifax, Experian o TransUnion conforme a la Ley de Informe Justo de Crédito, o enviar una Carta de Disputa de Validación de Deuda por escrito a una agencia de cobranza indicando "Disputo esta deuda en su totalidad", nunca reinicia el plazo de prescripción ni el reloj de informes crediticios de 7 años. Afirmar por escrito que usted disputa la deuda es exactamente lo opuesto a un reconocimiento o promesa de pago por escrito.

Fuentes verificadas¶

• Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) (Estados Unidos): Reglamento F (Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas), 12 CFR Sección 1006.26 y Opinión consultiva de la CFPB sobre deudas prescritas (abril de 2023).
• Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) (Estados Unidos): Reglamento Z de la Ley de Verdad en los Préstamos (TILA), 12 CFR Sección 1026.41(e)(6) y Reglamento RESPA X, 12 CFR Secciones 1024.35 y 1024.36.
• Comisión Federal de Comercio (FTC) (Estados Unidos): Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA), 15 U.S.C. Sección 1681c©.
• Reformas estatutarias estatales (Estados Unidos): Ley de Prevención del Abuso de Ejecuciones Hipotecarias de Nueva York (FAPA, CPLR Sección 213(4)) y Ley de Equidad de Crédito al Consumidor (CPLR Sección 214-i); Sección 1788.14 del Código Civil de California; Sección 392.307 del Código de Finanzas de Texas.
• FCA (Reino Unido), Ley de Limitaciones de Ontario (Canadá) y ACCC/ASIC (Australia): Ley de Limitaciones de 1980 (Reino Unido) y FCA CONC 7.15 / MCOB 13.6; Ley de Limitaciones de Ontario, 2002 (Sección 13(9)); y Ley de Limitación de Nueva Gales del Sur de 1969 (artículo 63).

Guías relacionadas¶

• Acoso de cobradores de deudas
• Aviso de ejecución hipotecaria, indulgencia hipotecaria y mitigación de pérdidas
• Quiebra personal o de pequeñas empresas: clasificación del Capítulo 7 frente al 13
• Servido con una demanda civil
• Robo de escrituras, fraude de títulos de propiedad y defensa de escrituras de renuncia falsificadas
• Números de emergencia por país