Дефолт по обратной ипотеке (HECM), аудит занятости и права супругов, не являющихся заемщиками¶

Получение Уведомления об ускорении срока оплаты или угрозы потери права выкупа по застрахованной на федеральном уровне Ипотеке Home Equity Conversion Mortgage (HECM) или собственной обратной ипотеке - это ужасающий кризис для пожилого домовладельца, выжившего Супруга, не являющегося заемщиком (NBS), или взрослых детей, управляющих имуществом родителей. Поскольку обратная ипотека продавалась как ссуды «без ежемесячного платежа по ипотеке», заемщики и семьи часто были ошеломлены, узнав, что поставщик услуг по обратной ипотеке (такой как PHH Mortgage / Celink, Longbridge Financial, Finance of America Reverse или HUD/Novad) может объявить немедленную выплату всего остатка кредита и начать обращение взыскания по четырем причинам невыплаты: (1) задержка ** налогов на имущество, страхования домовладельцев или взносов ТСЖ («Налоговое и страховое / Дефолт по налогам и страхованию»)**, (2) невозвращение ежегодного Письма о подтверждении занятости или проведение слишком много месяцев в больнице/реабилитационном центре, (3) неспособность поддерживать физическое состояние дома или (4) смерть супруга-заемщика.

Несмотря на агрессивные письма обслуживающего персонала с требованием полной выплаты кредита в течение 30 дней, постановления Федерального департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) (24 C.F.R., часть 206 и Справочник HUD по жилищной политике для одной семьи 4000.1) строго защищают пожилых людей, оставшихся в живых супругов и наследников. В зависимости от причины вы можете остановить лишение права выкупа, используя 60-месячное продление риска HUD (для заемщиков в возрасте 80+ с критическими потребностями в состоянии здоровья), 60-месячный план погашения HECM, Период отсрочки для правомочного супруга, не являющегося заемщиком (даже без судебного акта о завещании на ваше имя в соответствии с HUD Mortgagee Letter 2021-11) или Наследников Правило 95-процентной выплаты без регресса с автоматическим продлением HUD на срок до 12 месяцев.

Сделай это сейчас¶

1. Немедленно определите точную причину, указанную в «Уведомлении о сроке платежа»: Посмотрите вверху письма обслуживающего лица, чтобы увидеть, какой из трех полей отмечен флажком: (A) Невыполнение обязательств по налогам и/или страхованию от рисков (корпоративный аванс), (B) Незаселение/неподтверждение основного места жительства или (C) Смерть последнего выжившего заемщика. Каждый триггер имеет совершенно разные сроки устранения потерь HUD и пакет документов.
2. Устраните «дефолт занятости» за 24 часа, если заемщик все еще проживает в доме (или находился в реабилитационном учреждении/медицинском учреждении МЕНЬШЕ 12 месяцев подряд): Тысячи обратных ипотечных кредитов ежегодно ошибочно называются «Сроками к оплате» просто потому, что пожилой заемщик пропустил по почте ежегодную открытку с подтверждением занятости или провел 3 месяца в больнице или учреждении квалифицированного сестринского ухода. Под 24 C.F.R. § 206.39 и § 206.27©, временное отсутствие для получения медицинской помощи или реабилитации продолжительностью до 12 месяцев подряд НЕ нарушают основное требование о проживании. Немедленно подпишите и отправьте по факсу/электронной почте Ежегодную форму подтверждения занятости вместе с двумя текущими счетами за коммунальные услуги (электричество, воду или газ) и справку от врача, подтверждающую, что заемщик проживает в доме или вернется до истечения 12 месяцев.
3. Запросите «Продление периода риска» (заемщик старше 80 лет с проблемами со здоровьем) или «60-месячный план погашения» в случае невыполнения налоговых и страховых обязательств: Если поставщик услуг авансировал деньги для уплаты просроченных налогов на имущество или страхования домовладельцев («Корпоративный аванс»), не позволяйте ему лишить права выкупа. Согласно Руководству HUD 4000.1, если самому молодому заемщику возраст 80 лет или больше и он имеет критическое состояние здоровья (подтвержденное врачом), которое не позволяет ему передвигаться, обслуживающая организация может запросить продление 12-месячного продления срока действия риска HUD, которое полностью останавливает обращение взыскания. Для всех остальных заемщиков потребуйте Финансовую оценку и план погашения HECM на срок от 12 до 60 месяцев (где вы платите только до 25% вашего ежемесячного «добавочного дохода» в счет задолженности по налогам/страховке) или подайте заявку, если в вашем штате все еще есть открытые гранты Фонда помощи домовладельцам (HAF) или программа Отсрочки налога на недвижимость для пожилых людей.
4. **Немедленно подтвердите свой «Период отсрочки для супруга, отвечающего критериям, не являющегося заемщиком (NBS), если ваш супруг-заемщик скончался: ** Если ваш супруг был единственным лицом, указанным в качестве «Заемщика» в примечании HECM (часто потому, что вам было меньше 62 лет на момент закрытия кредита), и ваш супруг только что умер, ** вам НЕ нужно съезжать или погашать кредит **, если вы были женаты на момент закрытия кредита, оставались в браке до своей смерти, были раскрыты в кредитные документы (для номеров дел после 4 августа 2014 г. или подпадают под расширенное Выборы залогодержателя / MOE HUD для кредитов до 4 августа 2014 г.) и занимают дом в качестве вашего основного места жительства. В соответствии с Письмом HUD для залогодержателя 2021-11 HUD отменил требование о том, чтобы переживший супруг, не являющийся заемщиком, доказал рыночное право собственности или свидетельство о передаче завещания в течение 90 дней, вам нужно только продолжать жить в доме и быть в курсе будущих налогов на недвижимость и страхования.
5. Отправьте письменное «Уведомление о намерениях наследников» в течение 30 дней после смерти заемщика, чтобы зафиксировать 6-месячное + два 90-дневных продления (всего 12 месяцев) И Правило 95%: Если оба родителя скончались, а вы являетесь наследником/исполнителем, у вас есть первоначальные 6 месяцев с даты смерти, плюс два 90-дневных продления HUD (до Всего 12 месяцев), чтобы продать дом или рефинансировать его. Еще лучше, если обратная ипотека находится «под водой» (например, остаток кредита вырос до 350 000 долларов США, но дом стоит всего 260 000 долларов США), федеральное регулирование (24 CFR § 206.125(a)(2) и § 206.107) дает наследникам абсолютное право ** сохранить семейный дом или продать его, выплатив МЕНЬШУЮ из (a) полную сумму кредита. баланс, или (b) 95 процентов текущей справедливой рыночной стоимости, оцененной HUD (247 000 долларов США)**, при этом страховка FHA навсегда погасит оставшуюся задолженность в размере 103 000 долларов США.
6. Свяжитесь с одобренным HUD консультантом по умолчанию HECM (1-800-569-4287) и обеспечьте безопасность пожилых жителей: Позвоните на официальную линию жилищных консультаций HUD по телефону 1-800-569-4287 и запросите сертифицированного HUD консультанта по умолчанию HECM (бесплатно). Если подрядчик по охране имущества, нанятый обслуживающей организацией, незаконно пытается запереть жилой дом, отключить коммунальные услуги или вывезти вещи в пределах 5 метров (16 футов) от занятого места жительства, позвоните по местному номеру службы экстренной помощи (911 в США и Канаде, 112 в ЕС, 999 в Великобритании) или проверьте наш номера экстренных служб каталог немедленно.

Схема принятия решений: прекращение обратного обращения взыскания по ипотеке по типу по умолчанию¶

Определите, какой филиал относится к вашему обратному ипотечному кризису, и немедленно примените соответствующую защиту HUD.

flowchart TD
    A["Получите HECM «Срок оплаты» или уведомление о потере права выкупа"] --> B{"Что спровоцировало дефолт?"}
    B -->|"1. Налог на недвижимость, страхование домовладельцев или дефолт ТСЖ (T&I)"| C{"Сколько задолженность и возраст заемщика?"}
    C -->|"Общая задолженность менее 5000 долларов США"| D["Специалист по обслуживанию должен отложить направление по делу о взыскании задолженности (порог De Minimis), пока вы лечитесь"]
    C -->|"Самый молодой заемщик старше 80 лет с серьезным заболеванием"| E["Отправьте письмо от врача для HUD «Продление периода риска» (прекращает лишение права выкупа с шагом в 1 год)"]
    C -->|"Все остальные заемщики"| F["Запросить план погашения HECM на срок от 12 до 60 месяцев (25% от дополнительного дохода) + отсрочка уплаты налогов штата"]
    B -->|"2. Аудит занятости/отсутствие по медицинским показаниям"| G{"Заемщик отсутствовал более 12 месяцев подряд?"}
    G -->|"Нет (все еще живете дома ИЛИ в больнице/реабилитационном центре <12 месяцев)"| H["Предоставьте подписанный сертификат проживания + 2 счета за коммунальные услуги + справку от врача (мгновенное восстановление)"]
    G -->|"Да (постоянно в доме престарелых >12 месяцев) и нет созаемщика"| I["Переход к отсрочке супруга без кредита ИЛИ продажа/рефинансирование семьи 95%"]
    B -->|"3. Смерть супруга-заемщика"| J{"Кто остается дома?"}
    J -->|"Переживший супруг, не имеющий кредита (NBS)"| K["Вызвать период отсрочки HUD (после 04.08.2014 г.) или назначение Министерства образования (до 04.08.2014 г.) в соответствии с ML 2021-11."]
    J -->|"Взрослые Дети/Наследники/Наследство"| L["Подайте письменное уведомление о намерениях в течение 30 дней -> Блокировка в течение 6 месяцев + Два продления на 90 дней + Правило выплаты 95%"]

Защита 1: устранение дефолта по налогам и страхованию (T&I) без потери дома¶

Когда заемщик по обратной ипотеке не уплачивает окружной налог на недвижимость или допускает истечение срока действия страховки домовладельцев (см. Руководство по непродлению страхования домовладельцев и принудительному размещению), правила HUD требуют, чтобы обслуживающая компания авансировала корпоративные средства для выплаты сборщику налогов или для покупки страхового полиса, а затем задекларировала обратную ипотеку в разделе Налоговый и страховой (T&I) дефолт.

Прежде чем обслуживающий персонал сможет на законных основаниях передать кредит HECM адвокату по взысканию задолженности в связи с невыполнением обязательств по T&I, Справочник HUD 4000.1 (Раздел III.A.3) предоставляет вам пять конкретных мер по снижению потерь:

Защита 2: пережить «аудит занятости» или длительное пребывание в больнице/доме престарелых¶

Под 24 C.F.R. § 206.27©, обратная ипотека сохраняет хорошую репутацию только до тех пор, пока недвижимость служит основным местом жительства хотя бы одного заемщика. Сервисные службы проверяют заполняемость каждый год (и сразу же, когда почта возвращается как недоставленная или сосед сообщает, что в доме тихо).

Три правила, которые останавливают незаконное лишение права выкупа «незаселени延

1. Правило созаемщика (100% защита, даже если один из супругов постоянно попадает в дом престарелых): Если муж и жена оба указаны в качестве созаемщиков в обратной ипотеке, и муж навсегда переезжает в учреждение по уходу за памятью или квалифицированный сестринский уход на всю оставшуюся жизнь, заем НЕ МОЖЕТ называться подлежащим оплате до тех пор, пока жена (созаемщик) продолжает жить в доме, являющемся ее основным местом жительства.
2. Правило отсутствия по болезни в течение 12 месяцев подряд (для индивидуального заемщика): Если в кредите участвует только один заемщик (или оба созаемщика находятся в учреждении), заемщику по закону разрешается отсутствовать дома в больнице, реабилитационном центре, учреждении для престарелых или доме родственников в течение до 12 месяцев подряд (365 дней) из-за физического или психического заболевания, не вызывая дефолта.
3. Важное действие до 12-го месяца: Если единственный заемщик приближается к 330-му дню пребывания в реабилитационном учреждении, возвращение домой для проживания (с медицинским обслуживанием на дому) до 365-го дня обнуляет 12-месячные часы, при условии, что дом действительно остается его основным местом жительства.
4. Никогда не игнорируйте ежегодное письмо о подтверждении занятости: Каждый год в годовщину закрытия вашего кредита обслуживающая организация отправляет по почте одностраничную Форма подтверждения занятости. Если вы не подпишете и не вернете его в течение 30 дней, сервисная служба отправит по почте предупреждающее уведомление, отправит выездного инспектора постучать в вашу дверь и сфотографировать ваш электрический счетчик с обочины (взимая с вашего кредита комиссию за осмотр имущества в размере 20 долларов США) и инициирует запрос на оплату незанятости в HUD. Всегда возвращайте подписанный сертификат занятости заказной почтой И по электронной почте/факсу, сохраняя копию для своих файлов.

Защита 3: Защита выжившего «супруга, не являющегося заемщиком (NBS)» после смерти заемщика¶

Исторически сложилось так, что ипотечные брокеры часто убеждали супружеские пары лишить младшего супруга (особенно супруга моложе 62 лет) от права собственности на дом, чтобы старший супруг мог претендовать на более крупную выплату по обратной ипотеке. Когда старший супруг-заемщик умер, слуги безжалостно лишили права выкупа у скорбящей вдовы или вдовца («супруг-незаемщик»).

После федеральных судебных разбирательств (Беннетт против Донована и Планкетт против Кастро) и крупных реформ политики HUD выжившие супруги, не являющиеся заемщиками, теперь имеют мощное федеральное право оставаться в своем доме до конца своей жизни без ежемесячных платежей по ипотеке:

Как работает «Период отсрочки» для супруга, не являющегося заемщиком HUD¶

Была ли обратная ипотека вашего супруга выдана 4 августа 2014 г. или после этой даты (номер дела FHA присвоен 04.08.2014 г. или после этой даты, регулируется 24 C.F.R. § 206.55) или до 4 августа 2014 г. (регулируется правилами HUD Дополнительные выборы залогодержателя/назначение Министерства экономики согласно HUD) Письмо залогодержателя 2019-15 и 2021-11), вы имеете право на отсрочку обращения взыскания на всю оставшуюся жизнь как Соответствующий супругу, не являющемуся заемщиком, если вы соответствуете этим требованиям:

1. Состояли в браке на момент закрытия сделки и на момент смерти: вы состояли в законном браке с заемщиком на момент закрытия обратной ипотеки (или состояли в однополых отношениях, когда по закону запрещено вступать в брак, а затем вступили в законный брак до смерти заемщика) и оставались в браке до смерти заемщика;
2. Основное место жительства: Вы в настоящее время проживаете и проживали на момент смерти заемщика в заложенном объекте недвижимости в качестве вашего основного места жительства;
3. Больше не требуется доказывать право собственности в течение 90 дней (прорывное письмо HUD для залогодержателя 2021-11): До мая 2021 года обслуживающие компании лишили права выкупа тысячи вдов, поскольку суду по делам о наследстве требовалось больше 90 дней, чтобы зарегистрировать документ о доме на имя вдовы. В соответствии с Письмом HUD для залогодержателя 2021-11, HUD навсегда отменил требование о том, что переживший супруг, не являющийся заемщиком, должен доказать рыночное право собственности или юридическое право оставаться в собственности в течение 90 дней после смерти заемщика.
4. Ваши текущие обязательства в течение периода отсрочки: Хотя вы больше не можете получать новые денежные средства из обратной ипотечной кредитной линии, вы ежемесячно выплачиваете основную сумму долга и проценты в размере 0 долларов США до конца своей жизни, вы должны просто (а) вернуть ежегодное Свидетельство о занятости и правомочности супруга, не являющегося заемщиком, (б) своевременно платить все текущие налоги на имущество и страховые взносы домовладельцев, и (в) поддерживать собственность.

Защита 4: Права взрослых детей и наследников после смерти последнего заемщика (правило 95% и 12-месячный период)¶

Когда последний выживший заемщик (и любой правомочный супруг, не являющийся заемщиком) скончается, обратная ипотека становится подлежащей оплате. Однако поставщики услуг часто запугивают скорбящих детей ложными «30-дневными предупреждениями о потере права выкупа», скрывая при этом два наиболее важных федеральных права, предусмотренных 24 C.F.R. § 206.125:

1. Как разблокировать полную 12-месячную шкалу (начальные 6 месяцев + два 90-дневных расширения HUD)¶

• Первоначальное 30-дневное уведомление о намерениях: В течение 30 дней с момента получения «Уведомления о подлежащем оплате» от обслуживающего лица после смерти родителя наследники или управляющий имуществом должны отправить письменное Уведомление о намерениях (используя приведенный ниже шаблон), в котором указывается, намерена ли семья (А) продать недвижимость, (Б) погасить/рефинансировать обратную ипотеку, чтобы сохранить дом в семье, или (C) Оформить договор вместо обращения взыскания.
• Автоматическое 6-месячное окно (180 дней после смерти): Согласно 24 C.F.R. § 206.125(d): как только вы уведомите обслуживающую организацию о своем намерении продать или погасить кредит, у вас есть начальные 6 месяцев с даты смерти заемщика для завершения продажи или рефинансирования, прежде чем обращение взыскания может быть завершено.
• Два 90-дневных продления HUD (месяцы с 7 по 9 и месяцы с 10 по 12): Если дом не продан или завещание/рефинансирование все еще продолжается по мере приближения 6-го месяца, отправьте письменный запрос на первое 90-дневное продление HUD (по крайней мере за 15-30 дней до истечения 6-месячного срока), прикрепив доказательство активного маркетинга (подписанное MLS). Листинговое соглашение с агентом по недвижимости ИЛИ Подписанное заявление на получение кредита/предварительное письмо от ипотечного кредитора плюс завещательное письмо). При необходимости вы можете подать заявку на Второе 90-дневное продление HUD, что даст вашей семье полные 12 месяцев на продажу или рефинансирование.

2. Правило выплаты «95% оценочной стоимости» без права регресса (24 C.F.R., § 206.125(a)(2))¶

Каждая обратная ипотека HECM, застрахованная FHA, представляет собой 100-процентную ссуду без права регресса: ни другие имущественные активы умершего заемщика (банковские счета, страхование жизни, автомобили), ни наследники лично никогда не могут быть привлечены к ответственности ни на пенни больше, чем стоит сам дом.

Еще лучше, согласно 24 C.F.R. § 206.125(a)(2), если наследники хотят ** сохранить семейный дом** (путем рефинансирования его в традиционную ипотеку на имя взрослого ребенка или выплату наличными) ИЛИ продать его на рынке, когда обратный остаток по ипотеке превышает текущую стоимость дома, обслуживающее лицо согласно федеральному закону обязано принять МЕНЬШЕЕ из:

• 100% неоплаченного остатка кредита HECM, ИЛИ
• 95 % от текущей справедливой рыночной стоимости недвижимости, определенной в ходе официальной оценки FHA по заказу HUD.

Скопируйте и вставьте шаблон: Лечение по умолчанию HECM, Супруг, не занимающий кредит, и Уведомление наследников¶

Установите флажок, соответствующий вашей ситуации, и отправьте это письмо по почте Заказной почтой, с уведомлением о возврате, факсом и электронной почтой в службу обратной ипотеки.

URGENT: FORMAL HECM LOSS MITIGATION / OCCUPANCY / NON-BORROWING SPOUSE / HEIRS' NOTICE
(PURSUANT TO 24 C.F.R. PART 206, HUD HANDBOOK 4000.1, AND RESPA 12 C.F.R. § 1024.35/.38)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Reverse Mortgage Servicer, HECM Default / Loss Mitigation / Estates Dept.]
    [Servicer Address, Fax Number, and Email]

RE: HECM Loan Number: [Insert Loan Number] | FHA Case Number: [Insert FHA Case No.]
    Borrower(s) Name: [Name of Borrower]
    Property Address: [Full Street Address]

Dear HECM Servicing & Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE of the following statutory election and request to suspend any "Due and Payable" acceleration or foreclosure referral on the above-referenced HECM loan (check applicable section):

[ ] SECTION A, CURE OF OCCUPANCY DEFAULT (24 C.F.R. §§ 206.27(c), 206.39):
    The Borrower continues to maintain the subject property as their Principal Residence (or has been temporarily absent in a medical/rehabilitation facility for LESS than 12 consecutive months since [Date]). Enclosed are (1) the signed Annual Occupancy Certification, (2) two current utility bills showing active residential service, and (3) a physician's statement confirming temporary medical absence. Demand is made to immediately recall any Due and Payable status and credit back any improper inspection fees.

[ ] SECTION B, REQUEST FOR TAX & INSURANCE (T&I) REPAYMENT PLAN OR AGE 80+ AT-RISK EXTENSION:
    Regarding the Corporate Advance balance of $[Amount] for property taxes and/or hazard insurance:
    (1) [If Borrower is Age 80+ with Health Hardship]: The youngest borrower is age [Age] (DOB: [Date]) and suffers from a critical medical condition documented in the attached Physician Certification. We request that you immediately submit an "At-Risk Extension" request to HUD under HUD Handbook 4000.1.
    (2) [For All Other Borrowers]: I request an immediate Financial Assessment and a [36 / 48 / 60]-Month HECM T&I Repayment Plan calculated at no more than 25% of monthly Surplus Income, and request an immediate stay of foreclosure referral while my application (and State HAF / Senior Tax Deferral application) is processed.

[ ] SECTION C, SURVIVING NON-BORROWING SPOUSE (NBS) DEFERRAL PERIOD (24 C.F.R. § 206.55 & HUD ML 2021-11):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death] (Death Certificate attached). I am the surviving Eligible Non-Borrowing Spouse. We were legally married at loan closing on [Date] and remained married until the Borrower's death, and I occupy the property as my Principal Residence. Pursuant to 24 C.F.R. § 206.55 and HUD Mortgagee Letter 2021-11 (or MOE Assignment for pre-08/04/2014 Case Numbers), I hereby invoke my statutory Deferral Period. Please send me the NBS Annual Certification package immediately.

[ ] SECTION D, HEIRS' / ESTATE NOTICE OF INTENT, APPRAISAL DEMAND, & EXTENSION REQUEST (24 C.F.R. § 206.125):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death]. I am the [Surviving Child / Executor / Successor in Interest] (Death Certificate and proof of heirship/authority attached).
    1) Notice of Intent: The Estate/Heirs hereby give formal notice of intent to [sell the property / purchase and retain the property via refinance] pursuant to 24 C.F.R. § 206.125.
    2) Demand for Payoff Quote & Official HUD Appraisal (95% Rule): Please provide an itemized payoff statement AND order an official HUD Fair Market Value Appraisal so that the Estate/Heirs may satisfy the HECM for the lesser of the unpaid loan balance or 95% of current appraised value under 24 C.F.R. § 206.125(a)(2).
    3) Request for 6-Month Hold & 90-Day HUD Extension: Please confirm the initial 6-month marketing/settlement window through [Date 6 Months from Death] [and grant a 90-Day HUD Extension based on the attached MLS Listing Agreement / Lender Pre-Approval Letter].

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Relationship to Borrower, Address, Phone, and Email]

Дефолт по международной обратной ипотеке (выпуск акций) и защита пережившего супруга¶

Если вы или пожилой родитель владеете обратной ипотекой за пределами Соединенных Штатов, законодательные и отраслевые кодексы строго ограничивают потерю права выкупа кредитором и отрицательный капитал:

• Канада (обратная ипотека CHIP / HomeEquity Bank и Equitable Bank, гарантия отсутствия отрицательного капитала и права пережившего супруга):
• Невыполнение обязательств по налогам, страхованию и алиментам. В Канаде обратная ипотека не требует ежемесячных выплат основной суммы долга или процентов, но домовладелец должен своевременно платить муниципальные налоги на недвижимость, страхование дома и плату за квартиру/страту. Если пожилой человек отстает от уплаты налогов на недвижимость, самым быстрым решением в таких провинциях, как Британская Колумбия, Альберта и Онтарио, является подача заявления на участие в Провинциальной/муниципальной программе отсрочки налога на имущество для пожилых людей, которая погашает задолженность по муниципальному налогу, поэтому кредитор по обратной ипотеке не может отозвать кредит в случае невыполнения обязательств.
• Окно расчета по смерти заемщика и наследникам: Если оба супруга имеют право собственности (как того требует канадский андеррайтинг обратной ипотеки), срок погашения кредита не может быть отозван до тех пор, пока второй супруг не умрет или не перейдет под долгосрочную опеку. После смерти последнего выжившего заемщика у поместья/наследников обычно есть 180 дней (6 месяцев) для погашения кредита путем продажи или рефинансирования, подкрепленного договорной гарантией отсутствия отрицательного капитала (гарантирующей, что поместье никогда не задолжает больше, чем справедливая рыночная стоимость дома при продаже, при условии соблюдения условий кредита).
• Великобритания (пожизненная ипотека, стандарты Совета по выпуску акций, отказ от долгосрочного ухода и правила FCA):
• Гарантии Совета по выпуску акций (ERC): Более 90% пожизненных ипотечных кредитов в Великобритании придерживаются Стандартов Совета по выпуску акций, которые гарантируют два необоротных права: (1) Право оставаться в своей собственности на всю жизнь или до тех пор, пока вы не переедете навсегда под долгосрочный уход (при условии, что недвижимость остается вашим основным местом жительства и вы соблюдаете договор) и (2) Нет отрицательного капитала Гарантия (NNEG), означающая, что когда последний заемщик умирает или попадает под постоянный уход, а дом продается по лучшей, разумно доступной цене, ни заемщик, ни имущество никогда не несут ответственности за любую недостачу, если объединенные сложные проценты превышают цену дома.
• 12-месячный период для исполнителей: после смерти или постоянного переезда в дом престарелых последнего выжившего заемщика британские кредиторы пожизненной ипотеки обычно предоставляют исполнителям/наследникам 12 месяцев на продажу и продажу имущества, прежде чем предпринимать принудительные меры. Если кредитор угрожает вернуть право собственности в связи с ремонтом имущества или страхованием зданий, подайте официальную жалобу в соответствии с правилами FCA MCOB и передайте ее в Службу финансового омбудсмена (FOS).
• Австралия (Законодательная гарантия отсутствия отрицательного капитала в соответствии с Законом NCCP и службами Австралии «Схема доступа к собственному капиталу»):
• Обязательная установленная законом гарантия отсутствия отрицательного капитала (с 18 сентября 2012 г.): В соответствии с федеральным Национальным законом о защите потребительских кредитов 2009 (Разделы 86A-86F Национального кредитного кодекса) каждая обратная ипотека, заключенная в Австралии 18 сентября 2012 г. или после этой даты, предусматривает обязательную законодательную гарантию отсутствия отрицательного капитала, кредитору запрещено в соответствии с федеральным законом требовать или получать сумму, превышающую рыночную стоимость заложенного имущества по окончании срока действия кредита (за исключением случаев мошенничества или умышленного нанесения ущерба имуществу).
• Защищенные права резидента, не имеющего титула. В соответствии с Национальным кредитным кодексом, если заемщик при выдаче кредита решил назначить резидента, не имеющего титула (например, супруга или партнера), этот защищенный житель имеет законное право продолжать жить в доме даже после того, как основной заемщик умирает или переезжает в учреждение по уходу за престарелыми. Кроме того, если частная обратная ипотека не выплачена или взимается высокая коммерческая ставка, австралийские пожилые люди, имеющие право на коммерческую обратную ипотеку, могут рефинансировать коммерческую обратную ипотеку в рамках низкопроцентной Схемы доступа к собственному капиталу (HEAS) правительства Австралии, администрируемой Службой Австралии / Департаментом по делам ветеранов, и могут немедленно прекратить принудительное исполнение требований частным кредитором, подав жалобу в Австралийское управление по рассмотрению финансовых жалоб (AFCA).

Часто задаваемые вопросы¶

Источники проверены¶

• НАС. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD, США): Правила о конверсионной ипотеке под залог собственного капитала (HECM) (24 C.F.R., часть 206, включая § 206.27 «Правила основного проживания», § 206.55 «Период отсрочки для имеющих право супругов, не являющихся заемщиками», § 206.107 и § 206.125 «95% наследников»). Правило выплаты и сроки продления на 6 месяцев/90 дней, а также § 206.205 «Сборы за имущество»).
• НАС. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD / FHA): Справочник по жилищной политике для одной семьи 4000.1 (Раздел II застрахованных жилищных программ прямой и обратной ипотеки, смягчение потерь HECM, 60-месячные планы погашения, пороговые значения De Minimis T&I и продление периода риска в возрасте 80+ лет), Письмо ипотечнику 2019-15, и Письмо залогодержателю 2021-11 (Расширенная защита супругов, не занимающих займы, и отмена требования о 90-дневном рыночном праве собственности).
• Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB, США): Процедуры проверки обслуживания обратной ипотеки, Правила преемника интересов RESPA (12 CFR § 1024.30(d) и § 1024.38(b)(1)(vi)) и У вас есть обратная ипотека: знайте свои права и обязанности (Руководство для потребителей CFPB).
• Агентство потребителей финансовых услуг Канады (FCAC): Обратная ипотека в Канаде: обязательства заемщика и отсутствие отрицательных гарантий акционерного капитала.
• Управление по финансовому регулированию (FCA) и Совет по выпуску акций (Великобритания): MCOB 8 и 9 (Выпуск акций: стандарты консультирования и продажи) и Стандарты продуктов Совета по выпуску акций (право на сохранение и отсутствие отрицательных гарантий по акциям).
• Австралийская комиссия по ценным бумагам и инвестициям (ASIC/Moneysmart) и службам Австралии: Национальный закон о защите потребительских кредитов 2009 года (разделы 86A-86F Национального кредитного кодекса, устанавливающие отсутствие гарантий отрицательного капитала и правила защиты резидентов) и Руководство по схеме доступа к собственному капиталу (HEAS).

Связанные руководства¶

• Уведомление о потере права выкупа, отсрочка ипотечного кредита и уменьшение потерь
• Просрочка налога на имущество, продажа налогового залога и выкуп усадьбы
• Отмена страховки домовладельцев, принудительное страхование и шок условного депонирования
• Опека над пожилыми людьми, отзыв доверенности и фидуциарная кража
• Задержка претензии по страхованию жизни, спор о бенефициаре и сортировка свидетельства о смерти
• Номера экстренных служб по странам