Niewykonanie zobowiązania z tytułu odwróconej hipoteki (HECM), audyty obłożenia i prawa współmałżonka nie zaciągającego pożyczki¶

Otrzymanie „należnego i płatnego” zawiadomienia o przyspieszeniu lub groźby przejęcia ubezpieczonego federalnie hipotecznego kredytu hipotecznego na kapitał własny (HECM) lub własnościowej odwróconej hipoteki to przerażający kryzys dla starszego właściciela domu, pozostałego przy życiu współmałżonka nie zaciągającego pożyczki (NBS) lub dorosłych dzieci zarządzających majątkiem rodziców. Ponieważ odwrócone kredyty hipoteczne były reklamowane jako pożyczki „bez miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego”, kredytobiorcy i rodziny często są zaskoczeni, gdy dowiadują się, że podmiot obsługujący odwróconą hipotekę (taki jak PHH Mortgage / Celink, Longbridge Financial, Finance of America Reverse lub HUD/Novad) może zażądać całego salda kredytu natychmiast wymagalnego i płatnego i rozpocząć egzekucję z czterech powodów braku płatności: (1) zaległości w podatkach od nieruchomości, ubezpieczeniu właścicieli domów lub Składki HOA („Podatki i ubezpieczenie / Niewykonanie zobowiązania T&I”), (2) niezwrócenie rocznego listu potwierdzającego obłożenie lub spędzenie zbyt wielu miesięcy w szpitalu/ośrodku rehabilitacyjnym, (3) niezastosowanie się do fizycznego stanu domu lub (4) śmierć współmałżonka zaciągającego pożyczkę.

Pomimo agresywnych pism do serwisantów żądających pełnej spłaty pożyczki w ciągu 30 dni, przepisy federalnego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) (24 CFR część 206 i Podręcznik polityki mieszkaniowej dla jednej rodziny HUD 4000.1) ściśle chronią seniorów, pozostałych przy życiu małżonków i spadkobierców. W zależności od przyczyny możesz zatrzymać egzekucję, korzystając z 60-miesięcznego przedłużenia HUD At-Risk Extension (dla pożyczkobiorców w wieku 80+ z krytycznymi potrzebami zdrowotnymi), 60-miesięcznego planu spłat HECM, Okresu odroczenia dla kwalifikującego się niepożyczającego małżonka (nawet bez aktu sądowego spadkowego wystawionego na Twoje nazwisko zgodnie z listem hipotecznym HUD 2021-11) lub Zasada 95-procentowej spłaty bez regresu dla spadkobierców z automatycznymi przedłużeniami HUD do 12 miesięcy.

Zrób to teraz¶

1. Natychmiast zidentyfikuj dokładną przyczynę wydrukowaną na „Powiadomieniu o terminie płatności”: Spójrz na górę pisma osoby obsługującej, aby zobaczyć, które z trzech pól jest zaznaczone: (A) Niewykonanie zobowiązania z tytułu podatku i/lub ubezpieczenia od zagrożeń (zaliczka korporacyjna), (B) Niemieszkanie / Brak potwierdzenia głównego miejsca zamieszkania lub (C) Śmierć ostatniego pozostałego przy życiu pożyczkobiorcy. Każdy wyzwalacz ma zupełnie inny harmonogram leczenia łagodzącego straty HUD i pakiet dokumentów.
2. Wyleczenie „Domyślnego obłożenia” w ciągu 24 godzin, jeśli pożyczkobiorca nadal mieszka w domu (lub przebywał w ośrodku odwykowym/opiekuńczym MNIEJ niż 12 kolejnych miesięcy): Tysiące odwróconych kredytów hipotecznych jest co roku błędnie nazywanych „należnymi i płatnymi” tylko dlatego, że starszy kredytobiorca nie otrzymał corocznej pocztówki z zaświadczeniem o obłożeniu pocztą lub spędził 3 miesiące w szpitalu lub wykwalifikowanej placówce opiekuńczej. Poniżej 24 C.F.R. § 206.39 i § 206.27©, czasowe nieobecności w związku z opieką medyczną lub rehabilitacją trwające do 12 kolejnych miesięcy NIE naruszają głównego wymogu zamieszkania. Natychmiast podpisz i przefaksuj/wyślij e-mailem Formularz rocznego zaświadczenia o zamieszkaniu wraz z dwoma aktualnymi rachunkami za media (prąd, wodę lub gaz) i zaświadczeniem lekarskim potwierdzającym, że kredytobiorca zamieszkuje w domu lub wróci przed upływem 12 miesięcy.
3. Poproś o „przedłużenie okresu zagrożenia” (kredytobiorca w wieku 80+ z problemami zdrowotnymi) lub „60-miesięczny plan spłat” w przypadku zaległości podatkowych i ubezpieczeniowych: Jeśli podmiot obsługujący przekazał pieniądze na opłacenie zaległych podatków od nieruchomości lub ubezpieczenia domu („Zaliczka korporacyjna”), nie pozwól mu przejąć. Zgodnie z podręcznikiem HUD 4000.1, jeśli najmłodszy pożyczkobiorca ma 80 lat lub więcej i ma krytyczny stan zdrowia (potwierdzony przez lekarza), który uniemożliwia poruszanie się, osoba obsługująca może zażądać odnawialnego 12-miesięcznego HUD „Przedłużenia ryzyka”, które całkowicie wstrzymuje wykluczenie. W przypadku wszystkich pozostałych pożyczkobiorców zażądaj Oceny finansowej i planu spłat HECM od 12 do 60 miesięcy (w którym płacisz tylko do 25% miesięcznego „nadwyżki dochodu” na pokrycie zaległych podatków/ubezpieczenia) lub złóż wniosek, jeśli w Twoim stanie nadal otwarte są dotacje Funduszu pomocy właścicielom domów (HAF) lub Program odroczenia podatku od nieruchomości dla seniorów.
4. ** Natychmiast podaj swój „Okres odroczenia dla kwalifikującego się współmałżonka nie zaciągającego pożyczki (NBS)”, jeśli zmarł współmałżonek zaciągający pożyczkę:** Jeśli Twój współmałżonek był jedyną osobą wymienioną jako „Pożyczkobiorca” na notatce HECM (często dlatego, że miałeś mniej niż 62 lata w momencie zamknięcia pożyczki), a Twój współmałżonek właśnie zmarł, NIE musisz się wyprowadzać ani spłacać pożyczki, jeśli byłeś w związku małżeńskim w momencie zamknięcia pożyczki, pozostawałeś w związku małżeńskim aż do ich śmierci, ujawniono w dokumenty pożyczki (dla numerów spraw po 4 sierpnia 2014 r. lub kwalifikują się w ramach rozszerzonego HUD Opcjonalne wybory hipoteczne / MOE dla pożyczek sprzed 4 sierpnia 2014 r.) i zajmują dom jako główne miejsce zamieszkania. Zgodnie z Listem HUD dotyczącym hipoteki na rok 2021-11, HUD zniósł wymóg, zgodnie z którym pozostały przy życiu małżonek niebędący pożyczkodawcą udowodnił zbywalny tytuł prawny lub przeniesienie aktu spadkowego w ciągu 90 dni, wystarczy jedynie nadal mieszkać w domu i być na bieżąco z przyszłymi podatkami od nieruchomości i ubezpieczeniem.
5. Wyślij pisemne „Zawiadomienie o zamiarze spadkobierców” w ciągu 30 dni od śmierci pożyczkobiorcy, aby zablokować przedłużenie na 6 miesięcy + dwa 90-dniowe (łącznie 12 miesięcy) ORAZ zasadę 95%: Jeśli oboje rodzice nie żyją, a ty jesteś spadkobiercą/wykonawcą, masz początkowe 6 miesięcy od daty śmierci plus dwa 90-dniowe przedłużenia HUD (do góry łącznie do 12 miesięcy), sprzedać dom lub go refinansować. Co więcej, jeśli odwrócona hipoteka jest „podwodna” (na przykład saldo pożyczki wzrosło do 350 000 USD, ale dom jest wart tylko 260 000 USD), przepisy federalne (24 C.F.R. § 206.125 (a) (2) i § 206.107) dają spadkobiercom absolutne prawo do zatrzymania domu rodzinnego lub sprzedaży go, płacąc MNIEJSZEMU (a) pełnej pożyczki saldo lub (b) 95 procent aktualnej godziwej wartości rynkowej oszacowanej przez HUD (247 000 USD), przy czym ubezpieczenie FHA na zawsze likwiduje pozostałe 103 000 USD długu.
6. Połącz się z domyślnym doradcą HECM zatwierdzonym przez HUD (1-800-569-4287) i chroń bezpieczeństwo starszych mieszkańców: Zadzwoń na oficjalną linię doradztwa mieszkaniowego HUD pod numerem 1-800-569-4287 i poproś o domyślnego doradcę HECM z certyfikatem HUD (bezpłatnie). Jeżeli firma zajmująca się ochroną mienia wynajęta przez osobę obsługującą bezprawnie spróbuje zamknąć na kłódkę zajęty dom, odciąć media lub usunąć rzeczy w promieniu 5 metrów (16 stóp) od zajmowanego miejsca zamieszkania, zadzwoń pod lokalny numer alarmowy (911 w USA i Kanadzie, 112 w UE, 999 w Wielkiej Brytanii) lub sprawdź nasze numery alarmowe katalog natychmiast.

Drzewo decyzyjne: Domyślny typ zatrzymania egzekucji z odwróconej hipoteki¶

Zidentyfikuj, która gałąź dotyczy Twojego kryzysu związanego z odwróconą hipoteką i natychmiast wykonaj odpowiednią obronę HUD.

flowchart TD
    A["Otrzymaj HECM „należne i płatne” lub zawiadomienie o wykluczeniu"] --> B{"Co spowodowało ustawienie domyślne?"}
    B -->|"1. Podatek od nieruchomości, ubezpieczenie właścicieli domów lub niewypłacalność HOA (T&I)"| C{"Ile jest należne i wiek pożyczkobiorcy?"}
    C -->|"Całkowite zaległości poniżej 5000 USD"| D["Osoba obsługująca musi opóźnić skierowanie sprawy do wykluczenia (próg de minimis) do czasu wyleczenia"]
    C -->|"Najmłodszy pożyczkobiorca w wieku 80+, z poważnym stanem zdrowia"| E["Prześlij list od lekarza w sprawie HUD „Przedłużenie zagrożone” (zatrzymuje wykluczenie w odstępach 1-letnich)"]
    C -->|"Wszyscy pozostali pożyczkobiorcy"| F["Poproś o plan spłaty HECM od 12 do 60 miesięcy (25% nadwyżki dochodu) + odroczenie podatku stanowego"]
    B -->|"2. Kontrola obłożenia / Nieobecność medyczna"| G{"Czy pożyczkobiorca był nieobecny przez ponad 12 kolejnych miesięcy?"}
    G -->|"Nie (nadal mieszkam w domu LUB w szpitalu/na odwyku <12 miesięcy)"| H["Prześlij podpisane świadectwo zamieszkania + 2 rachunki za media + zaświadczenie lekarskie (natychmiastowe przywrócenie)"]
    G -->|"Tak (stale w domu opieki > 12 miesięcy) i brak współkredytobiorcy"| I["Odroczenie przejścia na współmałżonka nie zaciągającego pożyczki LUB Rodzina 95% Sprzedaż/Refinansowanie"]
    B -->|"3. Śmierć współmałżonka pożyczającego"| J{"Kto pozostaje w domu?"}
    J -->|"Pozostały przy życiu małżonek nie zaciągający pożyczki (NBS)"| K["Wywołaj okres odroczenia HUD (po 8.04.2014 r.) lub przypisanie MOE (przed 8.04.2014 r.) w ramach ML 2021-11"]
    J -->|"Dorosłe dzieci / spadkobiercy / majątek"| L["Złóż pisemne powiadomienie o zamiarze w ciągu 30 dni -> Blokada na 6 miesięcy + dwa przedłużenia na 90 dni + zasada spłaty 95%"]

Obrona 1: Wyleczenie zaległości w zakresie „podatków i ubezpieczeń (T&I)” bez utraty domu¶

Kiedy kredytobiorca odwróconego kredytu hipotecznego nie zapłaci podatku od nieruchomości w hrabstwie lub dopuści do wygaśnięcia ubezpieczenia właściciela domu (zobacz nasze Poradnik dotyczący nieodnawiania ubezpieczenia właścicieli domów i narzucania przymusu), zasady HUD wymagają, aby podmiot obsługujący wpłacił zaliczkę ze środków korporacyjnych na opłacenie poborcy podatkowego lub wykupienie polisy ubezpieczeniowej, a następnie zadeklarował odwróconą hipotekę w Niedotrzymaniu zobowiązań podatkowych i ubezpieczeniowych (T&I).

Zanim osoba obsługująca będzie mogła zgodnie z prawem skierować pożyczkę HECM do prawnika zajmującego się egzekucją w związku z niewywiązaniem się z T&I, Podręcznik HUD 4000.1 (sekcja III.A.3) zapewnia pięć konkretnych zabezpieczeń łagodzących straty:

Obrona 2: Przetrwanie „audytu obłożenia” lub przedłużonego pobytu w szpitalu/domu opieki¶

Poniżej 24 C.F.R. § 206.27©, odwrócona hipoteka pozostaje w dobrej kondycji tylko tak długo, jak nieruchomość służy jako główne miejsce zamieszkania co najmniej jednego kredytobiorcy. Pracownicy obsługi co roku sprawdzają obłożenie (i natychmiastowo, gdy poczta zostanie zwrócona jako niedoręczona lub sąsiad zgłosi, że w domu jest cicho).

Trzy zasady powstrzymujące bezprawne wykluczenie z tytułu niezamieszkania¶

1. Zasada współkredytobiorcy (100% ochrony, nawet jeśli jeden z małżonków przejdzie na stałe do domu opieki): Jeśli mąż i żona są oboje wymienieni jako współkredytobiorcy na odwróconej hipotece, a mąż na stałe przenosi się do ośrodka opieki pamięci lub wykwalifikowanego ośrodka opiekuńczego na resztę swojego życia, pożyczka NIE MOŻE być uznana za wymagalną i płatną, dopóki żona (Współkredytobiorca) nadal mieszka w tym domu jako jej główne miejsce zamieszkania.
2. Zasada 12-miesięcznej nieobecności lekarskiej (dla pojedynczego pożyczkobiorcy): Jeśli pożyczkobiorca jest tylko jeden (lub obaj współkredytobiorcy przebywają w placówce), pożyczkobiorca ma prawo być nieobecny w domu w szpitalu, ośrodku rehabilitacyjnym, ośrodku opieki lub domu krewnego przez do 12 kolejnych miesięcy (365 dni) z powodu choroby fizycznej lub psychicznej bez powodowania niewykonania zobowiązania.
3. Ważne działanie przed 12 miesiącem: Jeśli jedyny pożyczkobiorca zbliża się do 330. dnia w ośrodku odwykowym, powrót do domu w celu zamieszkania w nieruchomości (z domową opieką zdrowotną) przed 365. dniem resetuje zegar 12-miesięczny, pod warunkiem, że dom rzeczywiście pozostaje jego głównym miejscem zamieszkania.
4. Nigdy nie ignoruj ​​corocznego listu potwierdzającego obłożenie: Co roku w rocznicę zamknięcia kredytu osoba obsługująca wysyła 1-stronicowy Formularz zaświadczenia o obłożeniu. Jeśli nie podpiszesz i nie zwrócisz go w ciągu 30 dni, pracownik obsługi wyśle ​​​​ostrzeżenie, wyśle ​​inspektora terenowego, aby zapukał do Twoich drzwi i zrobił zdjęcia licznika energii elektrycznej z krawężnika (pobierając od kredytu opłatę za inspekcję nieruchomości w wysokości 20 USD) i inicjuje Wniosek o termin niezamieszkania i płatny za pomocą HUD. Zawsze zwracaj podpisany Certyfikat Zamieszkania pocztą certyfikowaną ORAZ e-mailem/faksem, zachowując kopię dla swoich plików.

Obrona 3: Ochrona pozostałego przy życiu „małżonka nie zaciągającego pożyczki (NBS)” po śmierci pożyczkobiorcy¶

Historycznie rzecz biorąc, brokerzy kredytów hipotecznych często przekonywali małżeństwa, aby odjęły młodszego małżonka (zwłaszcza małżonka poniżej 62 roku życia) z tytułu domu, aby starszy małżonek mógł sam kwalifikować się do wyższej spłaty odwróconego kredytu hipotecznego. Kiedy zmarł starszy małżonek zaciągający pożyczkę, pracownicy bezlitośnie przejęli pogrążoną w żałobie wdowę lub wdowca („małżonek nie zaciągający pożyczki”).

W następstwie postępowań federalnych (Bennett przeciwko Donovan i Plunkett przeciwko Castro) i głównych reform polityki HUD, pozostali przy życiu małżonkowie niebędący pożyczkami mają teraz potężne prawa federalne do pozostania w swoim domu przez resztę życia bez dokonywania miesięcznych spłat kredytu hipotecznego:

Jak działa „Okres odroczenia” HUD dla współmałżonka nie zaciągającego pożyczki¶

Czy odwrócona hipoteka Twojego współmałżonka została ustanowiona w dniu 4 sierpnia 2014 r. lub później (numer sprawy FHA nadany w dniu/08.04.2014 r., regulowany przez 24 C.F.R. § 206.55) lub przed 4 sierpnia 2014 r. (regulowany przez zasady HUD dotyczące Mortgagee Fakultatywnych Wyborów / Cesji MOE zgodnie z HUD List hipoteczny 2019-15 i 2021-11), kwalifikujesz się do odroczenia egzekucji do końca życia jako Kwalifikujący się małżonek nie zaciągający pożyczki, jeśli spełniasz następujące wymagania:

1. Małżeństwo w chwili zawarcia umowy i w chwili śmierci: Byłeś prawnie żonaty z pożyczkobiorcą w momencie zamknięcia odwróconej hipoteki (lub pozostawałeś w związku małżeńskim z osobami tej samej płci, gdy prawo zabraniało zawarcia małżeństwa, a później pozostawałeś w związku małżeńskim przed śmiercią pożyczkobiorcy) i pozostawałeś w związku małżeńskim aż do śmierci pożyczkobiorcy;
2. Główne miejsce zamieszkania: Obecnie mieszkasz i zamieszkiwałeś w chwili śmierci kredytobiorcy na nieruchomości obciążonej hipoteką jako Twoje główne miejsce zamieszkania;
3. ** Nie jest już wymagane udowadnianie tytułu prawnego w ciągu 90 dni (przełom w piśmie HUD dotyczącym hipoteki na lata 2021-11):** Przed majem 2021 r. pracownicy obsługujący przejęli nieruchomości tysiącom wdów, ponieważ sąd spadkowy potrzebował więcej niż 90 dni, aby umieścić akt własności domu na nazwisko wdowy. Zgodnie z Listem HUD w sprawie kredytu hipotecznego 2021-11, HUD na stałe wyeliminował wymóg, zgodnie z którym pozostały przy życiu małżonek niebędący pożyczkobiorcą udowodnił tytuł zbywalny lub prawo do pozostania w ciągu 90 dni od śmierci pożyczkobiorcy.
4. Twoje bieżące zobowiązania w okresie odroczenia: Chociaż nie możesz już pobierać nowych środków z linii kredytowej z odwróconą hipoteką, do końca życia dokonujesz miesięcznych spłat kapitału i odsetek w wysokości 0 USD, musisz po prostu (a) zwrócić roczny Zaświadczenie o zajmowaniu i kwalifikowalności małżonka niebędącego pożyczką, (b) płacić wszystkich bieżących podatków od nieruchomości i składek na ubezpieczenie domów na czas oraz © utrzymywać własność.

Obrona 4: Prawa dorosłych dzieci i spadkobierców po śmierci ostatniego pożyczkobiorcy (zasada 95% i zegar 12-miesięczny)¶

Kiedy ostatni żyjący kredytobiorca (i każdy uprawniony współmałżonek niebędący pożyczką) umiera, odwrócona hipoteka staje się wymagalna i wymagalna. Jednakże pracownicy często znęcają się nad pogrążonymi w żałobie dziećmi fałszywymi „30-dniowymi ostrzeżeniami o wykluczeniu”, ukrywając jednocześnie dwa najważniejsze prawa federalne na mocy 24 C.F.R. § 206.125:

1. Jak odblokować pełną 12-miesięczną oś czasu (początkowe 6 miesięcy + dwa 90-dniowe rozszerzenia HUD)¶

• Wstępne 30-dniowe zawiadomienie o zamiarze: W ciągu 30 dni od otrzymania przez osobę obsługującą „należnego i płatnego zawiadomienia” po śmierci rodzica, spadkobiercy lub wykonawca spadku muszą przesłać pisemne zawiadomienie o zamiarze (przy użyciu poniższego wzoru) stwierdzające, czy rodzina zamierza (A) sprzedać nieruchomość, (B) spłacić/refinansować odwróconą hipotekę, aby utrzymać dom w rodzinie, lub (C) Wykonaj akt zastępczy wykluczenia.
• Automatyczne okno 6-miesięczne (180 dni od śmierci): Poniżej **24 C.F.R. § 206.125 (d) **, po powiadomieniu podmiotu obsługującego o zamiarze sprzedaży lub spłaty pożyczki, masz początkowe ** 6 miesięcy od daty śmierci pożyczkobiorcy ** na sfinalizowanie sprzedaży lub refinansowania przed zakończeniem wykluczenia.
• Dwa 90-dniowe przedłużenia HUD (od 7 do 9 miesięcy i od 10 do 12 miesięcy): Jeśli dom nie został sprzedany lub okres próbny/refinansowanie nadal trwa, gdy zbliża się 6-miesięczny miesiąc, złóż pisemny wniosek o Pierwsze 90-dniowe przedłużenie HUD (co najmniej 15 do 30 dni przed upływem 6-miesięcznego terminu) załączając dowód aktywnego marketingu (podpisany Umowa o umieszczenie w wykazie MLS z agentem nieruchomości LUB Podpisany wniosek o pożyczkę / List wstępny od pożyczkodawcy hipotecznego wraz z listami spadkowymi Testament). W razie potrzeby możesz ubiegać się o Drugie 90-dniowe przedłużenie HUD, dając Twojej rodzinie pełne 12 miesięcy na sprzedaż lub refinansowanie.

2. Zasada wypłaty „95% szacowanej wartości” bez prawa regresu (24 C.F.R. § 206.125(a)(2))¶

Każda odwrócona hipoteka HECM ubezpieczona przez FHA jest 100% pożyczką bez regresu: ani inne aktywa majątkowe zmarłego pożyczkobiorcy (konta bankowe, ubezpieczenie na życie, samochody), ani osobiście spadkobiercy nie mogą nigdy być pociągnięci do odpowiedzialności za ani grosza więcej, niż jest wart sam dom.

Jeszcze lepiej, poniżej 24 C.F.R. § 206.125(a)(2), jeśli spadkobiercy chcą zachować dom rodzinny (poprzez jego refinansowanie w postaci konwencjonalnej hipoteki na nazwisko dorosłego dziecka lub płacąc gotówką) LUB sprzedać go na rynku, gdy saldo odwróconej hipoteki przekracza aktualną wartość domu, podmiot obsługujący jest wymagany przez prawo federalne do zaakceptowania MNIEJSZEGO:

• 100% niespłaconego salda kredytu HECM, LUB
• 95% aktualnej godziwej wartości rynkowej nieruchomości określonej na podstawie oficjalnej wyceny FHA zleconej przez HUD.

Szablon skopiowania i wklejenia: Domyślne leczenie HECM, małżonek nie zaciągający pożyczki i zawiadomienie spadkobierców¶

Zaznacz pole odpowiadające Twojej sytuacji i wyślij ten list pocztą poleconą, żądaniem potwierdzenia odbioru, faksem i e-mailem do podmiotu obsługującego odwróconą hipotekę.

URGENT: FORMAL HECM LOSS MITIGATION / OCCUPANCY / NON-BORROWING SPOUSE / HEIRS' NOTICE
(PURSUANT TO 24 C.F.R. PART 206, HUD HANDBOOK 4000.1, AND RESPA 12 C.F.R. § 1024.35/.38)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Reverse Mortgage Servicer, HECM Default / Loss Mitigation / Estates Dept.]
    [Servicer Address, Fax Number, and Email]

RE: HECM Loan Number: [Insert Loan Number] | FHA Case Number: [Insert FHA Case No.]
    Borrower(s) Name: [Name of Borrower]
    Property Address: [Full Street Address]

Dear HECM Servicing & Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE of the following statutory election and request to suspend any "Due and Payable" acceleration or foreclosure referral on the above-referenced HECM loan (check applicable section):

[ ] SECTION A, CURE OF OCCUPANCY DEFAULT (24 C.F.R. §§ 206.27(c), 206.39):
    The Borrower continues to maintain the subject property as their Principal Residence (or has been temporarily absent in a medical/rehabilitation facility for LESS than 12 consecutive months since [Date]). Enclosed are (1) the signed Annual Occupancy Certification, (2) two current utility bills showing active residential service, and (3) a physician's statement confirming temporary medical absence. Demand is made to immediately recall any Due and Payable status and credit back any improper inspection fees.

[ ] SECTION B, REQUEST FOR TAX & INSURANCE (T&I) REPAYMENT PLAN OR AGE 80+ AT-RISK EXTENSION:
    Regarding the Corporate Advance balance of $[Amount] for property taxes and/or hazard insurance:
    (1) [If Borrower is Age 80+ with Health Hardship]: The youngest borrower is age [Age] (DOB: [Date]) and suffers from a critical medical condition documented in the attached Physician Certification. We request that you immediately submit an "At-Risk Extension" request to HUD under HUD Handbook 4000.1.
    (2) [For All Other Borrowers]: I request an immediate Financial Assessment and a [36 / 48 / 60]-Month HECM T&I Repayment Plan calculated at no more than 25% of monthly Surplus Income, and request an immediate stay of foreclosure referral while my application (and State HAF / Senior Tax Deferral application) is processed.

[ ] SECTION C, SURVIVING NON-BORROWING SPOUSE (NBS) DEFERRAL PERIOD (24 C.F.R. § 206.55 & HUD ML 2021-11):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death] (Death Certificate attached). I am the surviving Eligible Non-Borrowing Spouse. We were legally married at loan closing on [Date] and remained married until the Borrower's death, and I occupy the property as my Principal Residence. Pursuant to 24 C.F.R. § 206.55 and HUD Mortgagee Letter 2021-11 (or MOE Assignment for pre-08/04/2014 Case Numbers), I hereby invoke my statutory Deferral Period. Please send me the NBS Annual Certification package immediately.

[ ] SECTION D, HEIRS' / ESTATE NOTICE OF INTENT, APPRAISAL DEMAND, & EXTENSION REQUEST (24 C.F.R. § 206.125):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death]. I am the [Surviving Child / Executor / Successor in Interest] (Death Certificate and proof of heirship/authority attached).
    1) Notice of Intent: The Estate/Heirs hereby give formal notice of intent to [sell the property / purchase and retain the property via refinance] pursuant to 24 C.F.R. § 206.125.
    2) Demand for Payoff Quote & Official HUD Appraisal (95% Rule): Please provide an itemized payoff statement AND order an official HUD Fair Market Value Appraisal so that the Estate/Heirs may satisfy the HECM for the lesser of the unpaid loan balance or 95% of current appraised value under 24 C.F.R. § 206.125(a)(2).
    3) Request for 6-Month Hold & 90-Day HUD Extension: Please confirm the initial 6-month marketing/settlement window through [Date 6 Months from Death] [and grant a 90-Day HUD Extension based on the attached MLS Listing Agreement / Lender Pre-Approval Letter].

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Relationship to Borrower, Address, Phone, and Email]

Międzynarodowa odwrócona hipoteka (Equity Release) - ochrona przed niewypłacalnością i pozostałym przy życiu współmałżonkiem¶

Jeśli Ty lub starszy rodzic posiadacie odwróconą hipotekę poza Stanami Zjednoczonymi, przepisy ustawowe i branżowe ściśle ograniczają przejęcia pożyczkodawców i ujemny kapitał własny:

• Kanada (odwrócona hipoteka CHIP / HomeEquity Bank i Equitable Bank, gwarancja braku ujemnego kapitału własnego i prawa pozostałego przy życiu współmałżonka):
• Niedotrzymania zobowiązań podatkowych, ubezpieczeniowych i alimentacyjnych: W Kanadzie odwrócona hipoteka nie wymaga miesięcznych spłat kapitału ani odsetek, ale właściciel domu musi na bieżąco opłacać miejskie podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domu i opłaty za mieszkanie/stratę. Jeśli senior zalega z podatkami od nieruchomości, najszybszym lekarstwem w prowincjach takich jak Kolumbia Brytyjska, Alberta i Ontario jest złożenie wniosku o Prowincjonalny/miejski program odroczenia podatku od nieruchomości dla seniorów, który spłaca zaległości w podatku komunalnym, dzięki czemu pożyczkodawca odwróconej hipoteki nie może zażądać spłaty pożyczki.
• Okno rozliczenia śmierci pożyczkobiorcy i spadkobierców: Jeśli oboje małżonkowie posiadają tytuł prawny (zgodnie z wymogami kanadyjskiej gwarantowania odwróconej hipoteki), pożyczka nie może zostać uznana za wymagalną do czasu, gdy drugi małżonek umrze lub na stałe przeniesie się pod opiekę długoterminową. Po śmierci ostatniego żyjącego kredytobiorcy, majątek/spadkobiercy zazwyczaj mają 180 dni (6 miesięcy) na spłatę pożyczki w drodze sprzedaży lub refinansowania, w oparciu o umowną Gwarancję braku ujemnego kapitału własnego (zapewniającą, że majątek nigdy nie będzie winien więcej niż godziwa wartość rynkowa sprzedawanego domu, pod warunkiem, że spełnione zostaną warunki kredytu).
• Wielka Brytania (dożywotnie kredyty hipoteczne, standardy Rady ds. uwolnienia kapitału, zwolnienia z opieki długoterminowej i zasady FCA):
• Zabezpieczenia Equity Release Council (ERC): Ponad 90% dożywotnich kredytów hipotecznych w Wielkiej Brytanii przestrzega Standardów Equity Release Council, które gwarantują dwa niezbywalne prawa: (1) Prawo do pozostania w Twojej nieruchomości przez całe życie lub do czasu przeniesienia się na stałe do długoterminowej opieki stacjonarnej (pod warunkiem, że nieruchomość pozostaje Twoim głównym miejscem zamieszkania i będziesz przestrzegać umowy) oraz (2) Gwarancja braku ujemnego kapitału własnego (NNEG), co oznacza, że gdy ostatni kredytobiorca umrze lub zostanie objęty stałą opieką, a dom zostanie sprzedany za najlepszą możliwą do uzyskania cenę, ani kredytobiorca, ani majątek nie ponoszą odpowiedzialności za jakiekolwiek niedobory, jeśli zsumowane odsetki przekraczają cenę domu.
• 12-miesięczne okno dla wykonawców testamentu: W przypadku śmierci lub stałego zamieszkania w domu opieki ostatniego żyjącego kredytobiorcy brytyjscy pożyczkodawcy dożywotniego kredytu hipotecznego zazwyczaj przyznają wykonawcom/spadkobiercom 12 miesięcy na wprowadzenie na rynek i sprzedaż nieruchomości przed podjęciem działań egzekucyjnych. Jeśli pożyczkodawca grozi przejęciem napraw nieruchomości lub ubezpieczenia budynków, złóż formalną skargę zgodnie z zasadami FCA MCOB i przekaż ją do Financial Ombudsman Service (FOS).
• Australia (Ustawowa gwarancja braku ujemnego kapitału na mocy australijskiej ustawy NCCP Act & Services „Home Equity Access Scheme”):
• Obowiązkowa ustawowa gwarancja braku ujemnego kapitału własnego (od 18 września 2012 r.): Zgodnie z federalną Krajową ustawą o ochronie kredytu konsumenckiego z 2009 r. (sekcje od 86A do 86F krajowego kodeksu kredytowego**), każda odwrócona hipoteka zawarta w Australii w dniu 18 września 2012 r. lub później jest objęta obowiązkową ustawową gwarancją braku ujemnego kapitału własnego, prawo federalne zabrania pożyczkodawcy żądania lub otrzymywania kwoty wyższej niż wartość rynkowa nieruchomości obciążonej odwróconą hipoteką w momencie zakończenia pożyczki (z wyjątkiem przypadków oszustwa lub umyślnego uszkodzenia mienia).
• Prawa chronionego rezydenta nieposiadającego tytułu własności: Zgodnie z Krajowym Kodeksem Kredytowym, jeśli pożyczkobiorca podczas udzielania pożyczki wybrał Rezydenta nieposiadającego tytułu własności (takiego jak małżonek lub partner), ten chroniony mieszkaniec ma ustawowe prawo do dalszego mieszkania w domu nawet po śmierci głównego pożyczkobiorcy lub przeprowadzce do placówki opieki nad osobami starszymi. Ponadto, jeśli prywatny odwrócony kredyt hipoteczny nie jest spłacany lub pobiera wysokie stawki komercyjne, australijscy seniorzy uprawnieni do emerytury starczej mogą refinansować komercyjny odwrócony kredyt hipoteczny w ramach niskooprocentowanego programu rządu australijskiego Home Equity Access Scheme (HEAS) administrowanego przez Services Australia / Departament Spraw Weteranów i mogą natychmiast wstrzymać egzekwowanie prawa przez prywatnego pożyczkodawcę, składając skargę do Australijskiego Urzędu ds. Skarg Finansowych (AFCA).

Często zadawane pytania¶

Sprawdzono źródła¶

• NAS. Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD, Stany Zjednoczone): * Przepisy dotyczące kredytów hipotecznych z konwersją na kapitał własny (HECM) (24 C.F.R. Część 206, w tym § 206.27 Zasady głównego pobytu, § 206.55 Okres odroczenia dla kwalifikujących się małżonków nie zaciągających pożyczki, § 206.107 i § 206.125 Zasada spłaty w wysokości 95% przez spadkobierców i 6-miesięczne/90-dniowe przedłużenie terminu oraz § 206.205 Opłaty za nieruchomość)*.
• NAS. Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD/FHA): Podręcznik dotyczący zasad mieszkalnictwa dla rodzin jednorodzinnych 4000.1 (Programy mieszkaniowe ubezpieczonych kredytów hipotecznych typu forward i odwrotny tytuł II, łagodzenie strat HECM, 60-miesięczne plany spłaty, progi T&I de minimis oraz przedłużenie ryzyka w wieku 80+), List w sprawie kredytu hipotecznego 2019-15 oraz List w sprawie kredytu hipotecznego 2021-11 (Rozszerzona ochrona współmałżonka niebędącego pożyczką i eliminacja wymogu 90-dniowego tytułu rynkowego).
• Biuro Ochrony Finansów Konsumentów (CFPB, Stany Zjednoczone): Procedury badania obsługi odwróconej hipoteki, Zasady następcy RESPA w zakresie odsetek (12 C.F.R. § 1024.30(d) i § 1024.38(b)(1)(vi)) oraz Masz odwróconą hipotekę: poznaj swoje prawa i obowiązki (Przewodnik konsumencki CFPB).
• Kanadyjska Agencja Konsumentów Finansowych (FCAC): Odwrócona hipoteka w Kanadzie: obowiązki pożyczkobiorcy i brak gwarancji ujemnego kapitału własnego.
• Financial Conduct Authority (FCA) i Equity Release Council (Wielka Brytania): MCOB 8 i 9 (Equity Release: Doradztwo i standardy sprzedaży) oraz Equity Release Council ds. produktów (prawo do pozostania i brak gwarancji ujemnego kapitału własnego).
• Australijska Komisja Papierów Wartościowych i Inwestycji (ASIC / Moneysmart) oraz Services Australia: Ustawa o ochronie kredytów konsumenckich z 2009 r. (sekcje od 86A do 86F krajowego kodeksu kredytowego, ustawowa gwarancja braku ujemnej gwarancji kapitału i zasady chronionego rezydenta) oraz Wytyczne dotyczące programu Home Equity Access Scheme (HEAS).

Powiązane przewodniki¶

• Oświadczenie o wykluczeniu, umorzenie kredytu hipotecznego i łagodzenie strat
• Zaległość w podatku od nieruchomości, sprzedaż zastawu podatkowego i umorzenie gospodarstwa rolnego
• Anulowanie ubezpieczenia właściciela domu, wymuszone ubezpieczenie i szok depozytowy
• Konserwatorstwo osób starszych, odwołanie pełnomocnictwa i kradzież powiernicza
• Opóźnienie w roszczeniu z tytułu ubezpieczenia na życie, spór beneficjenta i selekcja aktu zgonu
• Numery alarmowe według kraju