Skip to content

Badilisha chaguomsingi la rehani (HECM), ukaguzi wa umiliki wa nyumba, na haki za mwenzi asiyekopa.

Nambari za dharura hutofautiana baina ya nchi. Ukurasa huu unatumia 911, nambari ya Marekani na Kanada. Nchi nyingine nyingi hutumia 112, 999, au nambari nyingine. Tafuta nambari ya nchi yako.

Kupokea ** Notisi ya Kuongeza Kasi ya "Inayodaiwa na Inalipwa" au tishio la kufungiwa kwa bima ya shirikisho Rehani ya Ubadilishaji wa Usawa wa Nyumbani (HECM) au rehani ya umiliki ya kurejesha nyuma ni shida ya kutisha kwa mmiliki mkubwa wa nyumba, aliyesalia Ambaye Asiyekopa) Mke na Mzazi wa NBS (Mzazi wa NBS). Kwa sababu rehani za kurudisha nyuma ziliuzwa kama mikopo ya "hakuna malipo ya kila mwezi ya rehani", wakopaji na familia mara nyingi hufumbiwa macho ili kujua kwamba mtumishi wa rehani anayerudi nyuma (kama vile PHH Mortgage / Celink, Longbridge Financial, Finance of America Reverse, au HUD/Novad) anaweza kupigia salio lote la mkopo mara moja na malipo yasiyo ya kawaida ya kulipwa na kuanza kwa malipo yasiyo ya kawaida ya nne) nyuma ya kodi za mali, bima ya wamiliki wa nyumba, au ada za HOA ("Kodi na Bima / Chaguomsingi la T&I"), (2) kushindwa kurejesha barua ya Kila mwaka ya Uthibitisho wa Ukaaji au kutumia miezi mingi sana katika hospitali/kituo cha ukarabati, (3) kushindwa kudumisha hali ya kimwili ya nyumba, au (4) mume wa kuoa*

Licha ya barua kali za mtumishi zinazodai malipo kamili ya mkopo ndani ya siku 30, kanuni za Idara ya Makazi na Maendeleo ya Miji (HUD) ya shirikisho (24 C.F.R. Sehemu ya 206 na Kitabu cha Mwongozo wa Sera ya Nyumba ya Familia ya HUD 4000.1) huwalinda vikali wazee, wenzi wa ndoa waliosalia. Kulingana na kisababishi, unaweza kukomesha kuzuiliwa kwa kutumia Kiendelezi cha Hatari cha HUD cha Miezi 60 (kwa wakopaji walio na umri wa miaka 80+ na mahitaji muhimu ya kiafya), Mpango wa Malipo wa HECM wa Miezi 60, Kipindi cha Kuahirishwa kwa Mwenzi Anayestahiki asiye Kukopa (hata kuachwa bila malipo kwa jina la HUD 2021-11), au Sheria ya Malipo ya Asilimia 95 ya Warithi yenye hadi miezi 12 ya viendelezi vya kiotomatiki vya HUD.

Fanya hivi sasa

  1. Tambua kichochezi haswa kilichochapishwa kwenye "Ilani ya Malipo na Yanayopaswa Kulipwa" mara moja: Angalia sehemu ya juu ya barua ya mhudumu ili kuona ni kipi kati ya visanduku vitatu kimetiwa alama: (A) Kodi na/au Chaguomsingi la Bima ya Hatari (Mapema ya Shirika), (B) Kutomiliki / Kutokukaa, Kutokuwa na Umiliki, Ukaaji wa Mwisho(C) Mkopaji Aliyesalia**. Kila kichochezi kina ratiba tofauti kabisa ya tiba ya kupunguza hasara ya HUD na kifurushi cha makaratasi.
  2. Tibu "Chaguo-msingi la Umiliki" katika saa 24 ikiwa mkopaji bado anaishi nyumbani (au amekuwa katika kituo cha urekebishaji/huduma kwa CHINI ya miezi 12 mfululizo): Maelfu ya rehani za kurudi nyuma zinaitwa kimakosa Zinazostahili na Zinalipwa kila mwaka kwa sababu tu mkopaji mzee alikosa cheti cha kila mwaka Kadi ya posta alitumia miezi 3 hospitalini au ujuzi wa posta kituo cha uuguzi. Chini ya **24 C.F.R. §. Tia sahihi mara moja na utume barua pepe kwa Fomu ya Uthibitishaji wa Ukaaji pamoja na bili mbili za sasa za matumizi (umeme, maji au gesi) na barua ya daktari inayothibitisha kuwa mkopaji anaishi nyumbani au atarudi kabla ya alama ya miezi 12.
  3. Omba "Kiendelezi Cha Hatarini" (Umri wa Kuazima 80+ na Ugumu wa Kiafya) au "Mpango wa Kulipa wa Miezi 60" kwa Njia Mbadala za Ushuru na Bima: Ikiwa mtumishi angeongeza pesa za kulipa kodi ya majengo au bima ya wamiliki wa nyumba ("Mapema ya Biashara"), usiwaruhusu wazuie. Chini ya HUD Handbook 4000.1, ikiwa mkopaji mdogo zaidi ana umri wa miaka 80 au zaidi na ana hali mbaya ya afya (iliyothibitishwa na daktari) ambayo inazuia kusonga, mhudumu anaweza kuomba HUD ya "At-Risk Extension"** inayoweza kurejeshwa ya Miezi 12" ambayo itasitisha kufungiwa kabisa. Kwa wakopaji wengine wote, dai Tathmini ya Kifedha & Mpango wa Malipo wa HECM wa Miezi 12 hadi 60 (ambapo unalipa tu hadi 25% ya "Mapato ya Ziada" yako ya kila mwezi kwa kodi/bima ya nyuma), au utume ombi ikiwa jimbo lako bado lina Msaada wa Mmiliki wa Nyumbani ** au Mpango wa Usaidizi wa Mmiliki Mpango wa Usaidizi wa Mmiliki wa Nyumba* au Mpango wa Usaidizi wa HAF****
  4. Tafadhali "Kipindi chako cha Kuahirisha Mwenzi Anayestahiki (NBS)" mara moja ikiwa mwenzi wako wa kuazima alifariki: Ikiwa mwenzi wako ndiye pekee aliyeorodheshwa kama "Mkopaji" kwenye noti ya HECM (mara nyingi kwa sababu ulikuwa chini ya umri wa miaka 62 mkopo ulipofungwa) na mwenzi wako alikufa tu, huna budi kufungia mkopo hadi ulisalia kwenye ndoa kifo chao, yalifichuliwa katika hati za mkopo (kwa Nambari za Kesi za baada ya Agosti 4, 2014, au uhitimu chini ya Uchaguzi wa Hiari wa Rehani / MOE* uliopanuliwa wa HUD kwa mikopo ya kabla ya Agosti 4, 2014), na umiliki nyumba hiyo kama makazi yako kuu. Chini ya Barua ya Rehani ya HUD 2021-11, HUD ** ilikomesha sharti ** kwamba Mwenzi ambaye bado yuko hai asiyekopa athibitishe cheo cha kisheria kinachoweza soko au uhamisho wa hati ya uhakiki ndani ya siku 90, unahitaji tu kuendelea kuishi nyumbani na kuendelea kulipa kodi ya mali na bima ya siku zijazo.
  5. Tuma "Notisi ya Kusudi la Warithi" ndani ya siku 30 baada ya kifo cha mkopaji ili kufungia Miezi 6 + Viendelezi viwili vya Siku 90 (Jumla ya Miezi 12) NA Kanuni ya 95%: Ikiwa wazazi wote wawili wameaga dunia na wewe ndiye mrithi/mtekelezaji, una tarehe ya awali ya klzzwx:0044ya kuongezwa, pamoja na tarehe ya awali ya siku 9* ya UD*. (hadi jumla ya miezi 12)**, kuuza nyumba au kuifadhili upya. Afadhali zaidi, ikiwa rehani ya nyuma ni "chini ya maji" (kwa mfano, salio la mkopo limeongezeka hadi $350,000, lakini nyba ina thamani ya \(260,000 pekee), kanuni ya shirikisho (**24 C.F.R. § 206.125(a)(2) na § 206.107 inaipa familia haki ya nyumba**b) iuze kwa kulipa MDOGO wa (a) salio kamili la mkopo, au (b) asilimia 95 ya thamani ya soko ya haki iliyokadiriwa na HUD (\)247,000)**, huku bima ya FHA ikifuta deni la $103,000 lililosalia milele.
  6. Ungana na Mshauri Chaguomsingi wa HECM Aliyeidhinishwa na HUD (1-800-569-4287) na kulinda usalama wa wakaazi wazee: Piga simu kwa laini rasmi ya ushauri ya makazi ya HUD kwa 1-800-569-4287 na uulize mahususi Mshauri Chaguomsingi wa HECM aliyeidhinishwa na HUD (bila malipo). Iwapo kandarasi wa uhifadhi wa mali aliyeajiriwa na mhudumu atajaribu isivyo halali kufunga nyumba inayokaliwa, kuzima huduma, au kuondoa mali ndani ya mita 5 (futi 16) kutoka kwa makazi inayokaliwa, piga nambari yako ya dharura ya eneo lako (911 nchini Marekani na Kanada, 112 katika Umoja wa Ulaya, 999 nchini Uingereza) au uangalie yetu. nambari za dharura saraka mara moja.

Mti wa uamuzi: Kusimamisha uzuiaji wa rehani wa nyuma kwa aina chaguo-msingi

Tambua ni tawi gani linatumika kwa shida yako ya rehani ya nyuma na utekeleze utetezi unaolingana wa HUD mara moja.

flowchart TD
    A["Pokea HECM 'Inadaiwa na Inalipwa' au Notisi ya Kufungiwa"] --> B{"Ni Nini Kilichoanzisha Chaguomsingi?"}
    B -->|"1. Kodi ya Mali, Bima ya Wamiliki wa Nyumba, au Chaguomsingi la HOA (T&I)"| C{"Je. Umri wa Kudaiwa na Mkopaji ni Kiasi gani?"}
    C -->|"Jumla ya Madeni Chini ya $5,000"| D["Mhudumu Lazima Acheleweshe Rufaa ya Kufungiwa (De Minimis Kizingiti) Unapoponya"]
    C -->|"Umri Mdogo Zaidi wa Kuazima 80+ na Hali Mbaya ya Kimatibabu"| E["Wasilisha Barua ya Daktari kwa HUD 'Kiendelezi cha Hatari' (Husimamisha Ubaguzi katika Ongezeko la Mwaka 1)"]
    C -->|"Wakopaji Wengine Wote"| F["Omba Mpango wa Malipo wa Miezi 12 hadi 60 wa HECM (25% ya Mapato ya Ziada) + Uahirishaji wa Ushuru wa Jimbo"]
    B -->|"2. Ukaguzi wa Makazi/ Ukosefu wa Matibabu"| G{"Je, Mkopaji Hakuwapo > Miezi 12 Mfululizo?"}
    G -->|"Hapana (Bado Ninaishi Nyumbani AU Hospitalini/Rehab <Miezi 12)"| H["Wasilisha Cheti cha Ukaaji Uliosainiwa + Bili 2 za Huduma + Dokezo la Daktari (Urejeshaji wa Papo hapo)"]
    G -->|"Ndiyo (Kama katika Nyumba ya Wauguzi > Miezi 12) & Hakuna Mkopaji Mwenza"| I["Mpito kwa Kuahirishwa kwa Mwenzi asiye wa kukopa AU Familia 95% ya Uuzaji/Ufadhili"]
    B -->|"3. Kifo cha Mwenzi wa Kukopa"| J{"Nani Anabaki Nyumbani?"}
    J -->|"Mke ambaye hajaokoka (NBS)"| K["Omba Kipindi cha Uahirishaji cha HUD (Baada ya 8/4/2014) au Ugawaji wa MOE (Kabla ya 8/4/2014) chini ya ML 2021-11"]
    J -->|"Watoto Wazima / Warithi / Mali"| L["Notisi Iliyoandikwa kwa Faili ya Kusudi ndani ya Siku 30 -> Funga Ndani ya Miezi 6 + Viendelezi viwili vya Siku 90 + Sheria ya Malipo ya 95%."]

Ulinzi 1: Kuponya "Kodi na Bima (T&I)" Chaguomsingi bila kupoteza nyumba.

Wakati mkopaji wa rehani anaposhindwa kulipa ushuru wa mali ya kaunti au kuwaacha wamiliki wa nyumba zao bima ipoteze (ona bima ya wamiliki wa nyumba isiyofanywa upya na mwongozo wa kuwekwa kwa nguvu), sheria za HUD zinamtaka mtumishi kuendeleza fedha za shirika ili kumlipa mtoza ushuru au kununua sera ya bima, na kisha kutangaza rehani ya kinyume katika **Mchanganuo Msingi wa Kodi na Bima (T&I).

Kabla ya mhudumu kupeleka mkopo wa HECM kihalali kwa wakili wa uzuio kwa chaguomsingi la T&I, Kitabu cha HUD Handbook 4000.1 (Sehemu ya III.A.3) hukupa ngao tano mahususi za kupunguza hasara:

Ngao ya Kupunguza Hasara ya HUD Nani Anastahili? Jinsi Inazuia Ufilisi
1. Kiwango cha Malimbikizo cha $5,000 cha "De Minimis" Mkopaji yeyote wa HECM ambaye jumla ya malipo ya awali ya shirika ambayo hayajalipwa kwa kodi ya majengo na bima ya hatari ni chini ya $5,000 (kiwango kilichosasishwa chini ya sera ya HUD). Maadamu jumla ya deni lako la T&I liko chini ya kizingiti na unaonyesha nia ya kulipa, mhudumu anaruhusiwa kuchelewesha kupiga simu ya mkopo Unaodaiwa na Unaolipwa wakati wa kuandaa mpango wa malipo.
2. Mpango wa Ulipaji wa HECM (Miezi 12 hadi 60) Mkopaji yeyote aliye na "Mapato ya Ziada" chanya kila mwezi baada ya kupunguza gharama muhimu za maisha (chakula, huduma, matibabu) kutoka kwa mapato ya kila mwezi ya Hifadhi ya Jamii/pensheni. Mhudumu huhesabu Mapato yako ya Ziada ya kila mwezi na kuweka malipo ya kila mwezi sawa na ** takriban asilimia 25 ya Mapato yako ya Ziada**, akieneza kodi/bima ya nyuma kwa muda wa hadi miezi 60 (miaka 5) kwa ** riba 0% ya ziada** kwa malipo ya awali ya shirika.
3. HUD "Ugani wa Hatari" (Ugumu wa Matibabu wa Umri wa 80+) mkopaji mdogo zaidi ana umri wa angalau miaka 80 NA daktari aliyeidhinishwa anathibitisha kwamba akopaye (au akopaye mwenzake) ana ugonjwa wa mwisho, ulemavu wa muda mrefu wa kimwili, au hitaji la kipekee la kukaa (kama vile shida ya akili au kutegemea vifaa vya matibabu vya nyumbani). Mhudumu huwasilisha cheti cha daktari kwa HUD, ambayo hutoa Kiendelezi cha Kufungiwa kwa Mwaka 1 (kinaweza kurejeshwa kila mwaka kila mwaka kwa muda wote wa maisha ya mkopaji), na kusimamisha kabisa utengaji hata kama mkopaji ana $0 Ziada ya Mapato na hawezi kumudu mpango wa ulipaji.
4. Kunukuu Tena Bima Iliyowekwa Kwa Nguvu na Misamaha ya Ushuru ya Kurudi nyuma Mkopaji yeyote ambaye salio la T&I liliongezwa kwa sera ya bima ya kulazimishwa ya mkopeshaji ya $5,000+ au msamaha wa kodi ya mali wa mwandamizi/mlemavu. Kununua sera yako mwenyewe ya wamiliki wa nyumba kwa hiari huanzisha rejesho la ada zote zinazoingiliana za lazima ndani ya siku 15 (12 C.F.R. § 1024.37(g)), na kutuma ombi la **Raia Mwandamizi/Mwanajeshi Mkongwe Mlemavu Msamaha wa Ushuru wa Mali au Ushuru wa Kuahirisha Ushuru unaweza kukupunguzia Kodi ya Siku zijazo.
5. Kufadhili upya hadi HECM Mpya na "LESA" (Matarajio ya Maisha Yametengwa) Wakopaji ambao nyumba yao imepanda thamani kwa kiasi kikubwa tangu rehani ya awali ya rehani ilipotolewa. Ikiwa usawa wa nyumba yako umeongezeka, unaweza kufadhili upya hadi HECM mpya ("HECM-to-HECM Refinance") ambayo hulipa malimbikizo ya T&I wakati wa kufunga na kufadhili Matarajio ya Maisha Kuweka Kando (LESA), ndoo ya otomatiki ya escrow ambayo hulipa kodi ya mali yako ya baadaye na bima kwa maisha yako yote.

Ulinzi 2: Kunusurika kwenye "Ukaguzi wa Ukaaji" au Hospitali Iliyoongezwa / Makao ya Nyumba ya Wauguzi

Chini ya 24 C.F.R. § 206.27©, rehani ya nyuma inabaki katika hadhi nzuri mradi tu mali hiyo itatumika kama makao makuu ya angalau mkopaji mmoja. Ukaaji wa wakaguzi wa wahudumu kila mwaka (na mara tu barua inaporudishwa kama ambayo haijawasilishwa au jirani anaripoti kuwa nyumba inaonekana tulivu).

Sheria tatu zinazozuia unyang'anyi usio halali wa "Kutomiliki".

  1. Sheria ya Mkopaji-Mwenza (Ulinzi wa Asilimia 100 Hata Ikiwa Mwenzi Mmoja Anaingia Katika Nyumba ya Wauguzi Kabisa): Ikiwa mume na mke **wote wawili wameorodheshwa kama Wakopaji-wenza kwenye rehani ya nyuma, na mume akahamia kabisa katika kituo cha utunzaji wa kumbukumbu au ustadi wa uuguzi kwa maisha yake yote, **mkopo na Mkewe HAWEZI kuendelea kuishi kwa muda mrefu, Mkopo na Mkewe HAWEZI kuishi kwa muda mrefu. ndani ya nyumba kama makazi yake kuu.
  2. Sheria ya Kutokuwepo Matibabu ya Miezi 12 Mfululizo (Kwa Mkopaji Pekee): Ikiwa kuna mkopaji mmoja tu kwa mkopo (au wakopaji wenza wote wako kwenye kituo), mkopaji anaruhusiwa kisheria kutokuwepo nyumbani katika hospitali, kituo cha kurekebisha tabia, kituo cha kuishi cha kusaidiwa, au nyumba ya jamaa kwa muda wa siku 12 kwa mfululizo5 kwa miezi 35 mfululizo. ugonjwa wa akili bila kusababisha kasoro.
  3. Hatua Muhimu Kabla ya Mwezi wa 12: Iwapo mkopaji pekee anakaribia Siku ya 330 katika kituo cha ukarabati, akirudi nyumbani kukaa katika nyumba hiyo (pamoja na huduma ya afya ya nyumbani) kabla ya Siku ya 365 kuweka upya saa ya miezi 12, mradi nyumba itasalia kuwa makazi yao kuu.
  4. Kamwe usipuuze Barua ya Kila Mwaka ya Cheti cha Umiliki: Kila mwaka siku ya kumbukumbu ya kufungwa kwa mkopo wako, mhudumu hutuma ukurasa 1 Fomu ya Cheti cha Umiliki. Usipotia saini na kuirejesha ndani ya siku 30, mtumishi hutuma notisi ya onyo, kutuma mkaguzi wa shamba kubisha mlango wako na kuchukua picha za mita yako ya umeme kutoka kwenye ukingo wa barabara (kutoza mkopo wako ada ya ukaguzi wa mali ya $20), na kuanzisha Malipo ya Kutokaa na ombi Linalolipwa na HUD. Rejesha Cheti cha Umiliki kilichotiwa saini kila wakati kupitia Barua Iliyoidhinishwa NA barua pepe/faksi, ukiweka nakala ya faili zako.

Ulinzi 3: Kumlinda Mwanandoa “Asiye Kukopa (NBS)” Baada ya Mkopaji Kufa.

Kihistoria, madalali wa mikopo ya nyumba mara kwa mara waliwashawishi wenzi wa ndoa kuchukua mwenzi mdogo (hasa mwenzi aliye chini ya umri wa miaka 62) kuondoa hatimiliki ya nyumba ili mwenzi mkubwa aweze kuhitimu kupata malipo makubwa zaidi ya rehani pekee. Wakati mwenzi mkubwa wa kuazima alipokufa, wahudumu walimnyima mjane au mjane aliyekuwa na huzuni ("Mke Asiyekopa").

Kufuatia shauri la shirikisho (Bennett dhidi ya Donovan na Plunkett v. Castro) na mageuzi makubwa ya sera ya HUD, Wenzi Wasiokopa Walionusurika sasa wana haki zenye nguvu za shirikisho kukaa nyumbani kwao maisha yao yote bila kufanya malipo ya kila mwezi ya rehani:

Jinsi Mwenzi Wasiokopa wa HUD "Kipindi cha Kuahirisha" hufanya kazi

Ikiwa rehani ya nyuma ya mwenzi wako ilitolewa tarehe 4 au baada ya Agosti 4, 2014 (Nambari ya Kesi ya FHA ilikabidhiwa/baada ya tarehe 08/04/2014, inasimamiwa na 24 C.F.R. § 206.55) au **kabla ya Agosti 4, 2014, 2014/05/2014 kwa Hiari ya HUDGA /MODGE Mgawo ** sheria chini ya Hud Mortgagee Barua 2019-15 na 2021-11), unahitimu kuahirisha kufungiwa kwa maisha yako yote kama Mke/Mke Ambaye Anastahiki asiyekopa ikiwa unatimiza masharti haya:

  1. Uliolewa Wakati wa Kufunga na Kufa: Uliolewa kisheria na mkopaji wakati rehani ya nyuma ilipofungwa (au ulijihusisha na uhusiano wa jinsia moja wakati ulizuiliwa na sheria kuoa, na baadaye kuolewa kisheria kabla ya kifo cha mkopaji) na ukabaki kwenye ndoa hadi kifo cha mkopaji;
  2. Makazi Mkuu: Kwa sasa unaishi, na uliishi wakati wa kifo cha mkopaji, katika mali iliyowekwa rehani kama makazi yako kuu;
  3. Haihitajiki Tena Kuthibitisha Cheo Kisheria Ndani ya Siku 90 (Barua ya Rehani ya HUD 2021-11): Kabla ya Mei 2021, wahudumu waliwanyima maelfu ya wajane kwa sababu mahakama ya mirathi ilichukua zaidi ya siku 90 kuweka hati ya nyumba kwa jina la mjane. Chini ya Barua ya Rehani ya HUD 2021-11, HUD imeondoa kabisa sharti kwamba Mwenzi ambaye bado yuko hai asiyekopa athibitishe cheo cha soko au haki ya kisheria ya kusalia ndani ya siku 90 baada ya kifo cha mkopaji.
  4. Majukumu Yako Yanayoendelea Wakati wa Kipindi cha Kuahirisha: Ingawa huwezi tena kupata pesa mpya kutoka kwa njia ya rehani ya kinyume, unalipa $0 kila mwezi na malipo ya riba kwa maisha yako yote, ni lazima (a) urejeshe tu kila mwaka Njia na Ustahiki wa Mwenzi na Ustahiki, (Wamiliki) kodi ya kila mwaka malipo kwa wakati**, na © kudumisha mali.

Ulinzi 4: Haki za Watoto na Warithi Baada ya Mkopaji wa Mwisho Kufa (Kanuni ya 95% & Saa ya Miezi 12)

Wakati mkopaji wa mwisho aliyesalia (na Mwenzi yeyote anayestahiki asiyekopa) anapopita, rehani ya nyuma inakuwa Inadaiwa na Inalipwa. Hata hivyo, wahudumu mara kwa mara huwadhulumu watoto wanaoomboleza kwa "Maonyo ya Kufungiwa kwa Siku 30" ya uwongo huku wakificha haki mbili muhimu zaidi za shirikisho chini ya 24 C.F.R. § 206.125:

1. Jinsi ya kufungua Rekodi kamili ya Maeneo Uliyotembelea ya Miezi 12 (Miezi 6 ya Awali + Viendelezi viwili vya HUD vya Siku 90)

  • Ilani ya Awali ya Siku 30 ya Kusudi: Ndani ya siku 30 baada ya kupokea "Ilani ya Malipo na Malipo" ya mzazi baada ya kifo cha mzazi, warithi au msimamizi wa mirathi lazima atume ** Notisi ya Kusudi** iliyoandikwa (kwa kutumia kiolezo kilicho hapa chini) ikisema ikiwa familia inakusudia (A) Kulipa Malipo(B) rehani ya kuweka nyumba katika familia **, au (C) Tekeleza Hati-badala ya Kufungiwa.
  • Dirisha la Kiotomatiki la Miezi 6 (Siku 180 kutoka kwa Kifo): Chini ya 24 C.F.R. § 206.125(d), pindi tu unapomjulisha mtumishi kuhusu dhamira yako ya kuuza au kulipa mkopo huo, una miezi 6 ya awali kuanzia tarehe ya kifo cha mkopaji ili kukamilisha uuzaji au ufadhili upya kabla ya kukatwa kukamilika.
  • Viongezeo viwili vya HUD vya Siku 90 (Miezi 7 hadi 9, na Miezi 10 hadi 12): Ikiwa nyumba haijauza au uthibitisho wa ufadhili/ufadhili bado unaendelea kadri Mwezi wa 6 unavyokaribia, wasilisha ombi la maandishi la Kiendelezi cha HUD cha Siku 90 cha Kwanza (angalau siku 15 kabla ya tarehe ya mwisho ya kumalizika kwa miezi 60) masoko (iliyotiwa saini Mkataba wa Kuorodhesha wa MLS na wakala wa mali isiyohamishika AU Ombi la Mkopo Uliosainiwa / Barua ya Kuidhinisha Mapema kutoka kwa mkopeshaji wa rehani pamoja na Hati ya Hati za Uhakiki). Ikihitajika, unaweza kutuma ombi la Kiendelezi cha Pili cha HUD cha Siku 90, na kuipa familia yako miezi 12 kamili ya kuuza au kufadhili upya.

2. Kanuni ya Malipo ya Kutotumia "95% ya Thamani Iliyokadiriwa" (24 C.F.R. § 206.125(a)(2))

Kila rehani iliyorudishwa ya HECM yenye bima ya FHA ni Mkopo Usio wa Malipo wa asilimia 100: si mali nyingine ya akopaye aliyekufa (akaunti ya benki, bima ya maisha, magari) wala warithi binafsi wanaweza wahi kuwajibishwa kwa senti zaidi ya thamani ya nyumba yenyewe.

Bora zaidi, chini ya 24 C.F.R. § 206.125(a)(2), ikiwa warithi wanataka kuhifadhi nyumba ya familia (kwa kuirejesha kuwa rehani ya kawaida kwa jina la mtoto mzima au kulipa pesa taslimu) AU kuiuza sokoni wakati salio la rehani la kinyume linapozidi thamani ya sasa ya nyumba, mhudumu anatakiwa kukubali sheria ya shirikisho*****Sheria ya shirikisho.

  • 100% ya salio la mkopo la HECM ambalo halijalipwa, AU
  • 95% ya Thamani ya sasa ya Soko la Haki ya mali kama ilivyoamuliwa na tathmini rasmi ya FHA iliyoagizwa na HUD.

Omba Tathmini Iliyoagizwa na HUD ili Kuanzisha Kanuni ya 95%.

Usiruhusu kamwe mhudumu wa rehani aliye kinyume akuambie kwamba "Sheria ya 95% inatumika tu kwa mauzo mafupi ya wahusika wengine na si kwa wanafamilia wanaotunza nyumba." Sera hiyo ya zamani ya benki iliharamishwa waziwazi na HUD. Chini ya 24 C.F.R. § 206.125(a)(2)(ii), warithi wanaohifadhi nyumba katika familia wana haki sawa kabisa ya kulipa rehani ya nyuma kwa 95% ya thamani iliyokadiriwa ya sasa. Ili kutumia sheria ya 95%, mwombe mtumishi kwa maandishi aagize Tathmini Rasmi ya Kifo/Mauzo ya Muda Mfupi (bila malipo ya awali ya nje ya mfuko kwako).

Nakili na ubandike kiolezo: Tiba Chaguomsingi ya HECM, Mwenzi Asiyekopa, & Notisi ya Warithi

Weka alama kwenye kisanduku kinacholingana na hali yako na utume barua hii kupitia Barua Iliyoidhinishwa, Stakabadhi ya Kurejesha Imeombwa, Faksi na Barua pepe kwa mhudumu wa rehani.

URGENT: FORMAL HECM LOSS MITIGATION / OCCUPANCY / NON-BORROWING SPOUSE / HEIRS' NOTICE
(PURSUANT TO 24 C.F.R. PART 206, HUD HANDBOOK 4000.1, AND RESPA 12 C.F.R. § 1024.35/.38)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Reverse Mortgage Servicer, HECM Default / Loss Mitigation / Estates Dept.]
    [Servicer Address, Fax Number, and Email]

RE: HECM Loan Number: [Insert Loan Number] | FHA Case Number: [Insert FHA Case No.]
    Borrower(s) Name: [Name of Borrower]
    Property Address: [Full Street Address]

Dear HECM Servicing & Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE of the following statutory election and request to suspend any "Due and Payable" acceleration or foreclosure referral on the above-referenced HECM loan (check applicable section):

[ ] SECTION A, CURE OF OCCUPANCY DEFAULT (24 C.F.R. §§ 206.27(c), 206.39):
    The Borrower continues to maintain the subject property as their Principal Residence (or has been temporarily absent in a medical/rehabilitation facility for LESS than 12 consecutive months since [Date]). Enclosed are (1) the signed Annual Occupancy Certification, (2) two current utility bills showing active residential service, and (3) a physician's statement confirming temporary medical absence. Demand is made to immediately recall any Due and Payable status and credit back any improper inspection fees.

[ ] SECTION B, REQUEST FOR TAX & INSURANCE (T&I) REPAYMENT PLAN OR AGE 80+ AT-RISK EXTENSION:
    Regarding the Corporate Advance balance of $[Amount] for property taxes and/or hazard insurance:
    (1) [If Borrower is Age 80+ with Health Hardship]: The youngest borrower is age [Age] (DOB: [Date]) and suffers from a critical medical condition documented in the attached Physician Certification. We request that you immediately submit an "At-Risk Extension" request to HUD under HUD Handbook 4000.1.
    (2) [For All Other Borrowers]: I request an immediate Financial Assessment and a [36 / 48 / 60]-Month HECM T&I Repayment Plan calculated at no more than 25% of monthly Surplus Income, and request an immediate stay of foreclosure referral while my application (and State HAF / Senior Tax Deferral application) is processed.

[ ] SECTION C, SURVIVING NON-BORROWING SPOUSE (NBS) DEFERRAL PERIOD (24 C.F.R. § 206.55 & HUD ML 2021-11):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death] (Death Certificate attached). I am the surviving Eligible Non-Borrowing Spouse. We were legally married at loan closing on [Date] and remained married until the Borrower's death, and I occupy the property as my Principal Residence. Pursuant to 24 C.F.R. § 206.55 and HUD Mortgagee Letter 2021-11 (or MOE Assignment for pre-08/04/2014 Case Numbers), I hereby invoke my statutory Deferral Period. Please send me the NBS Annual Certification package immediately.

[ ] SECTION D, HEIRS' / ESTATE NOTICE OF INTENT, APPRAISAL DEMAND, & EXTENSION REQUEST (24 C.F.R. § 206.125):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death]. I am the [Surviving Child / Executor / Successor in Interest] (Death Certificate and proof of heirship/authority attached).
    1) Notice of Intent: The Estate/Heirs hereby give formal notice of intent to [sell the property / purchase and retain the property via refinance] pursuant to 24 C.F.R. § 206.125.
    2) Demand for Payoff Quote & Official HUD Appraisal (95% Rule): Please provide an itemized payoff statement AND order an official HUD Fair Market Value Appraisal so that the Estate/Heirs may satisfy the HECM for the lesser of the unpaid loan balance or 95% of current appraised value under 24 C.F.R. § 206.125(a)(2).
    3) Request for 6-Month Hold & 90-Day HUD Extension: Please confirm the initial 6-month marketing/settlement window through [Date 6 Months from Death] [and grant a 90-Day HUD Extension based on the attached MLS Listing Agreement / Lender Pre-Approval Letter].

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Relationship to Borrower, Address, Phone, and Email]

Rehani ya kimataifa ya rehani (Toleo la Usawa) chaguomsingi na ulinzi wa wanandoa waliosalia

Iwapo wewe au mzazi mzee mnashikilia rehani ya kinyume nje ya Marekani, kanuni za kisheria na tasnia huweka kikomo kwa uzuiaji wa mkopeshaji na usawa hasi:

  • Kanada (Chip Reverse Mortgage / HomeEquity Bank & Equitable Bank, Hakuna Dhamana Hasi ya Usawa na Haki za Wanandoa Kuendelea):
  • Misingimsingi ya Kodi, Bima na Matengenezo: Nchini Kanada, rehani za nyuma hazihitaji malipo ya kila mwezi au riba, lakini ni lazima mmiliki wa nyumba azingatie Kodi za Mali za manispaa, Bima ya Nyumbani, na Ada za Condo/Strata zilizolipwa hadi sasa. Ikiwa mtu mkuu atasalia nyuma kwa kodi ya majengo, tiba ya haraka zaidi katika mikoa kama British Columbia, Alberta, na Ontario inatuma ombi la Mpango wa Kuahirisha Ushuru wa Mali ya Wazee wa Mkoa/Manispaa, ambao hulipa malimbikizo ya kodi ya manispaa ili mkopeshaji wa rehani anayerudisha nyuma asiweze kuitisha mkopo bila malipo.
  • Kifo cha Mkopaji & Dirisha la Suluhu la Warithi: Ikiwa wanandoa wote wawili wako kwenye hatimiliki (kama inavyotakiwa na hati ya chini ya rehani ya Kanada), mkopo hauwezi kuitwa ulipwe hadi mwenzi wa pili afe au kuhamishwa kabisa kwenye uangalizi wa muda mrefu. Baada ya kifo cha mkopaji aliyesalia wa mwisho, mali/warithi kwa kawaida huwa na siku 180 (miezi 6) kulipa mkopo kupitia uuzaji au ufadhili, unaoungwa mkono na mkataba Hakuna Dhamana ya Usawa Hasi (kuhakikisha kuwa mali hiyo haiwi na deni zaidi ya thamani ya soko ya nyumba inayouzwa, mradi masharti ya mkopo yalitimizwa).
  • Uingereza (Rehani za Muda wa Maisha, Viwango vya Baraza la Utoaji wa Usawa, Mapunguzo ya Utunzaji wa Muda Mrefu na Kanuni za FCA):
  • Kinga za Baraza la Utoaji wa Usawa (ERC): Zaidi ya 90% ya Uingereza Rehani za Maisha yote hufuata Viwango vya Baraza la Utoaji wa Usawa, ambavyo vinahakikisha haki mbili ambazo haziwezi kujadiliwa: (1) Haki ya Kubakia katika mali yako maisha yote au hadi uhamie kabisa katika makazi ya kudumu kwa muda mrefu na ubaki na makazi yako makuu na ubaki na uangalizi wa makazi ya muda mrefu (2) Dhamana ya Hakuna Dhamana Hasi ya Usawa (NNEG), ikimaanisha wakati mkopaji wa mwisho anapokufa au kupata uangalizi wa kudumu na nyumba inauzwa kwa bei nzuri inayopatikana, si mkopaji wala kiwanja hatawajibika kwa upungufu wowote ikiwa riba ya kiwanja iliyokunjwa inazidi bei ya nyumba.
  • ** Dirisha la Miezi 12 kwa Watekelezaji:** Baada ya kifo au kuingia kwa kudumu katika nyumba ya utunzaji ya mkopaji aliyesalia wa mwisho, wakopeshaji wa Rehani ya Maisha ya Uingereza kawaida huwapa watekelezaji/warithi miezi 12 kuuza na kuuza mali hiyo kabla ya kuchukua hatua ya kutekeleza. Ikiwa mkopeshaji atatishia kutwaa tena urekebishaji wa mali au bima ya majengo, wasilisha malalamiko rasmi chini ya sheria za FCA MCOB na uende kwenye Huduma ya Mchunguzi wa Kifedha (FOS).
  • Australia (Dhamana ya Kisheria Haina Hasi ya Usawa chini ya Sheria na Huduma za NCCP Australia "Mpango wa Kufikia Usawa wa Nyumbani"):
  • Dhamana ya Lazima ya Kisheria Hakuna Dhamana ya Usawa Hasi (Tangu 18 Septemba 2012): Chini ya Sheria ya Kitaifa ya Ulinzi wa Mikopo ya Mtumiaji 2009 (Kifungu cha 86A cha Msimbo wa Mikopo wa Kitaifa wa 86A hadi 86F), kila rehani ya nyuma inayoingizwa Australia mnamo au baada ya tarehe 18 Septemba 2012 au baada ya Sheria ya Udhamini ya Dhamana ya Dhamana mkopeshaji haruhusiwi na sheria ya shirikisho kudai au kupokea zaidi ya thamani ya soko ya mali iliyowekwa rehani mkopo unapoisha (isipokuwa katika visa vya ulaghai au uharibifu wa mali kimakusudi).
  • Haki za Mkazi Asiye na Hati Miliki Zinazolindwa: Chini ya Kanuni ya Kitaifa ya Mikopo, ikiwa mkopaji atachaguliwa kwa uasilia wa mkopo kuteua Mkaazi Asiye na Hatimiliki (kama vile mke au mume au mshirika), mkazi huyo anayelindwa ana haki ya kisheria ya kuendelea kuishi nyumbani hata baada ya mkopaji mkuu kufariki au kuhamia kituo cha kuwatunza wazee. Zaidi ya hayo, ikiwa rehani ya kibinafsi ya rehani ni chaguo-msingi au inatoza viwango vya juu vya kibiashara, Wazee wa Australia wanaostahiki Pensheni wanaweza kufidia tena rehani ya kibiashara kwa maslahi ya chini ya Serikali ya Australia Mpango wa Upataji Usawa wa Nyumbani (HEAS) unaosimamiwa na klzzwxh:0116, **Mamlaka ya Malalamiko ya Kifedha yaustralia (AFCA)**.

Maswali yanayoulizwa mara kwa mara

Can the reverse mortgage company take my parents' house just because they owe $2,800 in overdue county property taxes?

While failing to pay property taxes is technically a default under the HECM mortgage agreement, HUD strictly discourages foreclosures over small balances. Under HUD Single Family Housing Policy Handbook 4000.1, if the total corporate advance (the amount the servicer paid on your parents' behalf for back taxes and insurance) is under HUD's de minimis threshold (typically $2,000 to $5,000), the servicer is permitted to delay calling the loan Due and Payable. Even if the balance is over $5,000, your parents have the right to request a 12-to-60-month HECM Repayment Plan (paying only 25% of their monthly Surplus Income), apply for a county Senior Property Tax Deferral/Exemption, or, if the youngest borrower is age 80 or older with a serious health condition, obtain a renewable 1-year HUD "At-Risk Extension" that stops foreclosure completely.

If my parents' reverse mortgage balance is $400,000, but the house is only worth $280,000 after they pass away, do I (as the heir) owe the bank the missing $120,000?

No, never. Every federally insured HECM reverse mortgage is a 100 percent Non-Recourse Loan under 24 C.F.R. § 206.27(b)(8). Neither you, your siblings, nor your parents' other estate assets (such as their bank accounts, IRAs, or life insurance policies) can ever be touched to pay a reverse mortgage shortfall. Even better, if you want to keep the family home instead of letting it go, 24 C.F.R. § 206.125(a)(2) allows you to buy/refinance the house and pay off the entire $400,000 reverse mortgage for just 95 percent of its current HUD-appraised fair market value (95% of $280,000 = $266,000), and FHA's Mortgage Insurance Fund absorbs the remaining $134,000 loss.

Why did the reverse mortgage servicer freeze my parent's reverse mortgage Line of Credit when they still have $60,000 of unused credit left?

Under 24 C.F.R. § 206.205(e), if a borrower fails to pay their property taxes or homeowners insurance on time and the servicer is forced to make a "Corporate Advance" out of its own funds to pay the county tax collector or buy force-placed insurance, the servicer is required by HUD rules to first withhold the unpaid tax/insurance amount from your parent's available HECM Line of Credit (or monthly tenure payments), and if the line of credit is exhausted or the loan is placed into formal T&I default status, the servicer freezes future draws from the Line of Credit until the tax and insurance default is cured or placed onto an approved HECM Repayment Plan.

Should I sign a "Deed-in-Lieu of Foreclosure" if we do not want to keep our deceased parent's underwater house?

If the reverse mortgage balance is far higher than the home's market value and no family member wants to buy the house for 95% of its appraised value, signing a "Deed-in-Lieu of Foreclosure" is often the cleanest way to walk away, and servicers frequently pay $1,500 to $5,000 in relocation assistance under HUD guidelines if you leave the property broom-clean. Before signing a Deed-in-Lieu, always check a real estate valuation first: if the house is worth MORE than the reverse mortgage balance, sell the house on the open market instead so your family keeps 100 percent of the remaining equity after the reverse mortgage is paid off.

Vyanzo vimeangaliwa

  • U.S. Idara ya Makazi na Maendeleo ya Miji (HUD, Marekani): Kanuni za Ubadilishaji wa Rehani ya Usawa wa Nyumbani (HECM) (24 C.F.R. Sehemu ya 206, ikijumuisha § 206.27 Kanuni Kuu za Makazi, § 206.55 Kipindi cha Kuahirisha kwa Wasio na Mkopo 20, § Kukopa 20 Wanaostahiki. 206.125 Kanuni ya Malipo ya 95% ya Warithi na Rekodi za Viendelezi vya Miezi 6/Siku 90, na § Ada 206.205 za Mali).
  • U.S. Idara ya Nyumba na Maendeleo ya Miji (HUD / FHA): Kitabu cha Sera ya Nyumba ya Familia Moja 4000.1 (Kichwa II Mipango ya Nyumba yenye Bima ya Kusambaza na Kurudisha Rehani, Upunguzaji wa Hasara ya HECM, Mipango ya Ulipaji wa Miezi 60, Viwango vya De Minimis T&I, Vizingiti vya De Minimis, Viwango vya Nyumbani+80, na Umri Barua ya 2019-15*, na Barua ya Mortgagee 2021-11 (Ulinzi Uliopanuliwa wa Mwenzi Wasio Kukopa na Kuondoa Masharti ya Kichwa Kinachoweza Kuuzwa kwa Siku 90).
  • Afisi ya Ulinzi wa Kifedha kwa Mtumiaji (CFPB, Marekani): Badili Taratibu za Uchunguzi wa Huduma ya Rehani, Kanuni za RESPA Zilizofuata Katika Maslahi (12 C.F.R. § 1024.30(d) na § 1024.38(b)(1)(vi)), na Unapaswa Kulipa Haki Zako (Mwongozo wa Watumiaji wa CFPB).
  • Wakala wa Kifedha wa Wateja wa Kanada (FCAC): Rehani Rehani Nchini Kanada: Majukumu ya Mkopaji na Hakuna Dhamana Hasi za Usawa.
  • Mamlaka ya Maadili ya Kifedha (FCA) na Baraza la Utoaji wa Usawa (Uingereza): MCOB 8 & 9 (Toleo la Usawa: Viwango vya Kushauri na Kuuza) na Viwango vya Bidhaa vya Baraza la Utoaji wa Usawa (Haki ya Kubaki na Hakuna Dhamana Hasi ya Usawa).
  • Tume ya Usalama na Uwekezaji ya Australia (ASIC / Moneysmart) na Huduma Australia: Sheria ya Kitaifa ya Ulinzi wa Mikopo ya Mtumiaji 2009 (Sehemu ya Kitaifa ya Kanuni za Mikopo 86A hadi 86F Kisheria Hakuna Dhamana Hasi ya Usawa na Kanuni za Ukaazi Zinazolindwa) na Mwongozo wa Mpango wa Usawa wa Kufikia Nyumbani (HEAS).

Miongozo inayohusiana