სახლის მესაკუთრეთა დაზღვევის გაუქმება, იძულებითი დაფარვა და ესქრო შოკი¶

გახსენით თქვენი ფოსტა, რათა იპოვოთ შეტყობინება არ განახლების შესახებ თქვენი სახლის მესაკუთრეთა სადაზღვევო კომპანიისგან, შეტყობინება თქვენი იპოთეკის სერვისის მხრიდან, რომელიც აწესებს კრედიტის იძულებით დადებულ დაზღვევას (საფრთხის დაზღვევა) 3-დან 5-ჯერ ნორმალურ საბაზრო განაკვეთზე, ან წლიური ესკრუ ანგარიშის გამჟღავნების განცხადება ყოველთვიურად არის გაცხადებული 400-დან 1200 დოლარამდე თვეში მომდევნო თვეში ("ესკრუ შოკი") არის მძიმე საბინაო გადაუდებელი მდგომარეობა. მილიონობით სახლის მესაკუთრე ფიქსირებული იპოთეკური სესხით კარგავს სახლებს არა იმიტომ, რომ სესხის საპროცენტო განაკვეთი შეიცვალა, არამედ იმის გამო, რომ უძრავი ქონების გადასახადები, ქარის/ტყის ხანძრის დაზღვევის არგანახლება და იძულებითი დაზღვევის გადასახადი გამოიწვია მათი ყოველთვიური ესკრული გადასახადის გაორმაგება ღამით.

შეერთებული შტატების ფედერალური კანონი, განსაკუთრებით ** უძრავი ქონების ანგარიშსწორების პროცედურების აქტი (RESPA) და CFPB რეგულაცია X (12 C.F.R. § 1024.17 და § 1024.37)**, გაძლევთ მკაცრ ნორმატიულ იარაღს ამ გადასახადების გასაუქმებლად. X რეგულაციის მიხედვით, თქვენი იპოთეკური სერვისის სერვისი ** ლეგალურად მოეთხოვება თანხების ანაზღაურებას თქვენი არსებული სახლის მესაკუთრეთა სადაზღვევო პოლისის დროულად გადასახდელად, მაშინაც კი, თუ თქვენი ესქროული ანგარიში მთლიანად ცარიელია , უნდა გამოგიგზავნოთ ორი წერილობითი გაფრთხილება 45 კალენდარული დღის განმავლობაში, სანამ ერთი პენი ჩამოგეჭრებათ Force-Placed Insurance-ზე და უნდა ** დაგიბრუნოთ 100 პროცენტზე მეტი გადასახადი. კალენდარული დღეები მიღების მტკიცებულება იმისა, რომ იყიდეთ თქვენი საკუთარი ჩანაცვლების პოლიტიკა ან სახელმწიფო FAIR გეგმის დაფარვა.

გააკეთე ეს ახლა¶

1. ** დაუყონებლივ აუდიტირდით გაუქმების ან არ განახლების შესახებ შეტყობინებას განკურნებადი ფიზიკური დეფექტისთვის (დრონის სახურავის/ეზოს შემოწმება):** სადაზღვევო მატარებლები სულ უფრო ხშირად იყენებენ სატელიტური და აეროფოტო გადაღებას სახურავიდან 3 მეტრში (10 ფუტი) ხის ტოტებზე გადაკიდების მიზნით. წაიკითხეთ თქვენს შეტყობინებაში დაბეჭდილი ზუსტი კანონიერი მიზეზი: თუ იმყოფებით 30-დან 60-დღიან წინასწარ შეტყობინების ფანჯარაში, სანამ არ განახლდება ძალაში, წერილობით სთხოვეთ თქვენს აგენტს, გაგზავნით თუ არა ** დათარიღებული კონტრაქტორის სარემონტო ქვითრები და მაღალი გარჩევადობის ფოტოები** საშიშროების სამკურნალოდ (როგორიცაა ხის კიდურების მოჭრა 3 მეტრით ადრე) გამოიწვევს ავტომატურ არგანახლების გაუქმებას.
2. არასდროს დაუშვათ დაფარვის ხარვეზი, შეაერთეთ ჩანაცვლების პოლიტიკა ან სახელმწიფო სამართლიანი გეგმის პოლიტიკა თქვენი ამჟამინდელი პოლისის ვადის ამოწურვამდე: როგორც კი თქვენი სახლის მესაკუთრეთა პოლისი 24 საათითაც კი ამოიწურება, ძირითადი სადაზღვევო ოპერატორები მიუთითებენ თქვენს მისამართს CLUE მონაცემთა ბაზაში, როგორც „დაფარვის ვადა“, რაც დისკვალიფიცირებს სტანდარტული სასურველი პოლისებისგან. თუ კერძო მზღვეველებმა ამოიღეს თქვენი ტყის ხანძრის, ქარიშხლის ან სეტყვის საფოსტო კოდი, მიმართეთ ნებისმიერი ლიცენზირებული ქონების დაზღვევის ბროკერს თქვენს ვადის გასვლის თარიღამდე ** 15 დღით ადრე ** თქვენი შტატის კანონიერი უკანასკნელი მზღვეველისთვის (State FAIR Plan, **Citizens Property Insurance Citzens Property Insurance *** Citizen Property InsuranceTexas, Florida, LA ლუიზიანა), დაწყვილებული "პირობებში განსხვავება (DIC)" შეფუთვის პოლიტიკასთან.
3. ** გაუგზავნეთ თქვენი ახალი „დაზღვევის დეკლარაციების გვერდი“ თქვენს იპოთეკის სერვისს, რათა მოხდეს იძულებითი დაზღვევის სავალდებულო 15-დღიანი ანაზღაურება (12 C.F.R. § 1024.37(g)):** კრედიტორის იძულებითი დაზღვევის ხარჯები , ტანსაცმლის 300%-დან 500%-მდე დაფარვის ხარჯები , 300%-დან 500%-მდე პერსონალურ დაცვაზე. ნივთები, ან პირადი პასუხისმგებლობა. ** 12 C.F.R. § 1024.37(g), თქვენი შემცვლელი სადაზღვევო დეკლარაციების გვერდის მიღებიდან 15 კალენდარული დღის განმავლობაში, თქვენმა იპოთეკის სერვისმა უნდა გააუქმოს იძულებით დადებული პოლისი და **დააბრუნოს ყველა იძულებით დადებული პრემიისა და მოსაკრებლის 100 პროცენტი, რომელიც დარიცხულია დაფარვის დღეების გადაფარვისთვის.
4. ** აღასრულეთ წესი "გადახდა ვერ ხერხდება" (12 C.F.R. § 1024.17(k)(5)), თუ თქვენმა სერვისმა ნება დართო, რომ გააუქმოს თქვენი ესკრუირებული პოლისი:** თუ თქვენ გაქვთ იპოთეკაზე Escrow Account, თქვენი იპოთეკის მომსახურე აკრძალულია თქვენი სახლის დაზღვევის შესახებ ფედერალური კანონით. გადაუხდელობა (მაშინაც კი, თუ თქვენს ესქროულ ანგარიშს აქვს უარყოფითი ბალანსი და ჩამორჩებით იპოთეკას), გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც მზღვეველმა გააუქმა პოლისი ანდერრაიტინგის გამო, გარდა გადაუხდელობისა. თუ თქვენმა სერვისმა დაავიწყდა თქვენი სადაზღვევო ანგარიშის გადახდა და შემდეგ დაარტყა Force-Placed Insurance თქვენს სესხზე, მიაწოდეთ ფორმალური RESPA შეცდომის შეტყობინება (12 C.F.R. § 1024.35), რომელიც აიძულებს სერვისს, აღადგინოს თქვენი პოლისი ან გადაიხადოს ფასის სხვაობა საკუთარი სერვისიდან.
5. ** მოითხოვეთ "24 თვიდან 60 თვემდე ესქროს დეფიციტის გავრცელება" 12 თვიანი შოკის ნაცვლად:** როდესაც თქვენი ესქრო გადახდის მწვერვალზე იზრდება, ის რეალურად მოგიტანთ ორმაგი ვამ: (1) უმაღლესი საბაზისო გადასახადი/დაზღვევის ღირებულება შემდეგ თვეში) გადაიხადეთ 2-თვიანი გადასახადი 1 აშშ-ში (PLUS). ** გასული ესქროს დეფიციტი** * გასულ* წელს. მიუხედავად იმისა, რომ X რეგულაცია მოითხოვს, რომ მომსახურეები გაავრცელონ ესქროს დეფიციტი მინიმუმ 12 თვეზე, Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA და ძირითადი პორტფელის სერვისები საშუალებას გაძლევთ დარეკოთ Escrow დეპარტამენტში და მოითხოვოთ **განახლებული ესქროს დეფიციტი 24, 36, 48 ან 60 თვეზე გადახდის დაუყოვნებლივ შემცირებაზე.
6. ** დაიცავით თქვენი სახლი დახურვისა და გადაუდებელი საფრთხისგან:** თუ ესქროულმა შოკმა უკვე გადააჭარბა თქვენს ყოველთვიურ გადახდას, რაც შეგიძლიათ, მიმართეთ ** ზარალის შერბილების სრულ პაკეტს** (იხილეთ ჩვენი საკუთრებაში არსებული დაცვისა და ზარალის შერბილების სახელმძღვანელო) სანამ ჩამორჩებით 120 დღით. თუ ქარიშხალი, ხანძარი ან ჩამოგდებული ელექტროგადამცემი ხაზი ქმნის თქვენს ქონებას სიცოცხლის უსაფრთხოებას, დარჩით მინიმუმ 10 მეტრით (33 ფუტი) დაშორებით ჩამოგდებული სადენებისგან და დარეკეთ ადგილობრივ სასწრაფო დახმარების ნომერზე (911 აშშ-ში და კანადაში, 112 ევროკავშირში, 999 დიდ ბრიტანეთში) ან შეამოწმეთ ჩვენი გადაუდებელი ნომრები დირექტორია.

გადაწყვეტილების ხე: განუახლებლობის შეჩერება, იძულებით დაყენებული პოლიტიკის და ესქროს მწვერვალების შეჩერება¶

მიჰყევით ამ ტრიაჟის სამუშაო პროცესს იმ დღეს, როდესაც მიიღებთ დაზღვევის გაუქმების შეტყობინებას, იძულებით მოთავსებულ გაფრთხილებას ან ესქროს დეფიციტის განცხადებას.

flowchart TD
    A["მიიღეთ დაზღვევის განუახლებლობა, იძულებით მოთავსებული გაფრთხილება ან ესქროს დეფიციტი"] --> B{"რომელი გადაუდებელი სიტუაციის წინაშე დგახართ?"}
    B -->|"1. მზღვეველმა გაგზავნა შეტყობინება გაუქმების ან არ განახლების შესახებ"| C{"რატომ გტოვებს მზღვეველი?"}
    C -->|"ქონების მდგომარეობა (სახურავის ასაკი, ხის კიდურები 3 მ / 10 ფუტის ფარგლებში, ნამსხვრევები)"| D["დაუყონებლივ განკურნეთ ხარვეზი + გაგზავნეთ ფოტოები / ქვითრები Underwriting ან გასაჩივრება სახელმწიფო მორატორიუმის ქვეშ"]
    C -->|"რეგიონალური გადამზიდავის გაყვანა (ტყის ხანძარი / ქარიშხალი / სეტყვის ზონა)"| E["შეიძინეთ დამოუკიდებელი ჭარბი ბროკერი + შეასრულეთ სახელმწიფო სამართლიანი გეგმა / მოქალაქეების პოლიტიკა ვადის გასვლამდე"]
    B -->|"2. იპოთეკის სერვისის დაწესებული (ან ემუქრება) იძულებითი დაზღვევა"| F{"გქონდათ ესქროს ანგარიში?"}
    F -->|"დიახ და სერვისის სერვისმა ვერ გადაიხადა თქვენი არსებული მზღვეველი დროულად"| G["12 C.F.R-ის დარღვევა. 1024.17(k)(5): მიიტანეთ RESPA შეცდომის შესახებ შეტყობინების იძულებით სერვისის გადახდის სხვაობა"]
    F -->|"პოლიტიკა ძალადაკარგულია არ განახლებისთვის"| H["შეიძინეთ ჩანაცვლების/სამართლიანი გეგმის პოლიტიკა + დეკლარაციების ატვირთვის გვერდი სავალდებულო 15-დღიანი ანაზღაურებისთვის (12 C.F.R. 1024.37(g))"]
    B -->|"3. წლიური ესქროული განცხადება გვიჩვენებს მასიური ყოველთვიური გადახდის მწვერვალს"| I["აუდიტი ორმაგი ბილინგისთვის, საოჯახო მეურნეობის გამოტოვების გამოტოვებისთვის და ჭარბი ბალიში (>1/6 ლიმიტი)"]
    I --> J["მოთხოვნა 24-დან 60 თვემდე ესქრო დეფიციტის გავრცელება + ხელახალი ანალიზი გადასახადის/დაზღვევის გადასახადის შემცირების შემდეგ"]

დამარცხებული სახლის მესაკუთრეთა დაზღვევის გაუქმება და არ-განახლება¶

პირველ რიგში, გაიგეთ იურიდიული განსხვავება საშუალო ვადით გაუქმებას და არგანახლებას ვადის გასვლისას შორის:

• შუავადიანი გაუქმება (მკაცრი კანონიერი დაცვა): მას შემდეგ რაც სახლის მესაკუთრეთა ახალი პოლიტიკა 60 დღეზე მეტია **** (კანონმდებლობით „თავისუფალი გარეგნობის“ პერიოდი უმეტეს შტატებში), სახელმწიფო დაზღვევის კოდები ** კრძალავს მზღვეველს გააუქმოს თქვენი პოლისი წლის შუა რიცხვებში გარდა ვიწრო (2 მატერიალური) კანონით. თაღლითობა ან არასწორი წარმოდგენა თქვენს განაცხადზე, ან (3) დაზღვეული ფიზიკური საფრთხის მნიშვნელოვანი, გაუთვალისწინებელი ზრდა.
• ** განახლების არარსებობა თქვენი 12-თვიანი ვადის ბოლოს:** მზღვეველებს აქვთ ბევრად უფრო ფართო უფლება, უარი თქვან თქვენი პოლისის განახლებაზე, როდესაც თქვენი პოლისის 12-თვიანი ვადა ამოიწურება, იმ პირობით, რომ ისინი გამოგიგზავნით წერილობით განახლების შესახებ კონკრეტული ანდერრაიტინგის მიზეზით მინიმუმ ** 30-დან 120 დღემდე, ნიუ-იორკში, მაგალითად, 45 დღის განმავლობაში (ნიუ-იორკში) 75 დღე კალიფორნიაში სადაზღვევო კოდექსის § 678, და 120 დღე ფლორიდაში, § 627.4133).

ოთხი გზა გააუქმოს ან დაბლოკოს არ განახლების შეტყობინება¶

1. შეამოწმეთ კატასტროფის შემდგომი სახელმწიფო სავალდებულო მორატორიუმი, რომელიც არ განახლდება: თუ თქვენ ცხოვრობთ საფოსტო ინდში ან მის მიმდებარედ, სადაც გუბერნატორმა ან სახელმწიფო დაზღვევის კომისარმა გამოაცხადა ცეცხლის, ქარიშხლის, წყალდიდობის ან ძლიერი ქარიშხლის საგანგებო მდგომარეობა, შტატის კანონები (როგორიცაა California Code1,). სავალდებულო 1-წლიანი არაგანახლების მორატორიუმი ყველა საცხოვრებლისთვის ტყის ხანძრის კატასტროფის პერიმეტრში ან მის მიმდებარედ, ასევე გადაუდებელი შეკვეთები ფლორიდაში, ლუიზიანაში, ტეხასში, კოლორადოსა და ჰავაიში) ლეგალურად აკრძალავს მზღვეველებს თქვენი პოლისის არგანახლებისთვის. დაუყონებლივ დაურეკეთ თქვენს სახელმწიფო სადაზღვევო დეპარტამენტს, თუ თქვენმა მზღვეველმა დაარღვია კატასტროფის აქტიური მორატორიუმი.
2. გამოწვევა ყალბი საჰაერო/დრონის სახურავის ინსპექტირების პრეტენზიები: მზღვეველები სულ უფრო ხშირად იყენებენ მესამე მხარის ავტომატიზირებულ აერო გამოსახულებებს (როგორიცაა Cape Analytics, Nearmap ან EagleView), რომლებიც ცდებიან ხეების უვნებელ ჩრდილებს, მზის პანელის ფრჩხილებს ან დილის ნამს "სახურავის გრანულების ძლიერ დაკარგვას ან ხავსს". სახელმწიფო დაზღვევის გამჟღავნების შესახებ კანონების თანახმად, თქვენ გაქვთ უფლება მოითხოვოთ ზუსტი აეროფოტოსურათების და ინსპექტირების ქულების ასლები, რომლებიც გამოიყენება თქვენს გასაახლებლად, დაიქირავოთ ლიცენზირებული გადახურვის კონტრაქტორი ფიზიკური შემოწმების შესასრულებლად სახურავზე, რომელიც ადასტურებს, რომ სახურავს აქვს დარჩენილი სასარგებლო ვადა 5+ წელი და წარადგინოთ ეს სერტიფიკატი ხელახლა გასათვალისწინებლად.
3. ** ფიზიკური საფრთხეების განკურნება შეტყობინებების ფანჯარაში ("შეკეთება და აღდგენა"):** თუ შეტყობინებაში მოხსენიებულია ხის კიდურების გადახურვა სახურავიდან 3 მეტრის (10 ფუტის) მანძილზე, გაიხეხეთ ტყის ხანძრისგან დამცავი სივრცის პერიმეტრზე 30 მეტრის (100 ფუტის) ფარგლებში, შეუღობო ცურვა, დროში გაცურვა, დროულად გაცურვა. ფოტოები ოთხივე კუთხიდან და წარადგინეთ საფრთხის გამოსწორების ვერიფიკაცია თქვენი აგენტის მეშვეობით.
4. გამოიყენეთ შტატის შერბილების და სახურავის გამაგრების მანდატები: ისეთ შტატებში, როგორიცაა კალიფორნია ("უფრო უსაფრთხო ტყის ხანძრისგან" რეგულაცია, 10 CCR § 2644.9), ალაბამა (** გააძლიერეთ ალაბამას სახლები / IBHS FORTIFIED Roof**), ფლორიდა (Wind My Safeitm Inspection ფლორიდაში). OIR-B1-1802), და ლუიზიანაში, მზღვეველებს კანონიერად მოეთხოვებათ აღიარონ სერტიფიცირებული ტყის ხანძრის ან ქარის შერბილების გადაკეთება სავალდებულო განაკვეთის ფასდაკლებითა და კრედიტებით.

გამსესხებლის იძულებით განთავსებული დაზღვევა RESPA X რეგულაციის მიხედვით (12 C.F.R. § 1024.37)¶

როდესაც თქვენი იპოთეკის სერვისი აცხადებს, რომ მას არ აქვს ჩანაწერი თქვენს სახლში საფრთხის აქტიური დაზღვევის შესახებ, ის ყიდულობს Force-Placed Insurance (ასევე მოუწოდა Lender-Placed Insurance) და გადარიცხავს კანონპროექტს, ხშირად $4,000-დან $12,000-მდე წელიწადში, პირდაპირ თქვენს იპოთეკის ესქროულ ანგარიშზე.

თქვენი 4 კანონიერი უფლება 12 C.F.R. § 1024.37 და § 1024.17(k)(5)¶

როგორ გავანაწილოთ და დავჭრათ "Escrow Shortage Shock" 4 ნაბიჯში¶

როდესაც თქვენი იპოთეკური სერვისის სერვისი აწარმოებს მის წლიური ესქროული ანგარიშის ანალიზს 12 C.F.R. § 1024.17, თქვენი იპოთეკის გადახდის 600$/თვეში მოულოდნელი ზრდა იშვიათად არის გამოწვეული მხოლოდ ერთი წლის გადასახადით ან სადაზღვევო გადასახადით. აქ არის დამალული მათემატიკა ** Escrow Shock**-ის მიღმა და როგორ შეცვალოს იგი:

ნაბიჯი 1: გაიგეთ "Double-Whammy" Escrow ფორმულა¶

დავუშვათ, რომ თქვენი სახლის მესაკუთრეთა წლიური დაზღვევა გაიზარდა **\(2,400/წელი** (\)200/თვეში) და თქვენი ქონების გადასახადი გაიზარდა **\(1,200/წელი** (\)100/თვეში), ერთობლივი წლიური ზრდისთვის \(3,600 (\)300/თვეში). რატომ გაიზარდა თქვენი ყოველთვიური იპოთეკის გადახდა **\(650/თვეში** 300\)/თვეში ნაცვლად?

1. ** ნაწილი 1, გასული წლის ესქროს დეფიციტი ($3,600 / 12 = + $300/თვეში):** იმის გამო, რომ თქვენმა სერვისმა გადაიხადა \(3,600 უფრო მაღალი გადასახადები და სადაზღვევო გადასახადები *გასულ* წელს, როდესაც მან შეაგროვა თქვენგან საკმარისი საკმარისი ძველი, დაბალი გადასახადებისთვის, თქვენი ესქრო ანგარიში დაასრულა წელიწადის წითლად 60 "0\)3,\(c დეფიციტი“)**. სერვისი დაამატებს **+\)300/თვეში** თქვენს გადახდას მომდევნო 12 თვის განმავლობაში, რათა დაფაროს გასული წლის $3,600 დეფიციტი.
2. ნაწილი 2, შემდეგი წლის საბაზისო ესქროს ზრდა (+300\(/თვეში):** ზუსტად ამავე დროს, სერვისი გაზრდის თქვენს *მიმდინარე* საბაზისო ყოველთვიურ ესქროულ კოლექციას **+\)300/თვეში, ასე რომ მას ექნება საკმარისი თანხა შემდეგი წლის უფრო მაღალი გადასახადების გადასახდელად.
3. ნაწილი 3, ბალიშის 2-თვიანი რეგულირება (+50$/თვეში): 12 C.F.R. § 1024.17©(1), სერვისს უფლება აქვს შეინახოს სარეზერვო Escrow Cushion თქვენი მთლიანი ყოველწლიური ესქრო გაცემის მეექვსედი (⅙ ან 2 თვე). როდესაც თქვენი წლიური გადასახადები იზრდება $3,600-ით, თქვენი 2-თვიანი ბალიში იზრდება კიდევ \(600-ით (+50\)/თვეში).
4. ** სულ თვიური მწვერვალი:** $300 (წარსული დეფიციტი) + $300 (მომავლის ბაზა) + $50 (Cushion) = + $650/თვეში.

ნაბიჯი 2: შეამოწმეთ თქვენი Escrow Statement 3 ყველაზე გავრცელებული სერვისის შეცდომისთვის¶

ყურადღებით დააკვირდით Escrow ანგარიშის ისტორიას და პროგნოზებს თქვენს განცხადებას:

• ** შეცდომა 1: ორმაგი დათვლილი სადაზღვევო გადასახადები (გადახდილი ძველი პოლისი და თქვენი ახალი პოლისი, ან იძულებითი + ნებაყოფლობითი):** როცა სადაზღვევო კომპანიას ცვლით წლის შუა რიცხვებში, იპოთეკის სერვისები რეგულარულად უხდიან ორივე მზღვეველს თქვენი ესქროული ანგარიშიდან შეცდომით, რაც ქმნის ფანტომურ 6000$-დან $6000-მდე. მოითხოვეთ, რომ ძველ მზღვეველს გამოგიგზავნოთ გამოუმუშავებელი პრემიის დაბრუნების ჩეკი პირდაპირ თქვენთან (და შეიტანოთ იგი თქვენს ესქროულ ანგარიშზე) ან აიძულოთ სერვისი, გააუქმოს დუბლიკატი გაცემა.
• ** შეცდომა 2: გამოტოვებულია საოჯახო მეურნეობის გათავისუფლება ან უფროსი/ვეტერანის გადასახადის გაყინვა ქონების გადასახადებზე:** თქვენი ქვეყნის საგადასახადო შემფასებელმა შემთხვევით ჩამოაგდო თქვენი ** პირველადი საცხოვრებელი სახლის განთავისუფლება ** (რეფინანსირების, აქტის შეცვლის ან ქორწინების შემდეგ) ან წაშალა **Save Our Homes / წინადადება 10% 3? დაუყონებლივ დაურეკეთ თქვენს საგადასახადო შემფასებელს; Homestead-ის გათავისუფლების გვიან განაცხადის შეტანას შეუძლია თქვენი ქონების გადასახადის გადასახადის რეტროაქტიულად შემცირება და თქვენი ესქროს დეფიციტის ნახევარი.
• შეცდომა 3: არალეგალური ბალიში, რომელიც აჭარბებს ⅙-ე ფედერალურ ქუდი (12 C.F.R. § 1024.17©(1)): აიღეთ მთლიანი პროგნოზირებული წლიური ესქრო გადახდები (PMI-ის გამოკლებით) და გაყავით 6-ზე. ეს რიცხვი არის აბსოლუტური მაქსიმალური დაბალი ბალანსის ბალანსი ("Cushion"), რომელიც სერვისს ფედერალური კანონით უფლება აქვს, მოითხოვოს თქვენს ანგარიშზე წლის ყველაზე დაბალ მომენტში (და შტატის კანონმდებლობა ან თქვენი იპოთეკური ხელშეკრულება შეიძლება შეზღუდოს ბალიში კიდევ უფრო დაბალი, 1/12 ან $0).

ნაბიჯი 3: მოითხოვეთ დაუყონებლივ „ესკროუ ხელახალი ანალიზი“ და „24-დან 60 თვემდე დეფიციტის გავრცელება“¶

1. ** შეიძინეთ და შეცვალეთ თქვენი ძვირადღირებული სადაზღვევო პოლისი (ან გაზარდეთ თქვენი გამოქვითვა $1,000-დან \(2,500/\)5,000):** თქვენი ქარის/სეტყვის და ყველა საფრთხის გამოქვითვა $1,000-დან $2,500-მდე ან \(5,000-მდე (ხოლო ხშირად ამცირებთ ზედმეტ ფასს” ან წლიურ მომსახურებას სახლის მესაკუთრეთა სადაზღვევო პრემია **20%-დან 35%-მდე (\)800-დან $2000-მდე წელიწადში)** ღამით.
2. ** გაუგზავნეთ ახალი ქვედა დეკლარაციების გვერდი სერვისს და მოითხოვეთ "Off-Cycle Escrow Re-Analysis":** როგორც კი თქვენი ახალი, იაფი პოლისი შეკრული იქნება (და თქვენი ძველი მზღვეველი დაუბრუნებს გამოუყენებელ პრემიას თქვენს ესქროუ ანგარიშზე), დაურეკეთ თქვენი სერვისის ესქროუს დეპარტამენტს და მოითხოვეთ სასწრაფოდ **cOff-A-ზე დაფუძნებული Escrow-A. პრემია.
3. ** მოითხოვეთ 24-, 36-, 48- ან 60-თვიანი ესქროს დეფიციტის გავრცელება:** თუ ესქროს დეფიციტი კვლავ რჩება, სთხოვეთ სერვისის ესქროს ან ზარალის შერბილების ზედამხედველს გაანაწილოს ესქროს დეფიციტის დაფარვა 24-დან 24 თვემდე 60 თვეზე. $3,600 დეფიციტის გავრცელება 48 თვეზე ამცირებს თქვენი გადასახადის დეფიციტის ნაწილს \(300/თვეში **\)75/თვეში**, რაც დაზოგავს თქვენ $225 ყოველ თვეში.

დააკოპირეთ და ჩასვით შაბლონი: RESPA შეცდომის შეტყობინება (იძულებითი ანაზღაურება და ესქრო აუდიტი)¶

** 12 C.F.R. § 1024.35**, თქვენ უნდა გამოაგზავნოთ ეს წერილი სერთიფიცირებული ფოსტით, მოთხოვნილი დაბრუნების ქვითარი თქვენი იპოთეკის სერვისის მითითებულ შეცდომის შესახებ შეტყობინება/კვალიფიცირებული წერილობითი მოთხოვნა (QWR) ექსკლუზიური მისამართი (დაბეჭდილი თქვენი ყოველთვიური იპოთეკის სერვისის დაბლოკვაზე, OTr's გადახდის ანგარიშზე ან იპოთეკის ყუთში). სერვისის სერვისმა უნდა დაადასტუროს მიღება 5 სამუშაო დღის განმავლობაში და მოაგვაროს შეცდომა 30 სამუშაო დღის განმავლობაში.

FORMAL RESPA NOTICE OF ERROR AND QUALIFIED WRITTEN REQUEST
(PURSUANT TO 12 U.S.C. § 2605(e)/(k) AND 12 C.F.R. §§ 1024.17, 1024.35, AND 1024.37)

Date: [Insert Date]

TO: [Name of Mortgage Servicer, Attn: Notice of Error / QWR Compliance Department]
    [Servicer's Designated Notice of Error Mailing Address from Statement]

RE: Formal Notice of Servicing Error, Loan Number: [Insert Loan Number]
    Borrower(s): [Your Full Name(s)]
    Property Address: [Your Full Street Address]

Dear RESPA Compliance Officer:

PLEASE TAKE FORMAL NOTICE pursuant to 12 C.F.R. § 1024.35(b) that I am disputing serious servicing errors regarding the hazard insurance and/or escrow account administration on the above-referenced mortgage loan. I demand that you investigate and correct the following errors within thirty (30) business days:

[ ] 1. DEMAND FOR MANDATORY 15-DAY CANCELLATION & REFUND OF FORCE-PLACED INSURANCE (12 C.F.R. § 1024.37(g)):
    Enclosed is my Hazard Insurance Declarations Page from [Insurance Carrier Name], Policy No. [Policy Number], showing active coverage for the subject property from [Effective Date] to [Expiration Date]. Pursuant to 12 C.F.R. § 1024.37(g), you are legally required within fifteen (15) calendar days of receiving this proof to cancel all lender force-placed insurance and refund/credit 100% of all force-placed insurance premiums, interest, and fees assessed for all overlapping periods of coverage.

[ ] 2. VIOLATION OF ESCROW TIMELY DISBURSEMENT RULE (12 C.F.R. § 1024.17(k)(5)):
    My loan is an escrowed mortgage loan. Pursuant to 12 C.F.R. § 1024.17(k)(5), you were required to advance funds and timely disburse hazard insurance premiums to maintain my existing policy in force rather than allowing the policy to lapse for non-payment and purchasing overpriced force-placed insurance. Demand is made that you credit my escrow account for the full cost differential between my prior policy premium ($[Old Amount]) and the force-placed/replacement charges.

[ ] 3. ESCROW ACCOUNT CALCULATION ERROR & DEMAND FOR RE-ANALYSIS / SHORTAGE SPREAD (12 C.F.R. § 1024.17):
    Your recent Annual Escrow Account Disclosure Statement dated [Date] contains a calculation error: [describe error: e.g., double-counted insurance disbursements / failure to credit unearned premium refund of $[Amount] / escrow cushion exceeding the statutory 1/6th maximum under 12 C.F.R. § 1024.17(c)(1) / failure to use my updated lower insurance policy Declarations Page attached hereto].
    I demand that you (a) perform an immediate corrected Off-Cycle Escrow Re-Analysis using the attached policy rate, and (b) spread any remaining legitimate escrow shortage over [36 / 48 / 60] months to prevent unaffordable payment shock.

Please provide your written response, corrected escrow ledger, and confirmation of all fee/premium credits within the statutory timeframe.

Sincerely,

____________________________________
[Your Signature]
[Your Printed Name, Property Address, Phone Number, and Email]

Enclosures: Copy of Hazard Insurance Declarations Page / Escrow Statement

სახლის დაზღვევის საერთაშორისო გაუქმება და მაღალი რისკის აუზის დაცვა¶

თუ თქვენ შეხვდებით სახლების შენობების დაზღვევის არგანახლებას (განსაკუთრებით წყალდიდობის, ჩაძირვის ან ბუჩქოვანი ხანძრის ზონებში) ან იპოთეკური გადასახადის/დაზღვევის ესქროს მწვერვალებს შეერთებული შტატების ფარგლებს გარეთ, გამოიყენეთ ეს ეროვნული სქემები:

• ** კანადა (კანადის დახმარების სადაზღვევო ბიურო, მიწისქვეშა წყალდიდობის/ტყის ხანძრის ანდერრაითინგი და მუნიციპალური ქონების გადასახადის გადადება):**
• მაღალი რისკის ქონების დაზღვევის ხელმისაწვდომობა: თუ თქვენი სახლის მზღვეველი გამოგიგზავნით განცხადებას არ განახლების შესახებ ტყის ხანძრის სიახლოვის, თიხის ნიადაგის მოძრაობის ან მოძველებული გაყვანილობის გამო (როგორიცაა ღილაკი და მილი ან 60 ამპერიანი სერვისი), დაუკავშირდით ** კანადის საინფორმაციო ცენტრის (IBC) მომხმარებელს.1-844-227-5422)** და იმუშავეთ დამოუკიდებელ ბროკერთან, რომელიც წვდება სპეციალობის MGA (მმართველი გენერალური აგენტი) ბაზარს, რათა არ დაარღვიოთ თქვენი იპოთეკური შეთანხმება და არ მოხვდეთ კრედიტორის მიერ განთავსებული დაფარვით.
• ** ქონების გადასახადის გადადების შეჩერება (პროვინციული ქონების გადასახადის გადავადების პროგრამები):** პროვინციებში, როგორიცაა ბრიტანეთის კოლუმბია (BC ქონების გადასახადის გადადების პროგრამა 55+ მოხუცებისთვის, გადარჩენილი მეუღლეებისთვის, შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირებისთვის ან 18 წლამდე ასაკის ბავშვების მქონე ოჯახებისთვის და ** 18 წლამდე ასაკის ბავშვების მქონე ოჯახები), ** ოლბერი ონტარიო (მუნიციპალური დაბალი შემოსავლის მქონე ხანდაზმულთა/ინვალიდობის გადასახადის გადავადების კანონქვემდებარე აქტები), უფლებამოსილ სახლის მფლობელებს შეუძლიათ კანონიერად ** გადაადონ თავიანთი წლიური მუნიციპალური ქონების გადასახადის 100% დაბალი მარტივი საპროცენტო განაკვეთით, სანამ სახლი გაიყიდება, რაც საშუალებას მოგცემთ დაავალოთ თქვენს იპოთეკურ ბანკს ** შეწყვიტოს ქონების გადასახადის ყოველთვიური გადასახადის დაფარვა**
• გაერთიანებული სამეფო ("Flood Re" ნორმატიული სქემა და FCA სამომხმარებლო მოვალეობა იძულებითი გადასახადების წინააღმდეგ):
• სავალდებულო ხელმისაწვდომობა წყალდიდობის დაზღვევაზე "Flood Re"-ის საშუალებით: თუ თქვენი სახლი აშენდა ბრიტანეთში 2009 წლის 1 იანვრამდე (და არის საბჭოს საგადასახადო ზოლში A-დან H) და მზღვეველები უარს ამბობენ თქვენი შენობების/შიგთავსის დაზღვევაზე განახლებაზე ან ასტრონომიული პრემიების შეთავაზებაზე, მიმართეთ ასტრონომიულ პრემიებს დიდი ბრიტანეთის წყალდიდობის რისკების გამოყენებით. მთავრობის მიერ მხარდაჭერილი ** Flood Re Scheme (floodre.co.uk)**. Flood Re ზღუდავს თქვენი პოლიტიკის წყალდიდობის რისკის ნაწილს და აფიქსირებს წყალდიდობის ჭარბი (გამოქვითვა) მაქსიმუმ £250, მაშინაც კი, თუ თქვენი სახლი წარსულში არაერთხელ დაიტბორა.
• FCA წესები იპოთეკური სესხის დაზღვევის შესახებ: Financial Conduct Authority (FCA) MCOB (იპოთეკური და სახლის ფინანსები: ბიზნესის წარმართვა) წესების და FCA Consumer Duty, გაერთიანებული სამეფოს იპოთეკური კრედიტორი ვერ გაიძულებს, იყიდოთ საკუთარი შენობების დაზღვევის პოლისი და უნდა დაფაროთ ის ნებისმიერი ალტერნატიული პოლისი. უზრუნველყოს შენობების აქტიური საფარის დამადასტურებელი საბუთი.
• ** ავსტრალია (ციკლონის გადაზღვევის აუზი, ბუშის ხანძრის ემბარგოს ნავიგაცია და საბჭოს განაკვეთის სირთულე):**
• ARPC Cyclone Reinsurance Pool: სახლის მფლობელებისთვის ჩრდილოეთ ავსტრალიაში და სანაპირო ციკლონის ზონებში, რომლებსაც ემუქრებათ პრემიის მასიური მწვერვალები ან არ განახლებები, ყველა მზღვეველს, რომელიც წერს სახლის პოლიტიკას, ახლა უფლება აქვს მონაწილეობა მიიღოს ფედერალურ klzzwxh:0091 პრემიები; ყოველთვის შეადარეშეთავაზებები მთავრობის მიერ მხარდაჭერილ North Queensland Home Insurance ვებსაიტზე** ალიცენზირებული NIBA (National Insurance Brokers Association) ბროკერის მეშვეობით.
• ** AFCA-ს მეშვეობით არაგანახლების გამოწვევა:** დაზღვევის კონტრაქტების აქტის 1984 (Cth) 58-ე მუხლის თანახმად, მზღვეველმა უნდა მოგაწოდოთ წერილობითი შეტყობინება თქვენი პოლისის ვადის ამოწურვამდე მინიმუმ 14 დღით, თუ იგი არ აპირებს განახლებას (და თუ ის ვერ აცნობებს შესაბამის პირობებს, პოლისი ავტომატურად განახლდება). თუ მზღვეველი უსამართლოდ არ განაახლებს თქვენ გადაუჭრელი პრეტენზიის შემდეგ ან დაგირიცხავთ გადაჭარბებულ ხარჯებს კრედიტორების მიერ, შეიტანეთ სასწრაფო დავა ავსტრალიის ფინანსური საჩივრების ორგანოსთან (AFCA) და მოითხოვეთ ადგილობრივი საბჭოს განაკვეთების გადადება თქვენი შტატის ადგილობრივი მმართველობის აქტის მიხედვით ქონების გადასახადის შეჩერების მიზნით.

ხშირად დასმული კითხვები¶

წყაროები შემოწმდა¶

• მომხმარებელთა ფინანსური დაცვის ბიურო (CFPB, შეერთებული შტატები): უძრავი ქონების ანგარიშსწორების პროცედურების აქტი (RESPA, 12 U.S.C. §§ 2605, 2609), რეგულაცია X Escrow ანგარიშის წესები (12 C.F.R. §7 და C1024-ის ჩათვლით. 1024.17(k)(5) დროული გადახდის მანდატი), რეგულაციის X შეცდომის გადაჭრის პროცედურები (12 C.F.R. § 1024.35) და რეგულაცია X ძალის დაზღვევის წესები (12 C.F.R. § 1024.4-Dle, Notay 1024.4-D, Notay 1024.3-D. თანხის დაბრუნების მანდატი).
• Fannie Mae-სა და Freddie Mac-ის ერთ-ერთი ოჯახის მომსახურე გიდები (შეერთებული შტატები): *მომსახურების სახელმძღვანელო B-1-01 (Escrow-ის ანგარიშის ადმინისტრირება და ხარჯების გადახდა, გახანგრძლივებული ესქრო დეფიციტის დაფარვის სპრედები 60 თვემდე)1 (პროპორციული) ანაზღაურება *2-ზე.
• სახელმწიფო დაზღვევის დეპარტამენტები და კანონიერი მორატორიუმის კანონები (შეერთებული შტატები): კალიფორნიის სადაზღვევო კოდი §§ 675.1(b) (სავალდებულო 1-წლიანი ხანძრის არაგანახლების მორატორიუმი) და 678 (75-დღიანი არაგანახლების შესახებ შეტყობინება), 4§9Safer, 4§2"1-დან Wildfires" სავალდებულო შემარბილებელი ფასდაკლებები)* და ფლორიდას დებულებები § 627.4133 (120-დღიანი არაგანახლების შეტყობინება).
• ** კანადის სადაზღვევო ბიურო (IBC) და ბრიტანეთის კოლუმბიის პროვინცია:** სახლის დაზღვევის არაგანახლების მომხმარებელთა ხელმძღვანელობა და BC ქონების გადასახადის გადადების აქტი.
• ფინანსური ქცევის ორგანო (FCA) და Flood Re (გაერთიანებული სამეფო): MCOB 4 & 13 წესები შენობების დაზღვევაზე და წყლის აქტი 2014 წ. Flood Re Statutory Scheme.
• Australian Reinsurance Pool Corporation (ARPC) და ავსტრალიის ფინანსური საჩივრების ორგანო (AFCA): *ტერორიზმისა და ციკლონის დაზღვევის აქტი 2003 წ.

დაკავშირებული გიდები¶

• ცნობა ჩამორთმევის შესახებ, იპოთეკის მოთმინება და ზარალის შერბილება
• ქონების გადასახადის გადარიცხვა, საგადასახადო გირავნობის გაყიდვა და საკარმიდამო ნაკვეთის გამოსყიდვა
• სახლის მესაკუთრეთა სადაზღვევო კატასტროფის შემთხვევაში აცხადებენ არასაკმარისი გადახდას, საჯარო მორგებასა და აპელაციას
• საპირისპირო იპოთეკის (HECM) ნაგულისხმევი, დაკავების აუდიტი და არასესხების მეუღლის უფლებები
• გადაუდებელი ბიუჯეტირება შემოსავლის დაკარგვის დროს
• საგანგებო ნომრები ქვეყნების მიხედვით