反向抵押貸款 (HECM) 違約、佔用審計和非借款配偶權利¶

對於老年房主、倖存的非借款配偶（NBS）或處理父母遺產的成年子女來說，收到“到期應付”加速通知或聯邦保險房屋淨值轉換抵押貸款（HECM）或專有反向抵押貸款的取消抵押品贖回權威脅是一場可怕的危機。由於反向抵押貸款被宣傳為「無需每月支付抵押貸款」貸款，因此借款人和家庭常常措手不及地得知反向抵押貸款服務商（例如 PHH Mortgage / Celink、Longbridge Financial、Finance of America Reverse 或 HUD/Novad）可以要求全部貸款餘額立即到期應付房主，並開始取消抵押品贖回權和保險/T&I 違約」)，(2) 未能返還年度入住證明信或在醫院/康復機構呆了太多個月，(3) 未能維持房屋的實際狀況，或 (4) 借款配偶死亡。

儘管服務機構信函要求在 30 天內全額償還貸款，但聯邦住房和城市發展部 (HUD) 法規（24 C.F.R. 第 206 部分和 HUD 單戶住房政策手冊 4000.1）嚴格保護老年人、未亡配偶和繼承人。根據觸發因素，您可以使用60 個月的 HUD 風險延期（適用於 80 歲以上且有嚴重健康需求的借款人）、60 個月的 HECM 還款計劃、符合條件的非借款配偶的延期期（即使在 HUD 抵押權人信 2021-11 止下您的名下沒有繼承人契約來證明法院或索賠人的契約。 95% 無追索權支付規則**，最多 12 個月的 HUD 自動延期。

現在就這樣做¶

1. 立即識別印在「到期應付通知」上的確切觸發因素： 查看服務機構信函的頂部，看看選中了三個方框中的哪一個：(A) 稅務和/或危險保險違約（公司預付款）、(B) 無人居住/未能證明主要住所，或 (C) 最後倖存借款人死亡。每個觸發器都有完全不同的 HUD 損失緩解修復時間表和文書工作包。
2. 如果借款人仍住在家裡（或在康復/護理機構居住時間少於連續 12 個月），可在 24 小時內治愈“佔用違約”： 每年有數千筆反向抵押貸款被錯誤地稱為到期應付，僅僅是因為老年借款人錯過了郵寄的年度佔用明信片或在醫院或專業護理機構呆了 3 個月。 24 C.F.R. 以下§ 206.39 和 § 206.27©，因醫療或康復而暫時缺勤最多連續 12 個月並不違反主要居住要求。立即簽署並傳真/透過電子郵件發送年度入住證明表**以及兩份當前的公用事業賬單（電費、水費或燃氣費）以及醫生證明，確認借款人居住在該房屋中或將在 12 個月之前返回。
3. 請求「風險延期」（借款人年齡超過 80 歲且有健康困難）或針對稅收和保險違約的「60 個月還款計劃」： 如果服務機構墊付資金以支付逾期財產稅或房主保險（「企業墊款」），不要讓他們取消贖回權。根據 HUD 手冊 4000.1，如果最年輕的借款人80 歲或以上，並且患有嚴重的健康狀況（經醫生證明）而無法搬家，服務機構可以請求可更新的 12 個月的 HUD“風險延期”，以完全停止止贖。對於所有其他借款人，要求制定財務評估和 12 至 60 個月的 HECM 還款計劃（您只需支付每月“盈餘收入”的 25% 來支付欠稅/保險），或者如果您所在的州仍然有開放的 房主援助基金 (HAF) 補助金或高級財產稅** 計劃，則可以遞延申請。
4. 如果您的借款配偶去世，請立即主張您的“合格非借款配偶 (NBS) 延期期”： 如果您的配偶是 HECM 票據上唯一被列為“借款人”的人（通常是因為貸款結束時您未滿 62 歲），並且您的配偶剛剛去世，您不必搬出或還清貸款 如果您在貸款結束時在貸款中被披露至 204 月 204 月 204 月）日之後的案件編號，或符合 HUD 擴展 抵押權人可選選舉/MOE 的資格，適用於 2014 年 8 月 4 日之前的貸款），並將該房屋作為您的主要居所。根據 HUD 抵押權人信函 2021-11，HUD 廢除了尚存非借款配偶在 90 天內證明可出售的合法所有權或遺囑認證契約轉讓的要求，您只需繼續住在房屋中並及時繳納未來的財產稅和保險即可。
5. 在藉款人去世後 30 天內發送書面“繼承人意向通知”，以鎖定 6 個月 + 兩次 90 天延期（總共 12 個月）和 95% 規則： 如果父母雙方均已去世，並且您是繼承人/遺囑執行人，則自死亡之日起，您有一個初始16 個月更好的是，如果反向抵押貸款處於「水下」狀態（例如，貸款餘額已增長至 350,000 美元，但房屋僅值 260,000 美元），則聯邦法規（24 C.F.R. § 206.125(a)(2) 和 § 206.107）賦予它繼承人的全部權利(b) 目前 HUD 評估的公平市場價值的 95%（247,000 美元），FHA 保險永遠消除剩餘的 103,000 美元債務。
6. 與 HUD 批准的 HECM 預設顧問聯繫（1-800-569-4287）並保護老年居民的安全： 撥打 HUD 官方住房諮詢熱線 1-800-569-4287 並特別要求 HUD 認證的 HECM 預設顧問（免費）。如果服務機構僱用的財產保護承包商非法試圖鎖上有人居住的房屋、關閉公用設施或移走距有人居住的住宅 5 公尺（16 英尺）範圍內的財物，請撥打您當地的緊急電話號碼（美國和加拿大為 911，歐盟為 112，英國為 999）或查看我們的 緊急號碼 立即目錄。

決策樹：預設停止反向抵押止贖類型¶

確定哪個分支適用於您的反向抵押貸款危機，並立即執行匹配的 HUD 防禦。

flowchart TD
    A["收到 HECM「到期應付」或法拍通知"] --> B{"是什麼觸發了違約？"}
    B -->|"1. 財產稅、房屋保險或 HOA 違約 (T&I)"| C{"欠款額和借款人年齡是多少？"}
    C -->|"欠款總額低於 5,000 美元"| D["在您治癒期間，服務機構必須延遲取消抵押品贖回權轉介（最低閾值）"]
    C -->|"最年輕的借款人年齡超過 80 歲且患有嚴重疾病"| E["提交 HUD「風險延期」的醫生信函（停止以一年為增量取消抵押品贖回權）"]
    C -->|"所有其他借款人"| F["請求 HECM 12 至 60 個月還款計劃（盈餘收入的 25%）+ 州稅遞延"]
    B -->|"2. 佔用審核/因病缺勤"| G{"借款人是否已連續離開超過 12 個月？"}
    G -->|"否（仍住在家裡或在醫院/復健中心<12 個月）"| H["提交簽名的入住證明 + 2 張水電費帳單 + 醫生證明（即時恢復）"]
    G -->|"是（永久在療養院 >12 個月）且無共同借款人"| I["過渡到非借款配偶延期或家庭 95% 出售/再融資"]
    B -->|"3. 借款配偶死亡"| J{"誰留在家裡？"}
    J -->|"尚存非借款配偶 (NBS)"| K["根據 ML 2021-11 調用 HUD 延期期（2014 年 8 月 4 日之後）或教育部分配（2014 年 8 月 4 日之前）"]
    J -->|"成年子女/繼承人/遺產"| L["30 天內提交書面意向通知 -> 鎖定 6 個月 + 兩次 90 天延期 + 95% 支付規則"]

防禦1：在不失去房屋的情況下解決「稅收和保險（T&I）」違約問題¶

當反向抵押貸款借款人未能繳納縣財產稅或讓其房屋保險失效時（請參閱我們的 房屋保險不續保和強制安置指南)，HUD 規則要求服務機構預付企業資金以支付稅務員費用或購買保險單，然後在稅收和保險 (T&I) 違約中申報反向抵押貸款。

在服務機構可以合法地將 HECM 貸款轉交給取消抵押品贖回權律師處理 T&I 違約之前，**HUD 手冊 4000.1（第 III.A.3 節）**為您提供了五種特定的減損措施：

防禦 2：透過「入住審核」或延長住院/療養院住宿¶

24 C.F.R. 以下§ 206.27©，只有當該房產作為至少一名借款人的主要住宅時，反向抵押貸款才能保持良好的信譽。服務人員每年都會審核入住情況（每當郵件因無法投遞而被退回或鄰居報告房子看起來很安靜時，就會立即審核）。

三個阻止非法「非佔用」喪失抵押品贖回權的規則¶

1. 共同借款人規則（即使其中一位配偶永久進入療養院，也能獲得 100% 的保護）： 如果丈夫和妻子都被列為反向抵押貸款的共同借款人，並且丈夫在餘生永久搬入記憶護理或熟練護理機構，**只要妻子（共同借款人）繼續居住在作為主要居所的房子裡，**貸款就不能稱為到期應付。
2. 連續 12 個月因病缺席規則（針對單獨借款人）： 如果貸款中只有 一個 借款人（或兩個共同借款人都在同一機構中），則法律允許借款人因身體或精神疾病而離開醫院、康復中心、輔助生活機構或親屬的家長達連續 12 個月（365 天），而不會觸發違約。
3. 第 12 個月之前的重要行動： 如果唯一藉款人即將進入康復機構的第 330 天，則在第 365 天之前返回家中居住在該房產中（提供家庭醫療保健）將重置 12 個月的時鐘，前提是該房屋確實仍然是他們的主要住所。
4. 永遠不要忽視年度佔用證明信：每年在您的貸款結束週年紀念日，服務機構都會郵寄一份一頁的佔用證明表格。如果您未在 30 天內簽字並歸還，服務人員會郵寄警告通知，派現場檢查員敲您的門並在路邊拍攝您的電錶照片（向您的貸款收取 20 美元的財產檢查費），並向 HUD 發起非佔用到期應付請求。請務必透過掛號信和電子郵件/傳真回傳已簽署的佔用證書，並保留一份文件副本。

防禦措施 3：借款人過世後保護尚存的“非借款配偶 (NBS)”¶

從歷史上看，抵押貸款經紀人經常說服已婚夫婦將年輕的配偶（尤其是 62 歲以下的配偶）取消房屋所有權，這樣年長的配偶就有資格單獨獲得更大的反向抵押貸款支付。當年長的借款配偶去世時，服務人員無情地取消了悲傷的寡婦或鰥夫（“非借款配偶”）的贖回權。

在聯邦訴訟（Bennett v Donovan 和 Plunkett v. Castro）和 HUD 重大政策改革之後，倖存的非借款配偶現在擁有強大的聯邦權利，可以在餘生中留在自己的家中，而無需每月支付抵押貸款：

HUD 非借款配偶「延期期間」如何運作¶

您配偶的反向抵押貸款是否源自2014 年 8 月 4 日或之後（FHA 案件編號於 2014 年 8 月 4 日/之後分配，受 24 C.F.R. § 206.55 管轄）或 2014 年 8 月 4 日之前（受託規則2019-15 和 2021-11**），如果您符合以下要求，您就有資格作為 合格非借款配偶 在餘生推遲取消抵押品贖回權：

1. 交割時和死亡時已婚： 在反向抵押貸款交割時，您已與借款人合法結婚（或在法律禁止結婚的情況下建立了承諾的同性關係，後來在藉款人去世前合法結婚），並保持婚姻狀態直至借款人去世；
2. 主要居所： 您目前居住在藉款人死亡時，居住在作為您主要居所的抵押財產中；
3. 不再需要在 90 天內證明合法所有權（HUD 抵押權人信函 2021-11 突破）： 2021 年 5 月之前，服務人員取消了數千名寡婦的贖回權，因為遺囑認證法庭花了超過 90 天的時間才將房屋契約記入寡婦的名下。根據 HUD 抵押權人信函 2021-11，HUD 永久取消了尚存的非借款配偶在藉款人死亡後 90 天內證明其可出售的所有權或合法居留權的要求。
4. **您在延期期間的持續義務：雖然您無法再從反向抵押貸款信用額度中提取新的現金，但您在餘生中每月支付 0 美元的本金和利息，您只需 (a) 返還年度 非借款配偶佔用和資格證明，(b) 按時支付所有持續的 財產稅和保險費，以及 © 維護財產。

辯護 4：最後一位借款人去世後成年子女和繼承人的權利（95% 規則和 12 個月的時鐘）¶

當最後一位倖存借款人（以及任何符合資格的非借款配偶）去世時，反向抵押貸款將變為到期應付。然而，服務人員經常以虛假的「30 天止贖警告」欺負悲傷的兒童，同時隱藏 24 C.F.R. 下兩項最重要的聯邦權利。 § 206.125：

1. 如何解鎖完整的 12 個月時間表（最初 6 個月 + 兩個 90 天的 HUD 延期）¶

• 初始 30 天意向通知： 在父母去世後收到服務機構的「到期應付通知」後 30 天內，繼承人或遺產執行人必鬚髮送書面的意向通知（使用下面的模板），說明家庭是否打算 (A) 出售房產，(B) 還清反向抵押貸款/再融資以將房屋保留在家裡，或抵押品(C) 執行長
• 自動 6 個月窗口（死亡後 180 天）： 根據 24 C.F.R. § 206.125(d)，一旦您通知服務機構您打算出售或償還貸款，您就有最初的自藉款人死亡之日起 6 個月的時間來完成出售或再融資，然後才能完成止贖。
• 兩次 90 天 HUD 延期（第 7 至 9 個月和第 10 至 12 個月）： 如果在第 6 個月臨近時房屋尚未出售或遺囑認證/再融資仍在進行中，請提交 第一次 90 天 HUD 延期 的書面請求（在 6 個月期限到期前至少 15 至 30 天 HUD 延期** 的書面請求（在 6 個月期限到期前至少 15 至 30 天）的營銷代理或來自抵押貸款機構的 簽署的貸款申請/預先批准信 以及遺囑認證書）。如果需要，您可以申請第二次 90 天 HUD 延期，為您的家人提供完整的12 個月的時間來出售或再融資。

2. 無追索權「評估價值的 95%」支付規則 (24 C.F.R. § 206.125(a)(2))¶

每筆 FHA 承保的 HECM 反向抵押貸款都是 100% 無追索權貸款：已故藉款人的其他房地產資產（銀行帳戶、人壽保險、汽車）和繼承人個人都永遠不承擔比房屋本身價值多一分錢的責任。

更好的是，低於 24 C.F.R. § 206.125(a)(2)，如果繼承人想要保留家庭住宅（通過以成年子女名義將其再融資為傳統抵押貸款或支付現金）或在反向抵押貸款餘額超過房屋當前價值時將其在市場上出售，則聯邦法律要求服務機構**

• 未付 HECM 貸款餘額的 100%，或
• 根據 HUD 官方下令的 FHA 評估確定的房產當前公平市場價值的 95%。

複製並貼上範本：HECM 預設治癒、非借款配偶和繼承人通知¶

選取符合您情況的複選框，然後透過掛號信、要求回執、傳真和電子郵件將此信函發送給反向抵押貸款服務機構。

URGENT: FORMAL HECM LOSS MITIGATION / OCCUPANCY / NON-BORROWING SPOUSE / HEIRS' NOTICE
(PURSUANT TO 24 C.F.R. PART 206, HUD HANDBOOK 4000.1, AND RESPA 12 C.F.R. § 1024.35/.38)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Reverse Mortgage Servicer, HECM Default / Loss Mitigation / Estates Dept.]
    [Servicer Address, Fax Number, and Email]

RE: HECM Loan Number: [Insert Loan Number] | FHA Case Number: [Insert FHA Case No.]
    Borrower(s) Name: [Name of Borrower]
    Property Address: [Full Street Address]

Dear HECM Servicing & Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE of the following statutory election and request to suspend any "Due and Payable" acceleration or foreclosure referral on the above-referenced HECM loan (check applicable section):

[ ] SECTION A, CURE OF OCCUPANCY DEFAULT (24 C.F.R. §§ 206.27(c), 206.39):
    The Borrower continues to maintain the subject property as their Principal Residence (or has been temporarily absent in a medical/rehabilitation facility for LESS than 12 consecutive months since [Date]). Enclosed are (1) the signed Annual Occupancy Certification, (2) two current utility bills showing active residential service, and (3) a physician's statement confirming temporary medical absence. Demand is made to immediately recall any Due and Payable status and credit back any improper inspection fees.

[ ] SECTION B, REQUEST FOR TAX & INSURANCE (T&I) REPAYMENT PLAN OR AGE 80+ AT-RISK EXTENSION:
    Regarding the Corporate Advance balance of $[Amount] for property taxes and/or hazard insurance:
    (1) [If Borrower is Age 80+ with Health Hardship]: The youngest borrower is age [Age] (DOB: [Date]) and suffers from a critical medical condition documented in the attached Physician Certification. We request that you immediately submit an "At-Risk Extension" request to HUD under HUD Handbook 4000.1.
    (2) [For All Other Borrowers]: I request an immediate Financial Assessment and a [36 / 48 / 60]-Month HECM T&I Repayment Plan calculated at no more than 25% of monthly Surplus Income, and request an immediate stay of foreclosure referral while my application (and State HAF / Senior Tax Deferral application) is processed.

[ ] SECTION C, SURVIVING NON-BORROWING SPOUSE (NBS) DEFERRAL PERIOD (24 C.F.R. § 206.55 & HUD ML 2021-11):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death] (Death Certificate attached). I am the surviving Eligible Non-Borrowing Spouse. We were legally married at loan closing on [Date] and remained married until the Borrower's death, and I occupy the property as my Principal Residence. Pursuant to 24 C.F.R. § 206.55 and HUD Mortgagee Letter 2021-11 (or MOE Assignment for pre-08/04/2014 Case Numbers), I hereby invoke my statutory Deferral Period. Please send me the NBS Annual Certification package immediately.

[ ] SECTION D, HEIRS' / ESTATE NOTICE OF INTENT, APPRAISAL DEMAND, & EXTENSION REQUEST (24 C.F.R. § 206.125):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death]. I am the [Surviving Child / Executor / Successor in Interest] (Death Certificate and proof of heirship/authority attached).
    1) Notice of Intent: The Estate/Heirs hereby give formal notice of intent to [sell the property / purchase and retain the property via refinance] pursuant to 24 C.F.R. § 206.125.
    2) Demand for Payoff Quote & Official HUD Appraisal (95% Rule): Please provide an itemized payoff statement AND order an official HUD Fair Market Value Appraisal so that the Estate/Heirs may satisfy the HECM for the lesser of the unpaid loan balance or 95% of current appraised value under 24 C.F.R. § 206.125(a)(2).
    3) Request for 6-Month Hold & 90-Day HUD Extension: Please confirm the initial 6-month marketing/settlement window through [Date 6 Months from Death] [and grant a 90-Day HUD Extension based on the attached MLS Listing Agreement / Lender Pre-Approval Letter].

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Relationship to Borrower, Address, Phone, and Email]

國際反向抵押貸款（股權釋放）違約和尚存配偶保護¶

如果您或年長的父母在美國境外持有反向抵押貸款，法律和行業法規嚴格限制貸方取消抵押品贖回權和負資產：

• 加拿大（CHIP 反向抵押貸款/HomeEquity Bank 和 Equitable Bank、無負資產擔保和尚存配偶權利）：
• 稅金、保險和維護違約：在加拿大，反向抵押貸款不需要每月支付本金或利息，但房主必須及時繳納市政財產稅、房屋保險和公寓/管理費。如果老年人拖欠財產稅，在不列顛哥倫比亞省、艾伯塔省和安大略省等省份，最快的解決辦法是申請省/市老年人財產稅延期計劃，該計劃可以償還市政欠稅，這樣反向抵押貸款機構就不能將貸款視為違約。
• 借款人死亡和繼承人的結算窗口：如果配偶雙方都擁有所有權（根據加拿大反向抵押貸款承保的要求），則在第二位配偶去世或永久轉移到長期護理機構之前，貸款不能到期。在最後一位倖存借款人去世後，遺產/繼承人通常有180天（6個月）的時間通過出售或再融資償還貸款，並有合同無負資產擔保（確保遺產所欠的債務永遠不會超過待售房屋的公平市場價值，前提是滿足貸款條件）。
• 英國（終身抵押貸款、股權發行委員會標準、長期照護豁免和 FCA 規則）：
• 股權釋放委員會 (ERC) 保障措施： 超過 90% 的英國 終身抵押貸款 遵守 股權釋放委員會標準，該標準保證兩項不可轉讓的權利：(1) 終身保留在您的房產中或直到您永久搬入長期住宅護理（前提是該房產仍然是您的主要住所並且您遵守合同），以及 (2) 無負資產(NNEG)，這意味著，當最後一個借款人去世或進入永久護理狀態並且房屋以最合理的價格出售時，如果累計複利超過房價，借款人和遺產都無需承擔任何短缺責任。
• 執行人的 12 個月期限： 在最後一位倖存借款人死亡或永久進入療養院後，英國終身抵押貸款機構通常會授予執行人/繼承人12 個月的時間來營銷和出售該財產，然後再採取強制執行行動。如果貸款人威脅要收回財產維修或建築物保險，請根據 FCA MCOB 規則提出正式投訴，併升級至 金融監察員服務 (FOS)。
• 澳洲（根據 NCCP 法案和澳洲服務部“房屋淨值准入計劃”，法定無負淨值保證）：
• 強制性法定無負資產擔保（自 2012 年 9 月 18 日起）： 根據聯邦*《2009 年國家消費者信用保護法》*（國家信用法典第 86A 至 86F 條），2012 年 9 月 18日或之後在澳洲簽訂的每筆反向抵押貸款都帶有強制性法定無負資產，聯邦法律禁止貸款人要求或接受超過市場價值的貸款貸款結束時的反向抵押財產（欺詐或故意損壞財產的情況除外）。
• 受保護的非產權持有居民權利： 根據國家信用法典，如果借款人在貸款發放時選擇提名非產權持有居民（例如配偶或伴侶），則該受保護居民即使在主要藉款人去世或搬進老年護理機構後也有繼續住在家裡的法定權利。此外，如果私人反向抵押貸款違約或收取高額商業利率，符合養老金資格的澳洲老年人可以將商業反向抵押貸款再融資到澳洲政府的低息房屋淨值獲取計劃（HEAS），該計劃由澳大利亞服務部/退伍軍人事務部管理，並且可以通過向**澳大利亞金融局（AFCA）**提出投訴來立即停止私人貸款機構的執法。

常見問題¶

來源已檢查¶

• 我們。住房和城市發展部（美國 HUD）： 房屋淨值轉換抵押 (HECM) 條例（24 C.F.R. 第 206 部分，包括 § 206.27 主要居住規則、§ 206.55 合格非借款配偶的延期期限、§ 206.107 和 § 206.125 125 25% 的 96% 206.205 財產費用）。
• 我們。住房和城市發展部 (HUD / FHA)： 單戶住房政策手冊 4000.1（第二章保險住房計劃正向和反向抵押貸款、HECM 減損、60 個月還款計劃、最低 T&I 閾值和 80 歲以上風險延期）、抵押貸款人信函 2019-15 119-15天可出售所有權要求）。
• 消費者金融保護局（CFPB，美國）： 反向抵押貸款服務審查程序、RESPA 利息繼承規則（12 C.F.R. § 1024.30(d) 和 § 1024.38(b)(1)(vi)），以及 *您擁有反向抵押貸款：了解您的權利和責任（CFPB 消費者指南）。
• 加拿大金融消費者機構 (FCAC)： 加拿大的反向抵押貸款：借款人義務和無負資產擔保。
• 金融行為監理局 (FCA) 和股權發行委員會（英國）： MCOB 8 和 9（股權發行：建議和銷售標準） 和 股權發行委員會產品標準（保留權和無負股權擔保）。
• 澳洲證券和投資委員會 (ASIC / Moneysmart) 和澳洲服務部： 2009 年國家消費者信用保護法（國家信用法典第 86A 至 86F 條法定無負資產擔保和受保護居民規則） 和 房屋淨值獲取計劃 (HEAS) 指南。

相關指南¶

• 法拍通知、抵押貸款寬限和損失減輕
• 財產稅拖欠、稅收留置權出售和宅基地贖回
• 房屋保險取消、強制承保和託管衝擊
• 老年人監管、撤銷授權書和信託竊盜
• 人壽保險索賠延誤、受益人糾紛和死亡證明分類
• 按國家/地區劃分的緊急電話號碼