Reverse mortgage (HECM) default, mga pag-audit sa occupancy, at mga karapatan ng asawa na hindi nanghihiram¶

Ang pagtanggap ng "Due and Payable" Acceleration Notice o banta sa foreclosure sa isang pederal na nakaseguro Home Equity Conversion Mortgage (HECM) o proprietary reverse mortgage ay isang nakakatakot na krisis para sa isang mas matandang may-ari ng bahay, isang nabubuhay na Non-Borrowing Spouse (NBS), o ari-arian ng mga nasa hustong gulang ng magulang. Dahil ibinebenta ang mga reverse mortgage bilang mga "no monthly mortgage payment" na mga loan, ang mga borrower at pamilya ay madalas na nabulag upang malaman na ang isang reverse mortgage servicer (gaya ng PHH Mortgage / Celink, Longbridge Financial, Finance of America Reverse, o HUD/Novad) ay maaaring tumawag sa **buong balanse ng loan na agad na dapat bayaran at mababayaran sa loob ng apat: property taxes, homeowners insurance, o HOA dues ("Tax and Insurance / T&I Default"), (2) hindi pagbabalik ng taunang Occupancy Certification letter o paggugol ng napakaraming buwan sa ospital/rehab facility, (3) pagkabigong mapanatili ang pisikal na kondisyon ng tahanan, o (4) ang pagkamatay ng nanghihiram

Sa kabila ng mga agresibong liham ng servicer na humihingi ng buong kabayaran sa utang sa loob ng 30 araw, mahigpit na pinoprotektahan ng mga pederal na regulasyon ng Department of Housing and Urban Development (HUD) (24 C.F.R. Part 206 at HUD Single Family Housing Policy Handbook 4000.1) ang mga nakatatanda, nabubuhay na asawa, at mga tagapagmana. Depende sa trigger, maaari mong ihinto ang foreclosure gamit ang isang 60-Buwan na HUD At-Risk Extension (para sa mga borrower na edad 80+ na may mga kritikal na pangangailangan sa kalusugan), isang 60-Buwan na HECM Repayment Plan, isang Deferral Period para sa isang Kwalipikadong Non-Borrowing Spouse (kahit na walang probate court deed sa iyong pangalan na 1 Letter Mortga12) ang Heirs' 95 Percent Non-Recourse Payoff Rule na may hanggang 12 buwan ng mga awtomatikong HUD extension.

Gawin ito ngayon¶

1. Tukuyin kaagad ang eksaktong trigger na naka-print sa "Notification na Nababayaran at Nababayaran": Tumingin sa itaas ng liham ng servicer para makita kung alin sa tatlong kahon ang nilagyan ng check: (A) Tax and/o Hazard Insurance Default (Corporate Advance), (B) Non-Occupancy / Failure to Certify the Principal Surviving, o Principal Surviving, o ** Ang bawat trigger ay may ganap na naiibang HUD loss-mitigation cure timeline at paperwork package.
2. Gamutin ang "Occupancy Default" sa loob ng 24 na oras kung ang nanghihiram ay naninirahan pa rin sa bahay (o nasa rehab/care facility nang mas mababa sa 12 magkakasunod na buwan): Libu-libong reverse mortgage ang maling tinatawag na Due and Payable bawat taon dahil lang sa hindi nakuha ng isang matandang borrower ang isang taunang Occupancy Certification o postcards na buwan ng pag-aalaga sa ospital3 pasilidad. Sa ilalim ng 24 C.F.R. § 206.39 at § 206.27©, ang pansamantalang pagliban para sa pangangalagang medikal o rehabilitasyon ng hanggang 12 magkasunod na buwan ay HINDI lumalabag sa pangunahing kinakailangan sa paninirahan. Kaagad na lagdaan at i-fax/i-email ang Annual Occupancy Certification Form kasama ang dalawang kasalukuyang singil sa utility (kuryente, tubig, o gas) at isang tala ng doktor na nagkukumpirma na ang nanghihiram ay naninirahan sa bahay o babalik bago ang 12 buwang marka.
3. Humiling ng "At-Risk Extension" (Borrower Age 80+ with Health Hardship) o isang "60-Month Repayment Plan" para sa Tax and Insurance Defaults: Kung ang servicer ay nag-advance ng pera para magbayad ng overdue na buwis sa ari-arian o homeowners insurance ("Corporate Advance"), huwag silang i-remata. Sa ilalim ng HUD Handbook 4000.1, kung ang pinakabatang nanghihiram ay edad 80 o mas matanda at may kritikal na kondisyon sa kalusugan (na-certify ng doktor) na pumipigil sa paglipat, maaaring humiling ang servicer ng na-renew na 12-Buwan na HUD "At-Risk Extension" na ganap na huminto sa pagreremata. Para sa lahat ng iba pang nanghihiram, humingi ng Financial Assessment at 12-to-60-Month HECM Repayment Plan (kung saan magbabayad ka lang ng hanggang 25% ng iyong buwanang "Surplus Income" para sa mga balik na buwis/insurance), o mag-apply kung ang iyong estado ay may bukas pa rin Homeowner Assistance Fund (HAF) grants o **Tax.
4. Igiit kaagad ang iyong "Eligible Non-Borrowing Spouse (NBS) Deferral Period" kung ang iyong asawang humihiram ay pumanaw: Kung ang iyong asawa ay ang tanging tao na nakalista bilang "Borrower" sa HECM note (kadalasan dahil ikaw ay wala pang 62 taong gulang nang ang loan ay nagsara) at ang iyong asawa ay kamamatay lamang, hindi mo kailangang umalis sa oras ng pag-aasawa o sarado na ** ikinasal hanggang sa kanilang kamatayan, ay isiniwalat sa mga dokumento ng pautang (para sa post-August 4, 2014 Case Numbers, o kwalipikado sa ilalim ng HUD's expanded Mortgagee Optional Election / MOE para sa pre-August 4, 2014 loan), at okupahin ang bahay bilang iyong pangunahing tirahan. Sa ilalim ng HUD Mortgagee Letter 2021-11, inalis ng HUD ** ang kinakailangan na ang isang nabubuhay na Non-Borrowing Spouse ay patunayan ang mabibiling legal na titulo o paglilipat ng probate deed sa loob ng 90 araw, kailangan mo lamang na ipagpatuloy ang paninirahan sa bahay at panatilihing napapanahon ang mga buwis at insurance sa hinaharap.
5. Magpadala ng nakasulat na "Notice of Heirs' Intent" sa loob ng 30 araw pagkatapos ng kamatayan ng borrower para ikulong ang 6-Buwan + Dalawang 90-Day Extension (12 Months Total) AT ang 95% Rule: Kung ang parehong mga magulang ay pumanaw at ikaw ang tagapagmana/executor, mayroon kang isang inisyal na 6 na buwan, kasama ang 6 na buwan, dagdag pa ** mula sa araw ng kamatayan, ** mula sa petsa ng kamatayan. 12 buwan sa kabuuan), para ibenta ang bahay o i-refinance ito. Mas mabuti pa, kung ang reverse mortgage ay "sa ilalim ng tubig" (halimbawa, ang balanse ng loan ay lumaki sa $350,000, ngunit ang bahay ay nagkakahalaga lamang ng \(260,000), ang pederal na regulasyon (**24 C.F.R. § 206.125(a)(2) at § 206.107 ay nagbibigay ng karapatan sa mga tagapagmana ng pamilya o tagapagmana **) MAS MABAIT sa (a) ang buong balanse ng pautang, o (b) 95 porsyento ng kasalukuyang HUD-appraised fair market value (\)247,000), kasama ng FHA insurance na winakasan ang natitirang $103,000 na utang magpakailanman.
6. Kumonekta sa isang Default na Tagapayo ng HECM na Inaprubahan ng HUD (1-800-569-4287) at protektahan ang kaligtasan ng matatandang residente: Tumawag sa opisyal na linya ng pagpapayo sa pabahay ng HUD sa 1-800-569-4287 at partikular na humingi ng HUD-Certified HECM Default Counselor (walang bayad). Kung ang isang contractor sa pangangalaga ng ari-arian na inupahan ng isang servicer ay labag sa batas na nagtangka na i-padlock ang isang inookupahang bahay, isara ang mga utility, o alisin ang mga ari-arian sa loob ng 5 metro (16 talampakan) mula sa isang tinitirhan, tawagan ang iyong lokal na emergency na numero (911 sa US at Canada, 112 sa EU, 999 sa UK) o tingnan ang aming mga numerong pang-emergency direktoryo kaagad.

Decision tree: Paghinto ng reverse mortgage foreclosure bilang default na uri¶

Tukuyin kung aling sangay ang nalalapat sa iyong reverse mortgage crisis at isagawa kaagad ang katugmang HUD defense.

flowchart TD
    A["Tumanggap ng HECM na 'Due and Payable' o Foreclosure Notice"] --> B{"Ano ang Nag-trigger sa Default?"}
    B -->|"1. Property Tax, Homeowners Insurance, o HOA Default (T&I)"| C{"Magkano ang Edad ng Utang at Nanghihiram?"}
    C -->|"Kabuuang atraso sa ilalim ng $5,000"| D["Dapat Ipagpaliban ng Servicer ang Referral sa Foreclosure (De Minimis Threshold) Habang Gumagaling Ka"]
    C -->|"Pinakabatang Borrower Edad 80+ na may Malubhang Medikal na Kondisyon"| E["Magsumite ng Doctor Letter para sa HUD na 'At-Risk Extension' (Hinihinto ang Foreclosure sa 1-Taon na Pagdaragdag)"]
    C -->|"Lahat ng Iba Pang Nanghihiram"| F["Humiling ng HECM 12-to-60-Month Repayment Plan (25% ng Sobra na Kita) + State Tax Deferral"]
    B -->|"2. Occupancy Audit / Medical Absence"| G{"Umalis na ba ang Borrower >12 Magkakasunod na Buwan?"}
    G -->|"Hindi (Nakatira pa rin sa Bahay O sa Ospital/Rehab <12 Buwan)"| H["Isumite ang Signed Occupancy Certificate + 2 Utility Bill + Doctor Note (Instant Reinstatement)"]
    G -->|"Oo (Permanente sa Nursing Home >12 Buwan) at Walang Co-Borrower"| I["Transition to Non-Borrowing Spouse Deferral OR Family 95% Sale/Refinance"]
    B -->|"3. Kamatayan ng Nangungutang na Asawa"| J{"Sino ang Nananatili sa Tahanan?"}
    J -->|"Surviving Non-Borrowing Asawa (NBS)"| K["I-invoke ang HUD Deferral Period (Post-8/4/2014) o MOE Assignment (Pre-8/4/2014) sa ilalim ng ML 2021-11"]
    J -->|"Mga Bata / Tagapagmana / Estate"| L["Nakasulat na Paunawa ng Layunin ng File sa loob ng 30 Araw -> I-lock Sa 6 na Buwan + Dalawang 90-Araw na Extension + 95% Panuntunan ng Payoff"]

Depensa 1: Pag-aayos ng Default na "Buwis at Seguro (T&I)" nang hindi nawawala ang tahanan¶

Kapag ang isang reverse mortgage borrower ay nabigo na magbayad ng mga buwis sa ari-arian ng county o hinayaan ang kanilang mga may-ari ng bahay na mawala ang insurance (tingnan ang aming homeowners insurance non-renewal at force-placed guide), inaatasan ng mga panuntunan ng HUD ang servicer na mag-advance ng mga pondo ng korporasyon para bayaran ang maniningil ng buwis o bumili ng patakaran sa insurance, at pagkatapos ay ideklara ang reverse mortgage sa Tax and Insurance (T&I) Default.

Bago ang isang servicer ay maaaring legal na mag-refer ng HECM loan sa isang foreclosure attorney para sa default ng T&I, HUD Handbook 4000.1 (Section III.A.3) ay nagbibigay sa iyo ng limang partikular na loss-mitigation shields:

Depensa 2: Nakaligtas sa isang "Occupancy Audit" o Extended Hospital / Nursing Home Stay¶

Sa ilalim ng 24 C.F.R. § 206.27©, ang isang reverse mortgage ay mananatili lamang sa magandang katayuan hangga't ang ari-arian ay nagsisilbing pangunahing tirahan ng hindi bababa sa isang nanghihiram. Sinusuri ng mga servicer ang occupancy bawat taon (at kaagad sa tuwing ibinabalik ang mail bilang hindi maihahatid o ang isang kapitbahay ay nag-uulat na ang bahay ay mukhang tahimik).

Tatlong panuntunan na huminto sa isang labag sa batas na "Non-Occupancy" na foreclosure¶

1. Ang Tuntunin ng Co-Borrower (100% Proteksyon Kahit na Permanenteng Pumasok ang Isang Asawa sa Nursing Home): Kung ang mag-asawa ay parehong nakalista bilang Co-Borrower sa reverse mortgage, at ang asawa ay permanenteng lumipat sa isang memory-care o skilled nursing facility sa buong buhay niya, ANG utang ay HINDI matatawag na Co-Borrower at Payable hangga't nabubuhay ang asawa. bahay bilang pangunahing tirahan niya.
2. Ang 12-Consecutive-Month Medical Absence Rule (Para sa Sole Borrower): Kung mayroon lamang isa borrower sa loan (o parehong co-borrower ay nasa isang pasilidad), legal na pinapayagan ang borrower na lumiban sa bahay sa isang ospital, rehabilitation center, assisted living facility, o bahay ng kamag-anak sa loob ng hanggang 1 na magkakasunod na 5 araw na walang sakit sa isip (32 araw) nagti-trigger ng default.
3. Mahalagang Aksyon Bago ang Buwan 12: Kung ang nag-iisang nanghihiram ay papalapit na sa Araw 330 sa isang pasilidad ng rehab, uuwi sa bahay upang manirahan sa ari-arian (na may pangangalagang pangkalusugan sa bahay) bago i-reset ng Araw 365 ang 12 buwang orasan, sa kondisyon na ang tahanan ay tunay na nananatiling kanilang pangunahing tirahan.
4. Huwag balewalain ang Taunang Liham ng Sertipikasyon ng Occupancy: Taon-taon sa anibersaryo ng pagsasara ng iyong loan, nagpapadala ang servicer ng 1-pahinang Occupancy Certification Form. Kung hindi mo ito pipirmahan at ibabalik sa loob ng 30 araw, magpapadala ang servicer ng babala, magpapadala ng field inspector para kumatok sa iyong pinto at kumuha ng litrato ng iyong metro ng kuryente mula sa gilid ng bangketa (sinisingil ang iyong utang ng $20 na bayad sa inspeksyon ng ari-arian), at magsisimula ng Non-Occupancy Due and Payable request sa HUD. Palaging ibalik ang nilagdaang Occupancy Certificate sa pamamagitan ng Certified Mail AT email/fax, na nag-iingat ng kopya para sa iyong mga file.

Depensa 3: Pagprotekta sa Nabubuhay na "Non-Borrowing Spouse (NBS)" Pagkatapos Mamatay ang Borrower¶

Ayon sa kasaysayan, madalas na kinukumbinsi ng mga mortgage broker ang mga mag-asawa na kunin ang nakababatang asawa (lalo na ang asawang wala pang 62 taong gulang) alis sa titulo ng bahay para maging kwalipikado ang nakatatandang asawa para sa mas malaking reverse mortgage payout nang mag-isa. Nang mamatay ang nakatatandang asawang nangungutang, walang awa na inireremata ng mga servicer ang nagdadalamhating balo o biyudo ("Noon-Borrowing Spouse").

Kasunod ng pederal na paglilitis (Bennett v. Donovan at Plunkett v. Castro) at mga pangunahing reporma sa patakaran ng HUD, ang mga nakaligtas na Non-Borrowing Spouses ay mayroon na ngayong makapangyarihang mga pederal na karapatan na manatili sa kanilang tahanan sa buong buhay nila nang hindi nagbabayad ng buwanang mortgage:

Paano gumagana ang HUD Non-Borrowing Spouse "Deferral Period".¶

Kung ang reverse mortgage ng iyong asawa ay nagmula noong o pagkatapos ng Agosto 4, 2014 (FHA Case Number na itinalaga noong/pagkatapos ng 08/04/2014, na pinamamahalaan ng 24 C.F.R. § 206.55) o bago noong Agosto 4, 2014's Opsyonal na MO. Mga panuntunan sa pagtatalaga** sa ilalim ng HUD Mortgagee Letter 2019-15 at 2021-11), kwalipikado kang ipagpaliban ang pagreremata sa natitirang bahagi ng iyong buhay bilang Kwalipikadong Non-Borrowing Asawa kung matutugunan mo ang mga kinakailangang ito:

1. Kasal sa Pagsasara at sa Kamatayan: Legal kang ikinasal sa nanghihiram sa oras na nagsara ang reverse mortgage (o nakipag-ugnayan sa parehong kasarian kapag pinagbawalan ng batas na magpakasal, at kalaunan ay legal na ikinasal bago mamatay ang nanghihiram) at nanatiling kasal hanggang sa kamatayan ng nanghihiram;
2. Principal Residence: Kasalukuyan kang naninirahan, at naninirahan sa oras ng pagkamatay ng nanghihiram, sa nakasangla na ari-arian bilang iyong pangunahing tirahan;
3. Hindi na Kinakailangang Patunayan ang Legal na Pamagat sa loob ng 90 Araw (HUD Mortgagee Letter 2021-11 Breakthrough): Bago ang Mayo 2021, niremata ng mga servicer ang libu-libong balo dahil ang probate court ay tumagal nang higit sa 90 araw upang ilagay ang kasulatan sa bahay sa pangalan ng biyuda. Sa ilalim ng HUD Mortgagee Letter 2021-11, HUD permanenteng inalis ang kinakailangan na ang isang nabubuhay na Non-Borrowing Spouse ay patunayan ang mabibiling titulo o legal na karapatang manatili sa loob ng 90 araw ng kamatayan ng borrower.
4. Ang Iyong Patuloy na Mga Obligasyon sa Panahon ng Pagpapaliban: Bagama't hindi ka na makakapaglabas ng bagong cash mula sa reverse mortgage line of credit, gumagawa ka ng $0 na buwanang prinsipal at mga pagbabayad ng interes para sa natitirang bahagi ng iyong buhay, kailangan mo lang na (a) ibalik ang taunang Non-Borrowing Spouse Occupancy & Eligibility Certification sa lahat ng nagbabayad ng seguro sa bahay, (b) mga premium na binabayaran sa bahay**, (b) oras**, at © panatilihin ang ari-arian.

Depensa 4: Mga Karapatan ng Mga Bata at Tagapagmana ng Pang-adulto Pagkatapos Mamatay ang Huling Nanghihiram (Ang 95% na Panuntunan at 12-Buwanng Orasan)¶

Kapag ang huling nabubuhay na borrower (at sinumang kwalipikadong Non-Borrowing Spouse) ay pumanaw, ang reverse mortgage ay magiging Due and Payable. Gayunpaman, madalas na inaapi ng mga servicer ang nagdadalamhating mga bata gamit ang maling "30-Day Foreclosure Warnings" habang itinatago ang dalawang pinakamahalagang pederal na karapatan sa ilalim ng 24 C.F.R. § 206.125:

1. Paano i-unlock ang buong 12-Buwan na Timeline (Paunang 6 na Buwan + Dalawang 90-Araw na HUD Extension)¶

• Ang Paunang 30-Araw na Paunawa ng Layunin: Sa loob ng 30 araw pagkatapos matanggap ang "Notification na Dapat at Mababayaran" ng servicer pagkatapos ng kamatayan ng isang magulang, ang mga tagapagmana o tagapagpatupad ng ari-arian ay dapat magpadala ng nakasulat na Notice of Intent (gamit ang template sa ibaba) na nagsasaad kung ang pamilya ay nagnanais na (A)(B) Reverse na Magbayad ng property, tahanan sa pamilya**, o (C) Magsagawa ng Deed-in-Lieu of Foreclosure.
• Awtomatikong 6 na Buwan na Window (180 Araw mula sa Kamatayan): Sa ilalim ng 24 C.F.R. § 206.125(d), sa sandaling ipaalam mo sa servicer ang iyong layunin na ibenta o bayaran ang utang, mayroon kang paunang 6 na buwan mula sa petsa ng kamatayan ng nanghihiram upang makumpleto ang pagbebenta o muling pagpopondo bago makumpleto ang pagreremata.
• Dalawang 90-Araw na HUD Extension (Mga Buwan 7 hanggang 9, at Buwan 10 hanggang 12): Kung ang bahay ay hindi pa naibenta o ang probate/refinancing ay isinasagawa pa rin habang papalapit ang Buwan 6, magsumite ng nakasulat na kahilingan para sa isang Unang 90-Araw na HUD Extension (hindi bababa sa 15 hanggang 6-buwan na patunay ng pag-expire ng aktibong pagmemerkado) bago mag-expire ang deadline ng aktibong marketing. (isang nilagdaang Kasunduan sa Listahan ng MLS sa isang ahente ng real estate O isang Lagdaang Aplikasyon sa Pautang / Liham Paunang Pag-apruba mula sa isang nagpapahiram ng mortgage at Probate Letters Testamentary). Kung kinakailangan, maaari kang mag-aplay para sa isang Ikalawang 90-Araw na HUD Extension, na nagbibigay sa iyong pamilya ng buong 12 buwan upang ibenta o i-refinance.

2. Ang Non-Recourse "95% of Appraised Value" Payoff Rule (24 C.F.R. § 206.125(a)(2))¶

Ang bawat FHA-insured na HECM na reverse mortgage ay isang 100 porsiyentong Non-Recourse Loan: alinman sa iba pang ari-arian ng namatay na nanghihiram (mga bank account, life insurance, mga kotse) o ang mga tagapagmana ay maaaring kailanman managot para sa isang sentimo na higit sa halaga ng bahay mismo.

Mas mabuti pa, sa ilalim ng 24 C.F.R. § 206.125(a)(2), kung gusto ng mga tagapagmana na panatilihin ang bahay ng pamilya (sa pamamagitan ng muling pagpopondo nito sa isang conventional mortgage sa pangalan ng isang nasa hustong gulang na bata o pagbabayad ng cash) O ibenta ito sa merkado kapag ang balanse ng reverse mortgage ay lumampas sa kasalukuyang halaga ng bahay, ang servicer ay kinakailangang tanggapin ng LES federal na batas ng

• 100% ng hindi nabayarang balanse ng HECM loan, O
• 95% ng kasalukuyang Fair Market Value ng ari-arian na tinutukoy ng isang opisyal na pagtatasa ng FHA na iniutos ng HUD.

Copy-and-paste na template: HECM Default Cure, Non-Borrowing Asawa, at Paunawa ng mga Tagapagmana¶

Lagyan ng check ang kahon na tumutugma sa iyong sitwasyon at ipadala ang liham na ito sa pamamagitan ng Certified Mail, Return Receipt Requested, Fax, at Email sa reverse mortgage servicer.

URGENT: FORMAL HECM LOSS MITIGATION / OCCUPANCY / NON-BORROWING SPOUSE / HEIRS' NOTICE
(PURSUANT TO 24 C.F.R. PART 206, HUD HANDBOOK 4000.1, AND RESPA 12 C.F.R. § 1024.35/.38)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Reverse Mortgage Servicer, HECM Default / Loss Mitigation / Estates Dept.]
    [Servicer Address, Fax Number, and Email]

RE: HECM Loan Number: [Insert Loan Number] | FHA Case Number: [Insert FHA Case No.]
    Borrower(s) Name: [Name of Borrower]
    Property Address: [Full Street Address]

Dear HECM Servicing & Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE of the following statutory election and request to suspend any "Due and Payable" acceleration or foreclosure referral on the above-referenced HECM loan (check applicable section):

[ ] SECTION A, CURE OF OCCUPANCY DEFAULT (24 C.F.R. §§ 206.27(c), 206.39):
    The Borrower continues to maintain the subject property as their Principal Residence (or has been temporarily absent in a medical/rehabilitation facility for LESS than 12 consecutive months since [Date]). Enclosed are (1) the signed Annual Occupancy Certification, (2) two current utility bills showing active residential service, and (3) a physician's statement confirming temporary medical absence. Demand is made to immediately recall any Due and Payable status and credit back any improper inspection fees.

[ ] SECTION B, REQUEST FOR TAX & INSURANCE (T&I) REPAYMENT PLAN OR AGE 80+ AT-RISK EXTENSION:
    Regarding the Corporate Advance balance of $[Amount] for property taxes and/or hazard insurance:
    (1) [If Borrower is Age 80+ with Health Hardship]: The youngest borrower is age [Age] (DOB: [Date]) and suffers from a critical medical condition documented in the attached Physician Certification. We request that you immediately submit an "At-Risk Extension" request to HUD under HUD Handbook 4000.1.
    (2) [For All Other Borrowers]: I request an immediate Financial Assessment and a [36 / 48 / 60]-Month HECM T&I Repayment Plan calculated at no more than 25% of monthly Surplus Income, and request an immediate stay of foreclosure referral while my application (and State HAF / Senior Tax Deferral application) is processed.

[ ] SECTION C, SURVIVING NON-BORROWING SPOUSE (NBS) DEFERRAL PERIOD (24 C.F.R. § 206.55 & HUD ML 2021-11):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death] (Death Certificate attached). I am the surviving Eligible Non-Borrowing Spouse. We were legally married at loan closing on [Date] and remained married until the Borrower's death, and I occupy the property as my Principal Residence. Pursuant to 24 C.F.R. § 206.55 and HUD Mortgagee Letter 2021-11 (or MOE Assignment for pre-08/04/2014 Case Numbers), I hereby invoke my statutory Deferral Period. Please send me the NBS Annual Certification package immediately.

[ ] SECTION D, HEIRS' / ESTATE NOTICE OF INTENT, APPRAISAL DEMAND, & EXTENSION REQUEST (24 C.F.R. § 206.125):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death]. I am the [Surviving Child / Executor / Successor in Interest] (Death Certificate and proof of heirship/authority attached).
    1) Notice of Intent: The Estate/Heirs hereby give formal notice of intent to [sell the property / purchase and retain the property via refinance] pursuant to 24 C.F.R. § 206.125.
    2) Demand for Payoff Quote & Official HUD Appraisal (95% Rule): Please provide an itemized payoff statement AND order an official HUD Fair Market Value Appraisal so that the Estate/Heirs may satisfy the HECM for the lesser of the unpaid loan balance or 95% of current appraised value under 24 C.F.R. § 206.125(a)(2).
    3) Request for 6-Month Hold & 90-Day HUD Extension: Please confirm the initial 6-month marketing/settlement window through [Date 6 Months from Death] [and grant a 90-Day HUD Extension based on the attached MLS Listing Agreement / Lender Pre-Approval Letter].

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Relationship to Borrower, Address, Phone, and Email]

International reverse mortgage (Equity Release) default at mga nabubuhay na proteksyon ng asawa¶

Kung ikaw o ang isang matandang magulang ay may hawak na reverse mortgage sa labas ng United States, mahigpit na nililimitahan ng mga code ng batas at industriya ang mga foreclosure ng nagpapahiram at negatibong equity:

• Canada (CHIP Reverse Mortgage / HomeEquity Bank at Equitable Bank, Walang Negative Equity Guarantee at Surviving Spouse Rights):
• Mga Default sa Buwis, Seguro, at Pagpapanatili: Sa Canada, ang mga reverse mortgage ay hindi nangangailangan ng buwanang pagbabayad ng prinsipal o interes, ngunit dapat panatilihing napapanahon ng may-ari ng bahay ang munisipal na Mga Buwis sa Ari-arian, Seguro sa Bahay, at Mga Bayarin sa Condo/Strata. Kung mahuhuli ang isang nakatatanda sa mga buwis sa ari-arian, ang pinakamabilis na lunas sa mga lalawigan tulad ng British Columbia, Alberta, at Ontario ay nag-aaplay para sa Provincial/Municipal Seniors Property Tax Deferment Program, na nagbabayad sa mga atraso ng buwis sa munisipyo upang hindi matawagan ng reverse mortgage lender ang utang bilang default.
• Death of Borrower & Heirs' Settlement Window: Kung ang parehong asawa ay nasa titulo (tulad ng hinihiling ng Canadian reverse mortgage underwriting), hindi matatawag ang utang hanggang sa mamatay ang pangalawang asawa o permanenteng lumipat sa pangmatagalang pangangalaga. Sa pagkamatay ng huling nabubuhay na nanghihiram, ang ari-arian/mga tagapagmana ay karaniwang may 180 araw (6 na buwan) upang bayaran ang utang sa pamamagitan ng pagbebenta o muling pagpopondo, na sinusuportahan ng isang kontraktwal No Negative Equity Guarantee (tiyaking hindi kailanman magkakautang ang ari-arian kaysa sa patas na halaga sa pamilihan ng bahay na ibinebenta, basta't natugunan ang mga kondisyon ng pautang).
• United Kingdom (Mga Panghabambuhay na Mortgage, Equity Release Council Standards, Long-Term Care Waiver, at Mga Panuntunan ng FCA):
• Equity Release Council (ERC) Safeguards: Higit sa 90% ng UK Lifetime Mortgages ay sumusunod sa Equity Release Council Standards, na ginagarantiyahan ang dalawang hindi mapag-usapan na karapatan: (1) ang Right to Remain sa iyong ari-arian habang buhay o hanggang sa permanenteng lumipat ka sa pangmatagalang residential na pangangalaga at mananatili ang iyong residential care at (ibinigay ang pangunahing residential care) ang No Negative Equity Guarantee (NNEG), ibig sabihin kapag ang huling nanghihiram ay namatay o pumasok sa permanenteng pangangalaga at ang bahay ay naibenta para sa pinakamahusay na makatwirang makukuhang presyo, ang nanghihiram o ang ari-arian ay hindi mananagot para sa anumang kakulangan kung ang pinagsama-samang interes ng tambalan ay lumampas sa presyo ng bahay.
• 12-Buwan na Window para sa mga Executor: Sa pagkamatay o permanenteng pagpasok sa isang care home ng huling nakaligtas na borrower, karaniwang binibigyan ng UK Lifetime Mortgage lender ang mga tagapagpatupad/tagapagmana 12 buwan upang i-market at ibenta ang property bago magsagawa ng pagpapatupad ng aksyon. Kung ang isang nagpapahiram ay nagbabanta sa pagbawi sa pag-aayos ng ari-arian o insurance ng mga gusali, maghain ng pormal na reklamo sa ilalim ng mga tuntunin ng FCA MCOB at idulog sa Financial Ombudsman Service (FOS).
• Australia (Statutory No Negative Equity Guarantee sa ilalim ng NCCP Act & Services Australia "Home Equity Access Scheme":
• Mandatory Statutory No Negative Equity Guarantee (Mula noong Setyembre 18, 2012): Sa ilalim ng pederal na National Consumer Credit Protection Act 2009 (National Credit Code Sections 86A to 86F), bawat reverse mortgage na pinasok sa Australia noong Setyembre 18, 2012 o pagkatapos ng 18 September 2012 ay may isang Nomandatory na Legal** ay ipinagbabawal ng pederal na batas na humiling o tumanggap ng higit sa halaga sa pamilihan ng reverse-mortgaged property kapag natapos na ang loan (maliban sa mga kaso ng panloloko o sinasadyang pinsala sa ari-arian).
• Protektadong Non-Title-Holding Resident Rights: Sa ilalim ng National Credit Code, kung ang borrower ay nahalal sa pinanggalingan ng loan upang magmungkahi ng isang Non-Title-Holding Resident (gaya ng isang asawa o partner), ang protektadong residente ay may karapatan ayon sa batas na ipagpatuloy ang paninirahan sa bahay kahit na ang pangunahing borrower ay namatay o lumipat sa isang pasilidad sa pangangalaga. Bilang karagdagan, kung ang isang pribadong reverse mortgage ay nasa default o naniningil ng mataas na komersyal na mga rate, ang Age Pension-eligible na mga nakatatanda sa Australia ay maaaring muling mag-refinance ng isang komersyal na reverse mortgage sa mababang interes ng Pamahalaan ng Australia Home Equity Access Scheme (HEAS) na pinangangasiwaan ng Services Australia / Department of Veterans' Affairs agad-agad na nagrereklamo sa pamamagitan ng pagpapahiram ng mga pribadong gawain, at maaaring magpatupad kaagad ng isang Australian Financial Complaints Authority (AFCA).

Mga madalas itanong¶

Sinuri ang mga pinagmulan¶

• U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD, United States): Home Equity Conversion Mortgage (HECM) Regulations (24 C.F.R. Part 206, kasama ang § 206.27 Principal Residence Rules, § 206.55 Deferral Period para sa Kwalipikadong Non-Borrowing Spouses, § 206.206.§ Hei' 206. 95% Payoff Rule at 6-Month/90-Day Extension Timeline, at § 206.205 Property Charges).
• U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD / FHA): Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 (Title II Insured Housing Programs Forward and Reverse Mortgages, HECM Loss Mitigation, 60-Month Repayment Plans, De Minimis T&I Thresholds, at Age 80+ At-Risk Mortgaons) 2019-15, at Liham ng Nagsasangla 2021-11 (Mga Pinalawak na Proteksyon ng Asawa na Hindi Nanghihiram at Pag-aalis ng 90-Araw na Kinakailangang Pamagat na Mabibili).
• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB, United States): Reverse Mortgage Servicing Examination Procedures, RESPA Successor in Interest Rules (12 C.F.R. § 1024.30(d) at § 1024.38(b)(1)(vi)), at You Have a Reverse Rights Response:PB Gabay sa Konsyumer).
• Financial Consumer Agency of Canada (FCAC): Reverse Mortgages sa Canada: Mga Obligasyon ng Borrower at Walang Negatibong Equity Guarantees.
• Financial Conduct Authority (FCA) at Equity Release Council (United Kingdom): MCOB 8 & 9 (Equity Release: Advising and Selling Standards) at Equity Release Council Product Standards (Karapatang Manatili at Walang Negatibong Equity Guarantee).
• Australian Securities and Investments Commission (ASIC / Moneysmart) and Services Australia: National Consumer Credit Protection Act 2009 (National Credit Code Sections 86A to 86F Statutory No Negative Equity Guarantee at Protected Resident Rules) at Home Equity Access Scheme (HEAS) Guidelines.

Mga kaugnay na gabay¶

• Paunawa sa foreclosure, pagtitiis sa mortgage, at pagpapagaan ng pagkawala
• Pagkadelingkuwensiya sa buwis sa ari-arian, pagbebenta ng lien sa buwis, at pagkuha ng homestead
• Pagkansela ng insurance ng mga may-ari ng bahay, pagsakop na puwersahang inilagay, at pagkabigla sa escrow
• Elder conservatorship, pagbawi ng kapangyarihan ng abogado, at pagnanakaw ng fiduciary
• Pagkaantala ng claim sa life insurance, hindi pagkakaunawaan ng benepisyaryo, at pagsubok ng sertipiko ng kamatayan
• Mga numerong pang-emergency ayon sa bansa