Abschnitt 8: Einsprüche gegen die Kündigung von Wohnraumgutscheinen und Verlängerung von Notfallgutscheinen¶

Der Erhalt einer Absichtserklärung zur Kündigung der Unterstützung für den Housing Choice Voucher (Abschnitt 8) der Public Housing Agency (PHA), die Beobachtung, wie Ihr 60- bis 120-tägiger Voucher-Suchzeitraum abläuft, bevor Sie einen Vermieter finden können, der ihn annimmt, oder eine Kürzung der Wohnbeihilfe, nachdem ein Vermieter eine Housing Quality Standards (HQS)/NSPIRE-Inspektion nicht bestanden hat, ist ein lebensverändernder Wohnungsnotfall. Wenn Sie einen Voucher gemäß Abschnitt 8 verlieren, entfällt für Ihren Haushalt der Bundesmietzuschuss, dessen Erhalt oft 3 bis 10 Jahre auf der Warteliste dauert, wodurch Ihre Familie der marktüblichen Zwangsräumung und Obdachlosigkeit ausgesetzt ist. Da es sich bei einem Voucher gemäß Abschnitt 8 um ein verfassungsrechtlich geschütztes Eigentumsrecht gemäß Goldberg v. Kelly (397 U.S. 254) und 24 CFR Abschnitt 982.555 handelt, kann eine öffentliche Wohnungsbaubehörde Ihre Wohnbeihilfezahlungen (HAP) nicht rechtlich kürzen, ohne Sie zuvor schriftlich zu benachrichtigen, die Akten einzusehen und eine formelle informelle Anhörung vor einem unparteiischen Beamten durchzuführen. Wenn Sie Ihren schriftlichen Antrag auf Anhörung vor Ablauf der Frist einreichen, muss Ihr Mietzuschuss ununterbrochen weiterbezahlt werden, bis der Anhörungsbeauftragte eine schriftliche Entscheidung erlässt.

Tun Sie dies jetzt¶

1. Schützen Sie Ihre persönliche Sicherheit, wenn ein Vermieter mit Aussperrung droht oder wenn häusliche Gewalt im Spiel ist. Ein Vermieter darf niemals Ihre Schlösser wechseln, Versorgungseinrichtungen abschalten oder Ihr Eigentum aufgrund eines Streits gemäß Abschnitt 8 oder einer gekürzten HAP-Zahlung entfernen (siehe Illegale Räumung und Aussperrung). Wenn ein Vermieter oder ein Haushaltsmitglied mit Körperverletzung droht, rufen Sie Ihren örtlichen Ansprechpartner an Notrufnummern (911 in den Vereinigten Staaten und Kanada, 112 in der gesamten Europäischen Union, 999 im Vereinigten Königreich, 000 in Australien) und einen Abstand von mindestens 2 Metern (6,5 Fuß) zu jeder Konfrontation einhalten. Wenn Ihre Gutscheinkrise durch einen gewalttätigen Partner, Stalker oder Täter ausgelöst wurde, berufen Sie sich sofort mit dem HUD-Formular 5382 auf den bundesstaatlichen Violence Against Women Act (VAWA, 34 U.S.C. Section 12491).
2. Reichen Sie einen schriftlichen Antrag auf eine informelle Anhörung VOR Ablauf der Frist in Ihrer Kündigungsmitteilung (in der Regel 10 bis 14 Werktage). Rufen Sie nicht einfach Ihren Sachbearbeiter gemäß Abschnitt 8 am Telefon an. Übergeben Sie es persönlich (mit einer mit Datum versehenen Empfangskopie) UND senden Sie per Einschreiben und E-Mail einen schriftlichen Antrag auf informelle Anhörung gemäß 24 CFR Abschnitt 982.555. Gemäß 24 CFR Abschnitt 982.555(a)(2) ist die PHA gesetzlich verpflichtet, bis zur endgültigen Anhörungsentscheidung weiterhin monatliche Wohnbeihilfezahlungen (HAP) an Ihren Vermieter zu leisten, wenn Sie Ihre Anhörung vor dem in der Mitteilung angegebenen Datum der wirksamen Kündigung beantragen.**
3. Machen Sie von Ihrem Bundesrecht Gebrauch, Ihre gesamte PHA-Mieterakte VOR der Anhörung einzusehen und zu kopieren (24 CFR Abschnitt 982.555(e)(2)). Fordern Sie in Ihrem Anhörungsantragsschreiben Kopien aller Dokumente, EIV-Berichte (Enterprise Income Verification), Polizeiberichte, Inspektionsprotokolle oder Ermittlervermerke in Ihrer PHA-Akte an. Gemäß 24 CFR Abschnitt 982.555(e)(2)(i): Wenn die PHA Ihnen auf Anfrage vor der Anhörung kein Dokument zur Prüfung zur Verfügung stellt, ist es der PHA strengstens untersagt, sich bei der Anhörung auf dieses Dokument zu berufen.
4. Wenn Ihr Voucher während der Wohnungssuche demnächst abläuft, reichen Sie VOR dem Ablaufdatum einen schriftlichen Antrag auf Verlängerung des Vouchers und „Maut/Aussetzung“ ein. Gemäß 24 CFR Abschnitt 982.303 müssen Sie vor Ablauf des Vouchers schriftlich eine Verlängerung der Voucher-Suchfrist beantragen. Wenn Sie oder ein Haushaltsmitglied eine körperliche oder geistige Behinderung haben, beantragen Sie eine Fair Housing Act Reasonable Accommodation Extension (und einen Exception Payment Standard bis zu 120 % der Fair Market Rent gemäß 24 CFR Section 982.503), die PHAs über die üblichen Verwaltungsgrenzen hinaus gewähren müssen.
5. Wenn Ihr Einkommen gesunken ist oder Sie Ihren Job verloren haben, reichen Sie noch heute schriftlich einen sofortigen Antrag auf vorläufige Rezertifizierung ein. Warten Sie niemals auf Ihre jährliche Rezertifizierung, wenn ein Lohnempfänger seinen Job verliert, seine Arbeitszeit gekürzt wird oder den Haushalt verlässt. Reichen Sie einen schriftlichen Antrag auf vorläufige Überprüfung des Einkommens (und ggf. eine eidesstattliche Erklärung ohne Einkommen) ein, damit die PHA Ihre Gesamtmieterzahlung (TTP) bis auf 30 Prozent Ihres tatsächlichen aktuellen angepassten Einkommens (oder die Mindestmiete von 25 bis 50 US-Dollar) neu berechnet, mit einer obligatorischen Mindestmiethärtebefreiung gemäß 24 CFR Abschnitt 5.630(b), wenn Sie sich den Mindestmietpreis nicht leisten können Miete).
6. Zahlen Sie einem Vermieter niemals „Nebenzahlungen“ (zusätzliche Miete unter der Tabelle über Ihrem von der PHA genehmigten Mieteranteil). Die Zahlung eines zusätzlichen Bargelds gemäß Abschnitt 8 an einen Vermieter über die im HAP-Vertrag genehmigte Vertragsmiete hinaus stellt einen Verstoß gegen 24 CFR Abschnitt 982.451 dar, der dazu führen kann, dass die PHA Ihren Gutschein kündigt. Wenn Ihr Vermieter Nebenzahlungen verlangt, melden Sie diese sofort, denn der Vermieter begeht Betrug im Bundesprogramm und muss Ihnen jeden illegalen Dollar zurückerstatten.

flowchart TD
    A["Abschnitt 8 / Housing Choice Voucher Notfall"] --> B{"Mit welcher Art von Gutscheinkrise sind Sie konfrontiert?"}
    B -->|"Mitteilung über die Absicht, den Gutschein zu kündigen (24 CFR 982.552 / 982.553)"| C["Reichen Sie einen schriftlichen Antrag auf informelle Anhörung ein, BEVOR Sie die Frist für die Festlegung der fortlaufenden HAP-Subvention (24 CFR 982.555) festlegen."]
    C --> D["Anforderungen zur Dateierkennung erfüllen (24 CFR 982.555(e)(2)); Jedes vom PHA zurückgehaltene Dokument ist bei der Anhörung ausgeschlossen"]
    D --> E["Geltendmachung mildernder Umstände (24 CFR 982.552(c)(2)), EIV-Überprüfungsfehler oder VAWA-Schutzmaßnahmen (HUD-Formular 5382)"]
    B -->|"Gutschein läuft während der Wohnungssuche ab (60-120 Tage)"| F["Schriftlichen Verlängerungsantrag VOR Ablaufdatum einreichen; Geltendmachung einer obligatorischen Aussetzung/Maut ab RTA-Einreichungsdatum (24 CFR 982.303(c))"]
    F --> G["Wenn ein Haushaltsmitglied eine Behinderung hat, stellen Sie einen Antrag auf angemessene Unterbringung für zusätzliche 60 bis 120 Tage + 120 % Ausnahmezahlungsstandard"]
    B -->|"Der Vermieter hat die HQS-/NSPIRE-Inspektion nicht bestanden (HAP-Minderung)"| H["Zahlen Sie weiterhin NUR Ihren PHA-berechneten Mieteranteil von 30 %; Laut Bundesgesetz (24 CFR 982.453) ist es dem Vermieter untersagt, Ihnen die geminderte HAP in Rechnung zu stellen"]
    B -->|"Plötzlicher Einkommensverlust oder Haushaltswechsel"| I["Senden Sie einen schriftlichen Antrag auf vorläufige Neuzertifizierung und eine Befreiung von der Mindestmiete (24 CFR 5.630)"]

Phase 1: Die 7 häufigsten Auslöser für die Kündigung von Gutscheinen gemäß Abschnitt 8 und wie man sie umgeht¶

Gemäß Bundesvorschriften (24 CFR Abschnitte 982.551, 982.552 und 982.553) kann eine öffentliche Wohnungsbaubehörde vorschlagen, den Gutschein einer Familie wegen bestimmter Verstöße gegen „Familienpflichten“ zu kündigen. HUD unterteilt Kündigungen in obligatorische Kündigungen (24 CFR Section 982.552(b), wie z. B. gerichtliche Räumung wegen schwerer Mietverstöße oder Herstellung von Methamphetamin auf dem Gelände) und Freiwillige Kündigungen (24 CFR Section 982.552(c), die 90 Prozent aller Fälle abdecken, darunter angebliche Dunkelziffer, unbefugte Gäste, versäumte Termine oder strafrechtliche Festnahmen).

In allen Fällen einer freiwilligen Kündigung ermächtigt das Bundesrecht (24 CFR Abschnitt 982.552©(2)) den Anhörungsbeauftragten, alle relevanten Umstände zu berücksichtigen, einschließlich der Schwere des Falles, des Ausmaßes der Beteiligung oder des Verschuldens einzelner Familienmitglieder, mildernder Umstände im Zusammenhang mit der Behinderung eines Familienmitglieds und der Auswirkungen der Verweigerung oder Beendigung der Unterstützung auf andere unschuldige Familienmitglieder (z. B. minderjährige Kinder). oder ältere Verwandte).

Phase 2: Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Gewinn Ihrer informellen Anhörung gemäß Abschnitt 8 (24 CFR Abschnitt 982.555)¶

Eine informelle Anhörung ist ein Verwaltungsverfahren, das dem ordnungsgemäßen Verfahren der Bundesverfassung (Goldberg gegen Kelly) und 24 CFR Abschnitt 982.555 unterliegt. Die PHA trägt zunächst die Beweislast, anhand einer „überwiegenden Beweislage“ zu beweisen, dass Sie eine bestimmte Familienpflicht verletzt haben.

Die 5 Verfassungs- und Regulierungsregeln, die Sie in der Anhörung durchsetzen müssen¶

1. Recht auf ununterbrochene Wohnbeihilfezahlungen (HAP) bis zur Entscheidung (Aid Paid Pending):
2. Gemäß 24 CFR Abschnitt 982.555(a)(2) und (d) gilt: Wenn Sie ein aktiver Teilnehmer sind und Ihren Anhörungsantrag vor Ablauf der in der Kündigungsmitteilung genannten Frist einreichen, muss die PHA weiterhin ihren monatlichen HAP-Anteil an Ihren Vermieter zahlen, bis der Anhörungsbeauftragte eine schriftliche Entscheidung erlässt. Wenn ein Sachbearbeiter Ihre HAP-Prüfung illegal stoppt, bevor die Anhörungsentscheidung ergangen ist, senden Sie unter Berufung auf Abschnitt 8 eine sofortige schriftliche Anfrage an den PHA-Direktor 24 CFR Section 982.555(a)(2).
3. Absolute Sperre für nicht erstellte PHA-Dokumente (The Discovery Exclusion Rule):
4. Gehen Sie mindestens 5 bis 7 Werktage vor der Anhörung zum PHA-Büro (oder fordern Sie die Zustellung per E-Mail an), um Ihre gesamte Akte gemäß 24 CFR Abschnitt 982.555(e)(2)(i) zu kopieren. Erstellen Sie eine nummerierte Bestandsaufnahme jeder Seite, die Ihnen das PHA zur Verfügung stellt.
5. Wenn Sie zur Anhörung kommen und der PHA-Vertreter eine überraschende Zeugenaussage, ein neues Arbeitsblatt oder einen Ermittlerbericht hervorholt, der Ihnen bei der Akteneinsicht vor der Anhörung nicht zur Verfügung gestellt wurde, erheben Sie sofort Einspruch in der Akte: „Einspruch. Gemäß 24 CFR Abschnitt 982.555(e)(2)(i) darf sich die PHA bei der Anhörung nicht auf Dokumente stützen, die der Familie nicht auf Anfrage vor der Anhörung zur Verfügung gestellt wurden.“ Gemäß Bundesverordnung ist die Der Anhörungsbeauftragte muss dieses Dokument ausschließen.
6. Recht auf einen unparteiischen Anhörungsbeauftragten (24 CFR Section 982.555(e)(4)):
7. Der Anhörungsbeauftragte kann nicht der Sachbearbeiter sein, der die Entscheidung zur Kündigung Ihres Gutscheins getroffen oder genehmigt hat, noch kann er ein Untergebener dieser Person sein.
8. Recht, rechtliche Vertretung, Zeugen und PHA-Zeugen ins Kreuzverhör zu nehmen (24 CFR Section 982.555(e)(3) and (5)):
9. Rufen Sie an dem Tag, an dem Sie eine Kündigungsmitteilung erhalten, Ihr lokales Büro der Legal Aid Society / Legal Services Corporation (LSC) an; Anhörungen zur Kündigung nach Abschnitt 8 haben für die kostenlose Vertretung durch Prozesskostenhilfe höchste Priorität.
10. Unter Goldberg v. Kelly und 24 CFR Section 982.555(e)(5)haben Sie das Recht, jeden Zeugen zu befragen, auf dessen Aussage sich die PHA verlässt. In vielen Bundesbezirken kann ein Anhörungsbeauftragter eine Kündigungsentscheidung nicht allein auf unbestätigte, anonyme doppelte Anhörungen stützen.
11. Recht auf eine schriftliche Entscheidung unter Angabe der genauen sachlichen und rechtlichen Gründe (24 CFR Section 982.555(e)(6)):
12. Wenn Sie bei der informellen Anhörung verlieren, haben Sie in der Regel 30 Tage (je nach Landesgesetz unterschiedlich) Zeit, um einen Antrag auf gerichtliche Überprüfung bei einem Landes- oder Bundesgericht einzureichen (z. B. ein Verfahren nach Artikel 78 in New York, einen Antrag auf Erlass einer Verwaltungsverfügung gemäß Abschnitt 1094.5 der Zivilprozessordnung in Kalifornien oder eine 42 U.S.C. Abschnitt 1983 bundesstaatliche ordnungsgemäße Klage) bei der örtlichen Rechtsabteilung Hilfe.

Phase 3: Stoppen des Ablaufs des Gutscheins während einer Wohnungssuche (Verlängerungen, Maut und Portabilität)¶

Wenn ein PHA Ihnen einen neuen Voucher, einen Umzugsvoucher (nach Ablauf Ihres alten Mietvertrags) oder einen Portabilitätsvoucher (für den Umzug in eine neue Stadt oder ein neues Bundesland gemäß 24 CFR Abschnitt 982.353) ausstellt, erfordert das Bundesgesetz (24 CFR Abschnitt 982.303(a)) einen anfänglichen Suchbegriff von mindestens 60 Kalendertagen (viele PHAs gewähren zunächst 90 bis 120 Tage).

4 Regeln, um zu verhindern, dass Ihr Gutschein gemäß Abschnitt 8 vor der Vermietung abläuft¶

1. Reichen Sie Ihren schriftlichen Verlängerungsantrag immer VOR dem Ablaufdatum ein (24 CFR Section 982.303(b)):
2. Reichen Sie mindestens 10 bis 14 Tage vor Ablaufdatum Ihres Gutscheins einen schriftlichen Antrag auf Verlängerung der Gutscheinlaufzeit ein und fügen Sie ein Protokoll zur Wohnungssuche bei, in dem 15 bis 30 von Ihnen kontaktierte Wohnungen, Daten, Telefonnummern und Gründe für die Nichtverfügbarkeit aufgeführt sind.
3. Erzwingen Sie die obligatorische „Aussetzung/Maut“ der Gutscheinuhr (24 CFR Section 982.303(c)):
4. Nach Bundesrecht (24 CFR Abschnitt 982.303©) ist die PHA gesetzlich verpflichtet, die Countdown-Uhr auf Ihrem Voucher ab dem genauen Kalendertag, an dem Sie einen unterschriebenen Antrag auf Mietgenehmigung (RTA, Formular HUD-52517) einreichen, auszusetzen (einzufrieren/zu belasten), bis zu dem Tag, an dem die PHA Sie schriftlich darüber informiert, ob die Einheit genehmigt oder abgelehnt wird.
5. Warum dadurch ablaufende Gutscheine eingespart werden: Angenommen, Ihr Gutschein läuft am 30. Juni ab und Sie geben am 20. Juni ein RTA-Paket für eine Wohnung ab (wobei noch 10 Tage übrig sind). Das PHA braucht 25 Tage, um die HQS-Inspektion zu planen, und lehnt am 15. Juli die Wohnung ab, weil der Vermieter sich weigerte, das Dach zu reparieren. Ihr Gutschein ist am 15. Juli NICHT abgelaufen. Da die Uhr durch Bundesgesetz für alle 25 Tage, die die PHA Ihren RTA hielt, eingefroren war, haben Sie ab dem 15. Juli noch die verbleibenden 10 vollen Tage, um einen weiteren RTA einzureichen oder einen Verlängerungsantrag einzureichen. Überprüfen Sie die Berechnungen des PHA jedes Mal, wenn ein RTA scheitert.
6. Behindertengerechte Vorkehrungsverlängerungen und 120 %-Ausnahmezahlungsstandards (24 CFR Sections 982.303(b)(2) and 982.503):
7. Wenn Sie oder ein Mitglied Ihres Haushalts eine Behinderung (körperliche, geistige, entwicklungsbedingte oder chronische Krankheit) haben, verlangt das Bundesgesetz (24 CFR Abschnitt 982.303(b)(2)), dass die PHA eine angemessene Verlängerung Ihres Gutschein-Suchbegriffs über die Standardobergrenze im PHA-Verwaltungsplan hinaus gewährt.
8. Wenn barrierefreie Wohnungen in der Nähe Ihrer Ärzte oder öffentlichen Verkehrsmittel mehr kosten als der Standardzahlungsstandard des PHA, reichen Sie gleichzeitig einen schriftlichen Antrag auf einen Ausnahmezahlungsstandard als angemessene Unterkunft ein (bis zu 120 % der HUD-Marktmiete), damit der Gutschein die höhere Miete abdeckt.
9. Überleben eines „Portabilitätsstopps“ beim Umzug in eine andere Stadt oder ein anderes Bundesland (24 CFR Section 982.355):
10. Wenn Sie Ihren Gutschein von einer ersten PHA auf eine empfangende PHA in einer neuen Stadt übertragen, muss die empfangende PHA Ihnen gemäß 24 CFR Abschnitt 982.355© umgehend einen Gutschein ausstellen, darf die Ausstellung Ihres Gutscheins nicht verzögern, während Sie auf den routinemäßigen Papierkram warten, und muss mindestens 30 zusätzliche Tage zum Ablaufdatum Ihres ursprünglichen PHA-Gutscheins hinzufügen, damit Sie Zeit haben, in der neuen Stadt zu suchen.

Phase 4: Was tun, wenn Ihr Vermieter eine HQS-/NSPIRE-Inspektion (HAP Abatement Defense) nicht besteht?¶

Wenn Ihre Wohnung die Prüfung der Housing Quality Standards (HQS) oder NSPIRE nicht besteht (aufgrund eines undichten Dachs, eines kaputten Ofens, abblätternder Bleifarbe, fehlender Rauch-/CO-Melder oder elektrischer Gefahren; siehe Unbewohnbarer Wohnraum und wesentliche Dienstleistungen) und der Vermieter die Reparaturen nicht innerhalb von 24 Stunden (bei lebensbedrohlichen Mängeln) bzw. 30 Tagen (bei nicht lebensbedrohlichen Mängeln) durchführt, versetzt die PHA das Gerät in die HAP-Minderung (und stoppt die monatlichen Subventionszahlungen der Regierung an den Vermieter).

Kennen Sie Ihre 3 Rechte während der HAP-Minderung: 1. Sie schulden dem Vermieter NIEMALS den geminderten HAP-Anteil (24 CFR Section 982.453(b)): Unehrliche Vermieter, deren HAP-Zahlungen von der PHA aufgrund fehlgeschlagener Inspektionen gekürzt werden, stellen dem Mieter routinemäßig eine dreitägige Räumungsklage zu, in der sie ihn auffordern, 100 Prozent der gesamten Vertragsmiete zu zahlen. Nach Bundesgesetz (24 CFR Section 982.453(b) und Teil C des obligatorischen HUD-Mietnachtrags, Formular HUD-52641-A), ist der Mieter NICHT für den geminderten HAP-Anteil der PHA verantwortlich, und es ist dem Vermieter strengstens untersagt, Ihr Mietverhältnis wegen Nichtzahlung des geminderten HAP-Anteils der PHA zu kündigen. Zahlen Sie weiterhin jeden Monat nur Ihren genauen, von der PHA genehmigten Mieteranteil per nachvollziehbarer Zahlungsanweisung oder Scheck. 2. Verlangen Sie vor Ablauf des HAP-Vertrags einen obligatorischen „Umzugsgutschein für die Minderung“: Wenn sich der Vermieter nach 60 Tagen der Minderung immer noch weigert, die Mängel zu beheben, muss die PHA den HAP-Vertrag für diese Einheit kündigen und Ihnen einen neuen Umzugsgutschein ausstellen**, damit Sie in eine sichere Wohnung umziehen können, ohne Ihre Unterstützung gemäß Abschnitt 8 zu verlieren. 3. Machen Sie sich bei der Suche auf die Antidiskriminierungsgesetze der Bundesstaaten „Einkommensquelle“ berufen: Über 20 US-Bundesstaaten (darunter Kalifornien, New York, New Jersey, Washington, Oregon, Connecticut, Massachusetts, Illinois, Maryland, Virginia, Colorado und Minnesota) und über 100 Städte machen es rechtswidrig für einen Vermieter, Ihnen die Miete zu verweigern („Kein Abschnitt 8“), weil Sie einen Housing Choice Voucher verwenden. Melden Sie jede „Kein Abschnitt 8“-Anzeige oder Ablehnung unverzüglich dem Bürgerrechtsministerium Ihres Bundesstaates oder der Agentur für faires Wohnen.

Phase 5: Ausführliche Vorlagen für informelle Anhörungen und Verlängerungen gemäß Abschnitt 8¶

Vorlage 1: Antrag auf informelle Anhörung, Antrag auf Beihilfezahlung ausstehend und vollständige Akteneinsicht (24 CFR Abschnitt 982.555)¶

[Date]

HAND-DELIVERED (DATE-STAMPED RECEIPT REQUESTED)
AND VIA CERTIFIED MAIL & EMAIL TO: [Caseworker & Hearing Coordinator Email]

To: [Name of Public Housing Agency / Housing Authority]
Attention: Section 8 / Housing Choice Voucher Hearing Coordinator ([PHA Street Address])

Re: FORMAL REQUEST FOR INFORMAL HEARING, CONTINUATION OF HAP ASSISTANCE,
AND DEMAND FOR PRE-HEARING FILE DISCOVERY (24 CFR Section 982.555)
Head of Household Name: [Your Full Legal Name] | Voucher / Client ID: [Insert Number]
Current Address: [Your Street Address, Apt #]

To Whom It May Concern:

I am writing in response to the Notice of Intent to Terminate Housing Choice Voucher Assistance dated [Date on Notice].

1. FORMAL REQUEST FOR INFORMAL HEARING (24 CFR Section 982.555):
I dispute the allegations and factual/legal conclusions in the Notice in their entirety and hereby request a formal Informal Hearing before an impartial Hearing Officer.

2. MANDATORY CONTINUATION OF HOUSING ASSISTANCE PAYMENTS (24 CFR Section 982.555(a)(2)):
Because this hearing request is submitted prior to the effective termination date listed in the Notice, you are required by federal law (24 CFR Section 982.555(a)(2) and (d)) to continue making full monthly Housing Assistance Payments (HAP) under my existing HAP contract without interruption until a final written hearing decision is issued.

3. DEMAND TO INSPECT AND COPY COMPLETE PHA FILE PRIOR TO HEARING (24 CFR Section 982.555(e)(2)):
Pursuant to 24 CFR Section 982.555(e)(2)(i), I hereby request complete copies of all documents in my PHA tenant file and all documents, EIV printouts, calculations, investigator notes, third-party verifications, inspection reports, and witness statements that the PHA intends to rely upon or reference at the Informal Hearing. Please provide these records at least seven (7) business days prior to any scheduled hearing date so that I and my legal representative may review them. Take notice that under 24 CFR Section 982.555(e)(2)(i), the PHA may not rely on any document at the hearing that was not provided to me in response to this request.

4. REASONABLE ACCOMMODATION / MITIGATING CIRCUMSTANCES:
[Optional - Include if applicable: Please note that my household includes a person with a disability, and I also request consideration of mitigating circumstances and a Reasonable Accommodation pursuant to 24 CFR Section 982.552(c)(2) and the Fair Housing Act.]

Sincerely,
[Your Signature, Printed Name, Address, Phone Number, and Email]

Vorlage 2: Antrag auf Verlängerung der Voucher-Suchfrist, obligatorische RTA-Mautprüfung und angemessene Vorkehrungen für Behinderte (24 CFR Abschnitt 982.303)¶

[Date]

HAND-DELIVERED AND VIA CERTIFIED MAIL & EMAIL

To: [Name of Public Housing Agency / Housing Authority]
Attention: Section 8 Leasing / Mobility Department & 504 Reasonable Accommodation Coordinator

Re: REQUEST FOR VOUCHER EXTENSION, MANDATORY RTA SUSPENSION/TOLLING CREDIT (24 CFR Section 982.303),
AND FAIR HOUSING REASONABLE ACCOMMODATION
Head of Household Name: [Your Full Legal Name]
Voucher Number: [Insert Number] | Current Voucher Expiration Date: [Insert Date]

To Whom It May Concern:

I am writing prior to the expiration of my Housing Choice Voucher to request an immediate ninety (90) day extension of my voucher search term pursuant to 24 CFR Section 982.303(b).

1. DILIGENT SEARCH IN TIGHT RENTAL MARKET:
As shown on the attached Housing Search Log, I have diligently contacted over [Number] landlords and properties, but have encountered severe market shortages [and/or source-of-income barriers].

2. MANDATORY SUSPENSION / TOLLING CREDIT FOR PRIOR RTA SUBMISSION (24 CFR Section 982.303(c)):
[Include if you previously submitted an RTA that did not work out:] Pursuant to 24 CFR Section 982.303(c), please make sure my voucher expiration date is credited with the mandatory suspension (tolling) period of [Number] calendar days during which the PHA was processing my prior Request for Tenancy Approval (RTA) submitted on [Date RTA Submitted] until the written denial/cancellation on [Date].

3. REQUEST FOR REASONABLE ACCOMMODATION FOR DISABILITY (24 CFR Section 982.303(b)(2) & 982.503):
[Include if you or a household member has a disability:] Because [I / a member of my household] is a person with a disability whose medical/mobility needs restrict the available housing stock and slow the physical search process, I formally request a Reasonable Accommodation under the Fair Housing Act and 24 CFR Section 982.303(b)(2) granting an additional 90-to-120-day voucher extension [AND an Exception Payment Standard up to 120% of the Fair Market Rent pursuant to 24 CFR Section 982.503 so that I can lease an accessible unit near medical care].

Please confirm the updated expiration date of my voucher in writing.

Sincerely,
[Your Signature, Printed Name, Phone Number, and Email]

Phase 6: Internationale Rahmenbedingungen für Sozialwohnungen und Wohngeldanträge¶

• Vereinigtes Königreich (Universal Credit Housing Element, Wohngeld und Abschnitt 202-Überprüfungen):
• Universal Credit Housing Element & Housing Benefit Appelle: Mietzuschüsse für Geringverdiener im Vereinigten Königreich werden über das Universal Credit (UC) Housing Element (DWP) oder Housing Benefit (Local Authority) gezahlt. Wenn Ihr Zuschuss gekürzt oder sanktioniert wird, haben Sie 1 Monat Zeit, um einen schriftlichen Antrag auf obligatorische erneute Prüfung (MR) einzureichen (aus wichtigem Grund auf bis zu **13 Monate verlängerbar) und dann bei einem ersten Gericht Berufung einzulegen.
• Diskretionäre Wohngeldzahlungen (DHPs) und Überprüfungen gemäß Abschnitt 202: Beantragen Sie bei Ihrer Kommunalverwaltung eine Diskretionäre Wohngeldzahlungen (DHPs) zur Deckung von Mietausfällen. Wenn eine Gemeinde die Obdachlosenhilfe gemäß dem Housing Act 1996 (England) beendet, fordern Sie innerhalb von 21 Tagen eine interne Überprüfung gemäß Abschnitt 202 und beantragen Sie Vorläufige Unterbringung bis zur Überprüfung (Abschnitt 188(3)).
• Kanada (Provincial Rent-Geared-to-Income / RGI-Subventionen):
• Ontario (Housing Services Act, 2011): Gemäß Abschnitte 155 bis 159 des Housing Services Act, 2011 haben Sie das gesetzliche Recht, innerhalb von 10 bis 30 Werktagen eine Interne Überprüfung/Beschwerdeanhörung zu verlangen, wenn ein Servicemanager eine Mitteilung über die Entscheidung über die Nichtberechtigung für RGI-Unterstützung herausgibt, und Servicemanager können die RGI-Berechtigung rückwirkend wiederherstellen sobald fehlende Steuererklärungen oder Krankenakten vorgelegt werden.
• British Columbia (BC Housing): Gegen Subventionskürzungen im Rahmen von RAP, SAFER oder subventioniertem Wohnraum kann über eine BC Housing Administrative Review Berufung eingelegt werden.
• Australien (Commonwealth-Mietbeihilfe und staatliche öffentliche/gemeinschaftliche Wohnungsbaubeschwerden):
• Commonwealth Rent Assistance (CRA): Wenn Services Australia (Centrelink) Ihr CRA aussetzt oder eine Überzahlungsschuld entsteht, fordern Sie eine Überprüfung durch einen Authorised Review Officer (ARO) (innerhalb von 13 Wochen für Nachzahlungen) und eskalieren Sie es an das Administrative Review Tribunal (ART).
• Staatlicher öffentlicher und gemeinschaftlicher Wohnungsbau: Wenn eine staatliche Wohnungsbaubehörde vorschlägt, Ihre Mietrückerstattung zu stornieren, legen Sie eine erste interne Beschwerde ein und eskalieren Sie diese an das Housing Appeals Committee (HAC) (in NSW) oder das staatliche Zivil- und Verwaltungsgericht (NCAT, VCAT, QCAT).

Häufig gestellte Fragen¶

Kann mein Vermieter mich sofort kündigen, wenn die Wohnungsbaubehörde ihren Anteil an der Miete gekürzt (nicht mehr gezahlt) hat, weil die Wohnungsinspektion nicht bestanden hat?¶

Nein. Nach Bundesgesetz (24 CFR Abschnitt 982.453(b)) und die obligatorische HUD Abschnitt 8 Mietvertragsnachtrag (Formular HUD-52641-A, Abschnitt 5(d)), die alle widersprüchlichen Klauseln in Ihrem privaten Mietvertrag außer Kraft setzt, ist die Familie nicht für die Zahlung des Teils der Miete verantwortlich, der durch die Wohnbeihilfezahlung (HAP) abgedeckt ist, und ein Versäumnis der PHA, die HAP zu zahlen, stellt keinen Mietvertragsverstoß seitens des Mieters dar. Während der HAP-Kürzung ist es Ihrem Vermieter laut Bundesgesetz untersagt, Ihr Mietverhältnis wegen Nichtzahlung des PHA-Kürzungsanteils zu kündigen, vorausgesetzt, Sie zahlen weiterhin genau Ihren von der PHA genehmigten Mieteranteil pünktlich.

Was passiert, wenn mein Sachbearbeiter gemäß Abschnitt 8 sagt, ich schulde 8.000 US-Dollar für „nicht gemeldetes Einkommen“ und sich weigert, meinen Gutschein zu erneuern, es sei denn, ich bezahle diesen Freitag alles in bar?¶

Gemäß der offiziellen HUD-Richtlinie (PIH-Mitteilung 2018-18 und 24 CFR Abschnitt 982.552(c)) kann eine PHA keine unbezahlbare Pauschalzahlung in bar für einen unbeabsichtigten Meldefehler oder eine EIV-Diskrepanz verlangen. Stattdessen besagen die HUD-Regeln, dass PHAs eine angemessene schriftliche Vereinbarung treffen sollten Rückzahlungsvereinbarung wobei die monatliche Rückzahlungsrate der Familie in Kombination mit ihrer monatlichen Gesamtmieterzahlung (Total Tenant Payment, TTP) von 30 % der Fall ist 40 Prozent des monatlichen angepassten Einkommens der Familie nicht überschreiten (Begrenzung der Rückzahlungsrate bei 10 % des bereinigten Einkommens). Fordern Sie eine informelle Anhörung zur Prüfung der EIV-Berechnung und fordern Sie eine HUD-konforme Rückzahlungsvereinbarung an.

Verlieren meine Kinder und ich unseren Gutschein gemäß Abschnitt 8, wenn mein erwachsener Sohn, Partner oder Ex-Freund verhaftet wird oder einen Mietvertragsverstoß begeht?¶

Nicht, wenn Sie sich auf Ihr Bundesrecht berufen Schutz unschuldiger Familienmitglieder gemäß 24 CFR Abschnitt 982.552(c)(2)(ii) (und VAWA wenn häusliche Gewalt im Spiel war). Gemäß 24 CFR Abschnitt 982.552(c)(2)(ii) sind die PHA und der Anhörungsbeauftragte berechtigt, die Unterstützung gemäß Abschnitt 8 für die verbleibenden unschuldigen Familienmitglieder fortzusetzen, wenn nur ein Haushaltsmitglied an der schuldhaften Handlung beteiligt war, unter der Bedingung, dass das schuldige Mitglied endgültig auszieht und aus der Zusammensetzung des Gutscheinhaushalts entfernt wird.

Wie erhalte ich eine Notfallüberstellung gemäß Abschnitt 8, wenn jemand mein Leben bedroht, mich verfolgt oder in der Nähe meiner Wohnung schießt?¶

Wenn es sich um eine Bedrohung handelt häusliche Gewalt, Dating-Gewalt, sexuelle Übergriffe oder Stalking, einreichen HUD-Formular 5382 (Bescheinigung über häusliche Gewalt) und HUD-Formular 5383 (Emergency Transfer Request) noch heute an Ihren PHA. Gemäß dem Violence Against Women Act (VAWA) und 24 CFR Abschnitt 5.2005(e) muss die PHA eine Anfrage bearbeiten Notfall-VAWA-Überweisungsgutschein sofort, sodass Sie Ihren aktuellen Mietvertrag ohne Vertragsstrafe kündigen und in eine sichere Wohnung ziehen können. Wenn es sich bei der Bedrohung um ein Gewaltverbrechen handelt, das nicht unter die VAWA fällt und die Gesundheit oder Sicherheit beeinträchtigt, reichen Sie einen Polizeibericht und ein ärztliches Attest ein, in dem Sie einen Gutschein für eine Notfallübertragung während des Mietverhältnisses anfordern.

Quellen überprüft¶

• UNS. Department of Housing and Urban Development (HUD) (Vereinigte Staaten): Housing Choice Voucher Program Regulations, 24 CFR Part 982 (Abschnitte 982.303, 982.353, 982.453, 982.503 und 982.551 bis 982.555).
• HUD PIH-Leitfaden (Vereinigte Staaten): HUD PIH-Mitteilung 2015-19 (Verwendung von Festnahmeunterlagen) und HUD PIH-Mitteilung 2018-18 (EIV und Rückzahlungsvereinbarungen).
• Oberster Gerichtshof der Vereinigten Staaten und Bundesgesetze: Goldberg v. Kelly, 397 U.S. 254 (1970); Violence Against Women Act (VAWA), 34 U.S.C. Abschnitt 12491; und Fair Housing Act, 42 U.S.C. Abschnitt 3604.
• Internationale Behörden: UK Universal Credit Regulations 2013 & Housing Act 1996 (Abschnitt 202); Ontario Housing Services Act, 2011; und Regeln des Services Australia CRA & NSW Housing Appeals Committee.

Verwandte Leitfäden¶

• Räumungsbescheid
• Illegale Räumung und Aussperrung
• Unbewohnbarer Wohnraum und wesentliche Dienstleistungen
• Einstweilige Verfügungen, Schutzanordnungen und einstweilige Verfügungen
• Hinweis zur Abschaltung des Versorgungsnetzes
• Notrufnummern nach Ländern