Skip to content

Sectie 8 Bezwaar tegen beëindiging van huisvestingsvouchers en verlenging van noodvouchers

Noodnummers verschillen per land. Deze pagina gebruikt 911, het nummer voor de Verenigde Staten en Canada. Veel andere landen gebruiken 112, 999 of een ander nummer. Zoek het nummer voor uw land.

Het ontvangen van een PHA (Public Housing Agency (PHA) Kennisgeving van intentie om de Housing Choice Voucher te beëindigen (sectie 8) Hulp, het kijken naar uw 60 tot 120 dagen durende Voucher Zoekterm totdat deze verloopt voordat u een verhuurder kunt vinden om deze te accepteren, of geconfronteerd worden met een korting op de huisvestingssubsidie ​​nadat een verhuurder een Housing Quality Standards (HQS) / NSPIRE-inspectie niet heeft doorstaan, is een levensveranderende noodsituatie op het gebied van huisvesting. Als u een Sectie 8-voucher verliest, verliest uw huishouden een federale huursubsidie ​​die vaak 3 tot 10 jaar op een wachtlijst duurt om te verkrijgen, waardoor uw gezin wordt blootgesteld aan marktconforme uitzettingen en dakloosheid. Omdat een Sectie 8-voucher een grondwettelijk beschermd eigendomsbelang is onder Goldberg v. Kelly (397 U.S. 254) en 24 CFR Sectie 982.555, kan een Public Housing Agency uw Housing Assistance Payments (HAP) juridisch niet stopzetten zonder u eerst schriftelijk op de hoogte te stellen, het dossier volledig op te sporen en een formele Informele hoorzitting voor een onpartijdige ambtenaar te houden. Als u uw schriftelijk verzoek tot hoorzitting vóór de deadline indient, moet uw huursubsidie ononderbroken doorlopen totdat de raadadviseur-auditeur een schriftelijke beslissing neemt.

Doe dit nu

  1. Bescherm uw persoonlijke veiligheid als een huisbaas met een uitsluiting dreigt of als er sprake is van huiselijk geweld. Een huisbaas kan nooit uw sloten vervangen, nutsvoorzieningen afsluiten of uw bezittingen verwijderen vanwege een geschil uit Sectie 8 of een verlaagde HAP-betaling (zie Illegale uitzetting en uitsluiting). Als een huisbaas of lid van het huishouden dreigt met lichamelijk letsel, neem dan contact op met uw plaatselijke gemeente noodnummers (911 in de Verenigde Staten en Canada, 112 in de hele Europese Unie, 999 in het Verenigd Koninkrijk, 000 in Australië), waarbij een afstand van ten minste 2 meter (6,5 voet) wordt aangehouden bij elke confrontatie. Als uw vouchercrisis is veroorzaakt door een gewelddadige partner, stalker of misbruiker, dient u onmiddellijk een beroep te doen op de federale Violence Against Women Act (VAWA, 34 USC Section 12491) met behulp van HUD-formulier 5382.
  2. Dien een schriftelijk verzoek in voor een informele hoorzitting VÓÓR de deadline van uw beëindigingsopzegging (doorgaans 10 tot 14 werkdagen). Bel niet zomaar uw Sectie 8-medewerker aan de telefoon. Handmatig afleveren (met een kopie van de ontvangstbevestiging met datumstempel) EN via aangetekende post en per e-mail een schriftelijk Verzoek om een ​​informele hoorzitting sturen overeenkomstig 24 CFR Sectie 982.555. Als u op grond van 24 CFR Sectie 982.555(a)(2) om uw hoorzitting vraagt ​​vóór de effectieve einddatum in de kennisgeving, is de PHA wettelijk verplicht om maandelijkse Housing Assistance Payments (HAP) aan uw huisbaas te blijven betalen totdat de definitieve hoorzittingsbeslissing is genomen.
  3. ** Oefen uw federale recht uit om uw volledige PHA-huurdersbestand te inspecteren en te kopiëren VOOR de hoorzitting (24 CFR Sectie 982.555(e)(2)). ** Vraag in uw hoorzittingsbrief kopieën van elk document, EIV-rapport (Enterprise Income Verification), politierapport, inspectielogboek of onderzoeksnotitie in uw PHA-bestand. Op grond van 24 CFR Sectie 982.555(e)(2)(i) is het de PHA ten strengste verboden om tijdens de hoorzitting te vertrouwen op dat document als u er niet op verzoek voorafgaand aan de hoorzitting een document voor onderzoek ter beschikking stelt.**
  4. Als uw voucher op het punt staat te verlopen tijdens het zoeken naar een appartement, dien dan vóór de vervaldatum een schriftelijk verzoek in voor voucherverlenging en "Tolling / Suspension". Onder 24 CFR Sectie 982.303 moet u schriftelijk een verlenging van de voucherzoektermijn aanvragen voordat de voucher vervalt. Als u of een lid van het huishouden een lichamelijke of geestelijke handicap heeft, vraag dan een Fair Housing Act Redelijke Accommodatie-uitbreiding aan (en een Uitzonderingsbetalingsnorm tot 120% van de eerlijke markthuur onder 24 CFR Sectie 982.503), die PHA's moeten verlenen buiten de standaard administratieve limieten.
  5. Als uw inkomen is gedaald of u uw baan bent kwijtgeraakt, dien dan vandaag nog onmiddellijk een tussentijds schriftelijk verzoek tot hercertificering in. Wacht nooit op uw jaarlijkse hercertificering als een loontrekkende een baan verliest, minder uren hoeft te werken of het huishouden verlaat. Dien een schriftelijk Verzoek om tussentijds heronderzoek van het inkomen in (en een verklaring van nulinkomen indien van toepassing), zodat de PHA uw Totale huurdersbetaling (TTP) herberekent tot 30 procent van uw werkelijke huidige aangepaste inkomen (of de minimumhuur van $ 25 tot $ 50, met een verplichte Minimum Rent Hardship Exemption onder 24 CFR Sectie 5.630(b) als u de minimumhuur niet kunt betalen).
  6. Betaal nooit "bijbetalingen" aan een verhuurder (extra huur onder de tabel boven uw PHA-goedgekeurde huurdersaandeel). Het betalen van een Sectie 8-verhuurder extra geld boven de contracthuur die is goedgekeurd in het HAP-contract is een overtreding van 24 CFR Sectie 982.451 die ertoe kan leiden dat de PHA uw voucher beëindigt. Als uw huisbaas nevenbetalingen eist, meld dit dan onmiddellijk, omdat de huisbaas federale programmafraude pleegt en elke illegale dollar aan u moet terugbetalen.
flowchart TD
    A["Sectie 8 / Noodsituatie met Keuzevoucher Woning"] --> B{"Met welk soort vouchercrisis wordt u geconfronteerd?"}
    B -->|"Kennisgeving van voornemen om voucher te beëindigen (24 CFR 982.552 / 982.553)"| C["Een schriftelijk verzoek indienen voor een informele hoorzitting VOOR de deadline om de voortgezette HAP-subsidie vast te leggen (24 CFR 982.555)"]
    C --> D["Bedien de vraag naar bestandsdetectie (24 CFR 982.555(e)(2)); elk document dat door PHA wordt achtergehouden, wordt tijdens de hoorzitting uitgesloten"]
    D --> E["Beweer verzachtende omstandigheden (24 CFR 982.552(c)(2)), EIV-verificatiefouten of VAWA-beveiligingen (HUD-formulier 5382)"]
    B -->|"Voucher verloopt tijdens het zoeken naar een appartement (klok van 60-120 dagen)"| F["Bestandsschriftelijk verlengingsverzoek VOOR de vervaldatum; een beroep doen op verplichte opschorting/tolheffing vanaf de indieningsdatum van de RTA (24 CFR 982.303(c))"]
    F --> G["Als een lid van het huishouden een handicap heeft, dient u een redelijk accommodatieverzoek in voor extra 60 tot 120 dagen + 120% uitzonderingsbetalingsstandaard"]
    B -->|"Verhuurder mislukte HQS/NSPIRE-inspectie (HAP-reductie)"| H["Blijf ALLEEN uw door de PHA berekende huurdersaandeel van 30% betalen; Volgens de federale wet (24 CFR 982.453) mag de verhuurder u geen kosten in rekening brengen voor verlaagde HAP"]
    B -->|"Plotseling inkomensverlies of verandering van huishouden"| I["Schriftelijk tussentijds hercertificeringsverzoek indienen en vrijstelling van minimale huurontberingen (24 CFR 5.630)"]

Waarom het missen van de deadline van 10 tot 14 dagen voor de informele hoorzitting fataal is voor uw Sectie 8-voucher

In tegenstelling tot een gerechtelijke uitzetting waarbij een rechter de zaak beoordeelt, zelfs als u te laat reageert, bevat een Kennisgeving van het voornemen tot beëindiging van de woning een strikte administratieve aftelling, vaak slechts 10 werkdagen of 14 kalenderdagen vanaf de datum die op de brief staat afgedrukt. Als u er niet in slaagt een schriftelijk verzoek voor een informele hoorzitting in te dienen voordat de deadline is verstreken, beëindigt de PHA uw voucher bij administratief verzuim op de eerste van de volgende maand zonder dat er een hoorzitting wordt gehouden. Zelfs als u slechts twee zinnen schrijft ("Ik betwist de voorgestelde beëindiging van mijn voucher en verzoek om een informele hoorzitting"), kunt u deze vandaag nog persoonlijk afleveren en opsturen.

Fase 1: De 7 meest voorkomende triggers voor sectie 8-voucherbeëindiging en hoe u deze kunt verslaan

Volgens federale regelgeving (24 CFR secties 982.551, 982.552 en 982.553) kan een openbare huisvestingsinstantie voorstellen om de voucher van een gezin te beëindigen wegens specifieke schendingen van de "gezinsverplichtingen". HUD verdeelt beëindigingen in Verplichte beëindigingen (24 CFR Section 982.552(b), zoals uitzetting door de rechtbank wegens ernstige huurschendingen of de productie van methamfetamine op het terrein) en Discretionaire beëindigingen (24 CFR Section 982.552(c), die 90 procent van alle gevallen bestrijken, inclusief vermeende niet-gerapporteerde inkomsten, ongeautoriseerde gasten, gemiste afspraken of strafrechtelijke arrestaties).

In alle gevallen van Discretionaire beëindiging geeft de federale wet (24 CFR Section 982.552©(2)) de raadadviseur-auditeur de bevoegdheid om alle relevante omstandigheden in overweging te nemen, inclusief de ernst van de zaak, de mate van deelname of schuld van individuele familieleden, verzachtende omstandigheden die verband houden met de handicap van een familielid en de gevolgen van weigering of beëindiging van hulp voor andere onschuldige familieleden (zoals minderjarige kinderen of ouderen). familieleden).

Vermeende overtreding in PHA-kennisgeving Hoe de PHA het probeert te bewijzen Uw winnende juridische en bewijskrachtige verdediging tijdens de informele hoorzitting
1. "Niet-gerapporteerde inkomsten" en terugbetalingseisen met terugwerkende kracht De PHA trekt elk kwartaal een HUD EIV (Enterprise Income Verification) loon-/werkloosheidsrapport op, waarin de lonen of uitkeringen worden weergegeven die niet op uw laatste hercertificering staan vermeld. Handhaving van HUD EIV-verificatieregels (PIH-kennisgeving 2018-18): Een EIV-afdruk alleen is GEEN sluitend bewijs van fraude (EIV bevat vaak identiteitsdiefstal, fouten bij de werkgever of kortetermijnopdrachten die vóór hercertificering zijn beëindigd). Een werkgeversverificatie door een derde partij eisen; bewijzen dat de inkomenspiek binnen de regels voor tussentijdse rapportage van de PHA viel; maak onderscheid tussen Onopzettelijke huurdersfout / PHA-berekeningsfout (waarvoor ALLEEN een redelijke Terugbetalingsovereenkomst is vereist, met een maximum zodat de totale huur + terugbetaling <= 40% van het aangepaste inkomen blijft) versus opzettelijke fraude.
2. "Ongeautoriseerde bewoner / kostganger" die in de eenheid woont De huisbaas, een buurman of een PHA-onderzoeker beweert dat een partner, familielid of vriend in uw appartement woont zonder PHA-goedkeuring omdat ze daar post hebben ontvangen of vaak op bezoek zijn geweest. Controleer het bezoekersbeleid van het PHA-administratief plan: In elk PHA-administratief plan kunnen gasten/bezoekers een bepaald aantal dagen per jaar verblijven (doorgaans 14 tot 30 opeenvolgende dagen of 30 tot 45 dagen in totaal per jaar). Het ontvangen van een poststuk of het laten waken door een gast over uw kinderen terwijl u nachtdienst werkt, maakt iemand niet tot een lid van het huishouden. Geef de feitelijke huurovereenkomst, energierekeningen, rijbewijs en belastinggegevens van de gast op voor zijn eigen, afzonderlijke permanente woning.
3. Arrestatie of criminele activiteit van een lid van het huishouden of een gast (24 CFR Sectie 982.553) De PHA ontvangt een politierapport of een antecedentenonderzoek waaruit blijkt dat een volwassen kind, partner of gast is gearresteerd wegens drugs of gewelddadig gedrag. Doe een beroep op de HUD Office of General Counsel Guidance on Arrest Records (PIH Notice 2015-19): Volgens een officieel HUD-mandaat is een arrestatiedossier of politierapport alleen NOOIT een juridisch bewijs dat er criminele activiteiten hebben plaatsgevonden (Schware v. Board of Bar Examiners). De PHA moet door een overwicht aan betrouwbaar bewijsmateriaal bewijzen dat het misdrijf daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Op grond van 24 CFR Sectie 982.552©(2)(ii) heeft u, als een lid van het huishouden de overtreding heeft begaan, het federale recht om die schuldige persoon uit de gezinssamenstelling van de voucher te verwijderen, zodat de onschuldige overgebleven gezinsleden de voucher uit Sectie 8 behouden.
4. Gemiste hercertificeringsafspraak of gemiste HQS-inspectie U heeft twee geplande jaarlijkse heronderzoekspakketten gemist of bent niet thuis geweest voor twee HQS/NSPIRE-inspecties. Bewijs een goede zaak en redelijke aanpassingen: Toon ziekenhuisopname, medische crisis, mislukte postbezorging of werkconflict. Als u een lichamelijke, cognitieve of geestelijke gezondheidsstoornis heeft (waaronder depressie, PTSS, ADHD of mobiliteitsbeperking) waardoor u papierwerk of afspraken bent vergeten, beroept u zich op 24 CFR Sectie 982.552©(2)(iv) en de Fair Housing Act: de PHA is verplicht uw voucher te herstellen en de afspraak opnieuw te plannen als Redelijke accommodatie.
5. Huurovertredingen of uitzettingsbevel van verhuurder Uw huisbaas heeft u een kennisgeving van stopzetting gestuurd of heeft een uitzettingszaak ingediend bij de huisvestingsrechtbank. Verduidelijk 'ernstige' versus kleine huurovertredingen en gerechtelijke uitkomsten: Volgens 24 CFR Sectie 982.552(b)(2) wordt verplichte beëindiging alleen geactiveerd als u daadwerkelijk wordt uitgezet door een definitief gerechtelijk vonnis wegens een ernstige schending van de huurovereenkomst. De niet-geverifieerde beschuldiging van een verhuurder, het niet zonder schuld verlengen van een huurovereenkomst aan het einde van de looptijd, een uitzetting veroorzaakt door de huisuitzetting of de veroordeling van een gebouw, of een uitzettingszaak die door de rechtbank is beslecht/afgewezen staat GEEN verplichte beëindiging van de voucher toe (zie Uitzettingsbevel).
6. Huiselijk geweld, datinggeweld, seksueel geweld of stalking Materiële schade, politieoproepen, huurbreuken of criminele activiteiten op uw afdeling veroorzaakt door een gewelddadige echtgenoot, partner of stalker. Doe een beroep op de Violence Against Women Act (VAWA, 24 CFR Part 5, Subpart L): Slachtoffer zijn van huiselijk geweld, datinggeweld, aanranding of stalking kan niet worden gebruikt om uw Sectie 8-voucher te beëindigen. Dien HUD-formulier 5382 (Certificatie van huiselijk geweld) in (er is geen politierapport vereist; zelfcertificering is wettelijk voldoende) en vraag een Emergency VAWA Transfer Voucher om onmiddellijk naar een veilige eenheid te verhuizen.
7. Het niet betalen van energierekeningen (uitschakeling van de nutsvoorzieningen op naam van de huurder) De elektriciteits-, gas- of watervoorziening waarvoor u volgens de huurovereenkomst verantwoordelijk bent, wordt afgesloten wegens niet-betaling, waardoor een mislukte HQS/NSPIRE-inspectie ontstaat. Remedie binnen de inspectieperiode en claim aanpassingen aan nutsvoorzieningen: Maak onmiddellijk gebruik van LIHEAP Emergency Crisis Grants of zorg voor medische basisbescherming om de stroom/gas te herstellen (zie Melding van afsluiting van het nutsbedrijf), geef vóór de herinspectiedeadline het restauratiebewijs aan de inspecteur en controleer of de PHA er niet in is geslaagd uw correcte Utility Allowance Schedule te crediteren.

Fase 2: Stapsgewijze handleiding voor het winnen van uw Sectie 8 Informele Hoorzitting (24 CFR Sectie 982.555)

Een informele hoorzitting is een administratief proces dat valt onder het federale constitutionele proces (Goldberg v. Kelly) en 24 CFR Sectie 982.555. De PHA draagt de initiële bewijslast door middel van een "overwicht van het bewijsmateriaal" dat u een specifieke gezinsverplichting heeft geschonden.

De vijf grondwettelijke en regelgevende regels die u tijdens de hoorzitting moet handhaven

  1. Recht op ononderbroken betalingen voor huisvestingsbijstand (HAP) in afwachting van het besluit (Aid Paid Pending):
  2. Op grond van 24 CFR Sectie 982.555(a)(2) en (d) moet de PHA, als u een actieve deelnemer bent en uw hoorzittingsverzoek indient vóór de deadline in de beëindigingsopzegging, zijn maandelijkse HAP-aandeel aan uw huisbaas blijven betalen totdat de raadadviseur-auditeur een schriftelijke beslissing heeft genomen.** Als een beslisser uw HAP-controle illegaal stopzet voordat de hoorzittingsbeslissing bekend is, stuur dan onmiddellijk een schriftelijk verzoek naar de PHA Sectie 8-directeur, onder vermelding van 24 CFR Section 982.555(a)(2).
  3. Absoluut verbod op niet-geproduceerde PHA-documenten (The Discovery Exclusion Rule):
  4. Ga ten minste 5 tot 7 werkdagen vóór de hoorzitting naar het PHA-kantoor (of vraag om e-mailbezorging) om uw volledige dossier te kopiëren onder 24 CFR Section 982.555(e)(2)(i). Maak een genummerde inventaris van elke pagina die de PHA u geeft.
  5. Als u de hoorzitting binnenloopt en de PHA-vertegenwoordiger een verrassende getuigenverklaring, een nieuw werkblad of een onderzoeksrapport tevoorschijn haalt dat niet aan u is verstrekt tijdens de dossierinspectie voorafgaand aan de hoorzitting, maakt u onmiddellijk bezwaar in de notulen: *"Bezwaar. Volgens 24 CFR Section 982.555(e)(2)(i) mag de PHA tijdens de hoorzitting niet vertrouwen op enig document dat voorafgaand aan de hoorzitting niet op verzoek aan de familie ter beschikking is gesteld." Raadadviseur-auditeur moet dat document uitsluiten.
  6. Recht op een onpartijdige raadadviseur-auditeur (24 CFR Section 982.555(e)(4)):
  7. De raadadviseur-auditeur kan niet de dossierbehandelaar zijn die de beslissing heeft genomen of goedgekeurd om uw voucher te beëindigen, en kan ook geen ondergeschikte van die persoon zijn.
  8. ** Recht op juridische vertegenwoordiging, getuigen en kruisverhoor van PHA-getuigen (24 CFR Section 982.555(e)(3) and (5)):**
  9. Bel uw plaatselijke kantoor van de Legal Aid Society / Legal Services Corporation (LSC) op de dag dat u een kennisgeving van beëindiging ontvangt; Sectie 8-beëindigingshoorzittingen zijn een topprioriteit voor gratis vertegenwoordiging door rechtsbijstand.
  10. Onder Goldberg v. Kelly en 24 CFR Section 982.555(e)(5)heeft u het recht elke getuige te ondervragen op wiens getuigenis de PHA zich baseert. In veel federale circuits kan een raadadviseur-auditeur een ontslagbesluit niet uitsluitend baseren op onbevestigde, anonieme dubbele geruchten.
  11. Recht op een schriftelijke beslissing waarin de exacte feitelijke en juridische redenen worden vermeld (24 CFR Section 982.555(e)(6)):
  12. Als u tijdens de informele hoorzitting verliest, heeft u doorgaans 30 dagen (afhankelijk van de staatswet) om een verzoek tot rechterlijke toetsing in te dienen bij de staats- of federale rechtbank (zoals een artikel 78-procedure in New York, een petitie voor een administratieve mandamus onder sectie 1094.5 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering in Californië, of een 42 USC Section 1983 federale procedure) bij lokale rechtsbijstand.

Fase 3: Het stoppen van het verlopen van de voucher tijdens het zoeken naar een appartement (uitbreidingen, tolheffing en portabiliteit)

Wanneer een PHA u een nieuwe voucher, een Moving Voucher (nadat uw oude huurcontract afloopt) of een Portability Voucher (om naar een nieuwe stad of staat te verhuizen onder 24 CFR Section 982.353) uitreikt, vereist de federale wet (24 CFR Section 982.303(a)) een initiële zoektermijn van ten minste 60 kalenderdagen (veel PHA's verlenen aanvankelijk 90 tot 120 dagen).

4 regels om te voorkomen dat uw Sectie 8-voucher vervalt voordat deze wordt verhuurd

  1. Dien uw schriftelijke verlengingsverzoek altijd in vóór de vervaldatum (24 CFR Section 982.303(b)):
  2. Dien ten minste 10 tot 14 dagen vóór de vervaldatum van uw voucher een schriftelijk Verzoek om verlenging van de vouchertermijn in, met daarbij een Logboek voor het zoeken naar woningen met daarin de 15 tot 30 appartementen waarmee u contact heeft opgenomen, de data en telefoonnummers en waarom deze niet beschikbaar waren.
  3. Verplichte "Opschorting/Tolheffing" van de voucherklok afdwingen (24 CFR Section 982.303(c)):
  4. Volgens de federale wetgeving (24 CFR Sectie 982.303©), is de PHA wettelijk verplicht om de aftelklok op uw voucher OP TE SCHORT (bevriezen/tolgen), beginnend op de exacte kalenderdag waarop u een ondertekende aanvraag voor huurgoedkeuring indient (RTA, formulier HUD-52517) tot de dag waarop de PHA u schriftelijk meedeelt of de unit is goedgekeurd of geweigerd.
  5. Waarom dit aflopende vouchers bespaart: Stel dat uw voucher op 30 juni vervalt en u op 20 juni een RTA-pakket voor een appartement inlevert (met nog 10 dagen op de klok). De PHA heeft 25 dagen nodig om de HQS-inspectie in te plannen en wijst op 15 juli het appartement af omdat de verhuurder weigerde het dak te repareren. Uw voucher is NIET verlopen op 15 juli. Omdat de klok door de federale wet gedurende alle 25 dagen dat de PHA uw RTA vasthield, werd bevroren, heeft u vanaf 15 juli nog steeds uw resterende 10 volledige dagen om nog een RTA in te dienen of een verlengingsverzoek in te dienen. Controleer de wiskunde van de PHA elke keer dat een RTA mislukt.
  6. Invaliditeit Redelijke accommodatie-uitbreidingen en 120% uitzonderingsbetalingsnormen (24 CFR Sections 982.303(b)(2) and 982.503):
  7. Als u of een lid van uw huishouden een handicap heeft (lichamelijke, mentale, ontwikkelings- of chronische ziekte), vereist de federale wet (24 CFR Sectie 982.303(b)(2)) dat de PHA een Redelijke accommodatie-uitbreiding van uw voucher-zoekterm toekent die verder gaat dan de standaardlimiet in het PHA-administratief plan.
  8. Tegelijkertijd, als toegankelijke appartementen in de buurt van uw artsen of openbaar vervoer meer kosten dan de standaard betalingsnorm van de PHA, dient u een schriftelijk Verzoek om een uitzonderingsbetalingsnorm als redelijke accommodatie in (tot 120% van de HUD Fair Market Rent), zodat de voucher de hogere huur dekt.
  9. Een bevriezing van de draagbaarheid overleven wanneer u naar een andere stad of staat verhuist (24 CFR Section 982.355):
  10. Wanneer u uw voucher overdraagt van een Initiële PHA naar een Ontvangende PHA in een nieuwe stad, onder 24 CFR Sectie 982.355©, moet de Ontvangende PHA u onmiddellijk een voucher uitreiken, kan de uitgifte van uw voucher niet uitstellen terwijl u wacht op routinematig papierwerk, en moet ten minste 30 extra dagen toevoegen aan de vervaldatum van uw initiële PHA-voucher, zodat u tijd heeft om in de nieuwe stad te zoeken.

Fase 4: Wat te doen als uw verhuurder een HQS / NSPIRE-inspectie (HAP Abatement Defense) niet doorstaat

Als uw appartement niet voldoet aan de Housing Quality Standards (HQS) of NSPIRE-inspectie (vanwege een lekkend dak, een kapotte oven, afbladderende loodverf, ontbrekende rook-/CO-detectoren of elektrische gevaren; zie Onbewoonbare woningen en essentiële diensten) en de verhuurder verzuimt de reparaties binnen 24 uur (voor levensbedreigende defecten) of 30 dagen (voor niet-levensbedreigende defecten) uit te voeren, plaatst de PHA het apparaat in HAP Abatement (waardoor de maandelijkse subsidiebetalingen van de overheid aan de verhuurder worden stopgezet).

Ken uw 3 rechten tijdens HAP-korting: 1. U bent de verhuurder NOOIT het verlaagde HAP-aandeel verschuldigd (24 CFR Section 982.453(b)): Oneerlijke verhuurders wier HAP-betalingen door de PHA worden stopgezet wegens falende inspectie, dienen de huurder routinematig een uitzettingsbevel van drie dagen in, waarin wordt geëist dat de huurder 100 procent van de volledige contracthuur betaalt. Volgens federale wetgeving (24 CFR Section 982.453(b) en Deel C van het verplichte HUD-huuraddendum, formulier HUD-52641-A), is de huurder NIET verantwoordelijk voor het verlaagde HAP-gedeelte van de PHA, en het is de verhuurder ten strengste verboden uw huurovereenkomst te beëindigen wegens niet-betaling van het verlaagde HAP-gedeelte van de PHA. Blijf elke maand alleen uw exacte door de PHA goedgekeurde huurdersaandeel betalen via een traceerbare postwissel of cheque. 2. Vraag een verplichte "Verhuisvoucher ter vermindering" voordat het HAP-contract afloopt: Als de verhuurder na 60 dagen korting nog steeds weigert de gebreken te herstellen, moet de PHA het HAP-contract voor die eenheid beëindigen en u een nieuwe Verhuisvoucher verstrekken zodat u naar een veilig appartement kunt verhuizen zonder uw Sectie 8-hulp te verliezen. 3. Vraag de antidiscriminatiewetten van de staat aan bij het zoeken naar bronnen van inkomsten: In meer dan 20 Amerikaanse staten (waaronder Californië, New York, New Jersey, Washington, Oregon, Connecticut, Massachusetts, Illinois, Maryland, Virginia, Colorado en Minnesota) en meer dan 100 steden is het onwettig voor een verhuurder om te weigeren aan u te verhuren ("Geen Sectie 8") omdat u een Housing Choice Voucher gebruikt. Meld elke "Geen Sectie 8"-advertentie of afwijzing onmiddellijk aan uw staatsafdeling voor burgerrechten of het Fair Housing-agentschap.

Fase 5: Woordelijke sjablonen voor informele hoorzittingen en verlengingen van sectie 8

Sjabloon 1: Verzoek om informele hoorzitting, betaalde hulp en volledige dossierdetectie (24 CFR sectie 982.555)

[Date]

HAND-DELIVERED (DATE-STAMPED RECEIPT REQUESTED)
AND VIA CERTIFIED MAIL & EMAIL TO: [Caseworker & Hearing Coordinator Email]

To: [Name of Public Housing Agency / Housing Authority]
Attention: Section 8 / Housing Choice Voucher Hearing Coordinator ([PHA Street Address])

Re: FORMAL REQUEST FOR INFORMAL HEARING, CONTINUATION OF HAP ASSISTANCE,
AND DEMAND FOR PRE-HEARING FILE DISCOVERY (24 CFR Section 982.555)
Head of Household Name: [Your Full Legal Name] | Voucher / Client ID: [Insert Number]
Current Address: [Your Street Address, Apt #]

To Whom It May Concern:

I am writing in response to the Notice of Intent to Terminate Housing Choice Voucher Assistance dated [Date on Notice].

1. FORMAL REQUEST FOR INFORMAL HEARING (24 CFR Section 982.555):
I dispute the allegations and factual/legal conclusions in the Notice in their entirety and hereby request a formal Informal Hearing before an impartial Hearing Officer.

2. MANDATORY CONTINUATION OF HOUSING ASSISTANCE PAYMENTS (24 CFR Section 982.555(a)(2)):
Because this hearing request is submitted prior to the effective termination date listed in the Notice, you are required by federal law (24 CFR Section 982.555(a)(2) and (d)) to continue making full monthly Housing Assistance Payments (HAP) under my existing HAP contract without interruption until a final written hearing decision is issued.

3. DEMAND TO INSPECT AND COPY COMPLETE PHA FILE PRIOR TO HEARING (24 CFR Section 982.555(e)(2)):
Pursuant to 24 CFR Section 982.555(e)(2)(i), I hereby request complete copies of all documents in my PHA tenant file and all documents, EIV printouts, calculations, investigator notes, third-party verifications, inspection reports, and witness statements that the PHA intends to rely upon or reference at the Informal Hearing. Please provide these records at least seven (7) business days prior to any scheduled hearing date so that I and my legal representative may review them. Take notice that under 24 CFR Section 982.555(e)(2)(i), the PHA may not rely on any document at the hearing that was not provided to me in response to this request.

4. REASONABLE ACCOMMODATION / MITIGATING CIRCUMSTANCES:
[Optional - Include if applicable: Please note that my household includes a person with a disability, and I also request consideration of mitigating circumstances and a Reasonable Accommodation pursuant to 24 CFR Section 982.552(c)(2) and the Fair Housing Act.]

Sincerely,
[Your Signature, Printed Name, Address, Phone Number, and Email]

Sjabloon 2: Verzoek om verlenging van de zoektermijn voor vouchers, verplichte RTA-tolaudit en redelijke accommodatie voor gehandicapten (24 CFR sectie 982.303)

[Date]

HAND-DELIVERED AND VIA CERTIFIED MAIL & EMAIL

To: [Name of Public Housing Agency / Housing Authority]
Attention: Section 8 Leasing / Mobility Department & 504 Reasonable Accommodation Coordinator

Re: REQUEST FOR VOUCHER EXTENSION, MANDATORY RTA SUSPENSION/TOLLING CREDIT (24 CFR Section 982.303),
AND FAIR HOUSING REASONABLE ACCOMMODATION
Head of Household Name: [Your Full Legal Name]
Voucher Number: [Insert Number] | Current Voucher Expiration Date: [Insert Date]

To Whom It May Concern:

I am writing prior to the expiration of my Housing Choice Voucher to request an immediate ninety (90) day extension of my voucher search term pursuant to 24 CFR Section 982.303(b).

1. DILIGENT SEARCH IN TIGHT RENTAL MARKET:
As shown on the attached Housing Search Log, I have diligently contacted over [Number] landlords and properties, but have encountered severe market shortages [and/or source-of-income barriers].

2. MANDATORY SUSPENSION / TOLLING CREDIT FOR PRIOR RTA SUBMISSION (24 CFR Section 982.303(c)):
[Include if you previously submitted an RTA that did not work out:] Pursuant to 24 CFR Section 982.303(c), please make sure my voucher expiration date is credited with the mandatory suspension (tolling) period of [Number] calendar days during which the PHA was processing my prior Request for Tenancy Approval (RTA) submitted on [Date RTA Submitted] until the written denial/cancellation on [Date].

3. REQUEST FOR REASONABLE ACCOMMODATION FOR DISABILITY (24 CFR Section 982.303(b)(2) & 982.503):
[Include if you or a household member has a disability:] Because [I / a member of my household] is a person with a disability whose medical/mobility needs restrict the available housing stock and slow the physical search process, I formally request a Reasonable Accommodation under the Fair Housing Act and 24 CFR Section 982.303(b)(2) granting an additional 90-to-120-day voucher extension [AND an Exception Payment Standard up to 120% of the Fair Market Rent pursuant to 24 CFR Section 982.503 so that I can lease an accessible unit near medical care].

Please confirm the updated expiration date of my voucher in writing.

Sincerely,
[Your Signature, Printed Name, Phone Number, and Email]

Fase 6: Internationale beroepskaders voor sociale huisvesting en huursubsidies

  • Verenigd Koninkrijk (Universal Credit Housing Element, Housing Benefit, & Section 202 beoordelingen):
  • Universal Credit Housing Element & Housing Benefit Appeals: Huursubsidies voor lage inkomens in Groot-Brittannië worden betaald via het Universal Credit (UC) Housing Element (DWP) of Housing Benefit (lokale overheid). Als uw subsidie ​​wordt verlaagd of bestraft, heeft u 1 maand de tijd om een ​​schriftelijk Verplicht Heroverweging (MR)-verzoek in te dienen (verlengbaar tot 13 maanden om goede redenen) en vervolgens in beroep te gaan bij een Eerste Tribunaal.
  • Discretionaire huisvestingsbetalingen (DHP's) en sectie 202 beoordelingen: Vraag bij uw gemeente een Discretionaire huisvestingsbetaling (DHP) aan om huurtekorten te dekken. Als een gemeente de hulp bij dakloosheid beëindigt op grond van de Housing Act 1996 (Engeland), eis dan binnen 21 dagen een interne herziening op grond van Section 202 en vraag Tussentijdse herziening van de accommodatie aan (Section 188(3)).
  • Canada (provinciale huur op inkomen afgestemd / RGI-subsidies):
  • Ontario (Housing Services Act, 2011): Op grond van Sections 155 tot en met 159 van de Housing Services Act, 2011 heeft u, als een servicemanager een Kennisgeving van besluit waarin wordt vastgesteld dat u niet in aanmerking komt voor RGI-bijstand, het wettelijke recht om binnen 10 tot 30 werkdagen een Interne beoordeling/beroepshoorzitting te eisen, en servicemanagers kunnen de geschiktheid voor RGI met terugwerkende kracht herstellen. ontbrekende belastingaangiften of medische dossiers worden verstrekt.
  • British Columbia (BC Housing): Tegen subsidieverlagingen onder RAP, SAFER of gesubsidieerde huisvesting kan beroep worden aangetekend via een BC Housing Administrative Review.
  • Australië (huurbijstand van het Gemenebest en beroep op staatshuisvesting/gemeenschapshuisvesting):
  • Commonwealth Rent Assistance (CRA): Als Services Australia (Centrelink) uw CRA opschort of een te hoge betalingsschuld opheft, vraag dan om een beoordeling door een Authorised Review Officer (ARO) (binnen 13 weken voor achterstallige betalingen) en escaleer naar het Administrative Review Tribunal (ART).
  • Openbare en gemeenschapshuisvesting: Als een staatshuisvestingsautoriteit voorstelt om uw Huurkorting te annuleren, dient u een Eerste Interne Beroep in en escaleert u naar de Housing Appeals Committee (HAC) (in NSW) of het burgerlijke en administratieve tribunaal van de staat (NCAT, VCAT, QCAT).

Veelgestelde vragen

Kan mijn huisbaas mij nu meteen uit mijn huis zetten als de Housing Authority zijn deel van de huur heeft verlaagd (niet meer betaalt) omdat het appartement niet is geïnspecteerd?

Nee. Volgens federale wetgeving (24 CFR Sectie 982.453(b)) en de verplichte HUD Sectie 8 Huuraddendum (formulier HUD-52641-A, Sectie 5(d)), die elke tegenstrijdige clausule in uw privéhuurovereenkomst terzijde schuift, is de familie niet verantwoordelijk voor de betaling van het deel van de huur dat wordt gedekt door de Housing Assistance Payment (HAP), en het niet betalen van de HAP door de PHA is geen huurovertreding door de huurder. Tijdens de HAP-korting mag uw verhuurder volgens de federale wet uw huurovereenkomst niet beëindigen wegens niet-betaling van het verlaagde deel van de PHA, op voorwaarde dat u uw exacte door de PHA goedgekeurde huurdersaandeel op tijd blijft betalen.

Wat moet ik doen als mijn Sectie 8-behandelaar zegt dat ik $ 8.000 schuldig ben voor "niet-gerapporteerde inkomsten" en weigert mijn voucher te verlengen, tenzij ik deze vrijdag allemaal contant betaal?

Volgens officieel HUD-beleid (PIH-kennisgeving 2018-18 en 24 CFR Sectie 982.552(c)), kan een PHA geen onbetaalbare forfaitaire contante betaling eisen voor een onbedoelde rapportagefout of EIV-discrepantie. In plaats daarvan stellen de HUD-regels dat PHA's een redelijke schriftelijke overeenkomst moeten aangaan Terugbetalingsovereenkomst waarbij de maandelijkse afbetalingstermijn van het gezin, gecombineerd met hun maandelijkse totale huurdersbetaling (TTP) van 30%, niet meer dan 40 procent van het maandelijks aangepaste inkomen van het gezin bedragen (waarbij de aflossingstermijn wordt beperkt tot 10% van het gecorrigeerde inkomen). Eis een informele hoorzitting om de EIV-berekening te controleren en vraag een terugbetalingsovereenkomst aan die voldoet aan de HUD.

Als mijn volwassen zoon, partner of ex-vriend wordt gearresteerd of een huurovertreding begaat, verliezen mijn kinderen en ik dan onze Sectie 8-voucher?

Niet als u een beroep doet op uw federale recht op bescherm onschuldige familieleden onder 24 CFR Sectie 982.552(c)(2)(ii) (en VAWA als er sprake is van huiselijk geweld). Op grond van 24 CFR Sectie 982.552(c)(2)(ii) zijn, wanneer slechts één lid van het huishouden heeft deelgenomen aan de verwijtbare handeling, de PHA en de Hearing Officer bevoegd om de hulp uit hoofde van Sectie 8 voor de resterende onschuldige gezinsleden voort te zetten, op voorwaarde dat het schuldige lid definitief verhuist en wordt verwijderd uit de samenstelling van het voucher-huishouden.

Hoe krijg ik een noodoverdracht krachtens sectie 8 als iemand mijn leven bedreigt, mij stalkt of in de buurt van mijn appartement schiet?

Als de dreiging inhoudt huiselijk geweld, datinggeweld, aanranding of stalking, indienen HUD-formulier 5382 (certificering van huiselijk geweld) en HUD-formulier 5383 (noodoverdrachtsverzoek) vandaag nog naar uw PHA. Op grond van de Violence Against Women Act (VAWA) en 24 CFR Sectie 5.2005(e) moet de PHA een VAWA-overboekingsvoucher voor noodgevallen Hierdoor kunt u uw huidige huurcontract boetevrij opzeggen en verhuizen naar een veilig appartement. Als de dreiging een geweldsmisdrijf is dat niet onder de VAWA valt en de gezondheid of veiligheid schaadt, dient u een politierapport en een doktersverklaring in waarin u om een ​​noodoverboekingsvoucher voor een mid-leaseoverboeking vraagt.

Bronnen gecontroleerd

  • VS Ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) (Verenigde Staten): Housing Choice Voucher Program Regulations, 24 CFR Part 982 (secties 982.303, 982.353, 982.453, 982.503 en 982.551 tot 982.555).
  • HUD PIH-richtlijnen (Verenigde Staten): HUD PIH-kennisgeving 2015-19 (gebruik van arrestatiegegevens) en HUD PIH-kennisgeving 2018-18 (EIV en terugbetalingsovereenkomsten).
  • Hooggerechtshof van de Verenigde Staten en federale statuten: Goldberg v. Kelly, 397 U.S. 254 (1970); Wet op geweld tegen vrouwen (VAWA), 34 U.S.C. Sectie 12491; en Fair Housing Act, 42 U.S.C. Sectie 3604.
  • Internationale autoriteiten: UK Universal Credit Regulations 2013 & Housing Act 1996 (sectie 202); Ontario Housing Services Act, 2011; en Services Australia CRA & NSW Housing Appeals Committee Rules.

Gerelateerde handleidingen