ברירת מחדל של משכנתא הפוכה (HECM), ביקורת תפוסה וזכויות בני זוג שאינם לווים¶

קבלת הודעת האצה "לפירע" או איום עיקול על מבוטח פדרלי משכנתא להמרה ביתית (HECM) או משכנתא הפוכה קניינית היא משבר מפחיד עבור בעל בית מבוגר יותר, בן זוג שלא מלווה שאינו לווה או מטפל בעיזבון של ילדים מבוגרים. מכיוון שמשכנתאות הפוכה שווקו כהלוואות "ללא תשלום חודשי של משכנתא", לווים ומשפחות מסתובבים לעתים קרובות כשהם לומדים ששירות משכנתא הפוכה (כגון PHH Mortgage / Celink, Longbridge Financial, Finance of America Reverse, או HUD/Novad) יכול להורות על יתרת ההלוואה השלמה ולהתחיל מיידית של פירעון וארבעה: (1) איחור במיסי רכוש, ביטוח בעלי בתים או דמי ביטוח HOA ("מס וביטוח / ברירת מחדל T&I"), (2) אי החזרת מכתב אישור תפוסה שנתי או בילוי יותר מדי חודשים בבית חולים/מוסד גמילה, (3) אי שמירה על המצב הפיזי של הבית ** או (4) חולה.

למרות מכתבי שירות אגרסיביים הדורשים פירעון מלא של הלוואות בתוך 30 יום, תקנות המחלקה הפדרלית של שיכון ופיתוח עירוני (HUD) (24 C.F.R. Part 206 וHUD מדריך למדיניות דיור חד משפחתי 4000.1) מגנות בקפדנות על קשישים, בני זוג שנותרו בחיים ויורשים. בהתאם לטריגר, אתה יכול להפסיק את העיקול באמצעות הארכת HUD בסיכון ל-60 חודשים (ללווים בגילאי 80+ עם צרכים בריאותיים קריטיים), תוכנית החזר HECM ל-60 חודשים, תקופת דחיה לבן זוג זכאי שאינו מלווה בהלוואה (אפילו תחת מכתב HUD על שמך) 2021-11), או כלל היורשים של 95 אחוז ללא תמורה עם עד 12 חודשים של הרחבות HUD אוטומטיות.

תעשה את זה עכשיו¶

1. זהה את הטריגר המדויק המודפס ב"הודעה לפירעון" באופן מיידי: עיין בחלק העליון של מכתבו של נותן השירות כדי לראות איזו משלוש התיבות מסומנת: (א) ברירת מחדל מס ו/או ביטוח סיכונים (מקדמה תאגידית), (ב) אי-תפוסה ** תפוסת מגורים / אי-מגורים אחרון, או כישלון. לווה בחיים. לכל טריגר יש ציר זמן שונה לחלוטין של טיפול בהפסדי HUD וחבילת ניירת.
2. לרפא "מחדל תפוסה" תוך 24 שעות אם הלווה עדיין מתגורר בבית (או שהה במוסד גמילה/טיפול פחות מ-12 חודשים רצופים): אלפי משכנתאות הפוכה נקראות בטעות לפירעון מדי שנה פשוט כי לווה קשיש החמיץ כרטיס אשראי שנתי בדואר או 3 חודשים בכרטיס דואר או 3 חודשים. מתקן סיעודי מיומן. מתחת ל-24 C.F.R. § 206.39 ו-§ 206.27(ג), היעדרות זמנית לטיפול רפואי או שיקום של עד 12 חודשים רצופים אינם מפרים את דרישת המגורים העיקרית. יש לחתום מיידית ולשלוח בפקס/במייל את טופס אישור תפוסה שנתי יחד עם שני חשבונות חשמל שוטפים (חשמל, מים או גז) ותעודת רופא המאשרת שהלווה מתגורר בבית או יחזור לפני תום 12 החודשים.
3. בקש "הארכה בסיכון" (לווה בגיל 80 ומעלה עם קושי בריאותי) או "תוכנית החזר של 60 חודשים" עבור מחדל מס וביטוח: אם השירות הקדים כסף לתשלום מיסי ארנונה או ביטוח בעלי דירה ("מקדמה תאגידית"), ****אין לתת להם לשלם עבורם. לפי HUD Handbook 4000.1, אם הלווה הצעיר ביותר הוא גיל 80 ומעלה ויש לו מצב בריאותי קריטי (מוסמך על ידי רופא) המונע מעבר דירה, נותן השירות יכול לבקש הארכת HUD מתחדשת ל-12 חודשים "בסיכון" שתעצור לחלוטין את העיקול. עבור כל שאר הלווים, דרשו הערכה פיננסית ותוכנית החזר HECM ל-12 עד 60 חודשים (שבה אתם משלמים רק עד 25% מה"עודף הכנסה" החודשי שלכם עבור מסים חוזרים/ביטוח), או הגשו בקשה אם למדינה שלכם עדיין יש תוכנית סיוע לבעלי דירה פתוחה (HAF) תכנית מענקים לבעלי נכסים (HAF).
4. הצהר את "תקופת דחיית בן/בת הזוג הלא-לווה (NBS) שלך" מיד אם בן הזוג המלווה שלך נפטר: אם בן/בת הזוג שלך היה האדם היחיד שרשום כ"לווה" בפתק HECM (לעיתים קרובות בגלל שהיית מתחת לגיל 62 כשההלוואה נסגרה) ובן הזוג שלך פשוט נפטר, **האם לא היית נשוי בזמן ההלוואה, **האם לא היית נשוי בזמן ההלוואה סגורים, נשארו נשואים עד מותם, נחשפו במסמכי ההלוואה (עבור מספרי תיקים שלאחר 4 באוגוסט 2014, או זכאים במסגרת הבחירות האופציונליות של משכנתא/מוע"ה המורחבת של HUD עבור הלוואות לפני 4 באוגוסט 2014), ומאכלסים את הבית כמקום המגורים הראשי שלך. במסגרת מכתב משכנתא HUD 2021-11, HUD ביטלה את הדרישה שבן זוג שנשאר בחיים שאינו לווה יוכיח בעלות משפטית סחירה או העברת שטר צוואה בתוך 90 יום, אתה רק צריך להמשיך לגור בבית ולהתעדכן לגבי ארנונה וביטוח עתידיים.
5. שלח "הודעה על כוונת היורשים" בכתב בתוך 30 יום מפטירת הלווה כדי לנעול את 6 החודשים + שתי הארכות של 90 יום (סה"כ 12 חודשים) ואת חוק ה-95%: אם שני ההורים נפטרו ואתה היורש/מנהל העיזבון, יש לך תאריך פטירה ראשוני של 6-0 חודשים ** ** יום פטירה ראשוני. הרחבות (עד 12 חודשים בסך הכל), למכירת הבית או למימון מחדש. יתר על כן, אם המשכנתא ההפוכה היא "מתחת למים" (לדוגמה, יתרת ההלוואה גדלה ל-\(350,000, אבל הבית שווה רק 260,000\)), הרגולציה הפדרלית (**24 C.F.R. § 206.125(a)(2) ו-§ 206.107 ) נותנת את הזכות לשלם ליורש המוחלט למשפחה או למכירה. פחות מ-(א) יתרת ההלוואה המלאה, או (ב) 95 אחוזים משווי השוק ההוגן הנוכחי המוערך ב-HUD (247,000\()**, כאשר ביטוח FHA מוחק את החוב שנותר של 103,000\) לנצח.
6. התחבר ליועץ ברירת מחדל HECM שאושר על ידי HUD (1-800-569-4287) ולהגן על בטיחות תושבים קשישים: התקשר לקו ייעוץ הדיור הרשמי של HUD בטלפון 1-800-569-4287 ובקשו במיוחד עבור יועץ ברירת מחדל של HECM מוסמך HUD (ללא תשלום). אם קבלן שימור רכוש שנשכר על ידי גורם שירות מנסה שלא כדין לנעול בית מאוכלס, לסגור את שירותי השירות או להסיר חפצים בטווח של 5 מטרים (16 רגל) מבית מגורים מאוכלס, התקשר למספר החירום המקומי שלך (911 בארה"ב וקנדה, 112 באיחוד האירופי, 999 בבריטניה) או בדוק את מספרי חירום ספרייה מיד.

עץ החלטות: עצירת עיקול משכנתא הפוך לפי סוג ברירת מחדל¶

זהה איזה סניף חל על משבר המשכנתא ההפוכה שלך ובצע את הגנת ה-HUD התואמת באופן מיידי.

flowchart TD
    A["קבל הודעת HECM 'תשלום' או הודעת עיקול"] --> B{"מה הפעיל את ברירת המחדל?"}
    B -->|"1. מס רכוש, ביטוח בעלי בתים או ברירת מחדל של HOA (T&I)"| C{"כמה חייבים וגיל הלווה?"}
    C -->|"סך פיגורים מתחת ל-$5,000"| D["על השירותים לעכב את הפניה לעיקול (סף דל מינימלי) בזמן שאתה מרפא"]
    C -->|"הלווה הצעיר ביותר בגיל 80+ עם מצב רפואי חמור"| E["שלח מכתב רופא עבור HUD 'הרחבה בסיכון' (מפסיק את העיקול במרווחים של שנה)"]
    C -->|"כל שאר הלווים"| F["בקש תוכנית החזר של HECM ל-12 עד 60 חודשים (25% מההכנסה העודפת) + דחיית מס מדינה"]
    B -->|"2. ביקורת תפוסה / היעדרות רפואית"| G{"האם הלווה נעדר יותר מ-12 חודשים רצופים?"}
    G -->|"לא (עדיין גר בבית או בבית חולים/גמילה <12 חודשים)"| H["שלח תעודת אכלוס חתומה + 2 חשבונות שירות + הערת רופא (החזרה מיידית)"]
    G -->|"כן (קבוע בבית אבות > 12 חודשים) ולא לווה שותף"| I["מעבר לדחיית בן/בת זוג שלא מלווה או משפחה 95% מכירה/מימון מחדש"]
    B -->|"3. פטירת בן הזוג הלווה"| J{"מי נשאר בבית?"}
    J -->|"בן זוג שורד ללא לווה (NBS)"| K["פנה לתקופת דחיית HUD (אחרי 8/4/2014) או הקצאת MOE (לפני 8/4/2014) במסגרת ML 2021-11"]
    J -->|"ילדים בוגרים / יורשים / עזבון"| L["קובץ הודעה כתובה על כוונה תוך 30 יום -> נעילה 6 חודשים + שתי הרחבות ל-90 יום + כלל התשלום של 95%"]

הגנה 1: ריפוי ברירת מחדל של "מס וביטוח (T&I)" מבלי לאבד את הבית¶

כאשר לווה משכנתא הפוכה לא מצליח לשלם ארנונה במחוז או נותן לביטוח בעלי הבתים שלו לפסול (ראה שלנו ביטוח דירה ללא חידוש ומדריך בכוח), כללי HUD מחייבים את נותן השירות להקדים כספים תאגידיים כדי לשלם למוכס או לקנות פוליסת ביטוח, ולאחר מכן להכריז על המשכנתא ההפוכה ב-ברירת מחדל מס וביטוח (T&I).

לפני ששירות יכול להפנות הלוואת HECM באופן חוקי לעורך דין עיקול לצורך ברירת מחדל T&I, HUD Handbook 4000.1 (סעיף III.A.3) נותן לך חמישה מגנים ספציפיים להפחתת הפסד:

הגנה 2: לשרוד "ביקורת תפוסה" או שהות ממושכת בבית חולים / בית אבות¶

מתחת ל-24 C.F.R. § 206.27©, משכנתא הפוכה נשארת במצב תקין רק כל עוד הנכס משמש כמגורים עיקריים ​​של לווה אחד לפחות. שירותים מבקרים את התפוסה מדי שנה (ומייד בכל פעם שהדואר מוחזר כבלתי ניתן למסירה או שכן מדווח שהבית נראה שקט).

שלושה כללים שעוצרים עיקול "אי תפוסה" שלא כדין¶

1. כלל הלווה שותף (100% הגנה גם אם אחד מבני הזוג נכנס לבית אבות לצמיתות): אם בעל ואישה שניהם רשומים כשותפים ללווים במשכנתא ההפוכה, והבעל עובר לצמיתות למוסד לטיפול בזיכרון או למוסד סיעודי מיומן למשך שארית חייו, ניתן לכנות את ההלוואה הארוכה כ-CANN ואישה. (הלווה משותפת) ממשיכה להתגורר בבית כמקום מגוריה הראשי.
2. כלל היעדרות רפואית של 12 חודשים רצופים (ללווה יחיד): אם יש רק אחד לווה בהלוואה (או ששני הלווים השותפים נמצאים במתקן), הלווה רשאי על פי חוק להיעדר מהבית בבית חולים, מרכז שיקום, מוסד דיור מוגן, או קרוב משפחה של 1 חודשים עד 6 חודשים. ימים)** עבור מחלה פיזית או נפשית מבלי להפעיל ברירת מחדל.
3. פעולה חשובה לפני חודש 12: אם הלווה היחיד מתקרב ליום 330 במכון גמילה, חוזר הביתה להתגורר בנכס (עם טיפול רפואי ביתי) לפני שיום 365 מאפס את שעון 12 החודשים, בתנאי שהבית באמת יישאר מקום המגורים העיקרי שלהם.
4. לעולם אל תתעלם ממכתב אישור התפוסה השנתי: בכל שנה ביום השנה לסגירת ההלוואה שלך, נותן השירות שולח בדואר טופס אישור תפוסה בן עמוד אחד. אם לא תחתום ותחזיר אותו תוך 30 יום, השירות שולח הודעת אזהרה בדואר, שולח מפקח שטח שיתדפק על דלתך ויצלם את המונה החשמלי שלך מהשוליים (גובה ההלוואה שלך בדמי בדיקה של $20), ויוזם בקשה לא תפוסה בתשלום עם HUD. תמיד החזר את תעודת התפוסה החתומה באמצעות דואר מאושר ודוא"ל/פקס, שמור עותק עבור הקבצים שלך.

הגנה 3: הגנה על "בן זוג שאינו מלווה (NBS)" בחיים לאחר מותו של הלווה¶

היסטורית, מתווכי משכנתאות שכנעו לעתים קרובות זוגות נשואים לקחת את בן הזוג הצעיר (במיוחד בן זוג מתחת לגיל 62) מהבית, כך שבן הזוג המבוגר יוכל להיות זכאי לתשלום משכנתא הפוכה גדולה יותר לבדו. כאשר בן הזוג הלווה המבוגר נפטר, השירותים עיקלו ללא רחמים את האלמנה או האלמן המתאבל ("בן זוג שאינו מלווה").

בעקבות התדיינות פדרלית (בנט נגד דונובן ו-פלנקט נגד קסטרו) ורפורמות גדולות במדיניות HUD, לבני זוג שאינם שורדים ללא לווים יש כעת זכויות פדרליות חזקות להישאר בביתם למשך שארית חייהם מבלי לשלם תשלומי משכנתא חודשיים:

איך עובד "תקופת הדחייה" של בן הזוג שאינו מלווה בהשאלה¶

בין אם המשכנתא ההפוכה של בן זוגך נוצרה בתאריך 4 באוגוסט 2014 או אחריו (מספר מקרה FHA הוקצה בתאריך/אחרי 08/04/2014, כפוף ל-24 C.F.R. § 206.55) או לפני 4 באוגוסט 2014 על ידי HUD ** אופציונלי'2014 בחירות/הקצאת משרד משרד הביטחון** הכללים במסגרת מכתב נוטל משכנתא HUD 2019-15 ו-2021-11), אתה זכאי לדחות את העיקול לשארית חייך כבן זוג זכאי שאינו לווה אם אתה עומד בדרישות הבאות:

1. נשואים בסגירה ובמוות: היית נשוי כדין ללווה בזמן סגירת המשכנתא ההפוכה (או עסקת במערכת יחסים חד-מינית מחויבת כאשר אסור על פי חוק להינשא, ובהמשך נשוי כדין לפני פטירת הלווה) ונשארת נשוי עד מות הלווה;
2. מעון ראשי: אתה מתגורר כיום, והתגורר בעת פטירת הלווה, בנכס הממושכן כמקום מגוריך הראשי;
3. לא נדרש עוד להוכיח בעלות משפטית בתוך 90 ימים (מכתב משכנתא HUD 2021-11 פריצת דרך): לפני מאי 2021, שירותים עיקלו אלפי אלמנות מכיוון שלבית המשפט לצוואה נדרשו יותר מ-90 יום להכניס את שטר הבית על שמה של האלמנה. במסגרת מכתב מקבל משכנתא HUD 2021-11, HUD ביטלה לצמיתות את הדרישה מבן זוג שנשאר בחיים שאינו לווה להוכיח בעלות סחירה או זכות חוקית להישאר בתוך 90 יום ממות הלווה.
4. ההתחייבויות השוטפות שלך בתקופת הדחייה: אמנם אינך יכול עוד למשוך מזומנים חדשים ממסגרת האשראי ההפוכה של המשכנתא, אתה משלם 0 $ קרן וריבית חודשית למשך שארית חייך, עליך פשוט (א) להחזיר את ה-** השנתי תפוסה וזכאות של בן זוג ללא לווה ** אישורי ביטוח על כל, (b) ביטוח דירה זמן**, וכן (ג) לשמור על הנכס.

הגנה 4: זכויותיהם של ילדים מבוגרים ויורשים לאחר מותו של הלווה האחרון (כלל 95% ושעון 12 חודשים)¶

כאשר הלווה האחרון שנותר בחיים (וכל בן זוג זכאי שאינו לווה) נפטר, המשכנתא ההפוכה הופכת לפירעון. עם זאת, שירותים מרבים להציק לילדים מתאבלים באמצעות "אזהרות עיקול ל-30 יום" כוזבות, תוך שהם מסתירים את שתי הזכויות הפדרליות החשובות ביותר במסגרת 24 C.F.R. § 206.125:

1. כיצד לפתוח את ציר הזמן המלא של 12 חודשים (6 חודשים ראשונים + שתי הרחבות HUD ל-90 יום)¶

• ההודעה הראשונית של 30 יום על הכוונה: בתוך 30 יום ממועד קבלת "הודעת הכוונות" של נותן השירות לאחר מות הורה, על היורשים או מנהל העיזבון לשלוח הודעת כוונות בכתב (באמצעות התבנית למטה) המציינת אם המשפחה מתכוונת למכור את הנכס מחדש(ב**)/למכור את הנכס מחדש (ב**) משכנתא לשמירה על הבית במשפחה**, או (ג) ביצוע שטר חלף עיקול.
• חלון אוטומטי ל-6 חודשים (180 ימים ממוות): מתחת ל-24 C.F.R. § 206.125(ד), ברגע שתודיע לגורם השירות על כוונתך למכור או לשלם את ההלוואה, יש לך 6 חודשים ראשוניים מתאריך פטירת הלווה להשלים את המכירה או המימון מחדש לפני שניתן יהיה להשלים את העיקול.
• שתי הרחבות HUD ל-90 יום (חודשים 7 עד 9, וחודשים 10 עד 12): אם הבית לא נמכר או צוואה/מימון מחדש עדיין בעיצומו כאשר חודש 6 מתקרב, שלח בקשה בכתב ל-הארכת HUD ראשונה ל-90 יום ראשון עד תאריך תאריך ** (לפחות 3 ימים לפני המועד האחרון) מצורף הוכחה לשיווק פעיל (הסכם רישום MLS חתום עם סוכן נדל"ן או בקשת הלוואה חתומה / מכתב אישור מראש ממלווה משכנתא בתוספת כתבי צוואה). במידת הצורך, תוכל להגיש בקשה להארכת HUD שניה ל-90 יום**, מה שנותן למשפחתך 12 חודשים מלאים למכירה או למימון מחדש.

2. כלל התשלום ללא תמורה "95% מהערך המוערך" (24 C.F.R. § 206.125(a)(2))¶

כל משכנתא הפוכה HECM המבוטחת ב-FHA היא 100 אחוז הלוואת Non-Recourse: לא נכסי העיזבון האחרים של הלווה שנפטר (חשבונות בנק, ביטוח חיים, מכוניות) או היורשים באופן אישי יכולים אי פעם לשאת באחריות עבור אגורה יותר ממה ששווה הבית עצמו.

אפילו טוב יותר, מתחת ל-24 C.F.R. § 206.125(א)(2), אם היורשים רוצים לשמור על בית המשפחה (על ידי מימון מחדש למשכנתא קונבנציונלית על שם ילד מבוגר או תשלום מזומן) או למכור אותו בשוק כאשר יתרת המשכנתא ההפוכה עולה על הערך הנוכחי של הבית, השרות נדרש החוק הפדרלי של לקבל:

• 100% מיתרת הלוואת HECM שלא שולמה, או
• 95% משווי השוק ההוגן הנוכחי של הנכס כפי שנקבע על ידי הערכת FHA רשמית בהזמנת HUD.

העתק והדבק תבנית: רפואת ברירת מחדל של HECM, בן זוג שאינו מלווה, והודעת יורשים¶

סמן את התיבה המתאימה למצבך ושלח מכתב זה באמצעות דואר מאושר, בקשת קבלה חוזרת, פקס ודוא"ל לשירות המשכנתא ההפוכה.

URGENT: FORMAL HECM LOSS MITIGATION / OCCUPANCY / NON-BORROWING SPOUSE / HEIRS' NOTICE
(PURSUANT TO 24 C.F.R. PART 206, HUD HANDBOOK 4000.1, AND RESPA 12 C.F.R. § 1024.35/.38)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Reverse Mortgage Servicer, HECM Default / Loss Mitigation / Estates Dept.]
    [Servicer Address, Fax Number, and Email]

RE: HECM Loan Number: [Insert Loan Number] | FHA Case Number: [Insert FHA Case No.]
    Borrower(s) Name: [Name of Borrower]
    Property Address: [Full Street Address]

Dear HECM Servicing & Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE of the following statutory election and request to suspend any "Due and Payable" acceleration or foreclosure referral on the above-referenced HECM loan (check applicable section):

[ ] SECTION A, CURE OF OCCUPANCY DEFAULT (24 C.F.R. §§ 206.27(c), 206.39):
    The Borrower continues to maintain the subject property as their Principal Residence (or has been temporarily absent in a medical/rehabilitation facility for LESS than 12 consecutive months since [Date]). Enclosed are (1) the signed Annual Occupancy Certification, (2) two current utility bills showing active residential service, and (3) a physician's statement confirming temporary medical absence. Demand is made to immediately recall any Due and Payable status and credit back any improper inspection fees.

[ ] SECTION B, REQUEST FOR TAX & INSURANCE (T&I) REPAYMENT PLAN OR AGE 80+ AT-RISK EXTENSION:
    Regarding the Corporate Advance balance of $[Amount] for property taxes and/or hazard insurance:
    (1) [If Borrower is Age 80+ with Health Hardship]: The youngest borrower is age [Age] (DOB: [Date]) and suffers from a critical medical condition documented in the attached Physician Certification. We request that you immediately submit an "At-Risk Extension" request to HUD under HUD Handbook 4000.1.
    (2) [For All Other Borrowers]: I request an immediate Financial Assessment and a [36 / 48 / 60]-Month HECM T&I Repayment Plan calculated at no more than 25% of monthly Surplus Income, and request an immediate stay of foreclosure referral while my application (and State HAF / Senior Tax Deferral application) is processed.

[ ] SECTION C, SURVIVING NON-BORROWING SPOUSE (NBS) DEFERRAL PERIOD (24 C.F.R. § 206.55 & HUD ML 2021-11):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death] (Death Certificate attached). I am the surviving Eligible Non-Borrowing Spouse. We were legally married at loan closing on [Date] and remained married until the Borrower's death, and I occupy the property as my Principal Residence. Pursuant to 24 C.F.R. § 206.55 and HUD Mortgagee Letter 2021-11 (or MOE Assignment for pre-08/04/2014 Case Numbers), I hereby invoke my statutory Deferral Period. Please send me the NBS Annual Certification package immediately.

[ ] SECTION D, HEIRS' / ESTATE NOTICE OF INTENT, APPRAISAL DEMAND, & EXTENSION REQUEST (24 C.F.R. § 206.125):
    Borrower [Name] passed away on [Date of Death]. I am the [Surviving Child / Executor / Successor in Interest] (Death Certificate and proof of heirship/authority attached).
    1) Notice of Intent: The Estate/Heirs hereby give formal notice of intent to [sell the property / purchase and retain the property via refinance] pursuant to 24 C.F.R. § 206.125.
    2) Demand for Payoff Quote & Official HUD Appraisal (95% Rule): Please provide an itemized payoff statement AND order an official HUD Fair Market Value Appraisal so that the Estate/Heirs may satisfy the HECM for the lesser of the unpaid loan balance or 95% of current appraised value under 24 C.F.R. § 206.125(a)(2).
    3) Request for 6-Month Hold & 90-Day HUD Extension: Please confirm the initial 6-month marketing/settlement window through [Date 6 Months from Death] [and grant a 90-Day HUD Extension based on the attached MLS Listing Agreement / Lender Pre-Approval Letter].

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Relationship to Borrower, Address, Phone, and Email]

ברירת מחדל של משכנתא הפוכה (שחרור הון) והגנות של בן זוג בחיים¶

אם אתה או הורה קשיש מחזיקים במשכנתא הפוכה מחוץ לארצות הברית, קודים סטטוטוריים ותעשייתיים מגבילים בקפדנות את עיקולי המלווים וההון העצמי השלילי:

• קנדה (צ'יפ משכנתא הפוכה / HomeEquity Bank & Equitable Bank, ללא ערבות הון שלילית וזכויות בן/בת זוג שנשארו בחיים):
• ברירות מחדל של מס, ביטוח ותחזוקה: בקנדה, משכנתא הפוכה אינה דורשת תשלומי קרן או ריבית חודשיים, אך בעל הבית חייב לעדכן את מיסי הרכוש העירוניים, ביטוח דירה ודמי דירה/שכבות. אם קשיש מפגר במס רכוש, התרופה המהירה ביותר במחוזות כמו קולומביה הבריטית, אלברטה ואונטריו היא הגשת בקשה לתוכנית דחיית מס הרכוש של קשישים מחוזיים/מוניציפליים, אשר משלמת את הפיגורים בארנונה כך שמלווה המשכנתא ההפוכה לא יכול להעמיד את ההלוואה במחדל.
• מוות של לווה וחלון הסדר יורשים: אם שני בני הזוג הם בעלות (כפי שנדרש בחיתום משכנתא הפוכה בקנדה), לא ניתן לבטל את ההלוואה עד שבן הזוג השני נפטר או יעבור לצמיתות לטיפול סיעודי. עם מותו של הלווה האחרון שנותר בחיים, לעיזבון/יורשים יש בדרך כלל 180 ימים (6 חודשים) לפרוע את ההלוואה באמצעות מכירה או מימון מחדש, מגובה בהבטחה חוזית ללא הון שלילי (הבטחה שהעיזבון לעולם לא חייב יותר משווי השוק ההוגן של הבית במכירה, בתנאי שהתקיימו תנאי ההלוואה).
• בריטניה (משכנתאות לכל החיים, תקני המועצה לשחרור הון, ויתורים על סיעוד וחוקי FCA):
• הגנת המועצה לשחרור הון (ERC): למעלה מ-90% מהמשכנתאות לכל החיים בבריטניה מצייתות לתקני המועצה לשחרור הון, המבטיחים שתי זכויות בלתי סחירות: (1) הזכות להישאר בנכס שלכם לכל החיים או עד שתעברו לצמיתות למגורים ארוכי טווח, ותישארו את הנכסים הראשיים (בתנאי המגורים) הבטחת הון שלילי (NNEG), כלומר כאשר הלווה האחרון נפטר או נכנס לטיפול קבוע והבית נמכר במחיר הטוב ביותר שניתן להשיג באופן סביר, הלווה והעיזבון לעולם לא יהיו אחראים לחסר כלשהו אם הריבית הדריבית המגולגלת עולה על מחיר הבית.
• חלון של 12 חודשים למוציאים לפועל: עם מותו או כניסה קבועה לבית אבות של הלווה האחרון שנותר בחיים, מלווי משכנתא לכל החיים בבריטניה מעניקים בדרך כלל למוציאים לפועל/יורשים 12 חודשים לשווק ולמכור את הנכס לפני נקיטת צעדי אכיפה. אם מלווה מאיים בשליטה על תיקוני רכוש או ביטוח מבנים, הגישו תלונה רשמית לפי חוקי FCA MCOB והפנו לשירות נציב תלונות הציבור הפיננסי (FOS).
• אוסטרליה (הבטחת ללא הון שלילי על פי חוק NCCP ושירותי אוסטרליה "תוכנית גישה להון עצמי"):
• הבטחת חוק חובה ללא הון שלילי (מאז 18 בספטמבר 2012): תחת חוק הגנת אשראי צרכנים לאומי 2009 (National Credit Code Sections 86A עד 86F), כל משכנתא הפוכה שהושגה באוסטרליה בתאריך 18 בספטמבר 2012 או אחרי 18 בספטמבר 2012. ערבות**, על מלווה אסור על פי החוק הפדרלי לדרוש או לקבל יותר משווי השוק של הנכס המשוכן לאחור עם סיום ההלוואה (למעט מקרים של הונאה או נזק מכוון לרכוש).
• זכויות תושב ללא בעלות מוגן: על פי קוד האשראי הלאומי, אם הלווה בחר עם קבלת ההלוואה למנות תושב ללא בעלות (כגון בן זוג או שותף), לאותו תושב מוגן יש את הזכות הסטטוטורית להמשיך לגור בבית גם לאחר שהלווה העיקרי נפטר או עובר למוסד. בנוסף, אם משכנתא הפוכה פרטית נמצאת ברירת מחדל או גובה תעריפים מסחריים גבוהים, קשישים אוסטרלים הזכאים לפנסיה בגילאים יכולים למחזר משכנתא הפוכה מסחרית לממשלת אוסטרליה בריבית נמוכה של Home Equity Access Scheme (HEAS) המנוהלת על ידי **Services Australia / Department of Veterans' Affairs פרטית **, ויכולים לאכוף תלונה מיידית עם המלווה. רשות התלונות הפיננסיות האוסטרלית (AFCA).

שאלות נפוצות¶

נבדקו מקורות¶

• לָנוּ. Department of Housing and Urban Development (HUD, ארצות הברית): תקנות Home Equity Conversion Mortgage (HECM) (24 C.F.R. Part 206, כולל § 206.27 Principal Residence Rules, § 206.55 תקופת דחיית בני זוג זכאים שאינם לווים, § 71250 & 6.206'. כלל התשלום של 95% וקווי זמן להארכה של 6 חודשים/90 ימים, וכן § 206.205 חיובי נכס).
• לָנוּ. המחלקה לשיכון ופיתוח עירוני (HUD / FHA): מדריך מדיניות דיור חד-משפחתי 4000.1 (תכניות דיור מבוטח בכותרת שנייה והיפוך משכנתאות, הפחתה בהפסדים של HECM, תוכניות החזר ל-60 חודשים, סף T&I De Minimis ו-Age 80+ Age 80 Atortga) 2019-15*, ומכתב בעל משכנתא 2021-11 (הגנות מורחבות של בן זוג שאינו לווה וביטול דרישת הבעלות הסחירה ל-90 יום).
• ** הלשכה להגנה פיננסית לצרכן (CFPB, ארצות הברית):** נהלי בדיקת משכנתא הפוכה, חוקי RESPA Successor in Interest (12 C.F.R. § 1024.30(d) ו-§ 1024.38(b)(1)(vi)), ו-Morga Rights and Reverse CFPBi Response Yours מדריך לצרכן)*.
• סוכנות הצרכנות הפיננסית של קנדה (FCAC): משכנתאות הפוכה בקנדה: חובות לווים וללא ערבויות הון שליליות.
• הרשות להתנהלות פיננסית (FCA) ומועצת שחרור ההון (בריטניה): MCOB 8 ו-9 (שחרור הון: תקני ייעוץ ומכירה) ו-תקני המוצר של המועצה לשחרור הון (זכות להישאר וללא הבטחת הון שלילית).
• הוועדה האוסטרלית לניירות ערך והשקעות (ASIC / Moneysmart) ושירותים אוסטרליה: חוק הגנת אשראי צרכן לאומי 2009 (סעיפים לאומיים בקוד האשראי 86A עד 86F סטטוטורי של ערבות ללא הון שלילי וכללי תושבים מוגנים) ו-*הנחיות גישה להון עצמי לבית (HEAS).

מדריכים קשורים¶

• הודעת עיקול, סיבולת משכנתא והפחתת הפסד
• עבריינות מס רכוש, מכירת שעבוד מס ופדיון רכוש
• ביטול ביטוח בעלי דירה, כיסוי בכוח והלם נאמנות
• משרת קשישים, ביטול ייפוי כוח וגניבת נאמנות
• עיכוב בתביעת ביטוח חיים, סכסוך עם מוטבים וניסוי תעודת פטירה
• מספרי חירום לפי מדינה