Ale dirèk nan kontni an

Ipotèk ranvèse (HECM) default, odit lokatè, ak dwa mari oswa madanm ki pa prete

Nimewo ijans yo diferan selon peyi. Paj sa a sèvi ak 911, nimewo pou Etazini ak Kanada. Anpil lòt peyi itilize 112, 999, oswa yon lòt nimewo. Jwenn nimewo pou peyi w.

Resevwa yon Avi Akselerasyon "Dè ak Peyab" oswa menas sezi sou yon Home Equity Conversion Mortgage (HECM) oswa yon ipotèk ranvèse ki gen asirans federal se yon kriz tèt chaje pou yon pwopriyetè ki pi gran, yon Mari oswa madanm ki pa prete (NBS) ki siviv, oswa timoun adilt k ap okipe byen yon paran. Paske ipotèk ranvèse yo te commercialisés kòm prè "pa gen peman ipotèk chak mwa", prete yo ak fanmi yo souvan avèg pou aprann ke yon sèvis ipotèk ranvèse (tankou PHH Mortgage / Celink, Longbridge Financial, Finance of America Reverse, oswa HUD/Novad) ka rele tout balans prè a imedyatman dwe ak peyab epi kòmanse deklanche kat (1) peman ki pa sezi sou pwopriyetè a: taks, asirans pwopriyetè kay, oswa kotizasyon HOA ("Taks ak Asirans / T&I Default"), (2) pa retounen yon lèt Sètifikasyon Okipasyon anyèl oswa pase twòp mwa nan yon lopital/enstalasyon reyabilitasyon, (3) pa kenbe kondisyon fizik kay la, oswa (4) lanmò konjwen ki prete a.

Malgre lèt sèvis agresif yo mande pou peye tout prè a nan 30 jou, règleman federal Depatman Lojman ak Devlopman Iben (HUD) (24 C.F.R. Part 206 ak HUD Single Family Housing Policy Handbook 4000.1) estrikteman pwoteje granmoun aje yo, konjwen sivivan, ak eritye yo. Tou depan de deklanche a, ou ka sispann sezi lè l sèvi avèk yon ekstansyon 60 mwa HUD a risk (pou prete ki gen plis pase 80 ak bezwen sante kritik), yon Plan ranbousman HECM 60 mwa, yon Peryòd ranvwa pou yon mari oswa madanm ki elijib ki pa prete (menm san yo pa gen yon papye ipotèk 202021). Eritye yo 95 Pousan Peman ki pa Peye Rekou ak jiska 12 mwa ekstansyon HUD otomatik.

Fè sa kounye a

  1. Idantifye deklanche egzak la ki enprime sou "Avi Dè ak Peyab" la imedyatman: Gade anlè lèt founisè sèvis la pou wè kilès nan twa kare yo tcheke: (A) Taks ak/oswa Asirans Danje Defayans (Avans Corporate), (B) Non-Okipasyon / Echèk nan Siviv ** Direktè a Dènye Rezidans, Sètifye ** Prete**. Chak deklanche gen yon kalandriye gerizon HUD konplètman diferan ak yon pake dokiman.
  2. Gere yon "Occupancy Default" nan 24 èdtan si prete lajan an toujou ap viv nan kay la (oswa li te nan yon etablisman reyabilitasyon/swen pou MWEN pase 12 mwa youn apre lòt): Yo rele plizyè milye ipotèk ranvèse a erè Dè ak Peyab chak ane tou senpleman paske yon prete granmoun aje te rate yon Sètifikasyon anyèl oswa yon katpòs nan lopital la 3 mwa oswa yon katpòs nan yon lopital. etablisman retrèt kalifye. Anba 24 C.F.R. § 206.39 ak § 206.27©, absans tanporè pou swen medikal oswa reyabilitasyon jiska 12 mwa youn apre lòt PA vyole egzijans rezidans prensipal la. Imedyatman siyen epi faks/imel Fòm Sètifikasyon Okipasyon Anyèl la ansanm ak de bòdwo sèvis piblik aktyèl (elektrik, dlo, oswa gaz) ak yon nòt doktè ki konfime prete lajan an abite nan kay la oswa ap retounen anvan make 12 mwa a.
  3. Mande yon "At-Risk Extension" (Anprentè ki gen laj 80+ ak pwoblèm sante) oswa yon "Plan ranbousman 60 mwa" pou Taks ak Asirans Defo: Si founisè sèvis la avanse lajan pou peye taks sou pwopriyete anreta oswa asirans pwopriyetè kay ("Corporate Advance"), pa kite yo sezi. Dapre Manyèl HUD 4000.1, si pi piti prete lajan an gen laj 80 an oswa plis epi li gen yon kondisyon sante kritik (yon doktè sètifye) ki anpeche demenaje, founisè sèvis la ka mande yon renouvlab 12 mwa HUD "At-Risk Extension" ki sispann sezi nèt ale. Pou tout lòt prete yo, mande yon Evalyasyon Finansye ak Plan Ranbousman HECM 12 a 60 mwa (kote ou peye sèlman jiska 25% "Revni Sipli" pa mwa ou a pou peye taks/asirans dèyè), oswa aplike si eta ou a toujou ouvri Fon Asistans Pwopriyetè Kay (HAF)** sibvansyon oswa yon pwogram Pwopriyete**.
  4. Afime "Peryòd Ranvwa Konjwen elijib ki pa Prete (NBS)" ou a imedyatman si mari oswa madanm ou ki te prete a te mouri: Si mari oswa madanm ou se te sèl moun ki nan lis kòm yon "Prete" sou nòt HECM la (souvan paske ou te poko gen 62 an lè prè a te fèmen) epi mari oswa madanm ou te fèk mouri, **ou pa gen pou w peye lè mari a oswa si w pa gen pou w demenaje a. fèmen, rete marye jiskaske yo mouri, yo te divilge nan dokiman prè yo (pou Nimewo Ka apre 4 Out 2014, oswa kalifye anba Eleksyon Opsyonèl pou Pwotektè Ipotèk / MOE HUD a pou prè anvan 4 Out 2014), epi okipe kay la kòm rezidans prensipal ou. Dapre HUD Ipotèk Lèt 2021-11, HUD aboli egzijans pou yon Konjwen ki pa Prete ki sivivan pwouve transfè tit legal oswa yon tit legal pwomotè nan 90 jou, ou sèlman bezwen kontinye viv nan kay la epi kenbe kouran sou taks sou pwopriyete alavni ak asirans.
  5. Voye yon "Avi sou Entansyon Eritye yo" alekri nan lespas 30 jou apre lanmò yon prete lajan pou fèmen nan 6 Mwa + De Ekstansyon 90 Jou (12 Mwa Total) AK Règ 95% la: Si tou de paran yo te mouri epi ou se eritye/egzekitè a, ou gen yon premye dat 6 mwa,- ak UD lanmò a. a 12 mwa total), pou vann kay la oswa refinanse li. Pi bon toujou, si ipotèk ranvèse a se "anba dlo" (pa egzanp, balans prè a te ogmante a $350,000, men kay la vo sèlman \(260,000), règleman federal (**24 C.F.R. § 206.125(a)(2) ak § 206.107**) bay fanmi an dwa absoli pou li peye oswa kenbe kay la**. PI MINI an nan (a) balans prè konplè a, oswa (b) 95 pousan nan valè aktyèl sou mache ekitab HUD evalye (\)247,000), ak asirans FHA efase rès $103,000 dèt la pou tout tan.
  6. Konekte ak yon Konseye HECM Default HUD apwouve (1-800-569-4287) epi pwoteje sekirite rezidan granmoun aje yo: Rele liy konsèy ofisyèl HUD pou lojman nan 1-800-569-4287 epi mande espesyalman pou yon HUD-Sètifye HECM Default Counselor (gratis). Si yon kontraktè prezèvasyon pwopriyete anboche pa yon sèvis sèvis ilegalman eseye kadna yon kay okipe, fèmen sèvis piblik, oswa retire afè nan yon distans 5 mèt (16 pye) nan yon rezidans okipe, rele nimewo ijans lokal ou a (911 nan Etazini ak Kanada, 112 nan Inyon Ewopeyen an, 999 nan UK a) oswa tcheke nou an. nimewo ijans anyè imedyatman.

Pyebwa Desizyon: Sispann yon sezi ipotèk ranvèse pa kalite default

Idantifye ki branch ki aplike nan kriz ipotèk ranvèse ou a epi egzekite defans HUD matche imedyatman.

flowchart TD
    A["Resevwa HECM 'Dè ak Peyab' oswa Avi Foreclosure"] --> B{"Ki sa ki deklanche Default la?"}
    B -->|"1. Taks sou Pwopriyete, Asirans Pwopriyetè Kay, oswa HOA Default (T&I)"| C{"Konbyen yo dwe ak laj prete?"}
    C -->|"Total aryere anba $5,000"| D["Serveur Dwe Reta Rekòmandasyon Foreclosure (De Minimis Threshold) Pandan w ap Geri"]
    C -->|"Pi Jenn Prete Laj 80+ ak Kondisyon Medikal Grav"| E["Soumèt Lèt Doktè pou HUD 'At-Risk Extension' (Sispann Foreclosure nan ogmantasyon 1-ane)"]
    C -->|"Tout Lòt Prete"| F["Mande plan ranbousman HECM 12 a 60 mwa (25% revni sipli) + ranvwa taks leta"]
    B -->|"2. Odit Okipasyon / Absans Medikal"| G{"Èske emprunteur te ale > 12 mwa konsekitif?"}
    G -->|"Non (toujou rete lakay ou OSWA nan lopital/reyabilitasyon <12 mwa)"| H["Soumèt Sètifika Okipasyon ki siyen + 2 Bòdwo sèvis piblik + Nòt Doktè (Reyenstale Imedya)"]
    G -->|"Wi (An pèmanan nan Mezon retrèt > 12 Mwa) & Pa gen Ko-Prete"| I["Tranzisyon nan ranvwa konjwen ki pa prete OSWA Fanmi 95% Vant/Refinansman"]
    B -->|"3. Lanmò Konjwen ki prete a"| J{"Ki moun ki rete nan kay la?"}
    J -->|"Siviv Konjwen ki pa Prete (NBS)"| K["Envoke Peryòd Ranvwa HUD (Apre 8/4/2014) oswa devwa MOE (Avan-8/4/2014) anba ML 2021-11"]
    J -->|"Timoun Adilt / Eritye / Imobilye"| L["Depoze Avi Entansyon Ekri nan 30 Jou -> Fèmen 6 Mwa + De Ekstansyon 90 Jou + Règ Peman 95%"]

Defans 1: Geri yon "Taks ak Asirans (T&I)" Default san pèdi kay la

Lè yon prete ipotèk ranvèse pa peye taks sou pwopriyete konte oswa kite asirans pwopriyetè kay yo tonbe (gade asirans pwopriyetè kay ki pa renouvèlman ak gid mete fòs), Règ HUD yo egzije moun k ap fè sèvis la avanse lajan antrepriz pou peye pèseptè taks la oswa achte yon kontra asirans, epi answit deklare ipotèk ranvèse a nan Tax and Insurance (T&I) Default.

Anvan yon ajan sèvis kapab refere legalman yon prè HECM bay yon avoka sezi pou yon default T&I, HUD Handbook 4000.1 (Seksyon III.A.3) ba ou senk pwoteksyon espesifik pou diminye pèt:

HUD Pèt-Mitigasyon Shield Ki moun ki kalifye? Ki jan li sispann sezi
1. Papòt $5,000 "De Minimis" pou aryere yo Nenpòt prete HECM ki gen total avans antrepriz ki poko peye pou taks sou pwopriyete ak asirans danje mwens pase $5,000 (papòt mete ajou dapre règleman HUD). Osi lontan ke total dèt T&I ou a anba papòt la epi ou eksprime volonte pou l ranbouse, founisè sèvis la gen pèmisyon pou l pran reta pou rele prè Dè ak Peyab la pandan y ap travay sou yon plan peman.
2. Plan ranbousman HECM (12 a 60 mwa) Nenpòt prete ki gen "Revni Sipli" pa mwa apre w retire depans pou viv nesesè (manje, sèvis piblik, swen medikal) nan revni Sekirite Sosyal/pansyon chak mwa. Administratè a kalkile Revni Sipli mansyèl ou epi li fikse yon vèsman ranbousman chak mwa ki egal a apeprè 25 pousan Revni Sipli ou, epi li gaye taks/asirans dèyè yo sou jiska 60 mwa (5 ane) ak 0% enterè siplemantè sou davans antrepriz la.
3. HUD "At-Risk Extension" (Laj 80+ Difikilte Medikal) Pi piti prete a gen omwen 80 an AK yon doktè ki gen lisans sètifye ke prete lajan an (oswa ko-prete a) gen yon maladi tèminal, andikap fizik alontèm, oswa bezwen lokasyon inik (tankou demans oswa depandans sou ekipman medikal lakay). Responsab sèvis la soumèt sètifika doktè a bay HUD, ki akòde yon 1-Ane Pwotansyon Foreclosure (renouvlab chak ane pou tout rès lavi prete lajan an), konplètman sispann sezi menm si prete lajan an gen $0 Revni Sipli epi li pa kapab peye yon plan ranbousman.
4. Re-Kote Asirans Mete Fòs ak Egzanpsyon Taks Retwoaktif Nenpòt prete ki gen balans T&I ki te gonfle pa yon kontra asirans kreditè ki te plase lafòs $5,000+ oswa yon egzanpsyon taks sou pwopriyete pou granmoun aje/enfim. Achte pwòp politik pwopriyetè kay volontè ou deklanche yon ranbousman tout chaj ki sipèpoze yo mete nan fòs nan lespas 15 jou (12 C.F.R. § 1024.37(g)), epi aplike pou **Senior Sitwayen / Veteran Andikape Egzanpsyon Taks sou Pwopriyete oswa Egzanpsyon Taks sou Pwopriyete oswa Pwopriyete Egzanpsyon Tax ou a ka tou pre zewo fakti nan lavni.
5. Refinansman nan yon nouvo HECM ak yon "LESA" (Life Expectancy Set-Aside) Emprunteurs kay ki te monte siyifikativman nan valè depi ke orijinal ipotèk inverse a te pran. Si ekite lakay ou a grandi, ou ka refinanse nan yon nouvo HECM (yon "HECM-to-HECM Refinance") ki peye aryere T&I yo nan fèmen epi ki finanse yon Life Expectancy Set-Aside (LESA), yon bokit escrow otomatik ki peye taks sou pwopriyete w la ak asirans pou tout rès lavi ou.

Defans 2: Siviv yon "Odit Okipasyon" oswa yon Lopital Pwolonje / Sete Mezon retrèt

Anba 24 C.F.R. § 206.27©, yon ipotèk ranvèse rete an bon pozisyon sèlman toutotan pwopriyete a sèvi kòm rezidans prensipal omwen yon prete. Serveur yo kontwole lokatè chak ane (e imedyatman chak fwa yo retounen lapòs kòm pa ka livrezon oswa yon vwazen rapòte kay la sanble trankil).

Twa règ ki sispann yon sezi ilegal "Non-Okipasyon".

  1. Règ Ko-Prete a (Pwoteksyon 100% Menmsi Yon Konjwen Antre nan yon Mezon retrèt pou tout tan): Si yon mari ak yon madanm yo tou de ki nan lis kòm Ko-Prete nan ipotèk ranvèse a, epi mari a pou tout tan ale nan yon etablisman swen pou memwa oswa enfimyè kalifye pou tout rès lavi li, yo pa kapab rele prè a epi li pa kapab peye. (Ko-Prete) kontinye ap viv nan kay la kòm rezidans prensipal li.
  2. Règ Absans Medikal 12 Mwa Konsekitif (Pou yon sèl Prete): Si gen sèlman yon prete lajan sou prè a (oswa tou de ko-prete yo nan yon etablisman), prete lajan an gen dwa legalman absan nan kay la nan yon lopital, sant reyabilitasyon, etablisman asistans, oswa kay fanmi yon fanmi pandan 3612 jou konsekitif** jiska yon maladi mantal. san yo pa deklanche yon default.
  3. Aksyon Enpòtan Anvan Mwa 12: Si sèl prete a ap apwoche Jou 330 nan yon etablisman reyabilitasyon, retounen lakay yo pou abite nan pwopriyete a (ak swen sante nan kay la) anvan Jou 365 reset revèy 12 mwa a, depi kay la vrèman rete rezidans prensipal yo.
  4. Pa janm inyore Lèt Sètifika Okipasyon Anyèl la: Chak ane nan anivèsè prè ou fèmen, founisè sèvis la voye yon 1paj Fòm Sètifikasyon Okipasyon. Si w pa siyen epi retounen li nan lespas 30 jou, sèvis la voye yon avètisman pa lapòs, voye yon enspektè sou teren pou frape pòt ou epi pran foto kontè elektrik ou nan twotwa a (chaje prè w la yon frè $20 pou enspeksyon pwopriyete), epi li kòmanse yon Demann ki pa Okipasyon ak Peyab ak HUD. Toujou retounen Sètifika Okipasyon ki siyen an atravè lapòs sètifye AK imèl/faks, kenbe yon kopi pou dosye ou yo.

Defans 3: Pwoteje yon "konjwen ki pa prete (NBS)" ki siviv apre prete a mouri.

Istorikman, koutye ipotèk yo souvan konvenk koup marye yo pou yo retire pi piti mari oswa madanm lan (sitou yon mari oswa madanm ki poko gen 62 an) nan tit kay la pou pi gran mari oswa madanm lan ka kalifye pou yon pi gwo peman ipotèk ranvèse pou kont li. Lè pi gran mari oswa madanm ki te prete a te mouri, ajan sèvis yo te sezi san pitye vèv oswa vèv ki te nan lapenn ("Konjwen ki pa Prete").

Apre litij federal (Bennett v. Donovan ak Plunkett v. Castro) ak gwo refòm politik HUD yo, Mari oswa madanm ki pa prete kounye a gen gwo dwa federal pou rete lakay yo pou tout rès lavi yo san yo pa fè peman ipotèk chak mwa:

Ki jan "Peryòd ranvwa" HUD mari oswa madanm ki pa prete a fonksyone

Kit ipotèk ranvèse mari oswa madanm ou te soti nan oswa apre 4 Out 2014 (Nimewo Ka FHA yo te plase nan/apre 08/04/2014, ki gouvène pa 24 C.F.R. § 206.55) oswa anvan 4 Out 2014 (Opsyon **Eleksyon MOUD'e) règ anba HUD Mortgagee Letter 2019-15 and 2021-11), ou kalifye pou ranvwaye sezi pou tout rès lavi ou kòm yon Konjwen elijib ki pa prete si ou ranpli kondisyon sa yo:

  1. Marye nan Fèmti ak nan Lanmò: Ou te legalman marye ak prete lajan an nan moman ipotèk ranvèse a te fèmen (oswa angaje nan yon relasyon komèt menm sèks lè lalwa te entèdi marye, epi pita legalman marye anvan lanmò prete lajan an) epi li te rete marye jiskaske prete a mouri;
  2. Rezidans Prensipal la: Ou abite kounye a, epi ou abite nan moman prete lajan an te mouri, nan pwopriyete ipotèk la kòm rezidans prensipal ou;
  3. Obligasyon ankò pou pwouve tit legal la nan 90 jou (Let ipotekè HUD 2021-11 rupture): Anvan me 2021, ajan sèvis yo te sezi plizyè milye vèv paske tribinal otorizasyon te pran plis pase 90 jou pou mete papye kay la sou non vèv la. Dapre HUD Mortgagee Letter 2021-11, HUD elimine pèmanans egzijans pou yon Konjwen ki pa Prete ki sivivan pwouve yon tit komèsyal oswa dwa legal pou rete nan 90 jou apre lanmò prete a.
  4. **Obligasyon kontinyèl ou yo pandan peryòd ranvwa a: ** Pandan ke ou pa kapab retire nouvo lajan kach nan liy kredi ipotèk ranvèse a, ou fè $0 peman prensipal ak enterè chak mwa pou tout rès lavi ou, ou dwe tou senpleman (a) retounen chak ane Sètifikasyon Konjwen ki pa Prete Konjwen ak Elijiblite, (b) epi peye tout pwopriyetè kay la, asirans ** © kenbe pwopriyete a.

Defans 4: Dwa Timoun Adilt ak Eritye Apre Dènye Prete Mouri (Règ 95% ak Revèy 12 Mwa)

Lè dènye prete lajan ki siviv lan (ak nenpòt Konjwen ki pa Prete ki elijib) mouri, ipotèk ranvèse a vin Dèt ak Peyab. Sepandan, ajan sèvis yo souvan entimide timoun ki gen lapenn ak fo "Avètisman Foreclosure 30-Day" pandan y ap kache de dwa federal ki pi enpòtan yo anba 24 C.F.R. § 206.125:

1. Ki jan yo déblotché tout 12 mwa delè a (Inisyal 6 mwa + de ekstansyon HUD 90 jou)

  • Avi Inisyal 30 Jou sou Entansyon an: Nan lespas 30 jou apre yo fin resevwa "Avi Dèt ak Peyab" apre lanmò yon paran, eritye oswa egzekitè byen imobilye a dwe voye yon Avi Entansyon alekri (sèvi ak modèl ki anba a) ki fè konnen si fanmi an gen entansyon pou (A) ** ranvèse pwopriyete a. kenbe kay la nan fanmi an, oswa (C) Egzekite yon Deed-in-Lieu of Foreclosure.
  • Otomatik 6-Mwa Fenèt (180 Jou apre lanmò): Anba 24 C.F.R. § 206.125(d), yon fwa ou fè sèvis la konnen entansyon ou genyen pou vann oswa peye prè a, ou gen yon premye 6 mwa apati dat lanmò prete lajan an pou konplete vant lan oswa refinanse anvan sezi a ka fini.
  • De ekstansyon HUD 90 jou (Mwa 7 a 9, ak Mwa 10 a 12): Si kay la pa te vann oswa otorizasyon/refinansman an toujou sou pye pandan Mwa 6 ap apwoche, soumèt yon demann alekri pou yon Premye Ekstansyon HUD 90 jou (omwen 15 jou jiska 30yèm jou ekspire) maketing aktif (yon Akò Listing MLS ki siyen ak yon ajan byen imobilye OSWA yon Aplikasyon Prè ki siyen / Lèt Pre-Apwobasyon ki soti nan yon kreditè ipotèk ak Lèt Omologasyon Testaman). Si sa nesesè, ou ka aplike pou yon Dezyèm Ekstansyon HUD 90 Jou, bay fanmi ou yon plen 12 mwa pou vann oswa refinanse.

2. Règ Peman "95% Valè Evalye" San Rekou (24 C.F.R. § 206.125(a)(2))

Chak ipotèk ranvèse HECM ki gen asirans FHA se yon 100 pousan Prè san Rekou: ni lòt byen byen imobilye moun ki mouri a (kont labank, asirans vi, machin) ni eritye yo pèsonèlman ka tout tan responsab pou yon pyès lajan plis pase kay la li menm vo.

Menm pi bon, anba 24 C.F.R. § 206.125(a)(2), si eritye yo vle kenbe kay fanmi an (pa refinansman li nan yon ipotèk konvansyonèl nan non yon timoun adilt oswa peye lajan kach) OSWA vann li sou mache a lè balans ranvèse ipotèk la depase valè aktyèl kay la, lwa federal la **oblije ke LESSER aksepte:

  • 100% balans prè HECM ki poko peye, OSWA
  • 95% Valè Mache Ekitab aktyèl la nan pwopriyete a jan yo detèmine pa yon evalyasyon ofisyèl FHA HUD te bay.

Mande yon Evalyasyon HUD kòmande pou deklanche Règ 95%.

Pa janm kite yon sèvis ipotèk ranvèse di w ke "Règ 95% la aplike sèlman pou lavant kout yon twazyèm pati epi li pa pou manm fanmi ki kenbe kay la." Ansyen politik labank sa a te klèman entèdi pa HUD. Anba 24 C.F.R. § 206.125(a)(2)(ii), eritye ki kenbe kay la nan fanmi an gen egzakteman menm dwa pou peye ipotèk ranvèse a pou 95% valè estimasyon aktyèl la. Pou itilize règ 95% la, mande founisè sèvis la alekri pou l kòmande yon Evalyasyon Ofisyèl HUD pou Lanmò/Vant Kout (pa gen okenn frè alavans pou ou).

Kopi ak kole modèl: HECM Default Cure, Konjwen ki pa Prete, & Avi Eritye yo

Tcheke kare ki koresponn ak sitiyasyon w la epi voye lèt sa a atravè Lapòs Sètifye, Resi Retounen Mande, Faks, ak Imèl bay sèvis ipotèk ranvèse a.

URGENT: FORMAL HECM LOSS MITIGATION / OCCUPANCY / NON-BORROWING SPOUSE / HEIRS' NOTICE
(PURSUANT TO 24 C.F.R. PART 206, HUD HANDBOOK 4000.1, AND RESPA 12 C.F.R. § 1024.35/.38)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Reverse Mortgage Servicer, HECM Default / Loss Mitigation / Estates Dept.]
    [Servicer Address, Fax Number, and Email]

RE: HECM Loan Number: [Insert Loan Number] | FHA Case Number: [Insert FHA Case No.]
    Borrower(s) Name: [Name of Borrower]
    Property Address: [Full Street Address]

Dear HECM Servicing & Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE of the following statutory election and request to suspend any "Due and Payable" acceleration or foreclosure referral on the above-referenced HECM loan (check applicable section):

[ ] SECTION A, CURE OF OCCUPANCY DEFAULT (24 C.F.R. §§ 206.27(c), 206.39):
    The Borrower continues to maintain the subject property as their Principal Residence (or has been temporarily absent in a medical/rehabilitation facility for LESS than 12 consecutive months since [Date]). Enclosed are (1) the signed Annual Occupancy Certification, (2) two current utility bills showing active residential service, and (3) a physician's statement confirming temporary medical absence. Demand is made to immediately recall any Due and Payable status and credit back any improper inspection fees.

[ ] SECTION B, REQUEST FOR TAX & INSURANCE (T&I) REPAYMENT PLAN OR AGE 80+ AT-RISK EXTENSION:
    Regarding the Corporate Advance balance of $[Amount] for property taxes and/or hazard insurance:
    (1) [If Borrower is Age 80+ with Health Hardship]: The youngest borrower is age [Age] (DOB: [Date]) and suffers from a critical medical condition documented in the attached Physician Certification. We request that you immediately submit an "At-Risk Extension" request to HUD under HUD Handbook 4000.1.
    (2) [For All Other Borrowers]: I request an immediate Financial Assessment and a [36 / 48 / 60]-Month HECM T&I Repayment Plan calculated at no more than 25% of monthly Surplus Income, and request an immediate stay of foreclosure referral while my application (and State HAF / Senior Tax Deferral application) is processed.

[ ] SECTION C, SURVIVING NON-BORROWING SPOUSE (NBS) DEFERRAL PERIOD (24 C.F.R. § 206.55 & HUD ML 2021-11):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death] (Death Certificate attached). I am the surviving Eligible Non-Borrowing Spouse. We were legally married at loan closing on [Date] and remained married until the Borrower's death, and I occupy the property as my Principal Residence. Pursuant to 24 C.F.R. § 206.55 and HUD Mortgagee Letter 2021-11 (or MOE Assignment for pre-08/04/2014 Case Numbers), I hereby invoke my statutory Deferral Period. Please send me the NBS Annual Certification package immediately.

[ ] SECTION D, HEIRS' / ESTATE NOTICE OF INTENT, APPRAISAL DEMAND, & EXTENSION REQUEST (24 C.F.R. § 206.125):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death]. I am the [Surviving Child / Executor / Successor in Interest] (Death Certificate and proof of heirship/authority attached).
    1) Notice of Intent: The Estate/Heirs hereby give formal notice of intent to [sell the property / purchase and retain the property via refinance] pursuant to 24 C.F.R. § 206.125.
    2) Demand for Payoff Quote & Official HUD Appraisal (95% Rule): Please provide an itemized payoff statement AND order an official HUD Fair Market Value Appraisal so that the Estate/Heirs may satisfy the HECM for the lesser of the unpaid loan balance or 95% of current appraised value under 24 C.F.R. § 206.125(a)(2).
    3) Request for 6-Month Hold & 90-Day HUD Extension: Please confirm the initial 6-month marketing/settlement window through [Date 6 Months from Death] [and grant a 90-Day HUD Extension based on the attached MLS Listing Agreement / Lender Pre-Approval Letter].

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Relationship to Borrower, Address, Phone, and Email]

Entènasyonal ranvèse ipotèk (Equity Release) default ak pwoteksyon mari oswa madanm sivivan

Si oumenm oswa yon paran ki aje gen yon ipotèk ranvèse andeyò Etazini, kòd legal ak endistri yo limite entèdi sezi kreditè ak ekite negatif:

  • Kanada (CHIP Reverse Mortgage / HomeEquity Bank & Equitable Bank, Pa gen Garanti Ekite Negatif ak Dwa Konjwen Sivivan):
  • Taks, Asirans, ak Antretyen Defo: Nan Kanada, ipotèk ranvèse pa egzije okenn peman prensipal oswa enterè chak mwa, men pwopriyetè kay la dwe kenbe minisipal Taks Pwopriyete, Asirans Kay, ak Frè Kondo/Strata peye jiska dat. Si yon granmoun aje tonbe dèyè sou taks sou pwopriyete, gerizon ki pi rapid nan pwovens tankou British Columbia, Alberta, ak Ontario ap aplike pou Pwogram Pwovens/Minisipal pou granmoun aje yo ranvwaye taks sou pwopriyete, ki peye aryere taks minisipal yo pou kreditè ipotèk ranvèse a pa ka rele prè a an default.
  • Fènèt Règleman Lanmò Prentè a ak Eritye yo: Si tou de mari oswa madanm yo sou tit (jan souskripsyon ipotèk ranvèse Kanadyen egzije sa), yo pa ka rele prè a jiskaske dezyèm mari oswa madanm lan mouri oswa ale nèt ale nan swen alontèm. Lè dènye prete lajan ki rete a mouri, byen imobilye/eritye yo anjeneral gen 180 jou (6 mwa) pou peye prè a atravè vann oswa refinanse, ki te sipòte pa yon kontra Pa gen Garanti Ekite Negatif (asire byen imobilye a pa janm dwe plis pase valè sou mache jis nan kay la vann, si kondisyon prè yo te satisfè).
  • Wayòm Ini (Ipotèk pou tout lavi, Estanda Konsèy Release Ekite, Dispans Swen Alontèm ak Règ FCA):
  • Garans Equity Release Council (ERC): Plis pase 90% UK Lifetime Mortgages respekte Equity Release Council Standards, ki garanti de dwa ki pa negosyab: (1) Dwa pou Rete nan pwopriyete w la pou tout lavi oswa jiskaske w deplase pou tout tan nan alontèm nan kay la, epi w rete nan swen rezidansyèl (bay kontra prensipal ou a) Pa gen Garanti Ekite Negatif (NNEG), sa vle di lè dènye prete lajan an mouri oswa antre nan swen pèmanan epi yo vann kay la pou pi bon pri rezonab ki ka jwenn, ni prete lajan an, ni byen imobilye a pa janm responsab pou nenpòt defisi si enterè konpoze an woule depase pri kay la.
  • **Fenèt 12 mwa pou egzekitè yo: ** Lè yo mouri oswa antre pèmanan nan yon kay swen dènye prete lajan an sivivan, UK Lifetime Mortgage pretè anjeneral akòde egzekitè/eritye yo 12 mwa nan mache ak vann pwopriyete a anvan yo pran aksyon ranfòsman. Si yon kreditè menase reprann posesyon sou reparasyon pwopriyete oswa asirans bilding, depoze yon plent fòmèl dapre règleman FCA MCOB epi ale nan Financial Ombudsman Service (FOS).
  • Ostrali (Lalwa pa gen okenn garanti ekite negatif anba NCCP Act & Services Ostrali "Home Equity Access Scheme"):
  • **Obligatè lwa pa gen okenn garanti Ekite Negatif (Depi 18 septanm 2012): ** Dapre federal National Consumer Credit Protection Act 2009 (National Credit Code Sections 86A to 86F), chak ipotèk ranvèse te antre nan Ostrali sou oswa apre 18 septanm 2012 gen yon legal **ekitasyon legal, **obligatwa. Lalwa federal entèdi pou mande oswa resevwa plis pase valè sou mache pwopriyete ki ipotèk ranvèse a lè prè a fini (eksepte nan ka fwod oswa domaj pwopriyete ekspre).
  • Dwa Rezidan Pwoteje ki Pa Gen Tit: Dapre Kòd Kredi Nasyonal la, si prete lajan an te chwazi yon Rezidan ki pa Gen Tit (tankou yon mari oswa madanm oswa patnè), rezidan ki pwoteje gen dwa pou l kontinye viv nan kay la menm apre prete prensipal la mouri oswa apre li ale nan yon etablisman ki aje. Anplis de sa, si yon ipotèk ranvèse prive an default oswa peye gwo pousantaj komèsyal yo, granmoun aje Ostralyen ki elijib pou Pansyon Laj yo ka refinanse yon ipotèk ranvèse komèsyal nan Home Equity Access Scheme (HEAS) Gouvènman Ostralyen an ki te administre pa Services Australia / Department of Veterans' Affairs, epi yo ka pote plent imedyatman pa preskripsyon finansye**. Complaints Authority (AFCA)**.

Kesyon yo poze souvan

Can the reverse mortgage company take my parents' house just because they owe $2,800 in overdue county property taxes?

While failing to pay property taxes is technically a default under the HECM mortgage agreement, HUD strictly discourages foreclosures over small balances. Under HUD Single Family Housing Policy Handbook 4000.1, if the total corporate advance (the amount the servicer paid on your parents' behalf for back taxes and insurance) is under HUD's de minimis threshold (typically $2,000 to $5,000), the servicer is permitted to delay calling the loan Due and Payable. Even if the balance is over $5,000, your parents have the right to request a 12-to-60-month HECM Repayment Plan (paying only 25% of their monthly Surplus Income), apply for a county Senior Property Tax Deferral/Exemption, or, if the youngest borrower is age 80 or older with a serious health condition, obtain a renewable 1-year HUD "At-Risk Extension" that stops foreclosure completely.

If my parents' reverse mortgage balance is $400,000, but the house is only worth $280,000 after they pass away, do I (as the heir) owe the bank the missing $120,000?

No, never. Every federally insured HECM reverse mortgage is a 100 percent Non-Recourse Loan under 24 C.F.R. § 206.27(b)(8). Neither you, your siblings, nor your parents' other estate assets (such as their bank accounts, IRAs, or life insurance policies) can ever be touched to pay a reverse mortgage shortfall. Even better, if you want to keep the family home instead of letting it go, 24 C.F.R. § 206.125(a)(2) allows you to buy/refinance the house and pay off the entire $400,000 reverse mortgage for just 95 percent of its current HUD-appraised fair market value (95% of $280,000 = $266,000), and FHA's Mortgage Insurance Fund absorbs the remaining $134,000 loss.

Why did the reverse mortgage servicer freeze my parent's reverse mortgage Line of Credit when they still have $60,000 of unused credit left?

Under 24 C.F.R. § 206.205(e), if a borrower fails to pay their property taxes or homeowners insurance on time and the servicer is forced to make a "Corporate Advance" out of its own funds to pay the county tax collector or buy force-placed insurance, the servicer is required by HUD rules to first withhold the unpaid tax/insurance amount from your parent's available HECM Line of Credit (or monthly tenure payments), and if the line of credit is exhausted or the loan is placed into formal T&I default status, the servicer freezes future draws from the Line of Credit until the tax and insurance default is cured or placed onto an approved HECM Repayment Plan.

Should I sign a "Deed-in-Lieu of Foreclosure" if we do not want to keep our deceased parent's underwater house?

If the reverse mortgage balance is far higher than the home's market value and no family member wants to buy the house for 95% of its appraised value, signing a "Deed-in-Lieu of Foreclosure" is often the cleanest way to walk away, and servicers frequently pay $1,500 to $5,000 in relocation assistance under HUD guidelines if you leave the property broom-clean. Before signing a Deed-in-Lieu, always check a real estate valuation first: if the house is worth MORE than the reverse mortgage balance, sell the house on the open market instead so your family keeps 100 percent of the remaining equity after the reverse mortgage is paid off.

Sous yo tcheke

  • ** Etazini Depatman Lojman ak Devlopman Iben (HUD, Etazini):** Règleman Ipotèk Konvèsyon Ekite Kay (HECM) (24 C.F.R. Pati 206, ki gen ladan § 206.27 Règ pou Rezidans Prensipal, § 206.55 Peryòd Ranvwa pou Mari oswa madanm ki pa Prete Elijib, § 206.106.106.106.106.106. ak Delè Ekstansyon 6 Mwa/90 Jou, ak § 206.205 Frè Pwopriyete).
  • ** Etazini Depatman Lojman ak Devlopman Iben (HUD / FHA):** Manyèl Règleman pou Lojman pou yon Fanmi Selibatè 4000.1 (Tit II Pwogram Lojman Asirans Ipotèk Forward and Reverse, Diminisyon Pèt HECM, Plan Ranbousman 60 Mwa, Papòt De Minimis T&I, ak Ekstansyon pou laj 80 an) 2019-15*, ak Lèt Ipotèk 2021-11 (Pwoteksyon Konjwen elaji ki pa Prete ak Eliminasyon Egzijans Tit Komèsyal 90 Jou).
  • Consumer Financial Protection Bureau (CFPB, Etazini): Reverse Mortgage Service Examination Procedures, RESPA Successor in Interest Rules (12 C.F.R. § 1024.30(d) and § 1024.38(b)(1)(vi)), ak *Ou Gen yon Reverse Mortgages (PB) Gid pou Konsomatè w yo.
  • Ajans Konsomatè Finansye Kanada (FCAC): Ipotèk ranvèse nan Kanada: Obligasyon Prentè yo epi Pa gen Garanti Ekite Negatif.
  • Financial Conduct Authority (FCA) ak Equity Release Council (Wayòm Ini): MCOB 8 & 9 (Equity Release: Advising and Selling Standards) ak Equity Release Council Product Standards (Dwa pou Rete epi Pa gen Garanti Ekite Negatif).
  • Ostralyen Securities and Investments Commission (ASIC / Moneysmart) ak Sèvis Ostrali: National Consumer Credit Protection Act 2009 (National Credit Code Sections 86A to 86F Legal No Negative Equity Guarantee and Protected Resident Rules) ak Home Equity Access Scheme (HEAS) Guidelines.

Gid ki gen rapò