Incompliment de la hipoteca inversa (HECM), auditories d'ocupació i drets de cònjuge no prestatari¶

Rebre un Avís d'acceleració "degut i pagable" o una amenaça d'execució hipotecària en una Hipoteca de conversió de valor de la llar (HECM) o hipoteca inversa patentada amb assegurança federal és una crisi aterridora per a un propietari gran, un cònjuge no prestatari (NBS) supervivent o els fills adults que gestionen els béns dels pares. Com que les hipoteques inverses es van comercialitzar com a préstecs "sense pagament d'hipoteques mensuals", els prestataris i les famílies sovint es veuen desconcertats al saber que un administrador d'hipoteques inverses (com ara PHH Mortgage / Celink, Longbridge Financial, Finance of America Reverse o HUD/Novad) pot trucar a el saldo complet del préstec immediatament vençut i a pagar i iniciar quatre (1) execució hipotecaria: impostos, assegurances de propietaris o quotes HOA ("Impostos i assegurances / T&I per defecte")**, (2) no retornar una carta de certificació d'ocupació anual o passar massa mesos en un hospital/instal·lació de rehabilitació, (3) no mantenir l'estat físic de la casa o (4) la mort del cònjuge prestatari.

Malgrat les cartes agressives dels administradors que exigeixen el pagament complet del préstec en un termini de 30 dies, les regulacions federals del Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà (HUD) (24 CFR Part 206 i HUD Single Family Housing Policy Handbook 4000.1) protegeixen estrictament les persones grans, els cònjuges supervivents i els hereus. Depenent del desencadenant, podeu aturar l'execució hipotecària mitjançant una Extensió de risc HUD de 60 mesos (per a prestataris de més de 80 anys amb necessitats de salut crítiques), un Pla d'amortització HECM de 60 mesos, un Període d'ajornament per a un cònjuge no prestatari elegible (fins i tot sense una escriptura judicial de successió o la vostra carta d'hipoteca 202-1). Regla de pagament sense recurs del 95 per cent dels hereus amb fins a 12 mesos d'extensions HUD automàtiques.

Fes això ara¶

1. Identifiqueu l'activador exacte imprès a l'"Avís de venciment i pagament" immediatament: Mireu la part superior de la carta del administrador per veure quina de les tres caselles està marcada: (A) Incompliment de l'assegurança d'impostos i/o perills (Avanç corporatiu), (B) No ocupació/No s'ha de certificar la residència, o la supervivència del principal** (C) Prestatari**. Cada activador té una línia de temps i un paquet de paperassa per a la cura de la mitigació de pèrdues de HUD completament diferents.
2. Cureu un "Defecte d'ocupació" en 24 hores si el prestatari encara viu a la llar (o ha estat en un centre de rehabilitació/atenció durant MENYS de 12 mesos consecutius): Milers d'hipoteques inverses s'anomenen erròniament a venciment i a pagar cada any simplement perquè un prestatari d'edat avançada ha perdut una certificació anual o una targeta postal o una ocupació en 3 mesos per correu o postal. centre d'infermeria especialitzada. Menys de 24 C.F.R. § 206.39 i § 206.27©, les absències temporals per a atenció mèdica o rehabilitació de fins a 12 mesos consecutius NO infringeixen el requisit de residència principal. Signeu i feu/envieu per correu electrònic immediatament el Formulari de certificació d'ocupació anual juntament amb dues factures de serveis públics actuals (electricitat, aigua o gas) i una nota del metge que confirmi que el prestatari resideix a la casa o tornarà abans dels 12 mesos.
3. ** Sol·liciteu una "Extensió en risc" (prestatari de més de 80 anys amb problemes de salut) o un "Pla d'amortització de 60 mesos" per a incompliments d'impostos i assegurances:** Si el gestor va avançar diners per pagar impostos sobre la propietat o assegurança de propietaris vençuts ("Avançament corporatiu"), no els deixis excloure. Segons el manual HUD 4000.1, si el prestatari més jove té 80 anys o més i té un estat de salut crític (certificat per un metge) que impedeix moure's, el gestor pot sol·licitar una "Extensió en risc" de HUD de 12 mesos renovable que atura completament l'execució hipotecaria. Per a la resta de prestataris, sol·liciteu un Avaluació financera i un pla de reemborsament HECM de 12 a 60 mesos (on només pagueu fins a un 25% dels vostres "ingressos excedents" mensuals per als impostos/assegurances endarrerides), o sol·liciteu si el vostre estat encara té obert el Fons d'assistència al propietari (HAF)** subvencions o un programa d'ajornament** d'impostos**.
4. Afirma el teu "Període d'ajornament de cònjuge no prestatari elegible (NBS)" immediatament si el teu cònjuge prestatari va morir: Si el teu cònjuge era l'única persona que figurava com a "Prestatari" a la nota de l'HECM (sovint perquè tenies menys de 62 anys quan es va tancar el préstec) i el teu cònjuge acaba de morir, **si NO hauràs de pagar el contracte de lloguer o el lloguer tancats, van romandre casats fins a la seva mort, van ser divulgats als documents del préstec (per als números de cas posteriors al 4 d'agost de 2014 o qualificar sota l'extensió Elecció opcional del creditor hipotecari/MOE de HUD per als préstecs anteriors al 4 d'agost de 2014) i ocupen la casa com a residència principal. En virtut de la Carta del creditor hipotecari de l'HUD 2021-11, HUD va abolir el requisit que un cònjuge no prestatari supervivent demostri la transferència del títol legal comercialitzable o de l'escriptura testamentària en un termini de 90 dies, només cal que continuï vivint a la llar i que estigui al corrent dels impostos i assegurances sobre la propietat futura.
5. Envieu un "Avís d'intenció dels hereus" per escrit dins dels 30 dies posteriors a la mort d'un prestatari per bloquejar les pròrrogues de 6 mesos + dues de 90 dies (12 mesos en total) I la regla del 95%: Si els dos pares han mort i sou l'hereu/executor, teniu una pròrroga inicial de 6 mesos (+) a partir de dos dies de defunció, fins a 12 mesos total), per vendre l'habitatge o refinançar-lo. Millor encara, si la hipoteca inversa està "submarina" (per exemple, el saldo del préstec ha crescut fins a 350.000 dòlars, però la casa només val 260.000 dòlars), la regulació federal (24 C.F.R. § 206.125(a)(2) i § 206.107) li dóna el dret absolut a la família a pagar o conservar la casa. el MENOR de (a) el saldo complet del préstec, o (b) el 95 per cent del valor de mercat just valorat per HUD (247.000 dòlars)**, amb l'assegurança de la FHA eliminant per sempre el deute restant de 103.000 dòlars.
6. Connecteu-vos amb un conseller per defecte HECM aprovat per HUD (1-800-569-4287) i protegir la seguretat dels residents grans: Truqueu a la línia oficial d'assessorament sobre habitatge d'HUD al 1-800-569-4287 i demaneu específicament un assessor per defecte HECM certificat per HUD (gratis). Si un contractista de preservació de propietats contractat per un administrador de manera il·legal intenta tancar amb cadenat una casa ocupada, tancar serveis públics o treure pertinences a menys de 5 metres (16 peus) d'una residència ocupada, truqueu al vostre número d'emergència local (911 als EUA i Canadà, 112 a la UE, 999 al Regne Unit) o consulteu el nostre números d'emergència directori immediatament.

Arbre de decisions: aturar una execució hipotecaria inversa per defecte¶

Identifiqueu quina sucursal s'aplica a la vostra crisi hipotecària inversa i executeu immediatament la defensa HUD corresponent.

flowchart TD
    A["Rebeu l'avís d'execució hipotecària o 'degut i pagable' de HECM"] --> B{"Què va provocar el predeterminat?"}
    B -->|"1. Impost sobre la propietat, assegurança de propietaris o HOA per defecte (T&I)"| C{"Quant es deu i edat del prestatari?"}
    C -->|"Endarreriments totals inferiors a 5.000 dòlars"| D["L'administrador ha de retardar la derivació de l'execució hipotecària (llindar de mínims) mentre cura"]
    C -->|"El prestatari més jove de més de 80 anys amb afecció mèdica greu"| E["Envieu la carta del metge per a l''Extensió en risc' de HUD (atura l'execució hipotecaria en increments d'1 any)"]
    C -->|"Tots els altres prestataris"| F["Sol·licitar un pla d'amortització de 12 a 60 mesos HECM (25% dels ingressos excedents) + ajornament d'impostos estatals"]
    B -->|"2. Auditoria d'Ocupació / Absència Mèdica"| G{"El prestatari ha estat absent més de 12 mesos consecutius?"}
    G -->|"No (encara vivint a casa O a l'hospital/rehabilitació <12 mesos)"| H["Envieu el certificat d'ocupació signat + 2 factures de serveis públics + nota del metge (restabliment instantani)"]
    G -->|"Sí (permanentment a la residència d'avis >12 mesos) i no co-prestatari"| I["Transició a l'ajornament del cònjuge no prestat O Família Venda/refinançament del 95%."]
    B -->|"3. Defunció del cònjuge prestatari"| J{"Qui es queda a casa?"}
    J -->|"Cònjuge no prestatari supervivent (NBS)"| K["Invocar el període d'ajornament de l'HUD (post-8/4/2014) o l'assignació de MOE (anterior al 8/4/2014) sota ML 2021-11"]
    J -->|"Fills adults / Hereus / Patrimoni"| L["Arxiu un avís escrit d'intenció en un termini de 30 dies -> Bloqueja 6 mesos + dues extensions de 90 dies + regla de pagament del 95%"]

Defensa 1: curar un defecte "Impostos i assegurances (T&I)" sense perdre la casa¶

Quan un prestatari de la hipoteca inversa no paga els impostos sobre la propietat del comtat o deixa caducar l'assegurança de propietaris (vegeu el nostre Guia de no renovació i obligació de l'assegurança de propietaris), les regles de l'HUD requereixen que l'administrador avanci fons corporatius per pagar al recaptador d'impostos o comprar una pòlissa d'assegurança i, a continuació, declari la hipoteca inversa a Impost i assegurances (T&I) per defecte.

Abans que un administrador pugui remetre legalment un préstec HECM a un advocat d'execució hipotecària per un defecte de T&I, HUD Handbook 4000.1 (Secció III.A.3) us ofereix cinc escuts específics per a la mitigació de pèrdues:

Defensa 2: sobreviure a una "auditoria d'ocupació" o una estada ampliada a l'hospital o a la residència d'avis¶

Menys de 24 C.F.R. § 206.27©, una hipoteca inversa es manté en bon estat només mentre la propietat serveixi com a residència principal d'almenys un prestatari. Els serveis auditen l'ocupació cada any (i immediatament cada vegada que es retorna el correu com a no lliurable o un veí informa que la casa sembla tranquil·la).

Tres regles que frenen una execució hipotecaria il·legal de "no ocupació".¶

1. La regla del co-prestatari (protecció del 100% fins i tot si un cònjuge entra a una residència d'avis de manera permanent): si un marit i una dona estan ambdós llistats com a co-prestataris a la hipoteca inversa i el marit es trasllada permanentment a un centre de cura de la memòria o d'infermeria especialitzada durant la resta de la seva vida, (Co-prestatari) continua vivint a la casa com a residència principal**.
2. La regla d'absència mèdica de 12 mesos consecutius (per a un únic prestatari): si només hi ha un prestatari al préstec (o els dos co-prestataris es troben en una instal·lació), el prestatari està legalment autoritzat a absentar-se de la llar en un hospital, centre de rehabilitació, centre de vida assistida o casa d'un familiar durant 3612 dies consecutius** fins a 3612 dies de malaltia mental** sense activar un valor predeterminat.
3. Acció important abans del mes 12: Si l'únic prestatari s'acosta al dia 330 en una instal·lació de rehabilitació, tornar a casa per residir a la propietat (amb assistència sanitària a domicili) abans del dia 365 restableix el rellotge de 12 mesos, sempre que la casa sigui realment la seva residència principal.
4. No ignoreu mai la Carta de Certificació d'Ocupació Anual: Cada any, a l'aniversari del tancament del vostre préstec, el gestor envia per correu un Formulari de Certificació d'Ocupació d'una pàgina. Si no el signeu i el retorneu en un termini de 30 dies, el gestor envia un avís d'advertència, envia un inspector de camp perquè truci a la vostra porta i faci fotos del vostre comptador elèctric des de la vora (cobrant el vostre préstec una tarifa d'inspecció de la propietat de 20 dòlars) i inicia una sol·licitud de no ocupació i a pagar amb HUD. Envieu sempre el certificat d'ocupació signat per correu certificat I correu electrònic/fax, conservant una còpia per als vostres fitxers.

Defensa 3: protecció d'un "cònjuge no prestatari (NBS)" supervivent després de la mort del prestatari¶

Històricament, els corredors d'hipoteques van convèncer amb freqüència les parelles casades perquè el cònjuge més jove (especialment el cònjuge menor de 62 anys) exceptuï el títol de la casa perquè el cònjuge gran pogués beneficiar-se només d'un pagament de la hipoteca inversa més gran. Quan el cònjuge prestatari més gran va morir, els administradors van excloure sense pietat la vídua o el vidu en dol ("cònjuge no prestat").

Després d'un litigi federal (Bennett contra Donovan i Plunkett contra Castro) i de les importants reformes de la política de l'HUD, els cònjuges no prestataris supervivents ara tenen poderosos drets federals per romandre a casa seva la resta de la seva vida sense fer pagaments hipotecaris mensuals:

Com funciona el "Període d'ajornament" del cònjuge no prestat de HUD¶

Tant si la hipoteca inversa del vostre cònjuge es va originar el 4 d'agost de 2014 o després (número de cas de la FHA assignat el 08/04/2014 o després, regit per 24 C.F.R. § 206.55) o abans del 4 d'agost de 2014 (signatura d'elecció/elecció governada per MOUD**) regles sota la Carta del creditor hipotecari de l'HUD 2019-15 i 2021-11), podeu ajornar l'execució hipotecària per a la resta de la vostra vida com a cònjuge no prestatari elegible si compliu aquests requisits:

1. Casat al tancament i a la mort: estàveu casat legalment amb el prestatari en el moment en què es va tancar la hipoteca inversa (o vau mantenir una relació compromesa entre persones del mateix sexe quan la llei no permetia casar-vos, i més tard et vas casar legalment abans de la mort del prestatari) i vas romandre casat fins a la mort del prestatari;
2. Residència principal: Actualment resideix, i resideix en el moment de la mort del prestatari, a la propietat hipotecada com a residència principal;
3. ** Ja no cal demostrar el títol legal en un termini de 90 dies (Avenç de la carta del creditor hipotecari de l'HUD 2021-11):** Abans del maig de 2021, els administradors van executar l'execució de milers de vídues perquè el tribunal testamentari va trigar més de 90 dies a posar l'escriptura de la casa a nom de la vídua. En virtut de la Carta del creditor hipotecari de l'HUD 2021-11, HUD va eliminar permanentment el requisit que un cònjuge no prestatari supervivent demostri el títol negociable o el dret legal de romandre dins dels 90 dies posteriors a la mort del prestatari.
4. Les vostres obligacions en curs durant el període d'ajornament: Tot i que ja no podeu treure efectiu nou de la línia de crèdit de la hipoteca inversa, faeu pagaments mensuals de capital i interessos de 0 $ durant la resta de la vostra vida, només heu de (a) retornar la Certificació d'elegibilitat i ocupació del cònjuge no prestatari anual, (b) pagar les primes de propietat i propietat**, i ** assegurança de propietat i propietat** c) Mantenir la propietat.

Defensa 4: Drets dels fills i hereus adults després de la mort de l'últim prestatari (La regla del 95% i el rellotge de 12 mesos)¶

Quan l'últim prestatari supervivent (i qualsevol cònjuge no prestatari elegible) mor, la hipoteca inversa esdevé vençuda i exigible. No obstant això, els administradors solen intimidar nens que pateixen de dol amb falses "advertències d'execució hipotecària de 30 dies" mentre amaguen els dos drets federals més importants segons el 24 C.F.R. § 206.125:

1. Com desbloquejar la cronologia completa de 12 mesos (6 mesos inicials + dues extensions HUD de 90 dies)¶

• L'avís d'intenció inicial de 30 dies: Dins dels 30 dies posteriors a la recepció de l'"Avís de venciment i pagament" del administrador després de la mort dels pares, els hereus o l'executor de béns han d'enviar un Avís d'intencions per escrit (utilitzant la plantilla següent) indicant si la família té la intenció de (A) refinançar la propietat, /** per refinançar la propietat** mantenir la casa a la família**, o (C) Executar una escriptura substitutiva d'execució hipotecaria.
• Finestra automàtica de 6 mesos (180 dies des de la mort): Menors de 24 C.F.R. § 206.125(d), un cop notifiqueu al gestor de la vostra intenció de vendre o pagar el préstec, teniu un 6 mesos inicials a partir de la data de la mort del prestatari per completar la venda o refinançar abans que es pugui completar l'execució hipotecaria.
• Dues extensions d'HUD de 90 dies (mesos del 7 al 9 i del 10 al 12): Si la casa no s'ha venut o encara no s'ha venut l'homologació/refinançament a mesura que s'acosta el mes 6, envieu una sol·licitud per escrit per a una Primera extensió de HUD de 90 dies (almenys 15 dies abans que caduqui la prova de 6-30 dies) màrqueting actiu (un Acord de llistat MLS signat amb un agent immobiliari O una Solicitud de préstec/Carta d'aprovació prèvia signada d'un prestador hipotecari més Cartes testamentàries). Si cal, podeu sol·licitar una segona extensió HUD de 90 dies, donant a la vostra família un total de 12 mesos per vendre o refinançar.

2. La regla de pagament del "95% del valor de taxació" sense recurs (24 C.F.R. § 206.125(a)(2))¶

Cada hipoteca inversa HECM assegurada per la FHA és un préstec sense recurs del 100 per cent: ni els altres actius immobiliaris del prestatari difunt (comptes bancaris, assegurances de vida, cotxes) ni els hereus personalment poden mai ser considerats responsables per un cèntim més del que val la casa.

Encara millor, sota 24 C.F.R. § 206.125(a)(2), si els hereus volen mantenir la casa familiar (refinançant-la en una hipoteca convencional a nom d'un fill adult o pagant en efectiu) O vendre'l al mercat quan el saldo de la hipoteca inversa supera el valor actual de l'habitatge, el administrador està **obligat per llei federal a acceptar:

• 100% del saldo del préstec HECM no pagat, O
• 95% del valor just de mercat actual de l'immoble determinat per una taxació oficial de la FHA ordenada per HUD.

Plantilla per copiar i enganxar: cura per defecte d'HECM, cònjuge no prestat i avís dels hereus¶

Marqueu la casella que coincideix amb la vostra situació i envieu aquesta carta mitjançant Correu certificat, Rebut de devolució sol·licitat, Fax i correu electrònic al gestor de la hipoteca inversa.

URGENT: FORMAL HECM LOSS MITIGATION / OCCUPANCY / NON-BORROWING SPOUSE / HEIRS' NOTICE
(PURSUANT TO 24 C.F.R. PART 206, HUD HANDBOOK 4000.1, AND RESPA 12 C.F.R. § 1024.35/.38)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Reverse Mortgage Servicer, HECM Default / Loss Mitigation / Estates Dept.]
    [Servicer Address, Fax Number, and Email]

RE: HECM Loan Number: [Insert Loan Number] | FHA Case Number: [Insert FHA Case No.]
    Borrower(s) Name: [Name of Borrower]
    Property Address: [Full Street Address]

Dear HECM Servicing & Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE of the following statutory election and request to suspend any "Due and Payable" acceleration or foreclosure referral on the above-referenced HECM loan (check applicable section):

[ ] SECTION A, CURE OF OCCUPANCY DEFAULT (24 C.F.R. §§ 206.27(c), 206.39):
    The Borrower continues to maintain the subject property as their Principal Residence (or has been temporarily absent in a medical/rehabilitation facility for LESS than 12 consecutive months since [Date]). Enclosed are (1) the signed Annual Occupancy Certification, (2) two current utility bills showing active residential service, and (3) a physician's statement confirming temporary medical absence. Demand is made to immediately recall any Due and Payable status and credit back any improper inspection fees.

[ ] SECTION B, REQUEST FOR TAX & INSURANCE (T&I) REPAYMENT PLAN OR AGE 80+ AT-RISK EXTENSION:
    Regarding the Corporate Advance balance of $[Amount] for property taxes and/or hazard insurance:
    (1) [If Borrower is Age 80+ with Health Hardship]: The youngest borrower is age [Age] (DOB: [Date]) and suffers from a critical medical condition documented in the attached Physician Certification. We request that you immediately submit an "At-Risk Extension" request to HUD under HUD Handbook 4000.1.
    (2) [For All Other Borrowers]: I request an immediate Financial Assessment and a [36 / 48 / 60]-Month HECM T&I Repayment Plan calculated at no more than 25% of monthly Surplus Income, and request an immediate stay of foreclosure referral while my application (and State HAF / Senior Tax Deferral application) is processed.

[ ] SECTION C, SURVIVING NON-BORROWING SPOUSE (NBS) DEFERRAL PERIOD (24 C.F.R. § 206.55 & HUD ML 2021-11):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death] (Death Certificate attached). I am the surviving Eligible Non-Borrowing Spouse. We were legally married at loan closing on [Date] and remained married until the Borrower's death, and I occupy the property as my Principal Residence. Pursuant to 24 C.F.R. § 206.55 and HUD Mortgagee Letter 2021-11 (or MOE Assignment for pre-08/04/2014 Case Numbers), I hereby invoke my statutory Deferral Period. Please send me the NBS Annual Certification package immediately.

[ ] SECTION D, HEIRS' / ESTATE NOTICE OF INTENT, APPRAISAL DEMAND, & EXTENSION REQUEST (24 C.F.R. § 206.125):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death]. I am the [Surviving Child / Executor / Successor in Interest] (Death Certificate and proof of heirship/authority attached).
    1) Notice of Intent: The Estate/Heirs hereby give formal notice of intent to [sell the property / purchase and retain the property via refinance] pursuant to 24 C.F.R. § 206.125.
    2) Demand for Payoff Quote & Official HUD Appraisal (95% Rule): Please provide an itemized payoff statement AND order an official HUD Fair Market Value Appraisal so that the Estate/Heirs may satisfy the HECM for the lesser of the unpaid loan balance or 95% of current appraised value under 24 C.F.R. § 206.125(a)(2).
    3) Request for 6-Month Hold & 90-Day HUD Extension: Please confirm the initial 6-month marketing/settlement window through [Date 6 Months from Death] [and grant a 90-Day HUD Extension based on the attached MLS Listing Agreement / Lender Pre-Approval Letter].

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Relationship to Borrower, Address, Phone, and Email]

Hipoteca inversa internacional (Alliberament de capital) per defecte i proteccions per cònjuge supervivent¶

Si vostè o un pare gran té una hipoteca inversa fora dels Estats Units, els codis legals i de la indústria limiten estrictament les execucions hipotecàries dels prestadors i el patrimoni negatiu:

• Canadà (Hipoteca inversa CHIP / Banc HomeEquity i Banc Equitable, cap garantia de capital negatiu i drets de cònjuge supervivent):
• Impostos, assegurances i manteniment per defecte: al Canadà, les hipoteques inverses no requereixen pagaments mensuals de capital o interessos, però el propietari ha de mantenir al dia els imposts sobre la propietat, la assegurança de la llar i les comissions de condominis/estrat. Si una persona gran es queda endarrerida amb els impostos sobre la propietat, la cura més ràpida a províncies com Columbia Britànica, Alberta i Ontario és sol·licitar el Programa d'ajornament de l'impost sobre la propietat de la gent gran provincial/municipal, que paga els endarreriments d'impostos municipals perquè el prestador de la hipoteca inversa no pugui declarar el préstec en mora.
• Finestra de liquidació de la mort del prestatari i dels hereus: si els dos cònjuges són titulars (tal com exigeix ​​la subscripció d'hipoteques inverses canadenca), el préstec no es pot exigir fins que el segon cònjuge mor o es traslladi permanentment a l'atenció a llarg termini. A la mort de l'últim prestatari supervivent, els hereus solen tenir 180 dies (6 mesos) per pagar el préstec mitjançant venda o refinançament, amb el suport d'una Garantia de capital negatiu contractual (assegurant que la propietat mai deu més del valor just de mercat de l'habitatge en venda, sempre que es compleixin les condicions del préstec).
• Regne Unit (Hipoteques per a tota la vida, estàndards del Consell d'emissió d'equity, exempcions d'atenció a llarg termini i normes FCA):
• Garanties del Consell d'Alliberament d'Equity (ERC): Més del 90% de les Hipoteques per a tota la vida del Regne Unit s'adhereixen als Estàndards del Consell d'Alliberament d'Equity, que garanteixen dos drets no negociables: (1) el Dret a romandre a la vostra propietat per tota la vida o fins que us traslladeu de manera permanent a la residència a llarg termini i continueu amb la vostra residència (amb el contracte principal). Sense garantia de capital negatiu (NNEG), és a dir, quan l'últim prestatari mor o entra en atenció permanent i l'habitatge es ven al millor preu raonablement obtingut, ni el prestatari ni la propietat són responsables de cap dèficit si l'interès compost acumulat supera el preu de l'habitatge.
• Finestra de 12 mesos per als marmessors: En cas de la mort o l'entrada permanent a una residència de cura de l'últim prestatari supervivent, els prestadors hipotecaris de per vida del Regne Unit solen concedir als marmessors/hereus 12 mesos per comercialitzar i vendre la propietat abans de prendre mesures d'execució. Si un prestador amenaça amb la recuperació de la possessió per reparacions de propietats o assegurances d'edificis, presenteu una queixa formal segons les normes de la FCA MCOB i envieu-la al Servei d'ombudsman financer (FOS).
• Austràlia (Garantia legal d'equitat sense negatiu segons la Llei NCCP i els serveis d'Austràlia "Home Equity Access Scheme"):
• Garantia legal obligatòria d'equitat sense negatiu (des del 18 de setembre de 2012): En virtut de la Llei nacional de protecció del crèdit al consumidor de 2009 (Codi de crèdit nacional, seccions 86A a 86F), totes les hipoteques inverses subscrites a Austràlia el 18 de setembre de 2012 o posteriorment tenen una garantia legal **obligatòria. La llei federal prohibeix exigir o rebre més del valor de mercat de la propietat hipotecada inversament quan finalitzi el préstec (excepte en casos de frau o danys a la propietat deliberats).
• Drets de residents no titulars protegits: segons el Codi de crèdit nacional, si el prestatari va optar a l'origen del préstec per nomenar un Resident no titular (com ara un cònjuge o parella), aquest resident protegit té el dret legal de continuar vivint a la llar fins i tot després que el prestatari principal mor o es traslladi a un centre d'atenció a la gent gran. A més, si una hipoteca inversa privada està en mora o cobren taxes comercials elevades, les persones grans australianes elegibles per a la pensió d'edat poden refinançar una hipoteca inversa comercial al Home Equity Access Scheme (HEAS) de baix interès del govern australià administrat per Services Australia / Department of Veterans' Affairs, i poden aturar immediatament una reclamació davant el prestador financer. Autoritat de reclamacions (AFCA)**.

Preguntes freqüents¶

Fonts revisades¶

• ** EUA Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà (HUD, Estats Units):** Normes d'hipoteca de conversió de valor de la llar (HECM) (24 CFR Part 206, inclòs § 206.27 Regles de residència principal, § 206.55 Període d'ajornament per a cònjuges no prestataris elegibles, § 206.107 i § 195206. i Terminis d'ampliació de 6 mesos/90 dies, i § 206.205 Càrrecs de propietat).
• ** EUA Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà (HUD / FHA):** Manual de polítiques d'habitatge unifamiliar 4000.1 (Hipoteques anticipades i inverses de programes d'habitatge assegurat Títol II, mitigació de pèrdues HECM, plans d'amortització de 60 mesos, llindars De Minimis T&I i cartes d'extensió de 80 anys o més) 2019-15* i Carta del creditor hipotecari 2021-11 (proteccions ampliades per a cònjuges no prestataris i eliminació del requisit de títol comercialitzable de 90 dies).
• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB, Estats Units): Procediments d'examen del servei d'hipoteques inverses, Regles de successors d'interès RESPA (12 C.F.R. § 1024.30(d) i § 1024.38(b)(1)(vi)) i *You Have a Reverse Mortgage: and Consumer Rights Guide:
• Agència de consum financer del Canadà (FCAC): Hipoteques inverses al Canadà: obligacions del prestatari i garanties de capital negatiu.
• Financial Conduct Authority (FCA) i Equity Release Council (Regne Unit): MCOB 8 i 9 (Equity Release: Advising and Selling Standards) i Equity Release Council Product Standards (Dret a romandre i No Negative Equity Guarantee).
• Comissió de Valors i Inversions d'Austràlia (ASIC / Moneysmart) i Serveis Austràlia: Llei Nacional de Protecció del Crèdit al Consumidor de 2009 (Seccions del Codi de crèdit nacional, seccions 86A a 86F de garantia legal de capital negatiu i normes per a residents protegits) i Directrius de l'esquema d'accés al capital social (HEAS).

Guies relacionades¶

• Avís d'execució hipotecària, condonació d'hipoteques i mitigació de pèrdues
• Morositat de l'impost sobre la propietat, venda de gravamen fiscal i rescat de propietats
• Cancel·lació de l'assegurança de propietaris, cobertura forçada i xoc de garantia
• Tutela d'ancians, revocació de poders i robatori fiduciari
• Retard de la reclamació d'assegurança de vida, disputa amb el beneficiari i triatge del certificat de defunció
• Números d'emergència per països