Atvirkštinės hipotekos (HECM) įsipareigojimų neįvykdymas, užimtumo auditas ir nesiskolinančio sutuoktinio teisės¶

Gauti „Apmokėtą ir mokėtiną“ pagreitinimo pranešimą arba federaliniu lygmeniu apdrausto būsto nuosavybės konvertavimo hipotekos (HECM)** arba nuosavybės teisės grąžinimo hipotekos gavimas yra siaubinga krizė vyresniam būsto savininkui, išgyvenusiam Neskolinančiam sutuoktiniui, tvarkančiam turtą, tėvų ar suaugusiųjų vaikus. Kadangi atvirkštinės hipotekos buvo parduodamos kaip paskolos „be mėnesinių hipotekos įmokų“, skolininkai ir šeimos dažnai būna apakinti sužinoję, kad atvirkštinio hipotekos paslaugų teikėjas (pvz., PHH Mortgage / Celink, Longbridge Financial, Finance of America Reverse arba HUD / Novad) gali paskambinti visas paskolos likutis ir nedelsiant pradėti mokėti nuo keturių mokėjimų ir mokėjimų1. atsilieka nuo nuosavybės mokesčių, būsto savininko draudimo ar HOA rinkliavų („Mokesčiai ir draudimas / T&I įsipareigojimų neįvykdymas“), (2) negrąžinus metinio užimtumo pažymėjimo arba per daug mėnesių praleidžiant ligoninėje / reabilitacijos įstaigoje, (3) nepalaikoma fizinės būsto būklės arba (4) pasiskolinama.

Nepaisant agresyvių paslaugų teikėjų laiškų, kuriuose reikalaujama sumokėti visą paskolą per 30 dienų, federalinio būsto ir miestų plėtros departamento (HUD) taisyklės (24 C.F.R. Part 206 ir HUD Vienos šeimos būsto politikos vadovas 4000.1) griežtai saugo senjorus, maitintojo netekusius sutuoktinius ir įpėdinius. Atsižvelgdami į aktyviklį, galite sustabdyti turto areštą naudodami 60 mėnesių HUD rizikos pratęsimą (skolininkams, vyresniems nei 80 metų, turintiems rimtų sveikatos poreikių), 60 mėnesių HECM grąžinimo planą, atidėjimo laikotarpį tinkamam nesiskolinančiam sutuoktiniui (net ir be hipotekos teismo). 2021-2011 m.) arba Įpėdinių 95 procentų neatgręžtinio išmokėjimo taisyklė su iki 12 mėnesių automatinio HUD pratęsimo.

Padarykite tai dabar¶

1. ** Nedelsdami nustatykite tikslų veiksnį, išspausdintą „Pranešime apie terminą ir mokėtiną pranešimą“:** Pažiūrėkite serviso tarnybos laiško viršuje, kad pamatytumėte, kuris iš trijų langelių yra pažymėtas: (A) Mokesčių ir (arba) rizikos draudimo įsipareigojimų neįvykdymas (įmonės avansinis mokėjimas), (B) ** Neapgyvendinimas / Paskutinės gyvenamosios vietos neįvykdymas, sertifikatas. Išgyvenęs skolininkas. Kiekvienas paleidiklis turi visiškai skirtingą HUD nuostolių mažinimo gydymo laiką ir dokumentų paketą.
2. Ištaisykite „nepaprastą užimtumą“ per 24 valandas, jei skolininkas vis dar gyvena namuose (arba buvo reabilitacijos / slaugos įstaigoje MAŽIAU nei 12 mėnesių iš eilės): Tūkstančiai atvirkštinių hipotekų kasmet klaidingai vadinami apmokėtinais ir mokėtinais vien todėl, kad senyvas skolininkas praleido kasmetinį pažymėjimą ar pašto kortelę ** Užimtumas per 3 mėnesius. slaugos įstaiga. Iki 24 C.F.R. § 206.39 ir § 206.27©, laikinas nebuvimas dėl medicininės priežiūros ar reabilitacijos iki 12 mėnesių iš eilės NEpažeidžia pagrindinės gyvenamosios vietos reikalavimo. Nedelsdami pasirašykite ir faksu / el. paštu išsiųskite Metinę užimtumo sertifikato formą kartu su dviem galiojančiomis komunalinių paslaugų sąskaitomis (elektra, vandeniu ar dujomis) ir gydytojo pažyma, patvirtinančia, kad skolininkas gyvena namuose arba grįš iki 12 mėnesių.
3. Pateikite užklausą dėl rizikos pratęsimo (80 metų ir vyresnio amžiaus, turinčio sveikatos problemų) arba 60 mėnesių grąžinimo plano mokesčių ir draudimo įsipareigojimų nevykdymo atveju: Jei paslaugų teikėjas sumokėjo pinigų, kad sumokėtų pavėluotus nekilnojamojo turto mokesčius arba būsto savininko draudimą ("Įmonės avansas"), neleiskite. Neleiskite. Pagal HUD vadovą 4000.1, jei jauniausias skolininkas yra 80 metų ar vyresnis ir jo sveikatos būklė yra kritinė (patvirtinta gydytojo), dėl kurios negalima persikelti, paslaugų teikėjas gali prašyti atnaujinamo 12 mėnesių HUD „At-Risk Extension“, kuris visiškai sustabdys nuosavybės teisių atėmimą. Visiems kitiems skolininkams reikalaukite Finansinio įvertinimo ir nuo 12 iki 60 mėnesių HECM grąžinimo plano (kai mokate tik iki 25 % mėnesinių „perteklinių pajamų“ mokesčiams/draudimui) arba kreipkitės, jei jūsų valstybėje vis dar yra atidarytas Namų savininkų pagalbos fondasStatybų fondas (HAF) programa.
4. Nedelsdami patvirtinkite savo „tinkamo nesiskolančio sutuoktinio (NBS) atidėjimo laikotarpį“, jei jūsų skolinantis sutuoktinis mirė: Jei jūsų sutuoktinis buvo vienintelis asmuo, nurodytas kaip „skolininkas“ HECM pastaboje (dažnai todėl, kad paskolos nutraukimo metu buvote jaunesnis nei 62 metų), o jūsų sutuoktinis, jei jūs ką tik mirėte paskolą, ar NĖRA, ** paskola buvo nutraukta, išliko susituokusi iki mirties, buvo atskleista paskolos dokumentuose (po 2014 m. rugpjūčio 4 d. bylų numeriai arba atitinka HUD išplėstą Mortgagee Optional Election / MOE paskolas iki 2014 m. rugpjūčio 4 d.) ir buvo jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta. Pagal **2021-2011 m. HUD hipotekos gavėjo laišką HUD panaikino reikalavimą, kad per 90 dienų išgyvenęs neskolinantis sutuoktinis turi įrodyti, kad nuosavybės teisė yra tinkama parduoti arba perduotas testamentu, jums tereikia toliau gyventi namuose ir žinoti apie būsimus nekilnojamojo turto mokesčius ir draudimą.
5. Per 30 dienų nuo paskolos gavėjo mirties atsiųskite raštišką pranešimą apie įpėdinių ketinimą, kad užfiksuotumėte 6 mėnesių + du 90 dienų pratęsimus (iš viso 12 mėnesių) IR 95% taisyklę: Jei abu tėvai mirė ir esate paveldėtojas / testamento vykdytojas, turite nuo pradinės datos dvi mėnesius, plius dvi mirties diena. pratęsimai (iš viso iki 12 mėnesių), parduoti būstą arba jį refinansuoti. Dar geriau, jei atvirkštinė hipoteka yra „po vandeniu“ (pavyzdžiui, paskolos likutis išaugo iki 350 000 USD, bet namas yra vertas tik 260 000 USD), federalinis reglamentas (24 C.F.R. § 206.125(a)(2) ir § 206.107) suteikia absoliučią teisę parduodant būstą arba įpėdinius**. MAŽESNIS iš (a) viso paskolos likučio arba (b) 95 procentų dabartinės HUD įvertintos tikrosios rinkos vertės (247 000 USD)**, o FHA draudimas visam laikui panaikins likusią 103 000 USD skolą.
6. ** Susisiekite su HUD patvirtintu HECM numatytuoju konsultantu (1-800-569-4287) ir apsaugoti pagyvenusių gyventojų saugumą:** Skambinkite oficialia HUD konsultavimo būsto klausimais linija 1-800-569-4287 ir konkrečiai paprašykite HUD sertifikuoto HECM numatytojo patarėjo (nemokamai). Jei paslaugų teikėjo pasamdytas nekilnojamojo turto išsaugojimo rangovas neteisėtai bando užrakinti gyvenamą namą, atjungti komunalines paslaugas arba išvežti daiktus per 5 metrus (16 pėdų) nuo užimtos gyvenamosios vietos, skambinkite vietiniu pagalbos telefono numeriu (911 JAV ir Kanadoje, 112 ES, 999 JK) arba mūsų patikrinkite. pagalbos numeriai iš karto.

Sprendimų medis: atvirkštinio hipotekos uždarymo pagal numatytuosius nustatymus sustabdymas¶

Nustatykite, kuris skyrius taikomas jūsų atvirkštinės hipotekos krizei, ir nedelsdami atlikite atitinkamą HUD gynybą.

flowchart TD
    A["Gaukite HECM „Apmokėtas ir mokėtinas“ arba užblokavimo pranešimą"] --> B{"Kas sukėlė nutylėjimą?"}
    B -->|"1. Nekilnojamojo turto mokestis, namų savininkų draudimas arba HOA numatytasis mokestis (T&I)"| C{"Kiek yra skolinga ir skolininko amžius?"}
    C -->|"Bendras įsiskolinimas mažesnis nei 5000 USD"| D["Aptarnautojas turi atidėti kreipimąsi dėl turto arešto (de minimis slenkstis), kol išgydote"]
    C -->|"Jauniausias skolininkas, 80 metų ir vyresnis, turintis rimtą sveikatos būklę"| E["Pateikite gydytojo laišką dėl HUD „rizikos pratęsimo“ (sustabdo turto areštą kas 1 metus)"]
    C -->|"Visi kiti skolininkai"| F["Prašyti HECM 12-60 mėnesių grąžinimo plano (25 % perteklinių pajamų) + valstybės mokesčių atidėjimo"]
    B -->|"2. Užimtumo auditas / medicininis neatvykimas"| G{"Ar skolininkas išvyko daugiau nei 12 mėnesių iš eilės?"}
    G -->|"Ne (vis dar gyvena namuose ARBA ligoninėje / reabilitacijoje <12 mėnesių)"| H["Pateikite pasirašytą užimtumo pažymėjimą + 2 komunalinių paslaugų sąskaitas + gydytojo pažymą (akimirksniu atkūrimas)"]
    G -->|"Taip (nuolat slaugos namuose > 12 mėnesių) ir nėra bendro skolininko"| I["Perėjimas prie nesiskolančio sutuoktinio atidėjimo ARBA šeimos 95 % pardavimas / refinansavimas"]
    B -->|"3. Besiskolinančio sutuoktinio mirtis"| J{"Kas lieka namuose?"}
    J -->|"Pergyvenęs nesiskolinantis sutuoktinis (NBS)"| K["Iškviesti HUD atidėjimo laikotarpį (po 2014-08-04) arba MOE priskyrimą (iki 2014-08-04) pagal ML 2021-11"]
    J -->|"Suaugę vaikai / paveldėtojai / turtas"| L["Pateikite rašytinį pranešimą apie ketinimą per 30 dienų -> Užrakinti per 6 mėnesius + du 90 dienų pratęsimai + 95% išmokėjimo taisyklė"]

1 gynyba: „Mokesčių ir draudimo (T&I)“ įsipareigojimų neįvykdymo ištaisymas neprarandant namų¶

Kai atvirkštinės hipotekos paskolos gavėjas nesumoka apygardos nekilnojamojo turto mokesčių arba nustoja galioti savo namų savininkų draudimas (žr. būsto savininkų draudimo nepratęsimo ir priverstinai įdėtas vadovas), HUD taisyklės reikalauja, kad paslaugų teikėjas pervestų įmonės lėšas, kad galėtų sumokėti mokesčių rinkėjui arba nusipirkti draudimo polisą, o tada paskelbti atvirkštinę hipoteką pagal Mokesčių ir draudimo (T&I) įsipareigojimų neįvykdymą.

Kad paslaugų teikėjas galėtų teisėtai kreiptis dėl HECM paskolos turto arešto advokatui dėl T&I įsipareigojimų neįvykdymo, HUD vadovas 4000.1 (III.A.3 skyrius) pateikia penkis konkrečius nuostolių mažinimo skydus:

2 gynyba: išgyventi „užimtumo auditą“ arba pratęstą buvimą ligoninėje / slaugos namuose¶

Iki 24 C.F.R. 206.27©, atvirkštinė hipoteka išlieka geros būklės tik tol, kol turtas yra bent vieno skolininko pagrindinė gyvenamoji vieta. Aptarnavimo darbuotojai tikrina užimtumą kiekvienais metais (ir iš karto, kai paštas grąžinamas kaip nepristatomas arba kaimynas praneša, kad namas atrodo ramus).

Trys taisyklės, sustabdančios neteisėtą „Neužimtumo“ uždarymą¶

1. Bendro skolininko taisyklė (100 % apsauga, net jei vienas sutuoktinis visam laikui patenka į slaugos namus): Jei vyras ir žmona yra abu** nurodyti kaip bendraskolininkai pagal atvirkštinės hipotekos paskolą, o vyras visam likusiam gyvenimui persikelia į atminties priežiūros ar kvalifikuotos slaugos įstaigą, vadinasi Paskolos gavėja ir NEGALIMA. toliau gyvena name kaip pagrindinė gyvenamoji vieta.
2. 12 mėnesių iš eilės medicininio neatvykimo taisyklė (vienam skolininkui): Jei paskoloje yra tik vienas paskolos gavėjas (arba abu bendraskolininkai yra įstaigoje), skolininkui pagal įstatymą leidžiama nebūti namuose ligoninėje, reabilitacijos centre, pagalbiniame gyvenimo įstaigoje arba giminaičio namuose **1 fizinį arba giminaičio namus ** iš eilės 2 mėnesius arba 5 dienas. liga nesukeliant įsipareigojimų nevykdymo.
3. Svarbus veiksmas iki 12 mėnesio: Jei vienintelis paskolos gavėjas artėja prie 330 dienos reabilitacijos įstaigoje, grįžta namo, kad apsigyventų nuosavybėje (su sveikatos priežiūra namuose), kol 365 diena iš naujo nustato 12 mėnesių laikrodį, su sąlyga, kad namai iš tikrųjų išlieka jo pagrindine gyvenamąja vieta.
4. Niekada neignoruokite metinio užimtumo sertifikato laiško: kiekvienais metais, kai paskolos uždarymo metinės, paslaugų teikėjas išsiunčia 1 puslapio užimtumo sertifikavimo formą. Jei nepasirašysite ir negrąžinsite jo per 30 dienų, servisas išsiunčia įspėjamąjį pranešimą, išsiunčia vietos inspektorių, kuris pasibels į jūsų duris ir nufotografuos jūsų elektros skaitiklį nuo šaligatvio bortelio (už paskolą apmokestinsite 20 USD nekilnojamojo turto patikrinimo mokestį) ir inicijuoja Neužimtumo ir mokėtino užklausą su HUD. Visada grąžinkite pasirašytą užimtumo pažymėjimą sertifikuotu paštu IR el. paštu / faksu, palikdami failų kopiją.

3 gynyba: išgyvenusio „nesiskolinančio sutuoktinio (NBS)“ apsauga paskolos gavėjui mirus¶

Istoriškai hipotekos brokeriai dažnai įtikindavo susituokusias poras jaunesniam sutuoktiniui (ypač jaunesniam nei 62 metų sutuoktiniui) atimti namo nuosavybės teisę, kad vyresnis sutuoktinis galėtų gauti didesnį atvirkštinės hipotekos išmoką. Kai vyresnysis skolinantis sutuoktinis mirė, aptarnautojai negailestingai atimdavo gedinčią našlę arba našlę („nesiskolinantis sutuoktinis“).

Po federalinio bylinėjimosi (Bennett prieš Donovaną ir Plunkett v. Castro) ir didelių HUD politikos reformų išlikę neskolinantys sutuoktiniai dabar turi galingą federalinę teisę likti savo namuose visą likusį gyvenimą nemokant mėnesinių hipotekos įmokų:

Kaip veikia HUD nesiskolinančio sutuoktinio „atidėjimo laikotarpis“.¶

Nesvarbu, ar jūsų sutuoktinio atvirkštinė hipoteka buvo suteikta 2014 m. rugpjūčio 4 d. arba vėliau (FHA bylos numeris priskirtas 2014-04-08 arba vėliau, reglamentuojamas 24 C.F.R. § 206.55), ar iki rugpjūčio 4 d. Rinkimų / MOE priskyrimo taisyklės pagal HUD hipotekos gavėjo raštą 2019-2015 ir 2021-2011 m.), jūs turite teisę atidėti turto areštą visam likusiam savo gyvenimui, kaip tinkamas nesiskolinanti sutuoktinė, jei atitinkate šiuos reikalavimus:

1. Susituokęs baigiant ir mirus: uždarant atvirkštinę hipoteką buvote teisėtai susituokęs su skolininku (arba palaikėte tos pačios lyties santykius, kai pagal įstatymą buvo uždrausta tuoktis, o vėliau teisėtai susituokėte prieš skolininko mirtį) ir likote susituokę iki paskolos gavėjo mirties;
2. Pagrindinė gyvenamoji vieta: šiuo metu gyvenate ir paskolos gavėjo mirties metu gyvenote įkeistame turte kaip pagrindinė jūsų gyvenamoji vieta;
3. Nebereikia per 90 dienų įrodyti nuosavybės teisę (HUD Mortgagee Letter 2021-11 Proveržis): Iki 2021 m. gegužės mėn. tarnautojai išleido tūkstančius našlių, nes testamento teismas užtruko ilgiau nei 90 dienų, kol namo dokumentas buvo paskelbtas našlės vardu. Pagal HUD Mortgagee Letter 2021-2011 HUD visam laikui panaikino reikalavimą, kad per 90 dienų nuo paskolos gavėjo mirties pergyvenęs neskolinantis sutuoktinis turi įrodyti nuosavybės teisę arba juridinę teisę pasilikti.
4. Jūsų nuolatiniai įsipareigojimai atidėjimo laikotarpiu: Nors nebegalite pasiimti naujų pinigų iš atvirkštinės hipotekos kredito linijos, ** visą likusį gyvenimą mokate 0 USD kas mėnesį pagrindinę sumą ir palūkanas**, turite tiesiog (a) grąžinti metinį **Nesiskolinančio sutuoktinio apgyvendinimo ir tinkamumo draudimo pažymėjimą, kurį suteikia visi būsto savininkai, mokesčių savininkai ir savininkai. laiku mokamos įmokos ir c) prižiūrėti turtą.

4 gynyba: suaugusių vaikų ir įpėdinių teisės mirus paskutiniam skolininkui (95 % taisyklė ir 12 mėnesių laikrodis)¶

Kai paskutinis išgyvenęs skolininkas (ir bet kuris tinkamas neskolinantis sutuoktinis) miršta, atvirkštinė hipoteka tampa mokėtina ir mokėtina. Tačiau paslaugų teikėjai dažnai tyčiojasi su gedinčiais vaikais melagingais „30 dienų arešto įspėjimais“ ir slepia dvi svarbiausias federalines teises pagal 24 C.F.R. § 206.125:

1. Kaip atrakinti visą 12 mėnesių laiko juostą (pradiniai 6 mėnesiai + du 90 dienų HUD plėtiniai)¶

• Pradinis 30 dienų pranešimas apie ketinimą: Per 30 dienų po to, kai gavo paslaugų teikėjo pranešimą apie terminą ir mokėtiną, po vieno iš tėvų mirties, įpėdiniai arba palikimo vykdytojas turi išsiųsti rašytinį pranešimą apie ketinimą (naudodamas toliau pateiktą šabloną), kuriame nurodo, ar šeima ketina iš naujo finansuoti ()(A) išpirkti turtą. hipoteka, kad išlaikytumėte namą šeimoje** arba (C) įvykdyti turto arešto aktą.
• Automatinis 6 mėnesių langas (180 dienų nuo mirties): Iki 24 C.F.R. § 206.125(d), kai pranešate paslaugų teikėjui apie savo ketinimą parduoti arba sumokėti paskolą, turite pradinį 6 mėnesių laikotarpį nuo skolininko mirties datos, kad užbaigtumėte pardavimą arba refinansavimą, kad būtų galima užbaigti turto areštą.
• Du 90 dienų HUD pratęsimai (nuo 7 iki 9 mėnesių ir nuo 10 iki 12 mėnesių): Jei būstas neparduotas arba testamentas / refinansavimas vis dar vyksta artėjant 6 mėnesiui, pateikite raštišką prašymą dėl Pirmojo 90 dienų HUD pratęsimo (mažiausiai 15 dienų iki 6 30 dienų) aktyvios rinkodaros (pasirašyta MLS listingavimo sutartis su nekilnojamojo turto agentu ARBA pasirašyta paskolos paraiška / išankstinio patvirtinimo laiškas iš hipotekos skolintojo ir testamento testamentas). Jei reikia, galite kreiptis dėl Antrojo 90 dienų HUD pratęsimo, suteikdami savo šeimai visus 12 mėnesių parduoti arba refinansuoti.

2. „95 % įvertintos vertės“ negrąžinimo taisyklė (24 C.F.R. § 206.125(a)(2))¶

Kiekviena FHA apdrausta HECM atvirkštinė hipoteka yra 100 procentų neregresinė paskola: nei mirusio skolininko kitas turtas (banko sąskaitos, gyvybės draudimas, automobiliai), nei įpėdiniai asmeniškai niekada negali būti atsakingi už centą daugiau, nei vertas pats būstas.

Dar geriau, esant 24 C.F.R. § 206.125(a)(2), jei įpėdiniai nori pasilikti šeimos namą (perfinansuodami jį į įprastą hipoteką suaugusio vaiko vardu arba mokėdami grynaisiais) ARBA parduoti jį rinkoje, kai atvirkštinės hipotekos likutis viršija dabartinę būsto vertę, paslaugų teikėjas turi reikalauti, kad federalinis įstatymas priimtų:

• 100 % neapmokėto HECM paskolos likučio, ARBA
• 95 % dabartinės tikrosios turto rinkos vertės, nustatytos oficialiu HUD užsakytu FHA vertinimu.

Nukopijuokite ir įklijuokite šabloną: HECM numatytasis gydymas, nesiskolinanti sutuoktinė ir įpėdinių pranešimas¶

Pažymėkite laukelį, atitinkantį jūsų situaciją, ir išsiųskite šį laišką Patvirtintu paštu, prašoma grąžinimo kvito, faksu ir el. paštu atvirkštinės hipotekos paslaugų teikėjui.

URGENT: FORMAL HECM LOSS MITIGATION / OCCUPANCY / NON-BORROWING SPOUSE / HEIRS' NOTICE
(PURSUANT TO 24 C.F.R. PART 206, HUD HANDBOOK 4000.1, AND RESPA 12 C.F.R. § 1024.35/.38)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Reverse Mortgage Servicer, HECM Default / Loss Mitigation / Estates Dept.]
    [Servicer Address, Fax Number, and Email]

RE: HECM Loan Number: [Insert Loan Number] | FHA Case Number: [Insert FHA Case No.]
    Borrower(s) Name: [Name of Borrower]
    Property Address: [Full Street Address]

Dear HECM Servicing & Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE of the following statutory election and request to suspend any "Due and Payable" acceleration or foreclosure referral on the above-referenced HECM loan (check applicable section):

[ ] SECTION A, CURE OF OCCUPANCY DEFAULT (24 C.F.R. §§ 206.27(c), 206.39):
    The Borrower continues to maintain the subject property as their Principal Residence (or has been temporarily absent in a medical/rehabilitation facility for LESS than 12 consecutive months since [Date]). Enclosed are (1) the signed Annual Occupancy Certification, (2) two current utility bills showing active residential service, and (3) a physician's statement confirming temporary medical absence. Demand is made to immediately recall any Due and Payable status and credit back any improper inspection fees.

[ ] SECTION B, REQUEST FOR TAX & INSURANCE (T&I) REPAYMENT PLAN OR AGE 80+ AT-RISK EXTENSION:
    Regarding the Corporate Advance balance of $[Amount] for property taxes and/or hazard insurance:
    (1) [If Borrower is Age 80+ with Health Hardship]: The youngest borrower is age [Age] (DOB: [Date]) and suffers from a critical medical condition documented in the attached Physician Certification. We request that you immediately submit an "At-Risk Extension" request to HUD under HUD Handbook 4000.1.
    (2) [For All Other Borrowers]: I request an immediate Financial Assessment and a [36 / 48 / 60]-Month HECM T&I Repayment Plan calculated at no more than 25% of monthly Surplus Income, and request an immediate stay of foreclosure referral while my application (and State HAF / Senior Tax Deferral application) is processed.

[ ] SECTION C, SURVIVING NON-BORROWING SPOUSE (NBS) DEFERRAL PERIOD (24 C.F.R. § 206.55 & HUD ML 2021-11):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death] (Death Certificate attached). I am the surviving Eligible Non-Borrowing Spouse. We were legally married at loan closing on [Date] and remained married until the Borrower's death, and I occupy the property as my Principal Residence. Pursuant to 24 C.F.R. § 206.55 and HUD Mortgagee Letter 2021-11 (or MOE Assignment for pre-08/04/2014 Case Numbers), I hereby invoke my statutory Deferral Period. Please send me the NBS Annual Certification package immediately.

[ ] SECTION D, HEIRS' / ESTATE NOTICE OF INTENT, APPRAISAL DEMAND, & EXTENSION REQUEST (24 C.F.R. § 206.125):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death]. I am the [Surviving Child / Executor / Successor in Interest] (Death Certificate and proof of heirship/authority attached).
    1) Notice of Intent: The Estate/Heirs hereby give formal notice of intent to [sell the property / purchase and retain the property via refinance] pursuant to 24 C.F.R. § 206.125.
    2) Demand for Payoff Quote & Official HUD Appraisal (95% Rule): Please provide an itemized payoff statement AND order an official HUD Fair Market Value Appraisal so that the Estate/Heirs may satisfy the HECM for the lesser of the unpaid loan balance or 95% of current appraised value under 24 C.F.R. § 206.125(a)(2).
    3) Request for 6-Month Hold & 90-Day HUD Extension: Please confirm the initial 6-month marketing/settlement window through [Date 6 Months from Death] [and grant a 90-Day HUD Extension based on the attached MLS Listing Agreement / Lender Pre-Approval Letter].

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Relationship to Borrower, Address, Phone, and Email]

Tarptautinės atvirkštinės hipotekos (akcijų išleidimo) įsipareigojimų neįvykdymo ir pergyvenusio sutuoktinio apsauga¶

Jei jūs arba vyresnio amžiaus vienas iš tėvų turi atvirkštinę hipoteką už JAV ribų, įstatymų ir pramonės kodeksai griežtai riboja skolintojo išieškojimą ir neigiamą nuosavą kapitalą:

• Kanada (CHIP atvirkštinė hipoteka / „HomeEquity Bank“ ir „Equitable Bank“, jokios neigiamos nuosavybės garantijos ir maitintojo netekusio sutuoktinio teisės):
• Mokesčių, draudimo ir priežiūros įsipareigojimų nevykdymas: Kanadoje atvirkštinei hipotekai nereikia mokėti mėnesinių pagrindinės sumos ar palūkanų, tačiau būsto savininkas privalo nuolat sumokėtus komunalinius Nekilnojamojo turto mokesčius, Būsto draudimą ir Komando / Strata mokesčių mokesčius. Jei senjoras atsilieka nuo nekilnojamojo turto mokesčių, greičiausias vaistas tokiose provincijose kaip Britų Kolumbija, Alberta ir Ontarijas yra paraiška dėl Provincijos / savivaldybių senjorų turto mokesčio atidėjimo programos, kuri apmoka savivaldybės mokesčių įsiskolinimus, todėl atvirkštinės hipotekos skolintojas negalės reikalauti paskolos, nevykdydamas įsipareigojimų.
• Skolininko mirties ir įpėdinių atsiskaitymo langas: jei abu sutuoktiniai turi nuosavybės teisę (kaip reikalauja Kanados atvirkštinės hipotekos pasirašymo), paskola negali būti grąžinta, kol antrasis sutuoktinis mirs arba visam laikui persikels į ilgalaikę priežiūrą. Mirus paskutiniam likusiam skolininkui, palikimas / įpėdiniai paprastai turi 180 dienų (6 mėnesių) sumokėti paskolą pardavus arba refinansuojant, užtikrinant sutartyje numatytą Jokios neigiamos nuosavybės garantijos (užtikrinant, kad turtas niekada nebūtų skolingas daugiau nei parduodamo būsto tikroji rinkos vertė, jei buvo įvykdytos paskolos sąlygos).
• Jungtinė Karalystė (hipotekos visam gyvenimui, akcijų išleidimo tarybos standartai, ilgalaikės priežiūros atsisakymas ir FCA taisyklės):
• Equity Release Council (ERC) apsaugos priemonės: Daugiau nei 90 % JK Hipotekos visam gyvenimui laikosi Akcijų išleidimo tarybos standartų, kurie garantuoja dvi neabejotinas teises: (1) Teisę pasilikti jūsų nuosavybėje iki gyvos galvos arba tol, kol visam laikui persikraustysite į būstą, liksite pagal ilgalaikę gyvenamąją vietą ir paliksite savo būstą. ir (2) Nėra neigiamo kapitalo garantijos (NNEG), ty kai paskutinis skolininkas miršta arba pradeda nuolatinę priežiūrą, o būstas parduodamas už geriausią įmanomą kainą, nei paskolos gavėjas, nei turtas niekada nėra atsakingi už jokį trūkumą, jei sukauptos sudėtinės palūkanos viršija būsto kainą.
• 12 mėnesių laikotarpis vykdytojams: mirus arba visam laikui patekus į globos namus paskutiniam likusiam paskolos gavėjui, JK hipotekos paskolos teikėjai iki gyvos galvos paprastai suteikia testamento vykdytojams / įpėdiniams 12 mėnesių parduoti ir parduoti turtą prieš imdamiesi vykdymo veiksmų. Jei skolintojas grasina susigrąžinti nuosavybės remontą ar pastatų draudimą, pateikite oficialų skundą pagal FCA MCOB taisykles ir perduokite Finansų ombudsmeno tarnybai (FOS).
• Australija (įstatymais nenumatyta neigiamo kapitalo garantija pagal NCCP aktą & Services Australia „Home Equity Access Scheme“):
• Privaloma įstatyminė be neigiamo kapitalo garantija (nuo 2012 m. rugsėjo 18 d.): Pagal federalinį 2009 m. nacionalinį vartotojų kredito apsaugos įstatymą (Nacionalinio kredito kodekso 86A-86F skirsniai) kiekviena atvirkštinė hipoteka, sudaryta Australijoje 2012 m. rugsėjo 18 d. Garantija, pagal federalinį įstatymą skolintojui draudžiama reikalauti ar gauti daugiau nei atvirkštine hipoteka įkeisto turto rinkos vertė pasibaigus paskolai (išskyrus sukčiavimo ar tyčinio turto sugadinimo atvejus).
• Saugomos nuosavybės teisių neturinčio gyventojo teisės: pagal Nacionalinį kredito kodeksą, jei paskolos gavėjas paskolos suteikimo metu pasirinko paskirti Neturintį nuosavybės teisės gyventoją (pvz., sutuoktinį arba partnerį), tas saugomas gyventojas turi įstatymų numatytą teisę toliau gyventi būste net po to, kai miršta pagrindinis paskolos gavėjas arba persikėlė į būstą. Be to, jei privati atvirkštinė hipoteka nevykdo įsipareigojimų arba taikomi dideli komerciniai tarifai, amžiaus pensiją turintys Australijos senjorai gali refinansuoti komercinę atvirkštinę hipoteką į Australijos vyriausybės žemų palūkanų Home Equity Access Scheme (HEAS), kurią administruoja Services Australia / Department of Veterans' Affairs, ir gali sustabdyti privačių skolintojų paskolą**. Australijos finansinių skundų institucija (AFCA).

Dažnai užduodami klausimai¶

Šaltiniai patikrinti¶

• JAV Būsto ir miestų plėtros departamentas (HUD, Jungtinės Amerikos Valstijos): Home Equity Conversion Mortgage (HECM) reglamentai (24 C.F.R. 206 dalis, įskaitant § 206.27 Pagrindinės gyvenamosios vietos taisykles, § 206.55 Atidėjimo laikotarpis tinkamiems nesiskolinantiems sutuoktiniams. Eil. 2 § 0 7 & 0 2 § 0 . 95 % išmokėjimo taisyklė ir 6 mėnesių / 90 dienų pratęsimo terminai ir § 206.205 nuosavybės mokesčiai).
• JAV Būsto ir miestų plėtros departamentas (HUD / FHA): Vienos šeimos būsto politikos vadovas 4000.1 (II antraštinė dalis: apdrausto būsto programos išankstinės ir atvirkštinės hipotekos, HECM nuostolių mažinimas, 60 mėnesių grąžinimo planai, de minimis T&I slenksčiai, 80+ts-Rensionisk) Hipotekos kreditoriaus laiškas 2019-2015 ir Hipotekos kreditoriaus raštas 2021-2011 (išplėstos nesiskolinančios sutuoktinės apsaugos ir 90 dienų prekybinės nuosavybės teisės reikalavimo panaikinimas).
• Vartotojų finansinės apsaugos biuras (CFPB, Jungtinės Valstijos): Atvirkštinės hipotekos aptarnavimo nagrinėjimo procedūros, RESPA palūkanų perėmėjo taisyklės (12 C.F.R. § 1024.30(d) ir § 1024.38(b)(1)(vi)) ir Įsipareigojimai, kuriuos turite: Atšaukti savo teises ir pareigas. (CFPB vartotojo vadovas).
• Kanados finansų vartotojų agentūra (FCAC): Atvirkštinė hipoteka Kanadoje: skolininko įsipareigojimai ir jokių neigiamų nuosavybės garantijų.
• Financial Conduct Authority (FCA) ir Equity Release Council (Jungtinė Karalystė): MCOB 8 ir 9 (Equity Release: Advising and Selling Standards) ir Equity Release Council produktų standartai (Teisė likti ir jokios neigiamos nuosavybės garantijos).
• Australijos vertybinių popierių ir investicijų komisija (ASIC / „Moneysmart“) ir Australijos paslaugos: 2009 m. Nacionalinis vartotojų kreditų apsaugos įstatymas (Nacionalinio kredito kodekso 86A-86F skirsniai, įstatymais nustatytos neigiamos nuosavybės garantijos ir apsaugotų rezidentų taisyklės) ir Namų nuosavybės vertybinių popierių prieigos gairės (HEAS).

Susiję vadovai¶

• Įspėjimas dėl turto arešto, hipotekos toleravimas ir nuostolių mažinimas
• Nekilnojamojo turto mokesčio pažeidimas, mokesčių arešto pardavimas ir sodybos išpirkimas
• Namų savininkų draudimo atšaukimas, priverstinis draudimas ir sąlyginio deponavimo šokas
• Seniūnų konservatorija, įgaliojimo panaikinimas ir patikėtinė vagystė
• Gyvybės draudimo ieškinio vėlavimas, naudos gavėjo ginčas ir mirties liudijimo atskyrimas
• Pagalbos numeriai pagal šalį