Анулиране на застраховка на собствениците на жилища, принудително наложено покритие и ескроу шок¶

Номерата за спешни повиквания се различават според държавата. Тази страница използва 911, номерът за Съединените щати и Канада. Много други държави използват 112, 999 или друг номер. Намерете номера за вашата страна.

Отворете пощата си, за да намерите Известие за неподновяване от застрахователната компания на вашия собственик на жилище, известие от вашия ипотечен обслужващ агент, налагащо Принудително наложена застраховка на кредитора (застраховка за риск) при 3 до 5 пъти нормалните пазарни ставки или Годишна декларация за разкриване на ескроу сметка, обявяваща, че месечната ви ипотечна вноска скача с $400 до $1200 на месец следващия месец ("ескроу шок") е тежка жилищна спешност. Милиони собственици на жилища с ипотечни кредити с фиксиран лихвен процент губят домовете си поради възбрана не защото лихвеният им процент по заема се е променил, а защото рязко нарастващите данъци върху имотите, неподновяването на застраховките срещу вятър/горски пожар и принудително наложените застрахователни такси са причинили месечното им ескроу плащане да се удвои за една нощ.

Федералният закон в Съединените щати, най-вече Законът за процедурите за уреждане на недвижими имоти (RESPA) и Регламент X на CFPB (12 C.F.R. § 1024.17 и § 1024.37), ви дава строги законови оръжия за отмяна на тези такси. Съгласно Регламент X вашият ипотечен обслужващ е законово задължен да авансира средства, за да плати вашата съществуваща застрахователна полица на собствениците на жилища навреме, дори ако вашата ескроу сметка е напълно празна, трябва да ви изпрати две писмени предупредителни известия за 45 календарни дни, преди да ви таксува нито едно пени за принудително поставена застраховка, и трябва да възстанови 100 процента от всички припокриващи се принудително поставени застрахователни такси в рамките на 15 календарни дни след получаване на доказателство, че сте закупили своя собствена политика за замяна или покритие на State FAIR Plan.

Направете това сега¶

Проверете незабавно вашето Известие за анулиране или неподновяване за поправим физически дефект (инспекция на покрив/двор с дрон): Застрахователните превозвачи все повече използват сателитни и въздушни снимки, за да изхвърлят полици за надвиснали клони на дървета в рамките на 3 метра (10 фута) от покрив, мъх или къдрици, непозволени батути или олющени сайдинги. Прочетете точната законова причина, отпечатана на вашето известие: ако сте в рамките на прозореца за предварително уведомяване от 30 до 60 дни преди неподновяването да влезе в сила, попитайте писмено своя агент дали изпращането на датирани разписки за ремонт от изпълнителя и снимки с висока разделителна способност ще задейства опасността (като подрязване на клони на дървета назад 3 метра (10 фута) или подмяна на повредени херпес зостер) преди датата на изтичане автоматично Оттегляне на неподновяване.
Никога не позволявайте да възникне празнина в покритието, обвържете полица за замяна или полица за щатски FAIR план ПРЕДИ да изтече текущата ви полица: След като полицата ви за собственици на жилища изтече дори за 24 часа, масовите застрахователни превозвачи маркират адреса ви в базата данни CLUE като „Липс в покритието“, което ви дисквалифицира от стандартните предпочитани полици. Ако частните застрахователи са се оттеглили от вашия пощенски код при горски пожар, ураган или градушка, кандидатствайте чрез който и да е лицензиран брокер за имуществени застраховки най-малко 15 дни преди датата на изтичане за законовия застраховател от последна инстанция на вашия щат (State FAIR Plan, Citizens Property Insurance във Флорида, TWIA в Тексас или LA Citizens в Луизиана), в комбинация с Обобщаваща политика „Разлика в условията (DIC)“.
Изпратете вашата нова „Страница със застрахователни декларации“ на вашия ипотечен обслужващ агент, за да активирате задължително 15-дневно възстановяване на принудително наложена застраховка (12 C.F.R. § 1024.37(g)): Насилствено наложена застраховка на кредитора струва 300% до 500% повече от стандартното покритие, като същевременно осигурява нулева защита за вашите мебели, дрехи, лични вещи или лична отговорност. Под 12 C.F.R. § 1024.37(g), в рамките на 15 календарни дни след получаване на страницата с декларации за заместваща застраховка, вашият ипотечен сервиз трябва да анулира принудително поставената полица и да възстанови 100 процента от всички принудително поставени премии и такси, начислени за всички припокриващи се дни на покритие.
Приложете правилото „Невъзможност за изплащане“ (12 C.F.R. § 1024.17(k)(5)), ако вашият обслужващ агент позволи на вашата ескроу полица да анулира: Ако имате Ескроу сметка към вашата ипотека, вашият ипотечен обслужващ агент е забранен от федералния закон да остави вашата съществуваща застраховка на собственици на жилища да изтече поради неплащане (дори ако вашата ескроу сметка има отрицателно салдо и сте закъснели с ипотеката си), освен ако застрахователят не е отменил полицата по причини, различни от неплащане. Ако вашият сервиз е забравил да плати застрахователната ви сметка от escrow и след това е наложил принудително поставена застраховка върху вашия заем, връчете официално RESPA Известие за грешка (12 C.F.R. § 1024.35), принуждавайки сервиза да възстанови вашата полица или да плати разликата в цената от собствения си джоб.
Заявете „24-месечен до 60-месечен спред на недостига на ескроу“ вместо 12-месечен шок: Когато плащането ви на ескроу скочи, това всъщност ви удря с Двоен удар: (1) по-високата основна данъчна/застрахователна цена за следващата година, ПЛЮС (2) такса за 12-месечно изплащане, за да изплатите миналите Недостиг на Escrow от миналата година. Докато Правило X изисква обслужващите да разпределят недостига на ескроу за най-малко 12 месеца, Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA и основните обслужващи портфейли ви позволяват да се обадите в отдела за ескроу и да поискате повторно разпределяне на миналия недостиг на ескроу за 24, 36, 48 или 60 месеца, намалявайки скока на месечните плащания незабавно наполовина.
Защитете дома си от възбрана и спешни опасности: Ако ескроу шокът вече е увеличил месечното ви плащане над това, което можете да си позволите, кандидатствайте за Пълен пакет за намаляване на загубите (вижте нашия защита от възбрана и ръководство за намаляване на загубите), преди да изостанете със 120 дни. Ако буря, пожар или свален електропровод създаде непосредствена опасност за живота на вашия имот, стойте на поне 10 метра (33 фута) далеч от свалените кабели и се обадете на местния номер за спешни повиквания (911 в САЩ и Канада, 112 в ЕС, 999 в Обединеното кралство) или проверете нашия номера за спешни случаи указател.

Дърво на решенията: Спиране на неподновявания, принудително поставени политики и скокове на ескроу¶

Следвайте този работен процес на сортиране в деня, в който получите известие за анулиране на застраховка, принудително поставено предупреждение или декларация за недостиг на ескроу.

flowchart TD
    A["Получаване на неподновяване на застраховка, принудително поставено предупреждение или недостиг на ескроу"] --> B{"С коя спешна ситуация сте изправени?"}
    B -->|"1. Застрахователят изпрати известие за анулиране или неподновяване"| C{"Защо застрахователят ви изоставя?"}
    C -->|"Състояние на имота (възраст на покрива, клони на дървета в рамките на 3 м / 10 фута, отломки)"| D["Отстранете дефекта незабавно + Изпратете снимки/разписки на поемането ИЛИ обжалване съгласно държавен мораториум"]
    C -->|"Оттегляне на регионален превозвач (зона на горски пожар/ураган/градушка)"| E["Пазарувайте независим брокер за излишъци + обвързващ щат FAIR план / Политика за граждани преди дата на изтичане"]
    B -->|"2. Наложена (или застрашена) застраховка, наложена от ипотечен кредитор"| F{"Имахте ли ескроу сметка?"}
    F -->|"Да и сервизът не успя да плати навреме на вашия съществуващ застраховател"| G["Нарушение на 12 C.F.R. 1024.17(k)(5): Връчване на известие на RESPA за грешка, принуждаваща обслужващия да плати разликата"]
    F -->|"Политиката е изтекла поради неподновяване"| H["Купете политика за замяна/FAIR план + страница с декларации за качване за задължително 15-дневно възстановяване (12 C.F.R. 1024.37(g))"]
    B -->|"3. Годишното извлечение за ескроу показва огромен скок на месечното плащане"| I["Одит за двойно фактуриране, липсващо освобождаване от чифлика и излишна възглавница (>1/6-ти лимит)"]
    I --> J["Търсене 24-до-60-месечен депозитен недостиг на разпространение + повторен анализ след намаляване на данъчната/осигурителната сметка"]

Премахване на анулирането и неподновяването на застраховка на собственици на жилища¶

Първо, разберете правната разлика между Анулиране в средата на срока и Неподновяване при изтичане на срока:

Средносрочно анулиране (Строга законова защита): След като нова полица за собствениците на жилища е в сила повече от 60 дни (законоустановеният период на „безплатен преглед“ в повечето щати), държавните застрахователни кодове забраняват на застрахователя да анулира вашата полица в средата на годината с изключение на тесни законови причини: (1) неплащане на премия, (2) материална измама или невярно представяне по вашето заявление, или (3) значително, непредвидимо увеличение на застрахованата физическа опасност.
Неподновяване в края на вашия 12-месечен срок: Застрахователите имат много по-широка свобода на действие да откажат да подновят вашата полица, когато изтече 12-месечният ви срок на полицата, при условие че ви изпратят писмено Известие за неподновяване с конкретната причина за застраховане поне 30 до 120 календарни дни предварително (например 45 дни в Тексас и Ню Йорк, 75 дни в Калифорния съгласно Застрахователния кодекс § 678 и 120 дни във Флорида съгласно § 627.4133).

Четири начина за отмяна или блокиране на известие за неподновяване¶

Проверете за задължителен държавен мораториум за неподновяване след бедствие: Ако живеете в или в съседство с пощенски код, където губернаторът или щатският комисар по застраховането е обявил Извънредно положение поради горски пожар, ураган, наводнение или силна буря, държавните закони (като Калифорнийския застрахователен кодекс § 675.1(b), които налага задължителен 1-годишен мораториум за неподновяване за всички жилищни полици в рамките на или в близост до периметъра на горски пожар, както и спешни заповеди във Флорида, Луизиана, Тексас, Колорадо и Хавай) законно забранява на застрахователите да не подновяват вашата полица. Обадете се незабавно на Държавния департамент по застраховане, ако вашият застраховател е нарушил активен мораториум при бедствия.
Оспорвайте фалшиви искове за инспекция на покрива от въздух/дрон: Застрахователите все повече използват автоматизирани въздушни изображения на трети страни (като Cape Analytics, Nearmap или EagleView), които грешат безобидни сенки на дървета, скоби на слънчеви панели или сутрешна роса за „сериозна загуба на гранули на покрива или повреда от мъх“. Съгласно държавните закони за разкриване на застрахователна информация имате право да поискате копия от точните въздушни снимки и таблици с резултати от инспекции, използвани, за да не ви подновят, да наемете лицензиран покривен изпълнител, който да извърши физическа проверка на покрива, удостоверяваща, че покривът има 5+ години оставащ полезен живот, и да подадете това удостоверение, за да принудите преразглеждане на застраховката.
Отстранете физически опасности в рамките на прозореца за известия („Поправете и възстановете“): Ако известието цитира надвиснали клони на дървета в рамките на 3 метра (10 фута) от линията на покрива, почистете в рамките на 30-метров (100 фута) защитим периметър на горски пожар, неограден плувен басейн или липсващи парапети, завършете ремонта незабавно, направете снимки с времеви щампи от четирите ъгъла и изпратете Проверка за отстраняване на опасност чрез вашия агент.
Използвайте щатски мандати за смекчаване и укрепване на покриви: В щати като Калифорния (Разпоредба „По-безопасно от горски пожари“, 10 CCR § 2644.9), Алабама (Укрепете домовете в Алабама / IBHS FORTIFIED Roof), Флорида (Формуляр за инспекция за смекчаване на вятъра в моя безопасен дом във Флорида OIR-B1-1802) и Луизиана, застрахователите са законово задължени да признават сертифицираните преоборудвания срещу горски пожари или смекчаване на вятъра със задължителни отстъпки от лихвените проценти и застрахователни кредити.

Принудително наложена застраховка на заемодателя съгласно Регламент X на RESPA (12 C.F.R. § 1024.37)¶

Когато вашият ипотечен обслужващ агент твърди, че няма данни за активна застраховка срещу риск във вашия дом, той купува Принудително поставена застраховка (наричана още застраховка, предоставена от кредитора) и изхвърля сметката, често $4000 до $12 000 на година, директно във вашата ипотечна ескроу сметка.

Защо насилствената застраховка е финансов капан за собствениците на жилища

Принудително поставената застраховка на кредитора защитава само салдото по кредита на ипотечната банка, ако къщата изгори. Тя осигурява $0 покритие за вашите лични вещи** (мебели, електроника, облекло), **$0 покритие за допълнителни разходи за живот (загуба на ползване/сметки за хотел), ако семейството ви е разселено, и $0 покритие за лична отговорност, ако някой е ранен във вашия имот, като всичко това струва 3 до 5 пъти повече от полица с пълно покритие на собственик на жилище.

Вашите 4 законови права съгласно 12 C.F.R. § 1024.37 и § 1024.17(k)(5)¶

Законово правило	Правно цитиране (CFPB регламент X)	Какво ТРЯБВА да направи ипотечният обслужващ агент по закон	Вашето обезщетение, ако сервизът наруши това правило
1. Задължително предупреждение за 45 дни / 2 известия преди таксуване	12 C.F.R. § 1024.37© и (d)	Обслужващият не може да ви таксува нито стотинка за принудително поставена застраховка, освен ако не ви изпрати по пощата Първо писмено известие най-малко 45 дни преди, оценяващо всяка такса, последвано от Второ известие за напомняне поне 30 дни след първото известие (и изчаква още 15 дни след второто известие).	Ако обслужващият ви е таксувал, без да изпрати и двете известия през целия 45-дневен прозорец, таксата е 100% незаконна и трябва да бъде възстановена изцяло.
2. Задължително ескроу изплащане (забрана „Невъзможно изплащане“)	12 C.F.R. § 1024.17 (k) (5)	Ако имате Ескроу сметка, обслужващият ТРЯБВА да плати навреме вашата съществуваща застрахователна премия (като авансира собствените корпоративни средства на обслужващия, ако вашата ескроу сметка е недостатъчна или вашата ипотека е просрочена с по-малко от 30 дни), вместо да купува принудително поставена застраховка.	Само ако обслужващият е „неспособен да изплати“ (което означава, че вашият застраховател е анулиран поради застрахователни причини, НЕ поради неплащане), обслужващият може да купи принудително поставено покритие. В противен случай сервизът трябва да възстанови вашата полица и да изяде разликата в цената.
3. Задължително 15-дневно възстановяване на всички припокриващи се такси	12 C.F.R. § 1024.37(g)	В рамките на 15 календарни дни след получаване на доказателство (вашата страница със застрахователни декларации), че сте имали застраховка за опасност, сервизът трябва да анулира принудително поставената полица и да възстанови 100% от всички принудително поставени премии и такси за всеки припокриващ се ден.	Дори ако сте имали 2-месечна пауза, преди да закупите нова полица, сервизът може само да ви таксува точно за 60 дни от действителната празнина и трябва да възстанови оставащите 10 месеца от принудително поставената сметка в рамките на 15 дни.
4. Изискване за добросъвестно и разумно таксуване	12 C.F.R. § 1024.37 (h)	Всички такси, свързани с принудително наложена застраховка, трябва да бъдат добросъвестни и разумни (с изключение на незаконните рушвети и неспечелените комисионни към застрахователни агенции, свързани със сервиз).	Подайте известие за грешка на RESPA и жалба на CFPB, оспорвайки завишени принудително поставени ставки.

Как да разчлените и намалите „шок от недостиг на Escrow“ в 4 стъпки¶

Когато вашият ипотечен обслужващ агент извърши своя Годишен анализ на ескроу сметката съгласно 12 C.F.R. § 1024.17, внезапно увеличение с $600/месец на ипотечното ви плащане рядко се причинява само от данъчна или застрахователна сметка за една година. Ето скритата математика зад Escrow Shock и как да го обърнете:

Стъпка 1: Разберете формулата за ескроу "Double-Whammy".¶

Да предположим, че годишната ви застраховка на собствениците на жилища е скочила с **$2400/година** ($200/месец), а вашите имуществени данъци са скочили с **$1200/година** ($100/месец), за общо годишно увеличение от $3600 ($300/месец). Защо вашата месечна ипотечна вноска се покачи с $650/месец вместо $300/месец?

Част 1, Недостигът на ескроу от миналата година ($3600 / 12 = +$300/месец): Тъй като вашият сервиз е платил по-високите $3600 данъчни и застрахователни сметки *миналата* година, когато е събрал от вас само достатъчно за старите, по-ниски сметки, вашата ескроу сметка завърши годината с **$3600 на червено („Недостиг на ескроу“)**. Сервизът добавя +$300/месец към вашето плащане за следващите 12 месеца, за да изплати миналогодишния недостиг от $3600.
Част 2, Увеличаването на основната ескроу за следващата година (+$300/месец):** Точно по същото време обслужващият оператор увеличава вашето *текущо* основно месечно ескроу събиране с **+$300/месец, така че да има достатъчно пари, за да плати следващата година по-високи сметки.
Част 3, 2-месечната компенсация (+$50/месец): Под 12 C.F.R. § 1024.17©(1), обслужващият има право да държи резервен Ескроу възглавница до една шеста (⅙ или 2 месеца) от общите ви годишни плащания по ескроу. Когато годишните ви сметки се покачат с $3600, вашата 2-месечна възглавница се увеличава с още $600 (+$50/месец).
Общ месечен скок: $300 (минал недостиг) + $300 (бъдеща база) + $50 (възглавница) = **+$650/месец**.

Стъпка 2: Проверете декларацията си за ескроу за 3-те най-често срещани грешки на сервиза¶

Погледнете внимателно таблицата История и прогнози на ескроу акаунта във вашето извлечение:

Грешка 1: Двойно преброени застрахователни сметки (платени както старата ви полица, така и новата ви полица, или принудително поставени + доброволно): Когато смените застрахователната компания по средата на годината, ипотечните обслужващи рутинно плащат на и двамата застрахователи от вашата ескроу сметка по погрешка, създавайки фантомен недостиг от $3000 до $6000. Изискайте от стария застраховател да изпрати по пощата чека за възстановяване на неспечелената премия директно до вас (и да го депозира във вашата ескроу сметка) или принудете сервиза да отмени дублираното изплащане.
Грешка 2: Липсващо освобождаване от Homestead или замразяване на данъци за имущество за възрастни/ветерани: Вашият окръжен данъчен оценител случайно ли е изпуснал вашето Освобождаване от Homestead за основно пребиваване (след рефинансиране, промяна на акт или брак) или е премахнал Save Our Homes / Proposition 13 / Texas 10% Assessment Cap? Обадете се незабавно на вашия окръжен данъчен оценител; подаването на Late Homestead Exemption Application може да намали сметката ви за данък върху имуществото със задна дата и да премахне половината от недостига ви на ескроу.
Грешка 3: Незаконен резерв, превишаващ ⅙-та федерална горна граница (12 C.F.R. § 1024.17©(1)): Вземете общите прогнозирани годишни плащания на ескроу (с изключение на PMI) и разделете на 6. Това число е абсолютният максимален баланс на ниска точка („Възглавница“), който обслужващият има право от федералния закон да изисква във вашия акаунт в най-ниската точка на годината (а държавният закон или вашият ипотечен договор може да ограничи възглавницата дори по-ниско, на 1/12 или $0).

Стъпка 3: Изискайте незабавен „Повторен анализ на ескроу“ и „Спред на недостига от 24 до 60 месеца“¶

Пазарувайте и заменете вашата скъпа застрахователна полица (или увеличете самоучастието си от $1000 на $2500/$5000): Повишаването на вашето самоучастие за вятър/градушка и всякаква опасност от $1000 на $2500 или $5000 (като същевременно премахнете надценените клиенти на "сервизна линия" или "кражба на самоличност") често намалява годишната застрахователна премия на собствениците на жилища с **20% до 35% ($800 до $2000/година)** за една нощ.
Изпратете новата долна страница с декларации на сервиза и поискайте „Повторен анализ на ескроу извън цикъла“: След като новата ви, по-евтина полица бъде обвързана (и вашият стар застраховател възстанови неизползваната премия обратно във вашата ескроу сметка), обадете се на отдела за ескроу на вашия сервиз и поискайте незабавен Повторен анализ на ескроу извън цикъла въз основа на новата по-ниска годишна премия.
Искайте 24-, 36-, 48- или 60-месечно разпределение на недостига на ескроу: Ако недостигът на ескроу все още е налице, помолете обслужващия ръководител на ескроу или смекчаване на загубите да разпредели изплащането на недостига на ескроу за 24 до 60 месеца вместо 12 месеца. Разпределянето на недостиг от $3600 за 48 месеца намалява недостигащата част от сметката ви от $300/месец до **$75/месец**, спестявайки ви $225 всеки месец.

Шаблон за копиране и поставяне: Известие за грешка на RESPA (принудително възстановяване и одит на ескроу)¶

Под 12 C.F.R. § 1024.35, трябва да изпратите това писмо чрез Сертифицирана поща, иска се обратна разписка до посочения от вашия ипотечен обслужващ Известие за грешка / ексклузивен адрес за квалифицирана писмена заявка (QWR) (отпечатан на месечното ви ипотечно извлечение или уебсайта на обслужващия, НЕ в кутията за плащане). Обслужващият трябва да потвърди получаването в рамките на 5 работни дни и да отстрани грешката в рамките на 30 работни дни.

FORMAL RESPA NOTICE OF ERROR AND QUALIFIED WRITTEN REQUEST
(PURSUANT TO 12 U.S.C. § 2605(e)/(k) AND 12 C.F.R. §§ 1024.17, 1024.35, AND 1024.37)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Mortgage Servicer, Attn: Notice of Error / QWR Compliance Department]
    [Servicer's Designated Notice of Error Mailing Address from Statement]

RE: Formal Notice of Servicing Error, Loan Number: [Insert Loan Number]
    Borrower(s): [Your Full Name(s)]
    Property Address: [Your Full Street Address]

Dear RESPA Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE pursuant to 12 C.F.R. § 1024.35(b) that I am disputing serious servicing errors regarding the hazard insurance and/or escrow account administration on the above-referenced mortgage loan. I demand that you investigate and correct the following errors within thirty (30) business days:

[ ] 1. DEMAND FOR MANDATORY 15-DAY CANCELLATION & REFUND OF FORCE-PLACED INSURANCE (12 C.F.R. § 1024.37(g)):
    Enclosed is my Hazard Insurance Declarations Page from [Insurance Carrier Name], Policy No. [Policy Number], showing active coverage for the subject property from [Effective Date] to [Expiration Date]. Pursuant to 12 C.F.R. § 1024.37(g), you are legally required within fifteen (15) calendar days of receiving this proof to cancel all lender force-placed insurance and refund/credit 100% of all force-placed insurance premiums, interest, and fees assessed for all overlapping periods of coverage.

[ ] 2. VIOLATION OF ESCROW TIMELY DISBURSEMENT RULE (12 C.F.R. § 1024.17(k)(5)):
    My loan is an escrowed mortgage loan. Pursuant to 12 C.F.R. § 1024.17(k)(5), you were required to advance funds and timely disburse hazard insurance premiums to maintain my existing policy in force rather than allowing the policy to lapse for non-payment and purchasing overpriced force-placed insurance. Demand is made that you credit my escrow account for the full cost differential between my prior policy premium ($[Old Amount]) and the force-placed/replacement charges.

[ ] 3. ESCROW ACCOUNT CALCULATION ERROR & DEMAND FOR RE-ANALYSIS / SHORTAGE SPREAD (12 C.F.R. § 1024.17):
    Your recent Annual Escrow Account Disclosure Statement dated [Date] contains a calculation error: [describe error: e.g., double-counted insurance disbursements / failure to credit unearned premium refund of $[Amount] / escrow cushion exceeding the statutory 1/6th maximum under 12 C.F.R. § 1024.17(c)(1) / failure to use my updated lower insurance policy Declarations Page attached hereto].
    I demand that you (a) perform an immediate corrected Off-Cycle Escrow Re-Analysis using the attached policy rate, and (b) spread any remaining legitimate escrow shortage over [36 / 48 / 60] months to prevent unaffordable payment shock.

Please provide your written response, corrected escrow ledger, and confirmation of all fee/premium credits within the statutory timeframe.

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Property Address, Phone Number, and Email]

Enclosures: Copy of Hazard Insurance Declarations Page / Escrow Statement

Анулиране на международна жилищна застраховка и защита на пула с висок риск¶

Ако се сблъскате с неподновяване на застраховка на жилищни сгради (особено в зони на наводнения, слягания или горски пожари) или скокове на ипотечен данък/застраховка за ескроу извън Съединените щати, използвайте тези национални схеми:

Канада (Помощ от Застрахователното бюро на Канада, застраховане при наводнения/горски пожар и отлагане на общински данък върху собствеността):
Достъп до застраховка на имущество с висок риск: Ако вашият домашен застраховател изпрати известие за неподновяване поради близост до горски пожар, движение на глинеста почва или остаряло окабеляване (като например копче и тръба или услуга с 60 ампера), свържете се с Центъра за информация за потребителите на Застрахователното бюро на Канада (IBC) (1-844-227-5422) и работете с независим брокер, който има достъп до специализирания пазар на MGA (Managing General Agent), така че да не изпълните ипотечния си договор и да не бъдете засегнати от покритие, предоставено от кредитора.
Спиране на ескроу шока за данък върху собствеността (Програми за отлагане на данък върху собствеността на провинцията): В провинции като Британска Колумбия (Програма за отсрочка на данък върху собствеността за възрастни над 55 години, преживели съпрузи, хора с увреждания или Семейства с деца под 18 години), Алберта (Отлагане на данък върху собствеността на възрастни) и Онтарио (общински подзаконови актове за отлагане на данъците за възрастни хора с ниски доходи/инвалиди), отговарящите на условията собственици могат законно да отложат 100% от годишните си общински данъци върху собствеността при ниска проста лихва, докато домът бъде продаден, което ви позволява да инструктирате вашата ипотечна банка да спре да събира ескроу данък върху собствеността от месечното ви ипотечно плащане като цяло.
Обединено кралство (законова схема „Flood Re“ и FCA потребителско мито срещу принудително наложени такси):
Задължителен достъп до достъпна застраховка срещу наводнения чрез „Flood Re“: Ако вашият дом в Обединеното кралство е построен преди 1 януари 2009 г. (и е в данъчни групи от A до H на Съвета) и застрахователите отказват да подновят застраховката на сградите/съдържанието ви или да цитират астрономически премии поради риск от наводнения, кандидатствайте чрез който и да е участващ масов застраховател или брокер, използвайки подкрепяния от правителството на Обединеното кралство Схема за повторно наводнение (floodre.co.uk). Flood Re ограничава частта от риска от наводнения на вашата полица и фиксира максималното превишение на наводненията (приспадане) на £250, дори ако домът ви е бил наводняван многократно в миналото.
Правила на FCA относно застраховката на ипотечните кредитори: Съгласно правилата Орган за финансово поведение (FCA) MCOB (Mortgage and Home Finance: Conduct of Business) и FCA Consumer Duty, ипотечен кредитор в Обединеното кралство не може да ви принуди да закупите собствена застрахователна полица за свързани сгради и трябва да приеме всяка алтернативна полица, предоставяща еквивалентно покритие, нито може да налага наказателни административни такси, ако предоставите доказателство на активното покритие на сградите.
Австралия (Циклонен презастрахователен пул, Ембарго за навигация срещу горски пожари и трудности на Съвета):
ARPC Cyclone Reinsurance Pool: За собствениците на жилища в Северна Австралия и крайбрежните циклонни зони, изправени пред огромни скокове на премиите или неподновявания, всички застрахователи, подписващи жилищни полици, вече имат мандат да участват във федералния Australian Preinsurance Pool Corporation (ARPC) Cyclone Preinsurance Pool, който субсидира циклони и свързаните с тях премии за щети от наводнения; винаги сравнявайте офертите на поддържания от правителството уебсайт за жилищно застраховане в Северна Куинсланд или чрез лицензиран брокер NIBA (Национална асоциация на застрахователните брокери).
Оспорване на неподновяване чрез AFCA: Съгласно Закона за застрахователните договори от 1984 г. (Cth) Раздел 58, застрахователят трябва да ви уведоми писмено най-малко 14 дни преди изтичането на вашата полица, ако не възнамерява да поднови (и ако не успее да даде надлежно известие, полицата се подновява автоматично по закон при първоначалните условия). Ако застраховател не ви поднови несправедливо след неуреден иск или начисли прекомерни разходи, поставени от заемодателя, заведете спешен спор до Австралийския орган за финансови жалби (AFCA) и поискайте Отсрочка за трудности в ставките на местния съвет съгласно Закона за местното самоуправление на вашия щат, за да спрете сметките за данък върху имуществото.

Често задавани въпроси¶

Can I pay my escrow shortage in a lump sum, and will my monthly mortgage payment still go up if I do?

You always have the right to pay all or part of your Past-Year Escrow Shortage in a lump sum before the new payment effective date. However, paying the entire Past-Year Escrow Shortage in cash will only eliminate the "Shortage Repayment" half of your monthly increase, your monthly mortgage payment will STILL go up by the "New Base Escrow Increase" (1/12th of next year's higher property tax and homeowners insurance bills). Often, instead of draining your emergency cash savings to pay a 0% interest escrow shortage in a lump sum, it is safer to keep your cash in a high-yield savings account and ask your servicer to spread the 0% interest escrow shortage over 36 to 60 months.

Can I cancel my mortgage Escrow Account altogether and pay my own property taxes and homeowners insurance directly?

If you have a conventional mortgage (Fannie Mae, Freddie Mac, or bank portfolio loan), most servicers allow you to request an "Escrow Waiver" and cancel your escrow account once you have at least 20 percent equity in your home (80% Loan-to-Value ratio or less), no 30-day late mortgage payments in the past 12 months, and no 60-day late payments in the past 24 months (provided your current escrow balance is not negative). However, if you have a government-backed FHA loan or USDA loan, a tax and insurance escrow account is mandatory for the entire life of the loan and cannot be waived without refinancing into a conventional loan.

Why did my mortgage servicer buy Force-Placed Insurance when I never missed an insurance payment and my policy is completely active?

Over 40 percent of Force-Placed Insurance notices are triggered by a simple clerical error called a broken "Mortgagee Clause." Whenever your mortgage servicer sells or transfers the servicing rights of your loan to a new company (or when you switch insurance carriers), if the "Mortgagee / Loss Payee Clause" on your insurance policy still lists your old mortgage servicer's name and PO Box instead of the new servicer's exact tracking address, the new servicer's computer thinks you are uninsured. Call your insurance agent today, update the Mortgagee Clause to the exact text and Loan Number printed on your Force-Placed Notice, and upload the updated Declarations Page to the servicer's verification portal (such as `mycoverageinfo.com`) for an automatic 15-day refund.

If I am forced onto my state's FAIR Plan (insurer of last resort), what happens to my liability and water-damage coverage?

Most State FAIR Plans (such as the California FAIR Plan) are "named-peril" policies that only cover fire, smoke, lightning, and internal explosion, leaving you with zero coverage for burst water pipes, theft, falling trees, or personal liability if someone slips on your steps. Whenever you buy a State FAIR Plan policy to satisfy your mortgage lender and avoid force-placed insurance, always ask your broker to pair it with a "Difference in Conditions (DIC) Wrap-Around Policy" from a private carrier, which fills in the missing water damage, theft, and liability coverage while keeping your total premium far below lender force-placed rates.

Проверени източници¶

Бюро за финансова защита на потребителите (CFPB, Съединени щати): Закон за процедурите за уреждане на недвижими имоти (RESPA, 12 U.S.C. §§ 2605, 2609), Регламент X Правила за ескроу сметки (12 C.F.R. § 1024.17, включително ⅙-та капачка за възглавница и § 1024.17(k)(5) Мандат за навременно изплащане), Процедури за разрешаване на грешки по Регламент X (12 C.F.R. § 1024.35) и Правила за принудително наложена застраховка по Регламент X (12 C.F.R. § 1024.37, включително правилото за 45-дневно предизвестие и 15-дневен срок Мандат за възстановяване).
Ръководства за еднофамилно обслужване на Fannie Mae и Freddie Mac (Съединени щати): Ръководство за обслужване B-1-01 (Администриране на ескроу сметка и плащане на разходи, разширено ескроу изплащане на недостиг до 60 месеца) и B-2-01 (Изисквания за застраховка на имущество).
Държавни застрахователни отдели и Закони за задължителен мораториум (Съединени щати): Калифорнийски застрахователен кодекс §§ 675.1(b) (Задължителен 1-годишен мораториум за неподновяване при горски пожар) и 678 (75-дневно известие за неподновяване), 10 CCR § 2644.9 („По-безопасно от горски пожари“ задължително Отстъпки за смекчаване) и Устав на Флорида § 627.4133 (120-дневно известие за неподновяване).
Застрахователно бюро на Канада (IBC) и провинция Британска Колумбия: Насоки за потребителите без подновяване на жилищни застраховки и Закон за отлагане на данъка върху собствеността.
Орган за финансово поведение (FCA) и Flood Re (Обединеното кралство): MCOB 4 и 13 Правила за застраховане на сгради и Закон за водите 2014 Flood Re Законова схема.
Australian Reinsurance Pool Corporation (ARPC) и Australian Financial Complaints Authority (AFCA): Закон за застраховане срещу тероризъм и циклони от 2003 г. (Cyclone Preinsurance Pool) и Закон за застрахователните договори от 1984 г., раздел 58 (Изисквания за известие за неподновяване).