Skip to content

రివర్స్ తనఖా (HECM) డిఫాల్ట్, ఆక్యుపెన్సీ ఆడిట్‌లు మరియు జీవిత భాగస్వామికి రుణం తీసుకోని హక్కులు

ఎమర్జెన్సీ నంబర్‌లు దేశాన్ని బట్టి మారుతూ ఉంటాయి. ఈ పేజీ యునైటెడ్ స్టేట్స్ మరియు కెనడా కోసం 911 నంబర్‌ని ఉపయోగిస్తుంది. అనేక ఇతర దేశాలు 112, 999 లేదా మరొక సంఖ్యను ఉపయోగిస్తాయి. మీ దేశం కోసం సంఖ్యను కనుగొనండి.

ఫెడరల్ ఇన్సూరెన్స్ చేయబడిన హోమ్ ఈక్విటీ కన్వర్షన్ మార్ట్‌గేజ్ (HECM) లేదా యాజమాన్య రివర్స్ తనఖాపై "బకాయి మరియు చెల్లించవలసిన" త్వరణం నోటీసు లేదా జప్తు ముప్పును స్వీకరించడం అనేది పాత ఇంటి యజమానికి, జీవించి ఉన్న పెద్దల పిల్లలకి జీవిత భాగస్వామికి భయంకరమైన సంక్షోభం. ఎస్టేట్. రివర్స్ తనఖాలు "నెలవారీ తనఖా చెల్లింపులు లేవు" రుణాలుగా మార్కెట్ చేయబడినందున, రివర్స్ తనఖా సేవకుడు (PHH మార్ట్‌గేజ్ / సెలింక్, లాంగ్‌బ్రిడ్జ్ ఫైనాన్షియల్, ఫైనాన్స్ ఆఫ్ అమెరికా రివర్స్ లేదా HUD/నోవాడ్ వంటివి) తక్షణమే ** ప్రారంభ మరియు మొత్తం రుణం కోసం చెల్లించవలసిన నాలుగు బ్యాలెన్స్‌లను వెంటనే కాల్ చేయగలరని తెలుసుకోవడానికి రుణగ్రహీతలు మరియు కుటుంబాలు తరచుగా కళ్ళుమూసుకుంటారు. నాన్-పేమెంట్ ట్రిగ్గర్లు: (1) ఆస్తి పన్నులు, గృహయజమానుల బీమా లేదా HOA బకాయిలు ("పన్ను మరియు బీమా / T&I డిఫాల్ట్"), (2) వార్షిక ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేషన్ లెటర్ని తిరిగి ఇవ్వడంలో విఫలమవడం లేదా చాలా నెలలు ఆసుపత్రి/పునరావాస గృహంలో గడపడం, (3) అరువు తీసుకున్న జీవిత భాగస్వామి మరణం.

30 రోజులలోపు పూర్తి రుణ చెల్లింపును కోరుతూ ఉగ్రమైన సర్వీసర్ లెటర్‌లు ఉన్నప్పటికీ, ఫెడరల్ డిపార్ట్‌మెంట్ ఆఫ్ హౌసింగ్ అండ్ అర్బన్ డెవలప్‌మెంట్ (HUD) నిబంధనలు (24 C.F.R. పార్ట్ 206 మరియు HUD సింగిల్ ఫ్యామిలీ హౌసింగ్ పాలసీ హ్యాండ్‌బుక్ 4000.1) కఠినంగా వృద్ధులను కాపాడుతుంది. ట్రిగ్గర్‌పై ఆధారపడి, మీరు 60-నెలల HUD అట్-రిస్క్ ఎక్స్‌టెన్షన్‌ను (క్లిష్టమైన ఆరోగ్య అవసరాలతో 80+ ఏళ్ల వయస్సు ఉన్న రుణగ్రహీతల కోసం), 60-నెలల HECM రీపేమెంట్ ప్లాన్ని ఉపయోగించి జప్తును ఆపివేయవచ్చు. HUD మార్ట్‌గేజీ లేఖ 2021-11), లేదా వారసుల 95 శాతం నాన్-రికోర్స్ చెల్లింపు నియమం 12 నెలల వరకు ఆటోమేటిక్ HUD పొడిగింపులు.

ఇప్పుడే ఇలా చేయండి

  1. ** "బకాయి మరియు చెల్లించవలసిన నోటీసు"పై ముద్రించిన ఖచ్చితమైన ట్రిగ్గర్‌ను వెంటనే గుర్తించండి:** మూడు పెట్టెల్లో ఏది తనిఖీ చేయబడిందో చూడడానికి సేవకుని లేఖ ఎగువన చూడండి: (A) పన్ను మరియు/లేదా ప్రమాద బీమా డిఫాల్ట్ (కార్పొరేట్ అడ్వాన్స్), (B) నాన్-ఆక్యుపెన్సీ చివరిగా జీవించి ఉన్న రుణగ్రహీత మరణం. ప్రతి ట్రిగ్గర్ పూర్తిగా భిన్నమైన HUD లాస్-మిటిగేషన్ క్యూర్ టైమ్‌లైన్ మరియు పేపర్‌వర్క్ ప్యాకేజీని కలిగి ఉంటుంది.
  2. ** రుణగ్రహీత ఇప్పటికీ ఇంటిలోనే నివసిస్తుంటే (లేదా వరుసగా 12 నెలల కంటే తక్కువ కాలం పాటు పునరావాసం/సంరక్షణ సదుపాయంలో ఉన్నట్లయితే) 24 గంటల్లో "ఆక్యుపెన్సీ డిఫాల్ట్"ని క్యూర్ చేయండి:** వృద్ధ రుణగ్రహీత వార్షికంగా పోస్ట్‌అప్‌నసీ* ఆసుపత్రిలో లేదా నైపుణ్యం కలిగిన నర్సింగ్ సౌకర్యం. కింద 24 C.F.R. § 206.39 మరియు § 206.27©, వైద్య సంరక్షణ లేదా పునరావాసం కోసం తాత్కాలిక గైర్హాజరు ** వరుసగా 12 నెలల వరకు** ప్రధాన నివాస అవసరాన్ని ఉల్లంఘించవద్దు. తక్షణమే సంతకం చేసి, వార్షిక ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేషన్ ఫారమ్తో పాటు రెండు కరెంట్ యుటిలిటీ బిల్లులు (విద్యుత్, నీరు లేదా గ్యాస్) మరియు రుణగ్రహీత ఇంటిలో నివసిస్తున్నారని లేదా 12-నెలల మార్క్‌లోపు తిరిగి వస్తారని నిర్ధారించే వైద్యుని నోట్‌తో పాటు ఫ్యాక్స్/ఇమెయిల్ చేయండి.
  3. పన్ను మరియు బీమా డిఫాల్ట్‌ల కోసం "ఆపదలో ఉన్న పొడిగింపు" (ఆరోగ్య ఇబ్బందులతో రుణగ్రహీత వయస్సు 80+) లేదా "60-నెలల రీపేమెంట్ ప్లాన్" కోసం అభ్యర్థించండి: మీరిన ఆస్తి పన్నులు చెల్లించడానికి లేదా ఇంటి యజమానుల భీమా ("కార్పొరేట్ అడ్వాన్స్కి అనుమతించవద్దు), **కార్పొరేట్ అడ్వాన్స్‌ని అనుమతించవద్దు. HUD హ్యాండ్‌బుక్ 4000.1 ప్రకారం, అతి పిన్న వయస్కుడైన వ్యక్తి వయస్సు 80 లేదా అంతకంటే ఎక్కువ ఉంటే మరియు తరలించడాన్ని నిరోధించే క్లిష్ట ఆరోగ్య పరిస్థితి (డాక్టర్ ద్వారా ధృవీకరించబడినది) ఉన్నట్లయితే, సర్వీసర్ పునరుత్పాదక **12-నెలల HUD "అట్-రిస్క్ ఎక్స్‌టెన్షన్"**ని పూర్తిగా ఫోర్క్‌లోజర్‌ని అభ్యర్థించవచ్చు. ఇతర రుణగ్రహీతలందరికీ, ఆర్థిక మదింపు & 12-నుండి-60-నెలల HECM రీపేమెంట్ ప్లాన్ (ఇక్కడ మీరు మీ నెలవారీ "మిగులు ఆదాయం"లో 25% వరకు మాత్రమే తిరిగి పన్నులు/ఇన్సూరెన్స్‌కి చెల్లిస్తారు) లేదా మీ రాష్ట్రం ఇంకా తెరిచి ఉన్నట్లయితే దరఖాస్తు చేసుకోండి *గృహ యజమాని సహాయ నిధి పన్ను వాయిదా ** ప్రోగ్రామ్.
  4. మీ రుణం తీసుకున్న జీవిత భాగస్వామి మరణించినట్లయితే వెంటనే మీ "అర్హత కలిగిన నాన్-బారోయింగ్ జీవిత భాగస్వామి (NBS) వాయిదా వ్యవధి"ని నిర్ధారించండి: HECM నోట్‌లో "రుణగ్రహీత"గా జాబితా చేయబడిన వ్యక్తి మీ జీవిత భాగస్వామి మాత్రమే అయితే (తరచుగా మీరు 62 సంవత్సరాల కంటే తక్కువ వయస్సు ఉన్నందున రుణం మూసివేయబడినప్పుడు) మరియు ** రుణం చెల్లించకపోతే* మీ జీవిత భాగస్వామి అప్పును చెల్లించకపోతే* రుణం ముగిసే సమయానికి వివాహం చేసుకున్నారు, వారు మరణించే వరకు వివాహం చేసుకున్నారు, లోన్ డాక్యుమెంట్‌లలో వెల్లడించబడ్డాయి (ఆగస్టు 4, 2014 తర్వాత కేసు సంఖ్యలు, లేదా HUD యొక్క విస్తరించిన మార్ట్‌గేజీ ఐచ్ఛిక ఎన్నికలు / MOE కింద అర్హత పొందండి HUD మార్ట్‌గేజీ లెటర్ 2021-11 ప్రకారం, జీవించి ఉన్న రుణం తీసుకోని జీవిత భాగస్వామి 90 రోజులలోపు మార్కెట్ చేయదగిన చట్టపరమైన శీర్షిక లేదా ప్రొబేట్ డీడ్ బదిలీని రుజువు చేయాలనే ఆవశ్యకతను HUD ** రద్దు చేసింది, మీరు ఇంటిలో నివసించడం మాత్రమే కొనసాగించాలి మరియు భవిష్యత్తులో ఆస్తి పన్నులు మరియు బీమాపై ప్రస్తుత స్థితిని కొనసాగించాలి.
  5. రుణగ్రహీత మరణించిన 30 రోజులలోపు వ్రాతపూర్వకంగా "వారసుల ఉద్దేశం యొక్క నోటీసు"ని పంపండి ఇంటిని విక్రయించడానికి లేదా రీఫైనాన్స్ చేయడానికి 90-రోజుల HUD పొడిగింపులు (మొత్తం 12 నెలల వరకు). ఇంకా మంచిది, రివర్స్ తనఖా "నీటి అడుగున" అయితే (ఉదాహరణకు, రుణం బ్యాలెన్స్ $350,000కి పెరిగింది, కానీ ఇంటి విలువ $260,000 మాత్రమే), ఫెడరల్ రెగ్యులేషన్ (24 C.F.R. § 206.125(a)(2) మరియు § 206.10 కుటుంబానికి * 206.10 హక్కు ఇస్తుంది. లేదా FHA భీమాతో మిగిలిన \(103,000 రుణాన్ని శాశ్వతంగా తుడిచిపెట్టడంతో పాటు (a) పూర్తి రుణ బ్యాలెన్స్ లేదా (b) ప్రస్తుత HUD-మదింపు చేయబడిన సరసమైన మార్కెట్ విలువలో 95 శాతం (\)247,000) చెల్లించడం ద్వారా దానిని విక్రయించండి.
  6. ** HUD- ఆమోదించబడిన HECM డిఫాల్ట్ కౌన్సెలర్‌తో కనెక్ట్ అవ్వండి (1-800-569-4287) మరియు వృద్ధ నివాసితుల భద్రతను రక్షించండి:** HUD యొక్క అధికారిక హౌసింగ్ కౌన్సెలింగ్ లైన్‌కి ** కాల్ చేయండి1-800-569-4287** మరియు ప్రత్యేకంగా HUD- సర్టిఫైడ్ HECM డిఫాల్ట్ కౌన్సెలర్ కోసం అడగండి (ఉచితంగా). సేవకుడు నియమించిన ప్రాపర్టీ ప్రిజర్వేషన్ కాంట్రాక్టర్ చట్టవిరుద్ధంగా ఆక్రమిత ఇంటిని ప్యాడ్‌లాక్ చేయడానికి, యుటిలిటీలను మూసివేయడానికి లేదా ఆక్రమిత నివాసానికి 5 మీటర్లు (16 అడుగులు) లోపల వస్తువులను తీసివేయడానికి ప్రయత్నించినట్లయితే, మీ స్థానిక అత్యవసర నంబర్‌కు కాల్ చేయండి (US మరియు కెనడాలో 911, EUలో 112, మా UKలో 999 తనిఖీ చేయండి) అత్యవసర సంఖ్యలు డైరెక్టరీ వెంటనే.

డెసిషన్ ట్రీ: డిఫాల్ట్ రకం ద్వారా రివర్స్ తనఖా జప్తును ఆపడం

మీ రివర్స్ తనఖా సంక్షోభానికి ఏ శాఖ వర్తిస్తుందో గుర్తించండి మరియు వెంటనే సరిపోలే HUD రక్షణను అమలు చేయండి.

flowchart TD
    A["HECM 'డ్యు అండ్ పేబుల్' లేదా ఫోర్‌క్లోజర్ నోటీసును స్వీకరించండి"] --> B{"డిఫాల్ట్‌ను ఏది ప్రేరేపించింది?"}
    B -->|"1. ఆస్తి పన్ను, గృహయజమానుల బీమా లేదా HOA డిఫాల్ట్ (T&I)"| C{"బాకీ మరియు రుణగ్రహీత వయస్సు ఎంత?"}
    C -->|"$5,000లోపు మొత్తం బకాయిలు"| D["మీరు నయం చేసేటప్పుడు సర్వీసర్ తప్పనిసరిగా ఫోర్‌క్లోజర్ రెఫరల్ (డి మినిమిస్ థ్రెషోల్డ్) ఆలస్యం చేయాలి"]
    C -->|"తీవ్రమైన వైద్య పరిస్థితితో అతి పిన్న వయస్కుడైన రుణగ్రహీత వయస్సు 80+"| E["HUD 'అట్-రిస్క్ ఎక్స్‌టెన్షన్' కోసం డాక్టర్ లేఖను సమర్పించండి (1-సంవత్సరం ఇంక్రిమెంట్‌లలో ఫోర్‌క్లోజర్‌ను ఆపివేస్తుంది)"]
    C -->|"అన్ని ఇతర రుణగ్రహీతలు"| F["HECM 12 నుండి 60 నెలల రీపేమెంట్ ప్లాన్ (మిగులు ఆదాయంలో 25%) + రాష్ట్ర పన్ను వాయిదాను అభ్యర్థించండి"]
    B -->|"2. ఆక్యుపెన్సీ ఆడిట్ / మెడికల్ లేకపోవడం"| G{"రుణగ్రహీత> వరుసగా 12 నెలలు దూరంగా ఉన్నారా?"}
    G -->|"లేదు (ఇప్పటికీ ఇంట్లో నివసిస్తున్నారు లేదా ఆసుపత్రి/పునరావాస <12 నెలలు)"| H["సంతకం చేసిన ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్ + 2 యుటిలిటీ బిల్లులు + డాక్టర్ నోట్ (తక్షణ పునరుద్ధరణ) సమర్పించండి"]
    G -->|"అవును (శాశ్వతంగా నర్సింగ్ హోమ్‌లో > 12 నెలలు) & సహ రుణగ్రహీత లేరు"| I["రుణం తీసుకోని జీవిత భాగస్వామి వాయిదా లేదా కుటుంబానికి 95% అమ్మకం/రీఫైనాన్స్"]
    B -->|"3. రుణం తీసుకున్న జీవిత భాగస్వామి మరణం"| J{"ఇంట్లో ఎవరు ఉన్నారు?"}
    J -->|"రుణం తీసుకోని జీవిత భాగస్వామి (NBS)"| K["ML 2021-11 కింద HUD వాయిదా వ్యవధి (పోస్ట్-8/4/2014) లేదా MOE అసైన్‌మెంట్ (ప్రీ-8/4/2014)ని అమలు చేయండి"]
    J -->|"వయోజన పిల్లలు / వారసులు / ఎస్టేట్"| L["30 రోజులలోపు ఉద్దేశం యొక్క వ్రాతపూర్వక నోటీసును ఫైల్ చేయండి -> 6 నెలల్లో లాక్ చేయండి + రెండు 90-రోజుల పొడిగింపులు + 95% చెల్లింపు నియమం"]

రక్షణ 1: ఇంటిని కోల్పోకుండా "పన్ను మరియు బీమా (T&I)" డిఫాల్ట్‌ను క్యూరింగ్ చేయడం

రివర్స్ తనఖా రుణగ్రహీత కౌంటీ ఆస్తి పన్నులు చెల్లించడంలో విఫలమైనప్పుడు లేదా వారి గృహయజమానులకు బీమా తప్పిపోయినప్పుడు (మా చూడండి గృహయజమానుల భీమా పునరుద్ధరణ కాని మరియు బలవంతంగా ఉంచబడిన గైడ్), HUD నియమాల ప్రకారం, సేవకుడు పన్ను కలెక్టర్‌కు చెల్లించడానికి లేదా బీమా పాలసీని కొనుగోలు చేయడానికి కార్పొరేట్ నిధులను ముందస్తుగా అందించాలి, ఆపై పన్ను మరియు బీమా (T&I) డిఫాల్ట్లో రివర్స్ తనఖాని ప్రకటించాలి.

T&I డిఫాల్ట్ కోసం ఒక సేవకుడు చట్టబద్ధంగా HECM లోన్‌ను ఫోర్‌క్లోజర్ అటార్నీకి సూచించడానికి ముందు, HUD హ్యాండ్‌బుక్ 4000.1 (సెక్షన్ III.A.3) మీకు ఐదు నిర్దిష్ట నష్ట-నివారణ షీల్డ్‌లను అందిస్తుంది:

HUD నష్టం-మిటిగేషన్ షీల్డ్ ఎవరు అర్హులు? ఇది జప్తును ఎలా ఆపివేస్తుంది
1. $5,000 "డి మినిమిస్" బకాయిల థ్రెషోల్డ్ ఏదైనా HECM రుణగ్రహీత ఆస్తి పన్నులు మరియు ప్రమాద బీమా కోసం మొత్తం చెల్లించని కార్పొరేట్ అడ్వాన్సులు $5,000 కంటే తక్కువ (HUD పాలసీ ప్రకారం నవీకరించబడిన థ్రెషోల్డ్). మీ మొత్తం T&I రుణం థ్రెషోల్డ్‌లో ఉన్నంత వరకు మరియు మీరు తిరిగి చెల్లించడానికి సుముఖత వ్యక్తం చేసినంత వరకు, చెల్లింపు ప్లాన్‌ను రూపొందించేటప్పుడు లోన్ బకాయి మరియు చెల్లించవలసిన**కు కాల్ చేయడంలో ఆలస్యం చేయడానికి సర్వీసర్‌కు అనుమతి ఉంది.
2. HECM రీపేమెంట్ ప్లాన్ (12 నుండి 60 నెలలు) నెలవారీ సామాజిక భద్రత/పెన్షన్ ఆదాయం నుండి అవసరమైన జీవన వ్యయాలను (ఆహారం, వినియోగాలు, వైద్య సంరక్షణ) తీసివేసిన తర్వాత సానుకూల నెలవారీ "మిగులు ఆదాయం" ఉన్న ఏదైనా రుణగ్రహీత. సేవకుడు మీ నెలవారీ మిగులు ఆదాయాన్ని లెక్కించి, మీ మిగులు ఆదాయంలో ** సుమారు 25 శాతానికి సమానమైన నెలవారీ రీపేమెంట్ ఇన్‌స్టాల్‌మెంట్‌ను సెట్ చేస్తారు
3. HUD "అట్-రిస్క్ ఎక్స్‌టెన్షన్" (వయస్సు 80+ వైద్యపరమైన కష్టాలు) చిన్న రుణగ్రహీత కనీసం 80 ఏళ్ల వయస్సు మరియు లైసెన్స్ పొందిన వైద్యుడు రుణగ్రహీత (లేదా సహ-రుణగ్రహీత) టెర్మినల్ అనారోగ్యం, దీర్ఘకాలిక శారీరక వైకల్యం లేదా ప్రత్యేకమైన ఆక్యుపెన్సీ అవసరం (మతివైకల్యం లేదా ఇంటి వైద్య పరికరాలపై ఆధారపడటం వంటివి) కలిగి ఉన్నారని ధృవీకరిస్తారు. సేవకుడు HUDకి డాక్టర్ సర్టిఫికేషన్‌ను సమర్పిస్తాడు, ఇది 1-సంవత్సరం ఫోర్‌క్లోజర్ పొడిగింపు (రుణగ్రహీత జీవితాంతం ప్రతి సంవత్సరం పునరుద్ధరించబడుతుంది), రుణగ్రహీత $0 మిగులు ఆదాయం కలిగి ఉండి, తిరిగి చెల్లించే ప్రణాళికను భరించలేనప్పటికీ, జప్తును పూర్తిగా నిలిపివేస్తుంది.
4. ఫోర్స్-ప్లేస్డ్ ఇన్సూరెన్స్ & రెట్రోయాక్టివ్ టాక్స్ మినహాయింపులను తిరిగి కోట్ చేయడం $5,000+ రుణదాత ఫోర్స్-ప్లేస్డ్ ఇన్సూరెన్స్ పాలసీ లేదా తప్పిపోయిన సీనియర్/వికలాంగ ఆస్తి పన్ను మినహాయింపు ద్వారా T&I బ్యాలెన్స్ పెంచబడిన ఏదైనా రుణగ్రహీత. మీ స్వంత స్వచ్ఛంద గృహయజమానుల పాలసీని కొనుగోలు చేయడం వలన 15 రోజులలోపు అన్ని అతివ్యాప్తి చెందే ఫోర్స్-ప్లేస్డ్ ఛార్జీల వాపసు వస్తుంది (12 C.F.R. § 1024.37(g)), మరియు మీ కౌంటీ యొక్క *సీనియర్ సిటిజన్ / డిసేబుల్డ్ వెటరన్ ప్రాపర్టీ టాక్స్ కోసం దరఖాస్తు చేసుకోవడం ద్వారా మీ భవిష్యత్ పన్ను మినహాయింపు పన్ను విధించబడుతుంది. సున్నా.
5. "LESA"తో కొత్త HECMకి రీఫైనాన్సింగ్ (జీవిత అంచనాను పక్కన పెట్టండి) అసలు రివర్స్ తనఖా తీసుకున్నప్పటి నుండి ఇంటి విలువ గణనీయంగా పెరిగిన రుణగ్రహీతలు. మీ ఇంటి ఈక్విటీ పెరిగితే, మీరు కొత్త HECM ("HECM-to-HECM రీఫైనాన్స్")కి రీఫైనాన్స్ చేయవచ్చు, ఇది ముగింపు సమయంలో T&I బకాయిలను చెల్లించి, మీ భవిష్యత్తు ఆస్తి పన్నులు మరియు జీవిత బీమా కోసం చెల్లించే ఆటోమేటిక్ ఎస్క్రో బకెట్ అయిన **లైఫ్ ఎక్స్‌పెక్టెన్సీ సెట్-అసైడ్ (LESA)**కి నిధులు సమకూరుస్తుంది.

రక్షణ 2: "ఆక్యుపెన్సీ ఆడిట్" లేదా ఎక్స్‌టెండెడ్ హాస్పిటల్ / నర్సింగ్ హోమ్ స్టే నుండి బయటపడటం

కింద 24 C.F.R. § 206.27©, ఆస్తి కనీసం ఒక రుణగ్రహీత యొక్క ప్రధాన నివాసంగా ఉన్నంత వరకు మాత్రమే రివర్స్ తనఖా మంచి స్థితిలో ఉంటుంది. సర్వీసర్‌లు ప్రతి సంవత్సరం ఆక్యుపెన్సీని ఆడిట్ చేస్తారు (మరియు మెయిల్ బట్వాడా చేయబడదని లేదా పొరుగువారు ఇల్లు నిశ్శబ్దంగా ఉన్నట్లు నివేదించినప్పుడు వెంటనే).

చట్టవిరుద్ధమైన "నాన్-ఆక్యుపెన్సీ" జప్తును నిలిపివేసే మూడు నియమాలు

  1. సహ-రుణగ్రహీత నియమం (ఒక జీవిత భాగస్వామి శాశ్వతంగా నర్సింగ్ హోమ్‌లోకి ప్రవేశించినప్పటికీ 100% రక్షణ): భార్యాభర్తలు రివర్స్ తనఖాపై ఇద్దరు సహ-రుణగ్రహీతలుగా జాబితా చేయబడి ఉంటే, మరియు భర్త శాశ్వతంగా మెమరీ-కేర్ లేదా నైపుణ్యం కలిగిన నర్సింగ్ సదుపాయంలోకి మారితే, అతని జీవితాంతం రుణం చెల్లించబడదు. (సహ-రుణగ్రహీత) ఆమె ప్రధాన నివాసంగా ఇంట్లో నివసిస్తూ ఉంటుంది.
  2. వరుసగా 12-నెలల వైద్య గైర్హాజరీ నియమం (ఏకైక రుణగ్రహీత కోసం): రుణంపై కేవలం ఒకరు రుణగ్రహీత మాత్రమే ఉంటే (లేదా సహ-రుణగ్రహీతలు ఇద్దరూ సదుపాయంలో ఉన్నారు), రుణగ్రహీత చట్టబద్ధంగా ఆసుపత్రి, పునరావాస కేంద్రం, లేదా బంధువు నివాస సదుపాయం 1 నెలల వరకు ఇంటి నుండి గైర్హాజరయ్యేందుకు అనుమతించబడతారు. (365 రోజులు)** శారీరక లేదా మానసిక అనారోగ్యం కోసం డిఫాల్ట్‌ను ప్రేరేపించకుండా.
  3. నెల 12కి ముందు ముఖ్యమైన చర్య: ఏకైక రుణగ్రహీత పునరావాస సదుపాయంలో 330వ రోజుకి చేరుకుంటున్నట్లయితే, 365వ తేదీకి ముందు ఆస్తిలో నివాసం (గృహ ఆరోగ్య సంరక్షణతో) ఇంటికి తిరిగి వస్తుంటే, 12-నెలల గడియారాన్ని రీసెట్ చేస్తే, ఇల్లు నిజంగా వారి ప్రధాన నివాసంగా ఉంటుంది.
  4. వార్షిక ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేషన్ లెటర్‌ను ఎప్పుడూ విస్మరించవద్దు: ప్రతి సంవత్సరం మీ లోన్ క్లోజ్ అయిన వార్షికోత్సవం సందర్భంగా, సేవకుడు 1-పేజీ ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేషన్ ఫారమ్ని మెయిల్ చేస్తాడు. మీరు సంతకం చేసి 30 రోజులలోపు తిరిగి ఇవ్వకుంటే, సేవకుడు హెచ్చరిక నోటీసును మెయిల్ చేస్తాడు, మీ తలుపు తట్టేందుకు ఫీల్డ్ ఇన్‌స్పెక్టర్‌ని పంపి, కాలిబాట నుండి మీ ఎలక్ట్రిక్ మీటర్‌ను ఫోటోలు తీయడానికి (మీ రుణానికి $20 ఆస్తి తనిఖీ రుసుము వసూలు చేయడం) మరియు HUDతో నాన్-ఆక్యుపెన్సీ బకాయి మరియు చెల్లించవలసిన అభ్యర్థన ప్రారంభిస్తుంది. మీ ఫైల్‌ల కోసం కాపీని ఉంచుకుని, ఎల్లప్పుడూ సంతకం చేసిన ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్‌ను ధృవీకరించబడిన మెయిల్ మరియు ఇమెయిల్/ఫ్యాక్స్ ద్వారా తిరిగి ఇవ్వండి.

రక్షణ 3: రుణగ్రహీత మరణించిన తర్వాత జీవించి ఉన్న "అరువు తీసుకోని జీవిత భాగస్వామి (NBS)"ని రక్షించడం

చారిత్రాత్మకంగా, తనఖా బ్రోకర్లు తరచుగా వివాహిత జంటలను చిన్న జీవిత భాగస్వామిని (ముఖ్యంగా 62 సంవత్సరాల కంటే తక్కువ వయస్సు ఉన్న జీవిత భాగస్వామిని) ** ఇంటి టైటిల్ నుండి తీసుకోమని ఒప్పించారు ** తద్వారా పెద్ద జీవిత భాగస్వామి ఒంటరిగా పెద్ద రివర్స్ తనఖా చెల్లింపుకు అర్హత పొందవచ్చు. పాత రుణం తీసుకున్న జీవిత భాగస్వామి మరణించినప్పుడు, సేవకులు దుఃఖంలో ఉన్న వితంతువు లేదా వితంతువు ("అరువు తీసుకోని జీవిత భాగస్వామి")ని నిర్దాక్షిణ్యంగా జప్తు చేస్తారు.

ఫెడరల్ లిటిగేషన్ (బెన్నెట్ v. డోనోవన్ మరియు ప్లంకెట్ v. కాస్ట్రో) మరియు ప్రధాన HUD విధాన సంస్కరణలను అనుసరించి, ** రుణం తీసుకోని జీవిత భాగస్వాములు ఇప్పుడు నెలవారీ తనఖా చెల్లింపులు చేయకుండా వారి జీవితాంతం తమ ఇంటిలో ఉండటానికి శక్తివంతమైన ఫెడరల్ హక్కులను కలిగి ఉన్నారు**:

HUD నాన్-బారోయింగ్ జీవిత భాగస్వామి "డిఫెరల్ పీరియడ్" ఎలా పనిచేస్తుంది

మీ జీవిత భాగస్వామి యొక్క రివర్స్ తనఖా **ఆగస్టు 4, 2014న లేదా ఆ తర్వాత ప్రారంభించబడిందా HUD తనఖా లేఖ 2019-15 మరియు 2021-11 కింద తనఖా ఐచ్ఛిక ఎన్నికలు / MOE అసైన్‌మెంట్ నియమాలు, మీరు ఈ అవసరాలను తీర్చినట్లయితే అర్హత కలిగిన రుణం తీసుకోని జీవిత భాగస్వామిగా మీ జీవితాంతం జప్తును వాయిదా వేయడానికి మీరు అర్హత పొందుతారు:

  1. ముగిసే సమయంలో మరియు మరణం వద్ద వివాహం: రివర్స్ తనఖా మూసివేయబడిన సమయంలో మీరు రుణగ్రహీతను చట్టబద్ధంగా వివాహం చేసుకున్నారు (లేదా వివాహం చేసుకోకుండా చట్టంచే నిరోధించబడినప్పుడు నిబద్ధతతో స్వలింగ సంపర్కంలో నిమగ్నమై, మరియు రుణగ్రహీత మరణానికి ముందు చట్టబద్ధంగా వివాహం చేసుకున్నారు) మరియు రుణగ్రహీత మరణించే వరకు వివాహం చేసుకున్నారు;
  2. ప్రధాన నివాసం: మీరు ప్రస్తుతం నివసిస్తున్నారు మరియు రుణగ్రహీత మరణించిన సమయంలో మీ ప్రధాన నివాసంగా తనఖా పెట్టబడిన ఆస్తిలో నివసిస్తున్నారు;
  3. ** 90 రోజులలోపు చట్టపరమైన శీర్షికను నిరూపించాల్సిన అవసరం లేదు (HUD మార్ట్‌గేజీ లేఖ 2021-11 పురోగతి):** మే 2021కి ముందు, వేలాది మంది వితంతువులను సేవకులు జప్తు చేసారు, ఎందుకంటే ప్రొబేట్ కోర్టు 90 రోజుల కంటే ఎక్కువ సమయం పట్టింది. HUD మార్ట్‌గేజీ లెటర్ 2021-11 కింద, జీవించి ఉన్న రుణం తీసుకోని జీవిత భాగస్వామికి రుణగ్రహీత మరణించిన 90 రోజులలోపు మార్కెట్ చేయదగిన టైటిల్ లేదా చట్టపరమైన హక్కును రుజువు చేయాలనే ఆవశ్యకతను HUD **శాశ్వతంగా తొలగించింది.
  4. ** వాయిదా వ్యవధిలో మీ కొనసాగుతున్న బాధ్యతలు:** మీరు ఇకపై క్రెడిట్ యొక్క రివర్స్ తనఖా లైన్ నుండి కొత్త నగదును డ్రా చేయలేరు, మీరు మీ జీవితాంతం $0 నెలవారీ అసలు మరియు వడ్డీ చెల్లింపులు చేస్తారు, మీరు కేవలం (a) వార్షిక ** రుణం తీసుకోని జీవిత భాగస్వామి* ఆక్యుపెన్సీ * చెల్లింపులు* చెల్లించాల్సిన అన్ని అర్హతలు* (అన్ని అర్హతలు) మరియు గృహయజమానుల బీమా ప్రీమియంలు సమయానికి**, మరియు (సి) ఆస్తిని నిర్వహించండి.

రక్షణ 4: చివరి రుణగ్రహీత మరణించిన తర్వాత వయోజన పిల్లలు & వారసుల హక్కులు (95% నియమం & 12-నెలల గడియారం)

జీవించి ఉన్న చివరి రుణగ్రహీత (మరియు ఏదైనా అర్హత కలిగిన రుణం తీసుకోని జీవిత భాగస్వామి) మరణించినప్పుడు, రివర్స్ తనఖా బకాయిగా మరియు చెల్లించదగినదిగా మారుతుంది. ఏది ఏమైనప్పటికీ, సర్వీసర్‌లు తరచుగా దుఃఖిస్తున్న పిల్లలను తప్పుడు "30-రోజుల జప్తు హెచ్చరికలతో" బెదిరిస్తారు, అయితే 24 C.F.R కింద రెండు ముఖ్యమైన సమాఖ్య హక్కులను దాచిపెడతారు. § 206.125:

1. పూర్తి 12-నెలల కాలక్రమాన్ని ఎలా అన్‌లాక్ చేయాలి (ప్రారంభ 6 నెలలు + రెండు 90-రోజుల HUD పొడిగింపులు)

  • **తల్లిదండ్రుల మరణానంతరం సేవకుని "చెల్లించవలసిన మరియు చెల్లించవలసిన నోటీసు" అందిన 30 రోజులలోపు, వారసులు లేదా ఎస్టేట్ కార్యనిర్వాహకుడు తప్పనిసరిగా ఇంటెంట్ యొక్క నోటీసు (క్రింద ఉన్న టెంప్లేట్‌ని ఉపయోగించి) *(A) (A) ఆస్తిని (A) చెల్లించాలనుకుంటున్నారా అని పేర్కొంటూ వ్రాతపూర్వకంగా పంపాలి. ఇంటిని కుటుంబంలో ఉంచడానికి రివర్స్ తనఖాని రీఫైనాన్స్ చేయండి, లేదా (C) ఫోర్‌క్లోజర్‌కి బదులుగా డీడ్‌ను అమలు చేయండి.
  • ఆటోమేటిక్ 6-నెలల విండో (మరణం నుండి 180 రోజులు): కింద 24 C.F.R. § 206.125(d), మీరు రుణాన్ని విక్రయించాలని లేదా చెల్లించాలని మీ ఉద్దేశాన్ని సేవకుడికి తెలియజేసినప్పుడు, రుణగ్రహీత మరణించిన తేదీ నుండి ** 6 నెలల వరకు మీకు ముందస్తు గడువు ఉంటుంది
  • రెండు 90-రోజుల HUD పొడిగింపులు (నెలలు 7 నుండి 9 వరకు, మరియు నెలల 10 నుండి 12 వరకు): నెల 6 సమీపిస్తున్న తరుణంలో ఇంటిని విక్రయించకపోతే లేదా ప్రొబేట్/రీఫైనాన్సింగ్ ఇంకా జరుగుతూ ఉంటే, మొదటి 90-రోజుల HUD పొడిగింపు కోసం వ్రాతపూర్వక అభ్యర్థనను సమర్పించండి క్రియాశీల మార్కెటింగ్ రుజువును జోడించడం (రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెంట్‌తో సంతకం చేసిన MLS లిస్టింగ్ ఒప్పందం లేదా తనఖా రుణదాత నుండి ** సంతకం చేసిన లోన్ అప్లికేషన్ / ప్రీ-అప్రూవల్ లెటర్ మరియు ప్రొబేట్ లెటర్స్ టెస్టమెంటరీ). అవసరమైతే, మీరు రెండవ 90-రోజుల HUD పొడిగింపు కోసం దరఖాస్తు చేసుకోవచ్చు, మీ కుటుంబానికి విక్రయించడానికి లేదా రీఫైనాన్స్ చేయడానికి పూర్తి 12 నెలలు ఇస్తుంది.

2. నాన్-రికోర్స్ "అంచనా విలువలో 95%" చెల్లింపు నియమం (24 C.F.R. § 206.125(a)(2))

ప్రతి FHA-బీమా చేసిన HECM రివర్స్ తనఖా 100 శాతం నాన్-రికోర్స్ లోన్: మరణించిన రుణగ్రహీత యొక్క ఇతర ఎస్టేట్ ఆస్తులు (బ్యాంక్ ఖాతాలు, జీవిత బీమా, కార్లు) లేదా వారసులు వ్యక్తిగతంగా ఎప్పటికీ విలువైన ఇంటి విలువ కంటే ఒక పైసా ఎక్కువ బాధ్యత వహించలేరు.

ఇంకా మంచిది, 24 కింద C.F.R. § 206.125(a)(2), వారసులు కుటుంబాన్ని ఇంటిని ఉంచుకోవాలనుకుంటే (వయోజన పిల్లల పేరుతో సంప్రదాయ తనఖాగా రీఫైనాన్స్ చేయడం ద్వారా లేదా నగదు చెల్లించడం ద్వారా) లేదా రివర్స్ తనఖా బ్యాలెన్స్ ఇంటి ప్రస్తుత విలువను మించినప్పుడు దానిని మార్కెట్‌లో విక్రయించండి

  • చెల్లించని HECM లోన్ బ్యాలెన్స్‌లో 100%, లేదా
  • ** అధికారిక HUD-ఆర్డర్ చేసిన FHA మదింపు ద్వారా నిర్ణయించబడిన ఆస్తి యొక్క ప్రస్తుత ఫెయిర్ మార్కెట్ విలువలో 95%.

95% నియమాన్ని ట్రిగ్గర్ చేయడానికి HUD-ఆర్డర్ చేసిన అప్రైజల్‌ను డిమాండ్ చేయండి

"95% నియమం థర్డ్-పార్టీ షార్ట్ సేల్స్‌కు మాత్రమే వర్తిస్తుంది మరియు ఇంటిని ఉంచుకునే కుటుంబ సభ్యులకు కాదు" అని రివర్స్ తనఖా సేవకుడు మీకు చెప్పనివ్వవద్దు. ఆ పాత బ్యాంక్ పాలసీని HUD స్పష్టంగా నిషేధించింది. కింద 24 C.F.R. § 206.125(a)(2)(ii), ** కుటుంబంలో ఇంటిని ఉంచుకునే వారసులు ప్రస్తుత అంచనా విలువలో 95% రివర్స్ తనఖాని చెల్లించడానికి ఖచ్చితమైన హక్కును కలిగి ఉంటారు**. 95% నియమాన్ని ఉపయోగించడానికి, అధికారిక HUD డెత్/షార్ట్-సేల్ అప్రైజల్ (మీకు ఎలాంటి ముందస్తు ఖర్చు లేకుండా) ఆర్డర్ చేయమని సర్వీసర్‌ని వ్రాతపూర్వకంగా అడగండి.

టెంప్లేట్ కాపీ చేసి అతికించండి: HECM డిఫాల్ట్ క్యూర్, నాన్-బారోయింగ్ స్పౌస్, & వారసుల నోటీసు

మీ పరిస్థితికి సరిపోయే పెట్టెను తనిఖీ చేయండి మరియు ఈ లేఖను సర్టిఫైడ్ మెయిల్, రిటర్న్ రసీదు అభ్యర్థించబడింది, ఫ్యాక్స్ మరియు ఇమెయిల్ ద్వారా రివర్స్ తనఖా సేవకుడికి పంపండి.

URGENT: FORMAL HECM LOSS MITIGATION / OCCUPANCY / NON-BORROWING SPOUSE / HEIRS' NOTICE
(PURSUANT TO 24 C.F.R. PART 206, HUD HANDBOOK 4000.1, AND RESPA 12 C.F.R. § 1024.35/.38)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Reverse Mortgage Servicer, HECM Default / Loss Mitigation / Estates Dept.]
    [Servicer Address, Fax Number, and Email]

RE: HECM Loan Number: [Insert Loan Number] | FHA Case Number: [Insert FHA Case No.]
    Borrower(s) Name: [Name of Borrower]
    Property Address: [Full Street Address]

Dear HECM Servicing & Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE of the following statutory election and request to suspend any "Due and Payable" acceleration or foreclosure referral on the above-referenced HECM loan (check applicable section):

[ ] SECTION A, CURE OF OCCUPANCY DEFAULT (24 C.F.R. §§ 206.27(c), 206.39):
    The Borrower continues to maintain the subject property as their Principal Residence (or has been temporarily absent in a medical/rehabilitation facility for LESS than 12 consecutive months since [Date]). Enclosed are (1) the signed Annual Occupancy Certification, (2) two current utility bills showing active residential service, and (3) a physician's statement confirming temporary medical absence. Demand is made to immediately recall any Due and Payable status and credit back any improper inspection fees.

[ ] SECTION B, REQUEST FOR TAX & INSURANCE (T&I) REPAYMENT PLAN OR AGE 80+ AT-RISK EXTENSION:
    Regarding the Corporate Advance balance of $[Amount] for property taxes and/or hazard insurance:
    (1) [If Borrower is Age 80+ with Health Hardship]: The youngest borrower is age [Age] (DOB: [Date]) and suffers from a critical medical condition documented in the attached Physician Certification. We request that you immediately submit an "At-Risk Extension" request to HUD under HUD Handbook 4000.1.
    (2) [For All Other Borrowers]: I request an immediate Financial Assessment and a [36 / 48 / 60]-Month HECM T&I Repayment Plan calculated at no more than 25% of monthly Surplus Income, and request an immediate stay of foreclosure referral while my application (and State HAF / Senior Tax Deferral application) is processed.

[ ] SECTION C, SURVIVING NON-BORROWING SPOUSE (NBS) DEFERRAL PERIOD (24 C.F.R. § 206.55 & HUD ML 2021-11):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death] (Death Certificate attached). I am the surviving Eligible Non-Borrowing Spouse. We were legally married at loan closing on [Date] and remained married until the Borrower's death, and I occupy the property as my Principal Residence. Pursuant to 24 C.F.R. § 206.55 and HUD Mortgagee Letter 2021-11 (or MOE Assignment for pre-08/04/2014 Case Numbers), I hereby invoke my statutory Deferral Period. Please send me the NBS Annual Certification package immediately.

[ ] SECTION D, HEIRS' / ESTATE NOTICE OF INTENT, APPRAISAL DEMAND, & EXTENSION REQUEST (24 C.F.R. § 206.125):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death]. I am the [Surviving Child / Executor / Successor in Interest] (Death Certificate and proof of heirship/authority attached).
    1) Notice of Intent: The Estate/Heirs hereby give formal notice of intent to [sell the property / purchase and retain the property via refinance] pursuant to 24 C.F.R. § 206.125.
    2) Demand for Payoff Quote & Official HUD Appraisal (95% Rule): Please provide an itemized payoff statement AND order an official HUD Fair Market Value Appraisal so that the Estate/Heirs may satisfy the HECM for the lesser of the unpaid loan balance or 95% of current appraised value under 24 C.F.R. § 206.125(a)(2).
    3) Request for 6-Month Hold & 90-Day HUD Extension: Please confirm the initial 6-month marketing/settlement window through [Date 6 Months from Death] [and grant a 90-Day HUD Extension based on the attached MLS Listing Agreement / Lender Pre-Approval Letter].

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Relationship to Borrower, Address, Phone, and Email]

అంతర్జాతీయ రివర్స్ తనఖా (ఈక్విటీ విడుదల) డిఫాల్ట్ & జీవించి ఉన్న జీవిత భాగస్వామి రక్షణ

మీరు లేదా వృద్ధ తల్లిదండ్రులు యునైటెడ్ స్టేట్స్ వెలుపల రివర్స్ తనఖాని కలిగి ఉంటే, చట్టబద్ధమైన మరియు పరిశ్రమ కోడ్‌లు రుణదాత జప్తులు మరియు ప్రతికూల ఈక్విటీని ఖచ్చితంగా పరిమితం చేస్తాయి:

  • కెనడా (CHIP రివర్స్ మార్ట్‌గేజ్ / హోమ్ ఈక్విటీ బ్యాంక్ & ఈక్విటబుల్ బ్యాంక్, నెగెటివ్ ఈక్విటీ గ్యారెంటీ లేదు & జీవిత భాగస్వామి హక్కులు):
  • పన్ను, బీమా మరియు నిర్వహణ డిఫాల్ట్‌లు: కెనడాలో, రివర్స్ తనఖాలకు నెలవారీ అసలు లేదా వడ్డీ చెల్లింపులు అవసరం లేదు, కానీ ఇంటి యజమాని తప్పనిసరిగా మునిసిపల్ ఆస్తి పన్నులు, హోమ్ ఇన్సూరెన్స్ మరియు కాండో/స్ట్రాటా రుసుములు తాజాగా చెల్లించాలి. ఒక సీనియర్ ఆస్తి పన్నుల విషయంలో వెనుకబడి ఉంటే, **బ్రిటీష్ కొలంబియా, అల్బెర్టా మరియు అంటారియో వంటి ప్రావిన్స్‌లలో అత్యంత వేగంగా నయం చేసేవారు ప్రోవిన్షియల్/మునిసిపల్ సీనియర్స్ ప్రాపర్టీ టాక్స్ వాయిదా కార్యక్రమం కోసం దరఖాస్తు చేస్తున్నారు, ఇది మునిసిపల్ పన్ను బకాయిలను చెల్లిస్తుంది కాబట్టి రివర్స్ మార్ట్‌గేజ్ రుణదాత రుణాన్ని చెల్లించలేరు.
  • రుణగ్రహీత మరణం & వారసుల సెటిల్‌మెంట్ విండో: భార్యాభర్తలిద్దరూ టైటిల్‌పై ఉన్నట్లయితే (కెనడియన్ రివర్స్ తనఖా పూచీకత్తు ప్రకారం), రెండవ జీవిత భాగస్వామి చనిపోయే వరకు లేదా శాశ్వతంగా దీర్ఘకాలిక సంరక్షణకు వెళ్లే వరకు రుణం చెల్లించబడదు. చివరిగా జీవించి ఉన్న రుణగ్రహీత మరణించిన తర్వాత, ఎస్టేట్/వారసులు సాధారణంగా 180 రోజులు (6 నెలలు) రుణాన్ని అమ్మకం లేదా రీఫైనాన్స్ ద్వారా చెల్లించాలి, దీనికి కాంట్రాక్టు నెగటివ్ ఈక్విటీ గ్యారెంటీ (అమ్మకంలో ఉన్న ఇంటి సరసమైన మార్కెట్ విలువ కంటే ఎస్టేట్ ఎప్పుడూ రుణపడి ఉండదని నిర్ధారిస్తుంది, అందించిన రుణం).
  • యునైటెడ్ కింగ్‌డమ్ (జీవితకాల తనఖాలు, ఈక్విటీ విడుదల మండలి ప్రమాణాలు, దీర్ఘ-కాల సంరక్షణ మినహాయింపులు & FCA నియమాలు):
  • ఈక్విటీ విడుదల మండలి (ERC) భద్రతలు: UKలో 90% పైగా జీవితకాల తనఖాలు ఈక్విటీ విడుదల మండలి ప్రమాణాలుకు కట్టుబడి ఉంటాయి, ఇది రెండు చర్చలకు వీలుకాని హక్కులకు హామీ ఇస్తుంది: (1) ఉండే హక్కు మీ ఆస్తిలో జీవితాంతం లేదా మీరు శాశ్వతంగా నివాసం ఉండే వరకు మీ ఆస్తిలో శాశ్వతంగా నివాసం ఉండే వరకు ఉంటుంది. ఒప్పందానికి కట్టుబడి ఉండండి), మరియు (2) నెగటివ్ ఈక్విటీ గ్యారెంటీ (NNEG), అంటే చివరి రుణగ్రహీత మరణించినప్పుడు లేదా శాశ్వత సంరక్షణలో ప్రవేశించినప్పుడు మరియు ఇంటిని ఉత్తమంగా లభించే ధరకు విక్రయించినప్పుడు, రుణగ్రహీత లేదా ఎస్టేట్ ఇంటి ధర సమ్మేళనం వడ్డీని మించిపోయినట్లయితే ఎటువంటి లోటుకు బాధ్యులు కాదు.
  • నిర్వాహకుల కోసం 12-నెలల విండో: చివరిగా జీవించి ఉన్న రుణగ్రహీత మరణం లేదా శాశ్వతంగా ప్రవేశించిన తర్వాత, UK జీవితకాల తనఖా రుణదాతలు సాధారణంగా కార్యనిర్వాహకులు/వారసులు 12 నెలలు అమలు చేసే చర్య తీసుకునే ముందు ఆస్తిని మార్కెట్ చేయడానికి మరియు విక్రయించడానికి మంజూరు చేస్తారు. ఆస్తి మరమ్మత్తులు లేదా భవనాల బీమాపై రుణదాత తిరిగి స్వాధీనం చేసుకుంటామని బెదిరిస్తే, FCA MCOB నియమాలు ప్రకారం అధికారిక ఫిర్యాదును ఫైల్ చేయండి మరియు **ఫైనాన్షియల్ అంబుడ్స్‌మన్ సర్వీస్ (FOS)**కి వెళ్లండి.
  • ఆస్ట్రేలియా (NCCP యాక్ట్ & సర్వీసెస్ ఆస్ట్రేలియా "హోమ్ ఈక్విటీ యాక్సెస్ స్కీమ్" కింద చట్టబద్ధత లేని ప్రతికూల ఈక్విటీ గ్యారెంటీ):
  • తప్పనిసరి చట్టబద్ధత లేని ప్రతికూల ఈక్విటీ హామీ (18 సెప్టెంబర్ 2012 నుండి): ఫెడరల్ నేషనల్ కన్స్యూమర్ క్రెడిట్ ప్రొటెక్షన్ యాక్ట్ 2009 (నేషనల్ క్రెడిట్ కోడ్ సెక్షన్‌లు 86A నుండి 86F) ప్రకారం, 2 సెప్టెంబర్ 1న ఆస్ట్రేలియాలో 2 లేదా 1వ తేదీ తర్వాత రివర్స్ తనఖా చట్టబద్ధమైన ప్రతికూల ఈక్విటీ గ్యారెంటీ లేదు, రుణం ముగిసినప్పుడు (మోసం లేదా ఉద్దేశపూర్వకంగా ఆస్తి నష్టం జరిగిన సందర్భాల్లో మినహా) రివర్స్-మార్ట్గేజ్ చేయబడిన ఆస్తి యొక్క మార్కెట్ విలువ కంటే ఎక్కువ డిమాండ్ చేయడం లేదా స్వీకరించడం నుండి రుణదాత ఫెడరల్ చట్టం ద్వారా నిషేధించబడింది.
  • రక్షిత నాన్-టైటిల్ హోల్డింగ్ రెసిడెంట్ రైట్స్: నేషనల్ క్రెడిట్ కోడ్ ప్రకారం, రుణం పొందిన వ్యక్తి టైటిల్ లేని నివాసిని (జీవిత భాగస్వామి లేదా భాగస్వామి వంటివి) నామినేట్ చేయడానికి రుణగ్రహీత ఎంపికైతే, ఆ రక్షిత నివాసి మరణించిన తర్వాత కూడా ఇంటిలో నివసించడానికి చట్టబద్ధమైన హక్కును కలిగి ఉంటారు. అదనంగా, ఒక ప్రైవేట్ రివర్స్ తనఖా డిఫాల్ట్‌లో ఉంటే లేదా అధిక వాణిజ్య రేట్లు వసూలు చేస్తే, వయస్సు పెన్షన్-అర్హత ఉన్న ఆస్ట్రేలియన్ సీనియర్లు ఆస్ట్రేలియన్ ప్రభుత్వం యొక్క తక్కువ-వడ్డీ **హోమ్ ఈక్విటీ యాక్సెస్ స్కీమ్ (HEAS)**లో **సర్వీసెస్ కెన్ డిపార్ట్‌మెంట్ ద్వారా నిర్వహించబడే వాణిజ్య రివర్స్ తనఖాని రీఫైనాన్స్ చేయవచ్చు. తక్షణమే **ఆస్ట్రేలియన్ ఫైనాన్షియల్ ఫిర్యాదుల అథారిటీ (AFCA)**కి ఫిర్యాదు చేయడం ద్వారా.

తరచుగా అడిగే ప్రశ్నలు

Can the reverse mortgage company take my parents' house just because they owe $2,800 in overdue county property taxes?

While failing to pay property taxes is technically a default under the HECM mortgage agreement, HUD strictly discourages foreclosures over small balances. Under HUD Single Family Housing Policy Handbook 4000.1, if the total corporate advance (the amount the servicer paid on your parents' behalf for back taxes and insurance) is under HUD's de minimis threshold (typically $2,000 to $5,000), the servicer is permitted to delay calling the loan Due and Payable. Even if the balance is over $5,000, your parents have the right to request a 12-to-60-month HECM Repayment Plan (paying only 25% of their monthly Surplus Income), apply for a county Senior Property Tax Deferral/Exemption, or, if the youngest borrower is age 80 or older with a serious health condition, obtain a renewable 1-year HUD "At-Risk Extension" that stops foreclosure completely.

If my parents' reverse mortgage balance is $400,000, but the house is only worth $280,000 after they pass away, do I (as the heir) owe the bank the missing $120,000?

No, never. Every federally insured HECM reverse mortgage is a 100 percent Non-Recourse Loan under 24 C.F.R. § 206.27(b)(8). Neither you, your siblings, nor your parents' other estate assets (such as their bank accounts, IRAs, or life insurance policies) can ever be touched to pay a reverse mortgage shortfall. Even better, if you want to keep the family home instead of letting it go, 24 C.F.R. § 206.125(a)(2) allows you to buy/refinance the house and pay off the entire $400,000 reverse mortgage for just 95 percent of its current HUD-appraised fair market value (95% of $280,000 = $266,000), and FHA's Mortgage Insurance Fund absorbs the remaining $134,000 loss.

Why did the reverse mortgage servicer freeze my parent's reverse mortgage Line of Credit when they still have $60,000 of unused credit left?

Under 24 C.F.R. § 206.205(e), if a borrower fails to pay their property taxes or homeowners insurance on time and the servicer is forced to make a "Corporate Advance" out of its own funds to pay the county tax collector or buy force-placed insurance, the servicer is required by HUD rules to first withhold the unpaid tax/insurance amount from your parent's available HECM Line of Credit (or monthly tenure payments), and if the line of credit is exhausted or the loan is placed into formal T&I default status, the servicer freezes future draws from the Line of Credit until the tax and insurance default is cured or placed onto an approved HECM Repayment Plan.

Should I sign a "Deed-in-Lieu of Foreclosure" if we do not want to keep our deceased parent's underwater house?

If the reverse mortgage balance is far higher than the home's market value and no family member wants to buy the house for 95% of its appraised value, signing a "Deed-in-Lieu of Foreclosure" is often the cleanest way to walk away, and servicers frequently pay $1,500 to $5,000 in relocation assistance under HUD guidelines if you leave the property broom-clean. Before signing a Deed-in-Lieu, always check a real estate valuation first: if the house is worth MORE than the reverse mortgage balance, sell the house on the open market instead so your family keeps 100 percent of the remaining equity after the reverse mortgage is paid off.

మూలాలను పరిశీలించారు

  • ** U.S. డిపార్ట్‌మెంట్ ఆఫ్ హౌసింగ్ అండ్ అర్బన్ డెవలప్‌మెంట్ (HUD, యునైటెడ్ స్టేట్స్):** హోమ్ ఈక్విటీ కన్వర్షన్ మార్ట్‌గేజ్ (HECM) నిబంధనలు (24 C.F.R. పార్ట్ 206, § 206.27 ప్రిన్సిపల్ రెసిడెన్స్ రూల్స్, § 206.55 డిఫెరల్ పీరియడ్ 206.55 § 1 § 206.125 వారసుల 95% చెల్లింపు నియమం మరియు 6-నెలలు/90-రోజుల పొడిగింపు కాలక్రమాలు మరియు § 206.205 ఆస్తి ఛార్జీలు).
  • ** U.S. డిపార్ట్‌మెంట్ ఆఫ్ హౌసింగ్ అండ్ అర్బన్ డెవలప్‌మెంట్ (HUD / FHA):** సింగిల్ ఫ్యామిలీ హౌసింగ్ పాలసీ హ్యాండ్‌బుక్ 4000.1 (టైటిల్ II ఇన్సూర్డ్ హౌసింగ్ ప్రోగ్రామ్‌లు ఫార్వార్డ్ మరియు రివర్స్ మార్ట్‌గేజ్‌లు, HECM లాస్ మిటిగేషన్, 60-నెలల రీపేమెంట్ ప్లాన్‌లు, డి మినిమిస్ T+ మరియు A పొడిగింపులు), తనఖా లేఖ 2019-15, మరియు తనఖా లేఖ 2021-11 (విస్తరించిన రుణం తీసుకోని జీవిత భాగస్వామి రక్షణలు మరియు 90-రోజుల మార్కెట్ చేయదగిన శీర్షిక ఆవశ్యకత యొక్క తొలగింపు).
  • **కన్స్యూమర్ ఫైనాన్షియల్ ప్రొటెక్షన్ బ్యూరో (CFPB, యునైటెడ్ స్టేట్స్) తనఖా: మీ హక్కులు మరియు బాధ్యతలను తెలుసుకోండి (CFPB కన్స్యూమర్ గైడ్)*.
  • కెనడా ఫైనాన్షియల్ కన్స్యూమర్ ఏజెన్సీ (FCAC): కెనడాలో రివర్స్ తనఖాలు: రుణగ్రహీత బాధ్యతలు మరియు ప్రతికూల ఈక్విటీ హామీలు లేవు.
  • ఫైనాన్షియల్ కండక్ట్ అథారిటీ (FCA) మరియు ఈక్విటీ రిలీజ్ కౌన్సిల్ (యునైటెడ్ కింగ్‌డమ్): MCOB 8 & 9 (ఈక్విటీ రిలీజ్: అడ్వైజింగ్ మరియు సెల్లింగ్ స్టాండర్డ్స్) మరియు ఈక్విటీ రిలీజ్ కౌన్సిల్ ప్రొడక్ట్ స్టాండర్డ్స్ (రిమైన్ హక్కు మరియు నెగెటివ్ ఈక్విటీ గ్యారెంటీ లేదు).
  • ఆస్ట్రేలియన్ సెక్యూరిటీస్ అండ్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్స్ కమీషన్ (ASIC / మనీస్మార్ట్) మరియు సర్వీసెస్ ఆస్ట్రేలియా: నేషనల్ కన్స్యూమర్ క్రెడిట్ ప్రొటెక్షన్ యాక్ట్ 2009 (నేషనల్ క్రెడిట్ కోడ్ సెక్షన్‌లు 86A నుండి 86F చట్టబద్ధత లేదు నెగెటివ్ ఈక్విటీ గ్యారెంటీ మరియు ప్రొటెక్టెడ్ రెసిడెంట్ స్కీమ్) మార్గదర్శకాలు*.

సంబంధిత మార్గదర్శకాలు