Proteccions de desnonament de parcs de cases mòbils i habitatges prefabricats i lloguer de solars¶

Enfrontar-se a un punt de lloguer massiu, un avís de desnonament de coixinets, un avís de tancament o remodelació del parc o una amenaça de recuperació de préstecs per a béns immobles en una comunitat d'habitatges prefabricats (parc de cases mòbils) és una emergència única d'habitatges de gran risc. A diferència dels llogaters d'apartaments estàndard, la majoria dels residents dels parcs de cases mòbils ** posseeixen l'estructura física de la casa (Personal Property / Chattel) mentre lloga el coixinet de formigó i la brutícia a sota (Real Property Lot Lease)** del propietari del parc. Com que traslladar una casa prefabricada d'un sol o doble ample d'una plataforma de formigó normalment costa entre $5.000 i $15.000+ (i moltes cases antigues construïdes abans de 1976 o amb eixos resistents a la intempèrie no es poden traslladar ni acceptar legalment per un altre parc), un desallotjament de coixinets pot obligar una família a abandonar una casa de 60 dòlars per 60 dòlars. La protecció tant de la vostra residència com de l'equitat de l'estructura de la vostra llar requereix separar els estatuts especialitzats de la Llei de residència d'habitatges fabricats de l'estat de les lleis ordinàries de desnonament d'apartaments, fer complir les finestres d'avís de terminació i augment de lloguer de 60 dies a 1 any, preservant el vostre Dret a vendre en el lloc fins i tot després d'un judici il·legal de desallotjament i d'autoajuda. tancaments o recuperacions de béns mobles.

Fes això ara¶

1. Protegiu la vostra seguretat física si la gestió del parc o un equip de recuperació intenta tancar o remolcar un servei d'autoajuda. Ni el propietari d'un parc de cases mòbils ni un prestador de béns mobles poden tallar legalment l'aigua, l'electricitat o la línia sèptica, bloquejar el vostre camí d'accés o connectar una plataforma de remolc a una casa prefabricada ocupada sense una ordre judicial definitiva executada per una policia o policia del comtat. Desallotjament il·legal i bloqueig). Si algú intenta desconnectar els vostres serveis públics o traslladar la vostra casa ocupada, quedeu-vos a dins, mantingueu almenys 3 metres (10 peus) de distància de qualsevol equip de remolc i truqueu al vostre local. números d'emergència (911 als Estats Units i Canadà, 112 a tota la Unió Europea, 999 al Regne Unit, 000 a Austràlia).
2. Determineu immediatament si sou un "propietari-arrendatari" (propietari de l'habitatge, lloga el bloc) o un "arrendatari tot inclòs" (lloguer tant l'habitatge com el bloc). Comproveu si teniu un Certificat de títol (del DMV o del departament d'habitatge estatal) o un contracte de compra de béns mobles per a l'estructura de l'habitatge. A més de 35 estats dels Estats Units, províncies canadenques, el Regne Unit i Austràlia, els residents que són propietaris de la seva casa prefabricada i lloguen el solar estan protegits per una llei de residència de cases prefabricades/casa mòbil que anul·la estrictament les normes estàndard de desallotjament d'apartaments i prohibeix les no renovacions d'arrendaments "sense causa".
3. No abandoneu mai la vostra casa prefabricada si rebeu un avís de desnonament; Preserveu el vostre "Dret de vendre al lloc" legal. El major error financer que cometen els propietaris de cases mòbils és marxar de casa seva després de rebre un avís de desallotjament, que permet al propietari del parc declarar la casa "abandonada" i apoderar-se del títol per 0 dòlars en la venda de gravamen d'un magatzem. Fins i tot si no podeu pagar el lloguer del solar i us heu de mudar personalment, la majoria de les lleis estatals d'habitatges prefabricats us ofereixen (i al vostre prestador) una finestra legal per ** vendre la vostra casa al bloc (in-place) a un comprador aprovat**, de manera que us sortireu amb els vostres 40.000 i 100.000 dòlars en valors de l'habitatge.
4. Auditeu qualsevol avís d'augment del lloguer del lot per a defectes estatutaris d'avís previ (entre 30 i 90 dies) i límits estatals d'estabilització del lloguer. El propietari del parc no pot augmentar el lloguer del vostre solar per missatge de text o amb un avís de 10 dies. Gairebé tots els estats requereixen un avís per escrit de 60 a 90 dies d'antelació (per exemple, 90 dies a Califòrnia, Florida, Washington, Nova York i Colorado) abans que un augment del lloguer del lot pugui entrar en vigor, i diversos estats i centenars de municipis limiten per llei els augments anuals del lloguer de les cases mòbils.
5. ** Organitzeu-vos amb altres residents (Associació de propietaris / HOA) per invocar les lleis de l'avís de venda de parcs i el dret de primera denegació (ROFR).** Si un comprador de capital privat corporatiu està comprant el vostre parc o el propietari anuncia un tancament del parc/canvi d'ús del sòl, comproveu la Oportunitat de compra/Dret de primera denegació de l'estat del vostre estat. fons (que paga milers de dòlars per llar pels costos de mudança o compra d'habitatge).
6. Si el vostre préstec per defecte és un préstec immobiliari (préstec de propietat personal) o un contracte de terres de "lloguer per propietat", exigiu la mitigació de pèrdues i desafieu hipoteques disfressades. Si esteu endarrerits amb el préstec per a l'estructura de l'habitatge, envieu una sol·licitud de FDCPA / RESPA per escrit i comproveu si el contracte de lloguer "amb llicència" del propietari del parc és real. hipoteca disfressada il·legal sense revelacions de TILA (vegeu Avís d'execució hipotecària, condonació d'hipoteques i mitigació de pèrdues).

flowchart TD
    A["Casa mòbil / Crisi de l'habitatge prefabricat"] --> B{"Quin és el vostre estat d'ocupació i propietat?"}
    B -->|"Llogueu TANTO la Casa Mòbil com el Solar"| C["Protegit per les lleis estàndard d'habitabilitat i desallotjament de propietaris i inquilins; Parc d'auditoria Contracte 'Rent-to-Own' per frau hipotecari disfressat"]
    B -->|"Posseïu l'estructura de l'habitatge (préstec de títol/Chattel) I llogueu el bloc del solar"| D{"Quin tipus d'amenaça t'enfrontes?"}
    D -->|"Lloguer de lots Spike o noves taxes d'utilitat/transmissió 'escombraries'."| E["Auditoria de les normes estatutàries d'avís per escrit de 60 a 90 dies d'antelació, límits estatals/locals d'estabilització de lloguer de lots i prohibicions il·legals de marcatge de submesura"]
    D -->|"Avís de no renovació de desallotjament/arrendament de coixinets"| F["Invoqueu l'escut de desallotjament de la Llei de residència de cases prefabricades de l'estat 'només per la causa' i les finestres de cura estesa"]
    F --> G["Si la mudança és inevitable, envieu un avís d'intenció de vendre l'habitatge al lloc per preservar el 100% del patrimoni de la vostra llar"]
    D -->|"Tancament/Reurbanització del parc"| H["Exigir un avís legal obligatori de 6 a 24 mesos i reclamar fons de compra d'ajuda per a la reubicació de l'estat/parc"]
    D -->|"Préstec mobiliari per defecte / amenaça de recuperació"| I["Prohibir l'incompliment de la pau d'autoajuda Repo (UCC Sec. 9-609); Exigir Audiència Judicial Replevin o presentar Capítol 13 Suspensió"]

Fase 1: la doble identitat legal d'una casa prefabricada (Chattel vs. Real Property)¶

Per defensar el vostre habitatge davant dels tribunals, primer heu d'identificar com es classifica legalment la vostra casa prefabricada, perquè això determina si una disputa es regeix per la Llei d'execució hipotecaria de béns immobles, Llei de possessió de béns personals de l'article 9 de la UCC o la Llei estatal d'arrendament de lots d'habitatges prefabricats:

Fase 2: Combatre els pics depredadors de lloguer de lots i les taxes il·legals de transmissió de serveis públics¶

Quan els inversors institucionals adquireixen una comunitat d'habitatges prefabricats, saben que els residents són "inquilins captius" que no poden pagar 12.000 dòlars per traslladar les seves cases. Els propietaris dels parcs solen augmentar el lloguer del solar entre un 20% i un 60% i inventen noves tarifes mensuals per a l'aigua, el clavegueram, les escombraries, la poda d'arbres i els traspassos de capital.

Les teves 5 defenses estatutàries contra els pics de lloguer de lots i les tarifes no desitjades¶

1. Aplicar períodes obligatoris d'avís previ per escrit (de 60 a 90 dies o més):
2. Consulteu la Llei d'habitatges prefabricats del vostre estat per obtenir l'avís previ exacte necessari abans que qualsevol augment del lloguer del lot sigui vàlid. Si el propietari d'un parc us avisa amb 30 dies d'avís en un estat que exigeix avís per escrit de 90 dies (com ara Codi Civil de Califòrnia, secció 798.30, Florida Estatuts, secció 723.037, Nova York Real Property Law, secció 233(g)(3), **09 mesos abans de la RCW. venciment del lloguer), o Colorado C.R.S. Secció 38-12-204(2) (60 dies i limitat a com a màxim un augment de lloguer en qualsevol període de 12 mesos)), l'avís d'augment de lloguer és legalment nul. Envieu un avís per escrit rebutjant l'augment defectuós i continueu pagant el vostre lloguer base legal actual a temps.
3. Invocar l'estabilització de lloguer de lots de cases mòbils estatals i municipals (control de lloguer):
4. Com que els propietaris d'habitatges prefabricats són especialment vulnerables als monopolis de la terra, diversos estats i més de 100 ciutats/comtats han promulgat Lleis específiques d'estabilització del lloguer del parc de cases mòbils fins i tot quan els apartaments habituals no tenen control de lloguer:
   • Nova York (Llei d'estabilitat de l'habitatge i protecció dels inquilins, RPL Secció 233-b): Limita estrictament els augments anuals del lloguer dels parcs de cases mòbils a tot l'estat a un 3% anual, tret que el propietari del parc demostri dificultats justificables davant un tribunal (i fins i tot llavors, mai més del 6% anual).
   • Delaware (Títol 25, Capítol 70, Llei d'assistència al lloguer de lots i justificació del lloguer): Limita els augments anuals del lloguer del lot a l'índex mitjà de preus al consumidor (IPC-U) de 3 anys tret que el propietari del parc demostri criteris específics de capital/mercat mitjançant un arbitratge obligatori.
   • Ordenances locals d'Oregon (ORS 90.600) i de Califòrnia (més AB 2782): Oregon limita els augments anuals del lloguer de lots segons la seva fórmula estatal (limitat al 10% màxim o 7% + IPC) i més de 90 ciutats i comtats de Califòrnia (des de San Jose i Los Angeles County fins a Oceanside i Santa Rosa) 5% o IPC.
   • Colorado, Maine, Nevada, Vermont i Rhode Island: Imposeu prohibicions legals sobre augments "irracionals" o de represàlia del lloguer de lots i proporcioneu juntes de mediació administrativa o de disputes estatals.
5. Desafiar la "desagregació" il·legal de serveis públics (aigua, clavegueram i doble facturació d'escombraries):
6. Si el vostre lloguer de solar incloïa originalment aigua, clavegueram i escombraries dins del lloguer de la parcel·la base, i el nou propietari del parc instal·la de sobte submetres d'aigua i comença a facturar-vos 85 dòlars al mes addicionals per aigua i escombraries sense reduir el lloguer del vostre solar bàsic pel cost històric d'aquestes utilitats, moltes lleis estatals (per exemple, Codi Civil de Califòrnia, Secció C.798. 38-12-212.4) prohibeixen aquesta doble reducció i requereixen una reducció dòlar per dòlar en el lloguer base o el compliment estricte de les tarifes de la Comissió de Serveis Públics (PUC).
7. Sense beneficis per a l'aigua o l'electricitat subcontada: Sota les tarifes de serveis públics a pràcticament tots els estats, un propietari d'un parc que submet electricitat, gas natural o aigua es classifica com a operador de comptador principal limitat i està prohibit legalment de marcar les tarifes dels serveis públics per obtenir beneficis o cobrar taxes administratives de facturació que superin la tarifa real que un client residencial pagaria directament a la companyia.
8. Aturar les multes il·legals de la "Regla del parc" i l'aplicació estètica selectiva:
9. Els administradors del parc solen caminar per un parc emetent avisos d'infracció de 50 a 100 dòlars per "rovells esvaïts", "òxid en un cobert", "cotxe més vell a la calçada" o "unitat d'aire condicionat de la finestra", no perquè els preocupin l'estètica, sinó per fabricar un "desnonament per violació de les regles" perquè puguin apoderar-se de casa vostra.
10. Auditeu la finestra de canvi de normes estatutàries: a la majoria dels estats (com ara la secció 798.25 del Codi Civil de Califòrnia), el propietari d'un parc no pot canviar unilateralment les normes i regulacions del parc sense avisar els residents per escrit amb 6 mesos d'antelació (o 60 dies per a instal·lacions recreatives) i mantenir una reunió formal amb els propietaris. A més, les normes del parc han de ser raonables, aplicar-se de manera uniforme (sense aplicació selectiva contra els líders de l'HOA) i no poden exigir que feu modificacions estructurals a una casa que compleixi els codis HUD o estatals quan es va instal·lar.
11. Aplicar l'habitabilitat de les infraestructures del parc (canvies d'aigües residuals, baixa pressió d'aigua i carreteres de sots):
12. Segons les lleis estatals d'habitatges prefabricats, el propietari del parc té l'obligació legal de mantenir totes les zones comunes, carreteres del parc, canalitzacions d'aigua subterrànies, línies sèptiques/de clavegueram fins al punt de connexió de la plataforma i pedestals elèctrics en bon estat de funcionament (vegeu Habitatges inhabitables i serveis essencials). En estats com Colorado (C.R.S. Secció 38-12-204(3)), un propietari d'un parc té prohibit legalment augmentar el lloguer del solar si el parc té una citació de salut/seguretat no resolta o no està registrat en bon estat a la divisió de supervisió estatal.

Fase 3: defensar el desallotjament d'un coixinet de casa mòbil i preservar el vostre dret a vendre al lloc¶

Si se us notifica un avís de dimissió o una citació de desallotjament (detenció il·legal / possessió sumaria) per a la vostra casa mòbil, cada dia compta.

Pas 1: Afirmeu "Causa justa" i Windows de cura legal ampliada¶

Als estats amb lleis de residència de cases prefabricades, comproveu l'avís amb aquests escuts legals estrictes: - Finestres de cura estesa per a falta de pagament o infraccions de regles: tot i que un llogater d'un apartament només pot tenir 3 dies per pagar el lloguer o curar una infracció d'un contracte d'arrendament, els propietaris de cases mòbils sovint reben de 7 a 30 dies per curar una infracció de la regla i, en diversos estats (com ara Califòrnia sota la Secció del Codi Civil), reben 56 (798) dies per a l'habitatge. L'avís per pagar el lloguer té un període de gràcia obligatori addicional de 3 dies abans que es pugui notificar fins i tot I el dret a corregir els incompliments fins a dues vegades abans que s'adjunti una prohibició final, a més d'un preavís de 60 dies per rescindir l'arrendament. A Colorado (C.R.S. Secció 38-12-204.3), s'ha de donar 30 dies al propietari d'una casa mòbil per curar l'impagament del lloguer i 90 dies per curar una infracció de les regles del parc (o vendre la casa). - Defensa contra el desnonament amb represàlia: Si el propietari del parc us va notificar una infracció de les normes o una no renovació en un termini de 6 a 12 mesos després d'unir-vos a una Associació de Propietaris d'habitatges (HOA) resident, va presentar una queixa davant l'aplicació del codi municipal sobre aigües residuals o aigua dolenta, o va declarar sobre augments del lloguer del solar, afirmeu la Declaració legal del tribunal judicial.

Pas 2: exerciu el vostre "dret estatutari a vendre la casa al lloc" (estalvieu el vostre patrimoni net de més de 50.000 dòlars)¶

Fins i tot en el pitjor dels casos en què no us podeu permetre el lloguer del solar o un jutge dictamina una sentència de desnonament en contra vostre, ** sortir de casa vosaltres mateixos NO vol dir que el propietari del parc es quedi amb la vostra casa.**

• Com funciona el "Dret a vendre en el lloc": segons els estatuts estatals (per exemple, Colorado C.R.S. Secció 38-12-203(3), Oregon ORS 90.632, Washington RCW 59.20, Secció Codi Civil de Nova York i Secció 23C33 de Nova York 798.56a i 798.70 i següents**), un propietari i qualsevol prestador mobiliari que tingui un gravamen sobre l'habitatge tenen el dret legal de mantenir la casa prefabricada asseguda al solar i vendre-la. in-place a un comprador de tercers per a una finestra legal protegida (sovint 60 a 90 dies després de l'avís o la sentència, sempre que el lloguer del solar en curs s'abordi segons l'estatut).
• Els propietaris del parc NO PODEN forçar l'eliminació d'habitatges més antics només perquè esteu venent: Els administradors corruptes del parc sovint diuen a un propietari que intenta vendre la seva casa mòbil de 1985 que les normes del parc requereixen que qualsevol casa de més de 20 anys sigui retirada quan es ven, pressionant el propietari perquè la vengui al parc per 2.000 dòlars. A estats com Califòrnia (Codi Civil Secció 798.73), Florida, Nova York, Oregon i Washington, és il·legal que un propietari d'un parc requereixi que una casa prefabricada sigui retirada del parc només per l'edat o la mida de la casa, tret que la casa infringeixi activament els codis de salut, seguretat i construcció provats per una inspecció governamental.
• Els propietaris del parc NO PODEN rebutjar el vostre comprador arbitràriament: Tot i que el propietari d'un parc sol tenir dret a examinar un possible comprador de la vostra casa per al lloguer del solar, els estatuts limiten estrictament aquest control a capacitat financera per pagar el lloguer del solar i historial d'arrendament previ que mostra que compliran les regles del parc. Si el propietari d'un parc rebutja un comprador qualificat perquè us obligui a vendre la casa a un preu econòmic al mateix parc, és responsable de la interferència delictiva en el contracte i dels danys legals.

Fase 4: aturar la recuperació d'un préstec mobiliari o la confiscació de "lloguer per propietat"¶

Més del 70 per cent de les compres noves d'habitatges prefabricats als parcs no es financen amb hipoteques immobiliàries tradicionals a 30 anys, sinó amb préstecs immobiliaris d'alt interès (préstecs per a propietats personals del 8% al 13% TAE) o Contractes de lloguer amb propietat o a terminis originats al parc.

1. El vostre escut contra la recuperació de béns d'autoajuda (UCC Secció 9-609 "Incompliment de la pau")¶

Com que un préstec mobiliari tracta la vostra casa com un cotxe segons l'article 9 del Codi Comercial Uniforme (UCC), un prestador de béns mobles teòricament té un interès de seguretat en béns mobles. Tanmateix, d'acord amb l'UCC Secció 9-609(b)(2), un prestador assegurat MAI pot recuperar la propietat personal sense una ordre judicial si fer-ho provoca una "incompliment de la pau". - Precedent legal vinculant: Els tribunals dels Estats Units consideren de manera uniforme que desconnectar els serveis públics, entrar a un solar residencial, trencar un pany o intentar remolcar l'habitatge residencial ocupat d'una persona davant l'objecció del resident és una violació automàtica i greu de la pau. - Per tant, un prestador immobiliari MAI pot remolcar legalment la vostra casa mòbil ocupada enmig de la nit com un cotxe. Per prendre possessió d'una casa prefabricada ocupada, el prestador de béns mobles HA de presentar una Reclamació judicial / reclamació i lliurament / demanda d'execució hipotecaria judicial formal, presentar-vos una citació davant un jutge ple i donar-vos una citació.

2. Desafiament del parc depredador de "lloguer per propietari" / decomís d'opcions d'arrendament¶

Si el propietari del parc us va vendre una casa mòbil en ruïnes "tal com està" en virtut d'un "Arrendament amb opció de compra" o "Contracte per escriptura" en què vau pagar 5.000 dòlars, va gastar 10.000 dòlars arreglant els pisos i el sostre i ara s'enfronta a un desallotjament on el parc afirma que heu "perdut" tot el vostre patrimoni: - Truth in Lending Act (TILA) i infraccions de la Llei SAFE: En virtut de la Dodd-Frank Act federal i la TILA Regulation Z, un propietari d'un parc que origina regularment contractes de lloguer amb propietat o finançats pel venedor sense una llicència Mortgage Loan Originator (MLO) i sense realitzar una avaluació federal verificada (TR)** llei de préstecs. - Conversió equitativa d'hipoteques: en estats com Nova York, Texas, Illinois, Califòrnia i Pennsilvània, els advocats d'assistència jurídica derroten habitualment els desnonaments de lloguer amb propietat obligant el tribunal a reclassificar l'acord com a Hipoteca equitativa o contracte de fraccionament al detall, que prohibeix el desnonament resumit del propietari i llogater i li dóna dret a pagaments il·legals i reemborsaments il·legals.

Fase 5: plantilles textuals per contestar els augments de lloguer de lots i preservar els drets de venda in situ¶

Plantilla 1: avís d'augment del lloguer de lots defectuós/il·legal o traspàs de serveis públics¶

[Date]

VIA CERTIFIED MAIL - RETURN RECEIPT REQUESTED
Tracking Number: [Insert Tracking Number]

To: [Name of Mobile Home Park Owner & Property Management Company]
[Street Address]

Re: OBJECTION TO DEFECTIVE / UNLAWFUL LOT RENT INCREASE OR UTILITY FEE NOTICE
Homeowner / Resident Name(s): [Your Full Name(s)]
Park Name & Space/Lot Number: [Park Name, Lot #]

To Whom It May Concern:

I am in receipt of your notice dated [Date] purporting to increase the monthly lot rent [and/or impose a new separate utility/pass-through fee] for Space #[Number] effective [Effective Date].

Please take formal notice that this rent increase / fee notice is legally invalid and unenforceable under the State Manufactured Home / Mobilehome Residency Act [and/or Local Rent Stabilization Ordinance] for the following reason(s):

1. INSUFFICIENT STATUTORY ADVANCE WRITTEN NOTICE: Under state statute, any increase in lot rent requires at least [60 / 90] days' advance written notice served in the manner required by law [and is limited to at most one increase per 12-month period / end of lease term]. Your notice provides only [Number] days' notice and is therefore void as a matter of law.
2. VIOLATION OF LOT RENT STABILIZATION / UTILITY UNBUNDLING RULES: [If applicable: The proposed increase exceeds the statutory maximum percentage cap under state/municipal mobile home rent stabilization law, AND/OR improperly bills separately for water/sewer/trash utilities previously included in base rent without a corresponding dollar-for-dollar reduction in base rent].
3. UNRESOLVED PARK INFRASTRUCTURE / HABITABILITY VIOLATIONS: [If applicable: The park currently has unresolved common-area infrastructure defects, including sewage/water/electrical/road hazards reported on (Date), barring rent increases under state law].

Enclosed is my timely payment of $[Current Lawful Base Rent Amount] for the month of [Month], representing 100% of the lawful current lot rent for Space #[Number]. Please withdraw and correct your notice in compliance with statutory law.

Sincerely,
[Your Signature, Printed Name, and Space/Lot Number]

Plantilla 2: Avís legal d'intenció de vendre habitatges prefabricats al lloc (preservar el patrimoni de l'habitatge)¶

[Date]

VIA CERTIFIED MAIL - RETURN RECEIPT REQUESTED
Tracking Number: [Insert Tracking Number]

To: [Name of Mobile Home Park Owner / Management Company]
[Street Address]

Re: STATUTORY NOTICE OF INTENT TO SELL MANUFACTURED HOME IN-PLACE ON LOT #[Number]
Homeowner Name(s): [Your Full Name(s)]
Home HUD Label / Serial / Decal Number: [Insert Number]

To Whom It May Concern:

Pursuant to the State Manufactured Home / Mobilehome Residency Act, please take formal notice that I am the legal title owner of the manufactured home located on Space/Lot #[Number] and hereby exercise my statutory right to market and sell my manufactured home IN-PLACE on the lot to a third-party purchaser.

1. NO ABANDONMENT OF HOME: I have NOT abandoned my manufactured home. You are strictly prohibited from entering the home, changing locks, removing skirting, or initiating any warehouseman's lien or abandoned-property sale.
2. STATUTORY RIGHT TO SELL IN-PLACE: Under state law, the park may not require the removal of a manufactured home upon sale based on the age or size of the home, and may not unreasonably withhold approval of a qualified purchaser who meets standard financial ability and park-rule tenancy criteria.
3. REQUEST FOR BUYER APPLICATION PACKET: Please provide within five (5) business days a copy of the park's current prospective-resident application form, current written park rules and regulations, and standard lot lease agreement so that I may provide them to prospective buyers and my real estate broker.

Sincerely,
[Your Signature, Printed Name, Mailing Address, and Phone Number]

Fase 6: Proteccions de la comunitat internacional de cases i arrendaments de terres del parc¶

• Regne Unit (Mobile Homes Act 1983 & Pitch Fee Review Protections):
• A Anglaterra, Gal·les i Escòcia, les cases mòbils residencials en llocs protegits s'anomenen Park Homes i es regeixen per la Mobile Homes Act 1983 (modificada per la Mobile Homes Act 2013 i la Mobile Homes (Pitch Fees) Act 2023).
• Augments de la quota de parcel·la limitada per l'IPC: En virtut de la Llei d'habitatges mòbils (tarifes de parcel·la) de 2023, el propietari d'un lloc només pot revisar la Quota de parcel·la (lloguer de parcel·la) una vegada a l'any amb almenys **avís per escrit de 28 dies en un formulari legal de revisió de la tarifa de parcel·la, i qualsevol augment està limitat al preu de consum (preu de consum). Si no esteu d'acord amb l'augment, podeu seguir pagant la vostra quota de parcel·la actual sense estar endarrerit, i el propietari del lloc ha de sol·licitar-ho al Tribunal de primer nivell (Sala de la propietat) (o Cambra de l'habitatge i la propietat a Escòcia).
• Dret a vendre al lloc: d'acord amb la Llei d'habitatges mòbils de 2013, els propietaris de llocs tenen prohibit entrevistar o bloquejar el vostre comprador quan veneu la vostra casa del parc (deixant només un límit legal de fins a un 10% de comissió).
• Canadà (Lloguers residencials provincials i Lleis d'arrendament de parcs d'habitatges prefabricats):
• Columbia Britànica (Llei d'arrendament de parcs d'habitatges manufacturats, SBC 2002, c. 77): Els augments anuals de lloguer de coixinets es limiten al percentatge d'augment anual de lloguer permès provincial. Si un parc està tancant o convertint l'ús del sòl, el propietari ha de donar almenys 12 mesos d'avís per escrit I pagar al propietari $20,000 en compensació legal obligatòria (més una compensació addicional fins al valor de taxació de la casa si no es pot traslladar segons la Secció 51.1).
• Ontario (Residential Tenancies Act, 2006, Part X): Els inquilins d'habitatges mòbils estan coberts per el límit anual de les directrius provincials d'augment del lloguer. Si un propietari rescindeix el lloguer d'un bloc per a la demolició, la conversió o la reparació, el propietari ha de donar almenys un any d'avís per escrit i pagar una compensació obligatòria igual a 1 any de lloguer o 3.000 $ (el que sigui menor) segons la Secció 162, i el propietari té el dret legal d'assignar l'habitatge a la casa mòbil** 156).
• Austràlia (Comunitats d'arrendament de terres residencials / Lleis de cases prefabricades):
• Es regeix per la Llei de comunitats residencials (arrendament de terres) de 2013 (NSW), la Llei d'habitatges prefabricats (parcs residencials) de 2003 (QLD) (limitant els augments anuals del lloguer del lloc a IPC o 3,5%, el que sigui més alt) i Part 4A de la Llei 1997 Residencial. Els propietaris tenen el dret legal de vendre la seva casa prefabricada in situ, impugnar augments excessius de les tarifes del lloc al Tribunal Civil i Administratiu de l'estat (NCAT, QCAT o VCAT) i reclamar una compensació per trasllat si un parc tanca.

Preguntes freqüents¶

El propietari del parc de cases mòbils pot negar-me a vendre la meva casa a un comprador tret que la vengui primer al parc?¶

A gairebé tots els estats, no, tret que el contracte d'arrendament principal registrat del parc o un acord voluntari previ contingui un Dret de Primera Denegació (ROFR) vàlid i estret que coincideixi amb el preu i els termes exactes de l'oferta del vostre comprador de tercers dòlar per dòlar. El propietari d'un parc mai us pot impedir legalment vendre la vostra casa al mercat obert només per obligar-vos a vendre-la al parc per un preu baix. Si el parc reclama un Dret de Preferència, exigir veure la clàusula del contracte signada; fins i tot quan sigui vàlid, el parc us ha de pagar exactament el mateix preu en efectiu que el vostre comprador va oferir dins de la finestra legal.

Què passa si la meva casa mòbil és massa antiga per traslladar-la (p. ex., una casa de 1974 o 1982) i el propietari del parc tanca el parc per construir un habitatge o un magatzem?¶

Molts estats i municipis ho han promulgat Estatuts de tancament del parc de cases mòbils i canvi d'ús específicament per a habitatges inmobles. A Califòrnia (secció 65863.7 del codi governamental i secció 798.56(g) del codi civil), si un parc tanca o es converteix en un altre ús del sòl i la casa mòbil d'un resident no es pot traslladar a un altre parc a una distància raonable, es pot demanar al propietari del parc que pagar al propietari el valor just de mercat total de la casa mòbil (basat en una valoració certificada del que val la pena asseure a la casa, no del seu valor de ferralla) més les despeses de mudança. A Washington, Oregon, Florida, Minnesota, Colorado, Delaware i la Colúmbia Britànica existeixen fons similars de compra o reubicació de tancaments de parcs.

El propietari del parc em pot desallotjar o remolcar la meva casa perquè el meu sòcol exterior, els passos o la pintura necessiten reparació?¶

Cap propietari del parc pot remolcar o desallotjar una casa prefabricada sense una sentència judicial formal. Segons les lleis estatals d'habitatges prefabricats, abans que un parc pugui presentar un cas de desnonament per manteniment exterior, han de lliurar un escrit per escrit. Avís per curar detallant la violació exacta de la regla i donant-vos un període de curació legal (sovint de 30 a 90 dies). Si sou una persona gran o una persona amb discapacitat que física o econòmicament no pot pintar la casa o reparar els passos en un termini de 30 dies, envieu una sol·licitud per escrit per Allotjament raonable (ampliació de temps de 60 a 90 dies) sota la Llei federal d'habitatge just (42 U.S.C. Secció 3604) mentre us connecteu amb Habitat for Humanity Critical Home Repair o els programes de subvencions municipals CDBG per a la reparació d'habitatges.

Puc presentar la fallida del capítol 13 per estalviar tant el meu préstec per a la casa mòbil com el meu lloguer de parc al mateix temps?¶

Sí. Menors d'11 U.S.C. Les seccions 1322(b)(2) i 506(a), una hipoteca habitual sobre una casa construïda en un lloc no es pot amuntegar si sou propietari del terreny. Tanmateix, si la vostra casa prefabricada es troba en un parc llogat i té el títol béns mobles (mobles) (i es va comprar fa més d'1 any), el Tribunal Concursal us permet Reduïu el saldo principal del vostre préstec mobiliari al valor de substitució actual de la casa mòbil I reduïu el tipus d'interès a Prime + 1% a 3%, mentre que simultàniament guareix el teu venciment endarreriment del lloguer del parc d'entre 36 i 60 mesos.

Fonts revisades¶

• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) (Estats Units): Manufactured Housing Finance: New Insights from HMDA Data i CFPB Spotlight on Manufactured Housing Tenants and Land-Lease Communities (documentació de pics de lloguer de lots, tipus d'interès de préstecs mobiliaris i trampes de lloguer amb propietat).
• Agència Federal de Finances de l'Habitatge (FHFA), Fannie Mae i Freddie Mac (Estats Units): Proteccions d'arrendament del lloc de llogater d'habitatges fabricats (DTS) (proteccions obligatòries d'arrendament de coixinets necessàries per als parcs finançats per Fannie Mae o Freddie Mac, inclòs un avís de 30 dies d'augments de lloguer, dret de gràcia i 5 dies).
• Estatuts d'arrendament d'habitatges prefabricats de l'estat (Estats Units): Llei de residència de cases mòbils de Califòrnia (Codi civil, seccions 798 a 799.11); Florida Mobile Home Act (Capítol 723 dels Estatuts de Florida); Seccions 233 i 233-b de la Llei de béns immobles de Nova York (límit de lloguer del 3% al 6%); Colorado Mobile Home Park Act (C.R.S. Secció 38-12-201 i següents); Llei de propietaris i llogaters de cases mòbils/fabricades de Washington (RCW 59.20); i Oregon ORS Capítol 90.
• Uniform Law Commission i U.S. Bankruptcy Code (Estats Units): Uniform Commercial Code (UCC) Secció 9-609 (prohibició sobre l'incompliment de la pau en les possessions de béns mobles) i 11 U.S.C. Articles 362, 506 i 1322(b)(2) (Capítol 13 reducció de préstecs mobiliaris).
• Autoritats estatutàries internacionals: Llei de cases mòbils del Regne Unit de 1983, Llei de cases mòbils de 2013 i Llei de cases mòbils (tarifas de parcel·la) de 2023; Llei d'arrendament de parcs d'habitatges fabricats de la BC (SBC 2002) i Llei d'arrendaments residencials d'Ontario, 2006 (part X); i NSW Residential (Land Lease) Communities Act 2013 & QLD Manufactured Homes (Residential Parks) Act 2003.

Guies relacionades¶

• Desallotjament il·legal i bloqueig
• Habitatges inhabitables i serveis essencials
• Avís d'execució hipotecària, condonació d'hipoteques i mitigació de pèrdues
• Avís de desnonament
• Petita empresa o fallida personal: triatge del capítol 7 vs. 13
• Números d'emergència per països