Mospagesa e kundërt e hipotekës (HECM), auditimet e banimit dhe të drejtat e bashkëshortit jo-huamarrës¶

Marrja e një Njoftimi përshpejtues "të detyrueshëm dhe të pagueshëm" ose kërcënimi për mbyllje për një Home Equity Conversion Mortgage (HECM) të siguruar federalisht ose hipotekë e kundërt e pronarit është një krizë e tmerrshme për një pronar shtëpie më të vjetër, një Bashkëshorti që nuk merr hua, qiramarrësi i rritur. Për shkak se hipotekat e kundërta u tregtuan si kredi "pa pagesë mujore hipotekore", huamarrësit dhe familjet shpesh janë të verbër kur mësojnë se një shërbim i kundërt i hipotekës (siç është PHH Mortgage / Cellink, Longbridge Financial, Finance of America Reverse, ose HUD/Novad) mund të telefonojë balancën e fillimit të duhur dhe të papagueshëm menjëherë* shkaktuesit: (1) ngecja në taksat e pronës, sigurimet e pronarëve të shtëpive ose detyrimet HOA ("Taksa dhe sigurimi / Parazgjedhja e T&I"), (2) moskthimi i një letër vjetore të certifikimit të banimit ose kalimi i shumë muajve në një spital/institucion rehabilitimi , (3) mosmirëmbajtja e gjendjes fizike, (4) mosmbajtja e shtëpisë bashkëshorti.

Pavarësisht letrave agresive të shërbimit që kërkojnë shlyerjen e plotë të huasë brenda 30 ditëve, rregulloret e Departamentit Federal të Strehimit dhe Zhvillimit Urban (HUD) (24 C.F.R. Pjesa 206 dhe HUD Single Family Housing Policy Handbook 4000.1) mbrojnë rreptësisht të moshuarit, bashkëshortët e mbijetuar dhe të tjerët. Në varësi të shkakut, ju mund të ndaloni bllokimin duke përdorur një Zgjatje 60-mujore HUD në rrezik (për huamarrësit e moshës 80+ me nevoja kritike shëndetësore), një Plan 60-mujor shlyerjeje HECM, një **Periudhë shtyrjeje për një gjykatë të pranueshme jo-huamarrëse nën emrin tuaj * Letra e pengmarrësit 2021-11), ose Rregulli i Shlyerjes së Pagimit 95 përqind të Trashëgimtarëve me deri në 12 muaj zgjatje automatike HUD.

Bëje këtë tani¶

1. Identifikoni menjëherë shkakun e saktë të printuar në "Njoftimin për detyrimin dhe pagimin": Shikoni në krye të letrës së shërbimit për të parë se cila nga tre kutitë është e shënuar: (A) Mospagimi i sigurimit të taksave dhe/ose rrezikut (Avansioni i korporatës), **(B) Moszbatimi (C) Dështimi ose Dështimi për të i Huamarrësit të Fundit të Mbijetuar. Çdo shkaktar ka një afat kohor dhe paketë dokumentesh krejtësisht të ndryshme për kurimin e zbutjes së humbjeve të HUD.
2. Kuroni një "Default Occupancy" në 24 orë nëse huamarrësi ende jeton në shtëpi (ose ka qenë në një strukturë rehabilitimi/kujdesi për më pak se 12 muaj radhazi): Mijëra hipoteka të kundërta quhen gabimisht të detyrueshme dhe të pagueshme çdo vit thjesht sepse një huamarrës i moshuar ka humbur një çertifikatë postare ose një certifikatë vjetore klzzwxh:0036 NUK cenojnë kërkesën kryesore tqëndrimit. Nënshkruani menjëherë dhe dërgoni me faks/e-mail Formularin Vjetor të Çertifikimit të Okupimit së bashku me dy faturat aktuale të shërbimeve (elektrike, ujë ose gaz) dhe një shënim të mjekut që konfirmon se huamarrësi banon në shtëpi ose do të kthehet përpara datës 12-mujore.
3. Kërkoni një "Zgjatje në Rrezik" (Mosha e Huamarrësit 80+ me Vështirësi Shëndetësore) ose një "Plan 60-mujor Ripagese" për mospagesat e taksave dhe sigurimeve: Nëse shërbimi ka dhënë para për të paguar taksat e papaguara të pronës ose sigurimin e pronarëve të shtëpisë ("Avansë korporate"), **** mos i mbyllni ata. Sipas HUD Handbook 4000.1, nëse huamarrësi më i ri është mosha 80 ose më i vjetër dhe ka një gjendje kritike shëndetësore (të vërtetuar nga një mjek) që pengon lëvizjen, shërbimi mund të kërkojë një "Zgjatje në Rrezik" HUD të rinovueshme 12-mujore që ndalon plotësisht mbylljen. Për të gjithë huamarrësit e tjerë, kërkoni një Vlerësim Financiar dhe Plan Ripagimi HECM 12 deri në 60 muaj (ku paguani vetëm deri në 25% të "Të ardhurave suficit" mujore ndaj taksave/sigurimeve të prapambetura), ose aplikoni nëse shteti juaj ka ende ****Fond për Ndihmë për Pronarët e Shtëpisë (HAF) të hapura. program.
4. Kërkoni "Periudhën e shtyrjes së bashkëshortit të pranueshëm jo-huamarrës (NBS)" menjëherë nëse bashkëshorti juaj huamarrës ka ndërruar jetë: Nëse bashkëshorti juaj ishte i vetmi person i listuar si "Huamarrës" në shënimin e HECM (shpesh për shkak se keni qenë nën moshën 62 vjeç kur kredia u mbyll) dhe bashkëshorti juaj sapo kishte vdekur në qoftë se keni vdekur** kur kredia u mbyll, mbetën të martuar deri në vdekjen e tyre, u zbuluan në dokumentet e huasë (për numrat e rastit pas 4 gushtit 2014, ose kualifikohen sipas zgjerimit të Zgjedhjeve Opsionale të Hipotekës / MM të HUD-së për kreditë para 4 gushtit 2014) dhe zotëroni banesën tuaj si pronë. Sipas Letërs së Pengmarrësit HUD 2021-11, HUD afuqizoi kërkesën që një bashkëshort johuamarrës i mbijetuar të provojë titullin ligjor të tregtueshëm ose transferimin e aktit të verifikimit brenda 90 ditëve, ju duhet vetëm të vazhdoni të jetoni në shtëpi dhe të mbani aktual mbi taksat dhe sigurimet e ardhshme të pronës.
5. Dërgo një "Njoftim për qëllimin e trashëgimtarëve" me shkrim brenda 30 ditëve nga vdekja e një huamarrësi për të mbyllur periudhën 6-mujore + dy zgjatje 90-ditore (12 muaj gjithsej) DHE rregullin 95%: Nëse të dy prindërit kanë vdekur dhe ju jeni trashëgimtari/ekzekutuesi, ju keni 0-2 muaj nga data fillestare ****** Zgjatjet HUD (deri në 12 muaj gjithsej), për të shitur shtëpinë ose për ta rifinancuar atë. Më mirë akoma, nëse hipoteka e kundërt është "nën ujë" (për shembull, balanca e kredisë është rritur në 350,000 dollarë, por shtëpia vlen vetëm 260,000 dollarë), rregullorja federale (24 C.F.R. § 206.125(a)(2) dhe § 206.107 i jep familjes së tij të drejtën absolute ose do ta mbajë atë) duke paguar MË VOGËT e (a) bilancit të plotë të huasë, ose (b) 95 për qind të vlerës aktuale të tregut të vlerësuar nga HUD (247,000 dollarë), me sigurimin FHA që fshin përgjithmonë borxhin e mbetur prej 103,000 dollarësh.
6. Lidhu me një këshilltar të paracaktuar HECM të miratuar nga HUD (1-800-569-4287) dhe mbroni sigurinë e banorëve të moshuar: Telefononi linjën zyrtare të këshillimit të strehimit të HUD në 1-800-569-4287 dhe kërkoni posaçërisht për një Këshilltar të paracaktuar të certifikuar nga HUD-HECM (pa pagesë). Nëse një kontraktues i ruajtjes së pronës i punësuar nga një servisues përpiqet në mënyrë të paligjshme të bllokojë një shtëpi të zënë, të mbyllë shërbimet komunale ose të heqë sendet brenda 5 metrave (16 këmbë) nga një vendbanim i zënë, telefononi numrin tuaj të urgjencës lokale (911 në SHBA dhe Kanada, 112 në BE, 999) ose kontrolloni në vendin tonë numrat e urgjencës drejtoria menjëherë.

Pema e vendimit: Ndalimi i një mbylljeje të kundërt të hipotekës sipas llojit të paracaktuar¶

Identifikoni se cila degë zbatohet për krizën tuaj të kundërt të hipotekës dhe ekzekutoni menjëherë mbrojtjen e përputhjes HUD.

flowchart TD
    A["Merr Njoftim për Përmbushjen e detyrimeve dhe të pagueshme të HECM"] --> B{"Çfarë e shkaktoi parazgjedhjen?"}
    B -->|"1. Taksa e pronës, sigurimi i pronarëve të shtëpive ose parazgjedhja e HOA (T&I)"| C{"Sa është mosha e borxhit dhe huamarrësit?"}
    C -->|"Totali i borxheve nën 5000 dollarë"| D["Shërbyesi duhet të vonojë referimin e mbylljes (pragu De Minimis) ndërkohë që ju kuroni"]
    C -->|"Huamarrësi më i ri i moshës 80+ me gjendje të rëndë mjekësore"| E["Paraqisni letrën e mjekut për 'Zgjatjen në rrezik' të HUD (Ndalon mbylljen me rritje 1-vjeçare)"]
    C -->|"Të gjithë Huamarrësit e tjerë"| F["Kërkoni planin e ripagimit të HECM nga 12 deri në 60 muaj (25% e të ardhurave të tepërta) + Shtyrja e taksave shtetërore"]
    B -->|"2. Auditimi i banimit / Mungesa mjekësore"| G{"A ka qenë Huamarrësi larg > 12 muaj rresht?"}
    G -->|"Jo (Akoma duke jetuar në shtëpi OSE në Spital/Rehab <12 muaj)"| H["Paraqisni certifikatën e banimit të nënshkruar + 2 fatura të shërbimeve komunale + shënimin e mjekut (Rivendosja e menjëhershme)"]
    G -->|"Po (Përgjithmonë në Shtëpi të të moshuarve > 12 muaj) & Jo bashkë-huamarrës"| I["Kalimi te Shtyrja e bashkëshortit që nuk merr hua OSE Familja 95% Shitje/Rifinancim"]
    B -->|"3. Vdekja e bashkëshortit huamarrës"| J{"Kush mbetet në shtëpi?"}
    J -->|"Bashkëshorti i mbijetuar johuamarrës (NBS)"| K["Thirr periudhën e shtyrjes së HUD (Past-8/4/2014) ose Detyrën e MOE (Para 8/4/2014) sipas ML 2021-11"]
    J -->|"Fëmijë të rritur / Trashëgimtarë / Pasuri"| L["Dokumentoni Njoftimin e Shkruar të Synimit brenda 30 Ditëve -> Kyçja në 6 muaj + Dy Zgjatje 90-ditore + Rregulli i Shlyerjes 95%"]

Mbrojtja 1: Shërimi i një paracaktimi "Taksimi dhe Sigurimi (T&I)" pa humbur shtëpinë¶

Kur një huamarrës i kundërt hipotekor dështon të paguajë taksat e pronës së qarkut ose lejon që sigurimi i pronarëve të tyre të skadojë (shih tonë Sigurimi i pronarëve të shtëpive për mos-rinovim dhe udhëzues i vendosur me forcë), Rregullat HUD kërkojnë që shërbimi të paradhënies fondet e korporatës për të paguar taksambledhësin ose për të blerë një polic sigurimi dhe më pas të deklarojë hipotekën e kundërt në Taksën dhe Sigurimin (T&I) Default.

Përpara se një shërbyes të mund t'i referojë ligjërisht një hua HECM tek një avokat i përjashtimit për një mospagim të T&I, Handbook HUD 4000.1 (Seksioni III.A.3) ju jep pesë mburoja specifike për zbutjen e humbjeve:

Mbrojtja 2: Mbijetimi i një "Auditimi të Okupimit" ose Qëndrimi i Zgjeruar në Spital/Shtëpi pleqsh¶

Nën 24 C.F.R. § 206.27©, një hipotekë e kundërt mbetet në gjendje të mirë vetëm për sa kohë që prona shërben si rezidenca kryesore e të paktën një huamarrësi. Shërbimet kontrollojnë zënkën çdo vit (dhe menjëherë sa herë që posta kthehet si e padorëzuar ose një fqinj raporton se shtëpia duket e qetë).

Tre rregulla që ndalojnë një sekuestrim të paligjshëm "Jo-banim".¶

1. Rregulli i Bashkëhuamarrësit (Mbrojtje 100% edhe nëse një bashkëshort hyn përgjithmonë në një shtëpi pleqsh): Nëse burri dhe gruaja janë të dy të listuar si bashkë-huamarrës në hipotekën e kundërt, dhe burri kalon përgjithmonë në një institucion të kujdesit për kujtesën ose infermierisë së aftë ** dhe nuk mund të paguajë gruaja si CAe gjatë gjithë jetës së tij, (Bashkëhuamarrësi) vazhdon të jetojë në shtëpi si rezidenca e saj kryesore**.
2. Rregulli i Mungesës Mjekësore 12-Mujore (Për një Huamarrës të Vetëm): Nëse ka vetëm një huamarrës në hua (ose të dy bashkë-huamarrësit janë në një institucion), huamarrësi lejohet ligjërisht të mungojë nga shtëpia në një spital, qendër rehabilitimi, objekt jetese të asistuar për 6 muaj të afërm (6 muaj deri në 5 të afërm). ditë) për sëmundje fizike ose mendore pa shkaktuar një mospagim.
3. Veprim i rëndësishëm përpara muajit 12: Nëse huamarrësi i vetëm po i afrohet ditës 330 në një institucion rehabilitimi, kthimi në shtëpi për të banuar në pronë (me kujdes shëndetësor në shtëpi) përpara ditës 365 rivendos orën 12-mujore, me kusht që shtëpia të mbetet vërtet vendbanimi i tyre kryesor.
4. Mos e injoroni kurrë Letrën Vjetore të Çertifikimit të Okupimit: Çdo vit në përvjetorin e mbylljes së kredisë suaj, shërbimi dërgon një Formular certifikimi të banimit me 1 faqe. Nëse nuk e nënshkruani dhe nuk e ktheni atë brenda 30 ditëve, shërbimi dërgon një njoftim paralajmërues, dërgon një inspektor në terren që të trokasë në derën tuaj dhe të fotografojë njehsorin tuaj elektrik nga bordi (duke e ngarkuar kredinë tuaj një tarifë inspektimi të pronës prej 20 dollarësh) dhe fillon një kërkesë për detyrimin e pagueshme dhe të pagueshme me HUD. Kthejeni gjithmonë Certifikatën e Okupimit të nënshkruar nëpërmjet Postës së Çertifikuar DHE emailit/faksit, duke mbajtur një kopje për skedarët tuaj.

Mbrojtja 3: Mbrojtja e një "bashkëshorti johuamarrës (NBS)" të mbijetuar pas vdekjes së huamarrësit¶

Historikisht, ndërmjetësit e hipotekave shpesh bindnin çiftet e martuara që të hiqnin bashkëshortin më të ri (veçanërisht një bashkëshort nën moshën 62 vjeç) të privuar nga titulli i shtëpisë, në mënyrë që bashkëshorti më i madh të mund të kualifikohej vetëm për një pagesë më të madhe të kundërt të hipotekës. Kur bashkëshorti më i vjetër huamarrës vdiste, punonjësit e shërbimit e përjashtuan pamëshirshëm vejushën ose të venë e pikëlluar ("Bashkëshortja johuamarrëse").

Pas proceseve gjyqësore federale (Bennett kundër Donovan dhe Plunkett kundër Castro) dhe reformave të mëdha të politikave të HUD-së, Bashkëshortët e mbijetuar jo-huamarrës tani kanë të drejta të fuqishme federale për të qëndruar në shtëpinë e tyre për pjesën tjetër të jetës së tyre pa bërë pagesa mujore të hipotekës:

Si funksionon "Periudha e Shtyrjes" e bashkëshortit jo-huamarrës të HUD¶

Nëse hipoteka e kundërt e bashkëshortit tuaj u krijua më ose pas datës 4 gusht 2014 (Numri i çështjes FHA i caktuar më/pas datës 04/08/2014, rregulluar nga 24 C.F.R. § 206.55) ose klzzwxh:0024 sipas **Letërs së Hipotekës H 2019-15 dhe 2021-11), ju kualifikoheni të shtyni përmbysn për pjesën tjetër të jetës suaj si Bashkëshort jo-huamarrës i pranueshëm nëse i plotësoni këto kërkesa:

1. I martuar në mbyllje dhe në vdekje: Ju keni qenë i martuar ligjërisht me huamarrësin në kohën kur hipoteka e kundërt u mbyll (ose jeni angazhuar në një marrëdhënie të kryer me të njëjtin seks kur ndalohet me ligj nga martesa, dhe më vonë u martua ligjërisht para vdekjes së huamarrësit) dhe keni mbetur i martuar deri në vdekjen e huamarrësit;
2. Rezidenca kryesore: Ju aktualisht banoni dhe keni banuar në kohën e vdekjes së huamarrësit, në pronën e hipotekuar si vendbanimi juaj kryesor;
3. Nuk kërkohet më për të vërtetuar titullin ligjor brenda 90 ditëve (Letra e hipotekës HUD 2021-11 Përparim): Përpara majit 2021, ofruesit e shërbimit përjashtuan mijëra të veja sepse gjykatës së verifikimit iu deshën më shumë se 90 ditë për të vendosur aktin e shtëpisë në emrin e vejushës. Sipas Letërs së Pengmarrësit HUD 2021-11, HUD eleminoi përgjithmonë kërkesën që një bashkëshort johuamarrës i mbijetuar të provonte titullin e tregtueshëm ose të drejtën ligjore për të qëndruar brenda 90 ditëve nga vdekja e huamarrësit.
4. Detyrimet tuaja të vazhdueshme gjatë periudhës së shtyrjes: Ndërsa nuk mund të tërhiqni më para të reja nga linja e kundërt e kredisë së hipotekës, ju bëni pagesa mujore të principalit dhe interesit për pjesën tjetër të jetës tuaj, thjesht duhet (a) t'i ktheni tatimet vjetore të zënies dhe marrjes hua të bashkëshortit pagimet e vazhdueshme, certifikimi i pranueshmërisë (të gjitha)* primet e sigurimit të pronarëve të shtëpive në kohë**, dhe © mirëmbajnë pronën.

Mbrojtja 4: Të drejtat e fëmijëve dhe trashëgimtarëve të rritur pas vdekjes së huamarrësit të fundit (Rregulli 95% dhe ora 12-mujore)¶

Kur huamarrësi i fundit i mbijetuar (dhe çdo bashkëshort johuamarrës i kualifikuar) vdes, hipoteka e kundërt bëhet e detyrueshme dhe e pagueshme. Megjithatë, shërbyesit shpesh ngacmojnë fëmijët e pikëlluar me "paralajmërime të rreme 30-ditore të bllokimit" ndërsa fshehin dy të drejtat federale më të rëndësishme sipas **24 C.F.R. § 206,125 **:

1. Si të zhbllokoni afatin kohor të plotë 12-mujor (6 muajt fillestar + dy zgjatime HUD 90-ditore)¶

• Njoftimi fillestar 30-ditor i qëllimit: Brenda 30 ditëve nga marrja e "Njoftimit për detyrimin dhe pagimin" nga shërbimi pas vdekjes së prindit, trashëgimtarët ose ekzekutuesi i pasurisë duhet të dërgojnë një Njoftim me shkrim për qëllimin (duke përdorur shabllonin e mëposhtëm) duke deklaruar nëse familja synon të rifitojë pronën (B) (A) hipotekë për të mbajtur shtëpinë në familje, ose (C) Ekzekutoni një Deed-in-Lieu Foreclosure.
• **Dritare automatike 6-mujore (180 ditë nga vdekja): ** Nën 24 C.F.R. § 206.125(d), sapo të njoftoni shërbimin për qëllimin tuaj për të shitur ose shlyer kredinë, ju keni një 6 muaj fillestar nga data e vdekjes së huamarrësit për të përfunduar shitjen ose rifinancimin përpara se të përfundojë mbyllja.
• Dy Zgjatje HUD 90-ditore (muajit 7 deri në 9 dhe muajt 10 deri në 12): Nëse shtëpia nuk është shitur ose verifikimi/rifinancimi është ende duke u zhvilluar me afrimin e muajit 6, paraqisni një kërkesë me shkrim për një Zgjatje HUD 90-ditore të parë deri në 3 ditë para skadimit të muajit bashkëngjitur dëshminë e marketingut aktiv (një Marrëveshje e nënshkruar për Listimin MLS me një agjent imobiliar OSE një Kërkesë e nënshkruar për hua / Letër para-miratimi nga një huadhënës hipotekor plus Letrat e provës Testamentary). Nëse është e nevojshme, mund të aplikoni për një Zgjatje të Dytë 90-ditore HUD, duke i dhënë familjes suaj plot 12 muaj për të shitur ose rifinancuar.

2. Rregulli i pagimit të mosrekursit "95% e vlerës së vlerësuar" (24 C.F.R. § 206.125(a)(2))¶

Çdo hipotekë e kundërt HECM e siguruar nga FHA është një 100 për qind hua pa rekurs: as pasuritë e tjera të pasurisë së huamarrësit të vdekur (llogaritë bankare, sigurimet e jetës, makinat) dhe as trashëgimtarët personalisht **** nuk mund të mbahen përgjegjës për një qindarkë më shumë se sa vlen shtëpia.

Edhe më mirë, nën 24 C.F.R. § 206.125(a)(2), nëse trashëgimtarët dëshirojnë të mbajnë shtëpinë e familjes (duke e rifinancuar atë në një hipotekë konvencionale në emër të një fëmije të rritur ose duke paguar para në dorë) OSE ta shesin atë në treg kur bilanci i kundërt i hipotekës tejkalon vlerën aktuale të shtëpisë, shërbimi i shërbimit është i detyruar nga ligji federal ESS të pranojë ****

• 100% e gjendjes së papaguar të kredisë HECM, OSE
• 95% e vlerës aktuale të tregut të drejtë të pronës siç përcaktohet nga një vlerësim zyrtar FHA i urdhëruar nga HUD.

Kopjoni dhe ngjisni shabllonin: Mjekimi i parazgjedhur i HECM, bashkëshorti që nuk merr hua dhe njoftimi për trashëgimtarët¶

Kontrolloni kutinë që përputhet me situatën tuaj dhe dërgojeni këtë letër nëpërmjet Postes së certifikuar, Faturës së Kthimit të Kërkuar, Faksit dhe Email-it te shërbimi i kredisë së kundërt.

URGENT: FORMAL HECM LOSS MITIGATION / OCCUPANCY / NON-BORROWING SPOUSE / HEIRS' NOTICE
(PURSUANT TO 24 C.F.R. PART 206, HUD HANDBOOK 4000.1, AND RESPA 12 C.F.R. § 1024.35/.38)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Reverse Mortgage Servicer, HECM Default / Loss Mitigation / Estates Dept.]
    [Servicer Address, Fax Number, and Email]

RE: HECM Loan Number: [Insert Loan Number] | FHA Case Number: [Insert FHA Case No.]
    Borrower(s) Name: [Name of Borrower]
    Property Address: [Full Street Address]

Dear HECM Servicing & Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE of the following statutory election and request to suspend any "Due and Payable" acceleration or foreclosure referral on the above-referenced HECM loan (check applicable section):

[ ] SECTION A, CURE OF OCCUPANCY DEFAULT (24 C.F.R. §§ 206.27(c), 206.39):
    The Borrower continues to maintain the subject property as their Principal Residence (or has been temporarily absent in a medical/rehabilitation facility for LESS than 12 consecutive months since [Date]). Enclosed are (1) the signed Annual Occupancy Certification, (2) two current utility bills showing active residential service, and (3) a physician's statement confirming temporary medical absence. Demand is made to immediately recall any Due and Payable status and credit back any improper inspection fees.

[ ] SECTION B, REQUEST FOR TAX & INSURANCE (T&I) REPAYMENT PLAN OR AGE 80+ AT-RISK EXTENSION:
    Regarding the Corporate Advance balance of $[Amount] for property taxes and/or hazard insurance:
    (1) [If Borrower is Age 80+ with Health Hardship]: The youngest borrower is age [Age] (DOB: [Date]) and suffers from a critical medical condition documented in the attached Physician Certification. We request that you immediately submit an "At-Risk Extension" request to HUD under HUD Handbook 4000.1.
    (2) [For All Other Borrowers]: I request an immediate Financial Assessment and a [36 / 48 / 60]-Month HECM T&I Repayment Plan calculated at no more than 25% of monthly Surplus Income, and request an immediate stay of foreclosure referral while my application (and State HAF / Senior Tax Deferral application) is processed.

[ ] SECTION C, SURVIVING NON-BORROWING SPOUSE (NBS) DEFERRAL PERIOD (24 C.F.R. § 206.55 & HUD ML 2021-11):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death] (Death Certificate attached). I am the surviving Eligible Non-Borrowing Spouse. We were legally married at loan closing on [Date] and remained married until the Borrower's death, and I occupy the property as my Principal Residence. Pursuant to 24 C.F.R. § 206.55 and HUD Mortgagee Letter 2021-11 (or MOE Assignment for pre-08/04/2014 Case Numbers), I hereby invoke my statutory Deferral Period. Please send me the NBS Annual Certification package immediately.

[ ] SECTION D, HEIRS' / ESTATE NOTICE OF INTENT, APPRAISAL DEMAND, & EXTENSION REQUEST (24 C.F.R. § 206.125):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death]. I am the [Surviving Child / Executor / Successor in Interest] (Death Certificate and proof of heirship/authority attached).
    1) Notice of Intent: The Estate/Heirs hereby give formal notice of intent to [sell the property / purchase and retain the property via refinance] pursuant to 24 C.F.R. § 206.125.
    2) Demand for Payoff Quote & Official HUD Appraisal (95% Rule): Please provide an itemized payoff statement AND order an official HUD Fair Market Value Appraisal so that the Estate/Heirs may satisfy the HECM for the lesser of the unpaid loan balance or 95% of current appraised value under 24 C.F.R. § 206.125(a)(2).
    3) Request for 6-Month Hold & 90-Day HUD Extension: Please confirm the initial 6-month marketing/settlement window through [Date 6 Months from Death] [and grant a 90-Day HUD Extension based on the attached MLS Listing Agreement / Lender Pre-Approval Letter].

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Relationship to Borrower, Address, Phone, and Email]

Mbrojtja e paracaktuar e hipotekës së kundërt ndërkombëtare (Lëshimi i kapitalit) dhe bashkëshorti i mbijetuar¶

Nëse ju ose një prind i moshuar mbani një hipotekë të kundërt jashtë Shteteve të Bashkuara, kodet statutore dhe të industrisë kufizojnë rreptësisht detyrimet e huadhënësve dhe kapitalin negativ:

• Kanada (ChIP Reverse Mortgage / HomeEquity Bank & Equitable Bank, Nuk ka garanci negative të kapitalit dhe të drejtat e bashkëshortit të mbijetuar):
• Parregullimet e taksave, sigurimeve dhe mirëmbajtjes: Në Kanada, hipotekat e kundërta nuk kërkojnë pagesa mujore të principalit ose interesit, por pronari i shtëpisë duhet të mbajë të përditësuara Taksat e Pronës, Sigurimin e Shtëpisë dhe Tarifat e Condo/Strata. Nëse një i moshuar ngelet prapa në taksat e pronës, kura më e shpejtë në provinca si British Columbia, Alberta dhe Ontario po aplikon për Programin e Shtyrjes së Tatimit të Pronës për të moshuarit Provincial/Komunal, i cili shlyen detyrimet e taksave komunale në mënyrë që huadhënësi i kundërt hipotekor të mos mund ta quajë kredinë në mungesë.
• Vdekja e huamarrësit dhe dritarja e zgjidhjes së trashëgimtarëve: Nëse të dy bashkëshortët janë me titull (siç kërkohet nga nënshkrimi kanadez i hipotekës së kundërt), kredia nuk mund të quhet e paguar derisa bashkëshorti i dytë të vdesë ose të kalojë përgjithmonë në kujdesin afatgjatë. Pas vdekjes së huamarrësit të fundit të mbijetuar, pasuria/trashëgimtarët zakonisht kanë 180 ditë (6 muaj) për të shlyer kredinë nëpërmjet shitjes ose rifinancimit, të mbështetur nga një Pa garanci negative të kapitalit neto kontraktuale (duke siguruar që pasuria të mos i detyrohet kurrë më shumë sesa vlera e drejtë e tregut të shtëpisë në shitje, me kusht).
• Mbretëria e Bashkuar (Hipotekat e përjetshme, Standardet e Këshillit të Lirimit të Kapitalit, Heqja dorë nga Kujdesi Afatgjatë dhe Rregullat e FCA):
• ** Masat mbrojtëse të Këshillit të Lirimit të Aksioneve (ERC):** Mbi 90% e Hipotekave të Përjetshme në Mbretërinë e Bashkuar i përmbahen Standardeve të Këshillit të Lirimit të Aksioneve, të cilat garantojnë dy të drejta të panegociueshme: (1) E drejta për të qëndruar në pronën tuaj për gjithë jetën ose derisa të zhvendoseni përgjithmonë në banesën tuaj kryesore (me kusht që banesa juaj të mbetet me përkujdesje afatgjatë). kontratën), dhe (2) Pa Garanci Negative të Kapitalit (NNEG), që do të thotë kur huamarrësi i fundit vdes ose i nënshtrohet kujdesit të përhershëm dhe shtëpia shitet për çmimin më të mirë të arsyeshëm, as huamarrësi dhe as pasuria nuk janë kurrë përgjegjës për ndonjë mungesë nëse interesi i grumbulluar tejkalon çmimin e shtëpisë.
• Dritare 12-mujore për ekzekutuesit: Me vdekjen ose hyrjen e përhershme në një shtëpi përkujdesjeje të huamarrësit të fundit të mbijetuar, huadhënësit e hipotekave të përjetshme në Mbretërinë e Bashkuar zakonisht u japin ekzekutuesve/trashëgimtarëve 12 muaj për të tregtuar dhe shitur pronën përpara se të ndërmarrin veprime përmbarimore. Nëse një huadhënës kërcënon me riposedim për riparimet e pronës ose sigurimin e ndërtesave, paraqisni një ankesë zyrtare sipas rregullave të FCA MCOB dhe përshkallëzoni te Shërbimi i Ombudsmanit Financiar (FOS).
• Australi (Skema e Qasjes në Kapitalin e Shtëpisë së Parë në bazë të Aktit NCCP dhe Shërbimeve të Australisë "Skema e Aksesit të Kapitalit të Shtëpisë"):
• Nr. statutor i detyrueshëm, pa garanci negative të kapitalit (që nga 18 shtatori 2012): Sipas ligjit federal Për mbrojtjen e kredisë kombëtare të konsumatorit 2009 (Seksionet e Kodit Kombëtar të Kredisë 86A deri në 86F), çdo hipotekë e kundërt e hyrë në Australi me një statut 28 shtator ose pas 01 shtatorit Garancia e kapitalit**, një huadhënës i ndalohet nga ligji federal të kërkojë ose të marrë më shumë se vlera e tregut të pronës së hipotekuar të kundërt kur mbaron kredia (përveç rasteve të mashtrimit ose dëmtimit të qëllimshëm të pronës).
• Të drejtat e rezidentëve të mbrojtura që nuk zotërojnë tituj: Sipas Kodit Kombëtar të Kredisë, nëse huamarrësi zgjidhet në dhënien e huasë për të emëruar një Rezident që nuk zotëron titull (si bashkëshorti ose partneri), ai banor i mbrojtur ka të drejtën ligjore të vazhdojë të jetojë në shtëpi edhe pas kalimit të moshës së huamarrësit kryesor. Përveç kësaj, nëse një hipotekë e kundërt private është në mospagim ose ka tarifa të larta komerciale, të moshuarit australianë të kualifikuar për pensionin e moshës mund të rifinancojnë një hipotekë të kundërt komerciale në qiranë e Qeverisë Australiane me interes të ulët Skema e Aksesit të Kapitalit të Shtëpisë (HEAS) e administruar nga klzzwxh:0116 ankesë me **Autoritetin Australian të kesave Financiare (AFCA)**.

Pyetjet e bëra shpesh¶

Burimet e kontrolluara¶

• SHBA Departamenti i Strehimit dhe Zhvillimit Urban (HUD, Shtetet e Bashkuara): Rregulloret e Hipotekës së Konvertimit të Kapitalit të Shtëpisë (HECM) (24 C.F.R. Pjesa 206, duke përfshirë § 206.27 Rregullat e Rezidencës Kryesore, § 206.55 Periudha e Shtyrjes për bashkëshortët e privilegjuar dhe §70,60,01. 206,125 Rregulli i Shlyerjes 95% të Trashëgimtarëve dhe Afatet e Zgjatjes 6-Mujore/90-Ditore, dhe § 206,205 Tarifat e Pronësisë).
• SHBA Departamenti i Strehimit dhe Zhvillimit Urban (HUD / FHA): *Doracak i Politikës së Strehimit për Familjen e Vetëm 4000.1 (Titulli II Programet e Sigurimit të Banesave të Përpara dhe të Kthyera Hipotekat, Zbutja e Humbjeve HECM, Planet e Shlyerjes 60-Mujore, De Minimis T&I Pragjet Extenssk, dhe-Rritje)80, Letra e hipotekës 2019-15 dhe Letra e hipotekës 2021-11 (Mbrojtja e zgjeruar e bashkëshortit johuamarrës dhe eliminimi i kërkesës për titullin e tregtueshëm 90-ditor).
• Zyra e Mbrojtjes Financiare të Konsumatorit (CFPB, Shtetet e Bashkuara): Procedurat e ekzaminimit të shërbimit të kundërt të hipotekës, Rregullat e interesit të pasardhësve RESPA (12 C.F.R. § 1024.30(d) dhe § 1024.38(b)g) Ju keni të drejtat tuaja të kundërta, (1)(vi) dhe Përgjegjësitë (Udhëzuesi i Konsumatorit CFPB).
• Agjencia Financiare e Konsumatorit të Kanadasë (FCAC): Hipoteka e kundërt në Kanada: Detyrimet e Huamarrësit dhe Asnjë Garanci Negative e Kapitalit.
• Autoriteti i Sjelljes Financiare (FCA) dhe Këshilli i Çlirimit të Kapitalit (Mbretëria e Bashkuar): MCOB 8 & 9 (Shpërndarja e kapitalit: Standardet e këshillimit dhe shitjes) dhe Standardet e produktit të Këshillit të lëshimit të kapitalit (E drejta për të mbetur dhe pa garanci negative të kapitalit).
• Komisioni Australian i Letrave me Vlerë dhe Investimeve (ASIC / Moneysmart) dhe Shërbimet Australi: Akti Kombëtar për Mbrojtjen e Kredisë Konsumatore 2009 (Seksionet e Kodit Kombëtar të Kredisë 86A deri në 86F Statutore Jo Garancitë Negative të Kapitalit dhe Rregullat e Mbrojtura të Rezidentit) dhe *Shomelines.

Udhëzues të lidhur¶

• Njoftimi për bllokimin, durimi i hipotekës dhe zbutja e humbjeve
• Delikuenca e tatimit në pronë, shitja e barrës tatimore dhe shpengimi i pronave
• Anulimi i sigurimit të pronarëve të shtëpive, mbulimi i vendosur me forcë dhe tronditja e ruajtjes
• Konservatori i të moshuarve, revokimi i prokurës dhe vjedhja e besimit
• Vonesa e kërkesës për sigurimin e jetës, mosmarrëveshja e përfituesit dhe testimi i certifikatës së vdekjes
• Numrat e urgjencës sipas vendit