Incumplimiento de hipoteca inversa (HECM), auditorías de ocupación y derechos de los cónyuges no prestatarios¶

Recibir un Aviso de aceleración "vencido y pagadero" o una amenaza de ejecución hipotecaria sobre una hipoteca de conversión del valor de la vivienda (HECM) o una hipoteca inversa propietaria asegurada federalmente es una crisis aterradora para un propietario de vivienda mayor, un cónyuge no prestatario (NBS) sobreviviente o los hijos adultos que manejan el patrimonio de sus padres. Debido a que las hipotecas inversas se comercializaban como préstamos "sin pago hipotecario mensual", los prestatarios y las familias a menudo se sorprenden al saber que un administrador de hipotecas inversas (como PHH Mortgage/Celink, Longbridge Financial, Finance of America Reverse o HUD/Novad) puede reclamar el saldo completo del préstamo inmediatamente vencido y pagadero e iniciar la ejecución hipotecaria sobre cuatro factores desencadenantes de falta de pago: (1) atrasarse en impuestos a la propiedad, seguro de propietarios o cuotas de HOA ("Impuestos y Seguros"). / T&I Default"), (2) no devolver una carta de Certificación de Ocupación anual o pasar demasiados meses en un hospital/centro de rehabilitación, (3) no mantener la condición física de la vivienda, o (4) la muerte del cónyuge prestatario.

A pesar de las agresivas cartas de los administradores que exigen el pago total del préstamo dentro de los 30 días, las regulaciones del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) federal (24 C.F.R. Parte 206 y Manual de Política de Vivienda Unifamiliar del HUD 4000.1) protegen estrictamente a las personas mayores, a los cónyuges sobrevivientes y a los herederos. Dependiendo del desencadenante, puede detener la ejecución hipotecaria utilizando una Extensión de riesgo de HUD de 60 meses (para prestatarios mayores de 80 años con necesidades de salud críticas), un Plan de pago HECM de 60 meses, un Período de aplazamiento para un cónyuge no prestatario elegible (incluso sin una escritura judicial testamentaria a su nombre según la Carta del hipotecario de HUD 2021-11), o el Heirs' 95 Regla de porcentaje de pago sin recurso con hasta 12 meses de extensiones automáticas de HUD.

Haz esto ahora¶

1. Identifique inmediatamente el desencadenante exacto impreso en el "Aviso de vencimiento y pago": Mire la parte superior de la carta del administrador para ver cuál de las tres casillas está marcada: (A) Incumplimiento del seguro de impuestos y/o riesgos (anticipo corporativo), (B) No ocupación/no certificar la residencia principal, o (C) Muerte del último prestatario sobreviviente. Cada activador tiene un cronograma de solución de mitigación de pérdidas y un paquete de documentación de HUD completamente diferente.
2. Solucionar un "incumplimiento de ocupación" en 24 horas si el prestatario todavía vive en la casa (o ha estado en un centro de rehabilitación/cuidado durante MENOS de 12 meses consecutivos): Miles de hipotecas inversas se denominan erróneamente Vencidas y Pagaderas cada año simplemente porque un prestatario anciano perdió una postal de Certificación de Ocupación anual en el correo o pasó 3 meses en un hospital o centro de enfermería especializada. Según 24 C.F.R. § 206.39 y § 206.27©, las ausencias temporales por atención médica o rehabilitación de hasta 12 meses consecutivos NO violan el requisito de residencia principal. Firme y envíe por fax o correo electrónico de inmediato el Formulario de certificación de ocupación anual junto con dos facturas de servicios públicos actuales (electricidad, agua o gas) y una nota del médico que confirme que el prestatario reside en la casa o regresará antes de los 12 meses.
3. Solicite una "extensión en riesgo" (prestatario mayor de 80 años con dificultades de salud) o un "plan de pago de 60 meses" para incumplimientos de impuestos y seguros: Si el administrador adelantó dinero para pagar impuestos a la propiedad o seguros de propietarios vencidos ("anticipo corporativo"), no permita que ejecuten una ejecución hipotecaria. Según el Manual 4000.1 de HUD, si el prestatario más joven tiene 80 años o más y tiene una condición de salud crítica (certificada por un médico) que le impide mudarse, el administrador puede solicitar una "Extensión en riesgo" renovable de 12 meses de HUD que detiene la ejecución hipotecaria por completo. Para todos los demás prestatarios, exija una evaluación financiera y un plan de pago HECM de 12 a 60 meses (en el que paga solo hasta el 25 % de su "ingreso excedente" mensual para los impuestos/seguros atrasados), o presente la solicitud si su estado aún tiene abiertas subvenciones del Fondo de asistencia para propietarios de viviendas (HAF) o un programa de Aplazamiento de impuestos a la propiedad para personas mayores.
4. Haga valer su "Período de aplazamiento de cónyuge no prestatario elegible (NBS)" inmediatamente si su cónyuge prestatario falleció: Si su cónyuge era la única persona que figura como "Prestatario" en la nota HECM (a menudo porque tenía menos de 62 años cuando se cerró el préstamo) y su cónyuge acaba de fallecer, NO tiene que mudarse ni liquidar el préstamo si estaba casado en el momento en que se cerró el préstamo, permaneció casado hasta su muerte, se divulgaron en los documentos del préstamo (para números de casos posteriores al 4 de agosto de 2014, o calificar bajo la Elección Opcional de Hipotecario/MOE ampliada de HUD para préstamos anteriores al 4 de agosto de 2014) y ocupar la casa como su residencia principal. Según la Carta del hipotecario de HUD 2021-11, HUD abolió el requisito de que un cónyuge sobreviviente no prestatario demuestre un título legal comercializable o una transferencia de escritura testamentaria dentro de los 90 días, solo necesita continuar viviendo en la casa y mantenerse al día con los impuestos y seguros futuros sobre la propiedad.
5. Envíe un "Aviso de intención de herederos" por escrito dentro de los 30 días posteriores al fallecimiento del prestatario para asegurar las extensiones de 6 meses + dos de 90 días (12 meses en total) Y la regla del 95%: Si ambos padres han fallecido y usted es el heredero/albacea, tiene 6 meses iniciales desde la fecha de fallecimiento, más dos extensiones de HUD de 90 días (hasta 12 meses en total), para vender la casa o refinanciarla. Mejor aún, si la hipoteca inversa está "bajo el agua" (por ejemplo, el saldo del préstamo ha aumentado a $350,000, pero la casa solo vale \(260,000), la regulación federal (**24 C.F.R. § 206.125(a)(2) y § 206.107**) otorga a los herederos el derecho absoluto de **conservar la casa familiar o venderla pagando el MENOR de (a) el préstamo completo. saldo, o (b) el 95 por ciento del valor justo de mercado actual tasado por HUD (\)247,000)**, y el seguro de la FHA borrará para siempre la deuda restante de $103,000.
6. Conéctese con un asesor predeterminado de HECM aprobado por HUD (1-800-569-4287) y proteger la seguridad de los residentes de edad avanzada: Llame a la línea oficial de asesoramiento sobre vivienda de HUD al 1-800-569-4287 y solicite específicamente un Consejero predeterminado de HECM certificado por HUD (sin cargo). Si un contratista de conservación de propiedades contratado por un administrador intenta ilegalmente cerrar con candado una casa ocupada, cortar los servicios públicos o retirar pertenencias dentro de los 5 metros (16 pies) de una residencia ocupada, llame a su número de emergencia local (911 en EE. UU. y Canadá, 112 en la UE, 999 en el Reino Unido) o consulte nuestro números de emergencia directorio inmediatamente.

Árbol de decisión: detener una ejecución hipotecaria inversa por tipo predeterminado¶

Identifique qué sucursal se aplica a su crisis de hipoteca inversa y ejecute la defensa correspondiente del HUD de inmediato.

flowchart TD
    A["Reciba HECM 'Vencido y Pagadero' o Aviso de Ejecución Hipotecaria"] --> B{"¿Qué desencadenó el default?"}
    B -->|"1. Impuesto sobre la propiedad, seguro de vivienda o incumplimiento de la HOA (T&I)"| C{"¿Cuánto se debe y edad del prestatario?"}
    C -->|"Atrasos totales inferiores a $5,000"| D["El administrador debe retrasar la remisión de la ejecución hipotecaria (umbral de minimis) mientras usted se recupera"]
    C -->|"El prestatario más joven, mayor de 80 años, con una afección médica grave"| E["Envíe una carta del médico para la 'extensión en riesgo' del HUD (detiene la ejecución hipotecaria en incrementos de 1 año)"]
    C -->|"Todos los demás prestatarios"| F["Solicite Plan de Pago HECM de 12 a 60 Meses (25% de Ingresos Excedentes) + Aplazamiento de Impuestos Estatales"]
    B -->|"2. Auditoría de Ocupación/Ausencia Médica"| G{"¿El prestatario ha estado ausente más de 12 meses consecutivos?"}
    G -->|"No (aún vive en casa O en el hospital/rehabilitación <12 meses)"| H["Presentar certificado de ocupación firmado + 2 facturas de servicios públicos + nota médica (restablecimiento instantáneo)"]
    G -->|"Sí (permanentemente en un hogar de ancianos >12 meses) y sin coprestatario"| I["Transición a un aplazamiento para el cónyuge no endeudado O venta/refinanciación familiar del 95 %"]
    B -->|"3. Muerte del cónyuge prestatario"| J{"¿Quién permanece en el hogar?"}
    J -->|"Cónyuge sobreviviente no prestatario (NBS)"| K["Invocar el período de aplazamiento de HUD (posterior al 4/8/2014) o la asignación del MOE (antes del 4/8/2014) según ML 2021-11"]
    J -->|"Hijos adultos / Herederos / Patrimonio"| L["Presente un aviso de intención por escrito dentro de los 30 días -> Bloquee 6 meses + dos extensiones de 90 días + regla de pago del 95%"]

Defensa 1: Subsanar un incumplimiento de "Impuestos y Seguros (T&I)" sin perder la vivienda¶

Cuando un prestatario de hipoteca inversa no paga los impuestos a la propiedad del condado o deja que su seguro de propietario caduque (consulte nuestra guía de no renovación y colocación forzosa del seguro de vivienda), las reglas de HUD requieren que el administrador anticipe fondos corporativos para pagarle al recaudador de impuestos o comprar una póliza de seguro, y luego declarar la hipoteca inversa en Incumplimiento de Impuestos y Seguros (T&I).

Antes de que un administrador pueda derivar legalmente un préstamo HECM a un abogado de ejecución hipotecaria por un incumplimiento de T&I, el Manual 4000.1 del HUD (Sección III.A.3) le brinda cinco escudos específicos de mitigación de pérdidas:

Defensa 2: Sobrevivir a una "auditoría de ocupación" o a una estadía prolongada en un hospital o residencia de ancianos¶

Según 24 C.F.R. § 206.27©, una hipoteca inversa permanece vigente sólo mientras la propiedad sirva como residencia principal de al menos un prestatario. Los administradores auditan la ocupación todos los años (e inmediatamente cada vez que el correo se devuelve por no poder entregarse o un vecino informa que la casa parece tranquila).

Tres reglas que detienen una ejecución hipotecaria ilegal por "no ocupación"¶

1. La regla del coprestatario (protección del 100 % incluso si uno de los cónyuges ingresa permanentemente a un hogar de ancianos): Si un esposo y una esposa están ambos listados como coprestatarios en la hipoteca inversa, y el esposo se muda permanentemente a un centro de cuidados de la memoria o de enfermería especializada por el resto de su vida, el préstamo NO PUEDE considerarse vencido y pagadero mientras la esposa (coprestatario) continúe viviendo en la casa como su residencia principal.
2. La regla de ausencia médica de 12 meses consecutivos (para un solo prestatario): Si solo hay un prestatario en el préstamo (o ambos coprestatarios están en un centro), el prestatario tiene permitido legalmente ausentarse del hogar en un hospital, centro de rehabilitación, centro de vida asistida o casa de un familiar durante hasta 12 meses consecutivos (365 días) por enfermedad física o mental sin desencadenar un incumplimiento.
3. Acción importante antes del mes 12: Si el prestatario único se acerca al día 330 en un centro de rehabilitación, regresar a su hogar para residir en la propiedad (con atención médica domiciliaria) antes del día 365 restablece el reloj de 12 meses, siempre que la casa siga siendo genuinamente su residencia principal.
4. Nunca ignore la Carta de certificación de ocupación anual: Cada año, en el aniversario del cierre de su préstamo, el administrador envía por correo un Formulario de certificación de ocupación de 1 página. Si no lo firma y lo devuelve dentro de los 30 días, el administrador envía por correo un aviso de advertencia, envía un inspector de campo para que toque su puerta y tome fotografías de su medidor eléctrico desde la acera (cobrando a su préstamo una tarifa de inspección de propiedad de $20) e inicia una solicitud de no ocupación vencida y pagadera con HUD. Devuelva siempre el Certificado de Ocupación firmado por correo certificado Y correo electrónico/fax, guardando una copia para sus archivos.

Defensa 3: Proteger a un "cónyuge no prestatario (CNN)" sobreviviente después de la muerte del prestatario¶

Históricamente, los agentes hipotecarios con frecuencia convencieron a las parejas casadas de quitar al cónyuge más joven (especialmente a un cónyuge menor de 62 años) del título de la casa para que el cónyuge mayor pudiera calificar solo para un pago mayor de la hipoteca inversa. Cuando el cónyuge prestatario mayor murió, los administradores ejecutaron sin piedad a la viuda o viudo afligido ("Cónyuge no prestatario").

Luego de un litigio federal (Bennett v. Donovan y Plunkett v. Castro) y importantes reformas políticas del HUD, los cónyuges no prestatarios sobrevivientes ahora tienen poderosos derechos federales para permanecer en su hogar por el resto de sus vidas sin realizar pagos hipotecarios mensuales:

Cómo funciona el "Período de aplazamiento" del cónyuge no prestatario de HUD¶

Si la hipoteca inversa de su cónyuge se originó a partir del 4 de agosto de 2014 (Número de caso de la FHA asignado a partir del 04/08/2014, regido por 24 C.F.R. § 206.55) o antes del 4 de agosto de 2014 (regido por las reglas de Elección Opcional del Hipotecario/Asignación del MOE de HUD según la Carta del Hipotecario de HUD 2019-15 y 2021-11), usted califica para diferir la ejecución hipotecaria por el resto de su vida como Cónyuge elegible no prestatario si cumple con estos requisitos:

1. Casado al momento del cierre y al fallecer: Usted estaba legalmente casado con el prestatario en el momento en que se cerró la hipoteca inversa (o tenía una relación comprometida entre personas del mismo sexo cuando la ley le prohibía casarse, y luego se casó legalmente antes de la muerte del prestatario) y permaneció casado hasta la muerte del prestatario;
2. Residencia principal: Usted reside actualmente, y residía al momento del fallecimiento del prestatario, en la propiedad hipotecada como su residencia principal;
3. Ya no es necesario demostrar el título legal dentro de los 90 días (avance de la carta del hipotecario de HUD 2021-11): Antes de mayo de 2021, los administradores ejecutaron la hipoteca de miles de viudas porque el tribunal testamentario tardó más de 90 días en poner la escritura de la casa a nombre de la viuda. Según la Carta del hipotecario de HUD 2021-11, HUD eliminó permanentemente el requisito de que un cónyuge sobreviviente no prestatario demuestre un título comercializable o el derecho legal a permanecer dentro de los 90 días posteriores a la muerte del prestatario.
4. Sus obligaciones continuas durante el período de aplazamiento: Si bien ya no puede retirar efectivo nuevo de la línea de crédito de la hipoteca inversa, hace $0 pagos mensuales de capital e intereses por el resto de su vida, simplemente debe (a) devolver la Certificación de elegibilidad y ocupación del cónyuge no prestatario anual, (b) pagar todos los impuestos a la propiedad y primas de seguro de propietarios de vivienda en curso a tiempo, y © mantener la propiedad.

Defensa 4: Derechos de los hijos adultos y herederos después de la muerte del último prestatario (la regla del 95% y el reloj de 12 meses)¶

Cuando fallece el último prestatario superviviente (y cualquier cónyuge no prestatario elegible), la hipoteca inversa pasa a ser vencida y pagadera. Sin embargo, los administradores frecuentemente intimidan a niños afligidos con falsas "Advertencias de ejecución hipotecaria de 30 días" mientras ocultan los dos derechos federales más importantes bajo 24 C.F.R. § 206.125:

1. Cómo desbloquear la línea de tiempo completa de 12 meses (6 meses iniciales + dos extensiones HUD de 90 días)¶

• El Aviso de Intención Inicial de 30 Días: Dentro de los 30 días de recibir el "Aviso Vencido y Pagadero" del administrador después de la muerte de uno de los padres, los herederos o el albacea del patrimonio deben enviar un Aviso de Intención por escrito (usando la plantilla a continuación) indicando si la familia tiene la intención de (A) Vender la propiedad, (B) Pagar/Refinanciar la hipoteca inversa para mantener la casa en la familia, o (C) Ejecutar una Escritura en lugar de ejecución hipotecaria.
• Período automático de 6 meses (180 días desde el fallecimiento): Según 24 C.F.R. § 206.125(d), una vez que notifica al administrador de su intención de vender o liquidar el préstamo, tiene 6 meses iniciales desde la fecha de la muerte del prestatario para completar la venta o refinanciar antes de que se pueda completar la ejecución hipotecaria.
• Dos extensiones de HUD de 90 días (meses 7 a 9 y meses 10 a 12): Si la casa no se ha vendido o la sucesión/refinanciación aún está en proceso a medida que se acerca el mes 6, envíe una solicitud por escrito para una Primera extensión de HUD de 90 días (al menos de 15 a 30 días antes de que expire el plazo de 6 meses) adjuntando prueba de marketing activo (un Acuerdo de cotización MLS firmado con un agente de bienes raíces O una Solicitud de préstamo firmada / Carta de aprobación previa de un prestamista hipotecario más cartas testamentarias testamentarias). Si es necesario, puede solicitar una Segunda extensión HUD de 90 días, lo que le dará a su familia 12 meses completos para vender o refinanciar.

2. La regla de pago sin recurso "95% del valor tasado" (24 C.F.R. § 206.125(a)(2))¶

Cada hipoteca inversa HECM asegurada por la FHA es un préstamo sin recurso del 100 por ciento: ni los demás activos patrimoniales del prestatario fallecido (cuentas bancarias, seguros de vida, automóviles) ni los herederos personalmente pueden jamás ser considerados responsables por un centavo más de lo que vale la casa en sí.

Aún mejor, bajo 24 C.F.R. § 206.125(a)(2), si los herederos quieren conservar la casa familiar (refinanciándola en una hipoteca convencional a nombre de un hijo adulto o pagando en efectivo) O venderla en el mercado cuando el saldo de la hipoteca inversa excede el valor actual de la casa, el administrador está exigido por la ley federal aceptar lo MENOR de:

• 100% del saldo impago del préstamo HECM, O
• 95% del valor justo de mercado actual de la propiedad según lo determinado por una tasación oficial de la FHA ordenada por HUD.

Plantilla de copiar y pegar: Aviso de resolución predeterminada de HECM, cónyuge no prestatario y aviso de herederos¶

Marque la casilla que coincida con su situación y envíe esta carta por correo certificado, acuse de recibo solicitado, fax y correo electrónico al administrador de la hipoteca inversa.

URGENT: FORMAL HECM LOSS MITIGATION / OCCUPANCY / NON-BORROWING SPOUSE / HEIRS' NOTICE
(PURSUANT TO 24 C.F.R. PART 206, HUD HANDBOOK 4000.1, AND RESPA 12 C.F.R. § 1024.35/.38)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Reverse Mortgage Servicer, HECM Default / Loss Mitigation / Estates Dept.]
    [Servicer Address, Fax Number, and Email]

RE: HECM Loan Number: [Insert Loan Number] | FHA Case Number: [Insert FHA Case No.]
    Borrower(s) Name: [Name of Borrower]
    Property Address: [Full Street Address]

Dear HECM Servicing & Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE of the following statutory election and request to suspend any "Due and Payable" acceleration or foreclosure referral on the above-referenced HECM loan (check applicable section):

[ ] SECTION A, CURE OF OCCUPANCY DEFAULT (24 C.F.R. §§ 206.27(c), 206.39):
    The Borrower continues to maintain the subject property as their Principal Residence (or has been temporarily absent in a medical/rehabilitation facility for LESS than 12 consecutive months since [Date]). Enclosed are (1) the signed Annual Occupancy Certification, (2) two current utility bills showing active residential service, and (3) a physician's statement confirming temporary medical absence. Demand is made to immediately recall any Due and Payable status and credit back any improper inspection fees.

[ ] SECTION B, REQUEST FOR TAX & INSURANCE (T&I) REPAYMENT PLAN OR AGE 80+ AT-RISK EXTENSION:
    Regarding the Corporate Advance balance of $[Amount] for property taxes and/or hazard insurance:
    (1) [If Borrower is Age 80+ with Health Hardship]: The youngest borrower is age [Age] (DOB: [Date]) and suffers from a critical medical condition documented in the attached Physician Certification. We request that you immediately submit an "At-Risk Extension" request to HUD under HUD Handbook 4000.1.
    (2) [For All Other Borrowers]: I request an immediate Financial Assessment and a [36 / 48 / 60]-Month HECM T&I Repayment Plan calculated at no more than 25% of monthly Surplus Income, and request an immediate stay of foreclosure referral while my application (and State HAF / Senior Tax Deferral application) is processed.

[ ] SECTION C, SURVIVING NON-BORROWING SPOUSE (NBS) DEFERRAL PERIOD (24 C.F.R. § 206.55 & HUD ML 2021-11):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death] (Death Certificate attached). I am the surviving Eligible Non-Borrowing Spouse. We were legally married at loan closing on [Date] and remained married until the Borrower's death, and I occupy the property as my Principal Residence. Pursuant to 24 C.F.R. § 206.55 and HUD Mortgagee Letter 2021-11 (or MOE Assignment for pre-08/04/2014 Case Numbers), I hereby invoke my statutory Deferral Period. Please send me the NBS Annual Certification package immediately.

[ ] SECTION D, HEIRS' / ESTATE NOTICE OF INTENT, APPRAISAL DEMAND, & EXTENSION REQUEST (24 C.F.R. § 206.125):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death]. I am the [Surviving Child / Executor / Successor in Interest] (Death Certificate and proof of heirship/authority attached).
    1) Notice of Intent: The Estate/Heirs hereby give formal notice of intent to [sell the property / purchase and retain the property via refinance] pursuant to 24 C.F.R. § 206.125.
    2) Demand for Payoff Quote & Official HUD Appraisal (95% Rule): Please provide an itemized payoff statement AND order an official HUD Fair Market Value Appraisal so that the Estate/Heirs may satisfy the HECM for the lesser of the unpaid loan balance or 95% of current appraised value under 24 C.F.R. § 206.125(a)(2).
    3) Request for 6-Month Hold & 90-Day HUD Extension: Please confirm the initial 6-month marketing/settlement window through [Date 6 Months from Death] [and grant a 90-Day HUD Extension based on the attached MLS Listing Agreement / Lender Pre-Approval Letter].

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Relationship to Borrower, Address, Phone, and Email]

Hipoteca inversa internacional (Equity Release) por defecto y protecciones del cónyuge sobreviviente¶

Si usted o uno de sus padres ancianos tiene una hipoteca inversa fuera de los Estados Unidos, los códigos legales y de la industria limitan estrictamente las ejecuciones hipotecarias de los prestamistas y el capital negativo:

• Canadá (hipoteca inversa CHIP/HomeEquity Bank y Equitable Bank, sin garantía de capital negativo y derechos del cónyuge sobreviviente):
• Impuestos, seguros y mantenimiento predeterminados: En Canadá, las hipotecas inversas no requieren pagos mensuales de capital ni intereses, pero el propietario debe mantener los Impuestos sobre la propiedad municipales, el Seguro de vivienda y las Tarifas de condominio/estratos pagados al día. Si una persona mayor se atrasa en el pago de los impuestos a la propiedad, la cura más rápida en provincias como Columbia Británica, Alberta y Ontario es solicitar el Programa Provincial/Municipal de Aplazamiento del Impuesto a la Propiedad para Personas Mayores, que paga los impuestos municipales atrasados ​​para que el prestamista de la hipoteca inversa no pueda reclamar el préstamo en mora.
• Muerte del prestatario y plazo de liquidación de herederos: Si ambos cónyuges tienen el título (como lo exige la suscripción canadiense de hipotecas inversas), el préstamo no puede ser exigible hasta que el segundo cónyuge muera o se traslade permanentemente a un centro de cuidados a largo plazo. Tras la muerte del último prestatario superviviente, el patrimonio/herederos normalmente tienen 180 días (6 meses) para liquidar el préstamo mediante venta o refinanciamiento, respaldado por una Garantía sin capital negativo contractual (que garantiza que el patrimonio nunca deba más que el valor justo de mercado de la vivienda en venta, siempre que se cumplan las condiciones del préstamo).
• Reino Unido (hipotecas vitalicias, estándares del Equity Release Council, exenciones de atención a largo plazo y reglas de la FCA):
• Salvaguardias del Equity Release Council (ERC): Más del 90% de las hipotecas vitalicias del Reino Unido se adhieren a los Estándares del Equity Release Council, que garantizan dos derechos no negociables: (1) el Derecho a permanecer en su propiedad de por vida o hasta que se mude permanentemente a un cuidado residencial a largo plazo (siempre que la propiedad siga siendo su residencia principal y usted respete el contrato), y (2) la Garantía sin capital negativo (NNEG), es decir cuando el último prestatario muere o pasa a estar bajo cuidado permanente y la vivienda se vende al mejor precio razonablemente obtenible, ni el prestatario ni el patrimonio son responsables de ningún déficit si el interés compuesto acumulado excede el precio de la vivienda.
• Ventana de 12 meses para los albaceas: Tras el fallecimiento o el ingreso permanente a una residencia de ancianos del último prestatario superviviente, los prestamistas de Lifetime Mortgage del Reino Unido suelen conceder a los albaceas/herederos 12 meses para comercializar y vender la propiedad antes de tomar medidas coercitivas. Si un prestamista amenaza con recuperar la posesión de reparaciones de propiedad o seguros de edificios, presente una queja formal según las reglas FCA MCOB y escale al Servicio del Defensor del Pueblo Financiero (FOS).
• Australia (Garantía legal de capital sin valor negativo en virtud de la Ley NCCP y "Plan de acceso al valor líquido de la vivienda" de Servicios de Australia):
• Garantía obligatoria estatutaria sin capital negativo (desde el 18 de septiembre de 2012): Según la Ley Nacional de Protección del Crédito al Consumidor de 2009 (Código de Crédito Nacional, Secciones 86A a 86F), cada hipoteca inversa celebrada en Australia a partir del 18 de septiembre de 2012 lleva una Garantía obligatoria legal sin capital negativo, la ley federal prohíbe a un prestamista exigir o recibir más que el mercado. valor de la propiedad hipotecada inversa cuando finaliza el préstamo (excepto en casos de fraude o daño deliberado a la propiedad).
• Derechos de residentes protegidos sin título: Según el Código Nacional de Crédito, si el prestatario eligió al originar el préstamo nominar a un Residente sin título (como un cónyuge o pareja), ese residente protegido tiene el derecho legal de continuar viviendo en la casa incluso después de que el prestatario principal fallezca o se mude a un centro de atención para personas mayores. Además, si una hipoteca inversa privada está en mora o cobra altas tasas comerciales, las personas mayores australianas elegibles para Age Pension pueden refinanciar una hipoteca inversa comercial en el Programa de acceso al valor líquido de la vivienda (HEAS, por sus siglas en inglés) del gobierno australiano, de bajo interés, administrado por Services Australia/Departamento de Asuntos de Veteranos, y pueden detener inmediatamente la aplicación de la ley por parte de los prestamistas privados al presentar una queja ante la Autoridad Australiana de Quejas Financieras (AFCA, por sus siglas en inglés).

Preguntas frecuentes¶

Fuentes verificadas¶

• A NOSOTROS. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, Estados Unidos): Reglamento sobre hipotecas de conversión del valor de la vivienda (HECM) (24 C.F.R. Parte 206, incluido § 206.27 Reglas de residencia principal, § 206.55 Período de aplazamiento para cónyuges no prestatarios elegibles, § 206.107 y § 206.125 Regla de pago del 95 % para herederos y plazos de extensión de 6 meses/90 días, y § 206.205 Cargos de propiedad).
• A NOSOTROS. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD/FHA): Manual de políticas de vivienda unifamiliar 4000.1 (Programas de vivienda asegurada del Título II, hipotecas anticipadas e inversas, mitigación de pérdidas HECM, planes de pago de 60 meses, umbrales de T&I de minimis y extensiones en riesgo para mayores de 80 años), Carta del hipotecado 2019-15 y Acreedor hipotecario Carta 2021-11 (Protecciones ampliadas para cónyuges no prestatarios y eliminación del requisito de título comercializable de 90 días).
• Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, Estados Unidos): Procedimientos de examen de administración de hipotecas inversas, Reglas sucesoras en intereses de RESPA (12 C.F.R. § 1024.30(d) y § 1024.38(b)(1)(vi)), y Usted tiene una hipoteca inversa: conozca sus derechos y responsabilidades (Guía del consumidor de CFPB).
• Agencia del Consumidor Financiero de Canadá (FCAC): Hipotecas inversas en Canadá: obligaciones del prestatario y garantías de capital no negativas.
• Autoridad de Conducta Financiera (FCA) y Equity Release Council (Reino Unido): MCOB 8 y 9 (Equity Release: Advising and Selling Standards) y Equity Release Council Product Standards (Derecho a permanecer y sin garantía de capital negativo).
• Comisión Australiana de Valores e Inversiones (ASIC/Moneysmart) y Servicios de Australia: Ley Nacional de Protección del Crédito al Consumidor de 2009 (Código Nacional de Crédito, Secciones 86A a 86F, Estatutarias sin garantía de capital negativo y reglas para residentes protegidos) y Directrices del Plan de acceso al valor líquido de la vivienda (HEAS, por sus siglas en inglés).

Guías relacionadas¶

• Aviso de ejecución hipotecaria, indulgencia hipotecaria y mitigación de pérdidas
• Morosidad en impuestos sobre la propiedad, venta de gravámenes fiscales y rescate de viviendas
• Cancelación del seguro de vivienda, cobertura forzosa y shock de depósito en garantía
• Tutela de personas mayores, revocación de poderes y robo fiduciario
• Retraso en reclamos de seguros de vida, disputa de beneficiarios y clasificación de certificados de defunción
• Números de emergencia por país