Ters ipotek (HECM) temerrüdü, doluluk denetimleri ve borç almayan eş hakları¶

Federal sigortalı bir Ev Sermayesi Dönüştürme İpoteği (HECM) veya tescilli ters ipotek için "Vadesi ve Ödenecek" Hızlandırma Bildirimi veya haciz tehdidi almak, yaşlı bir ev sahibi, hayatta kalan Borç Almayan Eş (NBS) veya bir ebeveynin mülkünü elinde bulunduran yetişkin çocuklar için korkunç bir krizdir. Ters ipotekler "aylık ipotek ödemesi olmayan" krediler olarak pazarlandığından, borçlular ve aileler, bir ters ipotek hizmeti sağlayıcısının (PHH Mortgage / Celink, Longbridge Financial, Finance of America Reverse veya HUD/Novad gibi) kredi bakiyesinin tamamını derhal vadesi gelmiş ve ödenecek olarak arayabileceğini ve dört ödeme dışı tetikleyici nedeniyle haciz başlatabileceğini öğrendiklerinde genellikle gafil avlanırlar: (1) emlak vergileri, ev sahibi sigortası veya HOA aidatlarında geride kalmak ("Vergi ve Sigorta / T&I Temerrüdü"), (2) yıllık Doluluk Sertifikası mektubunu iade etmemek veya bir hastanede/rehabilitasyon tesisinde çok fazla ay geçirmek, (3) evin fiziksel durumunu koruyamamak veya (4) borç alan eşin ölümü.

Kredinin tamamının 30 gün içinde ödenmesini talep eden agresif hizmet mektuplarına rağmen, federal Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD) düzenlemeleri (24 C.F.R. Bölüm 206 ve HUD Tek Aile Konut Politikası El Kitabı 4000.1) yaşlıları, hayatta kalan eşleri ve mirasçıları sıkı bir şekilde korur. Tetikleyiciye bağlı olarak, 60 Aylık HUD Risk Altındaki Uzatma (kritik sağlık ihtiyaçları olan 80 yaş üstü borçlular için), 60 Aylık HECM Geri Ödeme Planı, Borçlanmaya Uygun Uygun Bir Eş için Erteleme Süresi (HUD İpotek Mektubu 2021-11 kapsamında adınıza bir veraset mahkemesi senedi olmasa bile) kullanarak hacizi durdurabilirsiniz. 12 aya kadar otomatik HUD uzatma ile Mirasçıların Yüzde 95 Rücu Olmayan Ödeme Kuralı.

Bunu şimdi yap¶

1. "Vadesi ve Ödenecek Bildirimi"nde yazılı olan tetikleyiciyi hemen tanımlayın: Üç kutudan hangisinin işaretlendiğini görmek için hizmet sağlayıcısının mektubunun üst kısmına bakın: (A) Vergi ve/veya Tehlike Sigortası Temerrüdü (Kurumsal Avans), (B) Yerleşik Olmama / Asıl İkametgahı Onaylamada Başarısızlık veya (C) Hayatta Kalan Son Borçlunun Ölümü. Her tetikleyicinin tamamen farklı bir HUD kaybı azaltma iyileştirme zaman çizelgesi ve evrak paketi vardır.
2. Borçlu hala evde yaşıyorsa (veya art arda 12 aydan daha az bir süre boyunca bir rehabilitasyon/bakım tesisinde kalmışsa) "Doluluk Temerrüdünü" 24 saat içinde düzeltin: Yaşlı bir borçlunun posta yoluyla yıllık Doluluk Sertifikası kartpostalını atlaması veya bir hastanede veya vasıflı bakım tesisinde 3 ay geçirmesi nedeniyle her yıl binlerce ters ipotek yanlışlıkla Vadesi ve Ödenecek olarak adlandırılıyor. 24 C.F.R. altında § 206.39 ve § 206.27©, tıbbi bakım veya rehabilitasyon için art arda 12 aya kadar geçici devamsızlıklar asıl ikamet şartını İHLAL ETMEZ. Yıllık Doluluk Sertifikası Formunu iki güncel elektrik faturası (elektrik, su veya gaz) ve borçlunun evde yaşadığını veya 12 aydan önce geri döneceğini doğrulayan bir doktor notuyla birlikte derhal imzalayın ve fakslayın/e-postayla gönderin.
3. Vergi ve Sigorta Temerrütleri için "Risk Altındaki Uzatma" (Borçlu Yaşı 80+ ve Sağlık Zorluğu) veya "60 Aylık Geri Ödeme Planı" talep edin: Hizmet sağlayıcı, vadesi geçmiş emlak vergilerini veya ev sahibi sigortasını ödemek için para avansı verdiyse ("Kurumsal Avans"), haciz yapmalarına izin vermeyin. HUD El Kitabı 4000.1 uyarınca, en genç borçlunun 80 yaşında veya daha büyük olması ve taşınmayı engelleyen kritik bir sağlık durumuna (doktor tarafından onaylanmış) sahip olması durumunda, hizmet sağlayıcı, hacizi tamamen durduran yenilenebilir 12 Aylık HUD "Risk Altındaki Uzatma" talep edebilir. Diğer tüm borçlular için Mali Değerlendirme ve 12 ila 60 Aylık HECM Geri Ödeme Planı talep edin (burada aylık "Fazla Gelirinizin" yalnızca %25'ini geçmiş vergilere/sigortaya ödersiniz) veya eyaletinizde hala açık Ev Sahibi Yardım Fonu (HAF) hibeleri veya Kıdemli Emlak Vergisi Erteleme programı varsa başvuru yapın.
4. Borç alan eşiniz vefat ederse derhal "Borçlanmaya Uygun Eşiniz (NBS) Erteleme Dönemi"ni beyan edin: Eşiniz HECM notunda "Borç Alan" olarak listelenen tek kişiyse (genellikle kredi kapatıldığında 62 yaşın altında olduğunuz için) ve eşiniz yakın zamanda öldüyse, **krediyi kapatmanız sırasında evliyseniz, ölene kadar evli kaldıysanız, kredide belirtilmişse taşınmanıza veya krediyi ödemenize gerek YOKTUR belgeler (4 Ağustos 2014 sonrası Vaka Numaraları için veya 4 Ağustos 2014 öncesi krediler için HUD'nin genişletilmiş İpotek İsteğe Bağlı Seçimi / MOE kapsamına girenler için) ve evi asıl ikametgahınız olarak işgal edin. HUD Mortgage Mektubu 2021-11 kapsamında HUD, hayatta kalan ve Borçlanmayan Eşin 90 gün içinde pazarlanabilir yasal mülkiyeti kanıtlaması veya veraset tapu devrini kanıtlaması gerekliliğini kaldırmıştır; yalnızca evde yaşamaya devam etmeniz ve gelecekteki emlak vergileri ve sigortası hakkında bilgi sahibi olmanız yeterlidir.
5. Borçlunun ölümünden sonraki 30 gün içinde, 6 Ay + İki 90 Günlük Uzatma (Toplam 12 Ay) VE %95 Kuralını kilitlemek için yazılı bir "Mirasçı Niyet Bildirimi" gönderin: Her iki ebeveyn de vefat etmişse ve mirasçı/vasi iseniz, ölüm tarihinden itibaren başlangıç 6 ayınız artı iki adet 90 günlük HUD uzatmanız (12 aya kadar) vardır toplam), evi satmak veya yeniden finanse etmek için. Daha da iyisi, ters ipotek "su altında" ise (örneğin, kredi bakiyesi 350.000 $'a çıktı, ancak evin değeri yalnızca 260.000 $), federal düzenleme (24 C.F.R. § 206.125(a)(2) ve § 206.107) mirasçılara aile evini tutma veya (a) kredinin tamamını ödeyerek onu satma mutlak hakkını verir. bakiyesi veya (b) mevcut HUD tarafından değerlendirilen adil piyasa değerinin yüzde 95'i (247.000 $), FHA sigortası kalan 103.000 $'lık borcu sonsuza kadar siler.
6. HUD Onaylı HECM Varsayılan Danışmanıyla bağlantı kurun (1-800-569-4287) ve yaşlı sakinlerin güvenliğini koruyun: HUD'un ** numaralı telefondan resmi konut danışma hattını arayın.1-800-569-4287** ve özellikle HUD Sertifikalı HECM Varsayılan Danışmanı isteyin (ücretsiz). Bir hizmet sağlayıcısı tarafından kiralanan bir mülk koruma yüklenicisi yasa dışı bir şekilde işgal edilen bir evi asma kilitle kilitlemeye, tesisleri kapatmaya veya işgal edilen bir konutun 5 metre (16 feet) yakınındaki eşyaları kaldırmaya çalışırsa, yerel acil durum numaranızı arayın (ABD ve Kanada'da 911, AB'de 112, Birleşik Krallık'ta 999) veya acil numaralar hemen dizine girin.

Karar ağacı: Ters ipotek hacizinin temerrüt türüne göre durdurulması¶

Ters ipotek krizinize hangi şubenin başvurduğunu belirleyin ve buna uygun HUD savunmasını hemen uygulayın.

flowchart TD
    A["HECM 'Vadesi ve Ödenecek' veya Haciz Bildirimini Alın"] --> B{"Varsayılanı Ne Tetikledi?"}
    B -->|"1. Emlak Vergisi, Ev Sahibi Sigortası veya HOA Temerrüdü (T&I)"| C{"Borçlu ve Borçlunun Yaşı Ne Kadardır?"}
    C -->|"5.000 Doların Altındaki Toplam Borçlar"| D["Hizmet Veren Siz İyileşirken Haciz Yönlendirmesini Geciktirmelidir (De Minimis Eşiği)"]
    C -->|"Ciddi Tıbbi Durumu Olan 80+ Yaşındaki En Genç Borçlu"| E["HUD 'Risk Altındaki Uzatma' için Doktor Mektubu Gönderin (1 Yıllık Artışlarla Hacizin Durdurulması)"]
    C -->|"Diğer Tüm Borçlular"| F["HECM 12 ila 60 Aylık Geri Ödeme Planı Talebi (Gelir Fazlasının %25'i) + Devlet Vergisi Erteleme"]
    B -->|"2. Doluluk Denetimi / Tıbbi Devamsızlık"| G{"Borçlu Ard arda 12 Aydan Fazla Uzakta mı kaldı?"}
    G -->|"Hayır (Hala Evde Yaşıyor VEYA Hastanede/Rehabilitasyonda <12 Aydır)"| H["İmzalı Kullanım Belgesi + 2 Adet Fatura + Doktor Notu (Anında İade)"]
    G -->|"Evet (Sürekli Bakımevinde >12 Ay) ve Ortak Borçlu Yok"| I["Borçsuz Eş Erteleme VEYA Aileye Geçiş %95 Satış/Yeniden Finansman"]
    B -->|"3. Borçlu Eşin Ölümü"| J{"Evde Kimler Kalır?"}
    J -->|"Hayatta Kalan Borç Almayan Eş (NBS)"| K["ML 2021-11 kapsamında HUD Erteleme Dönemini (8/4/2014 Sonrası) veya MOE Atamasını (8/4/2014 Öncesi) Çağırın"]
    J -->|"Yetişkin Çocuklar / Mirasçılar / Emlak"| L["30 Gün İçinde Yazılı Niyet Bildirimini Dosyalayın -> 6 Ayda Kilitle + İki 90 Günlük Uzatma + %95 Ödeme Kuralı"]

Savunma 1: Evi kaybetmeden "Vergi ve Sigorta (T&I)" Temerrütünü düzeltmek¶

Bir ters ipotek borçlusu ilçe emlak vergilerini ödemediğinde veya ev sahiplerinin sigortasının süresinin dolmasına izin verdiğinde (bkz. ev sahibi sigortası yenilenmeyen ve zorla yerleştirilen kılavuz), HUD kuralları hizmet sağlayıcının vergi tahsildarına ödeme yapmak veya bir sigorta poliçesi satın almak için şirket fonlarını avans vermesini ve ardından Vergi ve Sigorta (T&I) Temerrüdü bölümünde ters ipoteği beyan etmesini gerektirir.

Bir hizmet sağlayıcının, T&I temerrüdü nedeniyle HECM kredisini yasal olarak bir haciz avukatına havale edebilmesinden önce, HUD El Kitabı 4000.1 (Bölüm III.A.3) size beş spesifik kayıp hafifletme kalkanı sunar:

Savunma 2: "Doluluk Denetiminden" veya Uzatılmış Hastane/Bakımevinde Kalıştan Sağ Çıkmak¶

24 C.F.R. altında § 206.27© uyarınca, ters ipotek, yalnızca mülk en az bir borçlunun asıl ikametgahı olarak hizmet verdiği sürece iyi durumda kalır. Hizmetçiler her yıl doluluk durumunu denetler (ve postalar teslim edilemediği için geri gönderildiğinde veya bir komşu evin sessiz göründüğünü bildirdiğinde hemen).

Yasadışı bir "İşgal Edilmeme" hacizini durduran üç kural¶

1. Ortak Borçlu Kuralı (Eşlerden Biri Kalıcı Olarak Huzurevine Girse Bile %100 Koruma): Eğer bir karı koca ters ipotek kapsamında her ikisi de Ortak Borçlular olarak listelenmişse ve koca, hayatının geri kalanında kalıcı olarak bir hafıza bakımı veya vasıflı bakım tesisine taşınırsa, karı (Ortak Borçlu) evde asıl ikametgahı olarak yaşamaya devam ettiği sürece kredi Vadeli ve Ödenebilir olarak adlandırılamaz.
2. Ardışık 12 Aylık Tıbbi Devamsızlık Kuralı (Tek Borçlu için): Kredide yalnızca bir borçlu varsa (veya her iki ortak borçlu da bir tesisteyse), borçlunun yasal olarak bir temerrüdü tetiklemeksizin fiziksel veya zihinsel hastalık nedeniyle ard arda 12 aya kadar (365 gün) bir hastane, rehabilitasyon merkezi, yardımlı yaşam tesisi veya akrabasının evindeki evinden uzak kalmasına izin verilir.
3. 12. Aydan Önce Yapılması Gereken Önemli İşlem: Tek borçlunun bir rehabilitasyon tesisinde 330. Güne yaklaşması halinde, 365. Günden önce mülkte ikamet etmek üzere eve dönmek (evde sağlık bakımı ile birlikte), evin gerçekten asıl ikamet yeri olarak kalması koşuluyla 12 aylık saati sıfırlar.
4. Yıllık Doluluk Sertifikasyon Mektubu'nu asla göz ardı etmeyin: Her yıl kredinizin kapanış yıldönümünde, hizmet sağlayıcısı 1 sayfalık bir Doluluk Sertifikasyon Formu gönderir. 30 gün içinde imzalayıp geri göndermezseniz, hizmet sağlayıcısı bir uyarı bildirimi gönderir, kapınızı çalması ve kaldırım kenarındaki elektrik sayacınızın fotoğraflarını çekmesi için bir saha müfettişi gönderir (kredinizden 20 ABD Doları mülk inceleme ücreti tahsil eder) ve HUD ile Oluşmayan Vade ve Borç Talebi başlatır. İmzalı Kullanım Sertifikasını her zaman Onaylı Posta VE e-posta/faks yoluyla iade edin ve bir kopyasını dosyalarınız için saklayın.

Savunma 3: Borçlu Öldükten Sonra Hayatta Kalan "Ödünç Almayan Eşi (NBS)" Korumak¶

Tarihsel olarak, ipotek komisyoncuları evli çiftleri genç eşi (özellikle 62 yaşın altındaki eşi) evin tapusundan çıkarmaya ikna etti, böylece yaşlı eş tek başına daha büyük bir ters ipotek ödemesine hak kazanabildi. Borç alan yaşlı eş öldüğünde, hizmet görevlileri acı çeken dul eşe veya dul kişiye ("Borç Almayan Eş") acımasızca haciz koydu.

Federal davalar (Bennett v. Donovan ve Plunkett v. Castro) ve önemli HUD politika reformlarının ardından, hayatta kalan ve Borç Almayan Eşler artık hayatlarının geri kalanında aylık ipotek ödemeleri yapmadan evlerinde kalma konusunda güçlü federal haklara sahipler:

HUD Borç Almayan Eşin "Erteleme Dönemi" nasıl çalışır?¶

Eşinizin ters ipoteğinin 4 Ağustos 2014 tarihinde veya sonrasında (FHA Vaka Numarası 08/04/2014 tarihinde/sonrasında atanır, 24 C.F.R. § 206.55 tarafından yönetilir) veya 4 Ağustos 2014'ten önce (HUD'nin HUD kapsamındaki İpotek İsteğe Bağlı Seçimi / MOE Tahsisi kurallarına göre yönetilir) oluşturulmuş olup olmadığı Mortgage Mektubu 2019-15 ve 2021-11), aşağıdaki gereksinimleri karşılıyorsanız Uygun Borç Almayan Eş olarak hayatınızın geri kalanında haciz erteleme hakkına sahip olursunuz:

1. Kapanışta ve Ölümde Evli: Ters ipotek kapatıldığında borçluyla yasal olarak evliydiniz (ya da kanunen evlenmeniz yasaklandığında eşcinsel bir ilişki içindeydiniz ve daha sonra borçlunun ölümünden önce yasal olarak evlendiniz) ve borçlunun ölümüne kadar evli kaldınız;
2. Ana İkametgah: Şu ​​anda ipotekli mülkte asıl ikametgahınız olarak ikamet ediyorsunuz ve borçlunun ölümü sırasında da ikamet ediyorsunuz;
3. Artık 90 Gün İçinde Yasal Mülkiyeti Kanıtlamaya Gerek Yok (HUD İpotek Mektubu 2021-11 Atılım): Mayıs 2021'den önce, veraset mahkemesinin evin tapusunu dul kadının adına koyması 90 günden uzun sürdüğü için hizmet görevlileri binlerce dul kadına haciz uyguluyordu. HUD Mortgage Mektubu 2021-11 uyarınca HUD, hayatta kalan Borçlu Olmayan Eşin, borçlunun ölümünden sonraki 90 gün içinde pazarlanabilir mülkiyet hakkını veya yasal kalma hakkını kanıtlaması gerekliliğini kalıcı olarak ortadan kaldırdı.
4. Erteleme Dönemi Boyunca Devam Eden Yükümlülükleriniz: Ters ipotek kredi limitinden artık yeni nakit çekemeseniz de, hayatınızın geri kalanında aylık 0 ABD Doları anapara ve faiz ödemesi yaparsınız, yalnızca (a) yıllık Borç Almayan Eş Kullanım ve Uygunluk Sertifikasını iade etmeniz, (b) devam eden tüm emlak vergilerini ve ev sahibi sigorta primlerini zamanında ödemeniz ve © mülkün bakımını yapmanız gerekir.

Savunma 4: Son Borçlunun Ölümünden Sonra Yetişkin Çocukların ve Mirasçıların Hakları (%95 Kuralı ve 12 Aylık Süre)¶

Hayatta kalan son borçlu (ve herhangi bir uygun Borçlu Olmayan Eş) vefat ettiğinde, ters ipotek Vadesi gelmiş ve Ödenecek hale gelir. Ancak hizmet sağlayıcılar, 24 C.F.R. kapsamındaki en önemli iki federal hakkı saklarken, sahte "30 Günlük Haciz Uyarıları" ile sık sık yas tutan çocuklara zorbalık yapıyor. § 206.125:

1. 12 Aylık Zaman Çizelgesinin tamamının kilidini açma (İlk 6 Ay + İki 90 Günlük HUD Uzantısı)¶

• İlk 30 Günlük Niyet Bildirimi: Bir ebeveynin ölümünden sonra hizmet sağlayıcının "Vadesi ve Ödenecek Bildirimi"ni aldıktan sonraki 30 gün içinde, mirasçılar veya miras vasisi, ailenin (A) mülkü satmayı, (B) evi ailede tutmak için ters ipoteği ödemeyi/yeniden finanse etmeyi veya (C) Yürütmeyi isteyip istemediğini belirten yazılı bir Niyet Bildirimi (aşağıdaki şablonu kullanarak) göndermelidir. Haciz Yerine Tapu.
• Otomatik 6 Aylık Pencere (Ölümden 180 Gün Sonra): 24 C.F.R. § 206.125(d), krediyi satma veya ödeme niyetinizi hizmet sağlayıcısına bildirdikten sonra, haciz tamamlanmadan önce satışı veya yeniden finansmanı tamamlamak için borçlunun ölüm tarihinden itibaren 6 ay süreniz vardır.
• İki adet 90 Günlük HUD Uzatması (7 ila 9. Aylar ve 10 ila 12. Aylar): 6. Ay yaklaşırken ev satılmamışsa veya veraset/yeniden finansman hâlâ devam ediyorsa, aktif pazarlamanın kanıtını (imzalı bir MLS Listeleme Anlaşması) ekleyerek İlk 90 Günlük HUD Uzatma (6 aylık sürenin dolmasından en az 15 ila 30 gün önce) için yazılı bir talep gönderin. bir emlakçı VEYA bir ipotek kredi vereninden İmzalı Kredi Başvurusu / Ön Onay Mektubu artı Veraset Mektupları Vasiyetnamesi). Gerekirse, ailenize satış veya yeniden finansman için tam 12 ay süre tanıyan İkinci 90 Günlük HUD Uzatma için başvurabilirsiniz.

2. Rücu Olmama "Ekspertiz Değerinin %95'i" Ödeme Kuralı (24 C.F.R. § 206.125(a)(2))¶

Her FHA sigortalı HECM ters ipotek, yüzde 100 Rücu Olmayan Kredi'dir: ne ölen borçlunun diğer mülk varlıkları (banka hesapları, hayat sigortası, arabalar) ne de mirasçılar şahsen asla evin değerinden bir kuruştan fazla sorumlu tutulamaz.

Daha da iyisi, 24 C.F.R. § 206.125(a)(2), mirasçılar aileyi evde tutmak (yetişkin bir çocuk adına geleneksel bir ipotek olarak yeniden finanse ederek veya nakit ödeyerek) VEYA ters ipotek bakiyesi evin mevcut değerini aştığında onu piyasada satmak isterse, hizmet sağlayıcının federal yasa uyarınca aşağıdakilerden DAHA AZ olanını kabul etmesi gerekir:

• Ödenmemiş HECM kredi bakiyesinin %100'ü, VEYA
• Resmi HUD talimatıyla FHA tarafından belirlenen mülkün mevcut Adil Piyasa Değerinin %95'i.

Şablonu kopyalayıp yapıştırın: HECM Temerrüt Tedavisi, Borç Almayan Eş ve Mirasçılar Bildirimi¶

Durumunuza uygun kutuyu işaretleyin ve bu mektubu Onaylı Posta, İade Makbuzu İsteniyor, Faks ve E-posta yoluyla ters ipotek hizmet sağlayıcısına gönderin.

URGENT: FORMAL HECM LOSS MITIGATION / OCCUPANCY / NON-BORROWING SPOUSE / HEIRS' NOTICE
(PURSUANT TO 24 C.F.R. PART 206, HUD HANDBOOK 4000.1, AND RESPA 12 C.F.R. § 1024.35/.38)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Reverse Mortgage Servicer, HECM Default / Loss Mitigation / Estates Dept.]
    [Servicer Address, Fax Number, and Email]

RE: HECM Loan Number: [Insert Loan Number] | FHA Case Number: [Insert FHA Case No.]
    Borrower(s) Name: [Name of Borrower]
    Property Address: [Full Street Address]

Dear HECM Servicing & Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE of the following statutory election and request to suspend any "Due and Payable" acceleration or foreclosure referral on the above-referenced HECM loan (check applicable section):

[ ] SECTION A, CURE OF OCCUPANCY DEFAULT (24 C.F.R. §§ 206.27(c), 206.39):
    The Borrower continues to maintain the subject property as their Principal Residence (or has been temporarily absent in a medical/rehabilitation facility for LESS than 12 consecutive months since [Date]). Enclosed are (1) the signed Annual Occupancy Certification, (2) two current utility bills showing active residential service, and (3) a physician's statement confirming temporary medical absence. Demand is made to immediately recall any Due and Payable status and credit back any improper inspection fees.

[ ] SECTION B, REQUEST FOR TAX & INSURANCE (T&I) REPAYMENT PLAN OR AGE 80+ AT-RISK EXTENSION:
    Regarding the Corporate Advance balance of $[Amount] for property taxes and/or hazard insurance:
    (1) [If Borrower is Age 80+ with Health Hardship]: The youngest borrower is age [Age] (DOB: [Date]) and suffers from a critical medical condition documented in the attached Physician Certification. We request that you immediately submit an "At-Risk Extension" request to HUD under HUD Handbook 4000.1.
    (2) [For All Other Borrowers]: I request an immediate Financial Assessment and a [36 / 48 / 60]-Month HECM T&I Repayment Plan calculated at no more than 25% of monthly Surplus Income, and request an immediate stay of foreclosure referral while my application (and State HAF / Senior Tax Deferral application) is processed.

[ ] SECTION C, SURVIVING NON-BORROWING SPOUSE (NBS) DEFERRAL PERIOD (24 C.F.R. § 206.55 & HUD ML 2021-11):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death] (Death Certificate attached). I am the surviving Eligible Non-Borrowing Spouse. We were legally married at loan closing on [Date] and remained married until the Borrower's death, and I occupy the property as my Principal Residence. Pursuant to 24 C.F.R. § 206.55 and HUD Mortgagee Letter 2021-11 (or MOE Assignment for pre-08/04/2014 Case Numbers), I hereby invoke my statutory Deferral Period. Please send me the NBS Annual Certification package immediately.

[ ] SECTION D, HEIRS' / ESTATE NOTICE OF INTENT, APPRAISAL DEMAND, & EXTENSION REQUEST (24 C.F.R. § 206.125):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death]. I am the [Surviving Child / Executor / Successor in Interest] (Death Certificate and proof of heirship/authority attached).
    1) Notice of Intent: The Estate/Heirs hereby give formal notice of intent to [sell the property / purchase and retain the property via refinance] pursuant to 24 C.F.R. § 206.125.
    2) Demand for Payoff Quote & Official HUD Appraisal (95% Rule): Please provide an itemized payoff statement AND order an official HUD Fair Market Value Appraisal so that the Estate/Heirs may satisfy the HECM for the lesser of the unpaid loan balance or 95% of current appraised value under 24 C.F.R. § 206.125(a)(2).
    3) Request for 6-Month Hold & 90-Day HUD Extension: Please confirm the initial 6-month marketing/settlement window through [Date 6 Months from Death] [and grant a 90-Day HUD Extension based on the attached MLS Listing Agreement / Lender Pre-Approval Letter].

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Relationship to Borrower, Address, Phone, and Email]

Uluslararası ters ipotek (Özsermaye İbrası) temerrüdü ve hayatta kalan eş korumaları¶

Siz veya yaşlı bir ebeveyniniz Amerika Birleşik Devletleri dışında bir ters ipoteğe sahipseniz, yasal ve sektörel kurallar, borç verenin hacizlerini ve negatif özsermayeyi katı bir şekilde sınırlandırır:

• Kanada (CHIP Ters Mortgage / Ev Sermayesi Bankası ve Adil Banka, Negatif Sermaye Garantisi Yok ve Hayatta Kalan Eş Hakları):
• Vergi, Sigorta ve Bakım Temerrütleri: Kanada'da, ters ipotekler aylık ana para veya faiz ödemesi gerektirmez, ancak ev sahibi belediyeye ait Emlak Vergileri, Ev Sigortası ve Apartman/Katman Ücretlerini güncel olarak ödemek zorundadır. Bir yaşlı emlak vergisinde geride kalırsa, Britanya Kolumbiyası, Alberta ve Ontario gibi eyaletlerde en hızlı çözüm, ters ipotek kredisi verenin krediyi temerrüde düşürememesi için belediye vergi borçlarını ödeyen İl/Belediye Yaşlılar Emlak Vergisi Erteleme Programı'na başvuruda bulunmaktır.
• Borçlunun Ölümü ve Mirasçıların Uzlaşma Penceresi: Eşlerin her ikisi de tapulu ise (Kanada ters ipotek sigortacılığının gerektirdiği gibi), ikinci eş ölene veya kalıcı olarak uzun vadeli bakıma girene kadar kredinin vadesi geri alınamaz. Hayatta kalan son borçlunun ölümü üzerine, mülkün/mirasçıların krediyi satış veya yeniden finansman yoluyla ödemek için genellikle 180 gün (6 ay) süresi vardır ve bu, sözleşmeye dayalı bir Negatif Özsermaye Garantisi Yok (kredi koşullarının karşılanması koşuluyla, mülkün hiçbir zaman satıştaki evin adil piyasa değerinden daha fazla borçlu olmamasını sağlar) ile desteklenir.
• Birleşik Krallık (Ömür Boyu İpotekler, Hisse İbra Konseyi Standartları, Uzun Vadeli Bakım Feragatleri ve FCA Kuralları):
• Sermaye İbra Konseyi (ERC) Korumaları: Birleşik Krallık'taki Ömür Boyu İpotekler'in %90'ından fazlası Ömür Boyu İpotekler, devredilemez iki hakkı garanti eden Hisse Senedi İbra Konseyi Standartlarına uymaktadır: (1) ömür boyu veya kalıcı olarak uzun vadeli yatılı bakıma taşınana kadar mülkünüzde Kalma Hakkı (mülkün ana ikametgahınız olarak kalması ve sözleşmeye uymanız koşuluyla) ve (2) Negatif Hisse Senedi Garantisi Olmaması (NNEG), yani son borçlu öldüğünde veya kalıcı bakıma girdiğinde ve ev makul olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satıldığında, toplu bileşik faizin ev fiyatını aşması durumunda ne borçlu ne de mülk herhangi bir eksiklikten sorumlu olmayacaktır.
• İcracılar için 12 Aylık Pencere: Hayatta kalan son borçlunun ölümü veya kalıcı olarak bakım evine girmesi üzerine, Birleşik Krallık Ömür Boyu Mortgage kredi verenleri genellikle icra memurlarına/mirasçılara icra işlemi başlatmadan önce mülkü pazarlaması ve satması için 12 ay verir. Borç veren, mülkün onarımı veya bina sigortası nedeniyle mülkün geri alınması tehdidinde bulunursa FCA MCOB kuralları uyarınca resmi bir şikayette bulunun ve konuyu Finansal Ombudsman Hizmeti'ne (FOS) iletin.
• Avustralya (NCCP Yasası ve Hizmetleri Avustralya "Ev Sermayesi Erişim Planı" kapsamında Yasal Negatif Sermaye Garantisi Yok):
• Zorunlu Yasal Negatif Hisse Senedi Garantisi Olmaması (18 Eylül 2012'den bu yana): Federal Ulusal Tüketici Kredisini Koruma Yasası 2009 (Ulusal Kredi Kanunu Bölüm 86A - 86F) uyarınca, 18 Eylül 2012 tarihinde veya sonrasında Avustralya'da yapılan her ters ipotek zorunlu yasal Negatif Hisse Garantisi Yok taşır, bir borç verenin federal yasa gereğince veya Kredi sona erdiğinde ters ipotek konulan mülkün piyasa değerinden daha fazlasının alınması (dolandırıcılık veya kasıtlı mülk hasarı durumları hariç).
• Korunan Tapu Sahibi Olmayan Konut Sakini Hakları: Ulusal Kredi Kanunu kapsamında, kredi kullandırımı sırasında borçlunun Tapu Sahibi Olmayan Konut Sakini (eş veya partner gibi) aday göstermeyi seçmesi halinde, bu korunan sakin, asıl borçlunun ölmesinden veya bir yaşlı bakımı tesisine taşınmasından sonra bile evde yaşamaya devam etme konusunda yasal hakka sahiptir. Buna ek olarak, özel bir ters ipoteğin temerrüde düşmesi veya yüksek ticari oranlar talep etmesi durumunda, Age Pension'a hak kazanan Avustralyalı yaşlılar, ticari bir ters ipoteği Avustralya Hükümeti'nin Services Australia / Departman of Veterans' Affairs tarafından yönetilen düşük faizli Ev Sermayesi Erişim Planı (HEAS) kapsamında yeniden finanse edebilir ve Avustralya Mali Şikayet Kurumu'na (AFCA) bir şikayette bulunarak özel kredi verenlerin uygulamasını derhal durdurabilirler.

Sık sorulan sorular¶

Kaynaklar kontrol edildi¶

• BİZ. Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD, Amerika Birleşik Devletleri): Konut Sermayesi Dönüştürme İpoteği (HECM) Düzenlemeleri (24 C.F.R. Bölüm 206, § 206.27 Ana İkamet Kuralları, § 206.55 Borçlu Olmayan Uygun Eşler için Erteleme Süresi, § 206.107 ve § 206.125 Mirasçılar dahil) %95 Ödeme Kuralı ve 6 Aylık/90 Günlük Uzatma Zaman Çizelgeleri ve § 206.205 Mülk Ücretleri).
• BİZ. Konut ve Kentsel Gelişim Dairesi (HUD / FHA): Tek Aile Konut Politikası El Kitabı 4000.1 (Başlık II Sigortalı Konut Programları İleri ve Geri İpotekler, HECM Zarar Azaltma, 60 Aylık Geri Ödeme Planları, De Minimis T&I Eşikleri ve 80+ Risk Altındaki Uzatmalar), İpotek Mektubu 2019-15 ve İpotek Mektubu 2021-11 (Genişletilmiş Borçlanmayan Eş Korumaları ve 90 Günlük Pazarlanabilir Tapu Gereksiniminin Ortadan Kaldırılması).
• Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB, Amerika Birleşik Devletleri): Ters İpotek Hizmeti İnceleme Prosedürleri, RESPA Faiz Kurallarının Halefi (12 C.F.R. § 1024.30(d) ve § 1024.38(b)(1)(vi)) ve Ters İpoteğiniz Var: Haklarınızı ve Sorumluluklarınızı Bilin (CFPB Tüketici Kılavuzu).
• Kanada Finansal Tüketici Kurumu (FCAC): Kanada'da Ters İpotekler: Borçlunun Yükümlülükleri ve Negatif Özsermaye Garantisinin Olmaması.
• Finansal Davranış Otoritesi (FCA) ve Hisse İbra Konseyi (Birleşik Krallık): MCOB 8 ve 9 (Hisse Senedi İbrası: Danışmanlık ve Satış Standartları) ve Hisse Senedi İbra Konseyi Ürün Standartları (Kalma Hakkı ve Negatif Hisse Senedi Garantisi Yok).
• Avustralya Menkul Kıymetler ve Yatırımlar Komisyonu (ASIC / Moneysmart) ve Avustralya Hizmetleri: Ulusal Tüketici Kredisi Koruma Yasası 2009 (Ulusal Kredi Kanunu Bölümleri 86A ila 86F Yasal Negatif Sermaye Garantisi Olmaması ve Korumalı Yerleşik Kuralları) ve Ev Sermayesi Erişim Planı (HEAS) Yönergeleri.

İlgili kılavuzlar¶

• Haciz bildirimi, ipotek hoşgörüsü ve zarar hafifletme
• Emlak vergisi gecikmesi, vergi haczi satışı ve çiftlik evinin geri alınması
• Ev sahibi sigortasının iptali, zorla yerleştirilen teminat ve emanet şoku
• Yaşlı koruyuculuk, vekaletnamenin iptali ve emanet hırsızlığı
• Hayat sigortası talep gecikmesi, lehdar anlaşmazlığı ve ölüm belgesi triyajı
• Ülkeye göre acil numaralar