Neplatenie spätnej hypotéky (HECM), audity obsadenosti a nevypožičiavanie manželských práv¶

Prijatie "splatného" zrýchleného oznámenia alebo hrozba prepadnutia federálne poistenej Home Equity Conversion Mortgage (HECM) alebo vlastnej reverznej hypotéky je strašnou krízou pre staršieho majiteľa domu, pozostalého Nepožičiavajúceho si manžela (NBS) alebo dospelé deti, ktoré sa starajú o majetok rodiča. Keďže reverzné hypotéky sa predávali ako pôžičky „bez mesačnej splátky hypotéky“, dlžníci a rodiny sú často zaslepení, keď sa dozvedia, že poskytovateľ reverznej hypotéky (ako napríklad PHH Mortgage / Celink, Longbridge Financial, Finance of America Reverse alebo HUD/Novad) môže celý zostatok úveru okamžite splatiť a začať s exekúciou v súvislosti so štyrmi neplatiacimi poistením, poistením nehnuteľnosti, ** (1) odvody („Daňové a poistné / T&I Default“)**, (2) nevrátenie ročného List s potvrdením o obsadenosti alebo príliš veľa mesiacov strávených v nemocnici/rehabilitačnom zariadení, (3) neudržiavanie fyzického stavu domova alebo (4) smrť manželského partnera.

Napriek agresívnym listom správcov požadujúcich úplné splatenie úveru do 30 dní, nariadenia federálneho ministerstva pre bývanie a mestský rozvoj (HUD) (24 C.F.R. Part 206 a HUD Single Family Housing Policy Handbook 4000.1) prísne chránia seniorov, pozostalých manželov a dedičov. V závislosti od spúšťača môžete zastaviť exekúciu pomocou 60-mesačného HUD rizikového predĺženia (pre dlžníkov vo veku 80+ s kritickými zdravotnými potrebami), 60-mesačného plánu splácania HECM, Doby odkladu pre oprávneného manžela/manželku, ktorý si nepožičiava pôžičku (dokonca aj bez uvedenia vášho mena na základe dedičského súdu de HÚ 2021-11), alebo pravidlo 95-percentnej návratnosti dedičov s až 12-mesačným automatickým predĺžením HUD.

Urobte to teraz¶

1. Okamžite identifikujte presný spúšťač vytlačený na „Oznámení o splatnosti a splatnosti“: Pozrite sa na hornú časť listu servisného pracovníka, aby ste videli, ktoré z troch políčok je začiarknuté: (A) Neplatenie dane a/alebo havarijného poistenia (záloha spoločnosti), (B) Neobsadenosť / Nepotvrdenie posledného pobytu riaditeľaCvi, Úmrtie (Rrower Residence)** alebo Bor ** Každý spúšťač má úplne inú časovú os liečby na zmiernenie straty HUD a balík papierovania.
2. Vyriešte „nesplnenie podmienok obsadenosti“ do 24 hodín, ak dlžník stále žije v domácnosti (alebo bol v rehabilitačnom zariadení/starostlivosti MENEJ ako 12 po sebe nasledujúcich mesiacov): Tisíce reverzných hypoték sa každý rok mylne nazývajú splatné a splatné jednoducho preto, že starší dlžník minul ročnú **pohľadnicu s potvrdením o obsadenosti 3 mesiace v poštovej zásielke alebo v nemocnici. Do 24 C.F.R. § 206.39 a § 206.27 písm. c), dočasná neprítomnosť z dôvodu lekárskej starostlivosti alebo rehabilitácie v trvaní až 12 po sebe nasledujúcich mesiacov NEPORUŠUJE hlavnú požiadavku na pobyt. Okamžite podpíšte a odošlite faxom/e-mailom Formulár ročného potvrdenia o obsadenosti spolu s dvoma aktuálnymi účtami za energie (elektrina, voda alebo plyn) a potvrdením od lekára, ktoré potvrdzuje, že dlžník býva v dome alebo sa vráti pred uplynutím 12 mesiacov.
3. Požiadajte o „Predĺženie rizika“ (vek dlžníka 80+ so zdravotnými ťažkosťami) alebo „Plán splácania na 60 mesiacov“ v prípade nedodržania daní a poistenia: Ak správca poskytne peniaze na zaplatenie dane z nehnuteľnosti po splatnosti alebo poistenia vlastníka domu („Záloha spoločnosti“), nenechajte ho zabaviť. Podľa príručky HUD 4000.1, ak má najmladší dlžník vek 80 alebo viac rokov a má kritický zdravotný stav (potvrdený lekárom), ktorý mu bráni v pohybe, môže správca požiadať o obnoviteľné 12-mesačné „predĺženie rizika HUD“, ktoré úplne zastaví exekúciu. Pre všetkých ostatných dlžníkov si vyžiadajte Finančné hodnotenie a 12- až 60-mesačný plán splácania HECM (kde platíte iba 25 % svojho mesačného „nadbytočného príjmu“ na spätné dane/poistenie), alebo požiadajte, ak má váš štát stále otvorený Program pomoci vlastníka nehnuteľnosti (HAF)** granty na daň alebo odloženie dane**.
4. Okamžite uveďte svoje „Doba odkladu oprávneného nepožičiavajúceho manžela (NBS)“, ak váš manžel alebo manželka zomrela: Ak bol váš manželský partner jedinou osobou uvedenou ako „dlžník“ na potvrdenke HECM (často preto, že ste pri uzavretí pôžičky nemali vek 62 rokov) a váš manželský partner, ak práve zomrel, nemusíte splácať pôžičku, kým sa nebudete musieť oženiť, pôžičku nemusíte splácať ich úmrtia, boli zverejnené v dokumentoch o pôžičke (pre čísla prípadov po 4. auguste 2014 alebo sa kvalifikujte podľa rozšírených Voliteľná voľba pre hypotéky / MOE pre pôžičky pred 4. augustom 2014) a obývajte dom ako svoje hlavné bydlisko. V rámci HUD hypotekárneho listu 2021-11 HUD zrušilo požiadavku, že pozostalý manželský partner, ktorý si nepožičiava, musí do 90 dní preukázať obchodovateľný právny titul alebo prevod dedičskej listiny, stačí, aby ste naďalej žili v dome a mali prehľad o budúcich daniach z nehnuteľností a poistení.
5. Pošlite písomné „Oznámenie o úmysle dedičov“ do 30 dní od úmrtia dlžníka, aby ste zablokovali 6-mesačné + dve 90-dňové predĺženia (spolu 12 mesiacov) A pravidlo 95 %: Ak zomreli obaja rodičia a ste dedičom/vykonateľom, máte počiatočný dátum dva predĺženie o 2 mesiace, plus 9 dní od smrti až 12 mesiacov spolu), predať dom alebo ho refinancovať. Ešte lepšie je, ak je reverzná hypotéka „pod vodou“ (napríklad zostatok úveru vzrástol na 350 000 USD, ale dom má hodnotu iba 260 000 USD), federálne nariadenie (24 C.F.R. § 206.125(a)(2) a § 206.107) dáva dedičom LESSERovi absolútne právo na to, aby ho zaplatili alebo zaplatili LESSER rodine. úplný zostatok úveru alebo (b) 95 percent aktuálnej trhovej hodnoty odhadnutej HUD (247 000 USD), pričom poistenie FHA navždy vymaže zvyšný dlh vo výške 103 000 USD.
6. Spojte sa s predvoleným poradcom HECM schváleným HUD (1-800-569-4287) a chrániť bezpečnosť starších obyvateľov: Zavolajte na oficiálnu poradenskú linku pre bývanie HUD na 1-800-569-4287 a požiadajte konkrétne o predvoleného poradcu HECM s certifikáciou HUD (bezplatne). Ak sa dodávateľ na ochranu majetku najatý servisným pracovníkom nezákonne pokúsi uzamknúť obývaný dom, vypnúť inžinierske siete alebo odstrániť veci do 5 metrov (16 stôp) od obývaného bydliska, zavolajte na miestne tiesňové číslo (911 v USA a Kanade, 112 v EÚ, 999 vo Veľkej Británii) alebo si pozrite naše tiesňové čísla adresár okamžite.

Rozhodovací strom: Zastavenie spätného zabavenia hypotéky predvoleným typom¶

Zistite, ktorá pobočka sa týka vašej reverznej hypotekárnej krízy a okamžite vykonajte zodpovedajúcu obranu HUD.

flowchart TD
    A["Prijmite HECM „Splatné a splatné“ alebo oznámenie o zabavení"] --> B{"Čo spustilo predvolené nastavenie?"}
    B -->|"1. Daň z nehnuteľnosti, poistenie vlastníkov domu alebo HOA Default (T&I)"| C{"Koľko je vek dlžníkov a dlžníkov?"}
    C -->|"Celkové nedoplatky pod 5 000 USD"| D["Obsluhovateľ musí odložiť odporúčanie na uzavretie zmluvy (prah De Minimis), kým sa vyliečite"]
    C -->|"Najmladší dlžník vo veku 80+ s vážnym zdravotným stavom"| E["Odošlite list od lekára pre „predĺženie rizika“ HUD (zastaví uzavretie trhu v ročných prírastkoch)"]
    C -->|"Všetci ostatní dlžníci"| F["Požiadajte o 12- až 60-mesačný splátkový plán HECM (25 % z prebytočného príjmu) + odloženie štátnej dane"]
    B -->|"2. Audit obsadenosti / Zdravotná neprítomnosť"| G{"Bol dlžník preč > 12 po sebe nasledujúcich mesiacov?"}
    G -->|"Nie (Stále žijem doma ALEBO v nemocnici/rehabilitácii <12 mesiacov)"| H["Odošlite podpísaný osvedčenie o obsadenosti + 2 účty za energie + poznámku od lekára (okamžité obnovenie)"]
    G -->|"Áno (trvalo v domove dôchodcov > 12 mesiacov) a nie spoludlžník"| I["Prechod na Odklad manžela, ktorý si nepožičiava ALEBO Rodina 95 % Predaj/Refinancovanie"]
    B -->|"3. Smrť vypožičiavajúceho manžela"| J{"Kto zostáva v dome?"}
    J -->|"Pozostalý manžel, ktorý si nepožičiava (NBS)"| K["Vyvolajte obdobie odkladu HUD (po 8. 4. 2014) alebo pridelenie MOE (pred 8. 4. 2014) podľa ML 2021-11"]
    J -->|"Dospelé deti / dedičia / majetok"| L["Podajte písomné oznámenie o zámere do 30 dní -> Uzamknutie za 6 mesiacov + dve 90-dňové predĺženia + pravidlo 95 % výplaty"]

Obrana 1: Vyliečenie predvoleného „Daň a poistenia (T&I)“ bez straty domova¶

Keď dlžník spätnej hypotéky nezaplatí okresné dane z nehnuteľnosti alebo nechá uplynúť poistenie vlastníka domu (pozri naše poistenie vlastníkov domu bez obnovenia a násilne umiestneného sprievodcu), pravidlá HUD vyžadujú, aby správca zálohoval firemné prostriedky na zaplatenie vyberateľovi daní alebo kúpu poistnej zmluvy a potom vyhlásil reverznú hypotéku v Tax and Insurance (T&I) Default.

Predtým, ako môže správca legálne postúpiť pôžičku HECM právnemu zástupcovi v oblasti exekúcie v prípade zlyhania T&I, HUD Handbook 4000.1 (časť III.A.3) vám poskytne päť konkrétnych štítov na zmiernenie strát:

Obrana 2: Prežitie „obsadzovacieho auditu“ alebo predĺženého pobytu v nemocnici / opatrovateľskom dome¶

Do 24 C.F.R. § 206.27©, reverzná hypotéka zostáva v dobrom stave len dovtedy, kým nehnuteľnosť slúži ako hlavné bydlisko aspoň jedného dlžníka. Servisní pracovníci kontrolujú obsadenosť každý rok (a okamžite vždy, keď sa pošta vráti ako nedoručiteľná alebo keď sused nahlási, že dom vyzerá ticho).

Tri pravidlá, ktoré zastavujú nezákonné vylúčenie z „neobsadenia“.¶

1. Pravidlo spoludlžníka (100 % ochrana, aj keď jeden z manželov vstúpi do opatrovateľského domu natrvalo): Ak sú manžel a manželka obaja uvedení ako spoludlžníci na reverznej hypotéke a manžel sa natrvalo presťahuje do zariadenia starostlivosti o pamäť alebo kvalifikovanej opatrovateľskej služby na zvyšok svojho života, pôžička a splatná manželka NEMÔŽE byť nazývaná ako splatná pôžička v B. dom ako jej hlavné bydlisko.
2. Pravidlo 12 po sebe nasledujúcich mesiacov zdravotnej neprítomnosti (pre jediného dlžníka): Ak je na pôžičke iba jeden dlžník (alebo obaja spoludlžníci sú v zariadení), dlžník môže byť zo zákona neprítomný v domácnosti v nemocnici, rehabilitačnom stredisku, zariadení asistovaného bývania alebo v dome pre duševnú chorobu ** až 12 po sebe nasledujúcich dní** (36 dní po sebe) (36 dní po sebe). predvolená.
3. Dôležité opatrenie pred 12. mesiacom: Ak sa jediný dlžník blíži ku dňu 330 v rehabilitačnom zariadení, návrat domov, aby býval v nehnuteľnosti (s domácou zdravotnou starostlivosťou) pred dňom 365, obnoví 12-mesačné hodiny za predpokladu, že dom skutočne zostane jeho hlavným bydliskom.
4. Nikdy neignorujte list s ročným potvrdením o obsadenosti: Každý rok na výročie uzavretia vašej pôžičky vám správca pošle 1-stranový Formulár potvrdenia o obsadenosti. Ak ho nepodpíšete a nevrátite do 30 dní, servisný pracovník odošle varovné oznámenie, pošle poľného inšpektora, aby zaklopal na vaše dvere a odfotografoval váš elektromer z obrubníka (za pôžičku bude účtovaný poplatok za kontrolu nehnuteľnosti vo výške 20 USD) a iniciuje žiadosť o neobsadenosť a splatnosť s HUD. Vždy vráťte podpísaný osvedčenie o obsadenosti prostredníctvom overenej pošty A e-mailu/faxu, pričom si ponechajte kópiu pre svoje súbory.

Obrana 3: Ochrana preživšieho „nepožičiavajúceho si manžela (NBS)“ po smrti dlžníka¶

V minulosti hypotekárni makléri často presviedčali manželské páry, aby zobrali mladšieho manžela (najmä manžela mladšieho ako 62 rokov) z titulu domu, takže starší manželský partner mohol mať nárok na vyššiu spätnú splátku hypotéky sám. Keď starší manžel, ktorý si požičal, zomrel, správcovia nemilosrdne zabavili smútiacu vdovu alebo vdovu (ďalej len „nevypožičiavateľ“).

Po federálnom súdnom spore (Bennett v. Donovan a Plunkett v. Castro) a zásadných reformách politiky HUD, nepožičiavajúci si manželia, ktorí si prežili, majú teraz silné federálne práva zostať vo svojom dome po zvyšok svojho života bez platenia mesačných hypotekárnych platieb:

Ako funguje „Obdobie odkladu“ manželského partnera, ktorý si nepožičiava HUD¶

Či spätná hypotéka vášho manžela alebo manželky vznikla dňa alebo po 4. auguste 2014 (číslo prípadu FHA pridelené 8. 4. 2014/po 2014, riadi sa 24 C.F.R. § 206.55) alebo pred 4. augustom 2014 (riadené** pravidlami voľby MOE Ortsignage** / MOE HUDGe** List hypotekárneho klienta HUD 2019-15 a 2021-11), máte nárok na odloženie exekúcie na zvyšok svojho života ako Oprávnený partner bez pôžičky, ak spĺňate tieto požiadavky:

1. Zosobášili ste sa pri uzavretí a pri úmrtí: V čase uzavretia reverznej hypotéky ste boli legálne zosobášení s dlžníkom (alebo ste sa zaviazali k rovnakému pohlaviu, keď zákon zakazoval uzavrieť manželstvo, a neskôr ste sa legálne zosobášili pred smrťou dlžníka) a zostali ste v manželstve až do smrti dlžníka;
2. Hlavné bydlisko: V súčasnosti bývate a bývali ste v čase úmrtia dlžníka v založenej nehnuteľnosti ako svoje hlavné bydlisko;
3. Už sa nevyžaduje preukázanie právneho titulu do 90 dní (HUD hypotekárny list prelom v rokoch 2021 - 2011): Pred májom 2021 správcovia zabavili tisíce vdov, pretože dedičskému súdu trvalo dlhšie ako 90 dní, kým vložili list o dome na meno vdovy. Na základe HUD hypotekárneho listu 2021-11 spoločnosť HUD natrvalo odstránila požiadavku, aby pozostalý manželský partner, ktorý si nepožičiaval, preukázal predajný titul alebo zákonné právo zostať do 90 dní od úmrtia dlžníka.
4. Vaše pretrvávajúce záväzky počas obdobia odkladu: Aj keď už nemôžete čerpať novú hotovosť z reverznej hypotekárne úverovej linky, splácate mesačné splátky istiny a úrokov vo výške 0 USD do konca života, musíte jednoducho (a) vrátiť ročné **Potvrdenie o obsadenosti a spôsobilosti manžela, ktorý si nepožičiava **, (**b) včasné platenie poistného za nehnuteľnosť a poistenie nehnuteľnostic udržiavať nehnuteľnosť.

Obrana 4: Práva dospelých detí a dedičov po smrti posledného dlžníka (pravidlo 95 % a 12-mesačné hodiny)¶

Keď posledný žijúci dlžník (a každý oprávnený manželský partner, ktorý si nepožičiava) zomrie, spätná hypotéka sa stane splatnou. Služobníci však často šikanujú smútiace deti falošnými „30-dňovými varovaniami pred uzavretím trhu“, pričom dve najdôležitejšie federálne práva skrývajú podľa 24 C.F.R. § 206 125:

1. Ako odomknúť celú 12-mesačnú časovú os (počiatočných 6 mesiacov + dve 90-dňové rozšírenia HUD)¶

• Počiatočné 30-dňové oznámenie o úmysle: Do 30 dní od prijatia „Oznámenia o splatnosti a splatnosti“ správcu po smrti rodiča musia dedičia alebo realitný exekútor zaslať písomné Oznámenie o úmysle (pomocou nižšie uvedeného vzoru), v ktorom uvedie, či má rodina v úmysle (A) spätne predať hypotéku/prefinancovať nehnuteľnosť/zaplatiť nehnuteľnosť, rodina**, alebo (C) Vykonať exekučnú listinu.
• Automatické 6-mesačné okno (180 dní od úmrtia): Do 24 C.F.R. § 206.125(d), keď správcovi oznámite svoj úmysel predať alebo splatiť pôžičku, máte prvých 6 mesiacov od dátumu úmrtia dlžníka na dokončenie predaja alebo refinancovania, než bude možné dokončiť exekúciu.
• Dve predĺženia HUD o 90 dní (7. až 9. mesiac a 10. až 12. mesiac): Ak sa dom nepredal alebo ak sa blížiacim 6. mesiacom stále prebieha súdne konanie/refinancovanie, odošlite písomnú žiadosť o Prvé predĺženie HUD o 90 dní (aspoň 15 až 60 dní pred uplynutím aktívneho marketingového termínu) - 30 dní podpísaná Zmluva o zaradení MLS s realitnou kanceláriou ALEBO Podpísaná žiadosť o pôžičku / predbežný schvaľovací list od hypotekárneho veriteľa plus závety). V prípade potreby môžete požiadať o druhé 90-dňové predĺženie HUD, vďaka čomu vaša rodina získa celých 12 mesiacov na predaj alebo refinancovanie.

2. Pravidlo neregresu „95 % odhadnutej hodnoty“ (24 C.F.R. § 206.125(a)(2))¶

Každá reverzná hypotéka HECM poistená FHA je 100-percentná pôžička bez regresu: ani ostatné aktíva zosnulého dlžníka (bankové účty, životné poistenie, autá) ani dedičia osobne nemôžu nikdy niesť zodpovednosť za cent viac, než je hodnota samotného domu.

Ešte lepšie, do 24 C.F.R. § 206.125(a)(2), ak si dedičia chcú ponechať rodinný dom (refinancovaním na klasickú hypotéku na meno dospelého dieťaťa alebo zaplatením v hotovosti) ALEBO ho predať na trhu, keď spätný zostatok hypotéky presiahne aktuálnu hodnotu domu, správca je povinný podľa federálnych zákonov prijať MENEJŠIEHO:

• 100 % nesplateného zostatku úveru HECM, ALEBO
• 95 % aktuálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti určenej oficiálnym posudkom FHA nariadeným HUD.

Šablóna na kopírovanie a prilepenie: Predvolená liečba HECM, Manžel nepožičiavajúci si pôžičku a Oznámenie o dedičoch¶

Začiarknite políčko zodpovedajúce vašej situácii a pošlite tento list prostredníctvom certifikovanej pošty, potvrdenia o vrátení tovaru, faxu a e-mailu správcovi spätnej hypotéky.

URGENT: FORMAL HECM LOSS MITIGATION / OCCUPANCY / NON-BORROWING SPOUSE / HEIRS' NOTICE
(PURSUANT TO 24 C.F.R. PART 206, HUD HANDBOOK 4000.1, AND RESPA 12 C.F.R. § 1024.35/.38)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Reverse Mortgage Servicer, HECM Default / Loss Mitigation / Estates Dept.]
    [Servicer Address, Fax Number, and Email]

RE: HECM Loan Number: [Insert Loan Number] | FHA Case Number: [Insert FHA Case No.]
    Borrower(s) Name: [Name of Borrower]
    Property Address: [Full Street Address]

Dear HECM Servicing & Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE of the following statutory election and request to suspend any "Due and Payable" acceleration or foreclosure referral on the above-referenced HECM loan (check applicable section):

[ ] SECTION A, CURE OF OCCUPANCY DEFAULT (24 C.F.R. §§ 206.27(c), 206.39):
    The Borrower continues to maintain the subject property as their Principal Residence (or has been temporarily absent in a medical/rehabilitation facility for LESS than 12 consecutive months since [Date]). Enclosed are (1) the signed Annual Occupancy Certification, (2) two current utility bills showing active residential service, and (3) a physician's statement confirming temporary medical absence. Demand is made to immediately recall any Due and Payable status and credit back any improper inspection fees.

[ ] SECTION B, REQUEST FOR TAX & INSURANCE (T&I) REPAYMENT PLAN OR AGE 80+ AT-RISK EXTENSION:
    Regarding the Corporate Advance balance of $[Amount] for property taxes and/or hazard insurance:
    (1) [If Borrower is Age 80+ with Health Hardship]: The youngest borrower is age [Age] (DOB: [Date]) and suffers from a critical medical condition documented in the attached Physician Certification. We request that you immediately submit an "At-Risk Extension" request to HUD under HUD Handbook 4000.1.
    (2) [For All Other Borrowers]: I request an immediate Financial Assessment and a [36 / 48 / 60]-Month HECM T&I Repayment Plan calculated at no more than 25% of monthly Surplus Income, and request an immediate stay of foreclosure referral while my application (and State HAF / Senior Tax Deferral application) is processed.

[ ] SECTION C, SURVIVING NON-BORROWING SPOUSE (NBS) DEFERRAL PERIOD (24 C.F.R. § 206.55 & HUD ML 2021-11):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death] (Death Certificate attached). I am the surviving Eligible Non-Borrowing Spouse. We were legally married at loan closing on [Date] and remained married until the Borrower's death, and I occupy the property as my Principal Residence. Pursuant to 24 C.F.R. § 206.55 and HUD Mortgagee Letter 2021-11 (or MOE Assignment for pre-08/04/2014 Case Numbers), I hereby invoke my statutory Deferral Period. Please send me the NBS Annual Certification package immediately.

[ ] SECTION D, HEIRS' / ESTATE NOTICE OF INTENT, APPRAISAL DEMAND, & EXTENSION REQUEST (24 C.F.R. § 206.125):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death]. I am the [Surviving Child / Executor / Successor in Interest] (Death Certificate and proof of heirship/authority attached).
    1) Notice of Intent: The Estate/Heirs hereby give formal notice of intent to [sell the property / purchase and retain the property via refinance] pursuant to 24 C.F.R. § 206.125.
    2) Demand for Payoff Quote & Official HUD Appraisal (95% Rule): Please provide an itemized payoff statement AND order an official HUD Fair Market Value Appraisal so that the Estate/Heirs may satisfy the HECM for the lesser of the unpaid loan balance or 95% of current appraised value under 24 C.F.R. § 206.125(a)(2).
    3) Request for 6-Month Hold & 90-Day HUD Extension: Please confirm the initial 6-month marketing/settlement window through [Date 6 Months from Death] [and grant a 90-Day HUD Extension based on the attached MLS Listing Agreement / Lender Pre-Approval Letter].

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Relationship to Borrower, Address, Phone, and Email]

Medzinárodná reverzná hypotéka (Equity Release) default a ochrana pozostalého manžela¶

Ak máte vy alebo starší rodič reverznú hypotéku mimo Spojených štátov, zákonné a priemyselné predpisy prísne obmedzujú zabavenie veriteľa a záporný vlastný kapitál:

• Kanada (reverzná hypotéka CHIP / HomeEquity Bank & Equitable Bank, žiadna negatívna záruka vlastného kapitálu a práva pozostalého manžela):
• Predvolené dane, poistenie a údržba: V Kanade reverzné hypotéky nevyžadujú žiadne mesačné splátky istiny ani úrokov, ale vlastník domu musí pravidelne platiť mestské dane z majetku, poistenie domácnosti a kondo/strata poplatky. Ak senior zaostáva v daniach z nehnuteľností, najrýchlejší liek v provinciách ako Britská Kolumbia, Alberta a Ontario sa uchádza o Program odkladu dane z majetku provinčných/komunálnych seniorov, ktorý spláca nedoplatky na mestskom dani, takže veriteľ spätnej hypotéky nemôže požiadať o pôžičku v omeškaní.
• Okno úmrtia dlžníka a vysporiadania dedičov: Ak majú obaja manželia nárok (ako to vyžaduje kanadské spätné upísanie hypotéky), pôžičku nemožno označiť za splatnú, kým druhý z manželov nezomrie alebo sa natrvalo nepresunie do dlhodobej starostlivosti. Po smrti posledného pozostalého dlžníka majú dedičia/dedičia zvyčajne 180 dní (6 mesiacov) na splatenie úveru predajom alebo refinancovaním, ktoré je kryté zmluvnou zárukou negatívneho vlastného imania (zabezpečuje, aby nehnuteľnosť nikdy nedlžila viac, ako je reálna trhová hodnota nehnuteľnosti pri predaji, za predpokladu, že boli splnené úverové podmienky).
• Spojené kráľovstvo (doživotné hypotéky, štandardy Equity Release Council, výnimky z dlhodobej starostlivosti a pravidlá FCA):
• Záruky rady Equity Release Council (ERC): Viac ako 90 % Doživotných hypoték v Spojenom kráľovstve dodržiava Štandardy rady Equity Release Council, ktoré zaručujú dve neobchodovateľné práva: (1) Právo zostať vo vašej nehnuteľnosti doživotne alebo kým sa natrvalo nepresťahujete do dlhodobej rezidenčnej starostlivosti (za predpokladu, že nehnuteľnosť splníte ** a zostane vaším hlavným bydliskom2) Záruka vlastného imania (NNEG)**, čo znamená, že keď posledný dlžník zomrie alebo sa dostane do trvalej starostlivosti a dom sa predá za najlepšiu rozumne dosiahnuteľnú cenu, dlžník ani nehnuteľnosť nikdy nenesú zodpovednosť za žiadny schodok, ak zrolovaný zložený úrok presiahne cenu domu.
• 12-mesačné okno pre exekútorov: Po smrti alebo trvalom vstupe do opatrovateľského domu posledného pozostalého dlžníka, veritelia doživotnej hypotéky v Spojenom kráľovstve zvyčajne poskytnú exekútorom/dedičom 12 mesiacov na predaj a predaj nehnuteľnosti predtým, ako prijmú opatrenia na vymáhanie. Ak sa veriteľ vyhráža prevzatím vlastníctva v súvislosti s opravou nehnuteľnosti alebo poistením budov, podajte formálnu sťažnosť podľa pravidiel FCA MCOB a postúpte ju Službe finančného ombudsmana (FOS).
• Austrália (zákonom stanovená žiadna negatívna záruka vlastného kapitálu podľa zákona NCCP Act & Services Australia „Schéma prístupu k domácemu majetku“):
• Povinná štatutárna žiadna negatívna záruka vlastného kapitálu (od 18. septembra 2012): Podľa federálneho National Consumer Credit Protection Act 2009 (National Credit Code Sections 86A až 86F) každá reverzná hypotéka uzatvorená v Austrálii 18. septembra 2012 alebo neskôr nesie **nepovinnú zákonnú záruku ** a pôžičku E zakázanú federálneho zákona požadovať alebo dostávať vyššiu hodnotu, ako je trhová hodnota spätne zastaveného majetku, keď sa úver skončí (okrem prípadov podvodu alebo úmyselného poškodenia majetku).
• Chránené práva rezidenta bez vlastníctva: Ak sa dlžník pri poskytovaní úveru rozhodol nominovať Rezidenta bez vlastníckeho práva (ako je manžel alebo partnerka) podľa národného úverového kódexu, chránený rezident má zákonné právo pokračovať v bývaní v domácnosti aj po tom, ako primárny dlžník zomrie alebo sa presťahuje do zariadenia pre seniorov. Okrem toho, ak je súkromná reverzná hypotéka v omeškaní alebo si účtuje vysoké komerčné sadzby, austrálski seniori s nárokom na vekový dôchodok môžu refinancovať komerčnú reverznú hypotéku do nízko úročenej Home Equity Access Scheme (HEAS) spravovanej Services Australia / Department of Veterans' Affairs a môžu okamžite zastaviť vymáhanie súkromných pôžičiek podaním sťažnosti Austrálskeho úradu pre finančné záležitosti (CAAF).

Často kladené otázky¶

Zdroje skontrolované¶

• USA Department of Housing and Urban Development (HUD, Spojené štáty americké): Nariadenia o hypotéke s konverziou vlastného imania (HECM) (24 C.F.R. časť 206, vrátane § 206.27 pravidiel hlavného bydliska, § 206.55 Obdobie odkladu pre oprávnených manželov, ktorí si nepožičiavajú pôžičky, He25 § 206' §107 § 206. Pravidlo 95 % výplaty a 6-mesačné/90-dňové lehoty predĺženia a § 206,205 Poplatky za vlastníctvo).
• USA Department of Housing and Urban Development (HUD / FHA): Príručka o politike bývania pre jednu rodinu 4000.1 (Programy poisteného bývania podľa hlavy II Forward and Back Hypotéky, HECM zmiernenie strát, 60-mesačné splátkové plány, De Minimis T&I Thresholds, a Vek RgeMisk+ 80+ 2019-15 a Hypotekárny list 2021-11 (Rozšírená ochrana manžela, ktorá si nepožičiava a odstránenie požiadavky 90-dňového obchodovateľného vlastníckeho práva).
• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB, Spojené štáty americké): Procedúry spätnej skúšky hypotekárneho servisu, RESPA nástupca v pravidlách úrokových sadzieb (12 C.F.R. § 1024.30(d) a § 1024.38(b)(1)(vi)), a *You have a Reverse Consumer Guides Mortbilgities (CF)
• Financial Consumer Agency of Canada (FCAC): Reverzné hypotéky v Kanade: záväzky dlžníka a žiadne záruky negatívneho vlastného kapitálu.
• Úrad pre finančné správanie (FCA) a Rada pre uvoľnenie akcií (Spojené kráľovstvo): MCOB 8 a 9 (uvoľňovanie akcií: štandardy poradenstva a predaja) a produktové štandardy rady pre uvoľnenie akcií (právo na zotrvanie a žiadna negatívna záruka vlastného kapitálu).
• Austrálska komisia pre cenné papiere a investície (ASIC / Moneysmart) a služby Austrália: Národný zákon o ochrane spotrebiteľského úveru z roku 2009 (oddiely 86A až 86F národného kódexu úveru, zákon č. Negatívnej záruky vlastného kapitálu a pravidlá chráneného rezidenta) a Pokyny pre schému prístupu k domácemu majetku (HEAS).

Súvisiaci sprievodcovia¶

• Oznámenie o exekúcii, znášanlivosť hypotéky a zmiernenie strát
• Neplatenie dane z nehnuteľností, predaj daňového záložného práva a odkúpenie usadlostí
• Zrušenie poistenia majiteľov domov, nútené krytie a šok z úschovy
• Konzervátorstvo starších, zrušenie splnomocnenia a zverenecká krádež
• Oneskorenie poistnej udalosti v životnom poistení, spor s príjemcom a triedenie úmrtného listu
• Tiesňové čísla podľa krajiny