Pöördhüpoteeklaenu (HECM) makseviivitus, kasutusauditid ja mittelaenava abikaasa õigused¶

Föderaalselt kindlustatud Kodukapitali konverteerimishüpoteek (HECM) või varaline pöördhüpoteek on kohutav kriis vanemale majaomanikule, ellujäänud laenu mittevõtvale abikaasale, kes tegeleb vanema või täiskasvanud lastega**. Kuna pöördhüpoteeklaene turustati kui hüpoteeklaenu ilma igakuise makseta, on laenuvõtjatel ja pered sageli pimestatud, kui nad saavad teada, et pöördhüpoteeklaenude teenindaja (nagu PHH Mortgage / Celink, Longbridge Financial, Finance of America Reverse või HUD/Novad) võib helistada kogu laenujäägile ja algab koheselt tasumata jätmise ja tagasimaksmise tähtaeg (1) mahajäämine kinnisvaramaksudest, majaomanike kindlustusest või HOA tasudest ("Maksud ja kindlustus / T&I vaikimisi"), (2) iga-aastase kasutustunnistuse kirja tagastamata jätmine või liiga palju kuud haiglas/rehabilitatsiooniasutuses viibimine, (3) kodu füüsilise seisundi säilitamata jätmine või kasutamine.

Hoolimata agressiivsetest teenindajate kirjadest, milles nõutakse laenu täielikku tasumist 30 päeva jooksul, kaitsevad föderaalse elamumajanduse ja linnaarengu ministeeriumi (HUD) eeskirjad (24 C.F.R. Part 206 ja HUD Single Family Housing Policy Handbook 4000.1) rangelt pensionäre, üleelanud abikaasasid ja pärijaid. Sõltuvalt päästikust saate sulgemise peatada, kasutades 60-kuulist HUD-i riskipikendust (üle 80-aastastele laenuvõtjatele, kellel on kriitilised tervisevajadused), 60-kuulise HECM-i tagasimakseplaani, laenu mittevõtva abikaasa edasilükkamisperioodi (isegi ilma tagatise andmiseta kohus). 2021-2011) või Pärijate 95-protsendilise tagasimaksmiseta väljamakse reegel kuni 12-kuulise automaatse HUD-laiendiga.

Tehke seda kohe¶

1. Tuvastage viivitamatult täpne päästik, mis on trükitud teatisele "Tasutähtaja ja tasumisele kuuluv teatis". Vaadake teenindaja kirja ülaosast, milline kolmest kastist on märgitud: (A) Maksu- ja/või ohukindlustuse vaikimisi (ettevõtte ettemakse), (B) (B) mitteasustamine / viimase elukoha või sertifikaadi rikkumine () Ellujäänud laenuvõtja. Igal päästikul on täiesti erinev HUD-i kadude leevendamise ajakava ja paberimajanduspakett.
2. Laenukohustuse täitmatajätmise parandamine 24 tunniga, kui laenuvõtja elab endiselt kodus (või on olnud võõrutus-/hooldusasutuses VÄHEM kui 12 järjestikust kuud): Tuhanded pöördhüpoteegid nimetatakse igal aastal ekslikult tähtajaks ja tasumisele lihtsalt seetõttu, et eakal laenuvõtjal jäi haiglasse iga-aastane sertifikaat või postkaart kulutamata **Asutus või postkaart kulutas 3 kuu jooksul ** õendusasutus. Alla 24 C.F.R. § 206.39 ja § 206.27©, kuni 12 järjestikuse kuu ajutised puudumised arstiabi või taastusravi eesmärgil EI riku peamise elukoha nõuet. Allkirjastage ja faksige/e-postitage viivitamatult Annual Occupancy Certification Form koos kahe kehtiva kommunaalarvega (elekter, vesi või gaas) ja arsti märkus, mis kinnitab, et laenuvõtja elab kodus või naaseb enne 12 kuu möödumist.
3. Taotlege riskipikendust (80+ terviseprobleemidega laenuvõtja vanus) või 60-kuulist tagasimakseplaani maksu- ja kindlustusmaksete rikkumiste korral: Kui teenindaja tegi ettemakse tasumata kinnisvaramaksude või majaomanike kindlustuse tasumiseks ("Ettevõtte ettemaks"), ära luba seda. HUD Handbook 4000.1 kohaselt, kui noorim laenuvõtja on 80-aastane või vanem ja tema kriitiline tervislik seisund (arsti poolt kinnitatud), mis takistab kolimist, võib teenindaja taotleda uuendatavat 12-kuulist HUD-i "riskipikendust", mis peatab täielikult sundraha sulgemise. Kõigi teiste laenuvõtjate jaoks nõudke finantshinnangut ja 12-60-kuulist HECM-i tagasimakseplaani (kus maksate ainult kuni 25% oma igakuisest "ülejäägist" järelmaksude/kindlustuse katteks) või taotlege, kui teie osariigis on veel avatud Majaomanike abifondSensimentSeniferorral (HAF) programm.
4. Kinnitage oma "abikõlbliku mittelaenava abikaasa (NBS) edasilükkamise periood" kohe, kui teie laenu võttev abikaasa suri: Kui teie abikaasa oli ainus isik, kes oli HECM-i märkuses "laenuvõtja" (sageli seetõttu, et olite laenu sulgemise ajal alla 62-aastane) ja teie abikaasa ei maksa laenu välja, kui te just abiellusite või EI, siis on ** laen suleti, oli abielus kuni nende surmani, need olid avalikustatud laenudokumentides (2014. aasta 4. augusti järgsete juhtumite numbrite jaoks või kvalifitseeruvad HUD-i laiendatud Hüpoteegi valikulise valimise / MOE 4. augusti 2014 eelsetele laenudele) ja asute kodus oma peamise elukohana. HUD-i hüpoteegikirjaga 2021-2011 kaotas HUD nõude**, et ellujäänud mittelaenava abikaasa peab tõestama 90 päeva jooksul turukõlblikku omandiõigust või testamendi üleandmist. Teil on vaja ainult jätkata kodus elamist ning olla kursis tulevaste kinnisvaramaksude ja kindlustusega.
5. Saatke kirjalik "teade pärijate kavatsuse kohta" 30 päeva jooksul pärast laenuvõtja surma, et lukustada 6-kuuline + kaks 90-päevast pikendust (kokku 12 kuud) JA 95% reegel: Kui mõlemad vanemad on surnud ja olete pärija/täitja, on teil alates esialgsest surmakuupäevast -2 kuud, pluss -9 kuud. pikendusi (kokku kuni 12 kuud), kodu müümiseks või selle refinantseerimiseks. Veelgi parem, kui pöördhüpoteek on "veealune" (näiteks laenujääk on kasvanud 350 000 dollarini, kuid maja väärtus on ainult 260 000 dollarit), annab föderaalmäärus (24 C.F.R. § 206.125(a)(2) ja § 206.107) maja või eluaseme täieliku müügiõiguse pärijatele. VÄHEM (a) kogu laenujäägist või (b) 95 protsenti praegusest HUD-hinnanguga õiglasest turuväärtusest (247 000 dollarit)**, kusjuures FHA kindlustus kustutab ülejäänud 103 000 dollari suuruse võla igaveseks.
6. Looge ühendus HUD-i poolt heaks kiidetud HECM-i vaikenõustajaga (1-800-569-4287) ja kaitsta eakate elanike turvalisust: Helista HUDi ametlikule eluasemenõustamistelefonile 1-800-569-4287 ja paluge spetsiaalselt HUD-sertifikaadiga HECM-i vaikenõustajat (tasuta). Kui teenindaja palgatud kinnisvara säilitamise töövõtja püüab ebaseaduslikult hõivatud kodu tabalukuga lukustada, kommunaalteenuseid välja lülitada või asju ära viia kuni 5 meetri (16 jala) raadiusest hõivatud elukohast, helistage kohalikule hädaabinumbrile (911 USA-s ja Kanadas, 112 EL-is, 999 Ühendkuningriigis) või kontrollige meie numbrit. hädaabinumbrid kataloogi kohe.

Otsuste puu: hüpoteegi tagasipööratud sulgemise peatamine vaikimisi¶

Tehke kindlaks, milline filiaal kehtib teie pöördhüpoteeklaenu kriisi kohta, ja viige kohe läbi sobiv HUD-kaitse.

flowchart TD
    A["Saate HECM-i 'tähtaeg ja tasumisele kuuluv' või sulgemise teatis"] --> B{"Mis käivitas vaikimisi?"}
    B -->|"1. Kinnisvaramaks, majaomanike kindlustus või HOA vaikimisi (T&I)"| C{"Kui palju on võlgu ja laenuvõtja vanus?"}
    C -->|"Võlgnevus kokku alla 5000 dollari"| D["Teenindaja peab viivitama sundmüügi suunamisega (de miinimumlävi), kuni te ravite"]
    C -->|"Noorim laenuvõtja, kes on 80+ ja raske tervisega"| E["Esitage arsti kiri HUD-i riskilaienduse kohta (peatab väljatõrjumise 1-aastase sammuga)"]
    C -->|"Kõik teised laenuvõtjad"| F["Taotlege HECM-i 12-60-kuulist tagasimakseplaani (25% ülejäägist) + riigimaksu edasilükkamist"]
    B -->|"2. Hõivatuse audit / meditsiiniline puudumine"| G{"Kas laenusaaja on ära olnud rohkem kui 12 kuud järjest?"}
    G -->|"Ei (elab endiselt kodus VÕI haiglas/haiglas <12 kuud)"| H["Esitage allkirjastatud kasutustõend + 2 kommunaalarvet + arsti märkus (kohene taastamine)"]
    G -->|"Jah (alaliselt hooldekodus > 12 kuud) ja kaaslaenajat ei ole"| I["Üleminek mittelaenava abikaasa edasilükkamisele VÕI pere 95% müügile/refinantseerimisele"]
    B -->|"3. Laenava abikaasa surm"| J{"Kes jääb koju?"}
    J -->|"Ellujäänud mittelaenav abikaasa (NBS)"| K["Käivitage HUD edasilükkamise periood (pärast 08.04.2014) või MOE määramine (enne 04.08.2014) ML 2021-11 alusel"]
    J -->|"Täiskasvanud lapsed / pärijad / pärand"| L["Faili kirjalik teade kavatsuse kohta 30 päeva jooksul -> Lukusta 6 kuu jooksul + kaks 90-päevast pikendust + 95% väljamakse reegel"]

Kaitse 1: "Maksu ja kindlustuse (T&I)" vaikimisi ravimine ilma kodu kaotamata¶

Kui pöördhüpoteeklaenu võtja ei maksa maakonna kinnisvaramakse või laseb oma majaomaniku kindlustusel aeguda (vt meie majaomanike kindlustuse uuendamata jätmine ja sunniviisiline juhend), HUD reeglid nõuavad, et teenindaja maksaks ette ettevõtte raha, et maksta maksukogujale või osta kindlustuspoliis, ning seejärel deklareerida pöördhüpoteegi Maksu ja kindlustuse (T&I) vaikimisi.

Enne kui teenindaja saab seaduslikult suunata HECM-i laenu arestimise advokaadile T&I maksejõuetuse tõttu, pakub HUD Handbook 4000.1 (jaotis III.A.3) teile viis konkreetset kahjude vähendamise kaitset.

2. kaitse: hõivatuse auditi või pikendatud haigla-/hooldekodus viibimise üle elamine¶

Alla 24 C.F.R. § 206.27© püsib pöördhüpoteek heas seisukorras vaid seni, kuni kinnisvara on vähemalt ühe laenuvõtja peamise elukoht. Teenindajad kontrollivad täituvust igal aastal (ja kohe, kui post saadetakse tagasi kui kättetoimetamatu või naaber teatab, et maja näeb vaikne välja).

Kolm reeglit, mis peatavad ebaseadusliku "mitte hõivamise" sulgemise¶

1. Kaaslaenuvõtja reegel (100% kaitse isegi siis, kui üks abikaasa siseneb alaliselt hooldekodusse): Kui abikaasa on mõlemad loetletud pöördhüpoteeklaenu kaaslaenutajatena ja mees kolib eluks ajaks alaliselt mäluhooldus- või hooldusraviasutusse, nimetatakse laenumaksjaks ja EI TOHI) elab jätkuvalt majas oma põhielukohana.
2. 12 järjestikuse kuu meditsiinilise puudumise reegel (ainsa laenuvõtja jaoks): kui laenul on ainult üks laenuvõtja (või mõlemad kaaslaenuvõtjad on ühes asutuses), on laenuvõtjal seaduslikult lubatud viibida kodust haiglas, taastusravikeskuses, abistamiskeskuses või sugulase kodus 1 füüsilist või 6 päeva järjest (3 5 päeva järjest) haigus ilma maksejõuetust käivitamata.
3. Oluline toiming enne 12. kuud: Kui ainuke laenuvõtja läheneb taastusraviasutuses 330. päevale, naaseb koju, et elama kinnisvarasse (koos koduse tervishoiuga), enne kui päev 365 nullib 12-kuulise kella, eeldusel, et kodu jääb tõepoolest tema peamiseks elukohaks.
4. Ärge kunagi ignoreerige iga-aastast hõivatuse sertifikaadi kirja: igal aastal teie laenu sulgemise aastapäeval saadab teenindaja üheleheküljelise Kasutuse sertifikaadi vormi. Kui te seda 30 päeva jooksul alla ei kirjuta ega tagasta, saadab teenindaja postiga hoiatusteate, saadab väliinspektori, kes koputab teie uksele ja teeb teie elektriarvestist teepervelt fotosid (võtab teie laenult 20-dollarilise kinnisvara ülevaatuse tasu) ning algatab HUD-iga Hoiatuse puudumise ja tasumisele kuuluva taotluse. Tagastage alati allkirjastatud kasutussertifikaat sertifitseeritud posti JA e-posti/faksi teel, säilitades oma failide jaoks koopia.

Kaitse 3: ellujäänud "mittelaenava abikaasa (NBS)" kaitsmine pärast laenuvõtja surma¶

Ajalooliselt veensid hüpoteeklaenu maaklerid sageli abielupaare, et nad võtaksid noorema abikaasa (eriti alla 62-aastase abikaasa) maja tiitlist, et vanem abikaasa saaks üksi suurema pöördhüpoteegi väljamakse. Kui vanem laenuvõtja abikaasa suri, sulgesid teenindajad halastamatult leinava lese või lese ("mittelaenav abikaasa").

Pärast föderaalseid kohtuvaidlusi (Bennett vs. Donovan ja Plunkett v. Castro) ja suuri HUD-poliitika reforme on elaenu mittevõtvatel abikaasadel nüüd võimas föderaalne õigus jääda elu lõpuni oma koju ilma igakuiseid hüpoteegimakseid tegemata:

Kuidas HUD-i mittelaenava abikaasa "edastusperiood" töötab¶

Olenemata sellest, kas teie abikaasa pöördhüpoteek pärineb 4. augustil 2014 või hiljem (FHA juhtumi number määratud 08.04.2014 või pärast seda, reguleeritud 24 C.F.R. § 206.55) või enne 4. augustit (201. aasta volitused) või enne 4. augustit ** Valimiste / MOE määramise reeglite HUD hüpoteegipidaja kirja 2019-2015 ja 2021-2011 alusel on teil õigus kõlbliku mittelaenava abikaasana sundraha sulgemist kogu ülejäänud eluks edasi lükata, kui vastate järgmistele nõuetele:

1. Abielus sulgemisel ja surma ajal: olite pöördhüpoteegi sulgemise ajal laenuvõtjaga seaduslikus abielus (või olite abielus samasooliste isikutega, kui seadus keelas abielluda, ja hiljem seaduslikult abielus enne laenuvõtja surma) ja jäite abielus kuni laenuvõtja surmani;
2. Peamine elukoht: elate praegu ja elasite laenuvõtja surma ajal oma peamise elukohana hüpoteegiga koormatud kinnisvaras;
3. Enam ei pea 90 päeva jooksul juriidilist omandiõigust tõendama (HUD hüpoteegipidaja kiri 2021-2011 läbimurre): Enne 2021. aasta maid sundisid teenindajad tuhandetele lesknaistele aresti, kuna testamendijärgsel kohtul kulus majakirja lese nimele kandmiseks rohkem kui 90 päeva. HUD-i hüpoteegikirjaga 2021-2011 kaotas HUD jäävalt nõude, mille kohaselt peab ellujäänud mittelaenava abikaasa 90 päeva jooksul pärast laenuvõtja surma tõendama turukõlblikku omandit või seaduslikku õigust jääda elama.
4. Teie püsivad kohustused edasilükkamise perioodil: Kuigi te ei saa enam pöördhüpoteeklaenu krediidiliinist uut sularaha välja võtta, maksate 0 dollarit igakuise põhiosa ja intressimakseid kogu ülejäänud elu, peate lihtsalt (a) tagastama iga-aastase laenu mittevõtva abikaasa eluaseme ja abikõlblikkuse kindlustussertifikaadi** kõikidele maksuomanikele, maksuomanikele (b) kindlustusmaksed õigeaegselt** ja © kinnisvara korrashoid.

Kaitse 4: täiskasvanud laste ja pärijate õigused pärast viimase laenuvõtja surma (95% reegel ja 12-kuuline kell)¶

Kui viimane ellujäänud laenuvõtja (ja mis tahes abikõlblik mittelaenuv abikaasa) sureb, muutub pöördhüpoteek tasumisele kuuluvaks. Teenindajad kiusavad aga sageli leinavaid lapsi valede "30-päevase arestimise hoiatustega", varjates samal ajal kaht kõige olulisemat föderaalset õigust 24 C.F.R. § 206.125:

1. Kuidas avada täielik 12-kuuline ajaskaala (esialgne 6 kuud + kaks 90-päevast HUD-laiendit)¶

• Esialgne 30-päevane kavatsusteade: 30 päeva jooksul pärast vanema surma teenindajalt "tähtaegse ja tasumisele kuuluva teatise" saamist peavad pärijad või testamenditäitja saatma kirjaliku Kavatsusteatise (kasutades allolevat malli), milles teatatakse, kas perekond kavatseb vara tagasi rahastada**(A)(A) hüpoteek, et hoida kodu perekonnas või (C) täitma sundraha sulgemise akti.
• Automaatne 6-kuuline aken (180 päeva surmast): Alla 24 C.F.R. § 206.125(d), kui olete teatanud teenindajale oma kavatsusest laen müüa või tasuda, on teil müügi või refinantseerimise lõpetamiseks aega 6 kuud alates laenuvõtja surmakuupäevast, enne kui arestimise saab lõpule viia.
• Kaks 90-päevast HUD-i pikendust (7. kuni 9. kuud ja 10. kuni 12. kuud): Kui kodu ei ole müüdud või kui 6. kuu lähenedes on testament/refinantseerimine veel pooleli, esitage kirjalik taotlus Esimese 90-päevase HUD-i pikendamise kohta (vähemalt 6-30 päeva enne tähtaega 6-30 päeva) aktiivsest turundusest (allkirjastatud MLS-i noteerimisleping kinnisvaramaakleriga VÕI allkirjastatud laenutaotlus / eelkinnituskiri hüpoteeklaenuandjalt ja testamenditunnistus). Vajadusel saate taotleda teise 90-päevase HUD-i pikendust, mis annab oma perele müügiks või refinantseerimiseks aega 12 kuud.

2. Väljamakse reegel "95% hinnatud väärtusest" (24 C.F.R. § 206.125(a)(2))¶

Iga FHA-ga kindlustatud HECM-i pöördhüpoteek on 100-protsendiline tagasinõudeta laen: ei surnud laenuvõtja muud kinnisvara (pangakontod, elukindlustus, autod) ega ka pärijaid isiklikult ei saa iial vastutada senti rohkem, kui kodu ise väärt on.

Veelgi parem, alla 24 C.F.R. § 206.125(a)(2), kui pärijad soovivad perekonnakodu endale jätta (refinantseerides selle täiskasvanud lapse nimel tavaliseks hüpoteeklaenuks või makstes sularahas) VÕI müüa seda turul, kui hüpoteeklaenu pöördjääk ületab eluaseme hetkeväärtust, on teenindaja kohustuslik: föderaalmaa seadus nõustuda.

• 100% tasumata HECM-i laenujäägist, VÕI
• 95% kinnisvara praegusest õiglasest turuväärtusest, mis on määratud ametliku HUD-i tellitud FHA hinnanguga.

Kopeerimise ja kleepimise mall: HECM-i vaikeravi, mittelaenav abikaasa ja pärijate teatis¶

Märkige oma olukorrale vastav ruut ja saatke see kiri hüpoteeklaenude tagasteenindajale sertifitseeritud posti, tagastuskviitungi taotlemise, faksi ja e-posti kaudu.

URGENT: FORMAL HECM LOSS MITIGATION / OCCUPANCY / NON-BORROWING SPOUSE / HEIRS' NOTICE
(PURSUANT TO 24 C.F.R. PART 206, HUD HANDBOOK 4000.1, AND RESPA 12 C.F.R. § 1024.35/.38)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Reverse Mortgage Servicer, HECM Default / Loss Mitigation / Estates Dept.]
    [Servicer Address, Fax Number, and Email]

RE: HECM Loan Number: [Insert Loan Number] | FHA Case Number: [Insert FHA Case No.]
    Borrower(s) Name: [Name of Borrower]
    Property Address: [Full Street Address]

Dear HECM Servicing & Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE of the following statutory election and request to suspend any "Due and Payable" acceleration or foreclosure referral on the above-referenced HECM loan (check applicable section):

[ ] SECTION A, CURE OF OCCUPANCY DEFAULT (24 C.F.R. §§ 206.27(c), 206.39):
    The Borrower continues to maintain the subject property as their Principal Residence (or has been temporarily absent in a medical/rehabilitation facility for LESS than 12 consecutive months since [Date]). Enclosed are (1) the signed Annual Occupancy Certification, (2) two current utility bills showing active residential service, and (3) a physician's statement confirming temporary medical absence. Demand is made to immediately recall any Due and Payable status and credit back any improper inspection fees.

[ ] SECTION B, REQUEST FOR TAX & INSURANCE (T&I) REPAYMENT PLAN OR AGE 80+ AT-RISK EXTENSION:
    Regarding the Corporate Advance balance of $[Amount] for property taxes and/or hazard insurance:
    (1) [If Borrower is Age 80+ with Health Hardship]: The youngest borrower is age [Age] (DOB: [Date]) and suffers from a critical medical condition documented in the attached Physician Certification. We request that you immediately submit an "At-Risk Extension" request to HUD under HUD Handbook 4000.1.
    (2) [For All Other Borrowers]: I request an immediate Financial Assessment and a [36 / 48 / 60]-Month HECM T&I Repayment Plan calculated at no more than 25% of monthly Surplus Income, and request an immediate stay of foreclosure referral while my application (and State HAF / Senior Tax Deferral application) is processed.

[ ] SECTION C, SURVIVING NON-BORROWING SPOUSE (NBS) DEFERRAL PERIOD (24 C.F.R. § 206.55 & HUD ML 2021-11):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death] (Death Certificate attached). I am the surviving Eligible Non-Borrowing Spouse. We were legally married at loan closing on [Date] and remained married until the Borrower's death, and I occupy the property as my Principal Residence. Pursuant to 24 C.F.R. § 206.55 and HUD Mortgagee Letter 2021-11 (or MOE Assignment for pre-08/04/2014 Case Numbers), I hereby invoke my statutory Deferral Period. Please send me the NBS Annual Certification package immediately.

[ ] SECTION D, HEIRS' / ESTATE NOTICE OF INTENT, APPRAISAL DEMAND, & EXTENSION REQUEST (24 C.F.R. § 206.125):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death]. I am the [Surviving Child / Executor / Successor in Interest] (Death Certificate and proof of heirship/authority attached).
    1) Notice of Intent: The Estate/Heirs hereby give formal notice of intent to [sell the property / purchase and retain the property via refinance] pursuant to 24 C.F.R. § 206.125.
    2) Demand for Payoff Quote & Official HUD Appraisal (95% Rule): Please provide an itemized payoff statement AND order an official HUD Fair Market Value Appraisal so that the Estate/Heirs may satisfy the HECM for the lesser of the unpaid loan balance or 95% of current appraised value under 24 C.F.R. § 206.125(a)(2).
    3) Request for 6-Month Hold & 90-Day HUD Extension: Please confirm the initial 6-month marketing/settlement window through [Date 6 Months from Death] [and grant a 90-Day HUD Extension based on the attached MLS Listing Agreement / Lender Pre-Approval Letter].

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Relationship to Borrower, Address, Phone, and Email]

Rahvusvaheline pöördhüpoteeklaen (aktsiavabastus) maksejõuetuse ja üleelanud abikaasade kaitse¶

Kui teil või eakal vanemal on pöördhüpoteek väljaspool Ameerika Ühendriike, piiravad seadusjärgsed ja valdkonna koodid rangelt laenuandja väljavõtmist ja negatiivset omakapitali:

• Kanada (CHIP-i pöördhüpoteek / HomeEquity Bank & Equitable Bank, negatiivse aktsiagarantii ja üleelanud abikaasa õigused):
• Maksu-, kindlustus- ja hooldusnõuded: Kanadas ei nõua pöördhüpoteegid igakuist põhiosa ega intressimakseid, kuid majaomanik peab ajakohasena hoidma munitsipaalmaksud varamaksud, kodukindlustust ja korteri/korteri tasud. Kui pensionär jääb kinnisvaramaksudest maha, on provintsides nagu Briti Columbia, Alberta ja Ontario kiireim ravim taotleda provintsi/omavalitsuste pensionäride kinnisvaramaksu edasilükkamise programmi, mis maksab ära kohaliku omavalitsuse maksuvõlad, nii et pöördhüpoteeklaenuandja ei saa laenu tagasi nõuda.
• Laenuvõtja ja pärijate kokkuleppe aken: kui mõlemal abikaasal on omandiõigus (nagu nõuab Kanada pöördhüpoteegi tagamine), ei saa laenu tagasi nõuda enne, kui teine ​​abikaasa sureb või kolib püsivalt pikaajalisele hooldusele. Viimase ellujäänud laenuvõtja surma korral on pärandvaral/pärijatel tavaliselt aega 180 päeva (6 kuud), et tasuda laen müügi või refinantseerimise teel, mis on tagatud lepingulise negatiivse omakapitali garantiita (tagades, et pärandvara ei võlgne kunagi rohkem kui müüdava kodu õiglane turuväärtus, kui laenutingimused on täidetud).
• Ühendkuningriik (eluaegsed hüpoteegid, omakapitali vabastamise nõukogu standardid, pikaajalisest hooldusest loobumised ja FCA reeglid):
• Equity Release Council (ERC) kaitsemeetmed: üle 90% Ühendkuningriigi eluaegsetest hüpoteeklaenidest järgivad Aktsiakapitali vabastamise nõukogu standardeid, mis tagavad kaks mittekaubeldavat õigust: (1) Õigus jääda teie kinnisvarasse kogu eluks või kuni kolite alaliselt elama ja elate oma kinnisvara (pikaajalise elamispinna alusel). ja (2) Negatiivse omakapitali garantii (NNEG), mis tähendab, et kui viimane laenuvõtja sureb või asub alalisele hooldusele ja kodu müüakse parima mõistliku hinnaga, ei vastuta ei laenuvõtja ega pärandvara kunagi puudujäägi eest, kui kogutud liitintress ületab maja hinda.
• 12-kuuline täiturid: viimase ellujäänud laenuvõtja surma või püsivalt hooldekodusse sisenemise korral annavad Ühendkuningriigi eluaegse hüpoteeklaenu andjad tavaliselt testamenditäitjatele/pärijatele 12 kuud, et vara turustada ja müüa enne täitemeetmete võtmist. Kui laenuandja ähvardab vara remondi või hoonete kindlustuse tagasivõtmisega, esitage ametlik kaebus FCA MCOB reeglite alusel ja edastage Financial Ombudsman Service (FOS).
• Austraalia (seadusjärgne negatiivsete aktsiate garantii NCCP seaduse ja teenuste Austraalia "Home Equity Access Scheme" alusel):
• Kohustuslik kohustuslik negatiivsete aktsiate garantii (alates 18. septembrist 2012): Föderaalse National Consumer Credit Protection Act 2009 (Riikliku krediidiseadustiku jaotised 86A-86F) kohaselt on iga pöördhüpoteek, mis on sõlmitud Austraalias 18. septembril või pärast seda ** kohustuslikku 2009. aasta 2009. aasta kindlustuslepingut. Garantii**, laenuandjal on föderaalseadusega keelatud nõuda või saada laenu lõppedes pöördhüpoteegiga koormatud kinnisvara turuväärtust rohkem (välja arvatud pettuse või tahtliku vara kahjustamise korral).
• Kaitstud omandiõiguseta elaniku õigused: riikliku krediidiseadustiku kohaselt on sellel kaitstud elanikul seadusjärgne õigus jätkata oma kodus elamist ka pärast seda, kui peamine laenuvõtja sureb või kolib asutusse, kui laenuvõtja valis laenu andmisel omandiõiguseta elaniku (nt abikaasa või elukaaslane) kandidaadiks. Lisaks, kui eraõiguslik pöördhüpoteek on maksejõuetuse korral või kõrgete kommertsmäärade eest, saavad vanaduspensioni saamise tingimustele vastavad Austraalia pensionärid refinantseerida kommertshüpoteegi Austraalia valitsuse madala intressimääraga Home Equity Access Scheme (HEAS)**, mida haldab Services Australia / Department of Veterans' Affairs ja võib peatada kaebuse eralaenuandja poolt. Australian Financial Complaints Authority (AFCA).

Korduma kippuvad küsimused¶

Allikad kontrollitud¶

• USA Elamumajanduse ja linnaarengu osakond (HUD, Ameerika Ühendriigid): Home Equity Conversion Mortgage (HECM) eeskirjad (24 C.F.R. osa 206, sealhulgas § 206.27 Peamise elukoha reeglid, § 206.55 Edasilükkamise periood abikõlblikele mittelaenuvatele abikaasadele. Heidi 95% väljamakse reegel ja 6-kuuline/90-päevane pikendamise tähtaeg ning § 206.205 kinnisvaratasud).
• USA Eluaseme- ja linnaarengu osakond (HUD / FHA): Ühepere eluasemepoliitika käsiraamat 4000.1 (II jaotis Kindlustatud eluasemeprogrammid edasi- ja tagasipööratud hüpoteegid, HECM-i kahjude leevendamine, 60-kuulised tagasimakseplaanid, minimaalsed T&I piirmäärad, Ex-Rensioni 80+t) Hüpoteegipidaja kiri 2019-15 ja Hüpoteegipidaja kiri 2021-11 (laiendatud mittelaenava abikaasa kaitse ja 90-päevase turustatava omandiõiguse nõude kaotamine).
• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB, Ameerika Ühendriigid): Hüpoteegi tagasipööratud teenindamise kontrolliprotseduurid, RESPA intresside õigusjärglane reeglid (12 C.F.R. § 1024.30(d) ja § 1024.38(b)(1)(vi)) ja Teie tagatised ja kohustused: Teie õigused ja kohustused: (CFPB tarbijajuhend).
• Kanada finantstarbijate agentuur (FCAC): Pöördhüpoteegid Kanadas: laenuvõtja kohustused ja negatiivsete omakapitaligarantiide puudumine.
• Financial Conduct Authority (FCA) ja Equity Release Council (Ühendkuningriik): MCOB 8 & 9 (Equity Release: Advising and Selling Standards) ja Equity Release Council tootestandardid (Jää jääda ja negatiivse omakapitali garantii puudumine).
• Australian Securities and Investments Commission (ASIC / Moneysmart) ja Services Australia: Riiklik tarbijakrediidi kaitse seadus 2009 (riikliku krediidiseadustiku jaotised 86A-86F kohustusliku negatiivse aktsiagarantii ja kaitstud residentide reeglid) ja kodukapitali juurdepääsuskeemid (HEAS).

Seotud juhendid¶

• Sulgemise teatis, hüpoteegi tasumine ja kahjumi leevendamine
• Kinnisvaramaksu rikkumine, maksu kinnipidamise müük ja kodutalu väljaostmine
• Majaomanike kindlustuse tühistamine, sunniviisiline kindlustus ja tingdeponeerimisšokk
• Vanemate konservatuur, volikirja tühistamine ja usaldusvargus
• Elukindlustuse nõude viivitus, kasusaaja vaidlus ja surmatunnistuse triaaž
• Hädaabinumbrid riigiti